工程建设项目后评价与衡量

《工程建设项目后评价与衡量》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程建设项目后评价与衡量（30页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、word摘要工程建设项目后评价是在项目建设完成之后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进展调查研究，从而判断项目的实际情况与计划目标的差距，以确定项目策划和判断是否准确，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过与时有效的信息反应，对项目的现状制订切实可行的对策与措施。这有助于完善项目策划、改善项目实施和管理、加强项目监视、改善项目经营管理等工作创造条件，并最终提高项目投资效益。建设项目后评价是建立科学化、程序化和化的投资决策管理体系中投资决策程序的重要容，是建设项目管理中的最后一个环节，是项目决策管理的反应环节。通过对建设项目的后评价，起到了改良投资决策管理，完善相关的政策措施，

2、提高科学管理水平，为今后建设同类项目提供经验的作用。本文试图从理论、方法与应用着手，结合工程建设项目的实际，较为系统地探讨工程建设项目后评价的理论、方法与应用体系，并结合案例进展实证研究。论文表现了以下特色：(1)采用比拟研究的方法，在总结研究国外项目后评价状况的同时，比拟系统分析了国外进展项目后评价的经验、现状与开展趋势，提出了项目后评价管理机制的构建思路。(2)论文对项目后评价方法的研究上，注重其实用性和可操作性。(3)在大量收集资料的根底上，对项目后评价提出了切实可行对策措施和政策建议，为建设工程项目后评价机制的建立提供了重要参考依据。关键词：后评价；工程建设；管理AbstractThe

3、 post-evaluation of construction project is to make investigations in previous work，project construction，and the management situation after the constructionThus the judgment can be made to find out the disparity between the actual conditions of the project and the planned goalWe can ascertain whethe

4、r the project is accurate or not，find out the reason goal for the deviation，summarize the experience，then we can make feasible countermeasure and measure to the current situation of the project by effective information feedback in time，All the above efforts can help perfect the project plan， amelior

5、ate project implementation and managementConstruction Project Evaluation is to establish a scientific, process and democratization of the investment decision-making in the investment management system, an important part of decision-making process is the construction project management in the last li

6、nk is the feedback link management project decision. After the construction project through the evaluation of the improved investment decisions play management, improve related policies and measures to raise the level of scientific management for the future construction of similar projects in the ro

7、le of experience. Paper embodies the following characteristics: (1) using the parative method, at the conclusion of the situation at home and abroad, while post-project evaluation to pare the systems analysis project at home and abroad after the evaluation of the experience, current situation and de

8、velopment trend of the post-project evaluation Management System of Ideas. (2) post-project evaluation paper on the study, focusing on the practical and feasible. (3) in a large number of data collection based on the post-project evaluation of the practical measures proposed measures and policy prop

9、osals for the construction project after the establishment of evaluation system provides an important reference.KEY WORDS：Construction project，Post-evaluation，Management.目 录摘要IAbstractII第1章绪论11.1 项目后评价的定义11.2 项目后评价的作用11.3 国外后评价的现状和开展趋势11.3.1 兴旺国家建设工程项目后评价11.3.2 开展中国家建设工程项目后评价21.3.3 中国建设工程项目后评价2第2章建设

10、工程项目后评价的方法论32.1 建设工程项目后评价的根本方法3前后比照法和有无比照法3逻辑框架法3成功度法5建设工程项目后评价指标体系6指标体系与经济后评价6后评价指标体系的设立原如此与建立7建设工程项目经济后评价的根本报表7建设工程项目经济后评价的判据参数8第3章建设工程项目后评价机制的建设10建设工程项目后评价管理机制10后评价管理体系的构建原如此10后评价管理机构的资质认证113.1.3 后评价管理机构的主要任务123.1.4 后评价管理体系的构建123.2 建设工程项目后评价运行机制133.2.1 后评价主体运行机制133.2.2 后评价客体选择机制143.2.3 后评价方法选择机制1

11、43.2.4 后评价时机选择机制153.2.5 后评价专家选择机制153.2.6 后评价机制运行程序163.3 建设工程项目后评价保障机制163.3.1 确立后评价的法律保障地位163.3.2 颁布建设项目后评价方法与参数17确立项目后评价的资源保障17第4章案例时代芳群小区项目后评价19项目简介194.2 项目实施过程后评价20项目策划后评价20项目规划设计评价20项目施工评价21项目营销推广与招商情况评价21项目营运评价224.5 项目效益评价22项目财务评价22项目社会经济效益评价23项目影响评价23项目的经验教训24第5章结语和展望25致 26参考文献2726 / 30第1章 绪论1.

12、1 项目后评价的定义建设工程项目后评价(Construction Engineering project post evaluation)是指建设工程项目完成投入使用后。对项目建设目的、执行过程、经济效益和对环境影响所进展的全面而又系统的分析评价，旨在从建设工程开发项目中吸取经验教训，科学合理地做出决策，提高工程项目管理水平和改良建设工程效益。通过后评价，检查确定项目预期的目标是否达到，项目预期规划是否合理有效，项目的主要经济效益指标是否实现，检查项目从规划、实施和运行过程存在的问题，分析成败的原因，总结经验教训，为未来新项目的决策和提高完善建设工程决策管理水平提出建议。同时为后评价项目运营中

