市场项目研究报告分析

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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第64页 共64页目 录目录 .1综 述4一、前言4二、研究方法简介51. 研究背景说明52. 抉策地产研究指标体系说明6三、延伸服务7四、报告8摘要81、房地产需求上升势头强劲8第一节 市场容量分析10一、2003年南京市房地产市场容量分析10（一）2003年的商品房市场容量101. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位102. 投资者比例波动较大较快113. 结婚购房比例比较稳定114. 改善居住环境群体需求比例变化较小115. 城市化进程等购房需求11（二）存量商品房市场容量12二、2003年南京房地产市场交易状况分析

2、121. 2003年商品房已实现需求状况122. 商品房交易量的历年增长情况133. 2003年未实现需求状况分析13三、2003年需求结构分析141. 各片区的结构比例及季度变化情况142. 楼型层次及季度比例变化分析153. 商品房价格档次及季度变化情况16第二节 产品结构分析17一、2003年市场供给总量171. 商品房开发持续增长172. 土地资源的供给状况183. 2003年存量房供应状况194. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况19二、2003年房地产供应结构以及供需分析201. 2003年南京市房地产市场总体供需分析202. 各区域供需结构分析203. 价格层次供需结构分析2

3、24. 楼型供需结构分析235. 商品房总价与区域供需交叉分析23三、2004年南京市商品房供给总量分析241. 商品房242. 经济适用房243. 片区状况分析25第三节 价格研究26一、供应价格水平分析261. 抉策南京市70典型楼盘价格指数262. 商品房价格水平分析284. 分物业商品房价格水平分析315. 存量房（即二手房）价格水平分析326. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析337. 土地价格水平分析348. 房地产三级市场租赁市场价格水平分析35二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析351.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因352. 经济增长及消费者信心

4、价格支撑面之一373.投资拉动价格支撑面之二374. 商品房直接成本的上升带动房价上涨385. 城市化战略与房价水平地区中心效应显现386. 开发商保利因素楼盘品质化倾向397. 拆迁新法等政策影响39三、南京市房价展望391. 2003年房价总体特征392. 2004年市场环境及房价趋势39第四节 消费者调查研究41一、背景资料411. 样本特征412. 研究方法413. 研究指标41二、购房者基本情况分析421. 年龄结构分析422. 学历分析423. 收入结构分析43三、购房需求分析431. 面积需求分析432. 收入与可承受价位交叉分析443. 套型选择454. 消费者可承受商品房总价

5、分析45四、购房者行为分析451. 付款方式分析452. 收入与媒体影响度交叉分析463. 年龄与购房区域交叉分析474. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析47第五节 生活指数评价49一、生活指数评价491. 区域生活指数模型492. 应用与测评结果50二、典型楼盘生活指数评价501. 典型楼盘生活指数模型502. 应用与测评结果51三、典型楼盘性价比分析52四、抉策地产研究中心生活指数专项研究521. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告522. 楼盘项目前期定位研究52第六节 广告监测与研究53一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测53二、2003年11、12月南京市楼

6、盘报纸平面广告投放统计分析531. 投放量排名532. 投放频率排名533. 分区域投放量统计544. 物业类广告投放量统计545. 开发商楼盘平面广告投放量统计55三、南京地区各平面媒体影响度分析55平均日发布广告量统计55四、楼盘形象宣传主题跟踪分析561. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析562. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览56五、从购房者相关特征分析媒体影响度571. 购房者媒体偏好分析572. 媒体广告对购房者决策的影响分析58结 束 语59报告附件： 2003年房地产业政策影响面分析60综 述一、 前言2003年是南京市房地产业波澜起伏

7、、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面已驶上高速发展的快车道。从房地产市场的具体表现来说，2003年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方面，消费者愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就在2003年，我国人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一个国家经济发展水平的

8、总量尺度，人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，人们根据这个数字的变化来划分经济发展阶段，这说明我国真正进入了“脱贫”致富的阶段，在新的历史时期，社会将会发生更多积极的变化，比如在日益发展完善的市场经济环境下，过去人们生活中的奢侈品逐渐成为今后的日常必需品，消费结构将向发展型、享受型升级，住房、轿车、电子、通信等大宗消费品市场将出现爆炸性增长，更加缤纷多样的消费方式即将在膨胀的消费时代成为现实。 2003年的岁末，众多有关房地产市场的报道中，最吸引读者眼球的是2004年房价有可能走向平稳甚至回落的种种预测。抉策地产研究中心本着四年房地产市场研究、经纪服务的经验，纵观2003年房地产市场发展轨迹

