房地产开发贷款发起报告模板

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1、 .房地产行业规化发起报告模板（2013年版）目 录第一部分 发起报告评估简表1第二部分 发起报告分析正文21.借款人状况21.1借款人信息21.2借款人股东信息21.3借款人财务指标分析31.4借款人股权结构图41.5借款人核心竞争力分析41.6其他42.项目评价42.1项目合规情况42.2项目位置42.3项目基本信息42.4项目设计、施工、监理等情况说明52.5项目物业类型结构52.6项目行业和市场分析52.7项目总投测算与资金筹措62.8项目财务测算72.9项目整体开发、销售与与还款计划的匹配性82.10项目担保条件分析82.11其他需要说明的事项83.授信收益测算83.1贷款利率申请与

2、授信收益测算83.2新协议测算93.3授信贡献度评价94.授信风险分析94.1主要对授信的各类风险进行总结，并提出控制措施95.结论与建议95.1授信利弊评价95.2授信结论95.3授信条件与要求9第一部分 发起报告评估简表上报单位客户经理联系/手机第一部分：简要信息借款人名称： （以下简称：“”）客户性质存量客户 新授信客户是否为集团客户是 否所属集团名称（如有）集团授信限额（如有）客户切分限额行业授信投向分类积极增长类 选择性增长类 维持份额类 压缩类客户在我行地位“总对总”客户 总行级重点客户 分行级重点客户 一般客户外部机构评级（填写具体评级机构名称、时间和评级）最近两期部信用评级（填

3、写具体评级时间和评级）客户在我行历史履约记录客户在人行信贷系统信用记录情况本次申请授信总金额较上年度/上次增减额授信申请容与变化情况（万元）申请授信品种金额较上年增减期限用途利率担保条件房地产开发贷款经营性物业抵押贷款其他合计第二部分 发起报告分析正文本报告除特别标注外，面积单位均为万平方米，货币单位均为万元人民币或万美元。1. 借款人状况1.1 借款人信息借款人名称借款人成立日期注册资本实收资本上年度信用评级本年度信用评级总行级重点客户是否房地产开发资质控股股东总行级重点客户是否控股股东房地产开发资质借款人为单独项目公司是否借款人房地产开发经验借款人主要管理人员从事房地产开发经验1.2 借款

4、人股东信息股东名称持股比例控股股东概况控股股东名称注册资本成立时间股本比例房地产开发资质储备土地面积主要股东房开（包括商业地产）经验有无如选择“有”，请填列下述容主要股东已开发（或运营）的房地产项目与业绩1.3 借款人财务指标分析近几年财务指标#年（前二个会计年度）#年（前一个会计年度）#年X月（最近财务数据）总资产流动资产应收帐款其他应收款存货固定资产长期投资总负债流动负债短期借款应付帐款预收帐款其他应付款长期负债长期借款长期应付款所有者权益实收资本资本公积未分配利润主营业务收入主营业务利润营业利润净利润经营活动现金净流量投资活动现金净流量筹资活动现金净流量净现金流量资产负债率流动比率或有负

5、债金额财务分析1.4 借款人股权结构图给出借款人树状股权结构图，并做简要说明1.5 借款人核心竞争力分析包括但不限于借款人在资金、管理、商业模式、产品研发、市场推广、品牌号召力和开发业绩等方面的情况说明。1.6 其他其他需要说明的情况2. 项目评价2.1 项目合规情况请说明项目合规情况，相关审批手续是否齐全、合规。资房地产项目由地方发改委核准或备案，主要行政审批要件包括发改委的核准或备案文件，环保部门的环评批复，以与国土、规划和建设等主管部门颁发的“四证”。外资房地产项目根据总投金额由国家发改委或地方发改委核准或备案，主要行政审批要件包括发改委的核准或备案文件，商务部门的外商投资企业批准证书，

6、环保部门的环评批复，以与国土、规划和建设等主管部门颁发的“四证”。2.2 项目位置以地图方式标明项目所处城市位置和地段，并做简要说明2.3 项目基本信息拟开发项目名称项目所在城市合作建房是否旧城改造是否拟开发物业类型容积率建筑密度绿化率占地面积可销售建筑面积建筑面积总套数土地使用权证有无建设用地规划许可证有无建设工程规划许可证有无建筑工程施工许可证有无总投资自有资金比例其中：自有资金已到位自有资金金额股东借款土地使用权取得方式银行借款土地证取得时间 预售回款应缴土地（拆迁）款金额预售回款应缴土地（拆迁）款金额2.4 项目设计、施工、监理等情况说明说明项目的设计、施工、监理等单位的名称、从业资格

