南昌西客站项目实施建议书六稿

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1、市红谷滩区西客站地块项目建议书项目建议书结论：1、 地块位于市红谷滩新区生米片区,生米镇已于20XX2月12日正式划归红谷滩新区。该区域的定位是都市圈的又一城市中心,现已全面启动,区域未来发展潜力较大。地块周边利好因素包括：国际体育中心已投入使用,已承办了2011中国第七届城市运动会；省政府办公大楼项目已启动,预计将于20XX整体搬迁；客运西站正在紧建设,预计将于20XX通车；地块周边交通路网已基本建成通车,在建的地铁2号线预计将于2016年通车,规划中的地铁4号线在地块周边也设有站点；省政府及省直单位和市政府及市直单位的职工住房也将同步建成并投入使用,同时,已在该地块周边规划并引入最好的学校

2、、医院等配套公建项目。该地块目前是市新规划和建设中的核心地块,建议强力介入。2、 近年来整体房地产市场保持稳定、全面的发展势头,受宏观调控影响,目前成交量及成交价格稳中有降,但与去年同期相比整体表现平稳,降幅有限。局部区域,如洲、红谷滩板块下降较为明显,预计20XX楼市将进一步走低,但20XX楼市价格及成交量将逐步回稳,本项目的市场判断及产品定价是在目前的市场基础上,预计项目将于20XX开工,20XX开盘销售的预估。3、 该项目占地面积18万平方米,综合容积率2.64,总建筑面积约62万平方米,其中地上建筑面积47.95万平方米,可售计容建筑面积41.57万平方米,业态涵盖住宅、五星级酒店及文

3、化中心、购物中心、写字楼、临街商铺等,根据房地产市场对不同产品业态的接受程度,建议在写字楼部分增加精装修公寓及商住两用SOHO公寓,以提高项目的利润率。业态面积分配见下表：序号项 目建筑面积或个数售价万/或个总价万元备注可售部分419,233416,9201写字楼及商务公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403临街商铺45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505车位3,5331035,330配套建设部分8,8006配建幼儿园2,5007物管用房1,5008配套用房4,800自持部分55,0009大型商业25,00010五星级酒

4、店30,000合 计479,5004169204、 项目SWOT分析及应对措施优势：地块位置较好,所处区域有便利的交通及市政规划,且地块方正,便于进行产品规划。现该地块已完成土地整理,开发周期较短。劣势：地块距离红谷滩核心区、成熟区较远,区域短期吸引力弱。目前区域人气不足,且没有形成商业氛围,未来能否吸引客户在此置业、经营还存在不可控性。机会：区域发展前景看好,省政府的定址对区域整体价值提升很大,房地产市场中长期向好,发展潜力大；现阶段土地市场交投不活跃,可积极介入,有利于控制土地成本；威胁：宏观调控对红谷滩区域市场影响较大,短期房价下跌,市场信心不足,预计后市会进一步走低,该地块已有意向很强

5、的开发商一直在暗中运作,新进入者拿地难度较大应对措施： 密切关注政府办公预留用地的动态,因为政府是否最终迁入在很大程度上决定了地段的未来升值空间,并将项目开发节点与政府动迁时间相结合,充分借势。 产品业态涵盖住宅、五星级酒店及文化中心、购物中心、临街商铺等,并根据购房者对不同产品业态的接受程度,增加部分精装修酒店式公寓及商住两用SOHO公寓,以提高项目的利润率,此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响,考虑增加部分高端餐饮及写字楼业态面积,满足后续政府相关单位招待宴请及办公需要。 项目各业态的开发顺序为先开发住宅,待周边区域逐步成熟、人气积累到一定程度再开发其它业态,通过价格较低的住宅积累人气

6、,再通过价格较高的商业、酒店式公寓等业态实现项目利润最大化。 挂牌前与土地管理部门保持密切联系,对地块的潜在竞争者做到心中有数,增加拿地的可能性5、 项目建成后自持业态包括：五星级酒店、购物中心；出售业态包括：住宅、临街商铺、文化中心、写字楼；配套建设的业态包括：幼儿园、物管用房、配套用房。对各业态的销售价格按目前市场估算为：序号可售部分建筑面积或个数售价万元/或个总价万元备注1写字楼及商务公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403临街商铺45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505车位3,5331035,330配套部分建筑面

