商业综合体设计准则08-1-30

《商业综合体设计准则08-1-30》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业综合体设计准则08-1-30（296页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、word万达城市综合体系列设计准如此之一万达商业综合体设计准如此2008版万达商业规划研究院前 言：一个企业的核心竞争力是指企业在市场竞争中创造和产生的独特的、他人难以模仿的能力，企业要在市场竞争中持续保持优势就要不断创新，保持和提高企业自身的核心竞争优势。经过多年的开展，万达集团已经形成了三大核心竞争优势：订单地产模式与城市综合体开发；商业管理；文化产业。其中特别是城市综合体开发，目前在国万达集团是唯一形成了完整的产业链。即前期规划设计、中期的开发建设、后期的经营管理形成完整的一条龙。城市综合体的开发作为全国独有的竞争优势已经更加明显地凸显出来。万达集团作为一个创新型的企业，同时作为国全行业

2、领先的企业，我们有责任为我们自己，也为行业建立产品和管理的标准化模块。万达集团进展商业地产、城市综合体的产品开发，经历了从单店模式，组合店模式，到目前的第三代的城市综合体。无论是产品的规模、种类，功能以与对城市的贡献与影响等等各个方面都有了很大的更新与创新。随着集团的快速开展，将会有更新的产品形态以与产品的开发模式诞生，为了能够适应集团的快速开展，不断提高企业管理以与项目开发设计水平，根据集团董事长的指示，结合万达商业地产、城市综合体产品的规划设计以与运营管理的具体实践以与本行业产品的相关规划设计特点，由我们万达商业规划院组织编写完成了作为城市综合体中的重要组成局部商业综合体的设计准如此万达商

3、业综合体的设计准如此2008版。作为集团进展商业综合体开发设计的指导。本准如此主要容有：总如此，概述，总平面设计，业态规划设计，结构设计，给排水设计，暖通设计，电气设计，弱电智能化设计，消防与疏散设计，景观设计，立面设计，泛光照明设计，广告设计，导向系统设计、商业功能用房设计等。鉴于本设计准如此是结合万达集团进展商业综合体开发建设中有关产品设计方面的企业部标准，请集团各有关部门、各公司、各单位在具体执行过程中，总结实践经验，积累资料，随时将有关意见和建议反响给集团商业规划研究院。地址：市区解放街9号万达大厦8楼， 116001， ：08.，以便今后修订时参考。本准如此的强制性条文与条文说明将另

4、行编辑成册。强制性条文自发布之日起在万达商业综合体项目开发建设中强制执行。本设计准如此由万达集团商业规划研究院负责组织编写整理，具体条文、技术容的解释由万达商业规划研究院负责。本设计准如此是万达城市综合体系列设计准如此的一局部。集团商业规划院将陆续组织编写系列设计准如此。万达城市综合体设计准如此；万达商业综合体设计准如此；万达酒店设计准如此；万达写字楼设计准如此；万达公寓设计准如此；万达销售类物业设计准如此；本准如此的主编单位：万达商业规划研究院。参加单位：集团商管部、商务部、本钱控制部本准如此主要起草人：其他起草人：以下按姓氏笔划排列第一章 总 如此1.1 总如此 为了能够在万达广场开发建设

5、、管理中突出为城市做贡献的规划设计指导思想，更好地表现以人为本，表现国际万达，百年企业的核心开展理念，实现企业效益与社会效益的高度统一，统一万达广场的规划设计方法，特制定本准如此。 本准如此为万达集团企业部设计标准，适用于万达广场开发建设、经营管理中指导商业综合体的项目报批、规划设计、工程施工、商业经营管理，以与改扩建工程等建设全过程的设计管理工作。 万达商业综合体的建设应符合国家的相关方针政策法律法规，应考虑为城市、为市民提供舒适的商务服务、商业购物、休闲娱乐的富有特色的城市公共空间，推广节约能源、节约用地、保护环境，推广采用新材料、新技术、新产品、新工艺。 假如本设计准如此与国家相关法律、

6、法规的规定有矛盾时，应按国家法律法规的规定执行。 本准如此自发布之日起，在万达集团的所有商业综合体项目中执行。1.2 术语1.2.1 城市综合体城市综合体是将具有城市功能的商业、办公、酒店、居住、旅游、餐饮、会议、文化、休闲娱乐、交通绿化等城市生活空间的三项以上进展组合，并在各局部间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，并由此形成的一个多功能、高效率的城市空间区域，称为城市综合体。1.2.2 万达城市综合体由万达商业综合体、酒店、写字楼、公寓、城市广场、住宅等主要城市功能组合而成的复合型城市空间区域，称为万达城市综合体。1.2.3 商业综合体以大型综合性商业购物中心为主体，包含商务办公、居住等

7、功能的综合性建筑群体，称为商业综合体。1.2.4 万达商业综合体由室商业步行街为纽带，将百货楼、娱乐楼、时尚楼、酒楼、家居建材楼等组合在一起，具有多种业态的大型商业购物中心，统称万达商业综合体。其中商业综合体上部另建有居住、办公、酒店等功能的大底盘多塔楼的建筑形态，俗称“插蜡烛项目。在万达商业地产开发运作过程中，结合项目所处城市与区位，将万达商业综合体称之为“XX万达广场，例如“五角场万达广场、“上汇万达广场。1.2.5 百货楼万达商业综合体中，由零售百货业态竖向组合而成的建筑单元，称为百货楼，目前为万千百货。1.2.6 娱乐楼万达商业综合体中，由电子游艺；KTV；多厅万达国际影城等主要休闲娱

