某地产项目尽职调查报告

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1、 中投信托#公司中投越红地产集合资金信托计划项目申报书暨尽职调查报告经办业务部门：信托业务四部日期：2013-5-8声明与承诺参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此申报书与尽职调查报告所陈述事实、涉与资料和数据的真实性、完整性、合法性与所作判断的合理性负责。第一信托经理（签名）：陆一卿第二信托经理（签名）：韩炜部门负责人（签名）： 马军 信托项目要素表信托项目名称中投越红地产集合资金信托计划信托项目规模、应列明信托项目项下信托规模，明确上限与下限；属系列性业务的，请注明系列设置方案（总规模、单体项目规模限制）。14000-15000万元信托报酬（年化率和金额）约1.3%/年收益率（年化）待定管

2、理运用方式主动管理信托项目期限24个月，满18个月之日可提前终止营销方案平安银行杭州分行代理发行交易对手2、 本指引所称交易对手，是指实际使用投融资资金或对信托财产承当负债的主体。如果是系列项目，请明确交易对手选择标准。期望资金到位时间6月初监管银行（若有）待定法律顾问（若有）金杜律师事务所杭州分所评估机构（若有）浙江众诚房地产评估事务所其他（若有）目录第一章 信托项目概述一、信托项目背景二、信托项目交易结构说明三、信托财产的管理运用第二章 交易对手与其他交易主体尽职调查一、交易对手基本情况与分析二、其它交易主体基本情况与分析第三章 标的项目尽职调查一、标的项目基本信息和进展状况二、投融资标的

3、项目财务效益分析第四章信托项目还款来源分析第五章信托项目优劣势分析与风险揭示一、 信托项目整体优劣势分析二、信托项目主要风险揭示与应对措施分析第六章增信措施尽职调查一、主要增信措施二、其他增信措施（若有）第七章 必备法律文件第八章 信托项目综合结论附件第一章 信托项目概述一、信托项目背景（一）信托项目来源 本项目由平安银行杭州分行推荐。交易对手绍兴市越红房地产开发是一家以注册地绍兴市为主要开发地区的中型房地产开发企业，目前，企业正在开发位于绍兴市越城区袍江区块内的“江南名苑”项目，希望与我司合作，以融资形式帮助企业完成该项目开发。经初步考察，形成如下报告。（二）主要交易对手 委托人与受益人：符

4、合法律规定的合格投资者；受托人：中投信托#公司（简称“中投信托”）；交易对手：绍兴市越红房地产开发（以下简称“越红地产”或“交易对手”）；抵押人：绍兴市越红房地产开发；保证人：浙江越红控股集团（以下简称“越红控股”）和越红控股实际控制人金兴全、金仙花夫妇（以下简称“金兴全夫妇”）。（三）项目期限24个月，满18个月对应日可提前终止。二、信托项目交易结构说明保管费投资分配收益贷款管理信托报酬支付本息。保管、监管信 托 计 划合格投资者银行中投信托江南名苑越红地产 土地抵押。资金用途。保证 。越红控股& 金兴全夫妇。交易流程如下：1、信托计划项下交易对手与相关方和受托人分别签订信托贷款合同、抵押合

5、同、保证合同等法律性文件，办妥土地抵押登记与强制执行公证等相关手续；2、中投信托发行信托计划，募集资金；3、中投信托以信托资金向交易对手发放信托贷款； 4、交易对手取得信托贷款后，专项用于江南名苑项目建设。5、交易对手按约定向中投信托按时足额支付信托贷款本息；6、交易对手根据账户监管协议的约定按照双方约定的时间进程和比例归集账户沉淀资金，以确保信托计划按时顺利终止清算。7、受托人向投资者分配信托本金和投资收益，信托计划终止。三、信托财产的管理运用（一）信托财产管理运用方式、资金用途 本信托计划总规模1.4-1.5亿元，拟以全部信托计划资金向交易对手发放信托贷款，贷款利率12%/年。越红地产应于

6、信托计划成立后，每个自然季度末月的20日支付当期利息，在信托贷款期限届满24个月之日或贷款期限届满18个月提前还款之日归还贷款，利随本清。信托计划期限2年，满18个月对应日交易对手可选择提前一次性还清贷款本息。若提前还款，则信托计划提前终止。交易对手应将本次融资资金全部用于其江南名苑项目建设。 为确保交易对手履行按时足额支付贷款本息的义务和责任，信托计划设置了国有土地使用权抵押、越红控股和金兴全夫妇提供连带责任保证的担保措施。本信托计划项下信托财产的管理与运用由受托人、保管银行、监管银行共同完成。各方根据本信托计划下的相关合同与协议履行各自的职责。（二）资金监管措施、资金归集措施 1、交易对手