7、和经验。2.5 项目物业类型结构1、项目整体物业类型结构说明项目整体物业类型分布，并填写下表：物业类型面积（）具体栋号/楼层住宅商场写字楼酒店合计2、项目住宅部分的户型结构户型单位建筑面积（）套数户型总面积（）户型占比二室一厅一卫例：80-90三室两厅两卫合计100%备注：户型总面积=单位建筑面积套数，户型占比=相应户型总面积/户型总面积合计，户型总面积合计应等于项目住宅可销售建筑面积。2.6 项目行业和市场分析1、项目所在城市总体情况说明项目所在城市城市的人口、GDP、相关产业发展和城市规划情况2、项目所在城市房地产市场情况说明项目所在城市限购等房地产政策情况和房地产市场发展情况，并填写下表

8、与做简要说明：项目#X年（前二个年度）#X年（前一个年度）#X年或最近季度房地产开发投资总额其中：住宅投资房地产开发面积其中：住宅开发面积新开工面积其中：住宅新开工面积商品房竣工面积其中：住宅竣工面积商品房销售面积其中：住宅销售面积商品房待售面积其中：住宅待售面积住宅平均销售价格(元/)3、商业地产市场情况如商业地产占比超过40%，则须说明当地商业地产总体供需状况，城市主要商圈分布，项目所在商圈情况（商圈地位、平均租金和出租率情况等）、项目在商圈中的定位（项目商业模式与业态分布、与商圈中其他物业的竞争情况、是否成为所在商圈有机和不可或缺的一部分）2.7 项目总投测算与资金筹措1、项目总投测算请

9、按下表填写项目总投测算与资金投入计划并做简要说明序号项目名称201120122013 合计 估算说明1土地费用2前期工程费用3建筑安装工程费用4开发间接费用5管理费用6财务费用7销售费用8开发期税费9其他费用10不可预见费11项目总投资2、项目总投合理性说明总投数值折合每平米成本（相应成本/可销售建筑面积）类似项目每平米成本（请标明项目名称）（相应成本/可销售建筑面积）土地成本建安成本其他费用合计合计数应与上报总投数一致根据表格所列信息，对项目总投合理性进行说明。3、项目资金筹措计划包括自有资金与到位能力情况说明、银行贷款金额、以与其他资金来源说明。2.8 项目财务测算1、基本情况预计实现销售

10、收入楼面地价（总地价/可销售建筑面积）元/预计实现销售利润可售面积与单位售价（可按不同物业类型填）预计净利润物业类型可售面积可售面积单位售价预计销售利润率住宅预计净利润率商场盈亏平衡点销售率其他盈亏平衡点销售单价元/按可售面积计算的单位投资成本元/2、说明项目单位售价的合理性，并按下表说明类似项目的销售情况项目名称开发商项目位置容积率装修情况销售均价开盘时间销售进度3、如项目整体不出售，依靠出租经营来归还我行贷款，则应参照“经营性物业抵押贷款”模板相应部分进行说明。2.9 项目整体开发、销售与与还款计划的匹配性1、项目建设规模和建设容2、项目开发进度3、项目已投入自有资金情况包括自有资金用于买

11、地、前期工程费等支出。4、项目销售进度5、项目销售进度与还款计划的匹配性2.10 项目担保条件分析说明项目土地评估和在建工程评估情况，如提供股东担保等其他担保方式，请说明其担保实力。2.11 其他需要说明的事项3. 授信收益测算3.1 贷款利率申请与授信收益测算1、贷款利率定价与理由2、授信效益测算包括存款收益、贷款收益、中间业务收益的计算和评价，以与实际发生的存款、结算业务量的变动情况。3.2 新协议测算1、债项评级与风险缓释评价指标缓释前缓释后变动比率（%）参考值/区间违约概率（PD，%）初级法下违约损失率（LGD，%）违约风险暴露（EAD，万元）预期损失（EL，%）预期损失（EL，万元）

12、风险加权资产(RWA，万元)监管资本占用(万元)监管资本收益率（%）损益平衡价（%）相当于信用贷款的客户评级2、RAROC测算主要测算RAROC（基本）、RAROC（综合），并与行业阈值进行比较。3.3 授信贡献度评价给予优惠利率、费率的必要性；对授信的风险与收益配比情况作出评价。4. 授信风险分析4.1 主要对授信的各类风险进行总结，并提出控制措施5. 结论与建议5.1 授信利弊评价从有利因素和不利因素（风险）两方面对授信进行总体评价。5.2 授信结论明确是否提供授信；如提供授信，需明确授信方案，包括借款人、项目名称、金额、品种、切分方案、利率、期限、用款计划、还款计划、担保等。5.3 授信条件与要求包括特殊合同条款、合同签订先决条件、提款条件、约束性条件（对客户提出的约束性要求）、争取条件、管理要求（对授信行提出的管理要求）等。客户经理：主管/经理：单位/部门负责人：日期：附件：商业地产项目还款现金流测算全套表格9 / 10