7、积或个数估值万元/或个总价万元6配建幼儿园2,50000交给教委7物管用房1,5008配套用房4,800自持部分建筑面积或个数估值万元/或个总价价值万元9大型商业25,0001.230,00010五星级酒店30,0001.545,000合 计491,920 6、 在目前市场情况下,本项目若以251万元/亩总地价款7.1亿元,折合可售建筑面积1508元/平米的土地挂牌底价摘牌,可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本,即项目销售完毕后可零成本获得2.5万平方米的大型商业及3万平米的五星级酒店作为自持物业；在乐观的市场情况下,本项目最高以350万元/亩总地价款9.9亿元,折合可售建筑面积2103元/平

8、米的价格摘地,可售物业的销售收入可冲抵项目全部成本；在悲观的市场情况下,可采取分期开发的方式,即先开发住宅及部分配套商业,用这部分物业的销售收入冲抵项目前期成本,待市场转暖后再开发酒店、公寓、写字楼及soho、大型商业等业态,以获得项目利润,在此情况下项目最高以282万元/亩总地价款7.98亿元,折合可售建筑面积1695元/平米的价格摘地,前期销售收入可冲抵拿地及前期开发成本。建议：参与该地挂牌,竞牌地价上限为280万元/亩。如果能够拿到土地,采取分期开发策略：先期开发销售住宅及底商部分,即便在相对悲观的市场预期下,也可争取拿回全部地价和住宅及底商部分开发成本,零成本持有酒店、酒店公寓、写字楼

9、、商住两用soho公寓土地,待省政府迁入、周边更成熟后,再行开发。这样风险能够得到较好控制。52 / 52一、 地块分析1、地块位置西客站地块位置西客站地块地处市红谷滩新区红角洲片区。红谷滩位于赣江之北,与主城区隔江相望,原属于昌西区域,现已成为的政治中心区,国际花园城市典。20XX7月红谷滩正式启动开发建设,经过十年的发展,现已发生翻天覆地的变化,先后兴建了一批有相当知名度的文化设施和旅游景点,包括：之星摩天轮、国际展览中心、展演中心、国际体育中心、前湖迎宾馆、秋水广场、行政广场等。现红谷滩新区由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成,区域面积50余平方公里,规划建设用地面积40余平方公里

10、,规划人口40余万,但至今人口已超60万。红角洲片区是红谷滩新区的一个组成部分,规划用地面积约25平方公里,为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的绿色生态新城,也是打造山水都城、水城的精华示区。红角洲片区的规划布局以前湖风景区为中心,以山谷低地、河流水系为依托向周边呈发散状拓展,形成一心、一环、六带、五区的总体布局。一心即以前湖水库水域面积1.5平方公里和卧龙山风景区1.91平方公里为整个规划区的生态和休闲中心,着重体现生态保护和旅游度假、观光两大功能；一环即以丰和南大道、学府大道、前湖大道和卧龙大道组成的规划区的交通、功能环路；六带即以前湖和卧龙山公园为中心,以低洼地水塘、河流、山谷低

11、地为基础的六条放射状绿化带；五区即指高校园区、体育健身区、红角洲片区中心1.4平方公里、商贸综合区和滨水居住区五个功能区,大学、航空大学、医学院、经济管理学院、科技师学院等一批高等学校已迁入前湖高校园区。西客站地块位于红角洲片区南部,东临第七届全国城市运动会的举办地国际体育中心,西南角是正在建设中的西客站,预计20XX建成通车,为沪昆高铁、向莆铁路及杭长高铁服务,承担着长三角、闽东南、珠三角地区进入华中、华西的主要通道作用。地块西侧是预留的中小学教育用地,将建一所九年一贯制学校及一所高中,由于地块附近有省政府预留办公用地及配套住宅用地,预计此处将引入省最好的教育资源。此外,地块附近还规划有两个

12、市民公园,整体环境适合开发高端居住区,并配建部分商业。2、 地块环境西客站地块位于红谷滩新区,周边多为新建成项目或待开发用地,规划前景较好,但目前人气不旺,适合先从开发住宅入手,待人气积累到一定程度再开发配套商业。3、地块交通红谷滩新区的交通规划是按世界级标准打造的涵盖公交、地铁、高铁的现代化立体交通路网,区公车线路密集,主干道路线共设有20余条公交线路。西客站地块处于红谷滩新区南端红角洲板块,现整体区域尚处在发展中,地块周边已通车公交线路共计9条,但站点与地块均有一定距离,交通现状一般。因地块西侧的城市体育中心是第七届城市运动会的举办地,在城运会期间政府开通了数条临时公交线路以解决区域交通问