9、，重申自己的观点：市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的常态。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，不久的将来，房地产市场一定会全面进入供过于求的局面。房地产市场目前远未成熟，产品（商品房）又是相当复杂的特殊商品，相关影响因素如国内、外宏观政治、经济形势、金融政策、相关法律法规的变化都会直接影响其微观市场表现，片面的以某些经济指标作为房价与房市的预测依据进行市场预测是不可取的，所谓预测其实就是“瞎子算命”，会产生错误的引导甚至欺骗。供需关系是房地产市场的主导因素。了解市场供求关系及其变化趋势，深入研究微观经济走势、消费者需求特征、消费行为特征、消费心理的变化是极具意义

10、的，市场调查的意义在于揭示市场真实表现，分析市场发展变化的原因，通过科学的研究模型研究市场的历史和现在，对影响未来市场发展的相关因素进行分析，提出促进市场及企业健康发展的意见与建议。2003年最具影响力的“一对”文件，即中国人民银行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文）和9月国务院发出的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文），121文件降低了银行信贷风险，但也提高了门槛，一些规模小、自有资金率低、融资渠道不畅的中小开发企业无疑会由于实力不济而被淘汰，也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向发展。18号文肯定房地产是国民经济的支柱产业，强调“对符合条件的房地产开发企

11、业和房地产项目要继续加大信贷支持力度”。影响房地产价格的因素是比较复杂的，目前房地产市场还处在初级阶段，高增长的同时，存在着这样那样的不成熟和不规范，未完全按照市场规律运行，随着市场的成长发展，这些不规范和不成熟会逐步消失。对于这样一个高成长中的初级市场，政府应该在逐渐规范的同时关怀和扶持，创造公平、公正的市场环境，使它能够健康的成长，18号文正是体现了国家的这种精神。本期报告通过分析过去一年南京房地产市场的供需状况、价格走势及购房需求变化等微观市场表现，结合宏观经济、政策形势和发展态势及消费者调查、媒体监测数据分析研究了2003年南京市房地产市场，以期从市场研究的角度为消费者、房地产相关企业

12、提供公正有价值的研究成果，有瑕疵之处，敬请指正。二、研究方法简介1. 研究背景说明随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产研究、咨询服务机构的需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，抉策地产研究中心自2001年开始组建抉策购房会员俱乐部，并在会员服务、信息反馈等数据基础上于2003年推出抉策房地产市场研究指标体系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库 基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。抉策地产研究中心三大市场研究

13、数据库的运行说明：（1）购房会员俱乐部会员数据库：抉策地产研究中心的会员俱乐部建立于2001年中，截至2003年底已经拥有会员13585名，这些会员共同具有的最大特征就是他们均为近期有实际购房需求的准购房者。所有的会员资料都经过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时更新会员资料。在所有会员中，26-45岁中青年人群占到会员总数的2/3，70%的会员家庭年收入在3-8万元之间，大专以上学历会员超过60%，会员资料中涉及会员的家庭基本情况（如：基本收入、人口结构、现有住房情况等），购房意向情况（如：意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等），购房行为及心理特征（如：购

14、房决策权、购房决策依据、信息获取渠道、房价接受度、涨跌主观判断等），数据库现有数据量14余万条，每月更新量26%。（2）南京70典型楼盘数据库：主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、销售进程、周边生活便利程度等，依据抉策地产生活指数指标系统进行数据收集和分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是南京市70典型楼盘价格指数数据库。收录楼盘数据近300家，签订典型楼盘价格指数数据合作协议近100家。每家数据收集项目近100项。抉策地产研究中心将在2004年构建较为全面的长三角地区重点城市楼盘数据库系统，并对全国范围内具有代表意义的各类楼盘进行个案资料收集以建立项目案例库；（3）

15、媒体监测数据库：抉策房地产营销投入监测模型是针对开发企业及楼盘项目，对能够反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测，目前监测范围包括报纸、电视、网络媒介等。监测对象：南京市所有房地产开发企业的所有项目，每个监测对象的监测数据近30项。2. 抉策地产研究指标体系说明 考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态，本研究报告研究范围为南京房地产市场七大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及商品（商品房）的市场地位及

16、竞争力，分析市场的未来发展趋势。市场容量即总需求量。需求决定供给。以抉策购房俱乐部会员数据为基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、价格层次市场容量、楼型市场容量，及各分量的变化及发展趋势。 产品结构主要分析南京房地产市场的开发状况、存量房、经济适用房供应状况、土地供应状况、从多角度分析楼盘供应状况，并结合需求状况,对南京房地产市场的供需结构作深入分析，找出类别产品需求旺盛区和供给压力区。价格指数以抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数数据监测平台的数据为依据，监测南京房地产市场的价格走势、总体均

