房地产开发类贷款

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1、文档第六章 房地产开发类贷款6.1 概述6.1.1 定义房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储藏贷款、房地产开发贷款。房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房安居工程开发贷款含科教文卫单位经济适用住房建设贷款、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款与其他房地产开发贷款等。6.1.2 对象房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关或主管机关核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企事业法人。土地储藏贷款的对象为政府土地储藏机构，即经县级与县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储藏和出让前期工作的

2、法人机构，包括政府土地储藏中心和承当政府土地储藏职能的企事业。6.1.3 条件6.1.3.1 借款人条件借款人除符合本手册第一篇第二章信贷业务根本操作流程2.1.1.2我行公司类客户的根本条件外，还应具备如下条件：或具有房地产经营开发资格的企业的：1应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承当贷款项目开发建设的资格；2如承受其他单位委托进展房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。2.借款人为事业单位的：1经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；2实行独立核算，有健全的管理机构；3按规定办理年检手续，年检合格。3.土地储藏机构还需要具备以

3、下条件：1所在城市经济稳定开展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵质押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规。房地产市场容量大，具有良好的开展前景，土地有一定的升值潜力；2对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营地位，所经营土地纳入近期开发建设规划，列入政府土地储藏决策机构制定的年度计划，并持有相应地块的收购、储藏和出让前期工作的批文，具有土地储藏机构自身资金总体安排计划；所收购、储藏和拟出让的土地主要用于经营性设施建设，地段区位较好；所从事土地收购、储藏和出让前期工作等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策；3具有与所经营的土地收购、储藏和

4、出让前期工作业务量相匹配的资本金或专用基金，实行统收统支的政府土地储藏中心应经当地政府同意，能够根据土地储藏量的增加从土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加资本金或专用基金。4能提供合法、足值的抵押物。6.1.3.2 贷款项目条件1.贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；2.贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进展实质性开发；3.贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；5.贷款项目的根底设施、公共设施建设

5、配套，项目建成后，能与时投入正常使用；6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%；单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入贷款行专户；如集资所建住房被本单位职工预订，预付购房款须达到20%，并已存入贷款行专户；对单幅土地的土地储藏贷款金额最高不超过该幅土地的收购、储藏与出让前期工作本钱的80%或者土地评估价值的70%以两者较低额为准。6.1.4 期限与利率房地产开发贷款期限一般为13年含，土地储藏贷款最长为2年，高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。贷款利率与计结息方式：应根据中国人民银行和中国建设银行的有关定价政策确定，并在借款合同和贷转存凭证中载明。6.2 操作程序房地

6、产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。6.2.1 受理6.2.1.1 提交材料借款人除提交第一篇第二章信贷业务根本操作流程2.1.1.3规定的公司类客户根本材料外，还应提交如下材料：1.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承当贷款项目开发建设的批准文件；2.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告与批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以与批准文件、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工许可证。如已获得商品房屋销预售许可证等文件，也应同时提供；3.项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；4.项目租售

7、方案与有效的收益分配协议；5.如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供经有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明。6.如借款人承受其他单位委托进展房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同；7.申请政策性房地产开发类贷款的借款人，还应提供住房资金管理中心出具给贷款行的委托贷款通知书。8.申请土地储藏贷款的借款人，应提供机构县级与县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储藏和出让前期工作的有关文件。6.2.1.2 初步审查 参照第一篇第二章信贷业务根本操作流程2.1.1.4的要求进展初步审查，并重点审查以下几项容： 1.借款人是否具有进展房地产

8、开发建设的资格；2.借款人开发建设资格批准文件是否在有效期；3.贷款项目是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告与批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以与批准文件等是否完备、有效；1贷款项目是否列入国家或地方政府的建设计划；2经济适用住房是否列入国家经济适用住房安居工程建设计划；3有无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程开工许可证；4土地出让、转让手续是否办妥，科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，是否拥有划拨土地的国有土地使用证；5开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进展实质性开发建设；6贷款项目有无商品房屋销预售许可证