8、乐业态竖向组合而成的建筑单元，称为娱乐楼。万达商业综合体中，由电子数码；体育用品；国际健身中心等主要生活时尚业态竖向组合而成的建筑单元，称为时尚楼。1.2.8 酒楼万达商业综合体中，由多种餐饮业态竖向组合而成的建筑单元，称为酒楼。1.2.9 家居建材楼万达商业综合体中，由家居广场、建材超市等主要家居建材业态竖向组合而成的建筑单元，称为家居建材楼。1.2.10 主力店万达商业综合体中，规模较大的独立经营的主要业态店，称为主力店。主力店是万达集团商业订单地产中主要的战略合作伙伴，目前与万达集团签订了严密型战略合作协议的主力店包括：l 万千百货。l 万达国际影城。l 大歌星量贩。l 神采飞扬电玩城。

9、l 国美电器。l 一兆韦德健身。l 运动100。1.2.11 次主力店万达商业综合体中，未与万达集团签订严密型战略合作协议的主力店，称为次主力店。 万达商业综合体中，连通各楼与各层主力店，使客流共享的室商业街，称为室步行街。室步行街是万达商业综合体的灵魂与纽带，其功能主要为沿步行街两侧布置的精品店和餐饮业态，一般规模在23万米左右，200300米长，3040米宽，23层，顶部为透光天棚，并在主要的交通节点处设置采光中庭。步行街室外出入口处应设置广场。1.2.12 中庭在室步行街中，主要交通结点处设置的采光中庭，简称中庭。中庭是室步行街的重要组成局部，也是室步行街的灵魂，是日常商业活动与消费者休

10、息的主要场所。根据室步行街的长短可以设置12个中庭，一个中庭的单层规模约在400800平米左右。中庭通常设有观光电梯。1.2.13 商业管理用房万达商业综合体中，供万达商业管理公司管理自持物业所使用的管理用房，简称为商业管理用房。商业管理用房需单独设置，规模不宜超过1000平米，其中包括办公室、商管员寝室、淋浴间、卫生间、厨房、餐厅、会议室、仓库等。销售型物业的物业管理用房根据有关法规另行设置。与持有型物业的商业管理用房产权别离。第二章 概 述2.1 万达城市综合体的特性万达城市综合体的特性万达城市综合体，通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，

11、并能够进展自我更新与调整。其特性如下：2.1.1 交通的高可达性万达城市综合体通常位于城市交通网络兴旺，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来开展新区，拥有与外界联系严密的城市主要交通网络和信息网络，以实现客流和信息流的高可达性。2.1.2 功能的复合性万达城市综合体自身拥有城市的多种功能，包含综合商业、商务办公、居住含酒店、住宅、居住公寓等、文化娱乐、城市广场等，各功能之间联系严密，互为补充，缺一不可，使得万达城市综合体具有功能的多样性和复合性。2.1.3 商业的突出性万达城市综合体以万达商业综合体为中心布置展开，以室步行街和室外商业街、酒吧街、底商等商业空

12、间为纽带，连接城市综合体区域不同城市空间，突出了万达城市综合体的商业灵魂所在。土地的集约性万达城市综合体充分利用城市中心的有限土地资源，使土地价值最大化，既满足了企业对于商业开发的需求，又为城市空间提供了新的地标建筑群，同时也为市民提供了空间开阔的城市绿化广场，极大的提升了城市形象，产生巨大的社会效应，充分表现了土地利用的集约性。2.2 万达商业综合体的特性2.2.1.1 一街多楼，平面组合。一街即为一条室商业步行街；多楼即为百货楼、娱乐楼、时尚楼、大型酒楼、家居建材楼等。不同的“楼在建筑平面中占据不同的位置，通过室步行街有机的进展平面组合。2.2.1.2 办公商业，上下组合。在万达商业综合体

13、中，通常会在商业用房上部插建办公或居住类建筑，使办公商业功能竖向组合。2.2.1.3 庭外场，特色组合。部中庭和外部广场交相辉映，满足现代商业和成市空间的需求，使万达商业综合体的外环境空间更具特色。2.2.2 业态组合特性2.2.2.1 一街多楼，优势互补。万达商业综合体特有的一街带多楼形式，能够容纳丰富的业态，其超大的规模是普通商业建筑的58倍，使各业态相互补充并发挥出最大优势，从而吸引更多的客流。 2.2.2.2 同业同楼，互助互益。相近的业态安排在同一“楼，使具有相近需求的客户群相对集中，促进联动消费，使相近业态相互促进共同受益。2.2.2.3 多业一体，一站服务。丰富而全面的业态，由室

14、商业步行街联系组合在一起，形成了购物、餐饮、文化、娱乐的商业综合体，人们不但可以体验到多业一体的商业空间给人们带来的新鲜感受，同时也可以体验足不出店的一站式生活购物方式。2.2.3 开发经营特性2.2.3.1 订单地产，量身定做。万达商业综合体开始建造前就已经确定了大多数商业业态和商家，建筑设计是根据已确定的业态与商家的“订单，在与各主力店对接后量身制作而成的，建筑功能上最大限度的满足了商家的需求，防止二次拆改，降低了前期开发本钱，提高了效率。2.2.3.2 先租后建，同期开业。采取先租后建的方式，根本实现满铺同期开业，形成了一个统一的商业形象，给市场一个完整而强有力的冲击，大大缩短了培育期，