17、价、各片区均价、分物业均价，结合片区及个案销售状况，分析其现状及原因，研究市场价格成因。消费者调查通过对会员数据进行抽样统计，在了解购房会员即准购房者的基本特征的基础上，分析消费者购房需求、购房行为特征及其变化趋势。生活指数抉策地产研究中心区域及典型楼盘生活指数评价系统，就影响商品房生活便利程度的因素进行指标量化分析，分析片区及典型楼盘的生活便利程度，并结合商品房价格研究楼盘的性价比。媒体监测通过对南京各大报刊的房地产类广告投放量、投放频率、投放额等数据的监测，分析开发商的营销投放特征，结合楼盘的开发及销售状况从营销投入的角度研究开发企业、各楼盘的市场营销状况，并对媒体影响度、媒体偏好、消费者

18、决策影响等做相关研究。以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不能充分说明市场的全貌，必须经过相关性分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态。三、延伸服务本报告为南京抉策地产研究中心的基础性常规研究报告，是常规层次的市场研究，比较浅显。我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房地产市场调查研究延伸服务。我中心认为，开发商在项目开发前期阶段对市场状况的关注要点主要为：地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构/供需关系；宏观经济环境发展状况/区域内房地产市场状况与变化/准

19、购房者购买力及消费特征/区域准购房者特征；地区地价与房价状况/竞争对手价格策略/销售周期预计与销售进度控制。抉策地产研究中心建议：通过抉策楼盘数据库系统获得基础数据/通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态/通过购房会员俱乐部跟踪消费者（准购房者）动态特征，帮助开发者在项目前期阶段获得较精准的数据资料与关键信息，辅助项目的相关定位决策。具体来说，可提供几个层面的相关服务：数据库基础上的产品：区域市场总体特征监测、数据定制，时间段内分类项目营销监测分析报告，个案分析报告；专项市场调查：区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调查报告，时间段区域经济历史、现状、未来发展影响因素分析研究报告

20、，营销环境及市场机会研究即市场环境综合评价，地区消费环境及发展动态分析、消费者需求特征分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。深度市场调研：项目可行性方案包括产品定位、市场细分方案，定价策略、营销战略建议，投资-效益财务分析、融资策划，项目全程营销解决方案。注：本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库。如果您对南京市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。四、报告摘要1、房地产需求上升势头强劲2003年南京市的房地产市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容量为850万平方米，

21、存量房的市场容量为550万平方米。在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的基础；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，至2003年底投资需求比例达到24%，全年的比例为17%，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的因素。2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅为392.8万平方米，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方米。尽管2003年土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供

22、给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。3、在供需矛盾十分突出的情况下，商品房价格飚升2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升，最低涨幅14%，涨幅最高的河西片区房价上涨23%（详见土3-3），各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格基本接近商品房的价格。4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况尽管商品房整体市场供应不足，但还出现有的商

23、品房销售困难，甚至滞销状况，说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显，中低价位商品房供不应求，而5000元/平方米以上的商品房整体供过于求。片区结构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。5、商品房成本不断上升作为商品房成本的主要构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半，2003年土地出让平均价格达到281万元/亩，同比上涨12.1%。建筑原材料上涨行情一直持续，钢材、水泥、石子等材料价格上升20%-40%不等。此外拆迁新法规的实施也使拆迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。6、商品房均价和商品住宅均价超过400

24、0元/平方米2003年底南京商品房均价达到4537元/平方米；商品住宅均价为4378元/平方米，在全国各主要城市中排名前列。第一节 市场容量分析产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是南京房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了2003年南京房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方法主要从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体容量、已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市场研究的基础,总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展具有举足轻重的意义。一、2003年南京市房地产

25、市场容量分析房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。抉策地产研究中心数据分析表明，2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方米，存量房市场容量为550万平方米，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万平方米。购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据对2003年会员数据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构成如下图所示。图

26、11 2003年全年购房动因构成图（一）2003年的商品房市场容量1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位据统计南京市2003年实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。由于2003年三季度拆迁矛盾激化，导致国家要求加强对拆迁的管理，南京有44个拆迁项目停拆缓拆，比计划4万户少拆迁了近1.6万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购买的住宅面积较小，按照户均购房面积85平方米计算，拆迁居民

27、购买商品房170万平方米；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买1000平方米面积计算，拆迁单位需购买商品房130万平米左右。因拆迁而需购买商品房的数量为300万平方米。2. 投资者比例波动较大较快投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的，因此投资购房需求受到其他购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预测和估计的，心理因素非常复杂并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%，2003年全年投资购房需求所占比例在17%左右。总人数接近1.28万人，按照人均购房110平方米计算，这部分人群购买商品房的需求约为140万平米。3. 结婚购房比例比

