养老院规划报告

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1、铭斯德老年养生护理中心项目规划方案总论在中国， 老龄事业是由政府主办的、 以老年人为对象的公共服务 事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象， 以满足高层次生活、 文化需求为目标， 向老年人提供商品和服务的相 关民间营利事业活动的总称。到 2011 年底，中国 65 岁以上老人所占比例已经达到 9.1% ，超 过世界平均水平。 养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球目 光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯 的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。 面对老年人口的 现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专 项按揭贷款等手段加

2、快解决老龄问题。 养老正在突破传统家庭养老模 式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以 房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出 一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老产业具有产业链长、 涉及领域广等特点， 并对上下游产业具 有带动效应。 老龄人口的增多拉动老龄人群的服务需求增长。 当前我 国老年消费市场开发仍处于初级阶段， 养老服务产品的供给不足、 比 重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从 国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。第一章、 项目背景及必要性一、项目背景1、我国已进入老年化社会阶段 按照

3、国际标准，当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7% 或 60岁以上人口占总人口 12.5%以上，到二 00 五年将达到 31%，即 为老龄化社会。 据有关统计资料显示， 目前我国是世界上老年人口最 多的国家，60 岁以上的老龄人口约为 1.69亿，占我国总人口的 12.5%，而且这个数字每年都在以 3%的速度增长。我国进入老龄化社会 已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到 2025 年，老年人 将占全国总人口的 20%；到 2050 年，老年人将占全国总人口的 31%， 届时每 3 人中就有一个老年人口。2、我国养老的传统观念发生根本转变 随着社会养老压力的逐渐增大， 我国家庭养

4、老的传统观念也不断 受到冲击。国内老年人养老讲究“三代同堂” ，老死不离儿孙。但随 着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及， 传统家庭逐渐减少， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加， 另一 方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上 “分而不离，离而不远” 的特点，空巢家庭逐渐增多。据有关数据显示，中国各省、直辖市的 空巢家庭已达 25%以上，部分省市甚至达到 36%；民政部部长、全 国老龄委副主任李立国曾指出， 城乡老人家庭中， 部分地区空巢家庭 的比例甚至达到 50%至 70%。空巢家庭的增加对传统的家庭养老产生了强烈的冲击，经济上， 部分老年人经济贫困；生活上，老年人

5、身体不便，发病往往又具有突 然性，空巢老人面临家中无人，抢救不及时等情况；精神上，空巢老 人无法享受过去的天伦之乐， 加之文化程度普遍较低， 缺乏兴趣爱好， 离开子女后很容易产生孤寂之感， 部分很少与人交流的老人甚至会产 生悲观情绪，出现抑郁症状甚至厌世心理。这种种情况，促使我国传 统的养老观念和居住观念发生了根本改变。3、老龄产业快速发展作为一个新兴行业， 老龄产业所涉及的领域极为广泛， 几乎涵盖 了从养老服务业、 老年卫生保健业到老年文化娱乐业、 老年金融保险 业等十余个门类。特别是按照国际通行的 5%老年人进入机构养老的 标准， 2011年我国尚紧缺 650 万个床位。此外，目前全国取得

6、养老 护理职业资格的仅有2万多人，按照国际上5 : 1的护工需求量，缺 口将近 1000 万人。这都将给企业投资提供良好的机遇。计算机技术 的发展，让养老院管理软件横空出世，技术与人力的结合，让养老产 业更加蓬勃发展。二、项目建设的必要性1、驻马店市社会养老压力不断增大驻马店市位于河南省中南部，面积 13519平方公里，下辖 9县 1 区。据第六次全国人口普查结果显示，全市常住人口近 800 万人，其 中年龄 65岁及以上老年人口约 70 万人，占全市人口总比 9.45%。驻马店市作为劳务输出大市， 大部分年轻人外出打工， 家中往往 是老人和孩子留守， 空巢家庭比例一直居高不下， 部分县区农村

7、甚至 达到 50%以上。这些情况使得驻马店市社会养老压力一直居高不下， 且随着时间的推移也在不断增大。2、设施完善、生活水平好的高端养老院需求不断增强 随着年轻人外出打工，不断提升了家庭收入水平，同时，空巢家 庭引发的其他各类社会问题也逐渐受到大家的重视， 越来越多的家庭 愿意花钱， 也有一定的经济能力将老人送到养老院。 而越来越多的老 年人也愿意加入到养老院， 避免独自在家的孤寂之苦， 与更多的老年 人一起相伴为乐，安享晚年。但是，目前驻马店市的养老院机构还不足以满足日益增强的社会 养老需求。部分养老院设施简陋，机构简单，也无法满足许多家庭对 老年人生活水平的要求，因此，设施完善、生活水平较