7、在监管银行处开设监管账户，其取得的信托计划资金将根据与受托人、监管银行签订的三方账户监管协议的规定专项用于江南名苑项目的开发建设。2、归集信托贷款到期前，交易对手需按以下方式归集资金至监管账户，归集的资金优先偿还信托贷款。交易对手归集沉淀资金进度表时点归集资金比率信托贷款期限满22个月末信托贷款本金的30%信托贷款期限满24个月末信托贷款本金的100%与未付利息同时，在预售收入、本笔融资与先期投入之和达到预计工程款130%后，超过部分预售收入的40%需沉淀在监管账户不得使用。该项监管措施与项目临近完毕时的沉淀资金措施按孰高者执行。（三）信托财产退出与返还方式 1、信托计划终止时，信托利益归属于

8、信托受益人。受托人以信托利益为限，按信托文件约定，以分配信托利益的形式向受益人返还信托财产。2、信托计划项下，信托计划财产的分配方式以现金方式进行。3、若信托计划终止时，信托财产形态全部或部分为非现金的，则受托人将在信托财产变现后，按约定对受益人进行信托利益的二次分配。（四）信托资金的募集、开放赎回 信托资金由平安银行杭州分行代理发行，信托计划不设开放赎回。（五）信托收益 1、信托计划利益与收益的计算本信托计划项下的信托计划利益主要来源于交易对手支付的贷款本息、信托专户银行存款的利息收入以与信托计划财产其他运用产生的其他利益。信托计划利益是指信托计划财产扣除信托税费和负债后剩余的部分。信托计划

9、收益是指信托计划利益减去信托计划资金后剩余的部分。2、信托计划利益的分配（1）受托人以信托计划利益为限向受益人分配信托利益（2）信托利益分配分为期间分配和终止分配期间分配计算基准日为2013年12月20日与2014年12月20日（若信托计划未提前终止）；终止分配计算基准日为信托计划终止日或提前终止日。（3）信托利益的分配期间分配受托人在期间分配计算基准日后10个工作日内向受益人分配如下金额的信托利益：期间分配金额=MIN该基准日现金形式的信托计划利益，受益人期间预期收益受益人期间预期收益=某受益人持有的信托单位1元该受益人对应的预期年化收益率信托计划成立日至分配基准日期间的天数/365天累计已

10、获得的信托利益若受益人分类，则不同受益人的信托资金与对应类别的预期收益率分别计算，然后加总。终止分配A当信托计划终止时信托计划财产均以现金形式存在时，则受托人以信托计划终止日作为信托计划利益的清算分配基准日，并于该基准日后的10个工作日内根据以下公式计算的金额向受益人分配信托计划利益：终止清算信托计划利益分配金额=MIN该基准日现金形式的信托计划利益，全体受益人预计可获得的全部信托利益-累计已分配的全部信托利益（信托计划终止日全体受益人预计可获得全部信托利益（设为Z）为各受益人预计可获得的全部信托利益（设为M）之和，M=某受益人持有的信托单位份额1元（1+该受益人对应的预期年化收益率信托计划存

11、续时间（天数）365）B当信托计划终止时信托计划财产以现金和非现金组合形式存在时，则受托人将分两次向受益人进行信托计划利益分配：首次分配于信托计划终止后的10个工作日内以信托计划终止时可供分配的现金形式信托财产为限进行分配；二次分配于非现金形式信托财产全部变现后的10个工作日内以分配时可供分配的现金形式信托财产为限进行分配，分配金额=MINZ-累计已分配的全部信托利益，非现金形式信托财产变现净额。C信托计划项下的受益人根据委托人的认购份额、预期年化收益率与信托计划存续期限获取相应的信托利益，若信托计划利益无法满足全体投资者预计可获得的全部信托利益的，则信托计划利益个受益人之间按M：Z的比重进行

12、分配。3、预期收益率本信托计划项下受益人的分类以与预期收益率在信托计划发行时根据市场情况，由代理银行于发行前确定。（六）信托费用受托人因处理信托事务所支出的，应由信托财产承当的各项费用包括但不限于以下各项：1、受托人的信托报酬；2、银行保管费（托管费）、监管费、律师费、审计费、资产或项目评估费、抵押登记费、公证费等中介费用；3、信息披露费用；4、信托计划终止时的清算费用；5、文件或账册制作、印刷费用；6、银行代理收付费；7、信托财产管理和运用过程中发生的税费；8、受益人大会召开费用；9、按照有关规定可以列入的其他税费和费用（七）信托报酬本信托计划项下受托人的信托报酬指信托管理费。信托管理费=固

13、定信托报酬+浮动信托报酬1、固定信托报酬固定信托报酬的计算标准为1.3%/年（暂定）。具体计算公式为：F=VE/360式中：F为每日应计算的固定信托报酬；V为当日信托计划项下信托计划资金；E为年计算标准。信托计划存续期间，固定信托报酬按日计算。受托人有权在信托计划期间内不超过三次提取固定信托报酬。2、浮动信托报酬浮动信托报酬信托计划收益除浮动信托报酬外的其他信托费用和负债-Z浮动信托报酬于信托计划终止时由受托人收取。第二章交易对手与其他交易主体尽职调查一、交易对手基本情况与分析越红地产（一）交易对手基本信息1、主体资格：企业全称绍兴市越红房地产开发成立时间2002年1月17日注册地址绍兴市越城