28、较稳定根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，其中60%70%新婚者有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左右。全市大约有1.4万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在155万平方米左右。 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小 随着我国经济的快速增长，居民收入也显著提高，因此，对于改善居住条件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。2003年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为1.53万余人，总需求面积为170万平米。 5. 城市化进程等购房

29、需求目前，南京的城市化水平约为45%，按照规划，南京每年城市化水平要增长2%，每年城市人口将增加11万多人，该群体将带来巨大的购房需求。南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；每年大量农村和外地人口迁入到南京城区定居工作，都会新增一定量的商品房需求。由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品房数量不太大。根据决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商品房需求面积约在85万平米。（二）存量商品房市场容量抉策地产研究中心对会员数据库三年的购房者需求数据进行分析，购房者对商品房和存量房的需求比例如下图所示：图1-2 商品房类型需求比例构成图 存量房

30、的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过70的商品房的面积在110平方米/套以上，而存量房面积大部分在5080平方米/套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。因此，随着近几年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003年南京市居民有购买商品房意向的户数约8.7万户左右，意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75平方米计算，2003年南京市存量房的市场容量为550万平方米。二、2003年南京房地产市场交易状况分析1. 2003年商品房已实现需求状况市场容量可分为已经被实现的需求和其它由于房价、产品结构等

31、原因还没有实现的需求。在已经被实现的需求中，可以分为商品房、存量商品房、经济适用房、商铺和办公楼几个途径，以下分别论述：2003年南京商品房市场非常旺盛，商品房销售面积创出历年最高记录。2003年合同销售商品房的面积达到739万平方米，同比增长34%。2003年南京市完成产权登记的商品房交易3万余件，交易金额近130亿元，交易面积超过400万平方米。存量房交易件数和面积超过商品房，2003年南京市存量房交易达到5.9万件，交易额为118.4亿元，与2002年相比分别增长了90.4%和135.7%，创历史最高纪录，交易面积也超过商品房交易面积30万平方米，达到430万平方米。2003年经济适用房

32、基本上供不应求，拆迁居民为2.4万户， 而全年建成经济适用房91.76万平方米仅能满足1.2万户家庭的需要，要满足拆迁居民的需求还需加大经济适用房的建设。由于中低价商品房于2003年9月刚刚启动，至年底尚无供应和交易。从物业分类情况来看，住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦乐不均。2003年商铺成为南京楼市的一匹黑马，2003年商铺投资额为13.27亿元，比2002年增长25.%。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。和商铺的旺销相反，办公楼的需求相对低迷，2003年全市办公楼开

33、发投资仅为13.69亿元，大约是住宅投资的一成，与2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段办公楼的价格反而低于住宅的价格。当前国内消费品消费仍然低迷，经济增长主要受投资拉动所致，导致国内办公楼需求不足，因此才会有开发商把原来作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼，酒店式公寓等形式，迎合不断上涨的商品住宅的需求。2. 商品房交易量的历年增长情况2003年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最高水平，增幅也居历史之冠。历年的商品房成交面积和增长率如图所示：图1-3 1996年2003年商品房成交面积和增长率示意图从南京商品房成交历史纪录可以看出，南京商品房需求近几年来非常旺盛

34、，增长速度屡屡创造纪录，表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求支撑。商品房交易数量在1999年增速相当平稳，每年增长率维持在10%以上，2003年更是达到了17%。由于老城改造城市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场在未来12年内仍具有较大的市场发展前景。3. 2003年未实现需求状况分析2003年南京市房地产市场容量为1400万平方米，而2003年商品房合同销售面积为738万平方米，存量房完成交易近430万平方米，再加上经济适用房91.76万平方米，市场容量中仍有140万平方米未能实现。除了由于总体上供应不足以外，房地产产品结构也存在着不平衡状况。普通老百姓急需的小套型、中低价商品房

35、供不应求，而大套、高价房供应较多以致这类项目销售周期相对较长。三、2003年需求结构分析1. 各片区的结构比例及季度变化情况房地产是一种特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每个商品房都有其独特性和不可替代性，从而导致了不同区域商品房的不同需求。南京房地产市场主要分为城中、城南、城东、城北、河西、江北和江宁，各区的市场容量表现出很大差异。根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部数据库数据统计，2003年各季度购房者对区域的选择比例及变化如图14所示：图1-4 2003年各季度片区市场容量比较图图表显示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定。一系列市政基础设施的陆续开工建设，河西地区奥体中