8、好的高端养老 院需求也在日益增强。3、有效应对人口老龄化，构建驻马店和谐社会的需要党中央、 国务院发出构建和谐社会的口号。 驻马店市委市政府也 提出建设“和谐社会”的要求。老龄工作涉及经济、政治、文化和社 会生活等诸多领域，关系到国计民生和改革、开放、稳定的大局。如 果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。建设社会完善、 生活水平较高的高端养老院， 可以有效满足老年 人不断增长的物质和文化需求， 解决老年人及其子女的后顾之忧， 使 老年人老有所养、老有所乐，使其子女可以全身心地投入到工作当中； 为老年人提供健康锻炼和养生保健服务， 也有利于老年人生活质量的 提高，减轻家庭和政府的养老压

9、力， 实现驻马店市老龄事业与经济社 会的协调发展，促进社会和谐与稳定；4、缓解驻马店市就业压力根据相关研究，养老院的服务人员和老人的比例至少应达到 1 比 10。而对于这些服务人员，一般都需要有社会福利单位工作经验，乐 于奉献自己，对于他们的品质和素质要求一般都比较高。铭斯德老年养生护理中心的所有工作人员都要进行为期一个月 的培训和老龄社会研究，接受心理学、护理、职业道德、医学、营养 学等专业知识的培训，并将 100%持证上岗。同时铭斯德老年养生护 理中心还会根据实际情况强他们的业务培训， 经常开展丰富多彩的活 动，以增强他们的荣誉感，使命感。根据业务发展需要， 铭斯德老年养生护理中心将在当地

10、招聘以下 服务人员：护理员、餐饮、保洁、保安、司机人员。铭斯德老年养生 护理中心将致力于资源就地转化、 劳动力就地消化， 大量吸收有志于 在家乡、在驻马店市发展的当地居民，对当地也是一大贡献。三、项目提出的政策依据1、关于加快实现社会福利化意见的通知 国务院办公厅在转发的民政部等部门 关于加快实现社会富丽华 意见的通知中指出，我国已经进入老龄社会，老年人口基数大，增 长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长， 同时，残疾人和孤儿的养护、康复条件也亟待改善。但是长期以来， 我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足、福利机构少、服务 水平较低等问题，难以满足人民群众对福利服务需

11、求日益增长的需 要。社会福利事业的改革与发展， 已经引起党和政府及全社会的广泛 关注。为此，必须从长远和全局出发，广泛动员和依靠社会力量，大 力推进社会福利社会化， 加快社会福利事业的发展， 这对于进一步建 立健全社会保障制度，促进社会稳定和社会文明进步具有重要意义。 同时，推进社会福利社会化，对于扩大内需，拉动经济增长，增加就 业，也有积极的现实意义。通知还指出： 各级政府应根据经济和社会发展的需要， 逐年增加 对社会福利事业的投入， 重点用在一些基础性、 示范性社会福利机构 的建设上，同时采取民办公助的办法，将一部分资金用于鼓励、支持 和资助各种社会力量兴办社会福利机构；采取优惠政策，鼓励

12、集体、 村（居）民自治组织、社会团体、个人和外资以多种形式捐助或兴办 社会福利事业。2、关于加快发展养老服务业意见的通知 在国务院办公厅转发全国老龄委和发改委等部门 关于加快发展 养老服务业意见的通知 中指出，认真解决老年人生活中的实际问题， 有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处， 这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标 志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经 济增长，提高全体人民生活质量和水平。各地区、各部门要充分认识 发展养老服务业的重要意义， 采取有效措施， 推动养老服务业加快发 展。通知还指出，发展养老服务业要按照政策引导

13、、政府扶持、社会 兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服 务为依托、机构养老为补充的服务体系。地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体 系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难 的老年人提供无偿或低收费服务， 保障他们的基本生活。 要采取多种 形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业， 增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施， 大力支持发展各 类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居 住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下 岗、失业等人员创