13、出现的问题提出改良建议和采取有效措施。从而达到提高建设工程效益的目的。1.2 项目后评价的作用项目后评价对于提高项目决策科学化水平，促进建设工程活动规化，弥补拟建项目从决策到实施完成整个过程中的缺陷，改良项目管理和提高建设工程效益等发挥着极其重要的作用。具体来说，项目后评价的主要作用表现在以下几个方面。(1)总结项目管理的经验教训，提高项目管理水平。(2)提高项目决策科学化水平。(3)为国家建设工程计划与政策制定提供依据。(4)为银行等金融机构与时调整借贷政策提供依据。(5)对项目实施与建设工程决策起监视作用。(6)保证项目实现预定目标。1.3 国外后评价的现状和开展趋势1.3.1 兴旺国家建

14、设工程项目后评价在兴旺国家，后评价主要是对国家的预算、计划和项目进展评价。一般来说，这些国家有评价的法律和系统的规如此、明确的管理机构、系统的方法和程序。目前后评价的开展趋势是将资金预算、监测、审计和评价结合在一起，形成一个有效的和完整的评价体系。1.3.2 开展中国家建设工程项目后评价近年来，开展中国家的后评价已经有了很大的开展。但是评价机构大多从属或挂靠政府的下属机构，相对独立的后评价机构和体系尚未真正形成。这些政府机构大都只是根据世行和亚行等外部要求组织相关项目的后评价，很少国家建立了可以统一进展整个国家系统后评价工作的机构。从总体上看，后评价成果的反应情况并不令人满意。主要问题是没有完

15、善的反应机制。1.3.3 中国建设工程项目后评价中国建设工程项目后评价始于80年代中后期。1988年国家计委正式委托中国国际工程咨询公司进展第一批国家重点建设项目的后评价。10多年来，中国的后评价事业有了长足的进步初步形成了自己的后评价体系。中国建设工程项目后评价的目的是：全面总结建设工程项目的决策、实施和运营情况，分析项目的技术、经济、社会和环境效益和影响，为建设工程决策和项目管理提供经验教训。改良并完善建成项目。提高其可持续性。就项目建设工程渠道和管理体制而言。中国项目后评价可分为以下五类：1国家重点建设项目；2国际金融组织贷款项目；3国家银行贷款项目；4国家审计项目；5行业部门和地方项目

16、。第2章 建设工程项目后评价的方法论2.1 建设工程项目后评价的根本方法后评价方法是进展后评价的手段和工具，没有切实可行的后评价方法就无法开展后评价工作。因此，正确选择后评价方法是保证后评价质量的根底。后评价的方法总体上应该是定量分析与定性分析相结合的方法。在项目后评价的实践过程中，最根本也是最常用的方法有以下三种：前后比照法(before and after parison)是指将项目实施之前与项目完成之后的情况加以比照，以确定项目效益的一种方法。在项目评价中。如此是指将项目可行性研究与评估时所预测的效益和项目竣工投产运营后的实际结果相比拟，以发现变化和分析原因。这种比照用于揭示计划、决策和

17、实施的质量，是项目过程评价应遵循的原如此。有无比照法如(with and without parison)是指将项目实际发生的情况与假如无项目可能发生的情况进展比照，以度量项目的真实效益、影响和作用。比照的重点是要分清项目作用的影响与项目以外作用的影响。这种比照用于项目的效益评价和影响评价。是项目后评价的一个重要方法论原如此。“有与“无指的是评价的对象，即计划、规划或项目。评价是通过项目的实施所付出的资源代价与项目实施后产生的效果进展比照来判断项目的成功与否。方法论的关键是要求投入的代价与产出的效果口径一致。也就是说，所度量的效果要真正归因于项目。但是，很多项目，特别是大型工程项目，实施后的效

18、果不仅仅是项目的效果和作用，还有项目以外多种因素的影响，因此，简单的前后比照不能得出真正的项目效果的结论，必须采用有无比照的方法才能判定项目的真实效果。逻辑框架法(Logical Framework Approach。LFA)是美国国际开发署在1970年开发并使用的一种设计、计划和评价的工具。用于项目的规划、实施、监视和评价。目前已有2/3的国际组织把LFA作为援助项目的计划管理和后评价的主要方法。逻辑框架是一种综合和系统地研究和分析问题的思维框架，有助于对关键因素和问题做出系统的符合逻辑的分析。它主要应用问题树、目标树和规划矩阵三种辅助工具，帮助分析人员理清项目中的因果关系、目标手段关系和外

19、部制约条件。(1)逻辑框架法(LFA)是一种概念化论述项目的方法，即用一简单的框图来清晰地分折一个复杂项目的涵和关系，使之更易理解。LFA是将几个容相关、必须同步考虑的动态因素组合起来，通过分析其间的关系，从设计谋划到目的目标等方面来评价一项活动或工作。LFA为项目计划者和评价者提供一种分析框架，用以确定工作的围和任务，并通过对项目目标和达到目标所需的手段进展逻辑关系的分析。逻辑框架由44的模式组成横行代表项目目标的层次，包括达到这些目标所需要的方法(垂直逻辑)，竖行代表如何验证这些目标是否达到(水平逻辑)。如表2-1所示表2-1 逻辑框架法模式层次描述客观验证指标验证方法重要外部条件目标目标

20、指标检测和监视的手段和方法实现目标的主要条件目的目的指标检测和监视的手段和方法实现目的的主要条件产出产出物定量指标检测和监视的手段和方法实现产出的主要条件投入投入物定量指标检测和监视的手段和方法落实投入的主要条件逻辑框架法通过对项目设计的清晰描述，更清楚地了解项目的目的和容，从而改良和完善项目的决策立项、项目准备和评估程序。LFA立足于项目的开展和变化，因为要获取理想的成果，必须在本钱效果分析中进展多方案比拟。(2)逻辑框架法的逻辑关系。逻辑框架法把目标与因果关系划分为四个层次，即目标、目的、产出和投入。耳标通常是指宏观计划、规划、政策和方针等。目的是指项目的直接效果和作用，一般应考虑项目为受