36、心等十大标志性建筑的开工建设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，推动楼盘的销售持续火爆。随着金马骊城、奥体新城等超级大盘的开发上市，2003年河西地区吸引了30%左右的总需求，表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。但是由于河西片区2003年底商品房均价已经超过5000元/平方米，低价位楼盘供应不足，和消费者价格意向需求相背离（见第二章图23），因此河西地区需求份额在第三季度达到最高之后出现下降趋势。城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，市场需求份额有所提高。江宁地区仍然是全年商品房上市量最大的一个区域，凭借其价格优势仍然是南京销售量较大的区域，但是江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破3

37、000元/平方米，逐渐失去高性价比的优势，配套设施建设进展相对过慢与房价的上涨太快，使需求量出现下滑迹象。其它各片区的需求比例变化甚微，需求结构稳定。2. 楼型层次及季度比例变化分析房子的楼型也是影响购房者决策的另一重要因素。房产从楼型角度看主要包括多层、小高层、高层和别墅。根据抉策地产研究中心的会员数据库资料统计分析楼型需求的比例如下图：图1-5 2003年南京市楼型需求比例对比图可见，2003年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。高层、小高层的得房率较低、电梯问题、习惯心理等使多层的选择比例超过了一半。当前房地产整个市场是供方市场，产品的供给主导了需求，开发商占主导地位。由

38、于高层、小高层的供给比例较高，购房者的选择余地不大，在供不应求的情况下，购房者较能够容忍对楼型不满意度，因此小高层、高层的需求比例有一定的提高。相对而言，多层的供给不足，导致对多层的需求比例下降，尤其是意向需求量较大的城中和河西地区。3. 商品房价格档次及季度变化情况价格是商品需求实现的主要制约因素，商品房的需求对房价非常敏感。对南京购房者的期望价格区间比例统计如下图：图1-6 购房者期望价格对比图（单位：元/平米）由上图可见，3500-5000元/平米之间的中档房的市场需求比例最高，接近50%。消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方面是因为消费者收入在增加，更主要的是消费者在商品供不应求的

39、情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上涨的价格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对3500元/平米以下的期望比例趋于下降。第二节 产品结构分析产品（商品房）从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励建设的中低价商品房和经济适用房、存量商品房几部分。本部分主要分析了2003年南京市房地产市场中的产品供给情况，并结合市场容量结构，对商品房的供给状况进行多角度深入分析，以探寻目前存在的结构性矛盾和供应缺口。内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并分析了2004年的房地产产品的供给情况。一、2003年市场供给总量1. 商品房开发持续增长 房地产开发投资

40、作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着主导角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势。2003年的全年房地产开发投资额创出历年的最高纪录，2003年房地产开发投资额为183.8亿元，比2002年增长33.6%。房地产开发投资中，2003年住宅投资129.33亿元，同比增长33.9%；商业营业用房投资13.69亿元，同比增长25.2%；办公楼投资13.27亿元，同比下降16.1%。2003年全市房地产施工面积1556.85万平方米，其中新开工面积780万平米，商品房竣工面积392.82万平方米，与2002年相比下降了10%。2003全市批准上市商品房面积为59

41、8万平方米（包括江宁、江北和六合），其中城中城地区为368万平方米，与2002年数据持平。表21 19952003年房地产开发投资、面积等指标一览表年份房地产业直接指标固定资产投资(亿元)房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产施工面积（万）住宅施工面积(万)房地产竣工面积（万）住宅竣工面积（万）住宅交易面积（万）1995233.8659.4529.2863.24602.36277.12230.78/1996317.9569.733.94864.51543.78348.25275.671781997351.6672.8936.17850.16535.75274.91207.872151

42、998376.6101.0658.79944.34611.82357.58270.462531999373.3697.9162.21992.38686.93385.29314.33222.22000412.299.3466.42970.66658.59383.11297.55254.22001464.9111175.281053743.95402.78308.96305.232002602.95137.6396.571184.4909.6434.59374.43341.922003783.43183.8129.31556.91255.0392.82336.24400.16从表中可以看出：200

43、0年以来，南京市房地产投资占固定资产的比例保持在24%左右，和全国的平均水平基本一致，并且房地产开发投资基本上和固定资产投资同步增长。从这个角度看，南京房地产的投资并不能说是过热。此外，住宅开发投资占房地产开发投资的比例近几年一直呈上升趋势，主要是因为办公楼投资开发处于低谷时期，不但没有赶上整个房地产高速发展的步伐，甚至出现投资下滑现象。图21 历年房地产开发投资、面积增长率示意图从上图可以看出，南京房地产投资屡屡创造高潮，特别是从1999年以来，投资增速不断上升。目前南京房价增长太快的呼声不绝于耳，从销售面积增长速度和竣工面积增长速度对比可以看出，虽然南京的竣工增长率与销售面积增长率与200