13、题,但城运会结束后这些临时公交线路已撤销。因地块周边有规划的地铁2、4号线及正在建设中的火车西站,且地块用地规划设计条件中已明确该地块商业部分建设时需考虑与轨道2号线站点的地下空间衔接问题,预计区域未来的交通将非常便利,前景看好。备注：规划中的地铁2、4号线在地块周边有龙岗公园站及国际体育中心站两个站点。2号线起于望城、高速客运西站,途经：站前北大道、红谷南大道、丰和大道、凤凰一路,穿赣江驶入阳明路站。预计2016年开通运营。 4号线起于火车西站和站前北大道,穿江而过驶入洲南部地区。尚在规划中。4、项目综述本地块已经由红谷滩区政府进行土地整理,现地块平整,周边道路也已开通。因地块临近国家体育中

14、心及西客站两个重点工程,周边配套完善,发展前景较好。预计该地块将于春节后挂牌,挂牌底价约为251万元/亩。D03D05G01G02此次挂牌的地块由四部分组成上图中红线围标注,分别为：D03109亩,商业金融业、居住用地、D0536.5亩,商业金融业用地,兼容文化娱乐、G0197亩,二类居住用地、G0229.5亩,商业金融业用地,兼容文化娱乐。四个地块总面积为272亩,平均容积率2.65,总建筑面积将达到68万平方米。四个地块将于春节后统一挂牌,因此本项目的经济测算的指标是四个地块的总面积及平均容积率,不对单个地块进行分别测算。现场照片地块内现状地块内现状地块内现状地块东边界：国体大道地块东边界

15、：国体大道海宝街东西向将地块分隔成G01、G02与D03、D05,修建中XX西客站位于地块西南侧,预计20XX通车,修建中地块东侧：XX国家体育中心地块东侧：XX国家体育中心二、 地块规划设计条件西客站地区D03、D05、G01、G02地块规划设计条件用地性质D03：商业金融业、居住用地；G01：二类居住用地；D05、G02：商业金融业用地,兼容文化娱乐建筑密度D03、G01地块25%；D05、G02地块45%容积率D032.5；D054.5；G012.0；G023.0绿地率D03、G0130%D05、G0220%机动车位居住、办公：0.8ps/100m2；大型商业：1.0ps/100m2；普

16、通商业：0.6ps/100m2；餐饮、娱乐：2.5ps/100m2；旅馆业：0.4ps/100m2。主出入口方向D03：海宝街、东侧18米规划路、北侧15米规划支路；D05、G02：西侧18米规划路；G01：海宝街、南坊路、东侧、南侧18米规划路建筑间距按市城市规划管理技术规定执行退离红线退国体大道27.5米以上；退海宝街8米以上；退南坊路、G01、G02南侧18米规划路5米以上；退D03与D05之间、G01与G02之间18米规划支路3米以上；退D03北侧15米规划支路3米以上小户型比例套型建筑面积90m2以下占住宅计容积率总建筑面积比例不小于70%必备的公共服务设施D03地块配套一所12班幼

17、儿园,用地规模不小于3150平方米,幼儿园生活用房应满足底层满窗冬至日不小于3小时的日照标准,活动场地应有不小于一般的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。其它D05地块中五星级酒店和文化艺术中心建筑面积不小于3.8万平米其中文化艺术中心建筑面积不小于0.8万平米、购物中心建筑面积不小于2.5万平米；D03地块中公建建筑面积不小于2.8万平米,必须沿东侧18米规划路公建示意线布置；G01地块中公建建筑面积不小于0.8万平米,必须沿东侧18米规划路公建示意线布置；D05、G02地块需考虑与轨道2号线站点的地下空间衔接问题。三、 相关资料1、 西客站片区HJZ704单元控规调整；2、 市城乡规划局西

18、客站地区HJZ704地块规划设计条件 2011红第16号；四、 市场分析（一） 红谷滩区域房地产市场分析综合考虑区域市场成交低迷及市场观望分为浓厚等因素影响,暂以20XX前11个月的统计指标代替全年指标,即忽略今年12月淡季的成交量。1. 红谷滩新区商品房市场供求分析1) 红谷滩新区20XX至20XX11月商品房供求分析年度红谷滩区供应面积供应面积环比成交面积成交面积环比成交均价成交均价环比20XX907310-1379720-5084-20XX111224722.591273925-7.67726742.9420XX192830073.371159800-8.961136056.33-3,9