21、益目标群带来社会和经济等方面的成果和作用。产出即项目的建设容或投入的产出物一般要提供项目可计量的直接结果。投入是指项目的实施过程与容，主要包括资源的投入量和时间等。垂直逻辑用于分析项目计划做什么。弄清项目手段与结果之间的关系，确定项目本身和项目所在地的社会、物质、政治环境中的不确定因素。由于逻辑框架法能更明确地阐述项目设计者的意图，分析各评价层次间的因果关系明确描述后评价与其他项目阶段的联系，并适应不同层次的管理需要，所以目前它已成为国外后评价的主要方法。(3)项目后评价的逻辑框架。项目后评价的主要任务之一是分析评价项目目标的实现程度，以确定项目的成败。项目后评价通过应用LFA来分析项目原定的

22、预期目标、各种目标的层次、目标实现的程度与原因用以评价的效果、作用和影响。与项目计划的LFA不同，项目后评价LFA的客观验证指标一般应反映出项目实际完成情况与其与原预测指标的变化或差异。因此，在编制项目后评价的LFA之前应设立一指标比照表，以求找出在LFA应填写的主要容。如表2-2所示。表2-2 项目后评价LFA指标比照表原预测指标实际预测指标变化和差距宏观目标和影响效果和作用产出投入采用逻辑框架法进展项目后评价时，可根据后评价的特点和项目特征的格式和容上作一些调整，以适应不同评价的要求。LFA一般可用来进展目标评价、项目成败的原因分析、项目可持续评价等。成功度评价法也就是通常所称的打分方法成

23、功度评价是依靠评价专家或专家组的经验，综合后评价指标的评价结果，对项目的成功程度做出定性的结论。成功度评价是以用逻辑框架法分析的项目目标的实现程度和经济效益分析的评价结论为根底，以项目的目标和效益为核心所进展的全面系统的评价。(1)项目成功度的标准。项目评价的成功度可分为五个等级，如表2-3下所示。(2)项目成功度的测定步骤和方法。项目成功度表包括项目实施评价指标重要性和成功度。在评价具体项目的成功度时，评价人员首先根据具体项目的类型和特点，确定各评价指标相关重要程度把它们分为“重要、“次重要、“不重要三类，在表中第二栏里(相关重要性)填注。然后，再测定各项指标的成功度，采用打分制，即按评定标

24、准分别用A，B，C，D表示。通过指标重要性分析和单项成功度的综合，可得到整个项目的总成功度指标，也用A，B，C，D表示，填在表的最底一行。在具体操作时，项目评价组成员每人填好一表后，对各项指标的等级进展部讨论，或经过必要的数据处理，形成评价组的成功度表，再把结论写入评价报告。对于上述三种方法的应用。由于其容、要求以与比拟的重点不同。因此，在具体进展项目后评价时，会面临方法的选择问题，选择不当，势必影响后评价的质量。由此可见，在进展后评价时正确选择后评价方法极为重要。表2-3 项目成功度等级标准表等级容指标1完全成功项目的各项目标已经全面实现或超过；对本钱而言，项目取得巨大的效益和影响2成功A项

25、目的各项目标已经全面实现或超过；对本钱而言项目取得巨大的效益和影响3局部成功B项目实现了原定的局部目标；对本钱而言，项目取得一定的效益和影响4不成功C项目实现的目标非常有限；对本钱而言，项目几乎没有产生正效益和影响5失败D项目的目标是不显示的，无法实现；对项目本钱而言，项目不得不终止后评价指标体系是指对建设工程项目的立项决策、设计施工、生产运营和建设工程效益进展评价时所设立的一组相互联系的评价指标，并形成一个有机的整体。科学的后评价指标体系是反映项目效果好坏的计量器，也是表现后评价质量的重要因素。项目经济后评价是项目后评价的核心容，是指对建成投产后的项目建设工程经济效益的再评价，它是以项目建成

26、投产后的实际数据为根底，重新预测项目生命期各项经济数据，计算出各主要建设工程效益指标，然后将它们同项目前期评价预测的有关经济效益指标进展比照，其目的是分析和评价项目投产后重新计算的项目经济效益指标与预测指标的偏差程度与其原因，吸取经验教训，为提高项目建设工程实际效益和制定有关建设工程计划、政策服务。项目经济后评价包括项目财务后评价和项目国民经济后评价。项目财务后评价是从企业角度出发，根据项目投产后的实际财务数据，如产品价格、生产本钱、销售收入、销售利润等重新预测整个项目生命期的财务数据计算项目投产后实际的财务评价指标。然后与项目前期评价中预测的财务效益指标进展比照，分析两者偏离的原因，以对财务

27、评价重新做出评价，吸取其经验教训，为提高今后项目财务预测水平和项目决策科学化水平。项目国民经济后评价是从整个国民经济乃至全社会角度出发，根据项目有关的实际数据和国家新颁布的影子价格和有关参数，计算出项目国民经济评价指标，比拟和分析重新计算的国民经济评价指标与前期评价时的国民经济评价指标的偏离程度与其原因，为提高今后的宏观项目决策科学化水平提供依据。从宏观经济角度考察项目投产后的经济效益情况，既要考虑项目的直接本钱又要考虑项目的间接本钱。与建立后评价指标体系的设立既是正确开展后评价的前提条件，又是影响后评价质量的重要因素。因此，建立科学合理的后评价指标体系显得尤为重要。设立后评价指标体系一定要遵