44、1年之前差不多，竣工面积增长率在1999年以后表现得相当平稳，维持在10%以下，不过由于老城改造等因素的强劲拉动，销售面积增长率自99年以来增长的势头非常强劲，表明需求非常旺盛，相对而言，竣工面积增长缓慢，在2003年甚至出现负增长的现象，这就不难解释2003年供需矛盾十分突出的现象。开发投资从99年以来增长速度不断上升，高于同期的竣工增长速度，表明2004年的商品房供给将会有大的增速。2. 土地资源的供给状况南京土地市场实施招标拍卖制度以来，对于促进土地市场发育、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。但是2003年南京土地市场圈地运动异常热乎，炒地成风。土地作为不可再生资源日益稀

45、缺，尤其是市中心的黄金地段更是奇货可居，不仅南京本地开发商，而且不少实力非凡的外地房地产巨子也纷纷抢滩南京，不惜在市中心繁华地段重金圈地。市区已经基本没有空置土地可供出让开发，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。土地是开发商生存和发展的基本条件之一，自2000年以来，南京房地产市场交易日益火爆，需求高速增长。然而土地供应量增长的速度跟不上房地产开发建设需求增长的速度，土地的供应不足导致目前土地市场的火爆。面对老百姓对不断增长房价的不满和要加快城市化进程的缘故，政府部门加大了土地的供应量。2003年经营性项目土地出让面积出现前所未有的增长，采用招标、拍卖和挂牌等市场化运作方式共出让土地1386

46、.41公顷，其中市区（不含江宁、浦口和六合）转让面积62幅，共658.4公顷，成交金额113.56亿元，几乎是前三年转让土地的三倍。表22 2000年2003年南京城区土地转让面积和金额一览表年份转让面积（万平米）转让面积增长率转让金额（亿元）200012.24/3.70200127.18122%6.902002172.93536%32.862003658.40281%110.693. 2003年存量房供应状况从整个房地产市场来看，存量房（即二手房）市场表现最为活跃。房地产中介公司如雨后春笋般地出现，大有赛过超市、银行之势。由于商品房价格不断走高，供应无法满足需求，而且总房价超过部分居民的承受

47、能力，导致一部分购房者购买存量商品房。2003年存量房交易全面超过商品房，2003年全市存量房交易共5.9万件，交易金额118.4亿元，比上年分别增长90.4%和135.7%，交易面积达到429万平方米，存量房交易各项指标均有大幅增长。价格不断走高的存量房吸引了部分居民卖掉陈旧狭小的老房再买新房用于改善居住，还有一部分短线投资者由于房价上涨急于套现退出市场，存量房的供应量因此逐月增加，存量房供需紧张状况得到缓解。到了2003年底，存量房供需形势发生逆转，整个存量房市场供大于求。供需比也从上半年的0.54逐渐缩小到1.12，相应存量房的交易量不断上升，2003年存量房交易面积、件数均超过了商品房

48、。随着存量房的供应不断增加，存量房的供需逐渐走向平衡。根据发达国家房地产业发展的经验，在一个成熟的房地产市场，其商品房、存量房市场的交易量大致为1：3到1：4，因此，南京的存量房市场还将继续高速发展。4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况面对不断上涨的房价，普通老百姓的购房压力逐渐加大，对中低收入和拆迁无处安身的居民尤为如此。南京城镇居民的2003人均可支配年收入刚刚超过万元，中低收入居民和很多拆迁居民的收入尚且低于这个收入水平，让他们购买均价在4000以上的商品房对于家中有限的存款来说几乎是不可能，即使能够购买商品房的中低收入居民，他们的生活压力可想而知。因为关系到社会稳定，普通老百姓的

49、住房问题成为政府必须要解决的问题。而房地产业是国民经济的支柱产业，这几年的投资高速增长，房地产业功不可没，同时也有力的拉动了居民的消费。希望房价下跌来满足中低收入居民的需求在短时间内不太可能，因为房地产业出现大幅波动是各方面都不愿意看到的情景。因此经济适用房和中低价商品房是解决中低收入居民购房和房地产市场平稳发展矛盾的比较好的方法。面向被拆迁困难户和低收入家庭的经济适用房建设速度在2003年骤然加快，2002年全市仅仅开工建设20万平方米经济适用房，到2003年底竣工包括6个项目91.76平方米经济适用房，安置了12900户低收入家庭。除此以外，2003年全年共划拨9个片区近600亩规划土地用

50、于经济适用房建设，建设面积将达到370万平方米近4.8万套住房，将有效的缓解部分低收入家庭的购房压力，改变目前中低价商品房供应严重不足的不平衡状况。尽管2003年经济适用房建设力度在加大，但仍然无法满足市场的需要，2003年拆迁2.4万多居民，预计2004年拆迁量将达到4万户。除了经济适用房的建设力度应加大加快以外，也应加大建设位置条件较好的中低价商品房，以满足多层次收入水平居民的需要。二、2003年房地产供应结构以及供需分析1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析2003年商品房的市场容量为850平方米，存量房的市场容量为550万平方米左右，本常规研究报告仅研究商品房的供需状况。根据南京