9、；借款开发的项目是否具备房屋预销售条件，其预销售前景是否良好；7自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上；科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的，是否拥有项目总投资20%以上的自筹资金；8贷款项目承建人与借款申请人是否相符；9贷款项目与中国建设银行信贷业务申请书中的用途是否一致；10申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托我行贷款的文件。11申请土地储藏贷款的借款人，是否提供机构县级与县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储藏和出让前期工作的有关文件。12对单幅土地的土地储藏贷款金额是否超过该幅土地的收购、

10、储藏与出让前期工作本钱的80%或者土地评估价值的70%以两者较低额为准。6.2.2贷前调查房地产开发类贷款的调查评价包括客户信用评级、项目评价、担保评价三局部容。6.2.2.1 客户信用评级在充分考虑房地产开发类贷款客户特点的根底上，参照本手册第三篇第一章客户信用评级的相关规定办理。6.2.2.2 业务评价对房地产开发类贷款项目应进展评估，对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年含以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产贷款项目，可进展简要项目评估。6.2.2.2.1 房地产开发类贷款项目评估在评估过程中，应根据房地产开发贷款的特点，评估以下几个方面的容：1借款人与项目主要关系人资信评估要

11、通过对借款人与项目主要关系人如其母公司、主要投资人的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进展综合分析。应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度；企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位与竞争能力。2对借款人与项目主要关系人的资信评估，应按照客户信用评级有关要求，在对借款人、项目主要关系人进展客户评价的根底上，从客户信用评级报告中摘录有关容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。3对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权与其他控制关系，绘制项目有关各方

12、关系树形图，并作文字说明。2. 项目概况和建设情况评估1项目概况和建设情况评估要对项目建设的根本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进展综合论证分析。2项目建设的根本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以与项目所在地区有关房地产开发的政策环境、开展规划、开展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域开展战略与建行信贷投向政策等。3项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取

13、的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等。审核企业自有资金是否达到项目总投资的35%，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设与投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。4项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告与批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计与批复、取得建设工程开工许可证直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间与进度安

14、排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金与原因，项目预计竣工时间，取得商品房预销售许可证的要说明预销售情况；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以与调整可能对施工进度、本钱、销售情况的影响。5项目建设的设计、施工、监理情况评估。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。6项目建设的环境保护条件评估：要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批

15、复情况与当地环保主管部门对该项目的环保要求。3. 项目市场情况评估项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。1房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、根底设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件与社区服务条件等方面情况；预测国家与地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件与当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以与本项目对周边环境

16、的影响。2项目市场定位评估。要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式与所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性；针对项目物业类型如居住、商业、办公和其他等物业类型与其特点进展分析，以判断评估项目所具有的档次与其面向的主要消费群体。3房地产产品经营方式评估：要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以与房地产产品的市场承受程度等容的了解，分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营指出售、出租以外的经营方式等不同的经营方式的市场情况。4房地产市场状况评估，应在房地产投资环境调查与预测的根底上进展，具体容包括：供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济开展水平和

17、房地产市场发育程度，项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以与对同类项目的需求情况与变化趋势；周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项目包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目的供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进展分析。本钱分析。要分析同类房地产开发和经营的本钱、费用、税金的种类与其支付的标准和时间等。项目竞争能力分析。要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比拟优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。项目

18、销售前景分析。要调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估算出项目未来各时段的租售进度安排、租售面积与租售价格水平。4. 项目投资估算与融资方案评估房地产项目总投资主要包括开发建设投资，出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资是指在开发期完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、根底设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以与不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金，是企业流动资产和流动负债的差额分摊到该项目

