房地产估价师试题

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1、详细情况一、简答题：1、Xx公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之三）（续）（二）采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格主楼根据清华建筑设计院岀具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层（由屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；基地面积为1875就，总建筑面积为9036就；主楼为六层；前面附属楼为八层于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼顶上还加有一层设备层；结构形式为框架一剪力墙结构；大会议室按观演空间设计

2、，共有池座一层，楼座两层，总面积为533m行可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个岀口，停车总数为132辆。各楼层面积表表1-6办公圧设备用房（曲）会哉室（应）停车库（mJ前附楼（僅）小计（ma）层358301504212P二层75P1563015041720三层847993015041751四层8473015041652五层78d786六层7815786设备层212212合计5203S1312042016P036改建方案的室内外装修设计如下：外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；隔断墙：采用双排T型龙骨

3、，岩棉填充，双层AT板刮胶;会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；楼地面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。A、采用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格收益法是指运用适当的报酬率，将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得岀估价对象房地产市场价格。1 年租金毛收入经对估价对象周边相类似的物业调查分析，确定估价对象可岀租建筑面积的租金水平。整个区域类似中高档次写字楼每天每平方米租金4元至6元。实例如下表：写字楼租金实例表1-7计算租金时统一按可岀租的办公用房面积，即计算租金时统一按可岀租的办公用房面积，即7832就计算；车库收益按停车位计算

4、，停车总数为132辆，根据当前市区写字楼车位出租情况，估价对象的车位租金取600元/个?月，在市场上有一定的竞争力。则估价对象的年租金毛收入为:(5X7832X365+600X12X132)-10000=152438万元2 年有效租金收入考虑岀租代理费用、岀租空置率、租赁缓租期、考虑岀租代理费用、岀租空置率、租赁缓租期、租金交付拖欠等情况的影响，每年每套房屋总收益损失的租金按1.5个月计算，则年有效租金收入为:月计算，则年有效租金收入为:1524.38万元X(11.5/12)=1333.83万元3 年客观运营费用(1) 房产税按年有效租金收入的12%计算,1333.83万元X12%r160.0

5、6万元(2) 营业税、城市建设维护税和教育费附加按年有效租金收入的5.5%计算,1333.83万元X5.5%=73.36万元(3) 物业维修费用最终取其平均值确定估价对象的租金为每天每建筑平方米5元，在市场上有一定的竞争力，办公面积、会议室面积等在物业名称位貫租金平安发展大廈东城区东四十条5元/dm3御都友谊大廈东城区东安门犬街5元丿dma柏景大廈东城区灯市口大街5元Fdnis根据目前物业维修的统计资料，维修费用约占年有效租金收入的2%则物业维修费为：1333.83万元X2%=26.68万元（4）城镇土地使用税；按4元/就（土地面积）计算，土地使用税为：5550X4-10000=2.22万元（

6、5）物业管理费（合公共水电费、垃圾处理费、物业公司工作人员工资等）按年有效租金收入的5%计算：1333.83万元X5%=66.69万元（6）年客观运营成本年客观运营成本=上述5项之和=329.01万元4 .年净收益年净收益=年有效租金收入一年客观运营成本=1333.83万元29.01万元=1004.82万元5.确定报酬率报酬率实质上是一种投资收益率，即报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。虽然目前北京房地产投资的风险较以往有所增加而投资收益率有所下降，但相对其他行业仍然具有较高的投资收益率。由于房地产本身的固有特性以及房地产存在的地域性，使不同区位、不同类型、不同时

7、期的房地产投资收益率会存在一定的差异。经过调查计算分析，估价对象所在区域为北京市最中心地带，房价回落的可能性很小，但同时总房价款较高因此仍具有一定的投资风险，最终确定投资收益率为8%。6.采用收益法测算的房地产市场价格p=a/rX11/（1+r）n其中P房地产市场价格a年净收益（1004.82万元/年）r报酬率（8%）n收益年限（综合土地使用年限50年）根据上述公式以及分析取得的数据，采用收益法测算岀估价对象具有转让、岀租、抵押权利条件下的房地产市场价格为总价12292万元，单价为13603元/m2oB、采用市场法测算改建完成后的写字楼市场价格市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象