19、47,856-3,813,445-三年来,红谷滩区商品房总体供大于求,2010、20XX供应量环比增幅较大,但成交量环比逐年有所回落,主要原因一是受国家宏观调控的影响,投资、投机购房行为大受压制,二是红谷滩新区城市化进程趋缓,区域人口增长有限,三是房价上涨较快,对刚需产生挤出效应。2) 红谷滩新区20XX01月至20XX11月商品房供求分析月 份红谷滩新区供应面积成交面积成交均价20XX01月48693118269860920XX02月147723121901520XX03月194581567011046420XX04月100109980971005420XX05月22211115961329

20、320XX06月1179171145141266320XX07月580584884651450420XX08月751231297261260520XX09月5339441152141212920XX10月203319926991242220XX11月703312113969311合计1,928,3001,159,800-作为20XX以来房地产飞速发展的新区,红谷滩的供求关系同样受到了国家宏观调控的影响,商品房市场供应方面,20XX前11个月供应总量为192.8万平方米,成交面积近116万平方米,目前总体为供大于求的局面。20XX商品房月度成交均价保持震荡上行趋势,从1月份的8600元/平方米攀

21、升至年中14500元/平方米的历史高点,随后逐渐震荡下行,至11月份回落至9310元/平方米,仅高于1月份成交均价。2. 红谷滩新区商品住宅市场供求分析1) 红谷滩新区20XX20XX111月商品住宅供求分析年度红谷滩新区供应面积供应面积环比%成交面积成交面积环比%成交均价成交均价环比%20XX1181818-629799-4874-20XX877149-25.781624770157.9851545.7420XX8918301.671082829-33.35665529.1320XX689210-22.72493692-54.41882932.67合计3,640,007-3,831,091-

22、20XX供应、成交总量双双下降,成交价格环比大涨：商品住宅供应方面,红谷滩新区近四年供应总量近超364万平方米,20XX开始,供应总量有所回落,其中20XX前11个月供应总量约69万平方米,环比上年下降22.7%；商品住宅成交方面,20XX前11个月成交总面积超过49万平方米,环比上年大幅下跌约55.4%；成交价格方面,红谷滩新区历年保持较快的增速,商品住宅年度成交均价由20XX的4874元/平方米上涨至20XX的8829元/平方米,其中20XX环比微涨5.7%,20XX、20XX环比涨幅较大,分别为29%、32.7%。2) 红谷滩新区20XX01月至20XX11月商品住宅供求分析表月份红谷滩

23、新区供应面积供应面积同比%成交面积成交面积同比%成交均价成交均价同比%20XX01月4863341.8182367-18.74816255.0220XX02月1477-19324-1.89851136.9520XX03月1289662059.9527615-59.43822322.5720XX04月39549-65.8763083-36.57833715.5820XX05月1427-96.86457970.76810823.7520XX06月59568-25.5834410-38.91825832.8320XX07月97055147.2965249-4.611618107.0920XX08月7

24、368214.333150-47.06985963.9420XX09月65010-76.2334552-82.11908340.2420XX10月154765182.2613673-91.75923731.6920XX11月19078-83.4174473-33.5279026.42-689,210-493,692-商品住宅供应方面,红谷滩新区今年前11个月供应总量近69万平方米,新增供应同比增加与淡旺季有明显关系；成交面积方面,除5月份同比微涨以外,其余10个月均维持同比下跌态势,且跌幅有助于加大的表现,9、10月同比去年跌幅高达80%以上,11月成交面积萎缩势头有所放缓,主要是受部分楼盘开

25、始全面降价促销和刚需释放的双重影响；成交均价方面,各月同比均较快上涨,7月份同比去年涨幅达107%,随着调控加码,此后各月同比涨幅逐渐放缓,至11月仅比去年11月略涨6.4%。3. 红谷滩新区商业房地产市场分析1) 商业物业市场n 红谷滩新区20XX至20XX商业房地产供求分析年度红谷滩新区供应面积供应面积环比%成交面积成交面积环比%成交均价成交均价环比%20XX105678-50883-8543-20XX73797-30.178595968.941075525.8920XX566002666.97406473372.871505640-745,477-543,314-20XX商业供应面积环比

26、大涨667%,主要是受住宅市场受调控影响,不少开发商加快转型,布局商业地产市场,投资者对商业的热情比对住宅的热情更高所致；商业成交均价自20XX以来出现跳跃式上涨势头,20XX、20XX分别上涨26%、40%。n 红谷滩新区20XX01月至20XX11月商业供求分析月份红谷滩区供应面积成交面积成交均价成交均价环比%成交均价同比%20XX01月127321281116.4870.620XX02月13111809541.24133.2820XX03月249831997213960-22.8565.1720XX04月6055928137144263.3454.7820XX05月30676273738

