房地产信托 最新课件

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1、LOGO房地产信托房地产信托LOGO房地产信托房地产信托房地产信托分类房地产信托分类1房地产信托业务及运作基本流程房地产信托业务及运作基本流程2房地产投资信托基金房地产投资信托基金3房地产信托业的发展房地产信托业的发展4LOGO房地产信托房地产信托v信托就是信用委托，是一种以信用为基础信托就是信用委托，是一种以信用为基础的法律行为。的法律行为。 信托的定义：信托的定义： 信托是指委托人基于对受托信托是指委托人基于对受托人人(信托投资公司信托投资公司)的信任，将其合法拥有的的信任，将其合法拥有的财产委托给受托人，由受托人按委托人的财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利

2、益或者意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的，进行管理或者处分的行为。特定的目的，进行管理或者处分的行为。概括地说是概括地说是“受人之托，受人之托， 代人理财代人理财”。LOGO信托的角色 委托人委托人即是信托财产的所有者，是让受托人适即是信托财产的所有者，是让受托人适从其目的对财产进行管理或处理的人从其目的对财产进行管理或处理的人 ( (客户既受益客户既受益人人) ) 受托人受托人即是接受委托人的要求，按照合同规定即是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理处理的人对信托财产进行管理处理的人 （信托公司）（信托公司） 保管人保管人银行：由于信托财产的独立性，银行银行：由于信托

3、财产的独立性，银行是承担着保管人的作用是承担着保管人的作用（与证券的三方存管相同）（与证券的三方存管相同）LOGO信托的基本特征v信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。誉。 v信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。受托人。 v信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。产中分离出来，成为独立运作的财产。 v受托人为受益人的最大利益管理信托事务。受托人为

4、受益人的最大利益管理信托事务。 LOGO房地产信托分类房地产信托分类v（一）按房地产信托性质分类（一）按房地产信托性质分类v1、委托业务、委托业务v委托业务包括房地产信托存款、房地产信托贷款、委托业务包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等。房地产信托投资、房地产委托贷款等。v2、代理业务、代理业务v代理业务及代理发行股票债券，代理清理债权债代理业务及代理发行股票债券，代理清理债权债务，代理房屋设计等。务，代理房屋设计等。v3、金融租赁、咨询、担保等业务、金融租赁、咨询、担保等业务LOGO房地产信托分类房地产信托分类v（二）按委托人信托目的的分类（二）按委托人信托目

5、的的分类v1、房地产保管信托、房地产保管信托v预付价款未清，产权的保管预付价款未清，产权的保管v2、房地产管理信托、房地产管理信托v受托办理代收房地产租金，代为修缮和改受托办理代收房地产租金，代为修缮和改建、代付代缴房地产税款或其他费用。建、代付代缴房地产税款或其他费用。v3、房地产处理信托、房地产处理信托v受托办理土地或建筑物的出售事宜。受托办理土地或建筑物的出售事宜。LOGO房地产信托分类房地产信托分类v（三）按照资金的运用方式分类（三）按照资金的运用方式分类v1、贷款类信托、贷款类信托v和银行贷款基本相同和银行贷款基本相同v2、股权投资类信托、股权投资类信托v3、财务受益权转让类信托、财

6、务受益权转让类信托v指接受开发商财产作为信托，然后将其收指接受开发商财产作为信托，然后将其收益权向公众进行转让。益权向公众进行转让。LOGO房地产信托分类房地产信托分类v（四）按信托计划管理方式分类（四）按信托计划管理方式分类v1、指定用途信托、指定用途信托v明确了信托资金用于某个特点项目明确了信托资金用于某个特点项目v2、信托公司代定项目信托、信托公司代定项目信托v由信托公司代为寻找合适的项目进行投资由信托公司代为寻找合适的项目进行投资v（五）按投资者数量分（五）按投资者数量分v（1）一个投资者拟定一定信托计划）一个投资者拟定一定信托计划v（2）集合类信托计划，不超过）集合类信托计划，不超过

7、200人。人。LOGO二、房地产信托机构资金来源二、房地产信托机构资金来源v（一）房地产信托基金（一）房地产信托基金v投资公司的资金来源：财政拨款、社会集资及自投资公司的资金来源：财政拨款、社会集资及自身留利。身留利。v（二）房地产信托存款（二）房地产信托存款v（三）集资信托和代理集资信托（三）集资信托和代理集资信托v信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹集资金的一种方式。股票以筹集资金的一种方式。v（四）信托资金（四）信托资金v指信托机构接受委托人的委托，

8、对其货币资金进指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。行自主经营的一种信托业务。LOGO二、房地产信托机构资金来源二、房地产信托机构资金来源v（五）共同投资基金（五）共同投资基金v投资基金或共同基金投资基金或共同基金v三、房地产信托的作用三、房地产信托的作用v（一）房地产信托为房地产投资商提供了可靠的（一）房地产信托为房地产投资商提供了可靠的融资渠道融资渠道v（二）房地产信托化丰富了资本市场的投资品种（二）房地产信托化丰富了资本市场的投资品种v为投资人提供了一条稳定获利的投资渠道。为投资人提供了一条稳定获利的投资渠道。v（三）房地产信托化是信托业得以迅速发展的重（三

9、）房地产信托化是信托业得以迅速发展的重要契机。要契机。v房地产信托融资具有降低整体融资成本，募集资房地产信托融资具有降低整体融资成本，募集资金灵活方便级资金利率可灵活调整等优势。金灵活方便级资金利率可灵活调整等优势。LOGO第二节第二节 房地产信托业务级运作基本流程房地产信托业务级运作基本流程v 一、主要的房地产信托业务一、主要的房地产信托业务v （一）房地产信托存款（一）房地产信托存款v 房地产信托投资公司接受机关、团体、企业和房地产开发房地产信托投资公司接受机关、团体、企业和房地产开发经营公司的委托，代为管理和运用的存款。经营公司的委托，代为管理和运用的存款。v （1）财政部门指明用于房地

