刚需投资买房必备手册簿

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1、word1-9月份中国房地产市场数据中国1-9月房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，增速比1-8月份提高0.4个百分点。1-9月商品房销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，增速提高1.4个百分点。1-9月商品房销售额80208亿元，增长41.3%，增速提高2.6个百分点。1-9月房地产开发企业房屋施工面积716029万平方米，同比增长3.2%，增速回落1.4个百分点。央行召集25家银行开会，要求严格执行限贷政策10月19日，人民银行某某总部召开会议，25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会。会议要求，各商业银行要继续严格执行限贷政策，防止变

2、相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防X各类资金违规流入土地市场。房企发债自9月起开始收紧，并未“一刀切暂停”据了解，交易所近日给地产企业公司发债按下了暂停键。数名券商债券发行人士在接受记者采访时表示，交易所暂停了地产企业公司债的发行，其中包括已经拿到无异议函的项目。不过，今日有多位券商表示，地产企业公司债发行并未一刀切。据券商人士透露，目前有关部门根据地产企业具体财务状况指标，制定了何种地产企业可以发行公司债、何种企业需要审慎发行的标准。总得来说，对房地产行业整体来说，未来通过发债的方式获取资金可能难度会更大。其实自9月下旬

3、开始，在房地产公司债的审核阶段收紧之外，能够发行成功上市的也寥寥无几。此外，10月12日，央行召集17家银行开会出手调控楼市;10月14日，住建部再出重拳规X房企经营净化市场等等，近期楼市调控政策可谓是密集出台。值得关注的是，10月18日央行公布的金融数据还释放重磅信号!房贷已经结束最后的疯狂整体来看，中国9月金融数据延续了8月的回升势头，新增人民币贷款、社融规模均超预期。值得注意的是，此前两个月“满眼都是房贷”的状况虽然所改善，但在新增人民币贷款中，有接近四成是个人住房贷款。德国商业银行亚洲高级经济学家周浩表示，年内应该也是最后一次看到信贷和社融这么高的增量了，这是(年内)最后的疯狂。首席财

4、经评论员齐俊杰表示，下月起信贷会大幅下降，估计可能会锐减一半以上。至于房地产，毫无疑问第四季度肯定是逐渐冷却的。那买了房的，怎么办?一旦房价暴跌，房子没了你还得还钱!房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房!有人问，明明保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，没有违约。银行为什么还收走房子?小编现在就揭开这个银行不愿意告诉你的惊天秘密：贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。以一套100万的房子，首付30万，贷款70万为例，一年后，X先生已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。当房子市场价跌到50万元，银行这时候会给X明白算一笔账：当初借他70万，是因为有

5、价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万(69-50)。对于普通人来说，当初为了买房把积蓄都掏光了，哪里还来的钱补差额?这时银行就会房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，那么你不仅首付白交了，还欠了银行29万(69-40)!房地产业普遍存在过度融资现象房地产企业普遍存在的过度融资现象，主要体现在以下三方面：一是银行贷款以及银行理财资金通过信托、基金以及资管等通道流入房地产企业。2009年以前，我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，2009年“四万亿”刺激后，银行信贷采取总量控制方式进行管理，银

6、监会限制银行贷款投向房地产行业，此后，房企通过非标融资方式变相取得银行贷款就成为其主要的融资方式，主要通道就是信托、券商、保险公司、基金等推出的信托计划、基金产品以及资管产品等。以房地产发行的信托产品为例，据Wind统计数据，2010年以后，房地产企业发行的信托产品规模大幅增加，连续6年维持在2000亿元的高位(参见图1)。这充分说明，2010年以后，房地产企业通过信托、基金、资管计划等非标产品进行融资是很常见的。再举个比较特殊的例子，据房地产开发企业华夏幸福公司公告及年报，2012-2016年，华夏幸福不依靠银行贷款，运用16种融资方式从外部融得资金2974亿元，这些融资方式中包含了委托贷款