27、9.7562.2120XX06月114936487516010-41.51-5.6520XX07月156351162802810775.5692.1720XX08月13894110714280-49.2-13.8220XX09月2788575139612806-10.3237.5220XX10月20792595391411410.2141.720XX11月115778044710278-27.188.19-566,002406,473-2) 办公物业市场n 红谷滩新区20XX至20XX办公供求分析年度红谷滩区供应面积供应面积环比%成交面积成交面积环比%成交均价成交均价环比%20XX71400-

28、12609-7493-20XX12418373.93103727722.631055840.9120XX392909216.4258657149.3610408-1.42-588,491-374,993-红谷滩区域写字楼供应面积三年来保持强劲上涨势头,CBD效应初显,成交量也迅猛上升,20XX写字楼成交均价同比上一年飞跃上涨,由20XX的7500元/平方米左右猛涨到20XX的10558元/平方米,20XX受大势所累,均价略有回落,但维持在10000元/平方米以上。n 红谷滩新区20XX01月至20XX11月办公供求分析表月份20XX各月供求供应面积成交面积成交面积同比%成交均价成交均价同比%2

29、0XX01月23170802.82788822.0720XX02月2487-8151-20XX03月302418136153.971020616.3520XX04月6877-57.967908-23.9620XX05月3512390.867756-16.0220XX06月3988015229137.78354-5.2320XX07月204006693694.23972112.7220XX08月554691438.21300540.6220XX09月64207292661373.661453564.5820XX10月2607219487342.9894845.7320XX11月285025647

30、61621.1697916.57-392,909258,657-全年总体呈现供大于求的局面,成交面积除4月份外,各月同比大涨,形成井喷势头,成交均价在7月份以后维持稳步同比上涨,但涨幅有所放缓。（二） 项目所在红角州板块市场分析1. 板块市场总述1) 市场基础条件人文自然资源丰富,但配套缺乏；品牌开发商云集；规模为主,供应量巨大,未来竞争激烈。2) 区域价值资源：赣江、前湖、卧龙山、体育中心、国际会展中心、高校规划：高等教育、体育产业为主导的,集高等教育/运动休闲/居住等一体的城市科技新城配套/交通：配套缺乏,高校聚集地3) 市场特征万达、绿地等知名开发商已进驻,实力较强供应量巨大,竞争激烈以

31、自身产品为主打卖点4) 产品特征品质感较强,以小高层和高层为主,少量的多层/洋房/别墅；主力面积：2房80-95,三房110-145为主；价格：高层6000-7500；整体销售情况较好,地段较偏的金融街和香域滨江较差。5) 客户特征来源：以新建县地缘客户、前湖校区老师以及洲过江客户为主置业目的：以自住为主,改善型和刚性需求为主职业：以公务员和企事业单位为主；特征：购买力相对较差,对价格较为敏感；2. 区域市场最新销售动态区域市场住宅及商业竞争项目位置分布住宅1.联泰香域滨江项目西面地块桥郡3#楼小高层、6#高层起价6666元/,均价7500元/,户型以78两房,88-119三房为主,1#、2#

32、楼小高层、4#楼高层,均价8000元/,户型为108-123三房,购房全款95折、按揭98折。以上房源交房时间为20XX3月。2.洪客隆地中海项目最后两栋高层4# 6#在售,面积为97-170平米两房三房四房,均价9000-10000元/,全款95折,按揭98折。3.奥克斯盛世经典二期高层35#楼,价格7700-8800元/,36#楼,价格7180-8000元/,户型均为46一房,86两房和87的2+1房,购35#楼、36#楼一房总价减1万元,两房总价减2万元,全款96折、按揭99折；预计交房时间20XX3月31日；23#楼少量在售,均价8600元/,户型为126-142三房,全款97折优惠,

33、交房时间20XX12月31日。4.华南城一期高层住宅在售,均价5300元/,高层2#、3#32F和高层5#,户型为213-259复式12套、143四房52套,126三房274套、87两房350套,共688套。5.新地阿尔法国际社区项目一期房源已全部推出,二期别墅房源开工待定。全精装发售,部配有部分家电。在售小高层C03#楼,均价16000元/,户型为135两房、160三房；高层、复式房源,均价17000元/,高层户型为73-79一房、91-108两房、138大两房、166和190三房、200四房,复式面积202-290平米；电梯洋房,售价17000-23000元/,户型为190的四房。购以上房

34、源全款97折优惠。商业1.奥克斯盛世经典二期临街独栋商业1#楼、2#楼发售中,可整栋或分割购买,1#楼巴黎座面积约3800,2#楼米兰座面积约5900,均价15000元/。3#楼小商铺,仅剩8席,面积135-216平米,均价12000元/,购3#楼商铺全款97折,按揭99折优惠。商铺房源交房时间为20XX3月底。2.华南城交易广场商铺同步推出,面积25-60不等, 一户一价；1号、2号交易广场部装修中,预计20XX9月30日精装交房,20XX12月或正式运营。区域市场写字楼竞争项目位置分布写字楼1.时间广场A座为精装,共22 层,整层销售,标准层面积1280,均价11000-12000元/；

35、B座为毛坯,共13层,仅剩2、3套在售,约位于5、6F, 均价10000-11000元/,标准层面积980,可自由分割 ,单间面积72.5起。全款95折,按揭无优惠。写字楼物业 费3.95元/月；现工程进度为已封顶,部装修中,20XX8月交 付使用。2.博能佰瑞琪项目仅剩3套B座LOFT写字楼在售,层高8.4米,面积为200-400,均价12000元/。3.新地中银广场价格不详,估计约12000元/平方米左右。20XX12月30日开盘当天成交总额1.8亿,共售出五层。公寓联泰香域中央13#楼LOFT公寓,最低6686元/起,均价7800元/,4.5米挑高,户型为52、56,毛坯,产权50年,全

36、款95折、按揭98折,交房时间为20XX11月28日。3. 红谷滩区红角州板块区域市场供求分析1.201020XX商品住宅成交项目2010-20XX项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价奥克斯盛世经典169732173617891617586357绿地香颂139216131615084213965445联发江岸汇景641074991040197846020联泰香域尚城87493798978008726811联泰香域滨江62176484818915727124绿湖豪城115909942805987007117华南城1222241134529655104945新地阿尔法国际社区64347

37、4824885836012355地中海73808680434794266755绿地海域香廷91070699228909318519新里梵顿公馆44365797金融街紫金园19124808合计99008287708628927479-最近两年共12个项目销售,总体呈供大于求局面,总供应面积近100万平米8770套,成交86万平米近7500套。下表可更清晰反应20XX全年供求关系：2.20XX商品住宅成交项目20XX项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价奥克斯盛世经典87713967779318517308华南城1222241134529655104945绿湖豪城580974193248

38、32698521联泰香域尚城1367290292802227907新地阿尔法国际社区198881822809322412499联泰香域滨江41155353272332168057绿地海域香廷91070699228909318519联发江岸汇景8250597177地中海262932206113538671绿地香颂1964157684新里梵顿公馆25516657合计46011240642874572513-20XX全年共11个项目在售,金融街紫金园于20XX清盘。红角州版块总供应面积46万平米,成交28.7万平米,去化率仅62.5%。3.20XX至20XX办公供求分析表2009-20XX年度红谷滩

39、区供应面积供应面积环比成交面积成交面积环比成交套数成交套数环比成交均价成交均价环比20XX71400-12609-144-7493-20XX12418373.93103727722.631059635.421055840.9120XX392909216.4279100169.07197386.3110459-0.93合计588491-395435-3176-过去三年办公供应面积达58.8万平米,成交39.5万平米,去化率67.2%。4.20XX办公成交项目20XX项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价新地阿尔法国际社区47804113502绿湖豪城26777411合计26777411

40、478041-20XX,该区域办公项目成交清淡,仅有两个项目,其中阿尔法无新增供应,为20XX整售项目,绿湖豪城新增供应2.7万平米,无成交。4.5.20XX商业成交项目20XX项目名称供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价华南城259535557013300230349252联泰香域滨江6587492341214811295奥克斯盛世经典1072439133346313437新地阿尔法国际社区11690113502新里梵顿公馆85599312356地中海60132817134绿湖豪城1639514058409713694绿地香颂35045340554811931联发江岸汇景56912161

41、49合计29674558512064743524-20XX共9个商业项目在售,均为住宅或综合用地项目所规划的商业配套,包括集中商业中心和社区底商、临街独立商铺等,总供应面积近30万平米,成交20.6万平米,去化率不足70%。（三） 市场调研结论与建议区域发展潜力巨大,应强力介入目前正处于房地产发展的第三阶段山江湖联动发展,本案为郊区九龙湖组团与红谷滩新区之间的一个重要地理位置节点,周边配套日趋成熟,未来市场发展潜力巨大,将发展成为集体育、交通、行政、文化、产业等于一体的商住片区。市场全面发展,成交均价逐年稳步上涨房地产市场自20XX以来一直保持稳定、较快的发展势头,但受20XX金融危机和20X

42、X国家宏观调控影响,20XX和20XX成交量连续两年萎缩,但总体房价仍然快速上涨,20XX前11个月商品房成交均价突破9000元/平方米。受宏观调控影响,新建商品住宅年房价有所下降,但降幅有限局部区域房价如洲、红谷滩板块下降较为明显,大部分区域则表现平稳,整体均价也只是受部分高价位楼盘的挤兑作用。步入12月份,大部分开发商为完成年终销售目标,将不得不采用降价跑量策略,房价也进一步走低。写字楼市场竞争激烈,项目所在区域短期难以形成商务氛围写字楼市场随城市规划发展更新交替完成老城区红谷滩 的区域变迁,竞争激烈,租金贬损,其价值在一定时期难以突破。项目所在的红角州板块商务氛围尚未形成,短期难以受到红

43、谷滩核心商务区的有效、有力辐射。写字楼风险较大,不建议发展纯高档写字楼,中低端办公存在一定市场,可考虑发展商务公寓星级酒店发展加速,经济型酒店竞争激烈三星以上酒店主要集中在红谷滩区域,目前在政府的推动下,的高星级酒店进入快速发展的阶段。经济型酒店竞争激烈,客源单一,经营成本高, 并受到高星低价挤压,经营较差。本项目拥有充足的客户群体,经济型酒店竞争激烈,且与本项目形象存在偏差,因此不建议发展经济型酒店,可适当考虑发展高端酒店。公寓近年供应量偏少,酒店式公寓尤显稀缺目前在售公寓则主要向东和向南外围扩散,随着红谷滩的发展,区域公寓也逐渐增多,但未来供应呈现偏紧。其中30-50平米的公寓产品短期销售

44、率更是达到80%以上。近年来每年新推出的公寓项目维持在6-8个左右,供应量偏少,且未来供应主要以高端物业别墅、多层洋房和大平层为主,酒店式公寓尤显稀缺。普通精装公寓市场承载价格较低,酒店式公寓和SOHO公寓可实现高速高价,项目周边5公里围实力买家众多,存在较多投资、自住需求,虽然本区域短期成熟度不足,但未来的发展前景及地铁开通的利好仍存在较大的升值空间,普通精装公寓承载价值较低,建议走以下2个方向实现高溢价：酒店式公寓精装交楼可商可住的SOHO公寓毛坯,考虑拼合的可能性近三年,红谷滩区商品房总体供大于求三年来,红谷滩区商品房总体供大于求,2010、20XX供应量环比增幅较大,但成交量环比逐年有

45、所回落,主要原因一是受国家宏观调控的影响,投资、投机购房行为大受压制,二是红谷滩新区城市化进程趋缓,区域人口增长有限,三是房价上涨较快,对刚需产生基础效应。红谷滩区域商业物业市场临街商铺发展迅速20XX商业供应面积环比大涨667%,主要是受住宅市场受调控影响,不少开发商加快转型,布局商业地产市场,投资者对商业的热情比对住宅的热情更高所致；商业成交均价自20XX以来出现跳跃式上涨势头,20XX、20XX分别上涨26%、40%。由于中心商圈过于强大,周围商圈又处于发展培育期,格局短期难以改变,本项目区位条件不足以支撑大型百货、购物中心等区域型商业中心形态,建议发展集中型商业。1.本项目住宅开盘定价

46、参考依据住宅本项目各项指标为1参考项目联泰香域滨江洪客隆地中海奥克斯盛世经典华南城地段1.21.151.10.9交通条件1.11.11.050.95市政配套11.0510.95区域成熟度1.21.21.150.95产品定位1.10.950.950.9景观资源1.21.10.950.9小计6.86.556.25.55权重系数40%20%20%20%权重分值2.721.311.241.11平均权重0.45 0.22 0.21 0.19 1.06 各项目价格7750950079905300-权重价格3513 2074 1651 981 8219 本项目价格7730 本项目开盘时间20XX5月市场系数

47、负-0.26184 7536 市场系数正0.158889 取地段、交通、配套、成熟度、产品和景观等6项容为核心参照因素,以本项目为基准值1进行综合计算,本项目住宅20XX开盘价格可设定为7500元/平方米左右。销售周期假设为3年,剔除市场波动因素,项目保守销售均价暂可在开盘价格基础上上浮10%,即8250元/平方米。2.本项目商业开盘定价参考依据商业本项目各项指标为1参考项目奥克斯盛世经典华南城地段1.150.9交通条件0.950.95市政配套10.95区域成熟度1.21.1产品定位0.950.9小计5.254.8权重系数40%60%权重分值2.12.88平均权重0.35 0.48 各项目价格

48、15000110000.83 权重价格5250 5280 -本项目价格10530 本项目开盘时间12687 市场系数负-0.111418 13004市场系数正0.1514590 取地段、交通、配套、成熟度、客群定位等5项容为核心参照因素,以本项目为基准值1进行综合计算,本项目商业20XX开盘价格可设定为13000元/平方米左右。销售周期假设为3年,剔除市场波动因素,项目保守销售均价暂可在开盘价格基础上上浮10%,即14300元/平方米。3.本项目写字楼开盘定价参考依据写字楼本项目各项指标为1参考项目时间广场博能佰瑞琪新地中银广场地段1.21.21.15交通条件0.950.91市政配套1.10.

49、951.1办公环境1.21.21.25商务氛围1.21.051.25小计5.655.35.75权重系数30%30%40%权重分值1.6951.592.3平均权重0.28 0.27 0.38 各项目价格110001200012000权重价格3108 3180 4600 本项目价格本项目开盘时间市场系数负-0.1市场系数正0.2取地段、交通、配套、办公环境、商务氛围等5项容为核心参照因素,以本项目为基准值1进行综合计算,本项目写字楼20XX开盘价格可设定为10600元/平方米左右。销售周期假设为3年,剔除市场波动因素,写字楼保守销售均价暂可在开盘价格基础上上浮5%,即11000元/平方米左右结合当

50、前市场价格和未来销售预期,本项目销售价格保守方案如下：住宅销售均价：7500,精装公寓10000商业销售均价：14300写字楼/SOHO销售均价：11000特别提示：此售价是基于目前市场情况判断,预计整体楼市将于20XX继续走低,随着宏观调控到位,成交量及成交价格将于20XX逐步回稳基础上的预测,预计本项目将于20XX开工,20XX开盘销售。五、 项目初步定位地块功能布局意向G01地块地上建筑面积12.9万平米,其中住宅12.1万平米,临街商业0.8万平米,业态涵盖：餐饮、酒吧、商铺；D03地块地上建筑面积18.2万平米,其中住宅15.15万平米,临街商业及娱乐场馆2.8万平米,配建幼儿园0.

51、25万平米；G02地块地上建筑面积5.9万平米,其中临街商业0.9万平米,写字楼2.5万平米,商住两用SOHO公寓2.5万平米；D05地块地上建筑面积10.95万平米,其中五星级酒店3万平米,购物中心3.3万平米,精装修酒店式公寓4.65万平米。商业D03D05G01G02项目总平图项目日照分析项目功能体量分析区域鸟瞰图建筑意向图说明：项目建议书需根据项目建议书编制作业指引YF-WI-TZ002A编写,下列表格为项目建议书附属表格且为必填容六、 项目的经济技术指标地块编号用地性质用地面积万M2建筑面积万M2分类分类面积万M2容积率建筑密度绿地率D03商业金融业、居住用地7.2718.1752.

52、545%30%公建2.8配建幼儿园0.25居住15.125D05商业金融业用地,兼容文化娱乐2.4310.9354.525%20%酒店和文化中心3.8购物中心2.5办公或公寓4.635G01二类居住用地6.4612.92225%30%公建0.8居住12.12G02商业金融业用地,兼容文化娱乐1.975.91345%20%办公或公寓5.01商业0.9总计18.1347.942.64根据市城乡规划局出具的用地规划设计条件编号：2011红第16号记载,西客站地区HJZ704-D03109亩、D0536.5亩、G0197亩、G0229.5亩地块共计272亩规划条件如下：地块规划条件表用地性质HJZ70

53、4-D03地块：商业金融业居住用地；HJZ704-G01地块：二类居住用地；HJZ704-D05、G02地块：商业金融业用地,兼容文化娱乐建筑密度HJZ704-D03、G01地块25%,HJZ704-D05、G02地块45%容积率HJZ704-D03地块2.5,HJZ704-D05地块4.5,HJZ704-G01地块2.0,HJZ704-G02地块3.0绿地率HJZ704-D03、G01地块30%,HJZ704-D05、G02地块20%机动车位居住：按0.8PS/100；办公：按0.8PS/100；大型商业5000按1.0PS/100；普通商业：按0.6PS/100；餐饮娱乐：按2.5PS/100；旅馆业：0.4PS/100。主出入口方