10、产委托投资或贷款的信托资）财政部门指明用于房地产委托投资或贷款的信托资金。金。v （2）房地产主管机构指定用于房地产的委托投资或贷款）房地产主管机构指定用于房地产的委托投资或贷款的信托资金。的信托资金。v （3）房地产业科研单位的科研基金。）房地产业科研单位的科研基金。v （4）房地产学会和房地产基金会的基金。）房地产学会和房地产基金会的基金。v （5）专门用于职工疾病、退休、待业、伤残等情况下支）专门用于职工疾病、退休、待业、伤残等情况下支付各项费用的劳保基金。付各项费用的劳保基金。LOGOv一、主要的房地产信托业务一、主要的房地产信托业务v （二）房地产信托贷款（二）房地产信托贷款v （1

11、）资金量较少）资金量较少v （2）具有特定的对象和用途，为解决房地产开发经营和）具有特定的对象和用途，为解决房地产开发经营和购买过程中的资金不足而发放的，专款专用。购买过程中的资金不足而发放的，专款专用。v （3）利率灵活，可在同期贷款利率基础上上浮）利率灵活，可在同期贷款利率基础上上浮20%。v （三）房地产委托贷款（三）房地产委托贷款v 是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款额度内，按委托人指定的对象、用途、期限、利率和金额额度内，按委托人指定的对象、用途、期限、利率和金额等发放的贷款，并负责到期收回本息的一项信托业务。等发放的

12、贷款，并负责到期收回本息的一项信托业务。LOGOv房地产委托贷款的主要特点：房地产委托贷款的主要特点：v1、信托机构不承担经营风险、信托机构不承担经营风险v2、委托贷款必须是先存后贷，受托机构不予垫、委托贷款必须是先存后贷，受托机构不予垫款。款。v3、委托人应向信托机构提出申请、委托人应向信托机构提出申请v向信托机构提出申请，明确贷款的对象、用途、向信托机构提出申请，明确贷款的对象、用途、金额、期限、利率以及其他要求。利率可在人民金额、期限、利率以及其他要求。利率可在人民银行规定的贷款利率的基础上浮动。银行规定的贷款利率的基础上浮动。v。LOGOv 4、四方关系之间必须事先签订协议、四方关系之

13、间必须事先签订协议v 关系人：委托方、受托方、借款单位以及受益方关系人：委托方、受托方、借款单位以及受益方v 协议签订方式：由委托人同信托机构、借款单位两家同时协议签订方式：由委托人同信托机构、借款单位两家同时签订签订v 委托人先同信托机构订，然后信托机构再想借款的房产企委托人先同信托机构订，然后信托机构再想借款的房产企业签订业签订v 协议书的形式：签订总的协议书，具体办理每一个笔信托协议书的形式：签订总的协议书，具体办理每一个笔信托业务时，依据总协议办理；每办理一笔委托业务贷款签订业务时，依据总协议办理；每办理一笔委托业务贷款签订一次协议。一次协议。v 5、信托机构是以提供服务和收取手续费为

14、目的、信托机构是以提供服务和收取手续费为目的v 委托贷款的利息收入全部归受益人。信托机构收取手续费委托贷款的利息收入全部归受益人。信托机构收取手续费LOGO信托制度成为信托公司发展的内在优势 信托作为一种财产管理制度，利用信托的制度信托作为一种财产管理制度，利用信托的制度优势，在实现财产隔离的基础上，提供优势，在实现财产隔离的基础上，提供“受人之受人之托，代人理财托，代人理财”的金融服务，具有自身独特的功的金融服务，具有自身独特的功能和制度优势。能和制度优势。安全性：信托财产的独立性、破产隔离优势；安全性：信托财产的独立性、破产隔离优势；灵活性：信托财产的所有权、管理权和受益权灵活性：信托财产

15、的所有权、管理权和受益权相分离，具有广泛的适应性、灵活性和创新性；相分离，具有广泛的适应性、灵活性和创新性； 广泛性：业务范围横跨货币、资本和产业市场。广泛性：业务范围横跨货币、资本和产业市场。 LOGO固定收益类信托产品 对于风险偏好程度低、追求稳健收益的投资者，对于风险偏好程度低、追求稳健收益的投资者，可以关注固定收益类和的信托产品。当然，投资可以关注固定收益类和的信托产品。当然，投资者应深入了解产品的交易结构、风险点及相应的者应深入了解产品的交易结构、风险点及相应的风控措施等要素，仔细阅读信托文件的条款，做风控措施等要素，仔细阅读信托文件的条款，做到心中有数、放心投资。（到心中有数、放心

16、投资。（一般以银行汇票、国一般以银行汇票、国债、企业债项目较多，如公司前期发行的银行债、企业债项目较多，如公司前期发行的银行 票据信托为固定收益类票据信托为固定收益类） 风险等级：无风险等级：无LOGO房地产信托产品 指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益

17、。理收益。 目前市场中的房地产信托大多是由于房地产开发项目前市场中的房地产信托大多是由于房地产开发项目缺少资金，委托信托公司融资的方式较多，地产方一目缺少资金，委托信托公司融资的方式较多，地产方一般以土地质押的方式来和信托公司合作。般以土地质押的方式来和信托公司合作。 风险等级：弱风险等级：弱 中中LOGO股权收益类信托产品 在大小非解禁的背景下，信托公司创新研发了股权收在大小非解禁的背景下，信托公司创新研发了股权收益权类信托产品，即上市公司大股东将其持有的上市益权类信托产品，即上市公司大股东将其持有的上市公司流通股或限售流通股质押给信托公司，从而进行公司流通股或限售流通股质押给信托公司，从而

