昆山金鹰项目投标报告投资咨询部

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1、金鹰昆山项目市场策划提报金鹰昆山项目市场策划提报PART1项目整体定位PART2产品定位及建议PART3客源定位PART4价格建议报告框架报告框架PART1PART1项目整体定位项目整体定位区位理解政策环境高端市场商业市场巴黎都市圈巴黎都市圈伦敦都市伦敦都市圈圈纽约都市圈纽约都市圈五大湖都市圈五大湖都市圈长三角都市长三角都市圈圈东京都市圈东京都市圈n 世界五大都市圈：世界五大都市圈： 世界创造财富最多的地方世界创造财富最多的地方n 大都市圈融合：大都市圈融合： 2121世纪经济发展的主旋律世纪经济发展的主旋律战略定位是：亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际

2、竞争力的世界级城市群 世界级的城市群规划，整体发展、产业整合，昆山城市、经济将站在更高平台发世界级的城市群规划，整体发展、产业整合，昆山城市、经济将站在更高平台发展展长三角交通密集长三角交通密集上海铁路局共开行对动车组列车，其中沪宁段有对管内动车组列车，其中上海到昆山的动车车次每天26班交通网络进一步升级交通网络进一步升级京沪高铁从北京到上海虹桥，10年7月1日开通，上海至昆山10-15分钟；城际轻轨上海到南京，经停昆山南；上海11号线延伸至花桥昆山经济快速发展，与上海、苏州同城比价效益将促进高端房地产市场发展昆山经济快速发展，与上海、苏州同城比价效益将促进高端房地产市场发展城市00年05年0

3、8年09年高端房价GDP涨幅GDP涨幅GDP涨幅GDP涨幅单价上海455110.8914411.1136989.7%149018.210万以上苏州150012.6402715.36701137400111.7-2.5万昆山23014.573028.1150030.4175016.81万连年百强县之首，有来自连年百强县之首，有来自5555个国家和地区开发个国家和地区开发48004800多个项多个项目，有目，有2424家世界家世界500500强投资了强投资了5252个企业；总投资超亿的企业个企业；总投资超亿的企业有有4242家；目前昆山私营营企业已超过家；目前昆山私营营企业已超过200002000

4、0家；家；城市经济发达，私营企业充沛，支撑房地产高端市场城市经济发达，私营企业充沛，支撑房地产高端市场城中城中城东城东城南城南城西城西城北城北昆山市政府昆山市政府火车站火车站本项目本项目工商管理局工商管理局友谊公园友谊公园昆山城市公园昆山城市公园玉山中学玉山中学市民文化广场市民文化广场仁爱医院仁爱医院世茂东壹号8500元/森隆珑庭10500元/时代中央社区9200元/弘辉首玺15000元/云山诗意8500元/城市价值最高点，距昆山市政府1公里，距火车站2公里玉山中学：昆山重点中学中茵广场：集五星级酒店、甲级写字楼、高端商业为一体的15.7万目前昆山最大的纯商业综合体；世纪联华世纪联华中茵广场中

5、茵广场本项目代表城市核心居住价值；本项目代表城市核心居住价值；东新路滨江商贸区东新路滨江商贸区高档居住区高档居住区高高档档写写字字楼楼区区东新街滨江商贸区：东新街滨江商贸区：沿娄江“东新街”两侧：建设集娱乐、集会、特色餐饮等于一体的东新开放广场，成为市民文化休闲理想场所；届时：金鹰国际广场、万达广场相续进驻，东新街将成为昆山最大型的商业中心； 高档居住区：高档居住区：以朝阳路为轴，规划将百润发拆迁至城北，此处老居住区全面拆迁，将改造为高档居住区；高档写字楼区：高档写字楼区：长江路以东，黑龙江路以西，规划建设高档写字楼区域；100100亿投向东亿投向东新街新街昆山中央商贸区首期启动，东新街区域长

6、江路以西地区，西至柏庐路，北到娄江、南到朝阳路，主要具有商业功能、文化休闲功能、高档居住功能。开发区计划在三年内基本完成启动区的建设。总投资超过100亿元，总建筑面积达200万平方米。本次联合开工开业的双百亿项目包括竣工开业项目100个，总投资140.9亿元；新开工项目50个，总投资180.2亿元。本项目处于改造核心区内，代表了昆山未来城市本项目处于改造核心区内，代表了昆山未来城市发展的新形象；发展的新形象；南京金鹰国际商城已运营珠江一号已运营仙林金鹰已运营南京中心已运营南京汉中金鹰天地已运营南京金桥市场已运营南京国仕达酒店已运营上海金鹰天地已运营泰州金鹰天地已运营芜湖新百中心已运营南京金鹰三

7、期在建及储备南京河西金鹰天地在建及储备南京江宁金鹰天地在建及储备南京新百新城在建及储备上海虹桥金鹰花园在建及储备昆山金鹰天地在建及储备宿迁金鹰天地在建及储备盐城金鹰天地在建及储备徐州金鹰天地-主辅楼在建及储备连云港金鹰天地在建及储备马鞍山金鹰天地在建及储备昆明金鹰天地在建及储备鄂尔多斯金鹰天地在建及储备第九届中国最大500家企业集团 中国服务业企业500强第141名 全国售后服务十佳单位 建筑业专业承包一级资质企业 城市核心的区位形象以及金鹰在全国的品牌号召力，不仅只是昆山市中心城市核心的区位形象以及金鹰在全国的品牌号召力，不仅只是昆山市中心高端个案它更是承载金鹰品牌、树立金鹰品牌在长三角品牌