14、办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老 年人创造良好的养老环境和条件。3、河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意 见2011年 11月2日，河南省人民政府印发豫政【 2011】80号文件 河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见 ，该 意见明确指出，各地要切实履行政府在政策扶持、规划指导、市 场培育、服务示范、监督管理等方面的职责，维护社会养老服务的公 益性。要发挥市场在资源配置中的基础性作用， 鼓励社会力量参与养老服务，逐步形成与市场经济相适应的发展模式、 管理方式和运行机 制。支持社会办养老服务机构开展老年医疗卫生和老年病护理服务。 鼓励社会资本以独资、合资、

15、合作、联营、参股等方式参与养老服务 业。依据社会资本兴办养老服务机构的建设规模（含改扩建） 、投资 总额、土地租期等指标，由所在地政府给予一定的建设补贴。在运营 期间，按照床位数、收养人数及服务对象的类别、入住率、管理服务 水平、社会效益等指标， 由养老服务机构所在地政府给予一定的运营 补贴。具体补贴标准及操作细则由各地根据实际情况确定， 所需经费 列入各级财政预算。26第二章、养老机构现状分析一、养老机构市场现状1、国外养老市场现状 目前发达国家的养老社区发展已趋于成熟，相关配套设施健全。 西方国家的养老住宅发展经历了三个阶段。 第一阶段为传统养老院形 势，即主要运营主体为政府，保障水平较低

16、。第二阶段为老年公寓形 势，运营主体为政府和开发商联合发展模式，政府给予一定的支持。 第三阶段也就是目前发展十分完善的老年社区化模式， 主要以开发商 为运营主体，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式。2、国内养老市场现状（1）目前我国社会保障体系不完善， 无足够资金发展老龄事业， 老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。无针对老年人生活习惯、 消费习惯、心理特点等方面的研究，服务人员素质不高、社区管理、 配套设施亟待完善。 各类养老机构仅为中高经济实力的老年客户提供 个性化居住条件和人性化服务。 目前仅部分别发达城市和个别开发商 开发了老年住宅。 我国在这一块的发展还是相对滞后的， 落后

17、于西方 发达国家。（2）传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前 途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈 近暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生 活于集护理、 康复和娱乐为一体多功能现代化养老机构， 是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势，这 就为养老机构的发展提供了较大空间。养老事业可以说是一项朝阳产 业，未来养老机构的发展必然会推动我国养老体系的完善，缩小与发达国家之间的差距，带动相关产业的发展，为房地产开发商提供更为 广阔的发展空间。发展养老机构也无疑是一件利在千秋的好事。二、养老机构性质与模式目前国内养老

18、机构按建设经营者可以划分为三种模式:1、政府收益型：主要由政府相关部门联合开发和经营，以出租 的形式收取一定的费用。2、政府福利性：主要由政府组织开发和经营管理的社会福利老 年机构，即传统的养老院和福利院。3、私人经营的小规模养老机构： 这些养老机构主要是对一些旅 馆或其他楼层进行简单改造而成， 缺乏足够的配套设施；它主要面对一些无工作单位或家境较差的老人，收费较低，条件一般。4、开发商投资的大规模养老机构：由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区配套设施， 产业化程度高，有较好的规划设计，服务优质，收费较高三、养老机构的入住和护理方式咨询1、一般入住方式:老人的搂亂

19、衣黙及空活用品薪张1寸m片.老人轴证印件矗吨 人碍输证复印件各张*原略崭衍或近期 滋栓擢告准备詹间.履务人员粥检2、一般护理方式:目前我国市场各类养老机构的护理方式， 根据老人是否能够生活自理的情况，一般分为以下几个等级：1）、三级护理：定时送开水、送饭、食物加热；定期洗晒和整理 床上用品；每天打扫房间、卫生间、阳台等处的卫生。许多私人经营 的小规模养老机构，一般都是三级护理方式。2）、二级护理：在三级护理的基础上，提供洗晒收叠内外衣服及 鞋袜，帮助购买各类物品，洗碗筷，提醒老人按时吃药，提供简单的 保健服务。3）、特一级护理：主要面向年龄较大、行动不便等生活半自理的 老人。在二级的基础上，提

20、供洗头洗脸、洗手洗脚、剪指甲、按医嘱 发放药品并喂服，提供简单的基础医疗护理。4）、特二级护理：主要面向生活完全无法自理的老人。在特一级 护理的基础上，提供24小时服务；喂饭喂药；帮助清理床上卫生， 及时清洗床上用品和尿布，定时协助老人翻身，提供在较好的医疗护 理，但不包括重症护理及其他较为严重的医疗看护。四、养老机构的休闲设施及娱乐活动许多养老机构一般都提供棋牌室等简单的休闲设施， 但较为规范 完善的大型养老机构往往还提供诸如阅览室、各类球场及其他休闲设 施和场所。服务较好的大型养老机构还会组织更多的丰丰富的娱乐活动。比 如为老人做寿、组织老人家庭联谊活动、养生讲座、各类文体比赛、各类活动社