8、与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得岀估价对象房地产价格的一种方法。1可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易的实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。由于估价对象周边新建出售的写字楼项目较少，选取实例时以同一地价区位的写字楼为参照。具体实例如下：实例A:金宝通汇大厦位于东城区建国门内金宝街18号，金宝街东段路南。金宝通汇大厦左右邻街无其他办公建筑，其商业、办公气氛主要受金宝街西段众多商务大厦影响。公共配套、基础设施齐全。交通便利，有24路、44路、713路、820路到达

9、，距东二环线较近。项目占地3347就，总建筑面积17056就。建筑共9层，有底商，为新建建筑，目前主体结构及外立面装修均已完成，正进行内部装修，尚未有企业入住。抛光大理石外立面，采暖通风系统采用中央空调。物业管理费拟定为10元/m2?月。2006年5月的市场价格为15500元/m2o实例B:盈地大厦位于东城区朝阳门内大街298号，北邻朝阳门内大街，西距东四北大街约50m地段商业气氛较好，公共配套、基础设施齐全。公交线路有110路、111路、106路、112路、202路、807路、846路等。大厦为建成并已使用项目，共地上9层，地下3层，含商业和写字楼。商业部分名称为盈通购物城，现正在招商。项目

10、占地6500m,总建筑面积48?000m。建筑物外立面铺米花石材，部分为淡绿色玻璃幕墙。公共部分精装修，淡绿色玻璃外窗，采用中央空调系统。办公物业管理费为23元/月？m,由专业物业管理公司进行管理。2006年5月写字楼的市场价格为15000元/m。实例C:金域中心位于东城区朝阳门内大街以南，北距朝阳门内大街约50m,东距东二环约100m，西邻朝内小街。项目东有新建成的凯恒中心、北有中海油大厦，区域商务气氛浓郁，公共配套设施齐全。交通便利公交线路多，有112路、115路、109路等，距环线地铁朝阳门站约100m,项目总建筑面积12万m,共分九个组团，规模巨大。建筑物地下、2层地上7至12层不等，

11、一至二层为商业。底商层高4.5m,二层商业及办公部分层高3.9m配有美国约克和瑞士威克特中央空调系统、美国艾顿自控系统，美国GIC通讯系统、日本BOLIN安防系统等先进楼宇配套，通宽带及有线电视。建筑外立面采用抛光大理石与褐色玻璃幕墙相间，公共部分精装修。2006年5月的市场价格为15000元/m。2.编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见表下表。比较因素条件说明表表1-83编制比较因素条件指数表估价对象实例A实例B实例C位置XX区XX丸街心号东城建国门内东城区朝阳门內大街298号东城区朝阳门內大街土地使用期限（年）50po5050玄易日期即吋年5月2006年5月2006

12、午5月200S年5月土地用途综合综合综合综合交易情况正常正常正常正常交易价格（元An3）待估155001500015000待估宗地实例A实例B实例C区域因素交通便捷度位于市中心有多条公交竝路位于二环內有多条公交註路位于二环内有多条公交娃路位于二环內有地铁及多条公交线路商业整华度与办公集聚度有少重写字楼UA西有大壘商业和写字楼商业物业多、井公气换一般新建高档坝目务、商务气氛好区域土地利用方向土地利用方向较好土地利用方向好土地利用方向好土地利用方向好公共设施状抚较齐全齐全齐全齐全基础设施状况齐全齐全齐全齐全个别因素临街状况不临街一面临街一面临街二面临街临街道路情况北河沿大街朝阳门內大街、东四北大街

13、朝阳门內大街、朝内小街项目知名度与关誉度普通知名度不知名知名度咼、美誉度一骰知名度、美誉度较高建逋档次中档中档中档高档总建筑面积（血）90361TO5648000120000建筑内部设施情况基本设施基本设施；基本设施高档设施物业管理状况自育物业管理自有物业萤理专业物2後理专业物业管理根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素条件指数表见下表:比较因素条件指数表表1-94.编制因素比较修正系数表估价对象实例A实例c土地使用期限100100100:10D交易日期100loon100100土地用途100100100100交易惜况100100100100区域因素交通便捷度

14、100100100101商业警华度100102101102区域土地利用方向100101101L01公共设施状况100101101101基础设施状况100100100100个别因素临街状况100101101102临街道路情况100102103103项目知名度2荚誉度10099101102建筑档次100100100101总建筑面积ma)100100.101103建筑内部设施情况100100100102物业管理状况100100丄m101根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表:因素比较修正系数表表1-10选取交易实例时，根据估价对象的实际用途，采用了中高档写字楼作为实例。但是估价对象在商业与办

