房地产估价理论与方法

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1、word 房地产估价理论与方法复习提纲 第一章 房地产估价概述 第一节 对房地产估价的根本认识一、房地产估价的含义1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承当相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承当法律责任。3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进展分析、测算和判断并提供专业意见。房地产估价师根据估价目的，遵守估价原如此，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进展分析、测算和判断并提供专业意见的活动就是房地产估价。其中，分析是测算

2、的根底、测算是判断的根底。4、房地产估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产估价师还可以进展房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。二、房地产估价的本质1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性或参与性；鉴证性或证据性

3、。后者的法律责任大于前者。4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的X围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和X围以与数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规X的要求。5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。三、房地产估价的必要性1、一种资产只有具备了如下2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。具

4、体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。2、房地产估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 第二节 房地产估价的要素一、估价当事人1、房地产估价人员，具备房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格的人员，合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良

5、好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价行为规X的要求。2、房地产估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资质。3、估价委托人，委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修局部。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资

6、、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。四、价值类型，同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进展交易；交易双方出于利已动机进展交易；交易双方是清明、慎重行事的，并且了解交易对象知晓市场行情；交易双方有充裕时间进展交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有：快速变现价值；慎重价值；清算价值；投资价值。五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。六、估价依据有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产

7、估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。七、估价假设是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进展假设。 八、估价原如此：合法原如此、最高最优使用原如此、估价时点原如此、替代原如此。九、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象与房地产市场上；选定估价方法进展测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。十、估价方法：市场法、本钱法、收益

8、法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。十一、估价结果，估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进展。 第三节 对房地产估价的现实需要土地使用权出让的需要，房地产转让(买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债)和租赁的需要， 房地产抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵押、续贷抵押、处置抵押房地产估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、

9、重组、产权转让租赁、清算)，房地产管理的需要，其他方面的需要第四节 房地产估价师的职业道德。独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责任。 第五节 中国房地产估价行业开展状况估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同；土地所有制在城市和农村不同，市场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位，房地产市场不够兴旺。第二章 房地产 第一节 房地产的含义一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物与其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义，土地是指地球的外表与其上下一定X围内的空间。建筑物包括房

10、屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进展生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不包括房屋。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能别离，或者虽然可以别离，但是别离不经济，或者别离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。三、实物、权益、区位的含义 1、实物分为有形的实体与其质量和组合完成的功能三个方面2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为根底包括：房地产的各种权利，例如所有权、土

11、地使用权、租赁权、抵押权、地役权等受其他房地产权利限制的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权如此是担保物权。在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：1机器、设备、家具等有形资

12、产，主要是实物的价值2专利权、专有技术、著作权()、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。3房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。交通是指进出该宗房地产的方便程度通达性，具体有可与性和便捷性。环境景观有自然环境、人文环境和景观。外部配套设施有根底设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。四、房地产的其他名称

13、：不动产、物业。五、房地产的根本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑物存在对土地价值的影响；建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为局部估价；房地形态， 第二节 房地产的特性不可移动性又称位置固定性独一无二性寿命长久性供给有限性价值量大流动性差用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。相互影响性，外部影响有正有负易受限制性，政府对房地产的限制一般是通过如下4种特权来实现的：管制权、征收权、征税权、充公权，房地产易受限制性还表现

14、在逃避不了未来制度、政策变化的影响。保值增值性，引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：(1)对房地产本身进展的投资改良(2)通货膨胀(3)需求增加导致稀缺性增加(4)外部经济或相互影响，其中，对房地产本身进展投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 第三节 房地产分类一、房地产按其用途来划分为如下10类：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途、综合。二、按开发程度来划分为如下5类：生地、毛地、熟地、在建

15、工程、现房。三、按是否产生收益来划分为如下2类：收益性房地产、非收益性房地产。 收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产如此难以采用收益法估价。四、按经营使用方式来划分的类型四、房地产按其经营使用方式来划分为如下4类：出售、出租、营业、自用。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比拟法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用本钱法估价。五、按照房地产实物形态的分类：(1)土地(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)(3)土地与建筑物的合成体(包括在建工程和现房)(4)未来状况下的房地产(5)已经灭失的房地产(6)房地产的局部(7)现在状况下的房

16、地产与过去状况下的房地产的差异局部(8)以房地产为主的整体资产或包含有其他资产的房地产(9)整体资产中的房地产。六、按照房地产权益状况的分类有：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干净的房屋和集体土地、共有房地产、局部产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、某某占地或某某违章建筑的房地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产的空间利用权、房地产中的无形资产。 第四节 房地产的描

17、述与分析一、土地的描述与分析 1.名称2位置3四至4.面积,此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)或公顷(hm2)为单位。5形状6地势，包括地势上下、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。7土壤与地基状况8。权利状况9、使用条件10、开发利用情况11、交通条件12、周围环境景观13、公共服务设施完备程度14、其他。使用条件主要包括：(1)用途；(2) 容积率；(3) 建筑密度；(4) 绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(5) 建筑高度；(6) 建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度) (7) 建筑间距；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)

18、建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。 上述城市规划限制条件可通过如下文件了解：(1)规划要点；2)规划设计条件通知书；(3)审定设计方案通知书；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证。二、建筑物的描述与分析认识 1. 名称2、位置3、规模4、年龄5、层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。6、建筑结构。7、设施设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。8、装饰装修，9、层高或净高10、空间布局11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。12、外观13、维修养护情

19、况完好程度14、权利状况、15、占有使用情况16其他情况，物业管理(因为完善的物业管理是保持与提高房地产价值的一个重要因素)，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以与预计交付使用的日期等。 第三章 房地产价格和价值 第一节 房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义，房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价(货币额、商品或其他有价物)，价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。二、房地产价格的形成条件，房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求。需要具备3个条件(1)一种物品有用(2)一种物品稀缺，是相对

20、缺乏不是绝对缺乏(3)人们对一种物品有需求是指不仅愿意购置它，而且有能力购置它。需求与需要不完全先等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式，6种分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格。 第二节 房地产价格的特征房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求等因素的影响；都是按质论价；优质高价，劣质低价。一、地价与一般商品价格的不同，(1)生产本钱不同，一般商品的价格必然含有生产本钱因素

21、，而地价不一定含有生产本钱因素。地价本质上不是“劳动价值的货币表现，是地租的资本化。地价=地租/利息率。(2)折旧不同，土地由于具有不可消灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就无须计提折旧(3)价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以根本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大(4)市场性质不同，一般商品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。(5)价格形成时间不同(6)供求变化不同。地

22、价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响，但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。二、房地产价格的特征主要有如下5个：(1) 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。(2) 房地产价格受区位的影响很大。(3) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可无视房地产的实物完好状况对其价值的影响。(4)房地产价格形成的时间较长(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。 第三节 房地产供求与价格一、房地产需求 1、形成需求有两个条件：一是消费者愿意购置，二是消费者有能力购置，如果没有支付能力的约束，人们对房地产

23、的需要可以说是无止境的。2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关房地产的价格水平；消费者对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。3、房地产的需求曲线：一条向右下方倾斜的需求曲线。二、房地产供给 1、形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商或拥有者有能力供给。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发

24、本钱；该种房地产的开发技术水平；房地产开发商对未来的预期。3、房地产供给曲线：一条向右上方倾斜的供给曲线。三、房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，如此价格上升，需求减少，如此价格下降；需求一定，供给增加，如此价格下降，供给减少，如此价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。四、房地产供求弹性 1、房地产需求弹性，房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收入弹性、房地产需求的人口

25、弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹性。2、房地产供给弹性，房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要素本钱弹性。3、弹性数值的类型，弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值分为5种类型：弹性大于1的情况，称为富有弹性；弹性小于1的情况，称为缺乏弹性；弹性等于1的情况，称为单一弹性；弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；弹性等于零的情况，称为完全无弹性。一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产

26、的购置，而转向购置更多的替代晶，这时需求的价格弹性较大；如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。五、房地产供求与价格之间关系的特殊性，可以将房地产的供求状况分为4种类型：全国房地产总的供求状况；本地区房地产的供求状况；全国本类房地产的供求状况；本地区本类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平上下的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况 第四节 房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值，在房地产估价中一般所说的价值也是指交换价值。二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值，1、成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财务，动机、对交易对象和市场行情了解程度

27、、购置或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等不同而不同。理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价(供给价格)、买价(需求价格)、成交价三者的关系有所了解，在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意承受可最低价格时，交易才可能成功。一笔成功的交易中，最高买价成交价最低卖价。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进展交易形成的价格，不受一些

28、不良因素，如不了解市场行情、垄断、胁迫等的影响；反之，如此为非正常成交价格。正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。 (4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的经济行为。(6) 买者和卖者都具有完全信息。(7)适当的期间完成交易。2、市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。3、理论价格是经济学假设的“经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价

29、格。在正常市场或正常经济开展下，市场价格根本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比拟法估算得出的结果通常称为比准价格，采用本钱法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。收益法求得的价值倾向于最高买价，本钱法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向于市场价格。在市场泡沫时，市场法求得的价值(市场价格)大大高于收益法求得的价值(理论价格)。在市场不景气时，本钱法求得

30、的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。从理论上讲，一个良好的评估价值正常成交价格=市场价格。三、市场价值、快速变现价值、慎重价值、清算价值和投资价值。某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为

31、最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的根本条件。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。采用公允价值的条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。市场价值与公允价值的内涵根本一样。就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值、公允

32、价值。五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值中国目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为根底确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素)、本钱租金(是按照出租房屋雨经营本钱确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准本钱租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。真正租金除了前述的八项外还有租赁费用和租赁税费。房地产抵押价值评估只能演变为评估房地产在估价时假定未设立法定优

33、先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。再次抵押价值等于总评估市场价值一上次抵押贷款折成的价值。保险价值通常不包含不可损毁的土地价值，是指建筑物的重建本钱和重建期间的经济损失。六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格中国通常不存在土地所有权价格评估。房地产使用价格主要是指土地使用权价格(建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权)，其他权益的价格主要有租赁权价格、抵押权价格、地役权价格。七、实际价格和名义价格，实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。八、现货价

34、格和期货价格与现房价格和期房价格房地产也有类似的现货交易和期货交易与现货价格和期货价格。在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格)。期房价格与现房价格之间的关系有：期房价格现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。九、市场调节价、政府指导价和政府定价，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和X围规定基准价与其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和X围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价

35、为准。十、基准地价、标定地价和房屋重置价格，基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。十一、土地价格、建筑物价格和房地价格根据土地的“生熟程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格。房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格土地价格+建筑物价格；(2)土地价格房地价格-建筑物价格；(3)建筑物价格房地价-土地价格。十二、总价格、单位价格和楼面地价，楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总

36、建筑面积，由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价/容积率。十三、起价、标价、成交价和均价，起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。十四、评估价、保存价、起拍价、应价和成交价，保存价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。当拍卖标的有保存价的，竞买人的最高应价未达到保存价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。因此有保存价的拍卖中，最高应价不一定就是成交价，只有在最高应价高

37、于或等于保存价的情况下，该最高应价才能成为成交价。 第四章 房地产价格影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识 1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽一样的2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽一样的3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽一样的4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化6、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的7、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的8、同一因素在不

38、同地区对房地产价格的影响可能是不同的。二、房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是对广阔X围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一定区域X围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。它们三者不是固定的，随着估价对象X围扩大，某些一般因素也许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。 第二节 房地产自身因素一、区位因素1、房地产区位的优劣直接关系其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会

39、影响。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产的区位有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。2、位置包括房地产所处的方位、距离、朝向和楼层。方位在十字路口中，其价格上下是西北角、东北角、西南角、东南角。对于东西走向的街道、水流来说位于北侧的房地产价格通常高于位于南侧的房地产价格。对于位于山坡上的房地产如此是南坡的房地产价格通常高于北坡的房地产价格。同一街道的商业房地产背阳面的地价高于向阳面的地价。但在寒冷地区的可能相反，向阳面的地价高于背阳面的地价。距离有空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离。交

40、通时间距离从理论上讲更为科学。对于朝向一般认为南方为上、东方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。没有电梯的中间楼层最优、顶层较劣。有电梯的中高导住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优、三层以下较劣。2、交通，交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、路况、交通线路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制。3、环境景观，这方面的因素主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生环境和人文环境。4、外部配套设施有房地产外部根底设施和公共服务设施。二、实物因素 1、土地实物因素，面积形状地势，一般来说，土地平坦，地价较高；土地上下不平，地价较低。在其他条件一样时

41、，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格土壤与地基状况，土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力，酸性土壤对混凝土有很大的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。地基状况是指地基的承载力、稳定性和地下水位等。宗地内根底设施完备程度和场地平整程度。2、建筑物实物因素，建筑规模建筑结构设施设备装饰装修层高或净高空间布局防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照外观完损程度。三、权益因素，主要是指对房地产利用的限制：房地产权利的设立和行使的限制；房地产使用管制；房地产相邻关系的限制。权利状况，有所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等，以与这些权利是否完整、清晰等等。使用管制，城市规划中地下建筑面积通常不

42、计入容积率。因此容积率有包含地下建筑面积和不包含地下建筑面积的，交出让金的也有按地下建筑面积交或折成三分之一交的。相邻关系主要有：一方面为用水排水、通行、辅设管线提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照，不得违反规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质，挖掘土地、建造建筑物、辅设管线以与安装设备不得危与相邻房地产的安全。 第三节 人口因素房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生

43、活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 第四节 制度政策因素房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，在房地产制度政策中，房地产价格政策对房地产价格的影响也很大，房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施主要有：政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供给，加快房屋建设，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格；规定按照合理的房

44、地产开发建设本钱和利润率来定价；制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。税收政策，房地产税收有房地产开发环节、房地产转让环节、房地产持有环节。增加买方的税收会抑制房地产需求，使房地产价格下降，反之会使房地产价格上升。对房地产价格有影响的规划有：国发经济和社会开展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供给计划。 第五节 经济因素影响房地产价格因素的有：经济开展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率。不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建

45、设本钱，从而可能推动房地产价格上涨。从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。房地产价格与利率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。但从房地产开发商来看，利率上升，房地产价格上升；利率下降，房地产价格下降。从房地产购置者来看，利率上升，房地产价格下降、利率下降、房地产价格上升。由于在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益，当预期某国的货币会升值时，会吸引国外资金购置该国房地产，从而使房地产价格上涨、相反如此会使房地产价格下降。 第六节 社会因素 影响房地产价格的社会因素有：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。房地产投机对房地产价格

46、的影响可能出现3种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。 第七节 国际因素影响房地产价格的国际因素有：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和 军事冲突状况。如果世界经济开展良好，一般有利于房地产价格上涨。为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，如此对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。如果国与国之间发生政治对立，如此不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格

47、下跌。遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。 第八节 其他因素一、行政隶属变更二、心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可无视的。影响房地产价格的心理因素主要有如下几个：购置或出售心态；个人欣赏趣味(偏好)；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究风水或吉祥，如讲究门牌、楼层数字等三、重要政治人物的健康状况。第五章 房地产估价原如此 第一节 房地产估价原如此概述一、房地产估价原如此概述，房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些根本规律。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此根底上

48、总结、提炼出一些简明扼要的进展房地产估价所依据的法如此或标准，这些法如此或标准就是房地产估价的原如此二、房地产估价的原如此有：独立客观公正原如此合法原如此最高最优使用原如此估价时点替代原如此慎重原如此。可以把这些原如此分为三个层次：根本原如此、普适技术性原如此、特殊原如此。独立客观公正是根本原如此。而普适性原如此(或一般原如此)有独立客观公正原如此、合法原如此、最高最优使用原如此、估价时点原如此、替代原如此。除了独立客观公正原如此外，其余都是技术性原如此，也称为普适技术性原如此。特殊原如此是指慎重性原如此。最高行为准如此与技术性原如此是相互对应的，普适性原如此与特殊原如此是相互对应的，因此慎重

49、原如此也属于技术性原如此。三、房地产估价原如此的作用，房地产估价原如此可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的根本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点的评估价值趋于一样或近似。房地产估价原如此可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原如此。 第二节 独立客观公正原如此 独立客观公正原如此要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进展估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观

50、实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。房地产估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产估价机构是由房地产估价师为主的自然人出资设立，房地产估价机构和房地产估价师在执业中应采取回避原如此，房地产估价机构和房地产估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不应屈从外部压力。 第三节 合法原如此 合法原如此要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。房地产之所以要遵守合法原如此，是因为房地产价值实质是上房地产权益的价值，但估价对象的权益不是委托人或房地产估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依

51、据。依法判定的权益包括依法判定权利类型与归属，以与使用、处分等权利。具体来说遵守合法原如此应当做到如下几点： (1)在依法判定的权利类型与归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以与相关合同等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证三种。土地权属证书有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有房地产权证、房地产共有权证和房地产他项权证三

52、种。值得注意的是遵守合法原如此中不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将作为哪种权利状况的房地产来估价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。 在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进展估价就应以其使用符合这些规定为前提。 在依法判定的处分权利方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处

53、分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。 在依法判定的其他权益方面，评估出的价值必须符合国家的价格政策。此外，还可将合法原如此拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产估价机构和房地产估价师进展。 第四节 最高最优使用原如此最高最优使用原如此要求房地产估价结果是在估价对象最高最优使用下的价值。最高最优使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。最高最优使用原如此与合法原如此的关系是：遵守了合法原如此，不一定能符合最高最优使用

54、原如此的全部要求，遵守了最高最优使用原如此，必然遵守了合法原如此中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原如此对合法产权、合法处分等方面的要求。 最高最优使用具体包括3个方面：最优用途；最优规模；最优集约度。 寻找最高最优使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从如下4个方面依序筛选：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否最大。 收益递增递减原理可以帮助确定最优集约度和最优规模。收益递增递减原理揭示的一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系叫做收益递减规律。揭示的第二种关系是所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系也叫做规模收

55、益(三种可能：产出量增加比例与投入量增加比例一样；产出量增加比例大于投入量增加比例；产出量增加比例小于投入量增加比例)。在扩大规模时一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最优使用。它也可以帮助确定最优集约度和最优规模。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最优使用。它可以帮助我们确定最优使用。 适合原理加上均衡原理以与收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最为均衡时，便为最高最优使用。 当估价对象已做了某种使用，如此在估价时应根据

56、最高最优使用原如此对估价前提做如下之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进展估价。现有建筑物应予保存的条件是：现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用与建造新建筑物的费用之后的余额。(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进展估价。对现有建筑物应进展装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。(3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进展估价。转换用途的条件

57、是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。(4)重新开发前提。认为对现有房地产进展重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进展估价。(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。除了第一种外，不能以其中一个可行，就判断该种估价前提就为最高最优使用，而是将它与其他几种可行的估价前提进展比拟之后，才能作出最高最优使用的判断与选择。第五节 估价时点原如此估价时点原如此要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师随意假定的，必须根据估价目的来确定。确定估价时点的意义在于：估价时点

58、除了说明评估价值对应的时间，还是评估对象价值的时间界限。遵守估价时点原如此并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算是遵守了，更本质的是估价时点确定应在先，价值估算应当在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义在某个时间上的价值。在评估现在的价值，通常将估价人员实地查看估价对象期间或估价作业期 (估价的起止年月日，即正式承受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) 内的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便

59、可以根据其来确定。 不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。当估价时点为过去时，房地产市场状况也是过去时，估价对象也是过去时。当估价时点是现在时，房地产市场状况也是现在时，但估价对象可以是过去时，现在时，未来时。当估价时点是未来时，房地产市场状况也是未来时，估价对象状况也是未来时。在评估拆迁中调换房屋为期房时的房地产市场价格时应注意：估价时点应与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的评估时点一致。一般为房屋拆迁许可证颁发之日或拆迁实施之日。估价对象状况应以协议中约定为准，评估价值或商定价格不应在将来期房换成现房时，因市场状况变

60、化了就调整，只有交付的房屋状况与协议中有出入时，才应对评估价值或设定价格进展相应调整。第六节 替代原如此替代原如此要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况一样或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象一样或相当，并与估价对象处在同一供求X围内的房地产。同一供求X围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域X围。 替代原如此对于具体的房地产估价，指明了如下两点：(1)如果附近有假如干相近效用的房地产并其价格，如此可以依据替代原如此，

61、由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。 第七节 慎重原如此慎重原如此是评估房地产抵押时，应当遵守的一项原如此，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的慎重，充分估计抵押房地产在抵押权实现时，可能受到的限制，未来可能发生的风险与损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。在估价过程中如果面临是确定性因素如此不存在慎重问题，应依据确定性因素进展估价。第六章 市场法 第一节 市场法概述一、市场法的含义市场法又称市场比拟法、比拟法，是根据类似房地产的

62、成交价格来求取估价对象价值的方法。可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。二、市场法适用的估价对象和条件 1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或很少发生交易的房地产难以用市场法估价。2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、本钱费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；三、市场法估价的操作步骤：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例的成交价格进展