14、区斗门镇上窑村经济性质#公司注册资本陆仟万元实收资本陆仟万元营业执照注册号330600000158826机构代码证号73527918-8税务登记证号330602735279188贷款卡号330600000037027301法定代表人金阿富主营业务房地产开发；批发、零售；五金建材、建筑装潢材料。2、股权结构：股东名称出资额（万元）比例%出资方式浙江越红控股集团500083.33%货币金阿富3405.67%货币金锦海3305.5%货币冯张水3305.5%货币合计6000100%货币 3、公司经营管理： 绍兴市越红房地产开发成立于2002年1月，注册资本陆仟万元，法定代表人金阿富。主要经营范围：房地

15、产开发；批发、零售；五金建材、建筑装潢材料。越红房产拥有从事多年销售地产和策划经验的专业房产开发团队，先后开发建设的楼盘：绍兴袍江“越中新天地”小区、“越红花苑”、“越商大厦”，绍兴市区“江南世家”、“瀛洲名苑”小区；上虞市区“江南一品”小区；贵州遵义“江南一品”等，先后开发总面积约120万平方米（不含“江南名苑”），取得了较好的效益和声誉，并获得长江三角洲地区房地产开发企业80强、浙江省房地产开发企业30强、绍兴市第五届房地产博览会荣获“最受消费者喜爱楼盘”、绍兴市房地产综合实力20强、绍兴市区房地产开发面积10强企业、袍江工业区“开发建设先进单位”等荣誉奖项和称号。项目与土地储备情况已完工

16、项目情况项目名称总建筑面积（m2）已销售面积/总可售面积项目类型已销售总收入投资比例越中新天地262300100%商住54510万元100%江南世家50790100%商住53538万元100%江南一品15825680%住宅/商业142575万元100%瀛洲名苑50909100%住宅36959万元100%在开发项目情况项目名称总投资额资金缺口抵押状态预售面积与比例投资比例江南名苑4915315000已抵押，正常/100%贵州遵义“江南一品”153345已抵押，正常100%土地储备情况项目名称建筑规划面积（m2）规划用途抵押状态土地费用交纳情况应付实付无无无无无无公司目前已完工并全部销售的项目均为

17、2006年以前开发的项目。销售量80%的“江南一品”项目为交易对手下属绍兴全升房地产开发负责开发销售，该项目于2012年1月已经全面竣工，预留可销售房产金额约为6.3亿元，大部分为商业用房。该公司2012年末总资产16.01亿元，总负债12.62亿元，资产主要为存货8.96亿元，均为“江南一品”项目土地款与开发成本，其他应收款5.56亿元，为应收股东越红房产3.34亿元与贵州越和置业2.22亿元。负债主要为预售账款11.57亿元，全部为项目预售款，实收资本4.08亿元，公司没有计息负债。与其项目开发进度相匹配。该公司后续无需继续投入资金，尾盘销售可为借款人提供一定的现金流入。贵州遵义“江南一品

18、”由越红房地产下属贵州越和置业房地产开发负责开发销售，该项目合计总投成本15.33亿，预计销售总收入25.96亿，预计可实现利润8.69亿，计划分四期开发；目前已经开发完成第一期，该期与2011年12月底完成，开发成本2.2亿，销售收入4.33亿，实现利润1.81亿，目前正在进行二期开发，二期开发成本2.6亿，截止2012年12月该项目公司金融机构负债余额为5000万元，预计销售收入3.93亿，可实现利润预计为1.04亿，该期项目与2012年9月已经开盘销售。贵州越和置业房地产开发2012年末总资产9.97亿元，总负债7.15亿元，资产主要为存货开发成本9.35亿元，负债主要为4.55亿元预收

19、账款与2.22亿元其他应收款（全升房产）。该公司目前正处在项目开发和预售期，滚动开发已启动，后续开发资金主要由预售款投入，对借款人整表达金流无重大影响。以上两个企业均未纳入越红地产财务报表合并范围。目前由越红房产本级开发的项目仅有“江南名苑”项目。4、公司治理 （1）公司内部组织架构：根据绍兴市越红房地产开发章程，公司不设董事会，设执行董事一人,由股东会选举产生,法定代表人兼总经理金阿富担任执行董事。（2）公司主要管理人员法定代表人兼总经理、执行董事金阿富，男，绍兴人，1965年11月出生。工作经历：1983年-1984年，袍谷针织厂；1984年-1987年，袍谷镇工办，1987年-1989年