15、加快了资金回笼速度，同时最大限度地降低了开发商和商家的投资风险，是消费者、商家、开发商乃至政府都满意的多赢局面。2.2.3.3 自持自管，自我更新。万达商业综合体的开发建设，坚持自持物业、只租不售的开发原如此，坚持统一的管理，在管理中不断提高不断更新，合理组织业态，使各种业态能优势互补，防止同业态之间或相似业态间的不良竞争，使各业态都能健康开展，不仅创造了商业价值，同时创造了大量的就业机会，创造出显著的社会效益。2.3 万达商业综合体的业态构成、规模与空间要求2.3.1 万达商业综合体的根本业态构成：万达商业综合体的根本构成模式是：一街+多楼+大型地下停车场+开放式公共空间。一街即为一条室商业

16、步行街。多楼即为百货楼、娱乐楼、时尚楼、大型酒楼、家居建材楼等根据项目情况进展组合。经过万达集团多年来商业地产的开发、经营过程，万达商业综合体中商业业态已经涵盖有十几个大的类别，包括连锁百货、大型超市、建材家居、数码广场、美食广场、餐饮酒楼、影城、书城、量贩KTV、电玩城、网吧、运动品牌连锁、健身、连锁快餐店与精品商业步行街。目前与万达集团签订了严密型战略合作协议的已有7大商业主力业态。他们将进驻万达广场所有商业综合体的项目。2.2.2 万达商业综合体各个业态的通常规模万达商业综合体经与各个商业主力业态的对接与谈判，我们总结出根本业态通常在万达商业综合体中的规模需求如下：l 百货店面积应为2.

17、5万平米到5万平米之间，单层面积不宜小于5000平米。l 超市面积为1.6万到2.2万之间包括设备机房与分摊面积，如设在地下一层，在首层宜设置600-1200平米的入口引导区域。l 建材超市面积为单层，不宜超过1万平米。l 家居店面积为0.5到1万平米之间。l 影城店面积为0.5到0.7万平米之间，影厅数量不应少于8厅，其中含IMAX厅。l KTV与电玩店面积应控制在0.350.4万平米左右。l 时尚楼含运动服装专卖、电器卖场、健身中心等面积为1.6到2.0万平米之间，数码广场平方米，大型运动用品专卖平方米、大型健身机构平方米，单层4000-4500平米。l 酒楼面积为0.3-1万平米左右，考

18、虑到排烟、降板问题，宜设置在顶层。同时，在有条件的情况下，应考虑在一层外广场规划地上停车位，0.6万平米的酒楼规划50个，超过0.6万平米规划60个。l 步行街面积为2.0到3.0万平米之间，长度不超过350米。2.2.3万达商业综合体各个业态对建筑空间的总体要求各业态对建筑空间的要求如下：大歌星KTV：1、应尽量考虑靠近广场的餐饮；2、楼层尽量不要超过二层；3、要有一面面向主干道，面向主干道的立面应预留30平米左右的店招位置，以便KTV设置LED广告灯箱；4、层高不宜小于5米；5、考虑的KTV的营业时间主要集中在中午12：00至次日凌晨2：00之间，所以娱乐楼空调主机应考虑选择小型变频空调；

19、6、总租赁面积宜35004000平米；7、原如此上仅设置一个出入口，便于设计和管理；8、在设计前期应考虑的厨房区与VIP区域的上下水设计。神采飞扬1、至少一面面对主干道，且主入口要临街；2、电容量为400KW，需多个供给点至少3-4个；3、局部区域板下净高宜不小于5米，围4个柱网、面积约250平米左右，其余区域要求管线以下达到3.2米净高；4、如卖场未规划在一层，如此要求货梯轿厢净尺寸高2.2米、宽2.2米、深2米；5、租赁面积宜35004000平米；6、空调系统采用小主机，便于节省能耗。运动1001、租赁面积3000-4000平方米最为适宜；4、可选择楼层包括负一层、一层、二层。在场地中宜有

20、一块作为篮球场的位置净高不小于5米，面积不小于120M2；5、如有挑空区，可考虑设置局部区域作为攀岩区；6、应考虑大型主力店铺前后左右设门，满足顾客流动的需要；7、应防止酒店或公寓等配套设施占用经营场地造成商场死角；8、在一定区域规划休息点，中间可设立水吧或咖啡吧之类。一兆韦德健身1、租赁位置：可位于时尚楼的顶层2、租赁面积：如果有条件设置游泳池，可达到3500-4000平方米；如果无法设置游泳池，如此应控制在3000平方米以下。3、需有直梯从一层直达营业区域；国美电器1、租赁区域：一级城市 旗舰店面积可在10000平方米左右，普通店面租赁面积不超过5000；二级城市4000平方米左右二级城市

21、对面积控制要求很严格。2、楼层不宜超过二层3、面临城市主干路并有显著的店招位置；4、能耗能够单独计量，以便取得增值税发票；5、动线不能百货脱离太远，以便和客户形成有效互动。万达影城1、影院区域临主干道；2、设置夜间具有醒目提示作用的霓虹灯店招3、设置影院夜间营业空调机组，保持水压稳定；4、具有可以直达地下停车场的升降梯；5、租赁面积40007000平米。大型酒楼1、一二三层都可以，租赁总面积一般在3000-10000平方米之间，单层3000平米为佳，假如规划区域不含首层，如此首层应设置150-200平米独立大堂，大堂挑空高度为10米。3、水电气根据具体面积和平面布置来定4、6000平方米面积不

