房地产项目管理小考试课件

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1、房地产项目管理概论项目概念：对确定性对象按限定时间、费用和质量标准完成的一次性任务。项目的特征：（1）任务和结果具有一次性。（2）目标具有明确性。（3）系统具有整体性。（4）对象具有确定性。项目管理三大核心：工期（进度）、成本（费用）、质量（功能）工程建设项目分为：工业、农业、房地产项目等。房地产项目是工程建设项目的一种类型。房地产项目的特征：（1）项目时间目标的限定性很强。（注：主要原因是资金占用量较大）（2）质量目标要求较高。（3）费用目标较强。（4）系统性（5）特定的程序性（6）组织的特殊性（7）政策法律条文的多样性。房地产项目的全过程：（1）前期策划和确立阶段。（2）设计和计划阶段。（

2、3）施工阶段（4）使用阶段。房地产项目管理概念：运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理。房地产项目管理根据管理者不同，可分为：建设项目管理（业主）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）项目管理系统包括的7个方面：成本管理、工期管理、质量控制、现场管理、组织和信息管理、合同管理、风险管理。现代房地产项目管理的新特点：（1）项目管理理论、方法、手段的科学化。（2）社会化和专业化。（3）标准化和规范化。（4）国际化。 什么是项目管理的三大目标。 项目管理的三大目标：项目任务书、技术

3、设计和计划文件、合同文件。 1、房地产项目的控制；是指为了房地产项目计划的实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。 2、合同管理；是指开发商与项目承包人或供应人为完确定的项目目标或规定内容，明确相互的权利义务而达成的协议。 房地产开发项目成本费用构成； 房地产开发项目成本费用构成： （1）直接费用1）土地费用2）前期工程费用3）房屋开发费用 （2）间接费用1）管理费用2）销售费用3）财务费用4）其它费用5）不可预见费用6）税 房地产项目进度控制的主要方法和措施有哪些？ 房地产项目进度控制的主要方法：1）关键路线法（CPM）2）计划评审技术（PERT）3

4、）管理技术方法 房地产项目进度控制的主要措施：1）组织措施2）技术措施3）合同措施 4）经济措施5）信息管理措 2、结合实例，试阐述在房地产项目的实施过程中进度拖延的原因及相应的解决措施。 房地产项目的实施过程中进度拖延的原因：1）工期相关计划失误2）边界条件的变化3） 管理过程中的失误 解决进度拖延的措施：1）增加资源投入2）重新分配资源3）减少工作范围4）提高劳动效率各劳动生产率5）将部分任务转移6）改变网络计划中项目工程活动的逻辑关系7）修改施工方案 3、在房地产项目开发建设的各个阶段，成本控制的内容有哪些？ 房地产项目成本控制的内容：1）项目策划阶段的成本控制2）设计阶段的成本控制3）

5、发包、施工阶段的成本控制4）项目销售阶段的成本控制 4、结合房地产项目的特点，阐述房地产项目质量控制的特点。 房地产项目控制的特点：1）全面性2）及时性与主动性3）标准的动态性4）连续性和相关 5、房地产项目的施工过程中质量控制的内容包括哪些？ 房地产项目的施工过程中质量控制的内容包括： 1）施工准备阶段的质量控制 2）施工过程中的质量控制 3）竣工验收阶段的质量控制 6、房地产项目合同控制的内容是什么？ 房地产项目合同控制的内容： 1）选择合适的合同种类 2）决定合适的招标方式 3）确定重要的合同条款 4）加强项目各相关合同的协调房地产项目前期策划房地产项目构思的特征：地域性、前瞻性、市场性

6、、创新性、可操作性、多样性。房地产项目构思的环境影响：（1）宏观：政治，经济，社会，技术。（2）围观：地区经济发展水平，产业结构变化的影响，地区发展战略，人口因素，环境因素。市场调查 是房地产项目构思和策划的基础。常用的市场调查的方法分三类：访问法（包括面谈、电话、通信调查）、观察法、实验法。调查问卷的组成：开头，正文，结尾。房地产项目策划的概念：是房地产企业对新项目进行构思、评价和设计的过程。（策划包含构思。）房地产策划的基本特征：创造性，程序性，系统性，科学性和艺术性。房地产策划的原则：（1）符合产业政策和区域规划。（2）符合市场需求。（3）符合环境条件（4）符合技术的先进性、经济的合理性