20、，绍兴县联营针织厂；1989年至今兼任斗门镇上窑村村长；2001年至今任绍兴市越红房地产开发董事长兼总经理。自公司成立至今多年从事房地产发开积累了丰富的经验。实际控制人金兴全，男，61岁，汉族，绍兴人，大专，高级经济师。1969年8月-1975年10月袍谷东方红五金厂任经营副厂长；1975年10月1982年3月袍谷东方红袜厂任经营厂长；1982年4月1986年7月绍兴越红纺织厂任厂长；1986年8月1997年4月绍兴市越红实业总公司任总经理；1997年9月2003年8月绍兴市盛龙纺织任厂长；2002年2月2004年2月绍兴越欣数码纺织任总经理；2003年8月至今浙江越红控股集团任董事长兼总经理

21、；1995年至今，当选为绍兴市越城区人民代表大会代表，浙江省民政福利企业常务理事协会会长。财务负责人:金锦海，男，54岁，汉族，绍兴人，大专学历。1980年10月-1985年10月担任斗门镇上窑村村主办会计；1985年10月-1992年11月任绍兴市越红纺织厂主办会计；1992年11月-2003年7月任绍兴市越红实业总公司、绍兴市盛龙纺织财务部经理；2003年8月-至今任浙江越红控股集团公司副总经理全面负责财务工作。（3）股权投资情况被投资企业名称投资金额股权占比绍兴全升房地产开发40248万元100%贵州越和置业房地产开发7600万元100%（二）信用状况3、应附风险管理部提供的人民银行征信

22、系统查询详单。贷款卡：330600000037027301通过查询人民银行征信系统，截止2013年3月，未出现不良信用记录。（三）交易对手财务状况分析1、财务状况分析 财务分析主要是通过对越红地产20102012年各期主要财务指标进行资产负债、销售、利润、现金流等内容进行分析，全面反映企业资金运营与企业自身实力情况。其中2010年度审计报告由绍兴天和联合会计师事务所出具无保留意见报告；2011年度审计报告由绍兴天清会计师事务所出具无保留意见报告；2012年度报表绍兴天和联合会计师事务所出具无保留意见报告。越红地产本部财务报表数据摘要项 目2010年2011年2012年12月2013年3月（已审

23、）（已审）（已审）总资产52212773938541687584流动资产14205288563692639104其中：货币资金2607239624031031 应收票据10 预付帐款97610361137 其他应收款49292624764604 存货10811245483101132332非流动资产380074853748489长期投资37463478484784847848固定资产净值515660612603长期待摊费用29292929总负债34513499355783959988流动负债34513499355783959988其中：短期借款 应付帐款109758886 预收帐款2980 应

24、付税费107322618 其他应交款30303030 其他应付款34267497985769556875非流动负债0000所有者权益17699274582757727596其中：实收资本6000600060006000 资本公积946594659465 盈余公积11699119931211212112 未分配利润19营业总收入204831461755251营业总成本1392166138665其中:主营业务成本1180146633865 销售费用4523011 管理费用32236333670 财务费用4584989949营业利润47432416067净利润20729411919经营活动现金流入量

25、12366333739720经营活动现金流出量2117316868814经营活动现金净流量102491687906投资活动现金流入量-4940投资活动现金流出量7795105530投资活动现金净流量-7795-110470筹资活动现金流入量94650筹资活动现金流出量45317899筹资活动现金净流量-459148-899现金与等价物净增额2409-2117（1）资本流动性构成分析：截止2012年12月31日，公司的总资产为8.54亿元。公司资产规模从2010年的5.22亿增加到目前的8.54亿。流动资产3.69亿元，占总资产43.23%，主要为存货3.1亿元，含开发成本2.16亿元和开发产品

26、0.93亿元；长期股权投资4.78亿元，占总资产56.02%，长期股权投资为绍兴全升房地产开发4.02亿元和贵州越和置业0.76亿元。从负债结构看,越红地产债务都由流动负债5.78亿元构成,但其中其他应付款为5.76元，都是集团内关联负债，没有其他金融负债，短期偿债压力并不大。其他应收款明细 单位：万元单位名称期末金额账龄绍兴全升房地产开发333361-2年绍兴市红茂织造66751年以内浙江越红控股集团102841-2年绍兴市盛龙纺织74001年以内合计57695（2）盈利能力分析 2010年-2012年企业主营收入为2048万、3146万和1755万，公司近几年的销售收入主要来自于越中新天地

27、、江南世家、瀛洲名苑三个楼盘项目的存量房销售。2010-2012年销售收入明细单位：万元房产项目201220112010越中新天地 17211206979江南世家 30814198瀛洲名苑 21124816越红花园-53合计175431452047（3）现金流分析：从各期公司现金流情况来看，公司经营性现金流流入水平与营业收入出现了比较大差距。其经营性现金流量主要来自公司与关联企业之间的现金往来，投资净现金流主要表现为对关联企业的股权投资，2012年由于关联企业投资建设基本完成，故没有投资现金流出。（4）偿债能力分析：从短期偿债能力指标看，2010年-2013年3月企业流动比率为0.41、0.4