51、市房产管理局的资料，2003年全市新商品房的上市面积为598万平方米，经济适用房供应91.76万平方米，整个商品房市场需求大于供给。尽管2003年全年南京房地产市场总量上供不应求，但是仍然存在着结构性矛盾。局部片区房地产市场供需状况比较紧张，排队购房现象屡见不鲜，每期开盘的价格总是高于上一期的价格，而有些类型商品房销售却比较缓慢，在部分市场存在着供大于求的现象。随着二级市场的高速发展以及各种鼓励政策出台，存量房交易快速上升，同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以及2003年土地的放量上市将有效缓解以往土地资源制约房地产开发的状况，2004商品房供给量将比2003年的供给量大幅增加

52、，使总体供不应求的房地产市场状况得到改变。2. 各区域供需结构分析在对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比较模型来分析，通过比较供给份额、需求份额，能够反映市场结构是否平衡，判断各片区的供需状况。片区容量供需比：该片区内总供给面积与在该片区内总需求面积之比。数值小于1，说明该区域市场供不应求，数值大于1说明该区域市场供给过剩。2003年尽管全年供需基本平衡，但是在区域供需结构不平衡状况最突出的表现在各片区的供求不平衡现象上，通过比较各片区供需状况，市场各方能够准确地把握不同片区市场状况，避免造成资源的浪费。根据决策地产研究中心的70典型楼盘数据库对南京楼盘销售状况的监

53、测资料，结合我中心会员数据库购房需求数据，得出2003年南京市各片区商品房供需状况。图2-2 2003年各片区供需结构比例图抉策地产研究中心数据显示，2003年各片区房地产市场中，产品供需基本平衡的片区为城中区。城东、城北片区供不应求，城南片区，特别市宁南楼盘的供给比较大，但是受到交通、生活配套等条件的限制，供大于求。而供需差距比较大的片区为江宁和河西片区。江宁片区由于前几年土地供应比较充足，商品房供应量比较大，表现为市场压力区，供给份额比需求份额高27%；尽管河西是南京房地产市场的热点，有数个大盘在开发，但2003年能够上市表现为供给的仍占少数，凭借自身的优势河西片区需求非常旺盛，需求份额仅

54、能满足需求的44%。随着供应的增加，河西片区的供需矛盾突出状况在2003年发生了一些变化，如图。图2-3：2003年河西片区全年供需比走势图 2003年底，河西土地供应大幅上升，同时奥体中心片区楼盘开始全面启动，有数个大盘即将开盘，供给有所增加，也影响了消费心理，致使供给紧张状况有所缓解。3. 价格层次供需结构分析毫无疑问，无论消费者还是开发商都对市场价格非常敏感，商品房价格层次的供需结构同样存在结构性矛盾，这里所引用的价格层次容量供需比是该价位档次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比。数值小于1，说明该价格层次市场供不应求，数值大于1说明该价格层次市场供给过剩。根据抉策地产研究中心楼盘数

55、据库及购房会员数据库数据统计如下：图2-4 价格层次供需结构图（单位：元/平米）抉策地产研究中心数据显示,中低档价位区间商品房供不应求，3500元以下/平米价位段区间商品房供给仅能满足需求的58%；5000元以上/平米价位段区间为供给过剩区，供给份额大大超过需求份额。然而在3500元以下/平米区间价位段区间的商品房中，除了在江宁和江北片区有供给外，其它片区基本没有供给。但是这个价位上却有超过15%的消费者意向选择在宁南和仙林购房。因此进一步结合购房者购房意向地区指标进行交叉分析，我们就会发现更多问题。下面以35005000元价位区间为例：图25 35005000元/平米价位区间区域供需比例图

56、尽管总体35005000元/平米价位段区间供稍小于求，但如果分区域考察就会发现在这个价位区间上城南和城北片区供应大于需求的比例较大，出现结构性过剩的不平衡现象。4. 楼型供需结构分析利用抉策地产研究中心数据对楼型供需结构进行分析。这里所引用的楼型容量供需比是该楼型总供给面积与该楼型总需求面积之比。数值小于1，说明该楼型市场供不应求，数值大于1说明该楼型市场供给过剩。根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：图26 楼型供需结构图可以看出，多层的楼型需求非常旺盛，供给仅能满足需求的62%，预示多层楼型的价格将要继续坚挺；在高层区域中，表现为市场供给过剩，这部分楼盘的销售压力将会