28、循如下原如此：(1)科学性原如此。(2)对应性原如此。(3)实用性原如此。经济效果评价指标多种多样它们各自从不同角度反映项目的经济性。在进展后评价时，要按照上述原如此，构建多项指标来评价建设工程效益。项目经济后评价的根本报表的设计，应表现对应性原如此，即要与可行性研究报告中编制的各经济财务报表相对应，便于比照分析。项目经济后评价与可行性研究报告所使用的报表比照表2-4所示。2-4 项目后评价根本报表去前期评价报表比照表序号可行性研究根本报表经济后评价根本报表01固定资产建设工程估算表固定资产建设工程构成表02建设工程使用计划表实际建设工程使用情况表03总本钱表财务后评价总本钱表04销售收入表财

29、务后评价销售收入表05利润表财务后评价利润表06财务平衡表财务后评价平衡表07借款偿还平衡表财务后评价借款偿还平衡表08财务现金流量表财务后评价现金流量表09财务外汇流量表财务后评价外汇流量表10国民经济经营本钱调整表国民经济后评价经营本钱调整表11经济现金流量表国民经济后评价现金流量表12经济外汇流量表国民经济后评价外汇流量表表中，各表在形式和栏目设置上根本相近，所不同的是项目经济后评价使用的0l表和02表为实际数据，03表至12表在后评价时点以前为实际数据在后评价时点以后为实际根底上的预测数据。进展项目后评价不仅需要有科学的方法和完整的指标体系，而且还必须设定一整套作为考核项目实际效益优劣

30、的判别标准。评价项目效益指标是否实现了预期的目的，比拟的标准只能是立项决策时所制定的效益预期值。但后评价项目或因停缓建等原因造成建设期过长，或因物价指数、市场供求关系、利率、汇率发生了很大变化，使原决策效益目标难免失实，因此在不同时期由国家、行业发布的各项基准判据参数在项目经济后评价中占有重要位置。基准判据参数如下：(1)财务基准收益率(Ic)。财务基准收益率是项目经济后评价财务部收益率的判据。当FIRRIc时，认为项目财务赢利能力满足最低要求。(以下判据可同理类推)。(2)基准建设工程利润(税)率。按行业测算的基准建设工程利润率和基准建设工程利税率是项目经济后评价的建设工程利润率和建设工程利

31、税率的判据。(3)基准建设工程回收期。由国家发布的不同行业的基准建设工程回收期是项目经济后评价的建设工程回收期的判据。(4)借款偿还期。项目借款偿还期一般以项目贷款银行与业主单位签订的贷款合同所规定的借款偿还期限为判据标准。(5)财务换汇本钱。后评价财务换汇本钱的基准判据是中国银行发布的现行外汇汇率。(6)社会折现率(Is)。社会折现率是各类建设项目国民经济评价都应采用的国家统一折现率，也是项目经济后评价的经济部收益率的根本判据参数。第3章建设工程项目后评价机制的建设随着我国投融资体制改革的深入开展，许多部门、行业越来越意识到开展建设工程项目后评价工作的重要意义。开展后评价的项目越来越多对后评

32、价的政策和方法的研究逐步深入。后评价机构建设也有了令人鼓舞的进展。但全国围的后评价管理体系还没有建立起来，这直接影响到后评价工作的顺利开展。因此，建立完善的后评价管理体系势在必行，这是促进建设工程项目后评价工作开展和提高后评价质量的组织保证。目前，从全国来看，项目后评价工作虽然还处于初级阶段，但后评价工作已有一定根底；建立后评价管理体系的条件已经根本具备。因此，各行业、各部门、各地区应抓紧进展后评价管理体系建设。以保证后评价工作的正常开展。构建后评价管理体系应遵循以下原如此；1独立客观性原如此后评价工作的开展既要有独立性，不受外界与上级行政部门的干预，又要有客观性，即后评价的结论必须客观地反映

33、决策和管理的实际状况。否如此就达不到进展决策监视、追究决策责任、提高建设工程决策水平和改良建设工程决策质量的目的，甚至还会掩盖问题，产生负面效应。2可操作性原如此后评价机构建设要具有可操作性，即建立的后评价机构必须能够正常的运转。这就要求有保证后评价机构进展组织与协调的必要的经济法律手段；有一支素质精良的后评价工作队伍；有进展后评价工作的程序和评价方法的指导；有稳定的经费来源和明确的职责围等等。只有这样，后评价机构才能富有生机地高效地运转。才能完成后评价工作的重要使命。3权威性原如此权威性是构建后评价机构的重要原如此。因此，中央后评价机构或行业后评价机构，必须依法确立其评价结论的权威地位，使评

34、价结论成为追究决策者行政责任、经济责任。甚至法律责任的重要依据。具有独立资格的后评价机构，如此依靠评价结论的权威性、客观公正性，扩大影响，适应并占领项目评价市场，寻求开展。4需要性原如此需要性原如此是指依据各地区、各行业特点和后评价具体工作需要来构建后评价机构。需要性原如此既要防止机构重叠设置，责权不清，造成工作效率低，又要防止机构设置缺位、人才短缺，难以完成正常的工作任务。目前我国新建立的后评价机构和一些开展后评价工作的设计、咨询单位，在人才结构、学科构成、工作条件、业务围以与从事后评价工作的经历和经验等方面，存在较大差异因此很有必要进一步明确后评价机构的资格认证条件，只有取得认证资格的机构