22、少于50个专用停车位5、不少于2个洗手间6、员工通道与客人通道分开万千百货1、建筑面积要求在25000平方米以上50000平方米以下；2、地下一层以上六层以下，单层建筑面积大于5000平米，但不超过10000平米，特殊情况单议；3、30000-40000平米出入口不得少于2个，40000 50000平米以下出入口不得少于3个；4、主入口要求比邻广场主要交通干道，主入口宽度要求为单跨柱间距，且主入口不能有立柱阻挡，入口处大门最小净宽度不低于5.4米；5、首层层高不宜低于5.4米，二层以上层高不宜低于5.1米。6、如可以和其他业态共用中庭，且有宽度不小于4m的通道可直达，百货局部可不设中庭；如不能

23、和其他业态共用中庭，百货需要设置不小于2x2个柱距的中庭，中庭中间无结构柱，该区域宜设置两组自动扶梯。百安居1、 一线城市、开店面积需求在10000-20000平方米2、 二线城市开店面积需求在8000-10000平方米3、 一般开单层店，最好在一层，也可以在地下或其他楼层但需在一层留出入口4、 可做两层店地下一层+地上一层5、6、 单层店承重为2500公斤/平方米；两层店的上层承重为560-700公斤/平方米7、 宜设置自动人行步道，10-12度8、 对于两层店或者在地下一层单层店，提供2部5吨货梯9、 10、理想平面为120*80平方米长方形，面积完整11、在室外有一个500平方米的收货区

24、，并搭雨棚超市家乐福：1. 最好在十字路口，至少有一条面临城市主干道2. 可视性好，交通便捷3. 面积在16000-22000平方米之间4. 一般有10%30%的区域为外租区5. 楼层最好在1-2层，如设置在地下一层或地上二三层，如此一层要求有引导区，可视性要强，通过自动人行步道进入卖场区域。第三章总平面设计3.1 总平面3.1.1 万达城市与商业综合体总平面设计的原如此万达城市与商业综合体总平面的设计遵循：“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间的原如此，以实现“城市贡献、两个统一的开发目标。城市贡献：上万人的就业机会，上亿元的税收两个统一：企业效益和社会效益的统一，3.1.2 总平面功能分

25、区l 万达城市综合体在总平面规划中根本分为以下几个大的功能分区：商业综合体区，酒店功能区，商务办公区，酒吧街区，居住区，城市广场区等功能区。l 万达商业综合体采用一街带多楼的功能组合形式，是城市综合体一局部功能的组合。主要包括：商业综合体与其上部写字楼和住宅、城市广场等功能区，局部项目也出现酒店业态。3.1.3 总平面分区设计l 依据总平面设计的原如此，万达商业综合体分区在设计时应与基地条件相结合，合理分配各功能分区位置、规模与体量。l 依据“突出商业的原如此，商业综合体应布置临城市主要交通道路，形成一座相对独立的建筑。根据道路等级确定综合体主次面、主要人行车行出入口。同时，必须符合城市规划的

26、需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。l 酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性。l 公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现插蜡烛，应尽量沿商业主体的边缘布局。l 商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、特色商业服务区、文教服务区等不在万达商业综合体中出现。l 万达商业综合体应充分设置城市广场区，满足市民休闲娱乐的需要、缓解城市交通的压力，同时也可满足商业活动的需要，彰显“城市贡献、交通优先的原如此。根据基地状况不同，万达商业综合体一般设置大型城市广场300010000平米左右。大型城市广场应

27、结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置。l 各个功能区的规划布局应符合万达成熟的商业综合体在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体，各功能分区在相互联系的根底上要有其独立空间，便于管理和界面清晰。3.1.4 商业综合体区的总平面设计3.1.4.1 商业综合体区的总平面设计要素：应考虑万达商业综合体、城市道路城市主干路、次干路、支路等、城市交通含轨道交通、公共交通、出租车等接驳点。商业休闲购物餐饮文化娱乐区一般由七十家主力店和步行街共同组合形成一栋建筑，也可称为休闲购物中心。综合了百货、精品购物、大型超市、数码产品、特色商

28、品、休闲健身、家居建材、影城、KTV、电玩、大型酒楼等业态。步行街是商业休闲购物餐饮文化娱乐区的核心，所有的主力店均沿步行街设置，并围绕步行街这一核心展开，形成一个各自独立又相互依托的有机体。本区域业态布置为：所有主力店围绕步行街展开；突出百货店的位置，将百货楼设置在临主要城市道路侧，尽可能与大型城市广场区相连；影城、KTV、电玩等娱乐业态共同形成娱乐楼，采用竖向布置的方式，在总平面中临次要道路或步行街入口广场；数码产品、特色专卖、休闲健身一般共同竖向组合成时尚楼，在总平面布置中沿次干道设置；大型酒楼布置在时尚楼中或独立设置，总平面设计时宜临近酒店区设置；大型超市布置在地下一层或二三层独立设置

29、，总平面布置时应考虑其和百货楼之间的联系；家居建材产品比拟特殊，消费目的性强、占用空间较大，总平面设计时应考虑在人、车流相对较少一侧。室商业步行街是商业综合体的核心，根据其长度与布置形态一般设置24个入口。主要入口应结合城市主要道路和综合体自设的大型城市广场设置，其他入口可结合其他城市道路设置，入口处应适当设置入口广场。室商业步行街的出入口的立面设计时必须突出并强调，要清晰表现万达商业步行街的出入口区别于其他主力店。步行街一般设24个出入口，至少一个出入口设计时应考虑机动车的出入。l “交通优先是万达商业综合体总平面设计的根本原如此。各个功能区的外部交通流线设置必须考虑周边道路现状与远期规划需