19、的局部。进展项目投资估算分析和审查，要分析各项项目工程容和本钱费用是否齐全，有无任意扩大取费围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否。在此根底上，调整项目本钱费用，填列项目总投资估算表和开发产品本钱估算归集表。1房地产项目土地费用应该包括为取得房地产项目用地而发生的费用，主要有如下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。2房地产项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以与“三通一平等阶段的费用支出。3根底设施

20、建设费应包括进展项目根底设施建设所发生的费用，具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以与各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。4建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在项目评估阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进展估算。5公共配套设施建设费应包括居住小区为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施) 的建设费用，主要包括：居委会

21、、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。6开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。7管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。8财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以与其他财务费用。9销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以与专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费与预售许可证申领费等

22、。10开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。11其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。12不可预见费应根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3一7估算。对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进展分析论证。房地产项目的资金来源通常包括自有资金、预租售收入

23、与银行贷款和其他资金来源四种渠道。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对我行贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进展评估。1项目自有资金为借款人/项目发起人、其他关系人对项目投入的资本金。评估自有资金，对已到位资金，须审查验资情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者债务与其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项目的资金数额与分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进展评估，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进展评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定。2预租售收入应包

24、括房地产产品的预期销售收入、租金收入和土地转让收入等。评估预租售收入，要根据项目的工程进度计划以与项目租售计划，在对附近区域同物业类型的租售情况包括价格、租售率进展调查的根底上进展。3银行贷款是指借款人/项目发起人的银行贷款和发行债券、融资租赁与其他需要付息还本的资金。评估银行贷款，重点考察借款人获得除我行贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件与资金到位安排，分析结构比例是否符合国家和我行有关规定。4在对项目各项资金来源进展调查分析的根底上，确定项目切实可行的融资计划，填列投资计划与资金筹措表。5. 财务效益评估财务效益评估应在进展根底财务数据测算与分析的根底上，根据国家现行财税制度与有关

25、规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。1根底财务数据包括项目总投资、计算期、本钱与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金与附加、利润总额与利润分配等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项根底财务数据确实定进展认真、细致、科学的预测和审查，并说明确定的理由和依据。2房地产项目经营方案的审查，审查的容应包括：借款人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相结合；房地产项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入与收款方式等容；经营房地产的类型和相应的数量，是否在房地产项目可供经营的房地

26、产类型、数量的根底上确定，并考虑了经营期房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况，以与已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比拟。通过对租售方案的审查，确定其是否客观合理，并进一步对其进展修正。3项目计算期包括项目建设期和经营期，确定项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核承当项目策划、设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供给以与项目的房屋、土地使用权年限等因素。4经营本钱与费用估算。应在对经营本钱与费用各细项进展调查分析的根底上，确定合理

27、的项目经营本钱与经营费用，并填列经营本钱与费用估算表。5开发产品本钱是指房地产项目产品建成时，投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的本钱费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。6经营本钱是指经营包括出售、出租、自营房地产产品时，由开发产品本钱分摊至当期的开发产品本钱与当期经营所需的运营费、管理费等。对于分期收款的房地产项目，房地产销售本钱和出租经营本钱可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营本钱。7运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：管理费用、销售费用

28、等。8修理费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的物料消耗和维修费等。 9房地产项目收入估算。房地产项目的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房地产项目各项收入进展审查、调整的根底上，填列经营收入与经营税金与附加估算表。租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响；规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进展商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进展自

29、营收入估算审查时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以与未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例，以与分期付款的期数和各期付款的比例。10应根据项目投资计划、资金筹措计划与经营收入与支出计划，编制全部投资现金流量表和损益表。11项目全部投资现金流量表应反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进展房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算根底，用以计算全部投资财务部收益率、财务净现值与投资回收期等评价指标，考察房地产项目全部投