7、。房地产项目策划的内容：选址，调查分析，市场定位，规划设计，营销策略，前期介入。房地产项目策划的模式：概念策划模式，“卖点群”策划模式，等值策划模式。可行性研究的概念：指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优化的科学方法房地产可行性研究的内容：项目概况，市场分析和需求预测，规划方案的优选，开发进度安排，项目投资估算，资金的筹集方案和筹资成本估算，财务评价，风险分析，国民经济评价，结论。房地产开发项目成本费用的组成：（1）直接费用（包括土地费用，前期工程费用，房屋开发费

8、用）（2）间接费用（包括管理费用，销售费用，财务费用，其他费用，不可预见费用和税费。） 财务费用的概念：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要是借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费等 房地产投资的风险因素种类有：财务风险因素，利率风险，变现风险，社会风险和意外事故风险。 项目风险控制的目标：（1）尽早识别项目风险（2）避免项目风险的发生（3）消除项目风险的消极后果。（4）充分吸取项目风险管理中的经验和教训。 房地产项目构思的含义：是以客观的市场调研和市场定位为基础，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划。房地产项目组织系统项目组织的概念：指为了完成特定的项目任

9、务而建立的从事项目工作任务的组织机构。项目组织的基本层次结构：项目所有者（业主）、项目管理者、承包商。房地产项目组织的基本结构：项目的所有者或上层领导，项目管理者（项目的组织层），项目具体任务的承担者（项目操作层）房地产项目组织的特点：（1）明确的目的性。（2）组织结构的完整性。（3）组织形式具有一次性、暂时性。（4）项目组织与企业组织之间有强烈的关联性。（5）项目组织易受到相关部门不同程度的影响。（6）项目组织有高度的弹性、可变性。（7）没有固定的组织文化。（8）项目组织具有自身的结构，有多种形式的组织关系。（专业与行政的关系、合同关系。）房地产项目组织的基本原则：（1）目标统一原则（2）责

10、权平衡原则（3）适用性和灵活性相结合原则（4）组织制衡原则（5）组成人员和责任的连续性和统一性原则（6）合理安排项目组织跨度与管理层次原则（7）合理授权原则。分标的概念：指按一定的规则方式，将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段），其目的是便于项目承包。房地产项目的组织形式：寄生式，独立式，直线式和矩阵式。独立式项目组织的优点：（1）能将项目参加者的力量集中于项目（2）能对项目加强领导并实施统一指挥（3）适用于企业进行较大的、持续时间较长的项目，也适用于再求在短时间内完成且费用压力大、经济性要求高的项目。项目组织的优点：（1）具有单向垂直方向的组织体系（2）具有独立式项目组织的优点（3）组

11、织结构形式与项目结构分解图式基本一致，使目标分解和责任落实比较容易，不会遗漏项目工作任务，组织障碍小，协调费用低。项目经理部的结构：业主项目经理工程部、计划部、财务部、供应部、总工程师办公室、合同部。项目经理的素质要求包括：职业道德、创新精神、为人诚实可靠、任劳任怨、合作精神和团队意识、社会责任感和道德观念。项目经理的能力要求：综合能能力、处理人事关系的能力、语言表达能力，谈判技巧，个性及说服能力、可变性和灵活性。房地产项目计划系统项目计划的作用：（1）可分析研究项目的投资、工期、质量和效益的总目标能否实现，以及各目标之间能否相互协调（2）既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目