15、公集聚度等区实例A实例B实例C土地使用期限100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交扇情况100/100100/100100/100区因素交通便捷度100/100100/100lOO/tOl商业擎华1S100/102100/101100/102区域土地利用方向1O0/.1QI100/10110D/.1O1公共设施状况100/101100/10)100/101基础设施状况100/100100/100100/100个别因临街状况100/101100/101100/102临街道路情况100/1021

16、00/103100/103项目知名度与美誉度10Q/99100/101100/102運筑档次100/100100/100100/101总建筑面积（册）100/100100/101100/103建筑內戢设施情况100/100100/100100/102物业管理状况100/100100/101100/101域因素及临街方面均劣于实例。因此市场法测算的价格低于可比实例的平均价格。根据注册房地产估价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取房价，权重分别为金宝通汇大厦0.4、盈地大厦0.3、金域中心0.3。则采用市场法测算的结果为：办公部分单价：14606X0.4+13583X0.3+12428X0.3

17、=13646元/就根据当前市区写字楼车位出售情况，价格从15万元至20万元不等，估价对象属于立体车库，且其位置决定需要其提供停车服务的物业较少，车位售价应取低限，为15万元/个。6 改建后写字楼的总建筑面积变更为9036就，其中办公部分建筑面积（包括办公及设备用房、会议室、前附楼）为7832m行总停车位132个。则改建后写字楼价格为：总价：13646X7832-10000+15X132=12668万元单价：12668+9036=14019元/就C、改建完成后的写字楼市场价格估价结果的确定收益法和比较法从不同角度反映了房地产价格，估价对象为投资收益型房地产，因此收益法与市场法测算的房地产市场价格

18、较为接近。根据估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，取上述两种评估方法测算结果的平均值作为最终的评估结果。测算的结果见下表：两种评估方法评估结果一览表表1-11评估方法总价（万元）单价（元加）权重收益法12292136030,5市场法140190,5写字楼市场价格12480138111改建完成后的写字楼单价：13603X0.5+14019X0.5=13811元/就改建完成后的写字楼总价：13811X9036-10000=12480万元D、假设开发法测算估价对象市场价格1.补交出让金根据国有土地使用证（市东中外国用（95）字第XX号）、北京市城镇国有土地使用权岀让合同（京房地岀

19、让合字（95）第XX号）和建设工程规划许可证（95）规建字XX号）记载，东城区XX大街XX号建筑面积45910就（不合古建），土地用途为商业办公及公寓，总岀让金5396.85万元。由于资产占有方北京XX有限公司无法提供各个用途土地的岀让金额，在此我们根据总岀让金和总建筑面积测算岀原楼面毛地价为1175.53元/就，并以此为假设前提计算因用途改变而需补交的岀让金额。估价时点时，估价对象用地应交楼面毛地价由市场法测算，可比实例为综合二级类别，测算过程具体如下：（1）可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的土地岀让交易实例，以它们的价格作比较，结

20、合影响土地价格的因素，进行因素修正，求取待估土地的价格。具体实例如下：实例A:海运仓危改B2国华大厦用地位于东城区东城区海运仓，总占地面积9502就，地上建筑面积56990就，2004年土地楼面价格为1800元/就。实例B:中国石油大厦1、2期用地位于东直门内大街，总占地面积22519.88就，地上建筑面积144959就，2004年土地楼面价格为1800元/m2o实例C:东营房住宅小区用地位于东城区东营房，总占地面积9573就，地上建筑面积66053.7就，含居住、商业、办公，2004年综合用地土地楼面价格为1600元/m2o（2）编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下

21、表。比较因素条件说明表表1-12（3）编制比较因素条件指数表待佶宗地实例直实例B实例ctfcfi东城区北河沿大街东城区海运仓东直门內大街东城区东营房土地使用年限（年）50505050交易日期20时年2004年20042004年土地用途综合综合交易情况正常正常正常正常楼面毛地价（元加门待估1300130011500区域因素交通便捷度较好较好-R区域土地利用方向较好较好较好般临街道路状况一般较好较好般宗地形状及可束帰度校好校好较好基砒设施状况较好较好校好较好个别因素商业鑿华庫一箴校好校好殷临街状况不临街面临街面临街二面临街临街宽度和j杲度较差较好鞍好骰土地窗积（itf）5550P50222519,