35、方可开展后评价工作，这样才能保证完成建设工程项目后评价的任务，保证后评价结果的水平和质量。获得建设工程项目后评价实施资格的单位至少应具备如下条件：1设置专职后评价工作部门在后评价机构中要设置独立于建设工程项目可行性研究与其评估等业务部门之外，工作不受干扰的具备法人资格的专职后评价工作部门。该机构要有固定的工作场所和工作条件，具有健全的部管理制度。2具有符合要求的专职后评价队伍从事后评价工作的机构要具有一定数量的专职后评价工作人员。他们应具有较系统的后评价理论知识，熟悉后评价工作规，掌握后评价的根本方法，能胜任后评价工作的管理和操作等。后评价队伍要具有科学合理的知识结构、学科结构、职称结构和年龄

36、结构。后评价机构还应具有从社会上不同行业和部门聘请一定权威性专家的条件和能力，并能充分发挥他们的作用进展后评价工作。3具有从事后评价工作的经历和经验后评价工作机构在独立开展后评价工作前，不仅有从事项目前期评价的实践，而且必须有参与一些项目后评价工作或有关专题方面研究的经历。如果没有这种经历和经验，难能达到后评价工作的要求，难以完成后评价工作任务，难以保证后评价工作的质量，难以实现后评价应有的作用。只有具备上述条件才能按照公正、科学、可靠的原如此，完成建设工程项目后评价工作。3.1.3 后评价管理机构的主要任务由于后评价管理体系中各评价机构组建的目的不同、要求不同，其任务也各有侧重。根据项目后评

37、价的特点，后评价机构主要完成以下任务：1制定后评价实施计划2建立后评价工程程序3规后评价方法4建立后评价数据库5进展后评价的行业政策研究6进展具体项目的后评价工作3.1.4 后评价管理体系的构建为了推动我国建设工程项目后评价工作的顺利开展，确保后评价工作的科学化、规化、法制化，加快建立适合中国国情的切实可行的建设工程项目后评价管理体系己迫在眉睫。考虑到我国开展后评价工作的实际情况和现实可能性，应该建立由领导机构、管理机构和执行机构构成的三级后评价管理体系。1后评价领导机构领导机构是指中央权威性领导机构，它是在国务院直接领导下的一个独立于各部门之外又是各部门联合体的中央后评价领导小组负责管理全国

38、的后评价工作。小组成员可以由国家计委、建设部、财政部、国家经贸委、国家审计署与中国人民银行等有关综合部门的领导组成。领导小组下设办公室，负责日常具体工作。中央后评价领导机构的主要职责是：负责全国后评价工作的管理、指导、组织和协调；颁布后评价政策、法规和条饲；制定后评价实施方法与指导性原如此，规后评价方法；审核监视其他评价机构所做的后评价报告与将后评价结论与时反应到领导与决策部门等工作。2后评价管理机构管理机构是指由各地区、各部门和各行业组建的后评价组织管理机构，可以单独组建后评价局或在某一司局下设后评价处。其主要职责是：负责贯彻中央后评价机构制定的后评价政策、法规和条例；对地区、部门或行业后评

39、价工作进展总的组织、管理、指导和协调；结合地区、部门或行业特点制定指导开展后评价的具体实施方法和后评价工作程序；承受领导机构的委托审核后评价单位的资格；选择后评价项目，组织培训后评价工作人员。判断评定后评价质量；审核、监视下属的或委派的后评价机构所傲的后评价报告与工作并向地方政府、部门或行业领导提交审核报告与综合报告，供决策参考。3后评价执行机构执行机构是指由规划设计单位、工程咨询公司、企业与商业银行建立的后评价机构，以与以多种形式单独组建的后评价中介组织机构。后评价执行机构的主要职责是：承受执行各地区、各部门或各行业委托的后评价工作任务；加强决策监视，为建设工程主体服务，为银行或企业领导决策

40、提供科学依据；面向市场，开展服务。靠评价质量求生存、求开展。当然，不同的执行机构因评价目的不同，表现出不同的特点。3.2 建设工程项目后评价运行机制3.2.1 后评价主体运行机制后评价主体即后评价工作的组织者。主体都会在自身利益的驱动下对开展建设工程项目后评价工作提出不同的要求。1. 建设工程者对项目进展后评价随着建设工程体制的改革和政府职能的转换，逐渐形成了多元化的建设工程主体和分层次决策的管理模式。各级地方政府以与国有企业、集体企业、私营企业以与外商建设工程企业等已逐步成为直接建设工程的主体，项目决策的集中审批制度也发生了重大变化。因此。多元化的建设工程主体都要在利益最大化和财产最大化的目

41、标驱使下，深入研究建设工程机会，确立明确的建设工程方向，同时不断总结建设工程项目建设与生产经验，与时发现问题并采取有效措施，保证已建项目的建设工程效益。2金融机构对项目进展后评价在我国目前情况下商业银行等金融机构主要通过存贷利率差实现建设工程回报。如果银行贷款的项目效益差，就难以实现预期的回报。因此，商业银行必须面向市场、应对竞争，必须对建设工程项目进展认真地审查和充分的评价论证。同时对已贷款投产的项目，通过项目后评价。分析建设工程的效益与存在的风险，提出改良建议，以指导、改良未来的建设工程重点和建设工程方向，防止或减少建设工程风险。3建设工程中介机构对项目进展后评价市场经济要求市场的主体必须

