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1、南开大学22春房地产估价综合作业一答案参考1. 引起房地产价格上升的原因主要有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济参考答案：ABCD2. 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的( )等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观参考答案：ABC3. 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为( )。A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m2参
2、考答案：D4. 关于屋面斜面积计算，说法正确的有( )。A.按设计图示尺寸以斜面积计算B.按设计图示尺寸以投影面积计算C.不扣除房上烟囱、风帽底座、风道、小气窗、斜沟等所占面积D.扣除房上烟囱、风帽底座、风道、小气窗、斜沟等所占面积参考答案：ACD5. 下面不属于造成功能折旧的因素是( )。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染参考答案：D6. 谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。A.抵押价值B.征收价值C.现状价值D.投资价值参考答案：A7. 关于单项工程综合概算的说法正确的有( )。A.单项工程综合概算是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的B.单
3、项工程综合概算是建设程项目总概算的组成部分C.单项工程综合概算是确定一个单项工程所需建设费用的文件D.单项工程综合概算必须列入工程建设其他费用概算参考答案：ABC8. 出现合同价款调增事项(不含工程量偏差、计日工、现场签证、索赔)后的( )天内，承包人应向发包人提交合同价款调增报告并附上相关资料。A.7B.14C.15D.21参考答案：B9. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日参考答案：C10. 工人在正常施工条件下，为完成一定产品(工作任务)所消耗的时间是( )。A.必需消耗的
4、时间B.损失时间C.有效工作时间D.基本工作时间参考答案：A11. 招标人根据招标控制价复查结论需要重新公布招标控制价的，其最终公布的时间至招标文件要求提交投标文件截止时间不足( )日的，应相应延长投标文件的截止时间。A.5B.7C.14D.15参考答案：D12. 直接工程费用包括很多种，下列选项中不属于直接工程费用范畴的是( )A.人工费B.材料费C.施工机械使用费D.企业管理费参考答案：D13. 假设开发法的理论依据与( )相同。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法参考答案：C14. 现浇混凝土基础按设计图示尺寸以体积计算，但是要扣除伸入承台基础的桩头所占体积。( )A.正确B.错
5、误参考答案：B15. 根据建设工程工程量清单计价规范的规定，如下材料中不计法兰安装工程量的是( )。A.单片法兰B.法兰盲板C.焊接盲板D.封头参考答案：B16. 成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取待估房地产的价值。( )A.错误B.正确参考答案：B17. 评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有( )。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆在室内的沙发参考答案：ACD18. 价值类型从本质上讲是由估价目的决定的。( )A.错误B.正确参考答案：B19. 具体的长期趋势法主要有( )
6、等。A.数学曲线拟合法B.市场提取法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：ACD20. 在确定建筑面积时，围护结构优于底板，底板优于顶盖。( )A.正确B.错误参考答案：A21. 房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。( )A.错误B.正确参考答案：A22. 可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。( )A.正确B.错误参考答案：A23. 下列表述中，正确的有( )。A.开发经营期可分为开发期和经营期B.开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C.开发期的起点与开发经营期的起点相同D.在有预售的情况下，销
7、售期与开发期有重合参考答案：ABCD24. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A25. ( )适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C26. 从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点。A.标准临街宗地B.标准临街深度C.标准临街宽度D.路线价区段参考答案：B27. 在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象。( )A.错误B.正确参考答案：A28. 柱子的保温层工程计算说法正确的是( )。A.按设计图示柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算B.按设计图示柱断面保温层外边
8、线展开长度乘保温层高度以面积计算C.按设计图示柱断面保温层内边线展开长度乘保温层高度以面积计算D.按实际尺寸柱断面保温层中心线展开长度乘保温层高度以面积计算参考答案：A29. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50参考答案：C30. 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区参考答案：B31. 通常把市场法求得的价值简称
9、为市场价格。( )A.错误B.正确参考答案：A32. 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积90m2，使用面积为80m2，每平方米建筑面积的价格为5000元，则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。A.4000B.5556C.5625D.6250参考答案：D33. 交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过( )，不得超过( )。A.1年，2年B.半年，1年C.1年、3年D.半年、2年参考答案：A34. 下列关于建筑物寿命和年龄的说法中，正确的是( )。A.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄B.建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄C.建筑物的经济寿命与
10、其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等D.建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄参考答案：D35. 甲乙两宗土地，甲单价为800元/m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6%，乙地的容积率为3%，则作为一个理性房地产开发商会选择购买( )。A.甲B.乙C.甲、乙一样D.无法判断参考答案：A36. 在建设期内应计的利息和在建设期内为筹集项目资金发生的费用( )。A.工程费用B.工程建设其他费用C.预备费D.资金筹措费参考答案：D37. 下面属于构筑物的是( )。A.烟囱B.水塔C.道路D.商店参考答案：ABC38. 下列不属于按照建设性
11、质划分的基本建设项目是( )。A.新建项目B.扩建项目C.改建项目D.生产性基本建设参考答案：D39. 具体一组房地产的区位，是该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括( )。A.位置B.外部配套设施C.交通D.周围环境参考答案：ABCD40. 运营费用与( )之比，称为运营费用率。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B41. 设备及安装工程概算审查的重点是设备清单与安装费用的计算。( )A.正确B.错误参考答案：A42. 在房地产实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。A.高于B.等于C.低于D.高于
12、或等于参考答案：ABD43. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。A.4367B.4617C.4446D.4161参考答案：A44. 对估价机构和估价师而言，交易实例是一个不断积累的过程，平时就应留意搜集，不能等到需要采用比较法估价时才去收集。( )A.正确B.错误参考答案：A45. 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房
13、地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为( )万元。A.125B.126.42C.123.77D.124.43参考答案：C46. 某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为( )万元A.180B.178.4C.183.5D.176.6参考答案：D47. 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如( )。A.在建工程B.待开发的土地C.可装饰装修改造的房屋D.可改变用途的旧房参考答案：ABCD48. 某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元
14、，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。( )A.正确B.错误参考答案：A49. 收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。( )A.错误B.正确参考答案：A50. 关于招标控制价的说法正确的有( )。A.招标控制价 根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法B.招标控制价是招标工程的最高投标限价C.招标控制价要求在招标文件中公布D.投标人的报价如超过招标控制价，其投标将作为废标处理参考答案：ABCD51. 下列房地产中，通常适用比较法估价的是( )等。A.标准厂房B.在建工程C.高档公寓D.房地产开发用地参
15、考答案：ACD52. 一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。( )A.错误B.正确参考答案：B53. 收益法的理论依据为( )。A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.适合原理参考答案：C54. 房地产种类的不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如住宅区主要看重繁华程度、辐射范围等。( )A.错误B.正确参考答案：A55. 招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性应由( )负责。A.招标人B.投标人C.监理人D.招标人和投标人参考答案：A56. 结构层高在( )m及以上的，应计算全面积。A.2.1B.2.2C.2.3D.2.4参考答案：B57. 估价时点是由( )决定的。A.估价目的B.估价师C.委托人D.估价机构参考答案：A58. 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在( )m及以上的部位应计算全面积。A.2.1B.2.2C.2.3D.2.4参考答案：A59. 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为( )。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有参考答案：AC60. 生产费用价值论是( )估价方法的理论依据。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B
南开大学22春《房地产估价》综合作业一答案参考98