18、进行融资的一类产品。此类产品一般会要求按标的股票市融资的一类产品。此类产品一般会要求按标的股票市值的值的3 34 4折来确定折来确定 融资额度，还附加设置股价风险警戒线、办理股票强融资额度，还附加设置股价风险警戒线、办理股票强制执行公证等风险控制措施。总体来说，此类产品风制执行公证等风险控制措施。总体来说，此类产品风险水平较低，信托公司的操作模式也比较成熟。险水平较低，信托公司的操作模式也比较成熟。 风险等级：风险等级： 中中LOGOPE类信托产品 随着中国私募股权投资随着中国私募股权投资(PE)(PE)市场的逐渐成熟和产业整合的市场的逐渐成熟和产业整合的加速，部分加速，部分PEPE类信托也进

19、入高端投资人的视野。此类产品类信托也进入高端投资人的视野。此类产品由信托公司和专业的由信托公司和专业的PEPE管理公司进行运作，对具有高增长管理公司进行运作，对具有高增长潜力的企业进行股权投资，一般期限较长潜力的企业进行股权投资，一般期限较长(3(35 5年为主年为主) )、资金门槛高资金门槛高( (多数要求认购金额多数要求认购金额500500万元起万元起) )，资产量比较大、过往投资经验丰富、偏好长期股权投资的，资产量比较大、过往投资经验丰富、偏好长期股权投资的投资者，在重点了解产品的交易架构、收益分配方式及退投资者，在重点了解产品的交易架构、收益分配方式及退出机制的基础上，可以适当参与，以

20、期获得比较高的超额出机制的基础上，可以适当参与，以期获得比较高的超额收益。收益。 风险等级：风险等级： 中中LOGO证券类投资资金信托产品 证券投资信托是指信托机构将个人、企业或团证券投资信托是指信托机构将个人、企业或团体的投资资金集中起来，代替投资者进行有价体的投资资金集中起来，代替投资者进行有价证券投资，最后将投资收益和本金偿还给受益证券投资，最后将投资收益和本金偿还给受益人，信托部门从中收取手续费。二级市场的阳人，信托部门从中收取手续费。二级市场的阳光私募、一级股票定向增发等，目前市场上常光私募、一级股票定向增发等，目前市场上常 见的就这两大类见的就这两大类 。（。（如前期公司合作的重阳

21、10期证券投资集合资金信托计划） 风险等级：高LOGO信托的优点v 专业管理、专家理财：信托投资公司根据宏观经济、行业及上市公专业管理、专家理财：信托投资公司根据宏观经济、行业及上市公司基本面和大势的研究，充分发挥专业理财能力，合理配置信托资司基本面和大势的研究，充分发挥专业理财能力，合理配置信托资金的投向及比例，在资金安全性和收益性上实现平衡。金的投向及比例，在资金安全性和收益性上实现平衡。 v 多元的投资组合：信托资金投向为上市公司流通多元的投资组合：信托资金投向为上市公司流通A A股、债券、基金股、债券、基金等，在考虑资金安全性和收益性的基础上，设计多元的投资组合，等，在考虑资金安全性和

22、收益性的基础上，设计多元的投资组合，在不同投资品种之间进行投资组合的配置和调整。在不同投资品种之间进行投资组合的配置和调整。 v 完善的风险控制体系：信托投资公司通过建立完善的投资决策体系、完善的风险控制体系：信托投资公司通过建立完善的投资决策体系、风险控制体系，确保信托资金的安全运用。风险控制体系，确保信托资金的安全运用。 v 稳定的投资回报：经过信托投资公司专业的投资管理运作，可预期稳定的投资回报：经过信托投资公司专业的投资管理运作，可预期实现高于同期国债及银行存款的投资收益。实现高于同期国债及银行存款的投资收益。LOGO举例（固定收益类信托） 某信托公司受让某银行分行已贴现、某信托公司受

23、让某银行分行已贴现、但尚未到期的银行承兑汇票项目，但尚未到期的银行承兑汇票项目，预期募集资金不低于预期募集资金不低于50005000万，拟定万，拟定200200万起步，预期年率万起步，预期年率7%7%，向公众集，向公众集合融资。合融资。LOGO举例（单一信托） 某医院要引进医疗设备，缺少资金某医院要引进医疗设备，缺少资金50005000万，当前资金紧张万，当前资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以医院做抵押，由信托无法贷款。就与某信托公司合作，以医院做抵押，由信托公司贷款公司贷款50005000万，年利率万，年利率8%8%，期限，期限1 1年。信托公司本身也年。信托公司本身也没钱，他可以把这

24、个医院项目作为一个信托产品向公众单没钱，他可以把这个医院项目作为一个信托产品向公众单一融资，年率一融资，年率7%7%。如果你拿。如果你拿50005000万元购买万元购买 这个信托产品，那就是你作为委托人，委托信托公司把这这个信托产品，那就是你作为委托人，委托信托公司把这50005000万元投资到医疗设备项目，年回报万元投资到医疗设备项目，年回报7%7%。信托公司融资。信托公司融资成功，投资医疗设备项目，成功，投资医疗设备项目，1 1年后收回本息（按年后收回本息（按10%10%），然），然后支付给委托人本息（按后支付给委托人本息（按7%7%）。LOGO举例（集合信托） 某房地产公司手头有个开发项

25、目，缺少资金某房地产公司手头有个开发项目，缺少资金2 2个亿，当前资个亿，当前资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以项目做抵押，金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以项目做抵押，由信托公司贷款由信托公司贷款2 2个亿，年利率个亿，年利率14%14%，期限，期限2 2年。信托公司年。信托公司本身也没钱，他可以把这个房地产项目作为一个信托产品本身也没钱，他可以把这个房地产项目作为一个信托产品向公众集合融资，拟定向公众集合融资，拟定200200万起步，年率万起步，年率12%12%。如果你拿。如果你拿200200万元购买这个信托产品，那就是你作为委托人之一，万元购买这个信托产品，那就是你作为委托人之