22、S39573容积率2.7100644地价区类二类二类二类二类根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数见下表:比较因素条件指数表表1-13(4)编制因素比较修正系数表待估宗地实例直实例B实例C土地帳用年限100100100100交易日期10010010010G土地用途100100100130交易惜况100100100100区域因素交通便捷度10010010093区域土地利用方向10010010098临街道路状况1001Q1101100宗地形状及可利用度100100100100基础设施状况100100100100个别因素商业鑒华度100102102100临街宽度

23、和琛度100102102im土地面积(nV1001Q11021DI客积率.100979695地价区类100100100101根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数见下表:因素比较修正系数表表1-14(5)上述三个实例中与估价对象的相关性强度相近，采用算术平均求取，实例A实例8实例1土地使用年限100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/98区区域土地利用亩向100/100100/100100/98

24、豊临街道路状况100/101100/101100/100素宗地形状及可利用度100/100100/100100/100基础设施状况100/100100/100100/100商业鑿华度100/102100/102100/100个临街宽度和深度100/102100/102100/101别當土地面积M)100/101100/102100/10)素容积率100/57100/96100/95地价区类100/100100/100100/100修正后的地面出让金174817491719比谁价格1739则测算的结果为：正常楼面毛地价：(1748+1749+1719)-3=1739元/就则需补交楼面毛地价=正常

25、楼面毛地价原楼面毛地价=17391175.53=63.47元/就补交地价总额为563.47X9036-10000=509.15万元2建筑安装工程费(1)改造方案：根据清华建筑设计院出具的改造方案要点，估价对象现状主楼所有夹层拆除；主楼4至12轴设为办公及设备用房；主楼一至四轴楼板及剪力墙拆除，设为立体机械停车库；主楼12至16轴梁、板、柱、剪力墙及四层以上部分均拆除，四层屋顶改为网架屋顶，共设三层会议室；本方案占地面积为1875就，总建筑面积为9036r就；主楼为六层；前面附属楼为八层（由于是砖混结构，不宜对这一部分的结构再行改造）；主楼屋顶上还加有一层设备层；结构形式为框架一剪力墙结构；大会

26、议室按观演空间设计，共有池座一层，楼座两层，总面积为533m行可设732座；停车库设为立体机械停车库，设六个出口，停车总数为132辆。实施基本步骤：首先拆除19951997年新建的夹层部分，丨4轴、1215轴、AF轴五层及五层以上部分；再对35轴，1113轴的剪力墙进行拆除，最后拆除丨4轴、1215轴、AF轴楼板和中间的梁柱，并且对不满足结构安全性要求的部位进行加固处理。拆除加固完成后，对14轴，AF轴范围内委托专业厂家安装机械停车设备；对1215轴，AF轴形成的四层通高室内无柱空间按照剧院模式设置一层池座、两层楼座，并且按会议室声学要求进行室内装修；同时对其他部位的办公室进行装修。主要的设备

27、用房设于首层的AC轴、412轴。各楼层面积表表1-15办公及设备用房（m1）会议室（Itf停车库（应）前附楼（应）小计W）一层9663583015042129pg759156301504172084799ita5041751四层8473015041(552五层78673d六层786786设备层212212合计5203613120420169036改建方案的室内外装修设计如下：外墙面：背槽式瓷板干挂幕墙（重量轻，强度高）；外墙窗：断桥隔热铝合金中空玻璃窗；天棚：T型铝合金龙骨，面层采用铝合金板；隔断墙：采用双排丁型龙骨，岩棉填充，双层AT板刮胶；会议室层顶：采用轻型钢架，保温隔声屋面加芯板；楼地

28、面：会议室采用地毯，办公用房采用复合木地板，卫生间采用瓷砖。（2）改造预算根据清华建筑设计院出具的XX2号楼改造估算表，改建工程预算费用为31695861元，估价对象的继续建安装修工程费为3540元/就。详见下表：改造估算表表1-163红线内市政工程费项目名称单位造价工荐量估价费（元）利润税金小计一、拆除费用同拆除余下陵料相抵消0000二、土建部分3P4元加9036mamem51212824874780769921.外墙背槽式瓷板干挂幕墙380元/nf6003rtf228114015P6807755925183752.断桥中空玻璃铝合金窗802元ArT848IfC300964715072312