8、形象的使命高端个案它更是承载金鹰品牌、树立金鹰品牌在长三角品牌形象的使命依托长三角都市圈规划，昆山区位交通、产业聚集效应凸显，长三角相关产业聚集效应日益凸显，大昆山概念形成，房地产迎来新的发展机遇项目位于大昆山城市核心、是昆山城市居住价值认同度最高的区域；百亿级的配套带动核心新一轮发展，树立未来市场核心居住形象新价值；项目不仅为昆山市中心个案，更应站在长三角都市圈的高度来运作，它应该是长项目不仅为昆山市中心个案，更应站在长三角都市圈的高度来运作，它应该是长三角城市的豪宅个案；三角城市的豪宅个案；PART1PART1项目整体定位项目整体定位区位理解政策环境高端市场商业市场一、四月首轮调控、效果仅

9、维持了3-4个月； 本轮应为整个调控周期中的中间节点，力求加强成效； “房产税”的正式颁布将达到本轮调控的终点。二、中低端购房信心受挫，短期内价跌量缩不可避免，无法延续8、9月成交热潮三、刚需购房者首套压力基本不变，主要打击多套置业及上海等异地投资； 商铺及办公产权产品及大户型豪宅并未受到调控，反而成为投资契机。 四、购房意愿并不急迫的民众无疑将再次陷入观望，甚至因购置门槛的提高而放弃近期买房。期待楼价的再度下跌，关注进一步动向。市场发展评估市场发展评估低价小户型：低价小户型：目前市场的供应主力，由于直接面对首套刚需，政策对其基本都不构成威胁，但由于供应量大且本地客源对小户型需求有限，竞争将极

10、为激烈；豪宅级公寓：豪宅级公寓：不受政策影响，由于豪宅本身的独特性，昆山私营企业发达的城市，其依然是具备足够消费力的，各种税收对于豪宅客户来说也基本忽略，短期可能会受整体市场波动，但长期利好；（弘辉首玺热销）投资性住宅：投资性住宅：受到政策调控的专向针对，无论是近期或远期都不值得看好。改善型别墅：改善型别墅：虽不受本次政策影响，但由于其购买用途有较多部分外地客源，多为投资度假，非自住需求，受政策影响的不确定性较大；各类产品发展评估各类产品发展评估大户型豪宅产品政策目前环境宽松，市场购买信心较强，长期利大户型豪宅产品政策目前环境宽松，市场购买信心较强，长期利好；好；PART1PART1项目整体定

11、位项目整体定位区位理解政策环境高端市场商业市场高端市场概况高端市场概况 吉田国际弘辉首玺鹿城一品隆森十栋时代中央风景英伦中基高尔夫云间诗意阳澄湖别墅区阳澄湖别墅区市中心市中心9500-130009500-13000城北城北8000-110008000-11000城南城南11000-1200011000-12000城西城西90009000世茂东一号珠江御景城东城东8600-88008600-8800此价格包括装修此价格包括装修市中心价值最高，达到市中心价值最高，达到1300013000元元/ /，代表城，代表城市最高价值；市最高价值；区域代表个案价格成交价面积段总价段市中心弘辉首玺15000（含

12、1000装修）12000-13000125-200150-260鹿城一品大户型：110009500162200154-190城南隆森十栋13800（含1500装修）11000-1200090-20089-240吉田国际12800（含2000装修）11000115-180127-198城西时代中央93009000120-200108-180风景英伦92008900-900088-12878-115城北天成佳园(中基高尔夫）/188-300/云山诗意8000780095-16774-130城东世茂东一号8800860092-13879-118珠江御景9000880097-14385-126市场高端

13、公寓主力户型基本都控制在市场高端公寓主力户型基本都控制在200200以内，主力总价在以内，主力总价在200200万以内，万以内，弘辉首玺以弘辉首玺以150150-240-240的面积，的面积，260260万的总价段成为城市第一个案；万的总价段成为城市第一个案；高端市场户型价格高端市场户型价格区域代表个案总价段推盘时间推盘套数去化套数去化率月均去化套数市中心弘辉首玺150-26010.861919932%66鹿城一品154-19009.0612410786.3%6.7城南隆森十栋99-24010.10514377.2%37吉田国际127-19810.929911840%59城西时代中央108-1

14、8010.9935155%51风景英伦78-11510.9706084%60城北云山诗意74-13010.914013294%62城东世茂东一号79-11810.4372 19853.2%33珠江御景85-12610.91508053.3%80高端市场保持月均高端市场保持月均5050套以上的去化速度，需求有保障；套以上的去化速度，需求有保障；弘辉首玺城市第一豪宅的价格保持着豪宅最高去化速度；弘辉首玺城市第一豪宅的价格保持着豪宅最高去化速度；高端市场去化状况高端市场去化状况区域代表个案一房二房三房四房及复式以上面积段套数去化面积段套数去化面积段套数去化面积段套数去化市中心弘辉首玺-125-134

15、19645143-16024481178-20214765386-412248鹿城一品-161-201124107-城南隆森珑庭-897618130-14312917171534吉田国际-112-12815854140-16710650180-2004314城西时代中央-1233011156-1756340-风景英伦-88-8942411282819-城北云山诗意-90-1148478163-1935655-城东世茂东一号-9218612413818676-珠江御景-97502414010056-合计- 88-134822395130-2011036501149-55026791去化率-48%

