某某小区房地产开发可行性资料报告材料

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1、word*小区房地产开发可行性报告*省*房地产开发20*年 月 日第一局部 *小区开发项目建设规模与容总论1.1项目名称：*商住小区1.2建设单位：*房地产开发1.3项目地点：*8区环城北路东侧。1.4项目单位根本情况：*房地产开发成立于20*年12月12日，是一家民营企业，从事房地产开发项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工20人，其中：工程类3人，经济类型1人，财会类2人，统计类1 人，其他人员假如干名。经营办公地址：*路250号*小区18栋*。公司注册资本：伍仟万元人民币。公司为新申报房地产暂定三级开发企业，自成立以来，已投资*万元用于竞拍土地一宗与设备假如

2、干。公司资产总额*万元。1.5建设容与建设规模：小区规划占地区平方米，建筑占地*，总建筑面积*平方米，其中计容面积*2；不计容面积*。绿化占地面积*平方米。项目采用一次规划，分期建设。本项目预计开发周期为48个月，即20*年12月动工，至201*年12月竣工。投资规模与资金筹措；项目估算总投资*、万元。所需建设资金通过自有资金等方法筹集。1.6建设规模与容：主要技术经济指标表1序项 目指 标指标值备 注1总用地面积*2建筑占地面积*3总建筑面积*4地上建筑面积*5住宅面积*6商业面积*7地下一层建筑面积*8人防面积*9住宅户数户*10容积率11建筑密度万元*12绿地率万元*13估算总投资万元*

3、14预计销售收入万元*16税万元*17净利润万元*18投资利润率*19投资利税率*20投资回收期年*项目提出的背景与理由：本项目系公司从*国土局公开竞拍购得。根据*规划局和有关部门批准的拟建房地产开发项目。1.8经济与市场分析：该项目位于*城区环城北路，地处房地产市场活跃区域。在推进*城区建设战略的推动下，围绕创建国家卫生城市，城市绿化速度加快。随着*培育“国际性的生态旅游城市，增强城市的吸引力和辐射力。进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，实现城市建设三年明显变化，五年大变化的战略目标,从而带动相关产业开展。201*年底，城区住房均价为*元/，预计201*年均价将达到*元/。1.9项目

4、地块分析：本项目位于城区繁华地段，紧临城市主干道-*路，道路四通八达，交通便捷。项目地各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。项目东侧不到1500米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性。1.10项目规划方案依据：*省与*城市有关规划管理技术规定；规划基地地形图与界点坐标；*规划局提供的规划条件。本地块主要用于新建商住楼功能小区，新建商住楼*栋。1.11规划设计宗旨与目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想。从建筑空间布局，立面形象，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景

5、观形象。1.12规划、设计构思与特点：项目功能为居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的部休闲购物空间环境，设计理念注重建筑和环境融为一体。道路交通通过东、南两个出口联系着西、南侧城市道路。为此总平面设计充分利用现有道路条件，确定地块的南侧为主出入口，西入口顺延垂直连接环城北路，在小区形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口与周边的组团有机的结合起来，构成合理的规划结构。 住宅建筑设计户型以生活动线和外部环境景观为依据进展设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或飘窗，充分利用自然光线并将室

6、外环境引入室。设计中朝向以南向为主，重点考虑每户的通风以与阳台布置，增加空气对流，并满足日照要求，保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。公共建筑设计满足规与规划设计条件要求。道路与交通满足交评要求。总体绿化设计：地块通过中心景观高层错位布置，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景严密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。*城市为旅游城市，为适应其与山水为邻的大环境，建筑风格以新古典建筑为主，一派度假休闲风情。利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体上下有序，并且产生丰富的天际

7、轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。1.13消防规划设计说明：小区共设二个主要出入口，满足小区出入口与消防间距要求，小区道路为环状，确保消防登高场地需要。各组团均设有给水管，并在组团形成环路，保证消防两路供水，小区室外消火栓、建筑单体消防、地下车库、喷淋系统与防排烟系统等、均按设计规设计。1.14人防规划设计说明；人防设计采用平战结合的形式，人防出入口与车库出入口、人防设施与面积满足人防规设计要求。1.15环保环卫规划设计说明：沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音与尾气对居民的影响

8、。小区主要道路与其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛与小叶灌木，以利吸声防尘。设计说明：大楼水箱材料以保证水质质量为前提。设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大局部单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。包括商业、住宅、车库和杂屋间等四项容。根据建筑容和规模，估算项目总投资为*万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足一次开发的资金需求。1.19项目经济评价：该项目建设期*个月，销售期为*个月包括建设期，投资回收期*个月，投资净利润率*%，故该项目可行。具体投资估算见下表

9、-2：序号费用名称估算金额万元备注1土地本钱*2土石方工程*规划、施工图设其它审费*前期评估、咨询等费*建筑规基金、代理、费*根底设施人防费*12%建安费用建安费用*2310521500道路、水电、绿化*10%建安费用销售费用*销售额2%间接费用*10%建安费用管理费用*5%建安费用不可预见费*5%建安费用财务费用*1%建安费用总投入*预计销售收入*税金*15%销售收入收入*利润*第二局部 市场研究2.1据初步调查，本商品住宅购置力如下：一是老城改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口包括在乡镇工作的干部、职工、教师以与进城置业、子女教育等人员。2.2消费者购房

10、户型面积选择：本案以选中三室二厅、小三室二厅作为消费者主要的选择取向。2.3供求结论：本小区定位为中高档楼盘，考虑20*年未来23年房屋价格仍将保持稳中有升的幅度增长，开发潜力大。2.4 房地产价格走势分析：20*年末，*城区商品房住宅均值*元/；预计20*年住宅均价达到*元/。本案价格预测采取市场比拟法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比拟对象，进展比拟预测。主要比拟楼盘有*国际*小区、等。201*年上半年度楼盘高层普通商品住宅价格在*元。2.5房地产市场现状分析：201*年下半年，*区房地产市场房源趋紧，需求旺盛局面，市场上局部优质项目一度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。从

11、不同区域来看：*东北部*城区处于城市规划商住土地近两年供给偏紧，中心区可以出让的地块越来越少，今年该区总供给量也不大，使该区房地产项目销售良好，所以说目前该项目建设开发恰逢其时。2.6房地产市场竞争状况分析与预测：根据*市房地产市场现状，可以看出：房地产市场在未来2-3年，价格涨幅会趋缓；但市场前景依然看好；其中中、小户型住宅在未来三年有一定的需求量。目标客源预测；根据需求分析区域典型客户群信息归纳：1、公务员：主要居住在项目南面的*小区与*团购客户；2、银行职员：团购*城市花园一期；3、老国企职工：*工厂宿舍、*供生活基地等；4、外省市人员：*路沿街商铺、餐馆、海鲜批发市场、蔬菜批发市场、购

12、置*、*国际、公园1号的高端客户。5、其局部客户为中青年，年龄在30-45之间；以市区客户为主，*县客户占30%，呈现极强的地域吸引特征；公务员、垄断性行业职员居多；一次性付款客户接近50%。以在*区工作、生活的地缘性客户为主，外地与周边县市客户为辅；刚需和改善型客户，年龄在30-40岁左右。6、供给分析主要有：私营企业主、外地在*工作的人、外地县市中高端客户群、区域老国企宿舍客群、区域公务员、区域国家企事业单位职员、*区客群、开发区客户群、*、*、*高端客户从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：2.8营销方式与措施：现场设置售楼处，聘请资深营销公司进展全程策划：1、围绕主体概念全

13、程策划推广；2、依托概念策划出独占性的行销卖点；3、推动现场的热卖气氛塑造；4、广告企划方案的有效性和独创性；5、市场策划的针对性和竞争性：第三局部 主要工程技术方案规划设计理念，以市区总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以与居住区自身形态与周边现状之间的在联系，延续和开展居住区富有个性的规划结构体系，表现整体规划与人居环境可持续开展的原如此。将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性的原如此，营造富有人情味的温馨家园。3.2总平面布置:小区主出入口设在南面环保路与环城北路上，以

14、精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。交通组织为车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区部不受机动车干扰，为儿童、老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，小水体环境的营造，提升居住环境的质量。3.3环境设计:灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。：结构上建筑根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构，高层住宅拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构形式。项目根底类型待

15、相关地勘资料确定后按有关规选定。：本工程高层建筑、消防的用电负荷、高层、小高层客梯、生活给水泵、楼道照明、供配电系统、住宅配电、等用电设备均满足国家有关规负荷要求设置。住宅电源从户外配电箱引入。每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线设置电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以与其它电源插座，设置独立回路与漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明与其标志。3.6防雷接地：户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大

16、于4，供变压器中性点接地和避雷器接地。小区主建筑物防雷，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土的钢筋做引下线和接地装置。3.7弱电：住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性与可扩性。每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。：给水水源为城市自来水。用水量按有关规定，用水时间按24小时计算。浇洒道路与绿化用水和消防给水满

17、足规。本项目排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，雨水经室外雨水管聚集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。：建筑消防设计为小区建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。集中设置消防控制中心。所有消防设计满足规要求。第四局部 环保、节能与安全环境现状：用地周边为住宅区和商业区。项目对环境的影响主要有以下几个方面：污染物主要是生活污水。垃圾站堆存的垃圾。在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染。施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环

18、境产生一定的影响。4.3环境治理与保护方案：1、本项目废水处理的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准水质标准后，经小区的排水管网排入城市污水排水系统。2、环境空气：项目使用天然气、电作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟从高出屋顶1m的排气筒排出，对空气影响小。3、噪声项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统，故无高噪声设备，主要声源为生活噪声。4、加强环境管理，维护好区域的绿化和美化工作，促进环境的良好开展。5、环境保护的一个重要容是系统布局方案中应防止或减少多余的车辆出行次数，集中进展车辆出行前的清洁处理，防

19、止对城市景观的破坏，并将分散的运输集中起来，实现运输活动集中化，不仅有利于降低运输本钱，而且有助于提高运输效率，节省资源，促进废弃物的集中处理，从而起到减少噪音、尾气对城市环境的污染，降低对城市环境的破坏或影响，尽量满足城市可持续开展的要求，提倡建设生态型小区。小区种植一些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物，站场外围绿化带由高大树木、乔木和草地构成，场绿化带以灌木和草地为主，配合高度适中的乔木。工程施工时应防止夜间进展，以免影响周边居民的休息。材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，防止抛洒。道路与施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止屡次扬尘。定期对各种施工机械维修，

20、以减少噪声。4.4水土保持：项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法与其实施条例，严格按照水土保持的有关规执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。4.5建筑节能：本项目在实施过程中，按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准建设部和*省居住建筑节能设计标准以与有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。1、主体建筑采用新型节能墙体材料。2、屋面采用隔热坡屋顶，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室，减少无功损

21、失，节约电能。3、拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。劳动安全：本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所与周围地段危险源，意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：1、基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外。2、脚手架包括落地架，悬挑架、爬架等、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩井、基坑槽施工，局部结构工程或临时建筑工棚、围墙等失稳，造成坍塌、倒塌意外； 3、高度大于2米的作业面包括高空、洞口、临边作业，因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳带等造成人

22、员踏空、滑倒、失稳等意外； 4、焊接、金属切割、冲击钻孔等施工与各种施工电器设备的安全保护如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸不符合要求，造成人员触电、局部火灾等意外； 5、工程材料、构件与设备的堆放与搬吊运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。6、安全措施方案1实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承当；2对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康；使用安全和卫生的材料和产品；3起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前，应对起重机械和升降附属装置进展检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当，以便

23、在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。4加强安全生产教育，结实树立安全生产意识，真正做到安全第一。5严格遵守消防安全：贯彻“预防为主、防消结合的方针。区域设置消防栓和灭火器，消防栓灭火器数量与间距按照消防部门的要求布防。6施工时，施工单位要严格按照设计要求施工队，不得擅自更改施工图。7建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，对职工进展安全教育。8注意火警预防。设计好项目平面图，规划好消防设施，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置。第五局部 投资估算与资金筹措；详表2：*万元。：自有资金、商品房预售或银行按揭贷款解决

24、。计划201*年投入*万元，剩余局部资金201*年全部投入实施建设。第六局部 开发进度设工期与计划安排：根据项目建设容、工程量与其他前期准备、协作条件的成熟度，项目建设期拟定为*个月，具体实施计划如下：1、用地手续：办理土地证 201*年9月10日前完成；2、设计：规划方案设计、施工图设计、景观设计等于201*年9月20日。3、三通一平：土地平整、用地测标、工程临时水电等于201*年10月31日前完成；4、施工手续与招投标工作：各期项目开工前2个月开始。6.2营销策划方案：规划方案批准后3个月，预计201*年12月31日前。6.3工程进度：分期开发， 201*年10月至201*年9月。6.4组

25、织机构和人员配置：坚持“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学的目标，下设办公室、财务科、保卫科、生产管理科等部门。机构设以有利于生产、管理和提高工作效率为出发点。 结合本项目特点，具体组织管理机构如图。董事长总经理办公室财务科营销中心工程科高级管理层第七局部 财务分析收入估算：各功能用房销售价格参照周边楼盘收入； 功能 销售面积 销售价住宅 * *元 *.54亿商业 * *元 *.76亿车库 *个 *元个； *.9亿本钱估算：7.3利润概算单位：万元总销售收入开发本钱土地本钱税金与附加利润利润率*.6%7.4项目盈亏平衡分析：在销售价格一定的情况下，使得销售利润为0时，所达到的销售收入：销售

26、收入-开发本钱-土地本钱-税金与附加=0销售收入开发本钱土地本钱税金与附加利润利润率*00在销售收入达到*元的情况下，即销售收入达到全部销售总额*%时，项目盈亏平衡。7.5财务评价结论与建议：从财务评价看：项目经营计算期实现营业收入*万元，营业税金与附加*万元，总本钱费用*万元，企业所得税*万元，净利润*万元，投资利润率*.6%，投资利税率 *%，。综上所述，项目经营期财务状况较好，具有一定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。建议控制开发建设投资，加强销售力度，以保证销售收入和利润目标的实现。第八局部 风险评价投资风险分析：通过前面的分析，项目投资风险主要来自于开发本钱和销售价格两个

27、方面。项目地块所处之地段决定了项目的土地本钱较高，建安本钱的上涨以与银行贷款利率的上调同时也会造成开发本钱和期间本钱增加，因此开发本钱的控制尤为重要。销售价格方面，*城区区域性房地产市场的状况1-3年不会发生太大变化，但由于本项目在该区域的资源稀缺、位置和环境等诸多因素，本项目相对于目前周边项目的销售价格将不会有提升空间。8.2市场风险程度较低： 随着大*一体化建设和*交通网络的不断完善，*的旅游业的不断兴旺，由此也将带来一个房地产大幅增长的过程。因此，从整个*开展状况看，项目具有良好的市场需求环境。从项目本身看，本项目建成后将提供更加优质、舒适、安全的居住环境，满足城乡群众和人们的居住需求。

28、可见，项目具有良好的市场开展前景。8.3技术风险低：项目所需工程技术为成熟适用技术，现有技术能够满足本项目的建设要求。8.4工程风险低：项目对地质条件无特殊的要求，经初步勘察，项目用地地质条件可以满足工程建设要求。项目的设计、施工已是成熟技术，因设计施工考虑不周而导致工程量增加、工期延长等问题的可能性不大。8.5资金风险低：项目建设实施需要一定规模的资金。公司拥有一定的资金实力，完全能够筹集到足够的建设资金。8.6外部协作与环境风险低：项目所在地具有较好的根底设施条件，各施工工具和材料能够顺畅的运输到项目实施地点。同时项目建设有当地政府的支持，不会因政策与规划调整而影响项目建设进程。8.7社会风险低：项目建设能够极大的改善*城市风貌，为满足不断增长的居住需求创造条件，并带动相关产业如餐饮、交通、旅游等相关产业开展，对各相关利益群体的影响是积极的。8.8经营管理风险一般：项目按照高标准设计、高质量服务、高效率管理的原如此，努力提高硬件设施和服务水平，减少经营本钱，降低经营管理风险。8.9风险防对策：广开客源。落实好各项前期工作，并制订突发事故应急预案，把安全生产工作落实到各生产环节。19 / 19