29、37508253.楼地面工程1的元/nT9036Itf930708651503164410275024.铝合金天棚5元An*9036Ilf103914072740353X11472115.龙骨式隔墙300元/nf4712m31413600985524806215606146.脚手架25元血9036Itf2259001581376802493947.大型垂直运输费42元加9036ma37P5122656612P034189818水电赛10元何9036Hl2903(5063253072997579.会议室钢架屋顶770元/起358275660192965372304329三、加固改造5D0元加r9

30、036nr45180003162601536124987872四、穴体停车库5万元库位132瀚6(5000004200022400728400五、电梯50万元74部2000000140000680002208000六、中央空调系统450元/ITT90315Itf43662002846341382514489035七、强、弱电工程32(元9036m2239152020240653323192338A火彌警系统30元加9036rtf271DS018976P2172992了2九、自动喷淋系统S0元加*9036rtf722880500124578798060十、给挑水工程65元加9036Itf5873

31、404111319570648423总计3540元血r9036Itf23973136即廉1191594(50631958611上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。4 专业人士费（史记：相当于勘察设计和前期工费）包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：3540X10%=354元/就管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%则管理费为：3540X8%=283.20元/就上述4项费用合计为4177.20元/m2o5 投资利息利率按年贷款利率6.

32、03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：投资利息：4177.20X（1+6.03%）1/21）=124.10元/m开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%,则开发利润为：开发利润：4177.20X10.00%=417.72元/m估价对象改建费用估价对象改建费用单价：4177.20+124.10+417.72=4719.02元/m估价对象价格测算结果估价对象价格=改建完成后的写字楼价值-改建

33、费用-应补交的出让金估价对象单价=138114719.02563.47=8528.50元/m估价对象总价=8528.50X9036-10000=7706万元（三）采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约50个续建公寓的建成后主要部分装修设计标准见下表：主要部分内装修一览表表1-173.红线内市政工程费上述预算价格中包含了续建工程的红线内市政工程费，此处不再重复计算。4 .专业人士费（

34、史记：相当于勘察设计和前期工费）包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%：3540X10%=354元/就管理费管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的8%则管理费为：3540X8%=283.20元/就上述4项费用合计为4177.20元/m2o5 投资利息利率按年贷款利率6.03%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：投资利息：4177.20X(1+6.03%)1/21)=124.10元/m开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平

35、状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%,则开发利润为：开发利润：4177.20X10.00%=417.72元/m估价对象改建费用估价对象改建费用单价：4177.20+124.10+417.72=4719.02元/m估价对象价格测算结果估价对象价格=改建完成后的写字楼价值-改建费用-应补交的出让金估价对象单价=138114719.02563.47=8528.50元/m估价对象总价=8528.50X9036-10000=7706万元(三)采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市场

36、价格公寓的续建工程主要包括部分未完工的土建工程、装修工程、设施设备工程等。续建公寓的基本设施情况：供暖及空调通风冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。消防设自动报警及喷淋系统，地面停车位约50个续建公寓的建成后主要部分装修设计标准见下表：主要部分内装修一览表表1-17地面踢脚墙裙墙面顶棚客厅、卧室、瞽厅单层长条硬木礙木彩喷纸面石賞扳吊顶上做影喷卩牛间防滑地砖艺术瓷砖倒顶）T型铝合金龙骨，矿棉吸收板吊顶厨房防滑地砖艺术瓷砖（到顶）纸面石曹椒吊顶上做彩喷阳台防滑地硅地砖涂料走廊防滑地砖木墻裙彩喷矿棉吸收根吊顶门厅、电梯厅磨光花岗岩彩喷矿棉吸收板吊顶楼梯间、前室防滑地砖地砖乳胶滦

37、涂料门卫值班室防滑地琏地砖涂祿涂料、采用市场法测算改建完成后的公寓市场价格；市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价格修正得岀估价对象房地产价格的一种方法。1可比实例选择选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的二手房交易实例，以它们的价格作比较，结合影响房地产的因素，进行因素修正，求取估价对象的价格。具体实例如下：实例A:元嘉国际公寓位于东城区东四十条，总建筑面积约3.5万就，其中包括酒店式服务公寓、底商、地下停车场及其相应配套服务设施，交通便利公交线路多临近地铁，距东二环约200m。200