30、资的盈利能力。12损益表应反映房地产项目开发经营期各期的利润总额、所得税与各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下：利润总额经营收入一经营本钱一管理费用一销售费用一财务费用一经营税金与附加一土地增值税 经营收入销售收入+租金收入+自营收入销售收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金与附加营业税+城市维护建设税+教育费附加经营本钱土地转让本钱+商品房销售本钱+配套设施销售本钱+出租房经营本钱13盈利能力分析，应计算投资利润率、财务净现值与财务部收益率等指标，并与行业的基准水平相比拟，分析判断项目的盈利能

31、力。投资利润率，是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率，计算公式为：投资利润率建设经营期年平均利润总额/项目总投资100销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率，计算公式为：销售利润率建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入100财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。计算公式为： 计算期；r折现率，取建设银行规定的五年期贷款利率加一个百分点； 第年的净现金流量；CI指现金流入量，包括：项目经营包括租售和自营收入、回收固定资产余值、回收流动资金等局部；CO指现金流出量，包括固定资产投资、流动资金投入、经营本钱、销售税金与附加、所得税等

32、局部；根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减容。财务部收益率是指项目在计算期各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平，计算公式为：IRR- 财务部收益率14贷款偿还能力分析，应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等指标，分析判断项目的贷款偿还能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，即：贷款偿还期年贷款偿还完毕的年份贷款开始支用的年份当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用局部用于还贷，填列项目贷款偿还期计算表，测算项目贷款偿还期作为贷款偿

33、还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算表，计算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标。项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产与递延资产等摊销费与其他还款资金偿还贷款本金和利息所需要的时间。企业综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将借款人各类还贷资金和各类债务负担综合考察，分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量，与项目建成后可新增的现金流量

34、。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其他可能承当的债务本息负担。采用企业综合贷款偿还期法测算时，须关注借款人偿还目前已有负债的能力；充分考虑信贷项目新增效益是否可能局部或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分析在项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力；与在借款人效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债的能力。15利息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款利息能力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的利息保障倍数，对借款人偿还贷款利息的能力作出判断。利息保障倍数的计算公式为：假如做了客户现金流量预测，如此，利息保障倍

35、数=经营活动现金流量净额/当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出假如没有做现金流量预测，如此，利息保障倍数=净利润+折旧+摊销+财务费用-应收与预付款项增加+存货增加-应付与预收款项增加/当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出16本息保障倍数，应作为考核借款人偿还银行贷款本息能力的重要指标，通过逐年计算借款人在项目经营期的本息保障倍数，对借款人偿还贷款本息的能力作出判断。本息保障倍数的计算公式为：假如做了客户现金流量预测，如此，本息保障倍数=经营活动现金流量净额/当年到期的贷款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出假如没有做现金流量预测，如此，本息保障倍数=净利润

36、+折旧+摊销+财务费用-应收与预付款项增加+存货增加-应付与预收款项增加/当年到期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进展不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进展分析的根底上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防风险，控制项目不确定性的措施。1盈亏平衡点分析。盈亏平衡点BEP是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价格、销售额表示，一般用销售率

37、表示，其盈亏平衡点的计算公式为： C BEP 销售率 = - PTS 式中： C 总本钱费用 P 单位销售价格 T 单位经营税金与附加 S 总可售面积 2敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度，确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进展单因素、多因素敏感性分析，以了解影响项目财务效益的最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力。敏感性分析中，影响项目部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动5、10和20计算。对利用外资达投资总额30以上

38、的项目应将汇率作为敏感性因素进展敏感性分析。银行效益评估应采用定性和定量的分析方法，具体分析项目资金在我行结算情况与带给银行的相关效益。1资金结算量评估。应分析借款人或项目在建设银行开立根本结算户或资金分流情况，分析因此为我行增加的资金结算量。2相关效益评估。反映银行从贷款中获得的间接利益，房地产项目贷款的相关效益主要包括：对个人住房贷款业务和建筑业贷款业务的作用。重点分析房地产项目贷款是否可以为建设银行带来个人住房贷款的优质房源，是否可以通过贷款置换减少我行对建筑业发放的用于为借款人开发项目垫资的不良贷款。对中间业务的作用。考察项目为我行带来的中间业务收入的增长，如代理房地产贷款、个人住房贷