57、比较大；别墅区供给稍微过剩；小高层区域供需基本达到均衡。由于土地资源非常稀缺，地价在商品房成本构成中比例较高，只有建设高层建筑，才能降低单位建筑面积所分摊的土地费用。因此高层、小高层楼型的市场供给较多，特别是在城中一些地价很高的区域，这与消费者的消费习惯心理有些差距，导致供需不平衡。5. 商品房总价与区域供需交叉分析消费者在购买商品房的时候，单价是重要的因素，但毫无疑问，消费者的选择还要受到总价的制约。消费者对于不同区域所能接受的总价是不同的，因此即使某个总价区间上总体供不应求，如果结合区域进一步进行交叉分析，就会发现市场的结构性过剩。根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下

58、（仅列举河西、城中、城南和江宁）：图27 商品房总价与区域交叉供需比例图（总价单位：万元/套）如图所示， 市场中单套总价30万以下的商品房基本供不应求，其中河西片区供需差距比较大，除了单身公寓和公寓式酒店之外基本没有其他类型供给；单套总价30-60万区间上的商品房江宁片区供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；单套总价60万以上的商品房区间四个区域都供大于求，其中江宁地区供给与需求相差比较大。三、2004年南京市商品房供给总量分析1. 商品房2003年南京房地产施工面积为1255万平方米，比2002年增长38%，而竣工面积仅为392.82万平方米。由于房地产从动工之日起一般在一年之

59、内可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004年内完工交付使用；此外南京计划今年新开工住宅面积1000万平方米，按照南京市2004年城市规划，将重点建设宁南、长巷、河西、仙林几大片区，再加上今年开工建设并竣工的商品房，04年的商品房上市量估计将达到900万平方米。2003年，南京市存量房、商品房的交易量相当，并且存量房交易量上升速度超过商品房的趋势，其它城市如北京上海的房地产市场中存量房交易量都已经或有趋势超过商品房，因此2004年的存量房供给量和交易量应和商品房相当。2. 经济适用房按照政府的规划，2004年要继续加大经济适用房和中低价商品房的建设力度和规模。今年南京将全面开展

60、宝善、门东、南捕厅、冶山道院等地区的旧城改造和黄泥岗、扇骨营、热河路、永宁街等片区的危旧房改造，共约26片，50万平方米。继续建设景明佳园、兴贤佳园二期、尧化门等6片经济适用房，2004年底将竣工面积120万平方米以上；建设仙鹤门、幕府西路、南湾营、宋家洼等中低价商品房，当年完成90万平方米。这样2004年的经济适用房和中低价商品房的供给量将达到210万平方米，按照户均75平方米计算，可以解决2.8万户居民的住房问题。3. 片区状况分析2005年的“十运会”日益临近，由于开发商担心河西的房地产市场会出现北京亚运会之后的亚运村地区房地产市场长期低迷状况，2004年河西特别是奥体中心附近将会出现楼

61、盘放量供应的现象。规模达到41万平方米的超级大盘金马郦城已经开始发售，占地100公顷的奥体新城也将在04年春开盘，除此之外，2004年河西上市的项目包括顺驰奥城、万科光明城市、雨润项目、四季仁恒、万达项目等等，推出的住宅小区规模基本上都比较大。2004年河西仅奥体中心附近推出的住宅体量就将达到120万平方米以上，预计2004年河西商品房上市面积150万平方米，在2003年基础上翻番。江宁近几年始终是商品房上市面积最大的片区，以建筑面积达到75万平方米新盘拖乐嘉街区为代表的一批新盘将在今年上市。此外一些老盘如30万平方米明月港湾、66万平方米天地新城、40万平方米21世纪现代城、80万平方米武夷

62、绿洲等项目也会一期期地开发建设上市。预计江宁在2004年的供应面积将超过200万平方米。第三节 价格研究本期价格研究根据抉策地产研究中心从2003年8月开始推出的70典型楼盘价格指数系统，我们对年度南京市70家典型楼盘销售状况进行连续性跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究2003年南京市商品房市场价格特征。本期价格研究内容主要包括：2003年12月抉策70典型楼盘价格指数、2003年度南京市商品房总体价格水平、商品住宅价格水平以及分物业、土地、二手房和经济适用房价格水平分析，2003年价格走势分析，2003年南京市商品房价格成因分析。一、供应价格水平分析1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数2003年8月，抉策地产研究中心创立了南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的南京市70典型楼盘指数评价系统，已有90余个房地产项目与我中心签定了数据交换协议，并已陆续从2003年8月起每月提供一次其最新的楼盘信息、价格信息、销售动态和业主信息，信息将汇总在我中