38、6年5月精装修公寓的二手房市场价格13627为元/m2o实例B:恒基中心汇豪阁公寓位于东城区建国门内大街，北京站附近，交通便利公交线路多临近地铁，公寓为酒店式管理，精装修，2006年5月公寓的二手房市场价格为13043元/m。实例C:巷上家园位于东城区钟楼北桥东北向安德路，有底商。交通便利，公交线路较多。容积率4.9，绿化率30.27%2006年5月简装修公寓的二手房市场价格为11280元/m2o2.编制比较因素条件说明表估价对象与可比实例的比较因素条件详述见下表比较因素条件说明表表1-18估价对家实例盒实例B实例CftXX区耳X大街心号东城区东四十条东城区建国门祕&东城区钟楼北桥东北角剩余土

39、地使用年限（年）59.45656066交易日期2006年5月2006午5月2006年5月200S年岳月土地用途居住居住民住居性交易情况正常正常正常正常交易价格（元加J待估136271304311280交通便捷度较好犊好好较好区域商业鑿华度TR殷区域土地利用方向殷骰一般素公共设施状况较好好好较好基础设施状况较好校好较好较好临街道路状况较好般别停车状况地上停车，车位不足地上地下停车，车位充足地下停车，车位充足地下停车，车位较充足因装修档谀普通装修精装修楕装修简单装修楼层状况共空层共圮层共常层共14层物业管理状况较好较好较好3编制比较因素条件指数表根据估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素

40、条件指数表。比较因素指数确定见下表:比较因素条件指数表表1-194.编制因素比较修正系数表估价讨象实例為实例B实例C土地便用期限100101100101交易日期100100100100土地用途.100100100100交易情况100100100100区域因素交通便捷度100100101100商业鑿华度100100101100区域土地刹用方向100100100100公共设施状况100101101100基础设施状况100100100100个别因素临街道路状况100101101100停车状况100104102101装修裆探100102102100楼层状况100100100100物业萱理状况10010

41、0100100根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数下表:因素比较修正系数表表1-205上述三个实例中与估价对象的相关性强度依次为元嘉国际公寓、恒基中心汇豪阁公寓、巷上家园，根据注册房地产估实例為实例B实例C区区域土地利用方佝100/100100/100100/100域g公共设施状况100/101100/1.01100/100素基础设施状况100/100100/100100/100临街道路状况100/101100/101100/100个停车状况100/104100/102100/101别亠笛装修档次100/102100/102100/100素楼层状况100/100100/100100/1

42、00物业管理状况100/100100/100100/100修正后的地蔚熟地价124631204811058比谁价格1191?价师的估价经验和市场状况，采用加权平均求取，权重分别为：元嘉国际公寓取0.4，恒基中心汇豪阁公寓0.3,巷上家园取0.3，则测算的结果为：改建完成后的公寓单价：0.4X12468+0.3X12048+0.3X11058=11919元/就改建完成后的公寓总价：11919X15032.27-10000=17917万元B、假设开发法测算估价对象市场价格1建筑安装工程费根据北京市建筑工程概预算定额标准以及原设计方案，估价对象的继续建安装修工程费为1000元/就。2红线内市政工程费

43、红线内市政包括供暖、给水、排水、弱电、道路、绿化等，参考目前市政工程建设标准，类似于估价对象的红线内市政工程费大约为建筑安装工程费的10%,由此可测算红线内市政工程费：1000X10%=100元/m2专业人士费(史记：相当于勘察设计和前期工程费)包括工程的工程设计、勘察、可行性研究等以及不可预见费，该费用约占建筑安装工程费及红线内市政工程费的10%:(1000+100)x10%=110元/m管理费8%则管理管理费是指在建设施工过程中的发生人员工资、福利等，该项费用占建筑安装工程费和红线内市政工程费的费为：（1000+100）X8%=88元/m2上述4项费用合计为1298元/m2o3 投资利息利

44、率按年贷款利率603%计算。类似于估价对象的正常继续建造装修期为1年，各项费用均匀投入，则投资利息为：投资利息：1298X（1+6.03%1/21=3856元/m开发利润根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润,以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取10.00%,开发利润为：开发利润：1298X10.00%=129.80元/m估价对象续建费用估价对象续建费用单价：1298+3856+12980=1466元/m估价对象价格测算结果估价对象价格=改建完成后的公寓价值一改建费用估价对象单价=1191