26、一，委托信托公司把这委托信托公司把这200200万元投资到房地产项目，年回报万元投资到房地产项目，年回报12%12%。信托公司融资成功，投资房地产项目，信托公司融资成功，投资房地产项目，2 2年后收回本息年后收回本息（按（按14%14%），然后支付给委托人本息（按），然后支付给委托人本息（按12%12%）。）。LOGO举例（股权类信托） 某上市公司要扩大项目进行再融资，缺少资金某上市公司要扩大项目进行再融资，缺少资金80008000万，由于证监会不予批复再融资项目，当前万，由于证监会不予批复再融资项目，当前资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以公资金紧张无法贷款。就与某信托公司合作，以公司股

27、票做抵押，由信托公司贷款司股票做抵押，由信托公司贷款80008000万，年利率万，年利率9%9%，期限，期限1 1年。信托公司他可以把这个上市公司再年。信托公司他可以把这个上市公司再融资项目作为一个信托产品向公众融资，年率融资项目作为一个信托产品向公众融资，年率8%8%。为了防范市场风险，信托公司会要求上市公司按为了防范市场风险，信托公司会要求上市公司按标的股票市值的标的股票市值的50%50%来确定融资额度，确保信托成来确定融资额度，确保信托成立。立。LOGO举例（证券投资资金信托） 某阳光私募发行第三期证券投资集合资金信托某阳光私募发行第三期证券投资集合资金信托计划，主要投资于证券、债券以及

28、现金类资产计划，主要投资于证券、债券以及现金类资产的权益类投资，拟募集资金为的权益类投资，拟募集资金为2 2个亿。那么私募个亿。那么私募本身没有钱，只有依托信托公司融资来进行操本身没有钱，只有依托信托公司融资来进行操作。信托公司本身也没钱，他可以把这个项目作。信托公司本身也没钱，他可以把这个项目作为一个信托产品向公众集合融资，拟定作为一个信托产品向公众集合融资，拟定300300万万起步。由于该信托是证券投资资金信托产品，起步。由于该信托是证券投资资金信托产品，没有预期收益（类似于理财没有预期收益（类似于理财5 5、6 6号）号）LOGO信托制度成为信托公司发展的内在优势 与其他金融机构相比，信

29、托行业投资范围广泛。银与其他金融机构相比，信托行业投资范围广泛。银行业无法介入股票、实业投资等领域，基金公司仅仅行业无法介入股票、实业投资等领域，基金公司仅仅只能从事股票、债券等金融工具投资，证券公司、保只能从事股票、债券等金融工具投资，证券公司、保险公司投资股权也受到限制，而信托公司投资范围横险公司投资股权也受到限制，而信托公司投资范围横跨货币市场、资本市场和产业市场，分享多个市场的跨货币市场、资本市场和产业市场，分享多个市场的获利机会，具有多种赢利点。获利机会，具有多种赢利点。 LOGO信托公司“新办法”出台，功能定位更明确信托公司定位明确：受人之托、代人理财。信托公司定位明确：受人之托、

30、代人理财。 产业投资基金的发起人和管理人。产业投资基金的发起人和管理人。鼓励开展鼓励开展PE、RETIS、ABS、QDII等创新业务。等创新业务。优化资源配置，放开异地业务。优化资源配置，放开异地业务。预留发展空间，如标准化的信托产品。预留发展空间，如标准化的信托产品。 LOGO买房不如买房地产信托买房不如买房地产信托v专业机构的统计显示，近期房地产信托产品已呈专业机构的统计显示，近期房地产信托产品已呈井喷之势。用益信托工作室数据显示，今年三季井喷之势。用益信托工作室数据显示，今年三季度，房地产信托募集资金规模连续度，房地产信托募集资金规模连续3个月位居各个月位居各信托投资领域之首，其中信托投

31、资领域之首，其中9月份发行规模月份发行规模35.85亿亿元，占比整个集合信托资金总额已超元，占比整个集合信托资金总额已超50%。v业内专家指出，不动产投资一直是对抗通胀的好业内专家指出，不动产投资一直是对抗通胀的好帮手。但中国投资者在经历了近年房地产市场的帮手。但中国投资者在经历了近年房地产市场的火爆后，很多人对房地产投资的理解走入歧途。火爆后，很多人对房地产投资的理解走入歧途。买房目的已从长期或超长期投资，变成买房目的已从长期或超长期投资，变成“持有持有卖出卖出”短期投机行为。短期投机行为。LOGO买房不如买房地产信托买房不如买房地产信托v正如同股市再难出现像正如同股市再难出现像2006、0

32、7年那样难得一遇年那样难得一遇的大牛市一样，房市在经历过前几年的快速增长的大牛市一样，房市在经历过前几年的快速增长后，也很难再有机会重复这一过程。专家指出，后，也很难再有机会重复这一过程。专家指出，未来政府的税费设置、土地政策、房地产交易相未来政府的税费设置、土地政策、房地产交易相关法规完善以及可能的利率调整，将会极大影响关法规完善以及可能的利率调整，将会极大影响到二级市场房屋价格波动，使其越来越不具备到二级市场房屋价格波动，使其越来越不具备“炒作炒作”属性。属性。因此，越来越多敏锐的投资者将目光转移到因此，越来越多敏锐的投资者将目光转移到它的上游它的上游房地产开发投资上，这也是房地房地产开发

33、投资上，这也是房地产信托火爆的主因。产信托火爆的主因。v房地产开发是一级市场，房地产买卖交易则是二房地产开发是一级市场，房地产买卖交易则是二级市场。而房地产信托则是目前投资者参与到一级市场。而房地产信托则是目前投资者参与到一级市场、分享其高额投资回报的唯一渠道。级市场、分享其高额投资回报的唯一渠道。” LOGO买房不如买房地产信托买房不如买房地产信托v由于行业特性，房地产项目开发涉及资金往往巨由于行业特性，房地产项目开发涉及资金往往巨大，如果没有金融机构的帮助，很难保持发展速大，如果没有金融机构的帮助，很难保持发展速度。而目前，政府监管力度逐步加大、银行房地度。而目前，政府监管力度逐步加大、银