28、9、0.55和0.56；速动比率为0.10、0.07、0.09和0.10呈稳定略升趋势，但由于越红地产流动负债组成的特殊性，流动比率和速动比率不能真实反映公司短期偿债能力。2、交易对手对外负债情况公司目前的负债水平为78.80%，其中其他应付款占公司总负债的99%以上，公司目前没有金融企业负债，其他应付款科目项下明细科目反映为公司与其控股股东，投资企业和关联企业之间的关联借款，其中与控股股东和下属投资企业绍兴全升房地产开发之间的关联往来款占该科目总金额的30%和50%。目前公司负债主要是针对集团内部的关联负债，扣除该部分的金额，公司实际对外负债率为16.65%，负债水平非常低。公司目前从报表数

29、据测算流动比和速动比分别为：0.55和0.09，但是扣除内部负债部分流动比和速动比显示为2.6和0.42，显示公司目前实际偿债能力与公司借款负债压力没有太大的关系，存货消化能力与其的偿债能力有密切关系。 3、交易对手对外担保情况绍兴市越红房地产开发本级目前无对外担保情况。二、其它交易主体基本情况与分析越红控股（一）基本情况1、主体资格：企业全称浙江越红控股集团成立时间2003年8月11日注册地址绍兴市袍江汤公路19号经济性质#公司注册资本壹亿玖仟伍佰肆拾肆万肆仟玖佰元实收资本壹亿玖仟伍佰肆拾肆万肆仟玖佰元营业执照注册号330600000062694机构代码证号75303605-9税务登记证号3

30、30602753036059贷款卡号330600000045189501法定代表人金兴全主营业务实业投资；生产，加工：非织造布、化纤布、棉布、服装、针织织品；货物进出口；批发，零售：针织品。2、股权结构：公司的股权结构图如下： （1）股东构成 股东名称出资额（万元）比例%出资方式绍兴市斗门镇集体资产经营公司9464.4948.43货币金兴全5140.8026.30货币冯张水1209.606.19货币金锦海1209.606.19货币金志根1008.005.16货币金福荣708.603.61货币邵国慧504.002.58货币章长卿302.401.54货币合计19544.49100%货币 该公司从持

31、股比例上来看，第一大股东为绍兴市斗门镇集体资产经营公司，但该资产经营公司向越红控股出资主要是财务投资行为，实质并未参与越红控股的经营管理活动。越红集团经营活动的实际控制人为金兴全，且其同时为交易对手的实际控制人。（2）对外投资 截至目前，越红控股拥有4家控股子公司与1家核心关联公司与2家关联企业，具体情况如下：公司名称注册资本（万元）持股比例是否纳入合并范围备注绍兴市红茂织造180090%是控股子公司绍兴市盛龙纺织211070.3%是绍兴市越红房地产开发500083.3%是绍兴越红纺研科技5885.3%是绍兴越欣数码纺织2138（US）否金兴全控股浙江汉鑫工贸发展4500关联企业：金兴全儿子金

32、华江为实际控制人。浙江越韩科技透气材料 914.33（US）否3、公司经营管理 浙江越红控股集团是以纺织为主业，高科技产品开发、贸易、房地产开发等为辅助产业的实体性集团公司。目前，以浙江越红控股集团为管理核心的集团管理的企业既包括自己直接控股的子公司，也包括由直接控制人控制的关联公司绍兴越欣数码纺织（报表数据不合并）。浙江越红控股集团成立于1984年，系一家跨地区跨行业的大型民营企业，全国外商投资“双优”企业、绍兴市工业综合优胜企业、先进企业、诚信企业、重点企业、高新技术企业、外向型优胜企业、绍兴规模以上企业100强、绍兴市工业行业龙头骨干企业。“越红”商标是绍兴市和浙江省著名商标。近年来，公

33、司通过跨行业、多元化、国际化、高科技开发的发展战略，按投资控股型公司运作，搭建发展平台，在做强做大纺织主业的同时，积极稳妥地开展其他业务。秉承“瞄准市场导向，生产优质环保面料，满足顾客要求，诚信立业合作共赢”的发展理念，已逐步形成以织造为中心，面料研发、对外贸易、房地产开发、高科技新型材料等转型升级的产业格局，全力打造先进制造业基地，实现了跨越式的发展。目前越红集团占地面积约30万平方米，年生产各档纺织面料6800万米(主要产品棉、化纤坯布系列)，年实现自营进出口额为4500万美元，年工业销售收入达15亿元人民币。公司先后通过了ISO9001国际质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认

34、证。（1）集团公司本级公司具有先进的进口设备如比利时进口喷气织机OMNI-F-4-R200CM型250台；意大利进口剑杆织机180台，瑞典进口的阿特拉斯柯普空气压缩机8台；德国西门子电气技术的浆纱机4台与染浆联合机1台；日发倍捻机200台与与之配套的一系列先进设备。通过先进设备公司与浙江工程学院建立起了长期的产、学、研合作的企校关系，充分发挥双方优势，创立了“越红科技研发中心”，近年来取得了一系列的科研成果。其注册的“越红牌”商标化纤面料曾获全国技术新品金牌奖。越红控股在国内市场建立了二百多个销售点，在亚洲最大的轻纺产品集散地“中国轻纺城”，“越皇面料”产品的市场占有率达到5，公司的自营产品6