7、、夹层式资管计划、特殊信托计划等等非标产品，2012-2015年，信托融资占其总体融资的比例分别达到73%、43%、44%、40%。从银行理财资金的投向来看，随着无风险收益率的下行，相对安全且收益率较高的房地产行业成为银行理财资金青睐的资金投向，这使得理财资金投向房地产的比重逐步上升：2015年配置规模达到1.54万亿元，占比达到6.5%，较2014年提升4.1个百分点(参见图2);2016年上半年投向房地产行业的理财资金则达到2.09万亿，较2015年全年增加了5600亿。二是公司债发行规模大幅增加。2015年1月证监会正式发布公司债券发行与交易管理办法，该办法大大简化了公司债发行的门槛、提

8、高了发行效率、扩展了募集资金用途。随之而来的是2015年下半年开始房企公司债发行规模的大爆发。Wind数据显示，2013年房地产企业发行的公司债规模只有5亿元，2015年大幅飙升至4122亿元，2016年1-9月发行量达到7481亿元。三是房企定增井喷。随着货币进入宽松周期，自2014年下半年起，被停3年的房企股权再融资开闸，上市房企纷纷上马非公开发行预案。借助着2015年的大牛市，房企定增在2015年迎来井喷，共发行1439亿元;截至10月12日，2016年上市房企也已通过定增融资1402亿元，2016年创历史新高几成定局(参见图3)。需要注意的是，定增直接扩大了房企的净资产，进一步提升了企

9、业加杠杆的空间，是一种具备“乘数效应”的融资手段。上述三点都表明，近两年来，房地产企业的融资规模大幅提升，存在过度融资现象。过度融资带来的后果是滥用杠杆一般房企滥用杠杆的方式主要有以下几种：一是部分企业在土地竞拍环节引入夹层融资，一般模式为：基金和房地产企业共同成立竞拍主体SPV，其中基金占绝对控制权，基金以委托贷款的方式提供资金，资金来源中优先级包括资管计划、信托计划、有限合伙等综合形式。拍地成功后，房地产企业偿付委托贷款本息，并受让对应基金的股权。而一旦房地产企业发生违约，基金有权进行处置(参见图4)。二是部分企业在土地竞拍成功后，在土地出让金首付环节也引入杠杆，模式和保证金融资类似，导致

10、实际房企支付的首付款不足50%(参见图4)。三是部分房企通过购房尾款证券化、物业费资产证券化等ABS创新产品、非标债权融资、民间借贷进一步加杠杆。根据中证网资料，世茂房地产就通过购房尾款证券化和物业费资产证券化分别融资6亿元、15.1亿元;人民网则曾报道，某某兴润置业、某某福地地产、某某怡和集团等中小型房企都曾因为涉及民间借贷导致出现偿债危机。过度融资、滥用杠杆隐含三风险一是助推房地产市场泡沫的形成。过度融资和滥用杠杆导致“地王”不断涌现，这对本已火热的房地产市场火上浇油，大大助推房地产市场泡沫的形成。二是可能触发信用性风险。房地产企业过度融资、滥用杠杆必然导致负债水平高企，一旦未来房地产市场

11、出现较大幅度调整或者未来房地产行业融资收紧，将导致房企融资成本上升，回款压力加大，很可能引发房地产企业信用违约事件，导致信用风险爆发。三是引发银行业坏账风险。总的来说，房地产企业资金来源还是以银行资金为主，一旦房地产行业出现信用违约事件，必然导致银行业坏账增多、不良率上升，给整个金融体系带来动荡。调控下房价走势，各方市场观点分歧明显在多重调控政策下，大家最关心的是，我们的房价到底会不会跌?如果跌，又能跌多深?尤其在本轮调控后流动性抽离后，房价会不会出现像去年股市那样的大幅下滑。从目前来看市场的观点分歧也比较明显。继续看多的观点认为目前中国城镇化率并不高，投资渠道也相对单一，房产除了本身的价格增之外，还有额外的租金收益，目前来看难以找到比房产更好的投资品种。而调控政策也主要是以抑制过快上涨为主，并非彻底打压。看空的观点则认为，从大周期来看中国房地产市场从未经历过合理的调整，而目前居民购房的杠杆率也过高，房产在国民经济中的占比过重，人口红利周期也已基本过去，调整已是应有之义。在各个地区、中央各部委合力遏制下，房地产市场将会迎来怎样的变化，也是值得大家思考!10 / 10