34、行房地.产类贷款门槛不断增高、证券市场不确定因素增产类贷款门槛不断增高、证券市场不确定因素增大，使得房产商通过银行、债券、股票等方式募大，使得房产商通过银行、债券、股票等方式募集资金的难度越来越大，转向信托融资便成为房集资金的难度越来越大，转向信托融资便成为房产商的自然选择。产商的自然选择。v与此同时，很多国内知名的大型房地产开发商，与此同时，很多国内知名的大型房地产开发商，也将房地产金融定位为房地产业发展的支持平台。也将房地产金融定位为房地产业发展的支持平台。据了解，在短短三个月内，平安信托先后与金地据了解，在短短三个月内，平安信托先后与金地集团、绿城集团、中建国际等众多国内一线开发集团、绿

35、城集团、中建国际等众多国内一线开发商签订了战略合作协议，且每一份合作计划的预商签订了战略合作协议，且每一份合作计划的预计投资额都在计投资额都在100亿元以上，在市场上引起一阵亿元以上，在市场上引起一阵哄动，这也被业内认为是房地产信托发展趋势的哄动，这也被业内认为是房地产信托发展趋势的侧面写照。侧面写照。 LOGO房产信托量减价增 利率上浮超两成 v房地产企业的资金链日益紧张，各渠道的资金利房地产企业的资金链日益紧张，各渠道的资金利率价格不断走高。继部分银行的开发贷利率最高率价格不断走高。继部分银行的开发贷利率最高上浮上浮10%-20%之后，房地产信托之后，房地产信托(指集合信托，指集合信托，下

36、同下同)贷款利率也开始上行。开发商和信托公司高贷款利率也开始上行。开发商和信托公司高层均透露，新政之后，房地产信托贷款利率已由层均透露，新政之后，房地产信托贷款利率已由之前的之前的10%上涨到上涨到12%-13%左右，有些甚至高达左右，有些甚至高达18%。LOGO 房企融资渠道缩窄房企融资渠道缩窄 房地产信托再度江湖救急房地产信托再度江湖救急v 在接受华夏银行的委托后，在接受华夏银行的委托后，5月月11日，中融信托直接将前日，中融信托直接将前者的者的10亿元募集资金以增资形式对福星股份子公司武汉福亿元募集资金以增资形式对福星股份子公司武汉福星惠誉置业有限公司（下称星惠誉置业有限公司（下称“福星

37、惠誉福星惠誉”）进行了直接输）进行了直接输血。血。v 根据中融信托相关人士介绍，该单一资金信托将全部根据中融信托相关人士介绍，该单一资金信托将全部用于项目公司的地块开发，其中用于项目公司的地块开发，其中3亿元用于增加福星惠誉亿元用于增加福星惠誉的注册资本，控股的注册资本，控股50，剩余，剩余7亿元则计入福星惠誉的资亿元则计入福星惠誉的资本公积。本公积。v 这还只是冰山一角。从这还只是冰山一角。从5月月6日日5月月14日，仅根据市日，仅根据市场不完全的公开信息，就有中华企业、浙江广厦、獐子岛、场不完全的公开信息，就有中华企业、浙江广厦、獐子岛、香江控股等香江控股等5家上市房企公布了家上市房企公布

38、了31.6亿元的信托融资计划。亿元的信托融资计划。v 一时间，房地产信托迅速占据了房地产公司融资渠道一时间，房地产信托迅速占据了房地产公司融资渠道的主流，成为名副其实的救急。的主流，成为名副其实的救急。LOGO投资地产信托锐减投资地产信托锐减v 当银行信贷收紧之时当银行信贷收紧之时,房地产房地产将信托视为融资将信托视为融资“救兵救兵”。用益信托工作室统计数据显示用益信托工作室统计数据显示,今年一季度今年一季度,银信发行的地银信发行的地产合作理财产品分别超过产合作理财产品分别超过250款款,资金量高达资金量高达1000亿元以上。亿元以上。v 但大量的信托融资进入地产市场后但大量的信托融资进入地产

39、市场后,被指有推高房价的嫌被指有推高房价的嫌疑。因此疑。因此,监管机构认为在目前的大环境下监管机构认为在目前的大环境下,信托公司在助信托公司在助推房价的同时推房价的同时,也增加了信托公司和银行的资金管理风险。也增加了信托公司和银行的资金管理风险。v“目前国家正在调控房价目前国家正在调控房价,通过信贷、资本市场融通过信贷、资本市场融资等有效堵截热钱流入地产市场资等有效堵截热钱流入地产市场,目前已初有成目前已初有成效。效。”一位信托分析师指出一位信托分析师指出,监管部门担心信托成监管部门担心信托成为变相输血地产的另一口子为变相输血地产的另一口子,影响调控效果。影响调控效果。 LOGO（四）房地产资

40、金信托融资（四）房地产资金信托融资房地产信托融资，是指信托投资公司通过发行资金房地产信托融资，是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金，信托投资公司以自己的名义将所募信托募集资金，信托投资公司以自己的名义将所募集资金运用与房地产企业或房地产项目。集资金运用与房地产企业或房地产项目。 1、权益融资、权益融资 房地产企业向信托投资公司增资扩股，或直接向房地产企业向信托投资公司增资扩股，或直接向信托投资公司出售房地产项目的产权金融融资，信托投资公司出售房地产项目的产权金融融资，信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项信托投资公司成为房地产企业的股东或房地产项目的所有者。目的所有者。（1）经营性权益

41、融资）经营性权益融资（2）非经营性权益融资）非经营性权益融资LOGOv 非经营性权益融资除了能实现融资目的，还能提高企业的非经营性权益融资除了能实现融资目的，还能提高企业的融资能力。融资能力。v 2、债务融资、债务融资v 债务融资是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现，债务融资是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现，或通过购房者想信托投资公司贷款买房而从而实现融资。或通过购房者想信托投资公司贷款买房而从而实现融资。v （1）直接债务融资）直接债务融资v 房地产企业作为贷款主体，直接向信托投资个年公司贷款房地产企业作为贷款主体，直接向信托投资个年公司贷款融资。融资。v 步骤：步骤：v 发行资