35、6.80针对国际市场，内销外贸并举。 截至2012年12月31日，越红控股本级资产总额43202万元，固定资产3810万元，短期借款14288万元，应付票据3500万元，所有者权益合计26348万元；负债率39.01%，实现主营业务收入25074万元，利润总额4591万元，净利润3443万元。（2）绍兴市红茂织造绍兴市红茂织造成立于1992年12月，注册资本2000万元人民币，法定代表人冯张水，主要经营范围: 从事T/C牛仔面料与棉绉布的生产，为绍兴地区生产T/C牛仔布的龙头企业。企业的主要生产设备有：意大利进口的剑杆织机112台、必佳乐剑杆织机88台、山东聊城产剑杆织机14台、比利时进口的数

36、码进口喷气织机120台、拼线机86台、络丝机100台、倍捻机200台等，高速整经机8台。截至2012年12月31日，该公司资产总计45715万元，固定资产23661万元，短期借款5450万元，应付票据8435万元，长期借款6570万元，负债率30%，所有者权益合计31876万元；实现主营业务收入552637万元，利润总额5072万元。（3）绍兴市盛龙纺织绍兴市盛龙纺织是福利企业, 是浙江越红控股集团下属的重点企业（浙江越红控股集团是绍兴市袍江开发区内仅次于富陵集团后排名第二的生产型企业）。创建于1997年9月，公司现有总资产4.6亿，占地面积10.60万平方米，建筑面积7.5万平方米。公司从事

37、日常生产的主要设备均为目前国内最高档的纺织机械设备：比利时进口数码编织监控的喷气织机120台；空气压缩机、联合染浆机、高速整经机等配套设备。企业主要从事T/C牛仔面料和棉绉布的产品全部内销，目前在国内具备了一个完善的供销网络。产品在市场上同类产品中不论质量还是销量均是在目前市场上一直都是独占鳌头。年生产能力达2800万米，年销售收入3.8亿。公司历年享受增值税和所得税减免的税收优惠政策，为增强企业的实力，与企业的发展打下扎实的基础。同时，历年被评为省、市“重点骨干企业”、市级“综合优胜企业”，被省工商评为“守合同重信用企业”、市级“先进福利企业”、2005年度列入绍兴市重点培育大集团之一，20

38、07年被评绍兴市评为“百强企业”等荣誉称号。截至2012年12月31日，该公司资产总计47733万元，固定资产23661万元，短期借款10439万元，应付票据7304万元，长期借款11400万元，负债率49.06%，所有者权益合计24313万元；实现主营业务收入35177万元，利润总额1793万元。（4）绍兴市越红房地产开发绍兴市越红房地产开发成立于2005年4月，注册资本6000万元，法定代表人金阿富，主要经营范围：房地产开发；批发、零售：五金建材、建筑装潢材料。越红房产拥有从事多年销售地产和策划经验的专业房产开发团队，先后开发的楼盘取得了较好的效益和声誉，并获得浙江省房地产开发企业30强、

39、长江三角洲地区房地产开发企业80强、最受消费者喜爱楼盘等荣誉奖项。已开发完成的项目：绍兴袍江“越中新天地” 建筑面积251203平方米；绍兴市区迪荡“江南世家” 建筑面积50790平方米；绍兴袍江世纪街“越商大厦”（与工商局合作承建）建筑面积16000平方米；绍兴市区城南“瀛洲名苑” 建筑面积50909平方米；开发建设中的项目：上虞市“江南一品”（ 绍兴全升房地产开发，注册资金人民币26800万元）建筑面积158256平方米（目前第一期已交房、第二期2011年10月交房、第三期已开盘2012年6月交房。建筑面积158256平方米，目前已销售80%，预计销售总额17亿，利润5.5亿）；贵阳遵义地

40、块“江南一品”（开发面积59.6342万平方米，总投资15.3亿，销售可达25.96亿，利润8.6亿，分四期开发。已投资2.6亿，目前为止已成交10万平方米，销售已达1.15亿；袍江新区H4号地块“江南名苑”（建设用地面积38695平方米，土地成交价14729万元（含税）已交清。（5）绍兴越红纺研科技该公司注册资本300万元，有越红控股投资与其他三个自然人出资设立，其中控股股东越红控股投资265万元。公司主要负责集团新产品的研发引进工作。截至2012年12月31日，该公司资产总计1547万元，固定资产713万元，应付账款946万元，负债率79.25%，所有者权益合计320万元；实现主营业务收入

