房地产项目贴现现金流分析(讲座课件

《房地产项目贴现现金流分析(讲座课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目贴现现金流分析(讲座课件（35页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产项目贴现现金流分析学科前沿讲座系列舒畅2010年11月 1.1 现金流量及定义n现金流量是反映主题对象在一定的期间内所发生的现金流入和流出，并包含由流入流出运动相互抵减后产生的现金流量净额，而其产生则源于这期间内的经营活动，投资活动和筹资活动。 n现金流量表：指把上述活动产生的现金流入流出，及其净额编制成的表，一般用excel的形式体现。会计中的报表是对现金流日流出的记录，数据来源可参考资产负债表和损益表，而我们所学的现金流量表则是对未来现金运动的估算。 1.2 现金流量分析的运用对象n一般对未来的现金即收益状况有进行预测的需要的情况下，而且也有长期，稳定的现金流量运动的情况下，会运用现

2、金流量分析。投资活动经营管理活动筹资活动1.3 现金流量分析方法分类n现金流量分析分为 静态现金流分析 贴现现金流分析 2.1 静态现金流分析n见文档文件例：静态现金流量表 房产项目的表有类似成本法评估的格式，但是体现的是对未来现金流的估算。2.2 静态现金流分析特点n简单，一目了然，直观印象深刻。n现金数字直接和科目对应，便于现金流控制。v缺乏更生动，更详细的分析；数字之后所反映的财务和其他状况，没有及时显示。v显示状态处于时间序列中的某一个点（或是活动末期，或是中间的一个时点）。不能反映现金流的时间特性。v由于简化性，很多因素被忽略，不能对最终决策产生太大影响。2.3.1 贴现现金流分析n

3、贴现现金流又称为动态现金流，即反映更为详细的不同时间点的现金活动状况nDiscounted Cash Flow Statement，DCF；是人们为了预期未来现金流，所愿意付出的当前代价。简而言之，DCF就是将未来现金流未来现金流转化成现值。n对一个项目来说，DCF由以下估算得到：估算必须付出的现金以及预计收回的现金。同时，要考虑到付款周期（估算）。每一笔现金交易还必须减去收款付款这段时间的机会成本。2.3.2 DCF 释义n例1.如果通货膨胀率是6，你的资产价值每隔12年就要减半。所以，如果你有一笔资产将会于12年后为你提供30，000美元收益的话，那么考虑到6的通膨率，这笔收益的现值就是1

4、5，000美元。对30，000美元的现金流进行折算，它的贴现值就是15，000美元。n例2. 在一个房地产投资项目当中，我们考虑是否付出一定的价款10亿美元购入一个项目，目的是因为这个项目在未来若干年内如10年，能产生连续的现金收入，或是在未来若干年后可以转卖一个更高的价格。这时，市场上其他的类似项目的收益率为12，我们以这个为贴现率计算，如果未来收益转为贴现值，大于10亿美元的话，可以说这个项目是有投资价值的。分析年度分析年度第0个第0个年度年度第第1个个年度年度第第2个个年度年度第第3个个年度年度合计第第1个个第第2个个第第3个季个季 第第4个季个季第第1个个第第2个个第第3个个第第4个个

5、第第1个个第第2个个第第3个个第第4个个一、现金流入一、现金流入1、公寓式办公销售收入（万元）2,9563,6952,2171,9221,6261,47859129614,7812、商铺销售收入（万元）564705423367310282113562,821收入小计3,5204,4012,6402,2881,9361,76070435217,602减：营业税及附加5.565%196245147127108983920980现金流入小计现金流入小计3,3254,1562,4932,1611,8281,66266533216,623二、现金流出二、现金流出01.項目轉讓（萬元）9,064889,1

6、522. 前期费用1451453.续建及其他费用（万元）4401,7621,7624404,4054.不可预见费28282828282828282205.期间费用（万元）0續建管理費用1717171717171717137营销费用佣金1.5%536640342926115264广告及其他 1.5%265340262626262613264財務費用（利息）7272731025930000003826. 土地增值稅00應稅收入030444026122318516550251,654利得稅33%0010014586746155178546现金流出小计现金流出小计9,7662051181,935310