16、48.4%34%大户型去化有保障，并且市中心产品面积越大，去化越好；大户型去化有保障，并且市中心产品面积越大，去化越好；小户型的豪宅产品反而没有市场认可；小户型的豪宅产品反而没有市场认可；高端市场去化细分高端市场去化细分高端市场客源表现高端市场客源表现区域代表个案客源分布年龄层次客源层次购买动因市中心弘辉首玺本地高端人群为主35-45岁企业高层、私营业主改善居住鹿城一品台湾及周边产业客源，其次为市区客源35-45岁企业高层、私营业主改善城南隆森十栋（预定客源）昆山70%，上海15%，台湾15%35-45岁私营业主、企业高层改善自住70%，投资30%吉田国际本地及台湾人为主35-45岁私营业主、

17、企业高层改善自住城西时代中央昆山本地60%，台湾20%，江浙18%，其他2%35-45私营业主、企业中高层改善自住风景英伦昆山本地人为主30-45私营业主、企业中高层、公务员改善居住城北云山诗意昆山本地为主35-45私营业主、企业中高层，事业编制人员改善居住城东世茂东一号上海客源为绝对主力70%30-45岁企业中高层、私营业主投资60%、自住40%珠江御景上海34%、外省市30%、城东14%、其他22%30-40岁42%40-50岁25%企业中高层、当地上班族、私营业主、个体老板投资、自住皆有高端项目主要以自住为需求高端项目主要以自住为需求大户型改善产品主要以本地客卧支撑，即使在外区域客源较多

18、的城南也以本地客购大户型改善产品主要以本地客卧支撑，即使在外区域客源较多的城南也以本地客购买为主买为主城东以外区域客为主（上海），投资需求较多；城东以外区域客为主（上海），投资需求较多；高端豪宅类产品供应稀缺，去化有保障，而从需求而言户型趋大化成为市中心豪宅发展高端豪宅类产品供应稀缺，去化有保障，而从需求而言户型趋大化成为市中心豪宅发展方向方向本地客为豪宅项目的主要客源，而城西又是认可度最高的区域，项目具备客源支撑保障；本地客为豪宅项目的主要客源，而城西又是认可度最高的区域，项目具备客源支撑保障；市中心产品分析市中心产品分析翡翠名都翡翠名都弘辉首玺弘辉首玺蓝海蓝海鹿城一品鹿城一品2独较为独立的

19、楼2独较为独立的楼行列式排布缺乏小区概念大栋距行列式排布两排行列排布2栋较为独立的楼，无小区形象玖珑湾玖珑湾景秀丽都广场景秀丽都广场行列式排布宅间景观设计无社区概念、广场式排布常规行列排布，缺乏小区居住氛围和景观营造；常规行列排布，缺乏小区居住氛围和景观营造；翡翠名都翡翠名都弘辉首玺弘辉首玺蓝海蓝海鹿城一品鹿城一品新古典立面风格褐色面砖品质感较好欧式式风格基部石材、以上为面砖现代风格仿真石漆，下3层石材现代风格全石材干挂立面玖陇湾玖陇湾景秀丽都广场景秀丽都广场现代立面下三层为干挂石材现代立面涂料材质市中心产品以现代风格为主，材质上多为底部石材，风格单一，具有差异竞争机市中心产品以现代风格为主，

20、材质上多为底部石材，风格单一，具有差异竞争机会点；会点；翡翠名都翡翠名都弘辉首玺弘辉首玺蓝海蓝海鹿城一品鹿城一品118三房2房朝北、南北通透性差厅开4.0，主卧3.6无附加值125二房主卧套房设计厅开4.0，主卧3.8无附加值145三房客厅4.7米，主卧3.6米无附加值162三房客厅4.7米，主卧3.6米无附加值玖陇湾玖陇湾景秀丽都广场景秀丽都广场133三房客厅4.2、主卧3.7无附加值110三房客厅4.0 主卧3.8无附加值常规户型，无附加值常规户型，无附加值市中心高端楼盘风格较为单一，总归排布景观简单缺乏居住氛围、房型常市中心高端楼盘风格较为单一，总归排布景观简单缺乏居住氛围、房型常规产品

21、无附加值；规产品无附加值；市场缺乏代表市中心居住品质的公寓产品，给项目树立市中心新形象标市场缺乏代表市中心居住品质的公寓产品，给项目树立市中心新形象标杆提供了良好的市场空间；杆提供了良好的市场空间； 城北板块小结城北板块小结 代表昆山城市形象代表昆山城市形象为城市顶级客源打造的为城市顶级客源打造的市中心首席豪宅市中心首席豪宅1、市中心价值、代表新一轮改造重塑中心新标杆；2、当地客源对高端改善产品有较大需求，而市场缺乏代表市中心未来居住品质和价值的项目3、豪宅政策环境较为平稳，市场购买信心足，长期利好；PART1PART1项目整体定位项目整体定位区位理解政策环境住宅市场商业市场全市消费品零售总额

22、增长迅猛，年增幅保持在全市消费品零售总额增长迅猛，年增幅保持在15%15%以上，最高达以上，最高达26%26%，0909年达年达298298亿；亿；指标同比增长%医疗保健和个人用品类1.5%烟酒类1.5%食品类0.3%娱乐教育文化用品及服务类0.3%衣着类-3.9%居住类-3.6%交通和通讯类-3.1%家庭设备用品类-2.6%消费增长以食品类居多，居住、衣着等消费增长较缓使得未来结构调整的潜力和空间非消费增长以食品类居多，居住、衣着等消费增长较缓使得未来结构调整的潜力和空间非常大；常大；以传统业态为主，缺少主题型、体验型的商业以传统业态为主，缺少主题型、体验型的商业业态业态目前，昆山的零售业态