39、款抵押物保险业务收入等，对政策性住房信贷业务的影响。项目建设中和建成后建设银行的结算业务增长情况，主要包括项目的使用者如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户给建设银行带来的结算业务增长。3风险防措施评估。应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进展分析，并分析项目贷款具有哪些主要风险，采取什么措施降低、躲避、分散风险。保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力进展分析。对保证人的主体资格进展评估。主要审查保证人是否符合担保法的有关规定，是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无重大债权、债务纠纷等。对保证人的偿债能力进展评估。主要

40、分析保证人的资信、财务状况，进展代偿能力现实状况评估和代偿能力变动趋势分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量和盈利能力，判断保证人是否具备代偿债务的能力。抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进展评估审查。对抵押人的主体资格进展评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人，产权证明文件上的产权所有权人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有的证明与其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合担保法的规定，是否具有巩固耐用、容

41、易变现、价值稳定的特点，以与抵押人是否将已设定抵押的价值局部再作抵押。对抵押物进展评估。主要审查抵押物的评估机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期。在此根底上，计算抵押率，并判断其是否合理：抵押率一般不能超过70%，对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的计算公式为： 本次贷款本息总额本次贷款抵押率= - 100% 抵押物评估价值额 以本抵押物为抵押的贷款本息总额累计贷款抵押率= -100% 抵押物评估价值额 本次贷款本息总额优先受偿抵押率= - 10

42、0% 抵押物优先受偿价值额质押措施评估，应对出质人、质押财产、质押财产价值进展评估。对出质人的主体资格进展评估。主要审查出质人是否是依法对质押财产享有所有权或处分权的法人、其他组织或个人，质押财产权利证明文件上的权利所有权人或处分权人是否与出质人一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财产共同占有的证明与其他共有人同意以该财产设定质押的证明。对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合担保法的规定，是否属于可质押的围，是否具有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、合法、有效。对质押财产价值进展评估。主要审查质押财产的评估

43、机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可；评估报告是否合法、真实、科学；评估物与质押财产的品种、数量是否相符；质押的时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期。在此根底上，计算质押率，并判断其是否合理，审查质押率是否考虑了各类质押担保的不同情况，对通用性差、变现能力差、容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。1应对借款人根本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算与资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防措施与项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。2应对贷款项目当前存在的有关问题进展阐述，并提出建议与解决措施。3应对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金

44、额、条件、期限、利率等提出明确的意见。6.2.2.2.2 房地产开发类贷款项目简要评估进展简要项目评估，应主要包括以下容：1借款人根本情况借款人名称、法定代表人、经营围、开发资质、信用等级、注册资本与各股东单位投资等有关情况。2借款人经营情况调查分析借款人近三年来主要开发项目的运作情况介绍借款人开发的主要业绩与主要开发的项目情况，逐个分析项目销售与资金回笼情况与项目经营的经验和教训。 3借款人财务状况对借款人的财务报表进展分析，说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况，特别是存货、应收帐款、预付帐款、其他应收款的情况，重点是这些资产的质量和变现能力；负债方主要科目的情况，特别是预收帐款、应付

45、帐款、其他应付款的情况，重点是这些商业负债的支付压力；分析有关财务指标，对借款人长期偿债能力、短期偿债能力和盈利能力做出分析判断；分析借款人在银行间的融资记录，说明借款人融资能力、条件和信誉。1项目根本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期)。2项目建设条件调查项目建设是取得政府有关部门的批准文件的名称和时间与主要容，明确土地使用权的获取方式如协议转让、竟拍、与其他客户合作等与土地款的支付情况和资金来源。3项目建设实施进程评估调查项目的实际进展情况，并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划和实际进展情况，并进展分析。4项目的设计、施工、监理情况评估主要分析上述单位的资质