30、求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等有机接合，尽可能将地铁站引入商业综合体。l 参考交通评估报告，依照以人为本的设计准如此，并结合各单体建筑使用功能要求，确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出口、入口、地面停车场的出入口包括应考虑各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间等等，尽量防止相互干扰并应符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。l 外部车行出入口在每条沿街面原如此不超过两个，位置应符合当地交管部门的规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进展协调解决。l 消防应急的流线应符合国家与当地有关技术规。3.1.7机动车交通流线组织设计：l

31、 在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区，使公交车、出租车与其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开。宜设置公交车总站、出租车停靠站，位置宜设置在步行街围，给顾客购物带来方便。商业综合体主要机动车流线主要通过地下车库满足使用要求，尽量减少地面机动车行走的围，减少与地面非机动车、人流的交汇；n 停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合；，同时考虑车辆出入的视野开阔，不能有遮挡的广告、小品、树木出现。出入口不能出现连续两个直角弯，同时回转半径要适合一般司机的驾驶习惯。l 如果地下车库出入口的层高无法

32、满足搬家与急救车辆进入的情况下，机动车流线必须能够到达公寓出入口，满足应急通道的要求，在搬家、急救等紧急情况下机动车能够迅速便利地到达主要出入口；l 在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在总平面机动车流线设计中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径具体根据主力店的实际情况考虑，例如沃尔玛就必须考虑40英尺货柜车和卸货位置的回车场地；l 在餐饮店经营的位置前广场尽量保存私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口；l 垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进展限制。l 货车流线不应设置在主交通线上，应

33、设置在非主交通流线上，防止因货物原因影响商业运营。地下停车场的货车流线也应考虑不影响其它顾客车辆的行驶和停靠。l 在人流集中的大型开放空间位置，靠近车行流线的地方平时应设计安全车档，造型现代，而且可移动，在举办大型展销活动的时候可以移走，保证车辆能够进入场地。l 在商业街中庭必须保存私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。l 在靠近超市入口附近宜设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求，主入口附近应设置接送大巴停靠区域和顾客等候区，尽可能安排座椅与庇护性设施。l 消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位

34、置，保证消防通道与建筑5米围没有高大的遮挡物。3.1.8非机动车流线组织设计：l 非机动车的主要使用人群是附近居民与综合体各主力店的员工，其停车位应尽量在地下室安排。在地下室无法解决非机动车停车的情况下，在地面必须安排非机动车停车位。l 地面非机动车停车位的设计，尽量靠近城市主干道和综合体部交通环线，与超市与百货入口尽量靠近，但不得影响综合体大型城市广场的空间完整和整体形象。l 确保人流在由商业步行街和百货的出口出来后能够迅速到达港湾式停车区、地铁以与其他轨道交通的出口和停靠区；l 公交车停靠点、出租车停靠点是人流进出商业综合体的主要路线，由于综合体组成还包括了写字楼、公寓以与各种业态，因此社

35、会车辆停靠点与各主要入口之间尽量减少机动车流与人流的冲突；l 充分考虑残疾人在行进过程中的特殊性，必须按照市政道路设计规中盲道设计的要求进展盲道设计，避开主要的人流密集区与车流密集区。商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进展协调解决。商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求与对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。竖向设计方案宜与总平面设计同时进展，应将商业综合体交通流线、地下层数、雨水排除

36、与土石方量平衡等设计因素，结合洪潮、涝水位、水文、工程地质、地形地物与气象等自然条件综合确定。l 地块出入口道路路面标高，宜高于城市道路路面标高，连接平顺。商业综合体首层标高宜高出室外地坪0.15-0.20m，酒店、写字楼与公寓可高出室外地坪0.45-0.60m或根据需要更高。l 根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡在3%以下时，宜采用平坡式。在3%-5%之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济比拟，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5%，应作阶梯式布置。台阶的划分应与商业综合体功能分区一致。l 阶梯式竖向设计中，台阶的长边应平行地

37、形等高线布置；台阶的宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合确定；台阶的高度宜为3-6m，两台阶之间宜用挡土墙连接，防止自然放坡占地。l 地块机动车道的纵坡不应小于0.2，亦不应大于8，其坡长不应大于200m，在个别情况可不大于11，其坡长不应大于80m；在多雪严寒地区不应大于5，其坡长不应大于60m；横坡应为12。l 地块步行道的纵坡不应小于0.2，亦不应大于8，多雪严寒地区不应大于4，横坡应为12，应设置无障碍人行设施。l 地块应有排除地面雨水至城市排水系统的措施，排水方式应根据城市规划的要求确定，并应采取雨水回收利用措施。室外高差在200mm以下时，设计成三面斜坡。斜坡上平

38、台的位置设计准如此包括两方面容：l 满足门的开启，同时至少有1m的缓冲区域；l 可结合雨棚的尺寸，平台的位置就是雨棚的垂直落影围。斜坡的坡度必须满足无障碍设计的要求，坡度不能超过1/12，斜坡平台必须有3%的排水坡度。室外高差超过200mm以上时，必须设置台阶和残疾人坡道。l 如果出入口位置离道路很近，在台阶顶部平台的位置保持适宜的缓冲带之外，剩余的人行通过的宽度低于6m的时候，台阶的位置可安排的入口位置，同时安排残疾人坡道；附图说明l 如果人行通过的宽度超过了6m，在取得了垂直建筑的排水坡度后，利用城市干道边缘的种植池消化高差，利用绿篱等景观化处理手法在视觉上将高差隐蔽。种植池在局部重点的部