42、进入市场、参与竞争。因此，建设工程咨询公司、评估公司与设计部门等中介机构不仅对前期评价要实事，对建设工程项目的效益分析有充分的预见能力，确实能为建设工程者提供科学的决策依据，以评估质量赢得市场。而且要认真探讨、深入研究后评价的理论与方法，积极开展后评价工作，以便发现前期评价中存在的问题，与时总结经验，提高建设工程决策的预见性、可靠性，改良建设工程评估质量。同时，为建设工程者提供有效措施，保证项目的预期目标得以实现。4施工企业对项目进展后评价建立社会主义市场经济体制，同样要求项目施工建设企业走向市场。在市场经济的舞台上参与公平竞争，因此他们必然会极关注项目中期评价和项目后评价，通过项目评价总结项

43、目建设经验教训，与时发现项目建设过程中存在的问题，并采取有效措施加以改良，不断提高建设施工质量和效益，树立良好企业形象，在市场竞争中占据主动。3.2.2 后评价客体选择机制后评价客体是指选择进展后评价的项目。原如此上，对所有竣工投产的项目都要进展后评价，项目后评价应纳入项目管理程序之中，但是由于受经费、人力、评价目的等不同条件的约束限制，不可能对一切建设工程项目都与时进展后评价。主要原因是，一方面没有完善的项目后评价方法体系：另一方面我国建设工程项目众多，而从事具体项目后评价的人员相对稀缺，再加之后评价经费不能完全保证到位，这就面临着后评价项目的选择问题。1具有特殊性的项目2具有代表性的项目3

44、具有可能性的项目3.2.3 后评价方法选择机制后评价常用的方法有前后比照和有无比照法、目标树逻辑框架法与成功度法。这些方法由于其容、要求以与比拟的重点不同。都有应用的具体条件和特点，如利用前后比照法进展财务后评价的效益分折时是非常实用的。但在进展国民经济后评价和项目影响评价时就缺乏说服力。可见，在具体进展项目后评价时正确选择后评价方法极为重要。(1)国家有关部门应抓紧制定后评价的有关法规文件。国家计委、建设部等单位应组织有关部门尽快研究制定适合我国要求的后评价法规文件，以指导我国项目后评价工作的开展。(2)国家应抓紧组织有关专家、学者认真研究各种后评价方法。在深入调查我国目前使用的后评价方法的

45、根底上，结合我国实际引进、消化和吸收国外已被实践证明为有效的方法，并把国外方法严密结合起来，在此根底上制定指导性原如此，规使用后评价方法。(3)鉴于我国后评价工作正处于起步阶段，考虑到收集资料的质量、开展后评价工作的决策环境以与选用方法的可操作性等因素，我国应先采用前后比照法和成功度法特后评价工作根本步人正轨后，全面推行有无比照法和逻辑框架法，这是目前我国后评价方法的现实选择。3.2.4 后评价时机选择机制根据项目后评价的概念和作用以与我国的实际情况，我国项目后评价应选择在竣工项目达到设计生产能力后的l至2年进展，此时项目已经过竣工验收，建设工程决策已明确，并经历了几年的项目建设和生产经营活动

46、，初步取得了经济效益和社会、环境影响，根本具备了后评价的条件。时间选的过早。项目效益和目标难以达到，项目所产生的影响看不清楚；时间拖得太久，熟悉项目的人员难免有所变动，项目的经验和教训不能与时总结和推广，都不利于后评价工作的进展和后评价效果的发挥。3.2.5 后评价专家选择机制项目后评价通常分两个阶段实施。即自我评价和独立评价阶段。在项目独立评价阶段需要委托一个独立的评价咨询机构去实施。一般情况下，这些机构要确定一名项目负责人，该负责人聘请和组织项目后评价专家组去实施后评价。后评价咨询专家的聘用，要根据所评项目的特点、后评价要求、后评价专家的专业特长和经验来选择。聘请专家的优点是：专家一般更为

47、客观公正，可以找到熟悉被评项目专业的真正行家。弥补执行机构部人员的专业缺陷。3.2.6 后评价机制运行程序后评价机制的运行程序一般包括：1制定后评价计划2确定后评价围3选定后评价机构4项目后评价的执行5编写后评价报告6反应后评价的成果3.3 建设工程项目后评价保障机制3.3.1 确立后评价的法律保障地位为了实现后评价的作用和功能，必须将后评价工作纳入制度化、法制化的轨道。1把后评价工作纳入根本建设程序国外的实践证明，后评价作为项目评价体系中的重要组成局部。在建设工程决策和建设工程管理中发挥着十分重要的作用。因此，应将国家建设工程的重大项目、重点项目以与一些特殊性项目进展后评价纳入到根本建设程序

48、中，使后评价的作用和功能得以实现，形成刚性约束。在这方面，国家应尽早做出明确规定，使项目后评价工作走上制度化、法制化的轨道。2确立后评价工作的法律地位。目前，我国在建设工程决策、项目建设与管理以与企业经营中存在的问题还很突出。公共建设工程领域表现的更为突出，重视立项审批，无视项目建设过程的监视。造成这些问题的原因是多方面的，但其主要原因是决策监视缺乏法律约束，没有建立后评价制度，没有确立后评价工作的法律地位。为了深入开展反腐败斗争我们国家提出要建立决策失误追究制度。但这项制度难以落实的根本原因是缺乏科学的评价机制。建立后评价制度，尤其是在法律上保证后评价结果的使用机制，把公正、可靠、权威的后评

