南开大学22春《房地产估价》离线作业一及答案参考74

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1、南开大学22春房地产估价离线作业一及答案参考1. 假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。A.待开发房地产的最高价格B.待开发房地产的平均价格C.房地产开发项目的预期利润D.房地产开发项目的平均利润E.房地产开发中可能的最高费用参考答案：ACE2. 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。( )A.错误B.正确参考答案：B3. 计算箍筋长度时，要考虑的内容有( )。A.混凝土保护层B.箍筋的形式C.箍筋的根数D.箍筋单根长度参考答案：ABCD4. 简述安装工程工程量清单的主要内容。参考答案：(1)机械设备安装工程(2)热力设备安装工程(3)静置设备与工艺金属结构制作安装工程(4)电气

2、设备安装工程(5)建筑智能化工程(6) rn自动化控制仪表安装工程(7)通风空调工程(8)工业管道工程(9)消防工程(10)给排水、采暖、燃气工程(11)通信设备及线路工程(12)刷油、防腐蚀、绝热工程(13)措施项目5. 房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权参考答案：D6. 比较法的理论依据是( )。A.预期原理B.替代原理C.生产费用价值论D.递推原理参考答案：B7. 根据建设工程工程量清单计价规范的规定，如下材料中不计法兰安装工程量的是( )。A.单片法兰B.法兰盲板C.焊接盲板D.封头参考答案：B8. 建设单位为组织完成工程项目建设，

3、在建设期内发生的各类管理性质费用是( )。A.建设管理费B.可行性研究费C.研究试验费D.市政公用配套设施费参考答案：A9. 预算定额是企业性的，而施工定额则是社会性的。( )A.正确B.错误参考答案：B10. 房地产开发投资利润率的计算基数为( )。A.土地成本+建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本+建设成本+管理费用D.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用参考答案：D11. 运营费用与( )之比，称为运营费用率。A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.正常利润参考答案：B12. ( )是指将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格。A.交易情况修正B.交易状况修正C

4、.交易日期修正D.交易原则修正参考答案：C13. 对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的有( )。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱参考答案：ABC14. 房地产的开发经营期可分为( )。A.前期B.建设期C.经营期D.销售期E.预售期参考答案：BC15. 具体的长期趋势法主要有( )等。A.数学曲线拟合法B.市场提取法C.平均发展速度法D.移动平均法参考答案：ACD16. 房地产估价是替代市场定价。( )A.错误B.正确参考

5、答案：A17. 工程造价(名词解释)参考答案：一种是指建设项目的建设成本，即一个建设项目从筹建到竣工验收所需费用的总和;另一种是指建设工程的发承包价格。18. ( )是国有土地使用权出让价格评估常用的方法。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C19. 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为( )。A.有形的实体B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.组合完成的功能参考答案：ABD20. 房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是( )。A.本国房地产总的供求状况B.地区房地产总的供求状况C.本国同类房地产

6、的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况参考答案：D21. 除专用合同条款另有约定外，承包人应在工程竣工验收合格后( )天内向发包人和监理人提交竣工结算申请单。A.7B.14C.21D.28参考答案：D22. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A23. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。A.0520B.1520C.0515D.1015参考答案：A24. 评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有( )。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水

7、净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆在室内的沙发参考答案：ACD25. 假设开发法的理论依据与( )相同。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法参考答案：C26. 某可比实例在其房地产状况下的价格为4000元/m2，采用间接比较调整方法，可比实例房地产状况比标准房地产状况劣4%，估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%，则估价对象房地产状况下的价格为( )元/m2。A.4500B.3556C.4147D.3858参考答案：A27. 最高最佳利用具体包括( )几个方面。A.最佳规模B.最佳环境C.最佳用途D.最佳档次参考答案：ACD28. 交易实例的成交日期与价

8、值时点相差不宜超过( )，不得超过( )。A.1年，2年B.半年，1年C.1年、3年D.半年、2年参考答案：A29. 有关房地产按照权益状况划分的说法，错误的是( )。A.共有的房地产可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产B.处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意C.房屋征收范围确定后，可以改变房屋用途D.已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押参考答案：C30. 价值时点是由委托人确定的。( )A.错误B.正确参考答案：A31. 关于概算定额的下列说法，错误的是( )A.概算定额是人工、材料、机械台班消耗量的数量标准B.概算定额水平的确定应与预算定额的水平基本一致C.