41、2417万元，利润总额16万元。（6）绍兴越欣数码纺织绍兴越欣数码纺织成立于2002年2月，注册资本2138万美元，法定代表人金福荣，经营生产、销售高档织物面料、服装、针织品。设备主要有比利时机进口数码全自动监控的喷气织机202台、剑杆织机132台，空压机、联合染浆机、高速整经机等前后配套先进设备。年生产能力5600万米。是一家专业生产高档西服面料与T/C牛仔布为主的纺织生产型企业，公司具有独立研制、开发、生产高档纺织产品的能力，其主要产品出口占生产总量的55%以上，主要远销欧美、香港等国家和地区，销售网络遍与全国十几个省市和国外众多国家和地区，公司现已成为浙江省较大的纺织企业之一。截至201

42、2年12月31日，该公司资产总计 84190万元，固定资产36291万元，短期借款23139万元，应付票据10174万元，长期借款14800万元，负债率57.34%，所有者权益合计 35915万元；实现主营业务收入62110万元，利润4463万元，净利润3347万元。（7）浙江汉鑫工贸发展浙江汉鑫工贸发展成立于2004年8月，注册资本4500万元，法定代表人冯张水，是一家专业进销货物进出口贸易，投资实业为实体的经营公司。经过几年公司不断扩大发展，拥有了一批国际上知名度较大的外商客户，使公司产品供求保持稳定呈快速增长之势。截至2012年12月31日，该公司资产总计24648万元，固定资产1010

43、万元，短期借款10850万元，应付票据-400万元，长期借款0，负债率48.16%，所有者权益合计 12778万元；实现主营业务收入44209万元，利润1428万元，净利润1071万元。（8）浙江越韩科技透气材料浙江越韩科技透气材料成立于2004年8月，注册资本914.33万美元，法定代表人金华江，是一家以生产、研发透气性材料包括透气膜、透气粒子等的专业化公司，其中，透气粒子为中国国内首家生产，透气膜生产技术领先国际水平，公司05年4月投产以来,目前产能已达到年产24000吨透气材料，是国内最大的多功能透气材料生产企业。截至2012年12月31日，该公司资产总计66032万元，固定资产3787

44、2万元，短期借款14000万元，应付票据6799万元，长期借款16000，负债率55.97%，所有者权益合计 29076万元；实现主营业务收入52446万元，利润4116万元，净利润3087万元。（二）信用状况贷款卡：330600000045189501通过查询“人民银行征信系统”，截止2013年3月，存在一笔逾期记录，因农行系统问题未能与时扣款，企业已提供农行出具情况说明并提供对账单。（三）财务状况分析1、财务报表分析通过对越红控股20102012年各期主要财务指标进行资产负债、销售、利润、现金流等内容进行分析，全面反映企业资金运营与企业自身实力情况。其中2010年度审计报告由绍兴天和联合会

45、计师事务所出具无保留意见报告；2011年度审计报告由绍兴天清会计师事务所出具无保留意见报告；2012年度报表未经审计。越红控股财务报表数据摘要单位：万元项 目2010年2011年2012年12月报表类型本部并表本部并表本部并表总资产354131608904792317942743202196111流动资产192486974529787725482509191794其中：货币资金148711618158313090387513899 应收票据2131236010003500 应收帐款223112721136711362723114047 预付帐款2949761035 其他应收款121481838

46、22356048607318 存货289424073308839653952451806 其他流动资产0.35999非流动资产长期投资918539022918549407918549407固定资产净值186546852383652201381049640在建工程无形与其他资产长期待摊费用2929总负债2530895382250191799016854104318流动负债253087859125019783651685486328其中：短期借款199943132322008339371428830177 应付票据340010484150016383350019239 应付帐款4561995581

47、8727963525 预收帐款55362 应付税费-266-65-270-316-340-432 其他应付款171934751118126397-667533745 其他流动负债一年内到期的长期负债 非流动负债167911799117991长期借款167701797017970 专项应付款 长期应付款 其他非流动负债212121所有者权益101056338322905809462634889669其中：实收资本100801008019544195441954419544 资本公积799579957995 盈余公积2545313336053399336062129 未分配利润-583443 少数

48、股东权益营业总收入11191817732495711262825074119686营业总成本8482703371827394238997599526其中:主营业务成本84827006418273939571809599500 销售费用602653 管理费用279105527310863921684 财务费用121642151311623613926689投资收益24911营业利润5835883444510613459311378净利润45144503336809034438722经营活动现金流入量-26759083428860121476148433经营活动现金流出量1026086308382

49、50108801135496经营活动现金净流量-129365526-93891267412937投资活动现金流入量32042010.6投资活动现金流出量13609166199778690.1投资活动现金净流量-8735-1997-786910.5筹资活动现金流入量199944809311478120783960筹资活动现金流出量517240855-44551541216354筹资活动现金净流量14823723911483-3334-12394现金与等价物净增额8484030961471599（1）资本流动性构成分析（合并）截止2012年12月越红控股合并财务报表显示企业总资产为196111万元