21、团，外出旅游等等。第三章、项目规划方案一、项目概况1、项目名称：铭斯德老年养生护理中心2、建设单位：铭斯德商贸有限公司3、建设地点：驻马店市关王庙工业聚集区创业大道4、建设年限： 20152016 年5、建设规模及内容：铭斯德老年养生护理中心占地 100 亩，是 一所集老年休闲、养生保健、康复预防为一体的多功能、社会化、开 放式的综合性民营福利项目。 建设内容主要包括老年公寓 （一期项目 设计床位 1000 余张）、休闲娱乐中心、康复中心、洗浴保健中心、洗 衣房、锅炉房、门诊部、医疗办公设施、 污水处理系统及园林绿化等。二、规划目标在了解和考察国内外优质养老机构的基础上， 结合我国及区域传 统

22、文化、家庭观念、人文风俗，依据驻马店市具体的养老事业发展状 况，以安享舒适惬意的老年生活为宗旨， 将铭斯德老年养生护理中心 规划建设成为设施齐全、 环境宜人、 服务热情的舒适养生型大型综合 养老机构。三、规划策略1、整体构思的策略根据未来用地拓展方向和养老院的特性要求， 整合各项功能， 精 心组织用地布局，合理安排开发时序，创建舒适温馨的生活环境。2、适度超前的策略按照养老机构的发展趋势， 对道路和硬件设施配置有一定的超前 性，同时配合院区内门诊、养生保健、休闲娱乐、文体活动等设施的 提升，使铭斯德老年养生护理中心的建设具有较高的现代化水平。3、环境景观策略注重建设和维护良好的自然环境， 坚持

23、环境优先， 精心组织人工 景观，加强绿化建设，营造优雅的宜居环境，让老人充分享受阳光， 接触自然， 形成良好的自然生态环境， 切实保障老人生活环境的舒适 和养生。4、设计完善的策略铭斯德老年养生护理中心应配有完善的医疗护理、 养生保健、 休 闲娱乐、文体活动等配套设施和场所。 规划设计要充分考虑老年人的 生理特点和精神需求，方便老人出行和运动，保证充足的日照入室， 配备紧急呼叫对讲系统、安防系统、网络系统和消防系统，切实保障 老人的安全，实现老人无障碍居住，满足老年人的特殊情况和需求。四、项目定位1、市场品牌定位驻马店市属于三四线城市， 生活水平与发达城市相比， 还存在较 多不足。因此，如果直

24、接从高端做起，将会存在较大的市场风险，如 市场消化过程缓慢， 资金回笼时间较长等问题。 本着从市场实际情况 出发的原则， 经过客观分析和综合考虑， 铭斯德老年养生护理中心将 从中端市场做起，兼顾高端。在运营前期，以市场宣传和中端服务为 主。当铭斯德老年养生护理中心的品牌知名度得到提升， 并具有一定 影响力和美誉度之后， 再转型为专业的高端的养老机构， 着力开发高 端养老市场，努力建设成为养老行业的第一品牌2、消费群体定位依据消费群体的市场影响力和作用， 我们将消费群体定位 4 种类 型：主导型、提升型、跟进型和边缘型。下面，我们具体分析一下这 几种消费类型的特点。1）、主导型 该消费类型主要包

25、括社会精英阶层、高校和事业单位离退休人 员、大型企业离退休高管等人员。其中社会精英阶层主要指私企法人和企业金领。 他们一般具有中 等文化水平，收入颇高，购买力强，讲究面子，偏好名牌，对形象和 服务要求较高。他们或其长辈，是养老市场的主体和领头羊，是市场 核心客户群体。高校和事业单位离退休人员、 大型企业离退休高管等人员， 具有 较高的文化水平， 有较多的积蓄和丰厚的退休金。 他们重视生活品质， 物质和精神需求并重。 他们也是养老市场的主体之一， 是养老市场最 直接的消费群体， 对养老机构的品牌宣传和口碑形成， 具有巨大的推 动作用。2）、提升型该消费类型主要包括企业白领和技术人员，具有中高等文