39、位如出租车停靠区域、公交车停靠点设置台阶。方便人流直接进入万达广场。l 3.1.12.3地下车库入口位置，为减低地下车库排水的压力，在车库入口位置变坡点位置向外应找最少3%的坡度设置倒坡，同时在变坡点外缘设置截水沟，结合景观排水设计管网，将雨水收集进入市政雨水管网。第四章 业态规划设计4.1.1 商业业态的主要分成零售和非零售两大类别：l 零售类：百货、超市、建材家居、数码广场、书城、运动精品、步行街的精品店等。l 非零售类：美食广场、餐饮酒楼、国际连锁快餐店、影城、KTV娱乐广场、电子游艺广场、网吧、国际健身等。4.1.2 各业态代表性商家如下：l 百货：新世界百货、百盛百货、伊藤洋华堂、万

40、千百货、宝大祥儿童购物中心等。l 精品百货：新世界精品百货，连卡佛等。l 超市：沃尔玛，家乐福，乐购TESCO，大润发等。l 建材家居：欧倍德，百安居，家园，乐华梅兰；HOLA等。l 数码广场：国美，宁等。l 美食广场：第一食品，快乐老家，大食代、巴西烤肉等。l 餐饮酒楼，石浦酒楼，红杏酒家等。l 影城：万达国际影城。l 电子游艺广场：神采飞扬电玩城。l KTV：大歌星量贩KTV。l 运动健身：运动100、申格体育、一兆韦德健身，l 其他：连锁快餐：肯德基，必胜客，麦当劳，棒约翰等。同样类别的主力店由于具体的定位与经营管理理念的差异，相关建筑设计的要求也会有所不同。l 根据项目所在城市的级别不

41、同，项目地块的不同，项目所在地消费市场情况的不同等等对上述根本商业业态有不同的组合方式，总体来说有以下几种组合方式：l 建筑平面组合：在万达商业综合体建筑的平面组合上是通过精品商业室步行街和中庭以与其他建筑空间经过科学合理的动线设计将各不同功能不同规模的商业主力店有机地联系起来，商业主力店与步行街有多种多样的交流方式，使得主力店既有相对独立、便于自身经营管理的特点又与整个万达商业综合体有着严密的联系，使得消费者可以很方便的出入各种商业业态；l 竖向功能组合：在万达商业综合体中的竖向功能组合时要综合考虑各种商业业态各自商业经营的特点，营业的时间差异，经营产品的类别，以与目标消费群体的类别等特点进

42、展科学组合。将一些目标客流相近的业态可以布置在一起吸引一样需求的客流，形成几幢商业建筑单体楼，如百货楼，娱乐楼，时尚楼，家居建材楼，大型酒楼等。例如家居、家具、家纺用品和建材布置在一起形成家居建材楼；将多厅影城和电子游艺广场与KTV娱乐广场，大型网吧、酒吧组合等文化娱乐设施等营业时间相近，目标消费群体类别相近的功能组合在一起形成娱乐楼等等，形成聚留效应。人流共享，互动共赢。l 节点空间：还应注意利用不同的建筑设计手法将不同主题功能、不同室设计风格具有明显的识别性的节点空间如中庭等公共空间有机地将万达商业综合体中的各个业态组合起来形成互相补充的有机整体。在主要节点布置休闲餐饮，咖啡酒吧，丰富建筑

43、空间的商业感觉与价值。l 地下停车场：万达商业综合体中所有主力店、商业步行街等的垂直交通系统均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合不同的功能分区，通过清晰的导视系统，极方便顾客的出入。l 重点考虑餐饮业态的调节作用：结合项目具体实际，在主力店、步行街的出入口区，中庭区，商业室步行街的顶层，开放式的公共空间周围等区域，有计划的布置餐饮业态，将当地极富特色的风味餐饮，特色小吃等相对集中布置，另外还可结合广场、共享空间的周边布置餐饮业态。l 特别注意超市、建材家居店的卸货动线对项目的影响：因为这些商家经营的商品的规格尺寸较特殊，需要特殊的运输工具以与对建筑空间等有相对较为特别的要求，如：柱网、层高、

44、荷载，特定卸货区域、卸货收货通道等等。l 室步行街：注重室步行街竖向交通的易达性，创造便捷的多渠道垂直交通：设自电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层和三层，在与之紧邻的主力店商业物业间设出入口，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景

45、音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。并应在1F设立12个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。步行街各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商前景的预测进展综合分析确定；选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；除在步行街各层布点规划小型餐饮外，根据实际需要在步行街最高层一般也是第三层配置餐饮美食街。l 商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现部交通流线与外部交通体系的沟通。综合体步行街的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，以容纳从各个方向来的人流。室商业步行街的出入口的设

46、计是整个项目的重中之重。需要特别关注。立面上应使得主入口特别明显区别与其他所有主力店的出入口的存在。不得有其他主力店店招以与广告位设置在出入口门头上。只能设置万达广场的LOGO且醒目。尽可能使得其他主力店的出入口在室步行街出入口部一段距离解决。在步行街主入口要设置前厅，缓冲区域使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。入口大堂对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，在此要将购物中心的名称与图案标志进展显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统VI，对外在环境而言，购物中心的人口应大而特别突出而且显著。l 中庭是