23、较为传统零售业态较为传统，主要以商业街、传统百货、大卖场、专业店等业态为主，尚未出现与其经济发展程度相匹配的主题型、体验型商业业态从商业档次商业档次看，已有商业项目多以中档、中低档为主中档、中低档为主，导致区域高端消费人群外流从开发形式开发形式看，多为传统百货或自发形成的沿街商铺，以及以销售为导向的购物中心，统一开发、统一运营和统一开发、统一运营和管理的商业项目较为匮乏；管理的商业项目较为匮乏；业态项目名称建筑面积百货昆山商厦人民路店30000昆山商厦北门路店20000巴黎春天20000大卖场大润发20000易初莲花20000欧尚20000沃尔玛20000TESCO 20000家乐福20000

24、电器专业店永乐家电3000五星家电4500昆山电器商厦3000苏宁电器4500国美电器5000家具专业店红星美凯龙30000亿丰装饰城100000超华建材市场94000商业街人民路、亭林路、中山路、前进路、北门路等2000美元以下与农业经济相匹配基本城市生活保障2000-5000美元精品都市生活6000-10000美元10000美元以上商业形态质的飞跃人均人均GDP（美元）（美元）商业发展阶段集会地摊集贸市场百货商场商业街批发市场购物中心超市专卖店精品店ShoppingMall主题商业相应形式1 1家庭型、群体型消费特征明显家庭型、群体型消费特征明显昆山市民的购物倾向体现出非常强烈的家庭型、群

25、体型消费特征，尤其是对配偶和孩子的消费需求比较强烈2偏好综合性的购物休闲娱乐场所偏好综合性的购物休闲娱乐场所消费者普遍希望新的商业购物场所能够涵盖百货、超市、品牌服饰、餐饮、儿童活动中心、影城、健身房、书店等多样化业态本地消费外流情况严重本地消费外流情况严重昆山市民有较强的外出购物倾向，主要流向目的地为上海和苏州，其中主要原因除了长三角发达的交通、上海苏州强劲的中心城市吸引力之外，昆山缺乏高档次的消费场所也是重要的原因3 3对昆山的商业业态和消费模式有更高对昆山的商业业态和消费模式有更高期待期待昆山商厦是昆山的购物地标，代表着昆山的商业档次和形象，是昆山人最经常去的购物场所；但部分高端人群的昆

26、山商业场所的档次有更高期待，希望有新的昆山商业地标出现4 4中高收入人群对享受型消费、休闲娱乐消费有较高要中高收入人群对享受型消费、休闲娱乐消费有较高要求求从品牌追求、价格折扣以及购物环境三个方面可以看出，中高收入人群的购物偏好已经向享受型转变，同时休闲娱乐等精神需求明显较强5 5城市商业中心由老的人民路商圈向档次更高、更国际化的中央商贸区转城市商业中心由老的人民路商圈向档次更高、更国际化的中央商贸区转移；移；人民路商圈人民路商圈城南商圈城南商圈城西商圈城西商圈城东商圈城东商圈城北商圈城北商圈中央商贸区最核心位置、定位城市最高端商业，项目最直接竞争个案最核心位置、定位城市最高端商业，项目最直接

27、竞争个案昆山目前最大的商业建筑昆山目前最大的商业建筑，建筑面积15.7万，集商业、办公、酒店于一体。档次较以往项目明显提升档次较以往项目明显提升，引入五星级酒店及高档百货八佰伴，显著提升昆山市民消费档次。注重商业景观打造注重商业景观打造，建设昆山首个下沉式音乐水景主题公园，包括大型音乐喷泉、水幕电影、水上舞台等大型景观配套设施。创新开发模式创新开发模式，综合开发获取交叉客流，同时减少销售物业比例，保持对商业项目运营控制权，保证其整体定位实现。五星级酒店家乐福水景主题公园甲级写字楼精品百货名店街市民文化广场商业项目位于前进中路市民文化广场商业项目位于前进中路与珠江北路交叉口。项目与基地同属与珠江

28、北路交叉口。项目与基地同属于人民路商圈于人民路商圈1 1优势优势区位条件优越区位条件优越位于城市公共文化活动中心，保证了项目一建成即刻获得高的知名度和人气，同时亦可共享市民文化广场的景观设施和交叉客源2 2业态定位创新业态定位创新定位为及休闲、娱乐、餐饮和购物为一体的“家庭娱乐主题”时尚生活中心，餐饮和娱娱乐功能的比例分别达到30%，高于同类型项目；劣势劣势受到规模限制，该项目定位的综合性层次不高，对昆山城市国际化未能惊醒很好的挖掘在档次和规模上都要远远低于本项目，在档次和规模上都要远远低于本项目，不具备竞争力不具备竞争力项目处于城市中心商圈价值，中茵为项目最直接竞争个案项目处于城市中心商圈价