42、金信托，向投资者募集资金发行资金信托，向投资者募集资金v 信托投资公司将募集的资金以信托贷款的方式借给房地产信托投资公司将募集的资金以信托贷款的方式借给房地产开发公司，收回本息。开发公司，收回本息。v 向资金信托人支付信托收益。向资金信托人支付信托收益。LOGOv 缺点：融资成本高于银行贷款缺点：融资成本高于银行贷款v 优点：贷款门槛低于银行优点：贷款门槛低于银行v （2）间接债务融资）间接债务融资v 间接债务融资是指购房者作为贷款主体，向信托公司贷款间接债务融资是指购房者作为贷款主体，向信托公司贷款买房，从而间接实现房地产企业融资。买房，从而间接实现房地产企业融资。v 步骤：步骤：v 发行资

43、金信托，向投资者募集资金发行资金信托，向投资者募集资金v 信托投资公司将募集的资金以按揭贷款的形式贷款给购房信托投资公司将募集的资金以按揭贷款的形式贷款给购房者。者。v 购房者以购房款的形式将资金付给开发商，并在结构封顶购房者以购房款的形式将资金付给开发商，并在结构封顶后商务用房竣工之前，每月向信托公司偿还贷款。后商务用房竣工之前，每月向信托公司偿还贷款。v 结构封顶或商务用房竣工之前，符合银行按揭贷款时，吧结构封顶或商务用房竣工之前，符合银行按揭贷款时，吧贷款资产转让给银行。贷款资产转让给银行。LOGOv （3）混合融资）混合融资v 是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公

44、司是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。融资。v （五）房地产财产信托融资（五）房地产财产信托融资v 信托财产是指委托人通过信托行为，转移给受托人并有受托人按照一信托财产是指委托人通过信托行为，转移给受托人并有受托人按照一定得信托目的进行管理或处分的财产，以及经过管理、运用或处分后定得信托目的进行管理或处分的财产，以及经过管理、运用或处分后取得的财产取得的财产 权益。权益。v 步骤：步骤：v 将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司，设立财产信托，房地将开发建设的房地产项目委托给信托投资公司，设立财产信托，房地产企业取得信托收益权。产企业取得信托收益权。v 将享有的

45、收益权分为优先收益权和普通收益权，并将其享有的优先受将享有的收益权分为优先收益权和普通收益权，并将其享有的优先受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资。益权转让给投资者并取得相应对价实现融资。v 信托投资公司作为财产信托的受托人。将处置信托财产所得全部收入信托投资公司作为财产信托的受托人。将处置信托财产所得全部收入存入信托投资公司开立的信托专用账户并管理，优先用于支付优先受存入信托投资公司开立的信托专用账户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益。益人本金和收益。LOGOv （六）房地产投资信托基金（六）房地产投资信托基金v 房地产信托投资基金（房地产信托投资基金（REITs）是指信托公司公开

46、发售信）是指信托公司公开发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，进行管理、处分的行为。房地产相关权利为主要运用方向，进行管理、处分的行为。v 标准化的金融信托产品，可以上市流通标准化的金融信托产品，可以上市流通v （七）房地产买卖信托（七）房地产买卖信托v 信托机构代理客户购买或出售房屋的一种信托业务。信托机构代理客户购买或出售房屋的一种信托业务。v 委托购买或出售房地产的客户，需要签订委托书，载明拟委托购买或出售房地产的客户，需要签订委托书，载明拟购或拟售房地产坐落地点、土地面积、房屋种类、价格限

47、购或拟售房地产坐落地点、土地面积、房屋种类、价格限度以及有效委托期限等，由信托机构代为物色适当的卖主度以及有效委托期限等，由信托机构代为物色适当的卖主或买主。或买主。LOGOv （八）房地产租赁信托（八）房地产租赁信托v 信托机构在代理中，依照委托人约定的租金数目办理房地信托机构在代理中，依照委托人约定的租金数目办理房地产出租，并与承租人订立产出租，并与承租人订立租房合同租房合同，按期收取租金，按期收取租金，再定期汇交委托人（扣去信托机构的手续费）。再定期汇交委托人（扣去信托机构的手续费）。v二、房地产信托业务运作的基本流程二、房地产信托业务运作的基本流程v（一）提出设立房地产信托的申请（一）

48、提出设立房地产信托的申请v 1、合作谈判、合作谈判v 确定合作意向确定合作意向v 2、项目论证、项目论证v （1）对土地整体情况的调查分析，对项目可行性分析。）对土地整体情况的调查分析，对项目可行性分析。v （2）对房地产企业基本情况、资信状况及对项目内部控）对房地产企业基本情况、资信状况及对项目内部控制制度和实际流程，项目开发经验等进行评价分析。制制度和实际流程，项目开发经验等进行评价分析。LOGO二、房地产信托业务运作的基本流程二、房地产信托业务运作的基本流程v（一）提出设立房地产信托的申请（一）提出设立房地产信托的申请v 2、项目论证、项目论证v （3）了解受托方、保管方和信托资金的使用

49、方之间的关）了解受托方、保管方和信托资金的使用方之间的关联，项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系。联，项目与房地产信托资金使用方是否存在关联关系。v （4）了解房地产信托资金使用方的有关情况。）了解房地产信托资金使用方的有关情况。v 3、提出规模、提出规模v 信托合同的分数以及募集资金的规模信托合同的分数以及募集资金的规模v 4、制定计划、制定计划v 按照有关规定，制作房地产集合信托计划推介材料。按照有关规定，制作房地产集合信托计划推介材料。LOGO二、房地产信托业务运作的基本流程二、房地产信托业务运作的基本流程v（二）资金募集与转移（二）资金募集与转移v信托经批准建立后，委托人想受托人