12、目标的分解过程（3）是实施的指南和实施控制的依据。项目计划必须符合实际。主要体现在：符合环境条件，符合客观规律，符合各项目参加者的实际情况。项目计划必须有一定的弹性。体现在：项目计划的人为因素较强，在实际工作中，计划还受到多方面的干扰，如市场与环境的变化、投资者的变化等必须及时改变或调整，否则会影响项目的正常实施过程和总目标。所以在项目计划的过程中，不仅要考虑项目的特殊情况和可能发生的风险，而且要对项目的工期、费用、材料需用量留有余地，从而使项目计划具有弹性。项目计划编制后的工作：（1）争取项目计划后的批准（2）要争取有关方面的支持（3）计划批准后，要落实项目计划。工期计划的概念：是房地产项目

13、计划体系中最重要的组成部分，是其他计划的基础。总工期目标和几个主要阶段的工期确定方法：历史资料法，采用工期定额，上层系统决策法。项目活动的逻辑关系：（1）结束-开始关系（常见的逻辑关系）（2）结束-结束关系（3）开始-结束关系（4）开始开始关系。工期计划方法：（1）横道图法（甘特图）（2）网络计划概述网络计划形式分为：双代号网络图和单代号网络图。绘制双代号网络图应注意的规则：（1）一个网络只允许有一个节点和一个终点节点（2）不允许出现循环路线（3）不允许出现双箭线或无箭头的连线（4）不允许出现没有箭头节点或箭尾节点的箭线（5）不允许有相同编号的节点（6）起始节点有多余外向箭线或终点接点有多条内

14、向箭线时，可运用母线法绘制。绘制单代号网络图应注意的规则：（1）不允许出现循环路线（2）不允许出现双箭线或无箭头的连线（3）不允许出现没有箭头节点或箭尾节点的箭线（4）起始节点有多余外向箭线或终点接点有多条内向箭线时，可运用母线法绘制。（5）可设置虚拟工作作为起始节点和终点节点。 网络计划中的关键工作：是该计划中总时差最小的工作。 网络计划中的关键线路：是关键工作以及两项关键工作之间的间隔时间为“O”的工作连结起来形成的通路。 成本计划表达形式：表格形式，曲线形式，图形式。 房地产项目成本计划的工作过程：（1）确定项目总成本计划目标（2）对总成本计划目标进行逐层分解（3）成本估算（4）成本计划

15、的调整。 计划成本的估算方法：（1）前期策划阶段的估算（2）设计与计划阶段的概预算（3）实施阶段成本计划的方法。 项目成本模型概念：“工期累计计划成本”曲线 房地产项目资金计划包括：支付计划与融资计划。 资源包括：劳动力，原材料与设备，周转材料，施工设备、临时设施和必须的后勤供应，土地。此外还应包括计算机软件、信息系统、服务、专利技术等。房地产项目控制系统房地产项目控制系统控制概念：就是就检查工作是否按既定的计划、标准和方法进行，发现偏差，分析原因，进行纠正，以确保目标的实现。房地产项目控制的对象：（1）房地产项目结构各层次的单元，包括单项工程、单位工程等（2）房地产项目的各个生产要素，包括劳

16、动力、材料、设备、现场、费用的等（3）房地产项目管理任务的各个方面，如成本、质量、工期、合同等（4）房地产项目过程中的程序、安全、稳定性等。房地产项目控制的主要内容：进度控制、成本控制、质量控制、合同控制、安全与环境保护管理。房地产项目进度控制的主要方法：（1）关键线路法（2）计划评审技术（3）管理技术方法房地产项目进度控制的措施：组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。房地产项目成本概念：指项目开发建设、销售过程中所花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。房地产项目的成本控制具有的特点：（1）成本控制的综合性（2）成本控制的全面性（3）成本控制的微观性。房地产项目成本控制的原则

17、：（1）设置科学的成本控制目标（2）设计阶段的投资控制是重点（3）变被动控制为主动控制（4）采取经济与技术结合的成本控制手段。房地产项目成本控制的内容：策划、设计、施工、销售。房地产项目质量控制的特点：全面性，及时性和主动性，标准的动态性，连续性和相关性。房地产项目管理施工过程中质量控制的主要手段：（1）“旁站”监督（2）测量（3）实验（4）指令文件（5）按规定质量监控工作程序（6）利用支付控制手段房地产项目开发建设过程中的常见合同类型有：总价合同，单价合同，成本加酬金合同。安全与环境保护控制的重要性体现：只有搞好此项控制工作，才能保证成本、进度、质量控制的顺利实施。若是在这一环节控制不好，出