49、价结果作为追究决策失误责任的重要依据，将会有效地对决策者的决策行为进展客观、公正的评价，依法实行对决策者的有效监视，使决策失误追究制度落到实处，防止决策失误和滋生腐败现象。3.3.2 颁布建设项目后评价方法与参数后评价方法是进展后评价的手段和工具，没有切实可行的后评价方法，就无法开展后评价工作。在具体进展项目后评价时正确选择后评价方法是非常重要的。因此。国家应组织有关部门尽快研究制定适合我国要求的建设项目后评价方法与参数、国家重点建设项目后评价暂行方法等，以指导我国后评价工作的开展。颁布建设项目后评价方法与参数要有科学性、实用性和可操作性，要方法简单、参数配套、便于操作、易于推行可为后评价工作

50、提供指导。开展项目后评价需要投入一定数量的资源。项目后评价投入的资源主要包括后评价人力资源、后评价经费以与后评价时间。1项目后评价人员对评价人员素质要求很高。要具有既懂建设工程又懂经营，既懂技术又懂经济的知识结构的后评价小组。项目后评价小组一般应由经济学家、技术人员、项目管理人员、市场预测人员、财务与统计分析人员、杜会学家等组成。从全国来说，我国项目后评价人员的质量、数量与需要相比存在明显的不足。为了全面推广项目后评价，现在就应着手项目后评价人员的培工作。国家应对项巨后评价人员的素质与能力要求做出明确规定，要建立后评价专业人员资格认证和考试制度，只有取得从事后评价工作的资格方可开展后评价工作，

51、以保证后评价的工作质量，真正实现后评价的作用和功能。2项目后评价经费进展项目后评价还需要一定的经费投入，其经费的数额视项目规模大小而不同。项目后评价不像前期评价那样。其经费可以纳入固定资产建设工程总额，因此，要解决好由谁来支付这笔经费的问题，显然由国家额外提供全部项目后评价经费问题是不可能的，只能是由项目单位或建设工程主体来承当。要根据不同行业、不同规模和工程容繁简程度，明确后评价经费所占建设工程额比重，并形成标准化、制度化。这样，才能使后评价工作真正落到实处。3项目后评价时间根据项目后评价容的要求，每个项目的后评价工作并非几天就能够完成。要全面评价项目建设工程的业绩，系统地总结项目管理经验。

52、尚需要经历一个较长的时间。就一般项目而言从项目后评价课题的提出到提交项目后评价报告大约需要3个月时间。花费时间过长，会增加后评价支出；后评价时间过短，又有可能使后评价工作缺乏深度，影响后评价质量。因此，合理确定后评价需要的时间，对于提高后评价工作效率是非常重要的。第4章 案例时代芳群小区项目后评价作为南城配套最完善的生活区，方庄的道路交通、餐饮娱乐、商场购物等配套设施已经十分完善。十余年开展达成的成熟生活圈以与得天独厚的自然景观环境使方庄成为适宜居住的一流生活区域。蒲黄榆路、方庄路两条主要干道直接贯穿了南二环和南三环，蒲芳路、芳古路、芳群路，加上地铁五号线，以与二环、三环等构成了方庄地区畅通的

53、交通网络。此外，北部的龙潭湖公园、西北的天坛公园、游乐园、植物园、方庄体育公园、国际网球中心等使方庄成为备受亲睐的亮点。时代芳群以其卓越的建筑品质与科技产品创新获得市十大创新楼盘的美誉。时代芳群不仅有以“开发品牌为依托的园林居室，更有明珠般的在品质与风。2、时代芳群的规划设计1)占地面积：3万平方米2)总建筑面积：11万平方米3)容积率：4)绿化率：335)建筑设计：由三栋塔板式住宅和一栋6层纯板式住宅组成。地上25-30层、地下3层，其中：地下一层为住宅设备用房与自行车库，地下二层为普通车库和少量设备用房，地下三层为非燃烧品库房与五级人防隐蔽室。住宅为全现浇剪力墙结构。外装修四层以下为干挂花

54、岗岩，四层以上为外涂高档涂料，所有外窗与封闭阳台均采用断桥铝合金中空玻璃保温窗。户初装，一层大厅与电梯厅和公共走廊为花岗岩，标准层电梯厅与走廊为高档地砖铺地，墙面为耐擦洗涂料。顶棚为石膏板吊顶。时代芳群的销售情况时代芳群项目截止至到2004年6月30日住宅销售515套，占可售住宅的98；地下车库销售车位144，占可售车位的66。目前时代芳群销售收入为6161858万元，其中：住宅销售收入6018100万元，车库销售收入143758万元；预计余房与车库销售收入为2021万元，其中：住宅6套收入为1100万元(原价1120万元的90)车位71个，收入639万元(原价710万元的90)；预计时代芳群

55、总销售收入为63358万元，往宅销售均价6886元，平方米。时代芳群共有住宅524套，其中：=居室：151套占总套数的29、三居室：271套占总套数的52、四居室：102套占总套数的19。4.2 项目实施过程后评价本项目早在1999年6月公司就已经关注该地块，并对该区域进展了认真的市场调查和分析，对宏观环境的把握、微观环境的调查都比拟准确清晰，用数据说明问题，简洁、说服力强。从实施效果来看，由于进展了大量的市场调查和认真的分析，项目的定位是比拟客观和准确的。地块的环境分析通过统计资料、消费者拦截调查、周边项目的售价，做出了较为深刻的论证。但总的来说，经营实践证明，本项目对弥补方庄地区高档项目的