50、提供资金。信托经批准建立后，委托人想受托人提供资金。v（三）建立信托账户（三）建立信托账户v将资金存入信托保管人所开立的信托资金专户，将资金存入信托保管人所开立的信托资金专户，任何人不得挪用。任何人不得挪用。v（四）信托财产管理与运用（四）信托财产管理与运用v每年编制信托事物处理情况及财产状况报告并予每年编制信托事物处理情况及财产状况报告并予以公告。以公告。v（五）终止与清算（五）终止与清算v到期时进行信托计划财产的清理、变现、确认和到期时进行信托计划财产的清理、变现、确认和分配。分配。LOGO第三节第三节 房地产投资信托（房地产投资信托（REITs)v房地产投资信托（房地产投资信托（ Rea

51、l Estate Investment Trusts,简称简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度（封闭式基金为配给投资者的一种信托基金制度（封闭式基金为主）。主）。 v在美国，在美国，REITs一定条件下可以免交企业所得税。一定条件下可以免交企业所得税。 LOGO至今为止，美国上市或未上市的至今为止，美国上市或未上市的REITsREITs大约有大约有300300个，管理的

52、资产总值超过个，管理的资产总值超过30003000亿美元亿美元。可以可以说美国的说美国的REITs REITs 市场几乎是全球市场的全部。市场几乎是全球市场的全部。 LOGOLOGOREITs 根据资金投向的分类 v1）资产类（）资产类（Equity）：投资并拥有房地产；）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。资产类主要收入来源于房地产的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入（美国资产类的（美国资产类的REIT占到占到96.1%)。 v2）抵押类）抵押类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款：投资房地产抵押贷款或房地产

53、抵押支持证券（或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来），收益主要来源于房地产贷款的利息。源于房地产贷款的利息。 v3）混合类）混合类(Hybrid)：它是介于资产类和抵押：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类类之间的一种房地产投资信托，混合类REITs采取上述两类的投资策略。采取上述两类的投资策略。LOGO美国REITs 投资的房地产分布 LOGOREITs的一些特点（以美国为例）v、股本金低，持股灵活。通常合股性质的公、股本金低，持股灵活。通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于司或企业会要求股东的最低投资额不低于15000美元，但对于美元，但对于REITs

54、来说，每股只需要来说，每股只需要10-25美元，且可只买美元，且可只买1股。股。 v2、属多元化组合投资，市场回报高。、属多元化组合投资，市场回报高。REITs 的资产是分散化了的房地产资产组合，基金单的资产是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易，流动性强。与传统的位可以转让和上市交易，流动性强。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs 可以投资于不同的项目，回避风险的能可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。力较强。 且且REITs可投资其它可投资其它REITs。LOGOLOGOREITs的一些特点（续1）v、具有较高的

55、流动性。、具有较高的流动性。 高流动性主要来自投资高流动性主要来自投资对象（证券非项目）和变现方式（交易所上市）对象（证券非项目）和变现方式（交易所上市）v、税收优惠、股东收益高。、税收优惠、股东收益高。REITs 在税法上是在税法上是一个独立的经济实体，根据一个独立的经济实体，根据1960 年美国国内税年美国国内税收法案收法案规定，如果规定，如果REITs将每年度盈利的大部将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，这就避免了对所得税，这就避免了对REITs 和股东的双重所得和股东的双重所得课税。课税。 LOGOREITs的一

56、些特点（续2）v、实行专业化团队管理，有效降低风险。、实行专业化团队管理，有效降低风险。 v6、灵活的金融投资及管理工具。主要表现在：、灵活的金融投资及管理工具。主要表现在：REITs有基金创立机构、市场中间商（经纪人）有基金创立机构、市场中间商（经纪人）及持有人的广泛参与；及持有人的广泛参与；REITs可作为融资渠道；可作为融资渠道；共同基金可以转换成共同基金可以转换成REITs；REITs还可以作为一还可以作为一种证券工具，把一些机构或面临困境的物业销售种证券工具，把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市；甚至也可以把整个商持有的分散房产包装上市；甚至也可以把整个纳税集团公司

57、纳入纳税集团公司纳入REITs进行运作。进行运作。 LOGOLOGOREITs与我国房地产信托的区别与我国房地产信托的区别v（一） REITs是标准化可流通的金融产品是标准化可流通的金融产品vREITs能够在证券交易所上市流通能够在证券交易所上市流通v国内一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收国内一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益是信托计划方案设置而定，目前也没有二级市益是信托计划方案设置而定，目前也没有二级市场，不能在证券交易所交易。场，不能在证券交易所交易。v（二）（二） REITs对投资者的回报对投资者的回报vREITs把所得利润的把所得利润的95%分配给投资者分配给投资者v国内按

58、信托计划中的协议回报，目前一般在国内按信托计划中的协议回报，目前一般在3%-9%左右。左右。LOGOREITs与我国房地产信托的区别与我国房地产信托的区别v （三） REITs的运作方式的运作方式v REITs运作方式是负责资金并组建资产管理公司或经营团运作方式是负责资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。队进行投资运营。v 国内运作方式：提供资金、监管资金使用安全，部分或局国内运作方式：提供资金、监管资金使用安全，部分或局部参与项目公司运作获取回报。部参与项目公司运作获取回报。v （四）（四） REITs的产品周期的产品周期v REITs周期较长，一般为周期较长，一般为8-10年，更注

59、重开发之后的经营年，更注重开发之后的经营v 国内信托计划产品周期较短，一般为国内信托计划产品周期较短，一般为1-3年。年。v （五）（五） REITs的税制优惠的税制优惠v REITs免交公司所得税和资本所得税，分红后的利润按适免交公司所得税和资本所得税，分红后的利润按适用税率缴纳所得税。用税率缴纳所得税。v 国内没有相关的税制安排。国内没有相关的税制安排。LOGO第四节第四节 房地产信托业的发展房地产信托业的发展v一、我国房地产信托业的起步一、我国房地产信托业的起步v始于始于1979年，年，1998年国家对信托业进行了整顿，回年国家对信托业进行了整顿，回归了信托业的本源。归了信托业的本源。v