9、概算定额是在概算指标的基础上综合而成的D.概算定额是在初步设计阶段确定投资额的依据参考答案：C32. 下列属于房地产特性的有( )。A.不可移动B.价值较大C.流动性强D.独一无二参考答案：ABD33. 在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测( )房地产市场状况下的价值。A.未来开发完成之时的B.购买待开发房地产时的C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的参考答案：A34. 成本法是先分别求取估价对象价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )A.正确B.错误参考答案：A35. 运用比较法估价，选取可比实例的数量，一般

10、选取( )可比实例即可。A.4个以上B.3-5个C.5个以上D.5-10个参考答案：B36. 房地产种类的不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如住宅区主要看重繁华程度、辐射范围等。( )A.错误B.正确参考答案：A37. 征收集体土地时，土地征收补偿费用一般包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.安排被征地农民的社会保障费用E.征地管理费参考答案：ABCD38. 收益法的理论基础是( )。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理参考答案：B39. 单位工程概算只包括单位工程的工程费用，由人、料、机费用和企业管理费、利润、规费、税金组成。( )A

11、.正确B.错误参考答案：A40. 某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为( )。A.2007年3月15日B.2006年8月20日C.签定估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的日期参考答案：B41. 可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。( )A.正确B.错误参考答案：A42. ( )是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种指标，是合理确定建设工程项目投资的基础。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.投

12、资估算指标参考答案：D43. 某房地产的土地取得成本为1500万元，建设成本为3200万元，管理费用为250万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为200万元，则该房地产的直接成本利润率为( )。A.9.2%B.10.6%C.10.1%D.9.8%参考答案：B44. 当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，可随意取舍。( )A.错误B.正确参考答案：A45. ( )可以提出变更。A.发包人B.监理人C.发包人和监理人D.承包人参考答案：C46. 一个估价项目中的价值时点，本质上是由( )决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目

13、的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿参考答案：B47. 成本法的操作过程中，“开发利润”是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。( )A.错误B.正确参考答案：B48. ( )是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的参考答案：D49. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。A.600B.625C.650D.675参考答案：B50. 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。( )A.错误B.正确参考答案：B51. 关于回填

14、方工程量计算，正确的说法有( )。A.按设计图示尺寸以体积计算B.场地回填以回填面积乘以平均回填厚度计算C.室内回填以主墙间净面积乘以回填厚度计算，扣除间隔墙D.基础回填以挖方清单项目工程量减去自然地坪以下埋设的基础体积计算参考答案：ABD52. 工程实施过程中，发包人要求合同工程提前竣工的，应征得承包人同意后与承包人商定采取加快工程进度的措施，并应修订合同工程进度计划。( )应承担承包人由此增加的提前竣工(赶工补偿)费用。A.承包人B.发包人C.承包人和发包人D.监理人参考答案：B53. 预算定额基价包括( )。A.人工费B.材料费C.施工机具使用费D.综合费用参考答案：ABC54. 报酬率

15、是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率参考答案：D55. 采用装运港船上交货价的进口设备，估算其购置费时，货价按照( )计算A.出厂价B.到岸价C.抵岸价D.离岸价参考答案：D56. 由行业建设行政主管部门组织，依据有关行业标准和规范，考虑行业工程建设特点等情况所编制和发布的，在本行业范围内使用的定额是( )。A.国家定额B.行业定额C.地区定额D.企业定额参考答案：B57. 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。( )A.错误B.正确参考答案：B58. 收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。( )A.错误B.正确参考答案：A59. 生产费用价值论是( )估价方法的理论依据。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法参考答案：B60. 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有( )。A.造价指数法B.分部分项法C.单位比较法D.工料测量法参考答案：BCD