18、现了安全事故或是环境问题，可能要指出大量的金钱、付出大量的时间及精力才能处理妥当，甚至有可能被政府或相关监管机构诉诸法律，这样会有害于项目总体目标。房地产项目合同控制的概念：指项目的开发商与承包人之间未完成确定的项目所指向的目标或规定的内容而达成的协议，项目合同双方当事人的权利和义务必须明确。房地产项目合同控制的内容：（1）选择合适的合同种类（2）决定合适的招标方式（3）确定重要的合同条款（4）加强项目各相关合同的协调。1.房地产项目系统包括房地产项目的目标系统、对象系统、行为系统和（ D ）A.多级层次系统 B.信息系统C.动态系统 D.组织系统2.按_划分，可以将项目管理方法分为进度管理方

19、法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法等。( A )A管理目标 B.管理方法的量化程度C.管理方法的专业性质D.管理技术3.在进行房地产市场调查时，消费者需求调查应该属于_调查。( C )A.宏观环境B.中观环境C.微观环境D.市场环境4.业主委托或指定负责整个项目管理的项目经理部属于( C )A.组织B.项目组织C.项目管理组织D.项目组织系统5.劳动力招聘、使用和培训等计划属于( B )A.投资计划B.资源计划C.质量计划D.工期计划6.房地产项目进度控制的范围包括项目的各个阶段、项目的各个组成部分、项目的所有工作和（ A ）A.影响进度的各项因素 B.策划阶段C.设计阶段 D.招标

20、阶段7.房地产项目营销管理的前提是( A )A.房地产市场调查研究B.目标市场的选择与市场定位C.目标市场的开拓D.营销计划的制定和营销组织的选择等8.房地产行业在进行市场拓展时的价格策略有高价策略、（ A ）、满意价格策略、以及折扣和折让价格策略。A.低价策略 B数量折扣策略C.以旧换新策略 D.季节降价策略9.构成房地产项目管理的目标体系包括功能(质量)目标、进度（工期）目标和（ A ）A.费用（成本）目标 B.安全目标C.综合目标 D.经济目标10._在组织上存在着双重领导、双重职能和双层汇报，在工作上存在着双重的信息流和指令界面，使信息处理量大，会议多，报告多，使项目管理组织程序复杂化

21、。( D )A.寄生式项目组织 B.独立式项目组织C.直线式项目组织 D.矩阵式项目组织 1房地产项目的费用目标较强，这主要是由于 D A、资金占用量较大 B、市场需求变化较快 C、市场上同行业竞争激烈 D、资金的稀缺性 2项目前期策划和确立阶段也可把这一阶段称为 C A、项目设计与计划阶段 B、项目批准立项阶段 C、项目的可行性研究阶段 D、项目招标投标阶段 3项目管理方法应用的原则 C A、法律管理原则 B、经济管理原则 C、适用性原则 D、技术管理原则在房地产项目管理方法的选择过程中应符合：，坚定性原则，灵活性原则，。 房地产市场调查的宏观环境有：，经济科技，。 和 两部分构成了房地产开

22、发成本费用。 防范项目风险的方法： 和 。 和 是房地产项目开发过程中常见的合同类型。适用性规则，开拓性原则政治法律，文化风俗直接费用，间接费用风险回避，风险转移总价合同，单价合同房地产项目的特征有临时性、独特性、一次性、制约性、渐进性、和其他特性房地产项目管理主要包括项目全过程各阶段的管理，而不仅仅是施工阶段的成本管理，工程管理、质量管理、进度管理、合同管理、施工安全管理以及信息管理等内容，其中，各阶段的 、 、 是三大管理核心。现行的房地产项目管理模式主要可分为 部门制、公司制、事业部制和专业管理公司项目制四种。房地产项目策划的模式 、 、 。(P34)在房地产项目管理方法的选择过程中应符