26、化水 平，收入较高。他们一般正处于转型期，向高品位的精英阶层靠拢， 易受媒体宣传影响。他们或其长辈，是养老市场的重要群体之一，对 服务档次、 品牌形象有较高要求， 并能有效提升养老机构的品牌知名 、 -f*, 、一八、/ 、-度和美誉度。3）、跟进型该消费类型主要包括个体户、 小生意人等人员。 他们一般文化水 平偏低，尽管收入颇高，但对资金的使用比较谨慎。他们是市场的追 随者，容易随波逐流，具有较大的市场空间。4）、边缘型该消费类型主要包括普通市民阶层。 他们一般文化水平偏低， 收 入中等，有较强的从众心理，容易被宣传引导。他们的养老压力普遍 较大，但受限于收入水平， 更多的人是选择中低端养老

27、机构。对于中 高端定位的铭斯德老年养生护理中心而言，他们属于有益的市场补 充，具有一定的发展潜力。3、功能定位 铭斯德老年养生护理中心集养老休闲、养生保健、康复护理、文 体娱乐等综合功能与配套服务为一体，将“居家环境”与“社会化保 障系统”、“产业化服务体系”等有机组合的综合性建设项目。该项目 实现了老年经济的产业化与养老保障的社会化， 不仅具有极大的静静1）、老年公寓功能铭斯德老年养生护理中心将建成一处庭院式建筑。 老年公寓还根 据老年人不同的年龄阶段的生理特征和生活需要分为三大种类： 居家 式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。居家式公寓是每家每户自成一体， 不受他人干扰， 适合普通夫妇； 宿舍

28、式公寓老年人如同住集体宿舍一 样，安排在社区相同的一些楼房中居住和生活，比较适合单身老人； 医护式公寓是将身体有较严重残疾、 生活不能自理或行动不便的老年 人，集中安排在一起居住， 并由专门人员进行护理。老年公寓成立管 委会，由居室老人代表和管理人员组成。 公寓老人每月组织两次学习， 每逢节假日举行联欢晚会。2）、医疗康复功能 铭斯德老年养生护理中心将建设医疗康复中心， 配备充足的床位 和医疗检测设备配套，有老年病专家坐诊，具备治疗、抢救、咨询的 功能，这是关系老有所养的重要保障， 是老年人进住社区最关心的问 题之一。3）、家庭服务功能 铭斯德老年养生护理中心有专业的服务人员，可以为老人提供2

29、4 小时的看护服务。主要职责包括收拾房间、买菜做饭、伴陪老人 以及看护刚刚出院或不能自理的老人， 照顾老人洗澡穿衣、 服药等等。 还有专门为没有子女照顾的老年人提供各种综合服务， 保健医生或护 士提供的专业或辅助专业人员的护理照料。他们负责分配和监督用 药、换衣、康复理疗、提供个人卫生服务。4）、休闲娱乐功能 为了缓解老人的孤寂之感， 铭斯德老年养生护理中心设计有老年人体育、文化、休闲等设施，比如体育运动场所、老年休闲广场。棋 牌室、露天剧场等。它们是老年人节日或闲遐时聚会、活动、锻炼的 场所，可以满足老年休闲娱乐、运动健身的需求。五、规划建设方案一、总体设计指导思想铭斯德老年养生护理中心将按

30、统一的乡村建筑风格进行设计， 体 现中国传统和现代建筑的特点， 并做到项目区内总体规划设计、 建筑 单体设计、休闲运动设施和景观设计四者有机结合。为了满足老年人冬季保暖的需要， 要求各建筑均为砖混结构， 采 用木质材料进行外墙装饰，屋顶为青色磁瓦，室内则为普通装修。各 建筑及建筑之间均需要设计无障碍通行设施。二、建设内容1、养老公寓共8栋，每栋占地面积500 m2,三层，内设套房（一室一厨一卫）75 间，则 8 栋可接纳老年人数量在 6001000人之间。2、综合管理中心共1栋，占地面积400 m,三层，内设管理办公室、员工休息室等；3、休闲中心共1栋，占地面积500 m,三层，一、二层为棋牌