46、、业绩，并对本项目设计水平、施工质量等做出分析预测。1项目投资环境评估主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、开展规划和开展状况，以与项目周边自然和人文环境、教育条件、城市根底设施与物业配套的计划和进度等情况进展分析。2项目市场定位评估根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式与所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次与其面向的主要消费群体。3项目租售情况评估总体供求情况(分析项目所在区域同类物业的总体供求情况)。周边主要竞争项目情况(对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、本钱等情况进展分析，并选择至少三个同类物业，列表综合反映其租售

47、情况)。项目竞争能力分析与本区域同类项目做比拟，本项目的优势与劣势。销售方式分析开发商自己销售，还是委托销售代理公司销售，开发商以往的销售经验与代理公司主要销售的楼盘和业绩：销售前景分析说明意向定购情况与滚动开发项目前一期开发和销售以与资金回笼情况，并根据上述情况和对周边项目情况的分析，对项目的租售计划，包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学合理的判断要致意经济适用房项目要注意考虑价格上限限制的因素，并在此根底上列表逐年测算项目租售收入。1房地产项目总投资预测分析。分析项目总投资与构成投资估算有无漏项，投资构成是否合理，并测算各项费用,列表说明估算依据。2项目资金来源评估。分析项目资金来源渠

48、道与可靠性。3项目损益预测。按照各年份经营收入占总经营收入的比例，将项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发本钱，并据此列表测算项目损益。4项目投融资计划评估。根据项目投资计划与企业融资计划，制订项目分年度资金来源与运用表。5项目有关财务效益指标。依据上述结算结果，计算得出项目投资利润率和贷款偿还期与盈亏平衡点。5.银行效益与风险防措施评估。测算资金结算量，进展相关效益评估。1项目风险评估。分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险，并针对风险因素提出银行防风险的琐事和建议。2贷款担保措施评估。7.项目评估结论与贷款建议。通过对上述指标进展分析，得出评估结论与贷款建议对贷款与否与贷款金

49、额、期限、还款计划提出具体建议。6.2.2.3 担保评价参照本手册第三篇第三章信贷担保的方法、要求、容对客户提出的担保人和担保物进展调查和评价。6.2.2.4 撰写调查评价报告信贷人员根据对借款人调查评估结果撰写调查评价报告。调查评价报告由客户信用评级报告、项目评估报告见附件3-6-1或项目简要评估报告见附件3-6-2、担保评价报告三局部组成。6.2.3 审批参照本手册第一篇第二章信贷业务根本操作流程2.1.3的要求进展。 6.2.4 发 放参照本手册第一篇第二章信贷业务根本操作流程2.1.4的要求进展。在贷款支用时，要特别注意以下问题：1. 严格按照项目建设的工程进度付款；2. 要求借款人提

50、供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供给合同、设备采购合同等有关文件，作为支用贷款的依据；3. 借贷双方约定我行贷款与其他资金按比例投入开发建设项目的，应审核其他资金投入的落实情况。4. 必要时要求借款人对贷款项目办理有效的建设工程保险。1应到建设银行指定的保险机构办理保险。2在偿还全部贷款本息之前，借款人应逐年向保险公司办理房屋意外灾害保险。6.2.5 贷后管理6.2.5.1 贷后检查参照本手册第三篇第五章信贷资产检查的要求进展。6.2.5.2 回收、展期与借新还旧参照本手册信贷业务根本操作流程2.1.5.2、2.1.5.3 、2.1.5.4有关回收、展期与借新还旧的要求进展。6.2.