50、，其中流动资产9.18亿元，占总资产规模的46.81%；固定资产4.96亿元，占总资产比例为25.31%；长期股权投资4.94亿元，占比25.19%。长期股权投资明细（单位：万元）长期投资49407绍兴全升房地产（金阿富）40248贵州越和置业房地产开发7600斗门镇上窑1000越欣数码248.31信用社301越红青少年活动中心10具体分析越红控股流动资产的构成：存货为5.18亿元，主要为未销售房产、产成品等；应收账款1.40亿元；其他应收款和其他应付款科目主要表现为与关联公司款项往来。总体来看公司近年来资产总量表现逐步上升态势，资产复合增长率为7%。这与公司主营业务所处行业近几年的总体经营情

51、况相符。存货明细（单位：万元）存货-房产成品31011原材料7554产成品11256发生商品1985应收账款明细（单位：万元）前五名金额绍兴县仁龙纺织服装厂1320绍兴县瑞和纺织1166.5绍兴县格丽特纺织1005绍兴市新路纺织品620金文伟ALLGLORY609权益方面，公司2012年末盈余公积6.21亿元，较上年增长0.87亿元，其主要由绍兴市盛龙纺织、绍兴市红茂织造和绍兴市越红房地产开发的盈余公积组成。（2）盈利能力分析：结合利润表中主营业务收入、净利润数据等分析交易对手整体盈利能力。项 目2010年2011年2012年12月本部合并本部合并本部合并毛利率24.21%13.99%26.7

52、8%16.33%60.22%16.84%增长率-123.01%27.40%0.47%6.27%资产周转率0.32 0.51 0.52 0.63 0.58 0.61 净资产收益率4.46%7.02%14.56%9.99%13.07%9.73%2012年全年，越红控股集团实现主营业务收入119686万元，净利润8722万元。公司毛利水平近几年维持在16%左右，毛利水平与公司所处行业平均毛利水平相符。公司资产周转率由于房地产公司的资产周转性质的影响，表现为总体资产周转率偏低的情况。公司净资产收益率近几年来有所上升。从目前集团主要业务来看，集团收入来自地产和纺织两个板块，由于目前集团下属开发的房地产项

53、目未进入销售，本年业务营收基本全部来自纺织品板块。截止2012年12月，公司主要营收分布情况如下业务板块营业收入（万元）占比（%）净利润（万元）占比（%）纺织业务11793198.53%860398.64%房地产业务17551.47%1191.36%合计119686100%8722100%根据公司应收款和应付款科目明细显示公司上游供应商相对集中且付款帐期相对较短，下游渠道卖家相对分布广泛。这与公司纺织品多为外销订单，且目前基本是根据订单情况在进行生产的企业经营状况相符。应付账款明细（单位：万元）应付账款3525立马云山97浙江双科达纺织等51浙江航民轻纺等1644浙江中恒建设40浙江荣盛建设4

54、4红茂公司502（3）现金流分析从各期公司现金流情况来看，公司经营性现金流流入水平大致与企业收入情况相符。公司总体投资现金流并不大，筹资现金流呈现净流出，显示企业总体融资情况处于收缩状态。（4）偿债能力分析 截止2012年12月越红控股的负债为104318万元，资产负债率53.19%，公司总体负债率历年来皆保持在55%左右，从公司负债结构来看，公司短期负债比例在总体负债比例中的占比为82.75%， 公司流动比1.06，速动比率0.46，显示企业存货对公司偿债能力影响较大。相关财务指标项 目2010年2011年2012年12月本部合并本部合并本部合并资产负债比（%）71.4759.2852.21

55、10.0339.0153.19去除预收账款后的负债比（%）71.4759.2552.2110.0139.0153.19流动比率0.76 0.89 1.19 0.93 1.49 1.06 速动比率0.65 0.58 1.07 0.42 0.92 0.46 现金比率（%）7.7316.665.3118.0415.4415.14（5）最新财务简况截止2013年3月末，越红控股合并报表总资产19.66亿元，总负债9.44亿元，前三个月主营业务收入2.56亿元，净利润971万元。2、对外负债情况截止目前，公司对外借款余额为48147万元，其中短期借款为30177万元，长期借款17970万元，其明细如下：

56、短期借款明细金融机构起始日期金额（单位：万元）绍兴银行2012.12.28-2013.5.262600农业银行2012.12.26-2013.6.247613工商银行2012.12.7-2013.6.52370浦发银行2012.9.26-2013.8.263570兴业银行绍兴分行2013.1.10-2013.9.33000恒信银行2012.11.21-2013.11.203580华夏武林支行2012.11.19-2013.11.192800绍兴市建行2013.2.6-2014.2.51800绍兴银行2013.1.8-2014.12.232844合计30177长期借款明细金融机构起始日期金额（单位：万元）绍兴恒信银行袍江支行2012.11.19-2013.5.18870瑞丰银行越州支行2012.8.20-2013.7.202500绍兴交通银行2013.2.22-2013.9.96400绍兴县合作银行