23、合：适用性规则，坚定性原则，灵活性原则， 开拓性原则。 房地产市场调查的宏观环境有：政治法律，经济科技，文化人口。直接费用 和间接费用 两部分构成了房地产开发成本费用。防范项目风险的方法：风险回避和风险转移 。总价合同和单价合同是房地产项目开发过程中常见的合同类型。简答题简答题物业管理有何作用？房地产项目营销的特点是怎样的？建立科学的管理信息系统应注意哪些问题？房地产项目成本控制内容指的是什么？房地产项目资源计划的复杂性表现在哪些方面1.（1）有利于提高房地产的投资效益；（2）保证房地产项目管理的连续性；（3）树立城市形象，完善城市功能；（4）推动外向型房地产和涉及经济的发展；（5）有助于提高

24、房地产综合开发的声誉。2.（1）市场要素的多样性；（2）经济运作方式的独特性（交易信息的不完备性为房地产项目营销设置了障碍，与其他行业相比，投资者和顾客进出房地产市场壁垒相对要高）；（3）市场效益的综合性（经济效益、社会效益、环境效益）3.（1）信息收集制度化；（2）信息形式标准化；（3）信息传递规范化；（4）信息存储档案化；（5）信息内容系统化4.（1）项目策划阶段的成本控制；（2）设计阶段的成本控制；（3）发包施工阶段的成本控制；（4）项目销售阶段的成本控制5.（1）各种资源供应和使用过程复杂；（2）设计和计划过程与资源计划具有关联性；（3）资源供应受外界影响很大；（4）资源的限制；（5）

25、资源计划常常要在多项目间进行协调平衡论述题论述题1.结合具体的房地产项目，论述要取得项目的成功，必须具备哪些条件？2结合具体的房地产项目，影响房地产项目构思的环境因素有哪些？1.必须对项目进行战略研究，制订正确、科学、符合实际、可执行的项目目标计划。必须对项目技术方案进行科学、经济的设计。必须建立一支有力的、高素质的项目管理队伍。此外，还要：必须在限定的费用条件下，并尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用。必须在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的。必须使用项目能充分合理地有效地利用各种资源，是项目具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者（顾客或用户）所接受、认可使各方

26、面都感到满意。必须使项目与环境协调。必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生。2，环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素。宏观环境因素的影响：宏观环境对房地产项目构思的影响具有全域性，是非常重要的影响因素。政治、法律环境的影响。政治、法律环境主要包括一个国家或地区的政治制度、政治形势、方针政策和法律等。经济环境的影响。经济环境是指企业在经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征和经济联系等客观因素。房地产企业开发的项目都是在一定的经济环境中运作的，经济环境直接影响项目实施的可行性和经济效益。社会文化环境的影响。社会文化环境是指一个国家或地区的民族特征、文

27、化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构和风俗习惯等情况。微观环境因素的影响：地区经济发展水平。地区经济发展水平包括物价和工资水平、储蓄和贷款利率、人均GDP、消费结构和水平等指标，是房地产项目构思必须考虑的一个重要的区域性因素。产业结构变化的影响。产业结构变化是构成产业的各个组成部分发生变化而引起的组织结构变化。地区发展战略。地区发展战略是根据国家宏观经济发展战略和地区自身的优势，研究确定的该地区在今后若干年内搭发展目标，它必须具有超前性，能代表着该地区未来的重点发展方向。人口因素。人口因素对该地区房地产业务的需求至关重要，它包括人口的数量、家庭规模和结构、人的素质等。环境因素。一个地区