51、5.3 不良贷款管理参照本手册第三篇第七章不良信贷资产经营管理的要求进展。6.2.5.4 档案管理参照本手册第三篇第八章信贷档案管理的要求办理。 附件3-6-1评估报告编号：项目代码：借款人代码：中国建设银行项目名称房地产贷款项目评估报告参考格式评估报告完成日期： 年 月 日分支行(部)：经办分行(处)：评估认定行公章年 月 日直接评估人(评估小组成员): 所在单位： 职称: : 所在单位： 职称: : 所在单位： 职称: 评估审查人: 所在单位： 职务: 职称: : 所在单位： 职务: 职称: 评估审定人: 所在单位： 职务: 职称: (本页打印)声 明 与 保 证我们在此声明与保证：此报告

52、是按照中国建设银行房地产贷款项目评估暂行方法和有关规定，根据贷款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户与项目最主要、最根本的信息，我们对报告容的真实性、准确性、完整性与所作判断的合理性负责。直接评估人签字：年 月 日 评估审查人签字：年 月 日评估审定人签字： 年 月 日目 录一、项目评估结论31二、借款人与项目主要关系人资信评估33三、项目概况和建设情况评估36四、项目市场情况评估37五、投资估算与融资方案评估39六、财务根底数据确实定42七、财务效益评估43八、不确定性分析45九、银行效益与风险防措施评估48十、附表与附件5166 / 6

53、6一、项目评估结论一项目受理情况 简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，建设银行受理并开始评估项目的时间、过程二贷款项目评估结论1.建议的贷款金额、期限、利率与贷款条件如评估结果为不同意为项目提供贷款，说明不同意的理由1竞争优势 2竞争劣势 1直接收益 2间接收益 1潜在风险 2 风险防措施 项目指标说 明借款人名称借款人客户评价得分信用等级与评定时间借款人额度授信总控制量(注明是否经过审批)此次拟发放贷款种类拟发放贷款金额期限与利率项目名称评估机构评估起止日期项目投资利润率项目财务净现值项目财务部收益率项目贷款偿还期企业综合贷款偿还期二、项目主要关系人资信评估一借款人

54、评价1借款人为_2借款人资信情况评价附：借款人根本情况表借款人名称经营情况资质等级年开发规模年竣工量年销售量竣工产品合格率竣工产品优良率财务情况注册资本实收资本总资产所有者权益资产负债率流动比率存货周转率利润总额资产报酬率应收帐款周转率利息保障倍数资本积累率信用情况贷款利息实收率贷款不良率客户信用评级得分信用等级授信控制量我行已提供信用量贷款记录贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式二项目其他主要关系人评价假如借款人没有经营业绩，应对借款人母公司或其他主要投资人进展客户评价，并在此列表反映有关单位的根本情况附主要关系人根本情况表有多个主要

55、关系人的，应分别填列：企业名称经营情况资质等级年开发规模年竣工量年销售量竣工产品合格率竣工产品优良率财务情况注册资本实收资本总资产所有者权益资产负债率流动比率存货周转率利润总额资产报酬率应收帐款周转率利息保障倍数资本积累率信用情况贷款利息实收率贷款不良率客户信用评级得分信用等级授信控制量我行已提供信用量贷款记录贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式保证记录被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式项目相关人家族树图根据项目各关系人之间的产权与其他控制关系，绘出项目各方关系树形图： 文字说明： 三、项目概况和建设情况评估1.项目根本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开

56、发期与项目所在地区有关房地产开发的政策、开展规划和开展状况) 2.项目建设条件调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件 3.项目建设实施进程评估调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划进展分析 4.项目的设计、施工、监理情况评估主要分析上述单位的资质、业绩与参与本项目有关人员的技术水平 5.环境评估调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边环境的影响 四、项目市场情况评估1.房地产投资环境评估主要分析国家、区域、经济、文化教育条件、城市根底设施等情况进展分析 2.项目市场定位评估根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式与所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性，判断项目的档次与其面向的主要消费群体 3.房地产经营方式评估主要分析项目采取租售、自营等不同经营方式的市场情况 1供求情况 2价格分析 3本钱分析 4项目竞争能力分析 5销售前景