60、二、我国房地产信托存在的问题二、我国房地产信托存在的问题v（一）法律法规不健全（一）法律法规不健全v目前我国的法规目前我国的法规,信托法信托法，信托投资公司管理信托投资公司管理办法办法，信托投资公司资金信托业务管理暂行办信托投资公司资金信托业务管理暂行办法法。v（二）房地产信托的风险（二）房地产信托的风险v1、赔偿风险、赔偿风险v信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔付，信托公司不负责运营过损失才由信托公司负责赔付，信托公司不负责运营过程中发生的风险。程中发生的风险。LOGO信托公司业务发展现状与挑战信托公司业务发展现

61、状与挑战历经多次清理、整顿后，信托本源业务作为历经多次清理、整顿后，信托本源业务作为信托公司经营主业的地位逐步确立；信托公司经营主业的地位逐步确立；信托业发展的法律和监管环境日益成熟，为信托业发展的法律和监管环境日益成熟，为信托业发展提供良好外部环境；信托业发展提供良好外部环境； 信托公司资产管理规模和经营业绩快速发展。信托公司资产管理规模和经营业绩快速发展。整体实力、盈利模式、业务发展存在挑战。整体实力、盈利模式、业务发展存在挑战。LOGO本源业务作为经营主业的地位逐步确立本源业务作为经营主业的地位逐步确立信托公司新办法出台，业务定位明确信托公司新办法出台，业务定位明确 2007年年3月，中

62、国银监会颁布的月，中国银监会颁布的信托公信托公司管理办法司管理办法和和信托公司集合资金信托计信托公司集合资金信托计划管理办法划管理办法（简称（简称“新办法新办法”）正式实施，）正式实施，以推动信托公司真正转变为以推动信托公司真正转变为“受人之托、代受人之托、代人理财人理财”的专业化金融机构。的专业化金融机构。LOGO（一）本源业务作为经营主业的地位逐（一）本源业务作为经营主业的地位逐步确立步确立信托公司本源业务逐步确立 2007年全行业信托手续费收入48.9亿元，占全部收入的21.76%；股权投资收入77.69亿元，占比34.4%；证券投资64.8亿元，占比28.7%。 信托手续费、股权投资和

63、证券投资三分天下。LOGO信托业发展的法律和监管环境日益成熟信托业发展的法律和监管环境日益成熟LOGO信托业发展的法律和监管环境日益成熟信托业发展的法律和监管环境日益成熟LOGO资产管理规模和经营业绩快速发展资产管理规模和经营业绩快速发展 信托资产规模：信托资产规模：9357亿元，平均亿元，平均187亿元、增长亿元、增长166 固有资产规模：固有资产规模：839亿元，平均亿元，平均16.8亿，增长亿，增长24信托收入：信托收入：828亿元，平均亿元，平均16.5亿元，增长亿元，增长167自营收入：自营收入：170亿元，平均亿元，平均3.4亿，增长亿，增长159%经营业绩：信托报酬经营业绩：信托

64、报酬1.26%,资本利润率资本利润率22。注：以公布年报的注：以公布年报的50家信托公司家信托公司2007年年报数据为年年报数据为例。例。LOGO（二）房地产信托的风险（二）房地产信托的风险v2、项目风险、项目风险v投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在风险。很多潜在风险。v3、操作风险、操作风险v由于信托计划份数的限制，造成单笔融资额度太由于信托计划份数的限制，造成单笔融资额度太大，造成融资困难。大，造成融资困难。v4、自身风险、自身风险v房地产信托在我国还没有完善的运作模式。业务房地产信托在我国还没有完善的运作模式。业务模式散乱，经营风

65、险偏高，利润较低。模式散乱，经营风险偏高，利润较低。LOGO（二）房地产信托的风险（二）房地产信托的风险v（三）流动性问题（三）流动性问题v土地、房屋等固定资产抵押变现能力较弱，融资方未土地、房屋等固定资产抵押变现能力较弱，融资方未能按期偿还本息，可能产生流动性风险。能按期偿还本息，可能产生流动性风险。v不能通过公告媒体进行营销宣传，公认程度较低，转不能通过公告媒体进行营销宣传，公认程度较低，转让成本高。让成本高。v房地产信托二级市场尚未建立，只能私下协商转让价房地产信托二级市场尚未建立，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。格，交易成本高，且不安全。v（四）房地产信托税收优惠（四）房地

66、产信托税收优惠v（五）房地产信托缺乏专业人才（五）房地产信托缺乏专业人才v具有战略投资眼光，精通投资银行业务，懂财务精通具有战略投资眼光，精通投资银行业务，懂财务精通法律的理财专家，同事对房地产业有一个全面的把握法律的理财专家，同事对房地产业有一个全面的把握能力能力LOGO盈利模式、业务发展面临挑战盈利模式、业务发展面临挑战 行业整体实力较弱，缺乏竞争力。行业整体实力较弱，缺乏竞争力。 盈利模式尚不清晰，靠天吃饭。盈利模式尚不清晰，靠天吃饭。缺乏营销体系和客户资源。缺乏营销体系和客户资源。人才队伍、产品创新有待提高。人才队伍、产品创新有待提高。 LOGO三、我国房地产信托业发展的政策措施三、我国房地产信托业发展的政策措施v（一）加快相关政策和法律法规的制定（一）加快相关政策和法律法规的制定v建立完善的法律体制，保证和维持整个市场的公建立完善的法律体制，保证和维持整个市场的公平、公正和透明，推进信托业的理性发展。平、公正和透明，推进信托业的理性发展。v（二）加快房地产信托专门人才的培养（二）加快房地产信托专门人才的培养v（三）建立信托企业信用制度（三）建立信托企业信用制度v建立信托企业信