31、室、阅览室， 三层为品茶厅,可以品茶聊天,眺望外景。4、康复中心共1栋，占地面积800川，三层，一层为门诊室，二、三层为疗 养室。5、运动保健中心共1栋，占地面积800川，三层，一层、二层为室内体育馆，包 括乒乓球、羽毛球、篮球等场地，三层为健身大厅，主要包括跑步机 等各类健身器材。6、娱乐汇演中心共1栋，占地面积500川，三层，一层为演出中心，主要用于老 年活动节目汇演、各类互动聚会等活动；二层为戏剧中心，主要供喜 爱戏曲的老人演唱交流， 并承接部分中小型戏曲文化活动， 传承和弘 扬中国传统戏曲文化；三层为歌唱大厅，提供简易的音乐设备，供老 人唱歌互动。7、养老别墅二期建设，乡村仿古风格，每

32、幢占地 100川，两层，按20幢设 计，满足高端家庭养老需要。三、建筑设计方案1 、建筑设计新建建筑物按照 建筑设计防火规范 、方便残疾人使用的城市 道路和建筑设计规范 、 民用建筑设计通则 、 住宅建筑设计规范 及国家现行有关规范、 规定的要求，进行室内外平面功能和立面设计， 力求做到线条清晰、造型美观，既有城市特色、又有田园风光的建筑风格，同时满足消防、疏散的有关要求。楼房各居室按星级设置， 有单人间、双人标准间， 走廊、卫生间、 阳台设扶手栏杆，地面装修采用防滑材料，方便老年人活动、行走。 各层设有员工值班室、开水间及其他公共用房，做到布局合理，使用 方便安全。根据老年人生理特点，在日照

33、和朝向、 温度和湿度、 通风和空气 质量、噪声控制、景观视野、建筑风格、装修品位等多方面，满足老 年人对居住质量的全面要求。2、结构设计1）、设计依据建筑结构设计统一标准 、建筑结构荷载规范 、砌体结构设 计规范、混凝土结构设计规范 、建筑抗震设计规范 、建筑地基 基础设计规范。基本风压0.3KN/平方米，地面粗糙度 C度。本工程抗震烈度为7 度，场地类别为 II 类，建筑物安全等级为二级。2）、上部结构主体楼为三层建筑， 砖混结构，所有建筑均采用承重多孔粘土砖， 结构整体性好，利于抗震。3 ）、基础选型新建建筑物为三层砖混结构建筑物， 结构形式采用天然地基、 条 形基础。3、给水工程给水有保

34、障，水质符合生活饮用水卫生标准 ，可以满足本项 目生活用水需要。4、排水系统 室内排水采用污水、废水分流制，室外采用雨、污水分流制。粪 便污水进入生活污水净化池处理后排入院内污水管网； 食堂废水经隔 油池隔油处理后与其余一般废水进入废水处理设施处理， 然后排入市 政污水管网。5、消防系统消防用水由给水管道供给， 设置室内、室外消火栓高压给水系统、 火灾自动报警系统， 消防给水接入消防给水系统。 楼内设置消防栓的 数量由计算确定，消火栓设在走廊、楼梯附近等明显易于取用的地点， 且间距不大于30m,能够保证同层任何部位有两个消火栓的水枪同 时到达。室外消防栓保护半径为 200 米，布置间距不大于

35、120 米。6、供热、采暖本项目采暖热负荷,设计采用 20 吨锅炉 1 台。卧室、会客室、 餐厅采暖温度 20 摄氏度,卫生间（浴室）采暖温度 25 摄氏度。中心敬老院每层设加热器 1台,提供饮用开水； 沐浴用水专设热 水器和太阳能热水器。户外管采用 PE-X 管,热熔连接。户内埋地板 环型管铺设供暖,采用交联塑复合 PE-XA 管,卡箍连接。管道的热 补偿采用波纹管葡长期补偿器,补偿器设在检查井内。为方便维修, 在管道各分支处均设关断用阀门和检查井。7、供电及电信项目用电利用供电公司的供电系统， 由现有变电所供给， 用电负 荷为 100KVA ，现有能力可满足要求。新建建筑设低压配电室，低压

36、 配电采用放射式及树干式相结合的配电系统， 全部采用电缆配电， 电 缆采用直埋敷设。建筑物内电源为 380/220 伏，三相无线制。建筑物 内照明配线沿墙、梁、柱等暗敷，室内插座选用安全型。楼内公共照 明以节能荧光灯为主，走廊、楼梯间设安全出口灯及事故照明灯，户 外照明由配电室集中控制。防雷接地系统，在建筑物层顶设避雷网， 利用建筑物柱内主筋做防雷引下线， 基础钢筋网做地接板， 辅助人工 地极。引下线与接地网及层面避雷网可靠焊接，组成防雷接地系统。 设备接地、 通讯等电子设备接地与防雷接地系统共享接地装置， 要求 综合接地电阻小于 1 欧姆。本项目电话通信电信公司市话网接入， 有线电视由有线电