56、不足，促进地区经济开展、满足消费者的需要起到了积极作用，该决策是完全正确的。项目设计从2000年1月开始启动，经历了前期勘察；楼盘考察；概念方案设计招标；方案设计优纯；方案设计报建；初步设计深化报建；施工圈设计；施工、销售过程中的优化调整；景观方案设计；施工图设计；外装饰工程的方案设计：施工图设计；灯饰工程的设计。主要设计工作于2000年底完成。该项目设计主要的优点有：l、平面布局相对合理，根本能满足各功能的需求。2、外立面设计颇具特色。3、景观设计别具一格。4、结构设计、消防设计的控制较好，即使项强存在很多变更，但并未改变结构、消防的原设计。设计频繁变更的主要原因如下：l、在设计工程中，缺乏

57、与各部门之间的沟通，设计管理有待改善。2、由于户型组合等的调整，导致设计变更频繁，影响施工进度；由于欠缺经验，导致设计中考虑因素不够全面，造成一些工程返工。3、设计深度不够，就急于开工上马，在合同条款上没有进展严格控制。1、项目本钱控制评价该项目在本钱控制上，由予编制概预算的人员经验丰富，并聘请专业的本钱顾问公司，估算比拟合理、准确，对各项本钱指标的控制是比拟严格的，加上开发公司派专人监视项目本钱，实行项目本钱层层负责制，大大提高了本钱控制的力度和深度。2、工程质量评价该项目从2000年12月开工建设至2003年6月通过竣工验收，工程质量目标完成较好，施工质量好，没有出现较大的质量问题。工程中

58、甲方和监理方有效对施工单位质量管理体系实施状况进展了监控，监视检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、材料、施工方法与工艺或操作状态，以保证符合质量的要求。开发商、监理方和施工方都认真做好了施工过程中的检查验收工作，对于各工序的产出品和重要部位，先由施工单位按规定自检，自检合格后，向监理工程师提交“质量验收通知单，经监理工程师确认合格后，才进入下一道工序。严格控制材料质量，对工程材料、混凝土试块、砂浆试块、受力钢筋等实行取样送检制度。施工过程中，涉与材料配合比、不同材料的混合拌制作业，施工人员和监理工程师认真做好相关的质量控制工作。该项目紧挨交通主干线，施工方案的选择，必须考虑尽量减少对

59、交通运输的干扰，缩短混凝土在途中运输的时间，最大限度地减少噪声对居民的影响，施工中必须强化安全意识，精心施工，一丝不苟，该项目没有发生重大安全质量事故，工程优良率达到了92以上。该项目从营销和招商效果来看是比拟成功的，时代芳群项目截止到2004年6月30日住宅销售515套，占可售住宅的98；地下车库销售车位144，占可售车位的66。目前时代芳群销售收入为6161858万元，其中：住宅销售收入6018100万元，车库销售收入143758万元；预计余房与车库销售收入为2021万元，其中：住宅6套收入为1100万元(原价1120万元的90)车位71个，收入639万元(原价710万元的90)；预计时代

60、芳群总销售收入为63358万元，住宅销售均价6886元，平方米。时代芳群共有住宅524套，其中：二居室：151套占总套数的29、三居室：271套占总套数的52、四居室：102套占总套数的19。项目营运评价，项目采用统一营销推广、统一的物业管理模式，策划、建立、经营在统一的组织体系下的运作，注重客户的选择权，为顾客提供一站式服务，公司为了反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、由专业物业管理公司对商业的日常运作提供保洁服务、绿化维护、安全与交通管理、车辆与场地管理、设备养护、公用设备设施养护、商业事务管理、档案与数据的管理、智能化的服务等，把质量责任作为各个环节的重点，遵循职责清楚，线条

61、清晰，信息流畅和高效的原如此、各岗位的人员设置应遵循精简、高效的原如此，并对物业管理人员进展了培训，保证了高效、有序的运作，为实现物业的增值保值提供了保证。4.5 项目效益评价 1、销售售出评价2001年项目刚开始销售，处在项隔预热阶段，尽管采取了很多促销手段，实际销售额还是比预计销售额低4%。2002年，项目凭借前期的预热，实际销售额和预计销售额根本相当。2003年，项目进入准现房阶段，伴随着房价的上涨，实际销售额比预计销售额高出261。 表4-1 项目财务前评价、后评价主要技术经济指标对照表序号项目名称预测值实际值实际值与预测值偏差的绝对值实际值与预测值偏差的相对值1销售收入5609260

62、18140897.3%2税利总额5067603396619.1%3净利润3399404864919.1%表4-2项目历年先进流量表序号年份项目20002001200220031现金流入153872209122703销售收入1538722091227032现金流出134268434986915881土地费用11280前期工程款2146建安工程费758886546608配套设施费1831政府规费开发间接费用4361不可预见费1832销售税金与附加84612151249经营本钱所得税02852443422513所得税前净现金-1342686451343768224所得税后净现金-13426579390034571该项目的建成，填补了方庄小区缺少中高档小区的空白，对带动周边经济的开展起到了一定的促进作用。为该项目服务的物业公司，聘用了100多名员工，为缓和失业做出了贡献。项目的运营，带动了周边的餐饮、娱乐、零售等服务业的开展。本项目处于城市主干道旁边，受到严重的空气和噪声污染，在建设过程中，大量的运用环保材料，隔音防污效果明显。该项目在规划中以人为本、注重与周边环境相结合的原如此，合理组织交通体系，该项目的建成具有良好的环境效益。l、项目充分的市场调研，正确的选