7、2981971,9411161075446715,514净现金流量(9,766)(205)(118)(1,935)3,0153,8572,2972201,7121,555611(135)1,108累计净现金流量累计净现金流量(9,766)(9,971)(10,089)(12,024)(9,009)(5,152)(2,855)(2,635)(923)6321,2431,108三、资金平衡三、资金平衡0自有资金5,0000本期借款5,00001002,0007,100本期还本(3,000)(3,900)(200)0(7,100)期末借款余额5,0005,0005,1007,1004,1002000

8、00000期末现金流量余额23429117691482,1452,3654,0775,6326,2436,108项目内部报酬率IRR6.65%投資者內部報酬率IRR - cash flow 9.83%投资回收期：9.59 个季度2.3.3 房地产项目DCF示例2.3.4 DCF的优势nDCF常被使用作为一种估价方法，企业估价和股票估价都会使用这种方式。但是不同于评估法中的收益评估法。n特点是采用了贴现率（Discounted Rate of Return)，有时候采用收益率IRR，但有同样的两个含义：货币的时间价值。任何投资者都希望能够立刻获取现金。而不希望有等待的过程。所以如果需要等待的话，

9、投资者必须得到补偿。风险贴水（Risk Premium)，就是投资者对投资风险所要求的较高报酬率，以补偿投资者未来现金流取法兑现的风险。贴现现金流的缺点将在讲座结束前由同学来总结。贴现现金流的缺点将在讲座结束前由同学来总结。2.4.1 DCF建立要素在在excel表上显示出来的要素表上显示出来的要素项目周期（如销售计划，租赁周期等）的估计和假设购买成本（即购买单价），包括：契税，交易佣金续建成本，装修成本贷款数目（gearing ratio的确定，考虑到自由资金，偿还能力以及项目的收益能力）税项目空置率项目折旧率非显示要素 Exit Yield一般估算方式基于经验，建议参考最近一年内的租金和售

10、价的比例。 CPI指数租金调整影响因素中的一个重要原因。2.4.2.1 DCF 构成部分项目假设Gearing60%Interest cost5.79%Bank deposit rate2.00%* reposition and strata sale as officesTax Rate (withholding)10.00%* 20% sold in months 14 to 18Corporate Tax Rate33.00%Purchase cost (US$/m2)2,800 Purchase cost (US$/m2)1,850 1/F floor area (m2)864 5/F

11、-25/F floor area (m2)21,247 Sales - officeBaseFavourableQ121%40%1/F sale price per m2 (US$)3,600 Office sale price per m2 (US$)2,300 Q226%25%Q329%20%1/F Daily Rental (US$/m2)0.80Office Daily rental (US$/m2)0.40Q413%15%1/F Current Occupancy100%Office current occupancy96%Q55%Q65%Refurbishment cost (US

12、$)425,247 Refurbishment cost (US$)810,000 Q7over period of 4 months4 monthsQ8100%100%Additional Defensive Case Assumption:daily rental8,850 Income guarantee from month #13annual, less business tax3,050,502 % yield guaranteed*10%Going-in gross yield7.31%# of years3(net of sales & property taxes)on co

13、st*defensive case assumes office yield is unchanged, so only the differenceGross yield (office only)7.15%needs to be accounted for at the project level.* Assume that 100% of receipts from a strata sale are received in the month after the sale.Retail - 1st floorOfficeProject Scenario - Model Assumpti

14、onsSales and Leasing Assumptions:2.4.2.2 Purchase Cost 购买成本n土地费用 土地价款及地上建筑物价格n停车位价款n样板房建造及装修n佣金 （土地费用的12）n契税 （土地费用的3%）n续建成本等2.4.2.3 前期费用，配套费用等这些通常包括：大市政配套费用（依市区和郊区而不同）前期费用 （设计施工招标费，工程监理费，工程审照费，保险费，灰线恢复费，其他）区内配套费（供电，供水，燃气，电讯工程费等等）不可预见费其他费用例房产项目DCF成本费用估算表（包含成本分项计算）.1续表.2续表.3四、不可預見費220131.35三項的5%五、期間費用

15、管理費用136.5081.41二、三項的3%銷售費用528.06314.92銷售收入的3%財務費用381.60227.58按现金流量表小計1046.17623.91项目总成本项目总成本(万元万元)单位成本单位成本(元元/平方米平方米)14968.548926.85注：房产项目的DCF分析中，上述例子中的第二，第三，第四大点费用发生时间分散，而且其中的很多分项费用往往数量不大，对项目的分析结果（比如IRR和敏感性分析）影响不大，所以往往可以简化。例常用的房产项目DCF成本估算表格式Projet Cost ListTotal Cost000 RMBUnit Cost(RMB/sq.m)Evalua