37、视网络 公司的有线电视干线引入。第四章、营销策划一、营销思路 养老机构的专业性比较强，其目标群体相对比较明确。 再者， 随 着年龄的增大，老年人也会不断出现，属于“可再生资源” 。因此， 养老机构的营销推广除了要做好现有客户群体的宣传工作外， 还要注 意对中青年群体的观念渗透和潜在消费培养。 综合考虑分析， 针对现 有目标客户群体要进行精确营销， 针对其他客户群体或潜在市场要进 行大众营销。二、营销策略1、 DM 直投 在通过各种渠道合理获取目标客户的联系方式， 直接投送 DM 营 销广告单。2、软文推广报纸、杂志、网络软文广告为主，硬广告为辅。 软文有利于阐述养老新概念、新方式， 可以从以下

38、几点展开：我 国进入人口老龄化阶段，养老压力加大；传统养老观念受到冲击，正 在发生转变；从消费者的角度去写在铭斯德老年养生护理中心的生活 体验；介绍铭斯德老年养生护理中心的人文关怀、休闲养生、康复保 健等优质服务项目。3、活动推广与其他社会机构合作开展互惠共赢活动， 比如与医院合作， 如果 老人发生急病重病，可以联系合作医院；该合作医院治疗好的老人， 也可以介绍前来铭斯德老年养生护理中心入住。 还可以与民政部等政 府部门合作， 举办老年文体比赛或联欢活动等， 为老人创造更为丰富 多彩的晚年生活。三、营销分期1、形象导入期全面启动运营前期准备工作， 确定合作机构和单位； 进行市内营 销中心选点，

39、发布户外大型喷绘广告；确定专业广告公司、广告制作 发布公司以及其他广告配合单位；审定广告推广方案，确定 VI 和主 推广告语； 选择和联系具有一定影响力的媒体， 对核心客户群体进行 市场前期培育， 并辐射和影响其他重要和次要客户群体， 引起社会关 注度和好奇心，提升铭斯德老年养生护理中心的品牌知名度。2、市场体验期经过导入期的铺垫， 在养老机构建设初步完成， 开始投入运营的 初期阶段，可以全力针对目标客户进行挖掘。该阶段主要任务包括， 联系媒体进行软文推广， 全面地深入地介绍客户体验结果， 培养和提 升铭斯德老年养生护理中心的品牌美誉度。3、持续强销期 将第一批客户进行再次挖掘， 积极联系合作

40、机构和单位， 开展各 类丰富有益的活动；联系媒体，对养老产业进行深度挖掘，积极打造 铭斯德老年养生护理中心的高端品牌形象， 吸引和影响更多的消费群 体前来入住。4、市场维护期梳理和规范养老机构服务、管理、营销等各个环节， 建设养老行 业服务新标准、管理新标准、品牌新标准，维护铭斯德老年养生护理 中心的高端品牌形象，引领驻马店养老行业的健康蓬勃发展。 培育未 来消费群体的养老新观念，培育未来消费群体对铭斯德养老行业新标 准的认同感，培育未来消费群体对铭斯德老年养生护理品牌的归属 感。结论驻马店铭斯德老年养生护理中心是一所集老年休闲、养生保健、 康复预防为一体的多功能、社会化、开放式的综合性民营福

41、利项目。 在充分了解和分析养老行业现状的基础上，结合我国及区域传统文 化、家庭观念、人文风俗，依据驻马店市具体的养老事业发展状况， 以安享舒适惬意的老年生活为宗旨，规划建设一座现代化的设施齐 全、环境宜人、服务热情的舒适养生型大型综合养老机构。驻马店铭斯德老年养生护理中心建设项目符合我们养老行业 的发展趋势，适应当今社会养老市场需求，与党中央倡导的和谐社会 建设相一致，有利于缓解当地就业压力，缓解家庭养老压力，社会效 益经济效益显著，有着广阔的发展前景，综合评价可行。其中专业理论知识内容包括:保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、

42、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标:目标值:1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容:1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持

43、安全工作。2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥;9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育;11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。三、安全奖惩:1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落