47、垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光电梯等，能在中庭空间创造活力和动感。l 购物中心，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的流线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一方面也是公共活动与休息的场所，在此应利用照明与装修等塑造空间力，使其成为购物中心的意象焦点。l 在中庭设挑空与屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好的表现了流线

48、交汇点的特征。l 中庭的设计尽可能赋有一定的主题，或风格上、或造型上、或空间形态上等采用不同设计手法形成比照，具有可识别性。步行街是城市综合体中重要的组成局部，它负责联系综合体中丰富的主力店业态。步行街动线设计的目的是要使步行街的精品店铺在空间上得到充分的展示，引导购物者经过所有精品店的门口到达主力店。主力店在步行街中的开口位置。步行街中主力店的开口位置非常关键，所以应该将主力店开口位置设计在步行街的中后端。对步行街人流的拉动起到较大的作用。步行街动线设计的表现形式也要有多种方式，即可以设计成“十型，也可以设计成“Y或“T形等，目的就是要使消费者视觉通透，尽量做到没有盲点。室商业步行街只能布置

49、一条主动线，尽量防止简单直线步行流线的设计，应尽可能采用曲线、折线的流线设计，在视线能够到达的尽端增加动态景观设置如开阔的中庭、特色悬挂物件、观光梯等，结合顾客视线分析，使得顾客一眼可以看到约1520个店铺的店招。过多与过少都会导致顾客的购物感受的不同。二层以上的室步行街端部应设置商铺，防止购物气氛的割裂。要在适当位置设置餐饮业态，休息区，表演活动区等，使得顾客的购物气氛与心情能够不断地得到调整。平面交通在部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。楼层间水平动线的设计应防止让顾客走重复的路，增加顾客视线的商铺数量，防止商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。同层间主力

50、店与步行街精品店的业态设置应有所联系，使得消费者购物有一定的延续性和目的性，促进购物行为的延伸。步行街二层以上走道的顾客应与地面人群的视线有较好的交流，增加亲切感受，形成上下互动。4.2.3.1整个商业综合体中裙楼的所有垂直交通设施均应到达所有楼层。塔楼的垂直交通应便捷地到达首层以与地下室各层且方便物业管理。4.2.3.2除了主力店部的客梯、扶梯、货梯、员工梯等到达各层外，步行街的所有垂直交通均应到达室步行街各层。4.2.3.3 室步行街扶梯布局原如此l 商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；在距室步行街出入口的两跨左右的距离应设置第一组扶梯。l 结合中庭的位置在其步行街的

51、楼板开口处设置第一组扶梯，配合中庭的观光梯的布置综合考虑设置扶梯。l 室步行街的各层扶梯宜平行设置，平面上应靠一侧布置，尽可能留出尽量大的共享空间，便于视线到达。l 室步行街至少有一组扶梯应到达地下停车场各层。l 应考虑足够的步行街货梯的设置，数量，位置。防止电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。引导顾客向上购物4.2.3.4 垂直电梯的布局原如此 l 货人分流 商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。 l 专用通道设置 结合商场功能定位，防止行业经营冲突。 4.2.4商铺位布局规划原如此： 通常万达商业综合体中室商业步行街设计为23层，业态的

52、布置原如此上由集团商管公司以与项目商管公司结合当地特色负责进展招商，一般三层的室步行街的第三层通常设置餐饮业态，且考虑重油烟餐饮业态，对塔楼项目，尽可能高空排放，防止影响塔楼居住功能的品质收到影响。其他楼层宜在中庭附近设置轻油烟餐饮业态以与咖啡餐饮，连锁快餐店等业态。餐饮业态的立面处理上尽可能地满足开窗以与对景观的要求。餐饮业态的厨房区，卫生间区域应考虑荷载以与结构降板处理。管道井的设计尽量集中布置。实用、利润、形象的统一 商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。 尊重消费者的行为 人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉

53、快，购物方便且不易疲劳。 l 与商场规模定位结合，停车位数适当； l 停车购物的方便性，安全性； l 人车分流。 l 引导人流。能够促使客户流动到每个角落，使客户能够最大限度的光顾所有业态与商家l 在满足空间感与实际使用的根底上让营业空间最大化l 考虑到非销售活动对空间的需求l 配合商家展示与客户视线进展设计，使商家的展示面与展示效果最大化使客户易于到达和比拟出、入口安全便利l 设备房、垃圾房、库房位置合理。l 步行街主入口立面应能代表万达广场的整体形象，在广场的门头中起到特别重要的作用，它的地位不能被其它门头所替代。步行街主出入口应居于步行街的中部，面向城市的主要干道，门前无遮挡物，视野开阔

54、。l 外广场地面应设置排水沟和排水井，在不影响举行活动场地面积的前提下，在适当的位置设置绿化带和树木，树木以易于养护，美化环境与广场整体建筑风格相协调。l 外墙体设置广告位的结构形式应安全，美观、易于广告布的上刊。l 外墙体设置玻璃幕墙应注意气候的影响，北方地区从保温方面考虑不适合设置大面积玻璃幕墙，从美观角度设置玻璃幕墙时一定要注意幕墙的保温措施。对装饰性外墙玻璃要考虑颜色与采光玻璃的统一。l 靠近外墙通透的消防通道应考虑通道的美化。l 在步行街次入口的外立面应考虑预留步行街商铺的店招位，以便满足步行街局部商户的需求。l 室外应设置大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有