16、tion Specifications1、Project Purchase PriceProperty Cost225,825.0015,000.00by final dealing priceDeed Tax6,774.75450.00Transaction Commission Fee2,258.25150.00Sub-total234,858.0015,600.002、Resumed Construction fee15,055.001,000.00Including professionalexpense/cityengineering/instalment/fitment,eTota

17、l249,913.0016,600.00 3、Interim ExpenseManagement Expense451.6530.003% of item 2Sales Expense6,197.70411.67Financial Expense10,282.35682.99by cash flow sheetSub-total16,931.701,124.66Project Total Investment (000RMB)Unit Cost (yuan/sq.m)3% of the transaction price1% of the transaction price 3% of the

18、 Sale expense17,724.66266,844.702.4.2.4 Tax Fees 税费n营业税及附加（一般采用5.565%，包括营业税，城建税，教育费附加，堤防费等）n房产税n所得税（33）2.4.2.5 Interim Expenses 间接费用间接费用包括：管理费用（按开发成本的38）销售费用（按销售收入的25）财务费用（根据现金流测算）物业维修基金 Projet Cost ListTotal Cost 000RMBUnit Cost (RMB/sq.m)Evaluation Specifications3、Interim ExpenseManagement Expense

19、451.6530.003% of item 2Sales Expense6,197.70411.67 3% of the Sale expenseFinancial Expense10,282.35682.99by cash flow sheetSub-total16,931.701,124.66例简单的DCF项目间接费用汇表2.4.2.6 Financial Expenses 财务费用n按照财务费用有否，DCF可分为ungeared cash flow和geared cash flow。财务费用的发生通常是由于银行贷款因债而产生的。n财务费用一般为贷款的利息费用。n贷款利率是影响财务费用最重

20、要的因素。 6个月1年 5.56 5年以上 6.14n不同的偿付方式，贷款方式和贷款时间将对现金流产生影响。例财务费用计算a贷贷款款偿偿还进还进度度表表年限贷款金额(RMB0000)年度还款金额年度利息偿还额年度本金偿还额其末贷款余额贷款利率013,0005.31%Year 110.00(690)(690)013,0005.31%Year 220.00(690)(690)013,0005.31%Year 331,117(750)(750)014,1175.31%Year 440.00(750)(750)014,1175.31%Year 550.00(750)(750)014,1175.31%Y

21、ear 660.00(750)(750)014,1175.31%Year 770.00(750)(750)014,1175.31%本金分期偿还额0本金期末偿还额14,117利息偿还总额5,129例财务费用计算bAmortizationSchedule -AcquisitionLoanPeriodOriginalPrincipalProjectedAnnualPaymentAnnualInterestAnnualPrincipalPrincipalBalancePrimeLendingRate (RMB000)Year 2 061,425.00 -5.31%Year 31 -($5,059)($

22、3,262)($1,798)$59,6275.31%Year 42 -($5,059)($3,166)($1,893)$57,7345.31%Year 53 -($5,059)($3,066)($1,994)$55,7415.31%Year 64 -($5,059)($2,960)($2,099)$53,6415.31%Year 75 -($5,059)($2,848)($2,211)$51,4305.31%Year 86 -($5,059)($2,731)($2,328)$49,1025.31%Year 97 -($5,059)($2,607)($2,452)$46,6505.31%Year

23、 108 -($5,059)($2,477)($2,582)$44,0685.31%(RMB000)Total Amortization($17,357)Principal Balance$44,068(repay when exit)Total Interest Payment($23,117)Constant Loan Payment4.70%Function-Financial-PMTFunction-Financial-IPMTFunction-Financial-PPMT2.4.2.7 Rental or Sales Progress项目租赁或销售进度假设n首先，项目是做租赁或是销售