45、91466=10453元/m估价对象总价=10453X15032.27-10000=15713万元（四）估价结果的确定估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见下表：三种评估技术路线评估结果一览表表1-21评怙方法单价（元/耐）建筑面积（血）总价（万元）权重成本法8S0P15032,27132420.4假设开发法一（写字楼）852850367706(3假设开发法二（公

46、寓）1045315032.27157130,3评估价洛813715032.27123231三种估价路线测算岀的方法价格差别较大，分析原因有以下内容:（1）设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后的增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，则导致现状房地产价格较低，同时由于续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的15032.27就，变更为9036就，导致房地产总价的价格同样降低。（2）目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明

47、显。根据的估价对象的特点以及目前房地产市场行情，结合估价师的经验，采用加权平均求取最终评估结果，权重分别为：0.4，0.3，0.3,则测算的结果为：总价：13242万X0.4+7706万X0.3+15713万X0.3=12323万元平均单价：12323万元+15032.27=8197元/就七、估价结果确定最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：表1-22单价(x/ma)建筑面积（耐）总价（万元）合计319715032,2712323附件（略）你的答案：标准答案：1、采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格时，未说明是采用哪种假设前提进行估价的。2、在用收益法测算改建完成后的写字楼

48、市场价格时，未说明是否有押金或租赁保证金的利息收入。3、在用收益法测算改建完成后的写字楼市场价格时，所选租赁可比实例的租金内涵未说明。史家解读：租金内涵包含：岀租方式、租金交纳方式、是否含押金或租赁保证金利息、各项运营费用是否包含在内，如物业服务费等。4、车库有效收入、运营费用及报酬率不应与写字楼混为一谈，应单独计算。5、城镇土地使用税应说明取值依据。6、物业管理费取值依据未说明。7、缺保险费计算或应作相关说明。8、未说明年净收益是预测值，或未对年净收益进行变化趋势分析。9、报酬率的确定未说明过程。10、应说明选用净收益每年不变有限年期公式的理由。11、确定收益年限应充分说明理由。史家解读：在

49、估价时点，建筑物剩余经济寿命是52年，综合土地岀让年限为50年，以两者中较小值为收益年限，取收益年限为50年。12、计算收益价格时，未说明岀让合同约定土地岀让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。13、实例B、实例C与估价对象规模不相当。14、实例C与估价对象档次不相当。15、未说明三个可比实例的建筑结构。16、市场法计算中缺少权益状况调整。17、市场法计算中缺少建筑物折旧调整。18、采用传统方法测算应说明理由（或者说：未说明不采用现金流量折现法的理由）19、应将原楼面毛地价换算到估价时点，才能与采用市场法求岀的在估价时点现用途楼面毛地价进行比较、计算。20、

50、三个可比实例交易日期与估价时点相隔太长，不宜作为可比实例。21、实例B的规模与估价对象不相当。22、缺土地使用权剩余年限调整。23、未说明专业人士费的取值依据。24、缺公共配套设施建设费、开发期税费和其它工程费。25、缺基础设施建设费或作不需计算的说明。26、缺取得估价对象的税费。27、缺销售费用。28、管理费取值应说明依据。29、缺销售税费。30、投资利息计算基数中缺取得估价对象的税费、估价对象价值、销售费用（在销售之前发生的）以及补交的土地使用权出让金。31、从题意看，若是投资利润率，计算基数中缺销售费用一项；若是成本利润率，计算基数中缺投资利息、销售费用两项。32、采用假设开发法从改建为

51、写字楼角度测算估价对象市场价格时，未说明是采用哪种假设前提进行估价的。33、未说明三个可比实例的结构和总建筑面积。34、缺权益状况调整。35、采用传统方法测算应说明理由（或者说：未说明不采用现金流量折现法的理由）36、未说明专业人士费的取值依据。37、缺公共配套设施建设费、开发期税费和其它工程费。38、缺基础设施建设费或作不需计算的说明。39、缺取得估价对象的税费。40、缺销售费用。41、管理费取值应说明依据。42、缺销售税费。43、投资利息计算基数中缺取得估价对象的税费、估价对象价值、销售费用（在销售之前发生的）。44、从题意看，若是投资利润率，计算基数中缺销售费用一项；若是成本利润率，计算基数中缺投资利息、销售费用两项。45、确定估价结果有误，根据最高最佳利用原则，续建为公寓价值最大，因此应以成本法和假设开发法测算续建为公寓的价格进行加权平均，确定最终结果。本题分数：150.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为分解析: