经济开发区工业研究管理与财务知识分析报告

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1、摘要工业用地价格的变化是衡量一个经济开发区发展情况的重要指标,因而受到社会的广泛关注。故本文将以辩证的观点阐释工业用地价格与开发区发展的相互作用。并对不同地区的工业地价进行对比分析,其中重点选择了首都经济圈3个具有代表性的国家级开发区经济技术开发区、XX经济技术开发区、经济技术开发区,对其自身工业地价的变化进行纵向对比,并选择三个开发区相邻的具有代表性的工业开发区进行工业地价的横向对比。并且对京津冀三个地区工业地价总体发展情况进行对比,分析影响工业地价的因素,探讨国家首都圈工业地价的相关情况,最后综合全文提出建设性的意见。关键词：首都经济圈 工业用地价格 招商引资AbstractIndustr

2、ial land price changes are measured by an Economic Development Zone, an important indicator of development, and thus subject to widespread concern in society. So this article will explain the dialectical view of industrial land prices and development zones interactions. And industrial land in differ

3、ent parts of a comparative analysis, which focuses on selected capital economic circle three representative national development zones , on its own industrial land changes in vertical contrast, and select three representative zone adjacent industrial land for industrial development zone of horizonta

4、l contrast. And Beijing, Tianjin and three on the overall development of regional industrial land compared to analyze the factors affecting industrial land, industrial land exploration of national metropolitan area of the relevant circumstances, the final consolidated text of constructive suggestion

5、s.Keywords: Capital Economic Circle Industrial land InvestmentAttractbid Forinvite Investments 目录摘要IAbstractII一、绪论1一选题背景1二选题目的1三本文研究主要容2四本文主要研究路线3二、相关概念及理论基础4相关概念的界定41.首都经济圈42.开发区53.工业地价5土地价格理论61.土地价格的涵62.土地价格的构成及基础6三、首都经济圈开发区发展概况7地区开发区发展概况7XX地区开发区发展概况8地区开发区发展概况8四、首都经济圈工业地价对比研究10一首都经济圈工业地价总体概况10二开发区

6、工业地价水平纵向对比研究101.经济技术开发区102.XX经济技术开发区113.经济技术开发区12三工业地价横向对比研究131.首都经济圈工业地价总体情况对比研究132.市开发区153.XX市开发区174.省开发区19五、首都经济圈开发区工业地价现存问题及分析22一首都经济圈工业地价现存在主要问题22二成因分析231.工业园区产业性质和产业聚集度232.出让协议所占比重233.各开发区的监管政策244.工业用地的不合理利用24六、邻国首都经济圈可借鉴经验25一日本首都圈工业用地管理策略25二国首都圈工业用地管理策略26三总结26七、首都经济圈工业用地管理策略建议28一完善工业用地政策体系28二

7、完善工业用地交易监管手段28三整合开发区,合理利用工业用地资源29四提倡短期出让、租赁的土地交易方式30结论31参考文献32附录一34附录二3734 / 38一、 绪论 一选题背景首都经济圈战略是 十二五时期国家区域发展总体战略的重要组成部分。首都经济圈旨在推动京津冀地区一体化发展。经济开发区是首都经济圈的重要组成部分,它的发展受人瞩目。经济开发区的工业用地价格也自然受到社会的广泛关注。它受一个开发区政策及招商引资情况的影响,同时也在影响着政府对开发区的政策和开发区招商引资的策略。在经济开发区发展的过程中,工业用地的价格也随之不断地变化。由此观之,一个地区工业地价的变化是衡量该开发区经济发展水

8、平的一项重要指标。我国的土地施行无偿、无限期、物流动土地的使用制度,其中工业用地的出让采用协议出让的方式,某些经济开发区为了招商引资,恶意下压土地价格,使得土地价格的负增长、零地价等工业不合理现象屡见不鲜。长此以往,极有可能产生土地利用率急剧下降、土地市场的正常秩序遭受破坏、国土资源大量流失等更为不利的负面影响 二选题目的工业地价的变化受到诸多因素影响。本文将针对这些因素来研究工业地价的变化,进一步对工业地价的变化的相关方面进行分析,并对其合理性进行探讨。进而探讨工业地价的变化对招商引资以及其他方面的影响。 本文通过对首都经济圈工业用地价的变化的研究,针对提高工业用地的集约利用率提出了切实可行

9、的策略和建议,为土地资产的保值和增值提供更为稳固可靠的保证。 三本文研究主要容经济开发区是为了推动科学研究,开发研究高技术产业。在经济开发区工业用地的价格是影响经济开发区发展的一个重要因素。在相同的时间段不同的工业区的工业用地的价格变化是不同的,价格的变化浮动也从侧面反映出该工业区招商引资的情况。而工业区所吸引的投资商业将对该工业区的未来发展产生影响。本文将选取三个在首都经济圈具有代表性的国家级开发区经济技术开发区,XX经济技术开发区,经济技术开发区,对这三个开发区工业地价的变化自身进行的变化进行纵向对比,并且选择三个开发区相邻的具有代表性的工业开发区进行工业地价的横向对比。利用对比结果所反映

10、出的合理的或者不合理的情况来阐述和指出这三个开发区在发展过程中的优势、对当地经济发展起到的作用以及自身所存在的问题。并且分析首都经济圈工业地价机制的形成,指出影响首都经济圈工业地价的因素,对前文所发现的问题进行简单的解释和阐述。同时借鉴周边邻国首都经济圈的发展情况和工业地价的情况来与我国首都经济圈的工业地价情况进行对比,指出我国首都经济圈工业地价发展的优势和劣势。四本文主要研究路线图1-1 本文主要研究路线图二、 相关概念及理论基础相关概念的界定1.首都经济圈首都经济圈是指以充分发挥首都职能的一体化核心,使首都资源和周边区域资源的高效配置达到紧密联系、分工合作、协调发展的目的。首都经济圈按地理

11、空间毗邻和首都经济圈在全国经济发展中的地位以及行政体制的客观未来统计的分析、规划的编制和实施三方面分为狭义和广义两个层面上对其进行理解和划分 谭维克.论首都经济圈建设.社会科学,2011,04:4-9.。狭义上的首都经济圈可分为以首都为主要核心区域的核心区,以及对首都具有支撑、经济联系紧密的省、六个城市组成的紧密协作区和、五市对首都发展具有支撑作用的联动支撑区。广义 首都经济圈 除涵盖狭义的 首都经济圈三个圈层外,还包括中北部、蒙南部、南部、西北部等首都辐射带动区域。该区域与首都具有资源、能源、生态等方面的合作及一定的市场联系,但关联又不是特紧密,可以一并考虑在 首都经济圈 大概念,但不进行规

12、划和统计比较。这一区域主要承担能源保障、生态保障、水源保障、产业协作的职能。图2-1 首都经济圈划分围本文将以研究首都经济圈的狭义围的区域为主。2.开发区 经济技术开发区是在中国经济体制转型期间出现的一种通过采取特殊政策、营造优良环境, 来吸引国外资金和技术、发展外向型经济的特定地域。经济技术开发区在体制改革和对外开放中发挥着窗口、辐射、示、带动的作用,在促进国民经济发展上体现着尤为重要的作用。经济技术开发区与经济特区、高新技术产业开发区交相辉映。经济技术开发区不仅成为中国改革开放总体战略的组成部分, 而且已经成为中国对外开放格局的坚实支柱和发展外向型经济的重要基地 丁福浩.中国经济技术开发区

13、的管理模式研究.华中科技大学 博士学位论文, 2004.。3.工业地价关于工业地价目前还没有一个准确合理的界定,但是笔者认为工业地价这四个字可以分开理解。工业地价中的工业即工业用地,工业用地是指工矿企业的生产车间,库房及其附属设备设施等用地,其中包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地,该用地应归入水域和其他用地类。对工业用地有了准确的界定,工业地价也就很好进行含义上的界定,即：工业用地是指工矿企业的生产车间,库房及其附属设备设施等用地的价格。土地价格理论 1.土地价格的涵土地的价格和其他商品的价格不一样,其它商品具有二重性,有使用价值和价值,而土地只有使用价值没有价值,土地价格的产

14、生依附于土地的使用价值而不是价值,这就是土地价格与其他价格最根本的区别。土地的价格是由三个部分的之和构成资本化,这三个部分分别是:一是土地投资的利息;二是真正的地租,即绝对地租和级差地租;三是土地投资的折旧。以上这三个部分构成土地价格的涵。由此得出结论土地价格的本质涵是:土地纯收益。它具体包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租以及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租 王鹏.我国土地价格的形成机理及其房地产价格的关联性研究. XX大学博士学位论文,2010。 2.土地价格的构成及基础关于土地价格,一般而言土地价格的构成可以分为三个部分,即地租绝对地租、级差地租、土地资本和利息额。其中地租是土地价格

15、的主体部分,土地资本和利息额是引导部分 李建中.论完善工业用地的价格形成机制.XX 国土资源,2007,07:38-40.。关于土地价格的构成基础,笔者查阅的文献中没有明确的界定,但是经过笔者对文献的查阅,笔者认为土地价格的基础可以由以下两点构成：1、土地的供求关系；2、机会成本,机会成本是指在土地资源有限的条件下,将土地用于某一项经济活动而必须放弃的其他经济活动的价值 杨圣明.论我国土地价格问题.财贸经济,1991,04:33-39.。三、 首都经济圈开发区发展概况地区开发区发展概况 为了推动的建设,地区大力发展对开发区的建设,现已拥有多个开发区。而且每个开发区都有不同的发展方向。其中经济技

16、术开发区与中关村科技园区两个经济技术开发区为国家级经济技术开发区,以电子产品加工制造、高新技术产业的发展为主要发展方向。市级的经济技术开发区有石龙工业区、良乡卫星城工业区、通州工业开发区、大兴工业开发区、林河工业开发区、天竺空港开发区、兴谷经济开发区、雁栖工业开发区、密云工业开发区、八达岭工业开发区。市级经济技术开发区分别以工业生产、食品加工、电子产业、汽车制造业及配件加工生产为主要发展方向。经济技术开发区,位于大兴区东北部地区；筹建于1991年,1992年开始建设并对外招商,1994年8月25日被国务院批准为国家级经济技术开发区。总体规划面积为46.8平方公里,由科学规划的产业区、高配置的商

17、务区及高品质的生活区构成,是重点发展的三个新城之一,定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地,并承担疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展的重任,为了进一步加强经济技术开发区的发展,20XX,经济技术开发区同大兴区行政资源整合,形成的新区总面积达到1052平方公里。20XX开发区工业总产值达到2740亿元。截至20XX底,已有来自世界30多个国家和地区的4600多家企业在开发区投资发展,其中包括诺基亚、奔驰、康宁等在的76家世界500强企业投资的108个项目,未来将打造高技术制造业和战略性新兴产业聚集区。XX地区开发区发展概况 XX作为首都的邻居,一直在依托于而发展自身

18、,同时又在促进着的发展。 而XX作为港口城市,其工业区的发展重心在于港口物流。同时XX也是现代制造基地、科技成果转化基地。XX的工业区的发展也很迅速。XX拥有五个国家级经济开发区,分别为XX经济技术开发区、西青经济技术开发区、XX武清经济技术开发区、XX子牙经济技术开发区和北辰经济开发区。国家级开发区皆为对外开放的经济技术开发区,主要以发展轻工业、高新技术产业、电子产品加工制造业为主。XX还有以发展工业、食品制造业为主的市级经济开发区,如蓟县经济技术开发区等。笔者选择XX经济技术开发区为XX地区开发区的主要研究对象。XX经济技术开发区是中国首批国家级经济技术开发区之一,其于1984年12月创立

19、于XX市以东4万米,是XX市经济发展的重要组成部分。XX经济技术开发区紧邻塘沽区,依托京津辐射三北,其所在地区人口密集,发展程度高,当地人购强,总体规划面积达33平方公里。这些都是XX工业区的优势所在。依靠这些优势,XX经济技术开发区已经吸引3000多家外商企业投资落户,总投资额超过150亿美元。其中拥有诸多知名企业,如摩托罗拉,雀巢,SEW等,形成了以电子通讯,食品,机械,生物医药四大支柱产业,人均生产总值已达中等发达国家水平。综合实力在全国57个国家级中排名第一,成为滨海新区的龙头和XX市重要的经济增长点。联合国工业开发组织世界围评选出的一百个工业发展最快的地区中,XX开发区也榜上有名。地

20、区开发区发展概况 自1984年10月经国务院批准创办经济技术开发区以来,已设立50个省级以上经济技术开发区,其中经济技术开发区、出口加工区、出口加工区、高新技术产业开发区和高新技术产业开发区为国家级开发区。经过多年开发建设,省开发区投资环境已日趋完善。基础设施齐全,普遍实现了路、电、水、气、热、通信畅通。开发区设有管理委员会,代表所在地人民政府对开发区实行统一领导和管理,涉外服务方便快捷、优质高效,外商可在开发区办理从立项、审批合同章程到领取营业执照的全部手续。本文将以经济技术开发区为地区开发区的主要研究对象。 经济技术开发区地处环渤海经济圈、环京津经济圈的中心,大规划圈的腹地,位于京津塘高速

21、公路出入口处,于1992年6月 26日正式开始建设 何艳.XX经济技术开发区可持续发展研究.XX工业大学硕士 学位论文.2007.。市开发区处于人口高度密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场发达、市场容量大的黄金地带,已成为国外客商面向京津两市,环渤海以及整个中国北方市场的重要枢纽和立足点。开发区鼓励吸收国外资金,开拓国际市场,参与国际竞争；鼓励获得国外先进技术,发展以出口导向型和进口替代型产品为主的工业。开发区重点发展机电行经济技术开发区目前已有1300多家企业进区,其中包括美国天河集团、德国鲁尔集团、德国西门子集团、国LG集团等15家世界500强企业。投资国涉及美国、日本、法国、德国、

22、瑞典、丹麦、荷兰、国、新加坡、澳大利亚等30个国家和港澳台地区,被原国务院特区办列为向海外客商重点推荐和重点联系的九个开发区之一。四、 首都经济圈工业地价对比研究一首都经济圈工业地价总体概况 首都经济圈工业地价总体情况还是呈现出上升趋势的,工业地价水平在20XX和20XX两年之间没有太大的变化,而2010-20XX这三年间工业地价水平有了较为明显的变化。表4-1首都经济圈工业地价变化总体情况单位：元/平方米年份平均地价20083802009384201042720115022012572数据来源：中国土地市场网 根据表4-1提供的相关数据,可以计算出五年首都经济圈的工业地价平均增长率为10.3

23、%。二开发区工业地价水平纵向对比研究1.经济技术开发区经济技术开发区工业用地价格在在五年有一个较为明显的变化,20XX的工业用均价是472元/平方米,20XX的工业用地均价格是510元/平方米,两年的工业地价水平的变化不大,20XX的工业用地均价相较于2009有了一定的提升。20XX经济技术开发区的工业地价水平得到了大幅度得提升,由20XX的558元/平方米提升到了20XX的880元/平方米,该年工业用地平均价格增长率为57.7%,到了20XX经济技术开发区的工业地价水平依然有一个较大的上升,该年工业地价均价增长率为25%。4-2 经济开发区工业地价仅近五年均价单位：元/平方米年份平均价格20

24、0847220095102010558201188020121100数据来源：中国土地市场网图4-2 经济技术开发区工业地价五年变化曲线 经济技术开发区五年的工业地价平均增长率为23.6%,处于一个较高的上升水平。2.XX经济技术开发区笔者通过网络等渠道获得了一些XX开发区工业地价的数据,同样也做成了表格方便研究,时间同样选择是20XX到20XX这五年。表4-3表现出五年XX工业区工业地价的变化走势,20XX工业地价均价相较于2008,2009两个年份的平均值呈下滑趋势,该年工业用地平局价格为367元/平方米,20XX为360元/平方米,20XX为353元/平方米。五年工业用地价格的浮动不大,

25、发展比较平稳。但是总体来说XX经济技术开发区工业地价水平处于下降的趋势。表4-3XX开发区工业地价平均价格单位：元/平方米年份平均价格20084032009403201036720113602012353数据来源：中国土地市场网根据相关的数据统计计算,XX经济技术开发区的工业地价的平均增长率为-3.3%,20XX到20XX五年XX工业区的工业地价为负增长。图4-3 XX开发区近五年工业地价平均价格变化曲线3.经济技术开发区 经济技术开发区最近五年的工业地价情况如下：20XX为336元/平方米,20XX工业区平均地价为310元/平方米,20XX为317元/平方米,到了340年则相较于20XX有了

26、小幅度的上升为350元/平方米。总体来说经济技术开发区工业地价水平的变化趋势稳定。表4-4 经济技术开发区五年工业用地平均价格年份平均价格20083362009299201031020113172012340数据来源：中国土地市场网 根据表4-4可以计算出经济技术开发区20XX到20XX五年工业用地平均价格的平均增长率为2.9%,说明工业地价水平变化不大。 图4-4 开发区工业地价三年平均价格变化曲线三工业地价横向对比研究1.首都经济圈工业地价总体情况对比研究根据表4-5和图4-5看出地区的工业地价水平总体上要高于XX、两个地区,为最高,地区的工业地价为三地最低。,XX地区的工业地价的发展水平

27、较低,两个地区20XX的工业地价水平均比地区20XX工业底价水平还要低。表4-5 首都经济圈工业地价总体情况对比情况单位：元/平方米地区XX地区地区20084783642982009500363289201059638330320116724523832012881455380资料来源：中国土地市场网图4-5 首都经济圈工业地价变化曲线资料来源：中国土地市场网数据汇总 三个地区的工业地价平均增长率也存在着很大的差异：表4-6首都经济圈工业地价平均增长率地区XX地区地区平均增长率16.5%5.7%6.3%资料来源：中国土地市场网数据汇总 图4-6 京津冀地区工业底价平均增长率变化图资料来源：中国

28、土地市场网汇总地区的平均增长率为三地最高,达到了16.5%,其次是的区的6.3%,最后是XX地区的5.7%。2. 市开发区根据表4-7和图4-7可以看出,2008-20XX,三年大兴和怀柔的工业地价水平变化程度较为缓慢,而相比之下通州工业开发区的工业地价水平曲线则有较明显的变化,从20XX的499元/平方米上涨到634元/平方米。而以20XX为分界点,大兴开发区的工业地价水平有了大幅度的上升,从20XX的558元/平方米上升到20XX880元/平方米,增长率为57%,到了20XX工业地价均价为1100元/平方米,增长率为25%。而通州开发区的工业地价水平在这里两年开始呈现出下降的趋势,到了20

29、XX平均工业地价为509元/平方米,相比于20XX有上升的趋势,但是总体相较于20XX还是呈负增长的趋势。而怀柔的雁栖经济技术开发区在20XX的时候工业地价均价达到了1035元/平方米,同20XX相比地价水平增长60%,有了较大的增长。表4-7 工业区平均地价变化概括表年份 经济技术开发区通州经济技术开发区怀柔雁栖经济技术开发区2008472499463200951054245020105586344602011880489647201211005091035数据来源:国土资源局,中国土地市场网图4-7 工业区平均地价水平变化曲线 表4-8的数据的分析以及图4-8所描绘的三个工业区工业地价平均

30、增长率变化曲线,2008-2012五年地区经济开发区的工业地价水平平均增长率相比其他两个开发区要最高,达到了23.6%,其次是怀柔雁栖经济技术开发区的22.3%,最后为通州开发区5%。表4-8地区工业地价水平平均增长率经济技术开发区通州经济技术开发区怀柔雁栖经济技术开发区平均增长率23.6%5%22.3%数据来源：中国土地市场网数据计算分析图4-8地区经济技术开发区工业地价水平平均增长率3.XX市开发区笔者选取XX境三个经济技术开发区五年的工业地价水平变化作为样本,其中XX经济技术开发区,西青经济技术开发区为国家级经济技术开发区。津南经济技术开发区为市级经济技术开发区。2008-2009两年三

31、个经济技术开发区的工业地价都是较为稳定的,价格基本上没有变化,XX经济技术开发区工业用地平均价格为403元/平方米。西青经济技术开发区的工业用地平均价格有微小的变化,但是其变化可以忽略不计,价格为354元/平方米左右。而津南经济技术开发区的工业用地平均价格也同样没有变化,两年皆是336元/平方米。表4-10XX地区开发区工业平均地价对比单位：元/平方米XX经济技术开发区西青经济技术开发区津南经济技术开发区20084033543362009403351336201036741936420113603896072012353436572数据来源：中国土地市场网 2008-2009两年三个经济技术开

32、发区的工业地价都是较为稳定的,价格基本上没有变化,XX经济技术开发区工业用地平均价格为403元/平方米。西青经济技术开发区的工业用地平均价格有微小的变化,但是其变化可以忽略不计,价格为354元/平方米左右。而津南经济技术开发区的工业用地平均价格也同样没有变化,两年皆是336元/平方米。 到了20XX,三个工业的工业地价开始有了变化,每个工业区的工业用地均价都有了不同的变化曲线详情见图4-10：图4-10XX地区开发区工业用地均价变化曲线数据来源:中国土地市场网,地挂网 从图4-10所绘制出的三个工业的变化曲线可以明显地看出20XX是三个工业区工业地价水平变化的一个转折点。尤其是津南经济技术开发

33、区的变化趋势最为显著。20XX到20XX两年间,津南经济技术开区的工业地价明显呈上升趋势,从20XX的364元/平方米上涨到20XX的607元/平方米,增长率为67%。虽然到了20XX,津南经济技术开发区的工业地价均价有所回落,但是总体上还是呈上升的趋势,20XX较20XX的增长率为70%。同期,西青经济技术开发区的工业地价均价也有小幅度上涨,2010,20XX两年的工业地价均价分别为419元/平方米,389元/平方米,相较于20XX度有不同幅度的增涨,20XX,西青经济技术开发区的工业低价水平到达了五年来最高点,为436元/平方米,较20XX增长率为23%,可见五年西青经济技术开发区工业地价

34、水平呈上升高趋势。而与西青经济开发区同样为国家级经济技术开去的XX经济技术开发区的工业低价总体却呈现出下降的趋势。2008,2009两年XX工业区的工业用地均价皆为403元/平方米。到了20XX,XX工业区工业地价呈现出了较为明显的下落趋势,该年的工业用地均价为367元/平方米,相较于前两年增长率为-8%.表4-11XX地区开发区五年工业地价平均增长率XX经济技术开发区西青经济技术开发区津南经济技术开发区平均增长率-3.3%5.3%14.2%数据来源:中国土地市场网图4-12XX地区开发区五年工业地价平均增长率2008-20XX五年XX经济技术开发区工业地价水平的平均增长率为-3.3%,说明为

35、五年该园区工业地价水平为负增长。西青经济技术开发区的工业地价水平平均增长率为5.3%,低价水平变化幅度较小。而津南经济技术开发区的工业地价水平的平均增长率则为14.2%,反映出2008-20XX五年工业园区的工业地价水平发生了一定程度上的变化。4. 省开发区表4-12为我们显示了地区近五年工业地价水平的变化：经济技术开发区和开发区的工业地价五年基本上没有变化,尤其是,五年工业地价水平一直属于持平状态。而经济技术开发区五年工业地价则有了较为明显的变化：以20XX为重要年份,该年其工业地价水平从20XX的311元/平方米上涨到了544元/平方米,该年增长率为75%,处于一个较大的增长水平,虽然到了

36、20XX工业地价水平为510元/平方米相比20XX有小幅度下降,但是总体来说五年经济开发区的工业地价水平还是由一个较大的变化的,20XX较20XX的工业地价增长率约为90%。表4-12地区经济技术开发区五年工业地价水平单位：元/平方米年份经济技术开发区经济技术开发区经济技术开发区20083362882692009299288279201031028831120113172885442012340288510数据来源：中国土地市场网 图4-12的变化曲线直观的为我们表示出了地区工业地价水平的变化情况。开发区和开发区两地的工业地价水平变化基本上是一条直线,经济技术开发区的变化则有一个较大的上升幅度

37、。图4-12 地区经济技术开发区五年工业地价水平资料来源:中国土地市场网根据表4-13的统计,经济技术开发开发区的平均增长率为3%,该地区2008-20XX五年工业地价水平只是产生了微弱的变化；经济技术开发区的工业地价水平五年一直没有变化；而经济技术开发区的工业地价水平在近五年的平均增长率为17.3%,表明来该工业区工业地价水平在2008-2012这五年工业地价水平有一个相对来说较大的变化。表4-13地区开发区工业地价平均增长率经济技术开发区经济技术开发区经济技术开发区平均增长率3.0%017.3%数据来源：中国土地市场网图4-13地区开发区工业低价平均增长率五、 首都经济圈开发区工业地价现存

38、问题及分析 一首都经济圈工业地价现存在主要问题 根据对首都经济圈开发区工业地价的纵向对比研究可以看出因地域不同各开发区的工业地价发展存在很大的区域性差距。同为国家级开发区的经济开发区的工业地价发展水平要高于经济技术开发区和XX经济技术开发区,并且存在很大差距；首都经济圈开发区工业地价根据开发区划分等级的不同也存在着工业地价不平衡差距较大的情况。以地区开发区为例,20XX经济技术开发区和通州经济技术开发区的工业地价水平基本上是持平的,但是经过五年的展, 20XX经济技术开发区工业地价水平为1100元/平方米,年均增长率为23.6%,而通州经济技术开发区20XX的工业地价水为509元/平方米,年均

39、增增长率为5%,两个开发区的工业地价发展情况因为开发区的划分等级不同而存在明显的对比,导致地区工业地价整体发展不平衡,具有明显的高低差异。根据首都经济圈工业地价总体情况分析可以发现首都经济圈工业地价整体发展较为缓慢,而且偏低。地区2008-2012五年工业地价的平均增长率为首都经济圈最高,达到了16.5%,而XX地区和地区工业地价平均增长率分别5.7%,6.3%处于发展较为缓慢的阶段,这种发展趋势使首都经济圈整体工业地价发展情况不一,限制了首都经济圈工业地价发展速度,使首都经济圈工业地价发展较为缓慢。而且根据中国城市地价动态监测系统20XX对首都经济圈的土地价格的统计：该年首都经济圈工业地价水

40、平为商业地价的20.1%,为住宅地价的12.8%。由此可以看出首都经济圈工业地价水平是偏低的。二成因分析1.工业园区产业性质和产业聚集度 产业性质以及产业聚集度对工业园区地价有一定的影响。 如地区的开发区主要发展汽车制造、机械加工和高新技术产业等高收益产业,这样在无形中增加了地区开发区的档次,有利于招商引资,刺激工业地价上涨。XX地区工业开发区则以集中发展生物医药、电子产品及配件加工制造为主,整体来说产业聚集度较高,加上XX地区提供相应的条件,大量的生物医药、电子产品加工企业纷纷投资建厂,对XX地区的工业用地价格产生影响。而地区一些工业园区搞大而全战略,不对入驻工业园区企业做严格选择,企业种类

41、繁杂,反而影响工业园区的吸引力。随着工业园区吸引力的下降,不利于招商引资,无形中抑制了工业地价的上涨。2.出让协议所占比重在20XX以前,工业用地的出让方式是协议,招标,拍卖三种方式。招标拍卖的竞争性很高,在投资企业成为稀缺资源的状况下用得不多,反而是协议出让占据主角位置。协议出让竞争性较低,往往形成非常低的工业出让地价,有时甚至是零地价。 现在首都经济圈大量的工业开发区为了园区的业绩,为了完成招商引资的指标,通常以极低的价格对园区的工业用地进行土地出让交易,其中最主要的手段是工业用地协议出让的方式。一些工业园区为了提高自身竞争力,与其他开发区竞争工业企业资源,以协议出让的土地交易方法为主,恶

42、意降低园区工业工业用地价格,以极低的工业用地价格吸引工业企业投资,而我国土地监管部门并没有明确的工业用地协议出让方式的相关管理政策,使得一些开发区有机可乘,对工业地价产生了极大的影响。3.各开发区的监管政策 在工业发展中开发区的相关管理部门对工业用地使用率的不重视也影响着工业地价的发展。一些开发区在进行招商引资时对企业实际需要的建筑用地不进行有效细致的考核,导致一些企业一次性购买大量的工业用地,但是却只有极少的一部分用来建造厂房、实验室等工业建筑,大量的工业用地被闲置,这在无形中也降低了开发区工业用地的价格。4.工业用地的不合理利用 随着越来越多的人来到京津冀地区发展,京津冀地区的人口越来越密

43、集,导致京津冀地区的住宅用地和商业用地市场开始升温,并且发展非常迅速,在很短时间住宅用地和商业用地价格翻倍的增长。房地产和商业地产市场的高利润使一些开发商将目光放在了相对来说价格非常低廉的工业用地市场上,于是出现了一些房地产商以极低的价格大肆收购工业用地,用于住宅建筑和商业建筑的情况,而相关的监管部门对这一情况没有采取有效措施,造成工业用地大量流失,使其价格降低 王新.城市工业地价比较分析及工业用地管理策略研究.XX大 学硕士学位论文.2006.。六、 邻国首都经济圈可借鉴经验一日本首都圈工业用地管理策略日本首都圈由东京都及其邻近的茨城、栃木、群马、埼玉、千叶、神奈川、山梨7个县组成,总面积为

44、36287平方公里,占日本国土的10%,约相当于的6倍,长江三角洲经济区的1/3。日本首都圈通常被分为东京圈和北关东两部分 杜德斌,智瑞芝.日本首都圈的建设及其经验.世界地理 研究.2004,13。日本工业用地供应方式和我国工业用地供应方式不同,日本采用市场供应机制。市场供应机制允许工业用地通过市场进行买卖交易,可以出售或者租赁。日本采用这种工业用地供应方式有两发面的原因,一方面是日本的经济发达,自身市场机制比较完善,具备市场流通的基础；另一方面是因为日本土地资源稀少,土地竞争激烈,国企业如果想获得工业用地的使用权要进行的公平的竞争。日本在二战后重点发展重工业,1955-1973年,日本的重工

45、业发展取得重大的成就。期间原有工业地带工业急剧膨胀,不断扩大延伸。千叶、东京、横滨等地区的等地区重工业区和化工工业区围不断扩大,包括京滨、中京、坂神、濑户、北九州五大工业地带及其连接地区,共计16个县,通称为太平洋带状工业地区,到1975年,太平洋带状工业区面积为10万平方公里,占全国总面积的23.9%,人口和工厂各约占全国的60%,而占工业人数的67.2%!为了促进全国的经济发展,日本政府重新分配置工业,采取一系列措施,禁止在首都圈设立新工厂,将工业向全国分散。该措施使日本首都圈的需要生产原料少,而又需要劳动力多的工厂迁移或新建在周围劳动力便宜地区,从而带动周围地区的工业发展 曹子剑,赵松,

46、徐更新.中日两国工业地价比较.中国房地产 学术版.2012.9。二国首都圈工业用地管理策略国首都圈是一首尔、仁川为核心,包括京畿道在的国产业密集区,它具有较为成熟的国际影响力。国有将近40%的人口以及近全国一半的制造业。作为一个市场经济比较发达的国家,国的工业用地工业的供应采取以市场机制为基础的供应方式。通过研究发现,在不同的时间段,国工业工地的供给方式也根据国情在变化着。按时间可以分为三个时期,1945年至50年代末工业用地署去自由开发的时期；1960年后到70年代采取协议出让的形式；到了80年代末期发展形势工业用地的供给方式采用了市场出售或出租的形式。工业用地供应方式的转变,大大改善国国工

47、业用地供应混乱的状况,也有效地缓解了工业用地供应不足的情况,促进了土地资源的集约利用,而价格的提高也增加了政府的财政收入,为改善工业区的基础设施条件和提高工业区的管理水平奠定了基础。国从20世纪90年代中期开始转换工业用地的政策,采取需求调控政策与供给扩大政策齐头并进的办法,这对加大工业用地市场的透明度,掌握土地市场动态,保持土地市场动态平衡有着极为明显的作用。由于国首都圈的面积较小,所以,国首都圈工业地价较高。加之行国人奉行人要上首尔的观念,导致越来越多的人来到国首都圈,同时也有越来越多的国本土企业来国首都圈投资,导致首都经济圈的工业地价一直呈上升趋势。但是对于国首都圈来说这样有利于圈的土地

48、节约利用,加大土地利用率,促进国首都圈的长期发展 江曼琦,唐茂华.韩国首都圈建设中的政府作用及其对京津合 作发展的启示.东北亚论坛.2007.16卷 。 三总结首先,国和日本作为发达国家,都拥有较为完善的市场机制,对于城市用地的使用上,各位竞争者大都尊重市场规律公平地竞争。相比较而言,在我国首都经济圈,土地协议出让实际存在着很多不正当竞争的因素,了反不正当竞争法和反垄断法,也导致了工业用地市场的无序状态。其次,对于日本值得借鉴的地方。由于工业区过于集中,不利于全国经济的发展,日本政府曾采取一系列措施来重新分散配置工业。笔者认为,这点值得我国借鉴,对于首都经济圈过于集中的工业区,可是适当的采取措

49、施进行分散配置,避免不同区域经济发展水平差距过大。 最后,对于国的借鉴之处有两个。第一,对于转变工业用地方式的借鉴。曾在一段时间里转变工业用地的方式,使得国国工业用地供应混乱局面得以好转,并有效缓解了用地供应不足的状况。第二,对于切实可行的政策导向的借鉴。国在20世纪90年代中期采取了新的工业用地政策,起到了加大工业用地市场的透明度等积极的作用 胡波波.我国与周边若干国家和地区工业用地价格的比较及 实施策略.XX大学硕士学位论文.2007。七、 首都经济圈工业用地管理策略建议一完善工业用地政策体系 完善工业用地政策体系对首都经济圈的发展有着至关重要的作用。 1完善土地所有制度。对首都经济圈国有

50、土地按照土地管理行政级别划分为国家级、省级、市级、县级不同级别,并实行土地分级占有制度；划分每个级别土地的职能,如市级土地具有较强的经营性质。 2进一步推进市场,对国有土地有偿使用围进行有偿使用；推进首都经济圈工业用地的拍卖、挂牌供应制度；完善土地储备制度,引入市场机制,优先出储备盘活闲置、空闲和低效利用土地。3建立工业用地信息公开制度。对首都经济圈的工业用地供应计划加强管理,并且实施工业用地相关信息的透明化。只有公开工业市场信息,才能让首都经济圈的工也地价实现公平交易,进而保证土地权利人的合法权益。4制定跨行政区域的国土规划,统一首都经济圈同一区域开发区土地的规划步伐,整合区域自然、经济资源

51、,从而使区域间工业产业结构布局更加合理化,从而推动区域工业开发区的可持续性发展。二完善工业用地交易监管手段 1完善对政府行为的监督 由于经济开发区多隶属于地方政府,所以有些政府职员利用职位便宜出让工业用地谋求自身利益,为杜绝这种情况的发生,首都经济圈各地政府应做到两点：首先将集决策、执行和监督于一身体制进行分解,使其各有相应的职能部门,各部门间相互协调、相互制约、各司其职,形成整体合理和制衡效应,从根本上杜绝公职人员私自出让工业用地的发生；其次要依法行政,并且行政行为透明化,接受人们的监督,所有考核容对社会公开,有助于市场信息的准确传播,有利于提高经济活动的效率。 完善土地市场的监督 强化对土

52、地市场的监督,规土地交易中的中介行为,全面推行政务公开,建立完善的公开办事制度,社会公示和社会听证制度。 强化工业用地土地执法监察 有些土地相关管理部门在土地执法上有法不依、执法不严,这就给不法分子有机可乘,借机非法获取国有工业用地使用权。首都经济圈个区域的政府应加强对土地执法的监察,对执法人员进行宣传教育,采取互相监督的政策,提高首都经济圈土地执法监察的水平和效率。加强土地的行政审批监督 首先各级土管执行部门在每宗工业用地的具体审批过程中,严格把关,防止工业用地交易中出现诈骗。其次是对其管辖区的开发区工业地价进行控制,防止开发区为了业绩恶意下调工业用地价格,以此进行招商引资,破坏市场平衡和开

53、发区产业链的平衡。5完善法律制度,修订土地管理法与土地征用条例,加强对工业用地法律的保护,比避免有关部门滥用征地权,造成工业用地大量流失12。三整合开发区,合理利用工业用地资源首都经济圈工业开发区级别不同、发展层次不一 、发展方向也不同。这造成首都经济圈有大量的工业土地资源被浪费,整体工业用地利用率极低的情况。为解除这一现象,首都经济圈开发区必须进行整合,整合发展层次相近,结构相似的开发区,将大量的工业土地资源进行优化分配,保证每个开发区的工业用地的闲置率降到最小,利用率升到最大。拥有了较高的土地利用率,开发区工业用地价格才能有较高的水平。四提倡短期出让、租赁的土地交易方式根据我国的土地出让制

54、度,企业需要一次性支付50年期的出让金才能获得工业用地的使用权,而一些企业很难一次性付清这笔出让金,推动短期出让、租让土地交易方式可以让开发商短期投资。短期投资会加大园区企业的更新,提高土地利用率,对工业地价发展也有良好的影响。结论 本文对首都经济圈三个具有代表性的国家级经济开发区2008-20XX五年工业地价水平进行纵向和横向对比。发现首都经济圈主要工业园区的工业地价的变化情况是不同的,经济技术开发区工业地价有这大得发展幅度,其余两个抽样选择的开发区工业地价水平发展缓慢。通过对京津冀地区工业园区工业地价进行横向对比,并且计算出三个地方的2008-20XX五年工业低价平均增长率进行对比。对比结

55、果显示首都经济圈地区工业区工业地价的发展水平最高,远远高于津冀地区,有着良好的发展趋势。而津冀地区的工业地价水平则发展缓慢。通过对京津冀地区工业园区工业底价对比结果进行分析,发现京津冀地区的工也地价总体是偏低的,并且从土地出让政策、工 业用地的不合理利用等方面阐述京津冀地区工业地价偏低的原因。分析了工业地价对首都经济圈工业园区发展所带来不良影响。通过对周围邻国首都圈工业用地的使用制度及工业用地发展情况进行分析,发现日两国的工业用地出让政策都是以租赁转让为主,且工业地价发展水平较高。依据日两国工业地价的管理政策对针对首都经济圈工业地价从土地转让政策、政府部门监管等方面提出建议。参考文献1 谭维克

56、.论首都经济圈建设.社会科学,2011,04:4-9.2 丁福浩.中国经济技术开发区的管理模式研究.华中科技大学 博士学位论文,2004.3 王鹏.我国土地价格的形成机理及其房地产价格的关联性研究. 大学博士学位论文,2010.4 建中.论完善工业用地的价格形成机制. 国土资源,2007,07:38-40.5 圣明.论我国土地价格问题.财贸经济,1991,04:33-39.6 何艳.经济技术开发区可持续发展研究.工业大学硕士学位论文.2007.7 王新.城市工业地价比较分析及工业用地管理策略研究.大学硕士学位论文.2006.8 杜德斌,智瑞芝.日本首都圈的建设及其经验.世界地理 研究.2004

57、,139 子剑,松,徐更新.中日两国工业地价比较.中国房地产 学术版.2012.910 江曼琦,唐茂华.国首都圈建设中的政府作用及其对京津合 作发展的启示.东北亚论坛.2007.16卷11 胡波波.我国与周边若干国家和地区工业用地价格的比较及 实施策略.大学硕士学位论文.200712 媛媛,骆正清.工业用地价格研究:国外文献综述.生产力 研究.2011.313 Lockwood.L.J,Rutherford.R.Determinants of Industrial Property ValueReal Estate Economics.1996.245： 257- 272.14Gunterma

58、nn,K.L.Sanitary Landfills.Stigma and Industrial Land Values.Journal of Real Estate Research.1995.10:531- 542.15 Leslie Hodder.SEC market risk disclosures：Implication for Judgment andDecision Making.AccountingHorizons.2001.151：7- 12. 16 邓丽姝.开发区发展服务业的战略思考.2007.附录一附录二工业园区产业集群和区域品牌效应分析 产业集群是产业发展的一种在规律,是

59、市场配置资源、合理运用产业要素的客观要求。如美国的硅谷高科技信息产业集群、华尔街的金融业、好莱坞的娱乐业、加州的葡萄酒产业区等成为国家和地区经济持续增长的核心增长极。意大利 70%以上的制造业实现了产业集群,成就了当今世界中小企业王国。日本东京的制造业产业集群成为日本机械工业的共同根基。被誉为亚洲硅谷的印度班加罗尔是利用产业集群发展软件业、 迅速获得全球性强大产业竞争优势的典型。 中国台北的新竹科技工业园区、特色工业产业区、的制造业基地等都呈现出旺盛的生命力。正如美国哈佛大学迈克尔波特教授指出的那样：集群的因素支配着当今世界经济版图。它是每个国家国民经济、区域经济甚至都市经济的一个显著特征。在

60、经济发达国家和发展中国家都是如此。一、 产业集群发展特点与趋势 产业集群是指在有限地域的特定产业或产品生产中大量企业及其相关支撑机构依靠比较稳定的分工协作和纵横交错的网络关系形成有利于产业组织协调的空间集聚体代表着介于市场和等级制之间的一种新的空间经济组织形式。一个真正意义的产业集群至少包括以下三大特征一是产业相关性。产业集群的企业和其他机构往往都与某一产业领域相关。这是产业集群形成的基础。二是地域集中性。表现为特定领域中相关企业和相应支持机构的扎堆现象。 这种产业地理集中能够产生广泛的集聚经济效益。 三是专业化分工与社会化协作。集群各个企业立足自身资源选择产品生产价值链中最能发挥自身优势的生产环节大中小企业形成细密的分工协作网络。产业集群一旦形成,便会带来很多经济、政治、社会、文化的作用和影响主要包括集聚效应、共生效应、协同效应、区位效应、结构效应等。产业集群的出现很早。早在 1400 多年以前我国就产生了具有产业集群特征的瓷集群。但其大量出现却是在工业化以后,经济全球化则将产业集群的发展进一步推向高潮。经济全球化过程中存在的集群区域与 20 世初存在的传统的地方集群有了深刻的变化和发展,它对世界经济的影响不容忽视。1、从动力机制看,地方产业集群既是全球化发展的结果,又是应对全球化挑战的回应。在过去几十年里随着生产和