24、在多种因素考虑之后作出决定。在此基础上做租赁方案或是销售方案。n项目可做纯租赁或纯销售，视不同的目的。n部分项目从现金平衡管理控制的角度出发，会同时进行租赁和销售。按项目性质和需要（比如：大楼底层的商铺租赁，上面的办公楼销售）。例-酒店租金周期预估分析年度分析年度2008年2008年 2009年2009年 2010年2010年 2011年2011年 2012年2012年 2013年2013年 2014年2014年 合計租賃計劃租賃計劃总总出租出租面面积积1、1、总总出租面出租面积积 (1-28/F) (1-28/F)22,647 入住率（）60%85%85%90%90%90%90%分析年度分析

25、年度2008年2008年 2009年2009年 2010年2010年 2011年2011年 2012年2012年 2013年2013年 2014年2014年 合計2.1、酒店式公寓租2.1、酒店式公寓租赁赁价格价格(US$/sq.m.)0.550.550.550.550.720.720.930.93租金上涨幅度0%0%0%30%0%30%0%租金累计上涨幅度0%0%0%30%30%69%69%69%2.4.2.8 Other Assumptions 项目空置率，折旧率等假设数据n项目的空置率（Voids)。n折旧率针对长期出租的项目，比如说十年期的出租项目将要考虑折旧计算，往往是总投资额的3%

26、4%。n其他的一些可参照实例excel表。2.5 DCF的强大分析能力n4个IRR项目内部收益率投资者内部收益率项目内部税后收益率投资者内部税后收益率n投资者回收周期nNPVn敏感性分析nSCENARIO 分析n期末现金流余额n期末现金流等等IRR分析和投资回收周期n见PlazaBoth的现金流Scenario分析介绍DCF Scenario 分析报告（租赁方案）分析报告（租赁方案）分析结论分析结论基本方案最优方案最消极方案税前内部收益率13.13%20.73%9.47%税后内部收益率12.99%20.61%9.32%净现值（万元）5203.9818826.2-244.89变量变量总建筑面积（

27、平米）总成本（万元）总租赁收入（万元）623928319054073Exit Price493516580242771租赁期（年）租赁价格（元/天*平米）1520 13 42,81611,80010Scenario分析介绍n见PlazaScenario敏感性分析介绍Sensitivity AnalysisAcquisition Cost% Change ofTotal CostAcquisition CostInvestor IRRIRR Acquisition(RMB/s.m.) (US$/s.m.)(RMB/s.m.)(After tax)changesCost19.24%50%24,40

28、02,72122,5000.95%-95.05%45%23,6202,63021,7502.42%-87.44%40%22,8402,53921,0003.66%-80.99%35%22,0602,44920,2504.95%-74.29%30%21,2802,35819,5006.36%-66.96%25%20,5002,26718,7507.91%-58.87%20%19,7202,17718,0009.65%-49.84%15%18,9402,08617,25011.61%-39.68%10%18,1601,99516,50013.83%-28.13%5%17,3801,90415,75

29、016.36%-14.97%0%16,6001,81415,00019.24%0.00%-5%15,8201,72314,25022.53%17.08%-10%15,0401,63213,50026.35%36.97%-15%14,2601,54212,75030.84%60.26%-20%13,4801,45112,00036.06%87.40%-25%12,7001,36011,25042.07%118.65%-30%11,9201,27010,50048.80%153.61%-35%11,1401,1799,75056.08%191.48%-40%10,3601,0889,00063.7

30、8%231.50%-45%9,5809988,25071.73%272.79%-50%8,8009077,50079.79%314.69%Interest Rate% Change ofInterestInvestor IRRIRR Interest RateRate(After tax)changesCost(%)19.24%50%7.97%16.74%-12.98%45%7.70%17.00%-11.64%40%7.43%17.26%-10.29%35%7.17%17.52%-8.93%30%6.90%17.78%-7.58%25%6.64%18.04%-6.25%20%6.37%18.2

31、9%-4.93%15%6.11%18.54%-3.63%10%5.84%18.79%-2.35%5%5.58%19.03%-1.11%0%5.31%19.24%0.00%-5%5.04%19.45%1.11%-10%4.78%19.67%2.21%-15%4.51%19.87%3.28%-20%4.25%20.08%4.34%-25%3.98%20.28%5.40%-30%3.72%20.48%6.45%-35%3.45%20.68%7.47%-40%3.19%20.87%8.47%-45%2.92%21.06%9.47%-50%2.66%21.25%10.46%敏感性分析介绍n见案例Plaza Both的敏感性分析图表期末现金流余额分析n见PlazaAllSale现金流实例分析n请参考四个实例项目分析。