55、其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以与防水的需求。l 步行街中的一些次主力店KFC、必胜客、麦当劳等大局部厨房都靠步行街公共区域，无开门，导致几个柱距的长度没有商铺，影响步行街客流流线，因此在设计和签订合同时要考虑此位置作为多种经营点位设计，或设计为进深较小的商铺，补充由此带来的影响。l 步行街餐饮商户在厨房侧设置运货门，有条件设置货运通道用来运输货物和垃圾，防止走公共通道造成的污染和管理问题。l 步行街观光电梯梯井建议采用刚结构，通透性好，减少遮挡附近店铺店面的面积。l 步行街设置热水间，为营业员提供热水。同时建议北方地区应设置存衣间方便顾客购物时存放衣服。同时应考虑设置员工就餐的

56、地方。l 商铺喷淋设计时，应考虑精品店商铺装修时需要在商铺底部加仓库的因素，在底部靠墙1米左右设置喷淋头，防止后期，喷淋系统变更对工期和系统调试的影响。l 顶设计时侧面没有设计开启窗，春秋时节只能靠排风机进展换风。l 从节约能源角度考虑建议增加局部可开启的窗户。l 停车场：应区域划清楚显，导视清晰简洁，停车场应设置工程部管理部值班室，位置靠近步行街。垃圾房设置在货梯附近，采用干、湿垃圾分开存放，垃圾房应设置独立排风 、空调。车场的集水井与其进出管道的设计应尽可能规整，不对车辆和行人造成影响。污水井盖板采用钢板盖板，便于巡查和检修。地下停车场的地沟盖板的托架应采用角钢，防止车轮压过造成的塌陷。车

57、道入口的坡度应符合相关规要求，坡度大、急转弯非常容易出事故，防止出现连续两个直角弯的出现。停车场地面采用环氧树脂地坪漆。北方停车场出入口应设置快速堆积门、热风幕。出入口的坡道地面应采用防滑设计。停车场的扶梯和直梯应设置候梯厅，消除汽车尾气对上层的影响。停车场收费系统安装位置要合理，同时考虑与公寓门禁系统的联网，应能适用夜间管理公司对出入口控制的需要，限制出入口开放的数量。停车场应设置清洁用给水点。43不同商业业态对建筑设计的具体要求4.3.1 室商业步行街集团历经第一代单店、第二代组合店商业形态的开展，现在已进入第三代成熟的商业综合体模式目前正在研发阶段第四代产品城市综合体模式，第三代商业模式

58、规划的一个主要特征就是以室商业步行街为灵魂和纽带，将诸多有着在联系和功能互补共存的主力店有机串连起来。4.3.1.1 室商业步行街的组成：室商业步行街由步行街和沿街设置的精品店、餐饮店以与中庭等共同构成。4.3.1.2 室商业步行街的业态根本组合原如此：室商业步行街的具体业态招商以与业态规划由集团商业管理公司结合项目以与招商情况进展，其业态的根本组合原如此为：假如为三层室步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态，尤其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。根据具体情况室步行街的中庭附近、以与其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快

59、餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。4.3.1.3 室步行街的形态分类：由于用地条件、形状、大小的不同，室步行街也可分为不同的形态：一字型 ：折线型：交叉型：长度：步行街的长度以280350米为宜，太长和太短都会给视觉效果和使用效果带来一定的影响，如的步行街 700米， 110米。步行街 700米步行街 110米柱网：步行街的走道净宽度： 其中首层1011米，二、三层1617米，步行街楼板开口尺度：89米1625米为宜2层步行街开口宽度宜8米、3层宜9米，长度“桥与步行街走道的净宽：桥宜3.5米，走道宜4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米精品店：精品店根本单元进深宜8米16米以12米最优，面宽8.

60、4米，在面宽方向规模进展组合，面宽进深比宜2：3至1：2.5。 步行街首层宽度 步行街二、三层走廊、“桥宽度中庭的设置：根据步行街规划的形状不同，可分别设一个或两个中庭，二个中庭要有主次。比如一个中庭： 二个中庭：中庭设置的位置：一般中庭设在步行街的转折处、入口处。中庭的平面尺度： 双中庭要分主次，大的500700平米开洞面积；小的300400平米开洞面积。中庭的间距： 80100米中庭的形状： 以圆形 椭圆 八角 六角形状较为规如此为宜中庭的交通设置：一般以23部观光梯组成垂直交通枢纽，垂直梯需通达地下停车场。步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距80100

61、米，面积70100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便斗不少于3个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾客使用。注：步行街餐饮区卫生间可考虑比服饰类蹲位多一些如三层餐饮卫生间蹲位设置比一层、二层的要多一些。卫生间需考虑儿童小便斗。主力店在步行街开口设置的原如此：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原如此上不容许在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流，非零售型如影院、KTV、网吧等的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为68米。

62、此开口应配套水晶卷帘门禁，双侧控制，并有明显的与步行街总体协调的主力店店招展示。步行街与主力店首层开口位置4.3.1.4 室商业步行街的剖面步行街一般以二至三层为最优，超过三层就会对招商和使用带来一定影响。步行街首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，走道吊顶下净高分别控制为3.6米和3.3米。精品店的层高为：首层 5.4米，二、三层层高为5.1米。精品店除了餐饮区做吊顶其余局部不做吊顶，管线下净高保证3.8米、3.5米。朱总斟酌 4.3.1.5步行街的采光廊和中庭的采光天棚：根据不同的地域和室装饰风格有不同的形态，有弧形 马鞍型 三角形 折线型等。步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留4