29、值，中茵为项目最直接竞争个案中茵依托核心区位、商业规划代表了昆山最高端的商业价值，随着商业中心的转移，中茵依托核心区位、商业规划代表了昆山最高端的商业价值，随着商业中心的转移，未来高端商业市场的竞争将日益激烈，项目一定要形成自己的特色；未来高端商业市场的竞争将日益激烈，项目一定要形成自己的特色；城市层面：城市层面：长三角都市圈大规划，促进昆山大发展；昆山将吸引长三角产业客源、临近城市交通导入客源，站在城市角度考虑，项目必定要站在长三角高度来思考区位层面：区位层面：城市核心、代表昆山城市最高端形象；住宅层面：住宅层面：市中心价值决定项目核心地位；另外市中心个案在产品层面都不能代表城市中心的居住价

30、值商业层面：商业层面：定位城市顶级、辐射全市客源集高端精品商业、市中心豪宅、星级酒店、为一体的集高端精品商业、市中心豪宅、星级酒店、为一体的PART2产品定位及建议方案一：方案一：现方案优化建议现方案优化建议打造昆山首个高端国际城市综合体打造昆山首个高端国际城市综合体集大型shopping mall，时尚内街商业、酒店公寓、高端住宅于一体注：在原方案的基础上适当优化。一、规划优化建议一、规划优化建议问题：问题：酒店位置偏南，无法酒店位置偏南，无法形成地标形象：形成地标形象：由于主要门户入口在商业北侧，人流走向是由北向南，酒店设置在南侧，无法形成有力的地标形象，且无法充分利用河岸景观价值。原方案

31、原方案酒店酒店入口入口人流走向人流走向视距视距广场广场广场广场调整说明：调整说明：设置商业广场，塑造大气设置商业广场，塑造大气门户形象；门户形象；酒店调整至商业北端，形酒店调整至商业北端，形成高端地标形象，打造真成高端地标形象，打造真正江景酒店。正江景酒店。优化方案优化方案视距视距酒店酒店二、户型优化建议二、户型优化建议104-172平米户型平米户型建筑面积：建筑面积：104平米平米建筑面积：建筑面积：143平米平米建筑面积：建筑面积：172平米平米赠送的空中花园需保障厨房的采光通风，实际利用价值不大；原方案原方案如果花园日后封作房间，北面入口处对其实用率有所影响。横向厨房破坏客厅餐厅南北通风

32、效果。如果将赠送的花园面积用来改善厨房餐厅的舒适功能，同样存在原有横向厨房对客厅的影响。172平米户型仅仅是在143平米的户型基础上，通过单一的放大尺寸来增加舒适，我司建议索性通过附送面积，可以真正改善其舒适度。修改方案修改方案104-172平米户型平米户型设备平台面宽由1.5米修改为1.2米，次卧开窗面宽增加到1.8米，提高卧室采光。将空中花园调整至主卧北侧，可结合主卧打造阳光书房等实用功能。9厨房调整至空中花园处，北向保留设备平台，原厨房位置改为阳台空间，保障餐厅与客厅的通风性。交房后可将设备与厨房结合打造中西双厨概念，阳台结合餐厅，打造中西餐厅，提升户型的奢华舒适度。适当减小北向公共卫生

33、的面积；增加次卧卫生功能，打造双套房概念。196-237平米户型平米户型建筑面积：建筑面积：237平米平米建筑面积：建筑面积：196平米平米南向卧室阳台直通公共楼梯，影响了卧室的私密性。考虑北向观江功能，建议放大阳台面宽，打造开阔景观面。原方案原方案修改方案修改方案建筑面积：建筑面积：241平米平米建筑面积：建筑面积：200平米平米增加南向入户门，保障卧室私密性。加大景观阳台的面宽，最大限度提升户型的观江价值。总结总结产品现有方案拥有品牌集中商业、国际时尚的商业内街、以及高端的住宅规划，已具备国际城市综合体形态；我司对其现有产品进行分析，并提出调整建议，以此进一步提升优化产品的高端属性。方案二

34、：方案二：城市地标城市地标昆山首席顶级昆山首席顶级滨江滨江城市地标豪宅城市地标豪宅首席定位支撑首席定位支撑一、顶级规划：城市最高端地标综合体一、顶级规划：城市最高端地标综合体二、顶级配套：国际级品牌商业，打造昆山顶级消费模式二、顶级配套：国际级品牌商业，打造昆山顶级消费模式三、顶级豪宅：最顶级、最奢华居住体验三、顶级豪宅：最顶级、最奢华居住体验一、首席规划一、首席规划经济指标：经济指标：占地面积：占地面积：72623建筑面积：建筑面积：305498其中：住宅：120498（57F）会所：2000（2F）产权商铺：33000（2-3F）商贸百货：102000（8F）酒店：48000（38F）容积

35、率：容积率：4.2滨江一线豪宅，滨江一线豪宅， 商业配套一体化商业配套一体化二、首席商业配套二、首席商业配套国际级商业配套，打造昆山顶级消费模式国际级商业配套，打造昆山顶级消费模式1 1、顶级商业中心、顶级商业中心2 2、摩登商业街区、摩登商业街区我们的顶级商业配套形象示意我们的顶级商业配套形象示意1 1、商业中心建议商业中心建议导入国际一线品牌，打造最顶级的国际购物享受导入国际一线品牌，打造最顶级的国际购物享受 精致铺装结合喷泉水景的营造，打造大气开放的国际化广场形象。商业广场商业广场2 2、商业街区建议商业街区建议 内街式商业形态内街式商业形态 国际化休闲模式国际化休闲模式 特色主题塑造特

36、色主题塑造商业中心与街区商业通过二、三层的连廊相接，塑造互通联动的商业体系。 室内外空间联动，景观与商业相互穿插，塑造国际时尚的商业街区。街区形态街区形态有机食品一条街有机食品一条街倡导国际化健康饮食习惯倡导国际化健康饮食习惯在商业街内设置在商业街内设置“有机食品一条街有机食品一条街”特色国际化街区主题特色国际化街区主题酒吧一条街酒吧一条街时尚酒吧街，时尚酒吧街，营造国际前沿的休闲娱乐体验。营造国际前沿的休闲娱乐体验。国际时尚美食一条街国际时尚美食一条街结合项目国际化定位，结合项目国际化定位，在商业街内设置在商业街内设置“国际时尚美食街国际时尚美食街”3 3、星级酒店建议星级酒店建议 导入国际

37、化导入国际化服务服务模式；模式； 塑造全新塑造全新品质高度品质高度；超星级酒店物管服务，专属品质生活提升，塑造产品国际化的高端形象。超星级酒店物管服务，专属品质生活提升，塑造产品国际化的高端形象。服务项目：服务项目：订餐服务；采购商品、服饰；特别洗熨；专车租赁；代叫出租车；代办各种票务；复印传真；居家修缮、设备检查；代缴各种费用账单酒店物管酒店物管通过集团酒店管理公司对酒店酒店及豪宅公寓豪宅公寓的统一运营统一管理，提升区位属性，提升产品国际化的高端形象。国际化物管服务国际化物管服务【金钥匙金钥匙】“金钥匙家政服务金钥匙家政服务”是由五星级饭店的是由五星级饭店的“酒店金钥匙服务酒店金钥匙服务”理

38、念演化而来；理念演化而来；星河湾率先启用，为业主解决生活上的琐事而努力，并将这项工作最终力求达到服务的极致，尽善星河湾率先启用，为业主解决生活上的琐事而努力，并将这项工作最终力求达到服务的极致，尽善尽美的个性化服务。尽美的个性化服务。星河湾着力打造让老业主成了新业主，新业主的亲戚、朋友又成了业主。星河湾着力打造让老业主成了新业主，新业主的亲戚、朋友又成了业主。让五星级酒店成为业主生活中的餐厅让五星级酒店成为业主生活中的餐厅提供：高档食才、名贵酒品的免费保存、专业烹饪提供：高档食才、名贵酒品的免费保存、专业烹饪特色服务特色服务1签约东航签约东航VIP客户客户可享受机场贵宾厅服务、直接登记通道、头

39、等舱折扣可享受机场贵宾厅服务、直接登记通道、头等舱折扣特色服务特色服务2为顶级人士量身定制，专属的奢华居住品质为顶级人士量身定制，专属的奢华居住品质1.首席立面：城市地标形象2.首席大堂：尊贵四进式大堂3.首席户型：别墅级奢华居住空间4.首席景观：精致生态的景观园林，塑造昆山标志形象5.首席会所：商务养生主题，顶级生活享受三、首席豪宅三、首席豪宅1 1：我们的顶级地标立面：我们的顶级地标立面简约现代的大气体现；追求线条感与时尚感塑造一种国际的建筑品质，高贵张扬。简约、硬朗的线条感，塑造国际大气的品质形象。立面形象二立面形象二昆山首席四进式尊贵大堂昆山首席四进式尊贵大堂社区入口大堂地下车库大堂首

40、层单元大堂私家入户大堂2 2：我们的顶级大堂：我们的顶级大堂一进进社区步入式会所大堂社区步入式会所大堂p酒店级顶级入口大堂设计，彰显奢华大气二进进地下车库大堂地下车库大堂p停车后不需出地面，业主直接入户。三进进首层单元大堂首层单元大堂智能化电梯刷卡智能化电梯刷卡住户或访客才能使用电梯，直达所属楼层。住户或访客才能使用电梯，直达所属楼层。p豪华精装，国际智能电梯刷卡，尊贵入户。四进进私家入户大堂私家入户大堂p专属私家入户，个性化国际品质塑造。昆山首席别墅级奢华居住空间昆山首席别墅级奢华居住空间3 3：我们的顶级户型：我们的顶级户型倡导全新的豪华居住理念倡导全新的豪华居住理念别墅空间平面化别墅空间

41、平面化双客双客主客厅、泛客厅主客厅、泛客厅双餐双餐正餐厅、早餐厅正餐厅、早餐厅双厨双厨中厨、西厨中厨、西厨双梯双梯主仆分行主仆分行多套房、花园多套房、花园户型理念户型理念顶层奢华大平层，赠送约顶层奢华大平层，赠送约600600平米极致天空花园平米极致天空花园送屋顶花园送屋顶花园429-439大平层429-439大平层189189240-250189189189单元一单元一 单元二单元二 单元三单元三立面图二立面图二240-250189送屋顶花园送屋顶花园429-439大平层429-439大平层189189240-250240-250立面图一立面图一单元一单元一 单元二单元二顶层大平层示意顶层大

42、平层示意1. 1.独层独户，送屋顶超大露台，享受奢华的私独层独户，送屋顶超大露台，享受奢华的私家空中花园与天空泳池；家空中花园与天空泳池；2. 2.客厅双层挑高，彰显尊贵大气客厅双层挑高，彰显尊贵大气顶层房型示意：顶层房型示意：建筑面积：建筑面积：429-439429-439平米平米屋顶花园层示意屋顶花园层示意结合建筑国际现代的立面风格，顶层建议用玻璃幕墙围合，保障安全性的同时，兼顾视野的通透性。高附加值的体现：高附加值的体现：建筑面积：建筑面积：240240平米平米空中花园：10（半送）南阳台：12（半送）北阳台： 10（半送）凸窗：9.（全送）赠送面积：25平米赠送率：10.7借鉴案例：南

43、湖半岛房型：四房二厅三卫房型：四房二厅三卫 建筑面积：建筑面积：230-250230-250平米；实得面积：平米；实得面积：265265平米（赠送面积：平米（赠送面积：2525平米）平米）1. 1.全套房设计，豪华舒适；全套房设计，豪华舒适；2. 2.双厨房、双餐厅。双厨房、双餐厅。3. 3.私家入户大堂，彰显极致尊贵私家入户大堂，彰显极致尊贵4. 4.空中花园增加墅级院落享受空中花园增加墅级院落享受方向一：高附加值灵动大宅方向一：高附加值灵动大宅借鉴个案：华润外滩九里房型：三房二厅二卫房型：三房二厅二卫 建筑面积：建筑面积：180-190180-190平米；实得面积：平米；实得面积：2062

44、06平米（赠送面积：平米（赠送面积：1919平米）平米）高附加值的体现：高附加值的体现：建筑面积：建筑面积：187187平米平米空中花园：10（半送）设备阳台：6（半送）设备平台： 11（全送）赠送面积：19平米赠送率：101. 1.全南向奢华布局；全南向奢华布局；2. 2.空中花园打造多变景观空间；空中花园打造多变景观空间；3. 3.北向大设备平台，多功能实用空间。北向大设备平台，多功能实用空间。空中花园空中花园设备阳台设备阳台设备平台设备平台昆山首席品质豪装，全面突破市场平台昆山首席品质豪装，全面突破市场平台4 4、首席豪装、首席豪装装修标准：6000-7000元/平米材质提升材质提升市场

45、：市场：2000-2500元元/平米平米本案：本案：6000-7000元元/平米平米地面地面客厅、卧室：实木复合地板厨房、卫生、阳台：玻化砖、地砖卧室、客厅：卧室、客厅：活性生态漆地板、活性生态漆地板、“西班牙米黄西班牙米黄”进口大理石进口大理石厨房、卫生、阳台：玻化石、地砖厨房、卫生、阳台：玻化石、地砖墙面墙面乳胶漆、墙纸陶瓷薄板陶瓷薄板天花天花轻钢龙骨，石膏板吊顶绿色宜家石膏板绿色宜家石膏板门、窗门、窗分户门：钢木复合门；房间门：复合实心平板门；窗：铝合金（双层）中空玻璃窗；分户门：分户门：钢木防火防盗门钢木防火防盗门房间门：房间门：实木复合平板门实木复合平板门窗：窗：三层三层low-e中

46、空玻璃中空玻璃绿色宜家石膏板活性生态漆地板陶瓷薄板环保节能型材质，跳脱市场平台环保节能型材质，跳脱市场平台风格提升风格提升市场：市场：2000-2500元元/平米平米本案：本案：6000-7000元元/平米平米珠江御景珠江御景新古典摩登新古典摩登新古典现代简约+复古装饰点缀中基高尔夫中基高尔夫花园花园简欧珑庭珑庭10栋栋欧式家居配置提升家居配置提升市场：市场：2000-2500元元/平米平米本案：本案：6000-7000元元/平米平米珠江御景珠江御景厨房：国内品牌橱柜、西门子、三星、海尔等同品牌厨房用具；卫浴：科勒同档次卫浴洁具德国博德宝德国博德宝1级整体厨房；级整体厨房；AOSmith热水器

47、热水器SMEG等同品牌冰箱（选择散热好的）、等同品牌冰箱（选择散热好的）、嵌入式微波炉、脱排油烟机、三孔燃气灶、嵌入式微波炉、脱排油烟机、三孔燃气灶、嵌入式烤箱、洗衣机、五层喷淋水流洗碗嵌入式烤箱、洗衣机、五层喷淋水流洗碗机机DORNBRACHT镶嵌镶嵌SWAROVSKI水晶龙水晶龙头头或者或者Hansgrohe“raindance”600毫米巨无毫米巨无霸花洒霸花洒中基高尔夫中基高尔夫花园花园珑庭珑庭10栋栋SWAROVSKI的水晶旋钮ROCA洁具DORNBRACHT龙头Hansgrohe“raindance”600毫米巨无霸花洒德国博德宝整体厨房通过一个极致品牌配置，通过一个极致品牌配置，

48、塑造顶级豪宅亮点塑造顶级豪宅亮点家居智能提升家居智能提升市场：市场：2000-2500元元/平米平米本案：本案：6000-7000元元/平米平米珠江御景珠江御景/智能灯光控制系统智能灯光控制系统指纹密码锁指纹密码锁食物垃圾处理器食物垃圾处理器净水系统净水系统电热地膜采暖系统电热地膜采暖系统 新风恒氧地面换风系统新风恒氧地面换风系统 外遮阳系统外遮阳系统中基高尔夫中基高尔夫花园花园/珑庭珑庭10栋栋中央空调及新风系统过滤直饮水器家庭垃圾粉碎器智能灯光开关电子密码锁电热地膜采暖系统 新风恒氧地面换风系统 外遮阳系统指纹密码锁品牌提升品牌提升市场：市场：2000-2500元元/平米平米本案：本案：6

49、000-7000元元/平米平米珠江御景珠江御景国内知名品牌、个别国际品牌以提升卖点品牌：科勒、摩恩、方太、林内、格兰仕、三星、海尔、西门子、AO史密斯国际知名品牌国际知名品牌中基高尔中基高尔夫花园夫花园珑庭珑庭10栋栋塑造点：入口形象内部园林细节塑造森林式景观主题，塑造专属的私家生态环境森林式景观主题，塑造专属的私家生态环境4 4：我们的顶级景观：我们的顶级景观全冠栽植，打造森林式园林景观全冠栽植，打造森林式园林景观社 区 入 口 形 象社 区 入 口 形 象结合整体森林主题，打造大气树阵广场；尊贵酒店式门头设计，塑造专属豪宅品质； 树阵+中心水景缔造，大气磅礴的国际形象，形成入口强大视觉冲击

50、力。主轴水景塑造主轴水景塑造赋有变化的人造浅溪贯穿与楼宇间，结合森林式绿化营造生态大气的景观园林。内 部 景 观内 部 景 观追求生态环境中的参与性大尺度开放休闲/活动空间以及运动设施小尺度空间提供亲切交流景 观 的 可 参 与 性景 观 的 可 参 与 性5 5：我们的顶级会所：我们的顶级会所2000平米休闲商务养身会所享受星级酒店的服务管理商务养生主题，打造昆山顶级生活享受商务养生主题，打造昆山顶级生活享受屋顶星空泳池屋顶星空泳池会所顶层泳池享受极致的浪漫奢华。养生功能：养生功能：养生SPA（1F）顶级休闲配置，专属服务品质；红酒、雪茄吧（2F）打造圈层的顶级生活享受；主体餐厅（2F）引进

51、国际知名品牌餐饮，塑造顶级尊贵的味觉盛宴客源定位客源定位产品类型项目区域客源层次豪宅公寓中央社区昆山本地60%，其中玉山49、城西（巴城、正仪等下属乡镇）20、城北10、异地10私营业主51%，企业中高层31%，其他18%中基高尔夫昆山本地70（城中50、城北40）、上海20私营业主60%，企业高层27%,其他 13%别墅檀香园昆山38%，上海28%，苏州8%，台湾6%，其他20%私营业主54%，企业主管25%，公务员8%，其他13%丰泽园昆山57%，上海28%，台湾15%（主力为玉山，占57%）私营业主57%，企业主管20%，公务员7%，其他16%天伦随园昆山86%，上海14%，（玉山镇28

52、%，城北14%，巴城42%）私营业主63%，企业主管25%，公务员7%，其他5%我司操作高端项目的客源分析我司操作高端项目的客源分析本地客源为第一主力，其中玉山镇居多，其次为巴城、正仪、城北等周边本地客源为第一主力，其中玉山镇居多，其次为巴城、正仪、城北等周边客源；客源；外区域客源以台湾和上海居多；外区域客源以台湾和上海居多；私营业主和企业高层主管为主力；私营业主和企业高层主管为主力；项目客源预估项目客源预估主力客源：昆山本地主力客源：昆山本地65%（玉山镇为主，其次为城西、巴城、城北等）（玉山镇为主，其次为城西、巴城、城北等） 其中私营业主其中私营业主50%，公司主管及政府机关，公司主管及政

53、府机关15%；补充客源：上海及江浙补充客源：上海及江浙20%，台湾，台湾15%样本客户样本客户业主姓名业主姓名：蔡先生年龄年龄：45岁 职务职务：私营企业主 籍贯籍贯：昆山人v 购买目的：购买目的：代表身份的象征，已拥有别墅，享受别墅式的生活，只买最好的，希望与“比尔盖茨”为邻；v 购买偏好：购买偏好：区 域：城东和城南不会考虑，最佳的居住地在市中心和城西；产 品：代表昆山最好的产品、面积要大、环境安静优雅；v 购买面积需求以及价格需求：购买面积需求以及价格需求：至少200平米以上，价格根据地段产品而定；v 对项目区域看法：对项目区域看法：虽然位于城西但接近市中心，购物方便，城市属性强，并且着

54、未来行政中心的转移发展潜力巨大，只要有最好的项目一定会选择这里；生活节奏日常喜好衣穿什么不重要，舒服与场合为选择对象食吃什么不重要，关键是顺口，有味道和吃的感觉以及一起吃的人。营养、健康为主（知名企业会所）；家庭聚会，清粥小菜住市中心高档公寓，拥有多套住房、郊区别墅等行宝马汽车、商务仓、出入各大城市CBD区域内，出行住五星级以上酒店阅读习惯或高深研究著作,如史记、资治通鉴、孔孟之学等书籍；娱乐休闲爱好收藏金石字画；交际圈相对固定，与相同档次相同趣味的人为友；喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养或卸去所有华丽外表,安静的做一个修剪花草的园丁。投资意识拥有股票或者期权，已有较高的财富积累；对稀有或不可复制的投资较有兴趣价格定位价格定位鹿城一品鹿城一品9500元元/弘辉首玺弘辉首玺12000-13000元元/森隆珑庭森隆珑庭11000元元/本项目同享市中心配套支撑，属于本项目同享市中心配套支撑，属于市中心板块价值；市中心板块价值；完全超越市场的产品品质，通过豪完全超越市场的产品品质，通过豪装、景观、会所的全面升级；装、景观、会所的全面升级；项目自身的稀缺价值；项目自身的稀缺价值；我司对于昆山豪宅长期操作经验和我司对于昆山豪宅长期操作经验和实力实力ENDEND