28、的环境因素主要包括自然环境和人文环境，是房地产项目构思必须重点考虑的因素等房地产项目的后期管理房地产项目的后期管理竣工验收的必要性：（1）从投资者的角度来看，可以使投资者对房地产项目的目标实现程度进行全面的检验，从而控制目标，使之符合设计和使用的要求；也可以全面综合考察工程质量保证交工项目符合要求；可以促进房地产项目及时投产，早日发挥投资效益。（2）从承包商的角度来看，可以督促房地产项目的承包商抓紧收尾工作，自觉地按照合同全面履行规定的义务，从而总结经验教训，提高在以后承建项目里的管理水平。房地产项目竣工验收的内容：项目竣工验收和工程实体复查两部分。保修期的规定：（1）一般工业和民用建筑、公共

29、建筑和构造物的土建工程，保修期为1年（2）室内照明、电气、上下水管道安装工程，保修期为6个月（3）室内供热和供冷系统保修期为一个采暖期或供冷期（4）室内上下水管道和小区道路，保修期为1年（5）工业建筑设备、电气、仪表、工艺管线等项，无明确规定，一般保修期可定为3-6个月。房地产项目的后评价是房地产项目管理中一个重要组成部分。后评价的意义和作用：（1）通过吧评估预测的结果与实际发生结果进行对比分析，可以了解项目目标实现的程度，找出项目管理中的漏洞，适时地改进管理方法，采取相应的有力措施来进行弥补与完善，力争在将来的管理工作中把失误减少到最低程度。（2）通过项目后评价可以了解房地产项目管理过程中诸

30、相关因素的各种变化，从中可以掌握某些变化的趋势，从而采取相应的措施，通过加强管理来实现既定目标，有效地获得投资的最佳经济效益。物业管理的目标：（1）以人为本，从业主（或租户）的需求出发，为业主（或租户）创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境。（2）提高物业的价值（3）提高发展商的声誉。物业管理前期介入的作用：从策划时介入设计实施。（1）完善物业的使用功能（2）改进房屋设计（3）监督施工质量（4）为竣工验收和接管验收打下基础（5）便于日后对物业的管理。 简述资源计划与工期计划、成本计划的关系。 资源计划与工期计划、成本计划的关系：由于项目资源的种类很多，使用限制条件也很复杂，而各种资源之

31、间又是相互联系、相互制约，使项目计划变得非常复杂，要获得一个比较理想的资源计划方案，需要进行多角度、多方位的考虑，需要经过多次调整，才能达到项目所有资源的有效配置，实现项目和企业的经济效益目标。这就要求项目管理人员在制订项目计划时，必须把项目的工期计划、成本计划和资源计划紧密联系在一起，形成一个相互融通的体系，否则计划工作难以准确及时的完4、什么是关键线路？它们的作用是什么？（p130） 关键线路是关键工作以及两项关键工作之间的间隔时间为0的工作连结起来形成的通路。可定量化项目活动；是指既有确定工作范围的工作量，以有确定劳动效率的项目活动，可比较精确地计算出持续时间的活动。 2、非定量化项目活

32、动；有些活动持续时间无法定量计算得到，因为其工作量和生产效率无法定量化。 3、广义的项目计划；是把它作为项目管理的职能工作，将贯穿项目生命期的全过程，具有全过程。 4、工期计划；主要是对项目的部工期目标进行分解，确定项目结构各层单元的持续时间，确定各个项目活动开始和结束的时间，并作时差分析绘制单代号网络图和双代号网络图应注意哪些规则？ 绘制单代号网络图就注意的规则：1）一个网络只允许有一个起点节点和一个终点2）网络图中不允许出现循环路线3）网络图中不允许出现双箭线或无箭头的“连线”4）网络图中不允许出现没有箭头或箭尾节点的箭线5）网络图中不允许有相同编号的节点6）如果起始节点有多条外向箭线或终点节点有多条内向箭线时，可用母线法绘制，使图形简洁等。 绘制双代号网络图就注意的规则：1）网络图中不允许出现循环回线2）网络图中不允许出现双箭线划无箭头的“连线”3）网络图中不允许出现没有箭头或箭尾节点的箭线4）如果节点有多条外向箭线或节点有多条内向箭线时，可用母线法绘制，使图形简洁等。