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1、本文极具参考价值，如若有用请打赏支持我们！不胜感激!【专业知识】工程合同辅导知识：房屋拆迁补偿价应如何评估?随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施 及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题, 政府也必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。新的城市房屋 拆迁管理条例提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我 国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁 估价？拆迁人如何对被拆迁人进行补偿？这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决 的问题。一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题
2、1估价方法存在的问题目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综 合确定拆迁价，该计算方法与城市房屋拆迁管理条例精神以及房地产估价规 程不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固 有有形因数的影响，而且还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例 如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境 是相同的，这是因为房地产特性（个别性）决定的，因此我们仅仅以基准价格来测 算房地产市场价是没有说服力的。其次，房地产估价规程中也找不出基准价格一 词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。2、确定房屋基准价格存在的问题房
3、屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府 会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预， 因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着 政府及其部门有意压低基准价的行为。3、房屋拆迁补偿价存在的问题（1） 土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新 得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身 固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反 映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分 地考虑房地产的容
4、积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重 置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的 土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；（2）政府部门干预较多,甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损 政府形象的行为。4、在房屋性质认定上存在的问题由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续， 实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条， 不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带 来更大收益这一客观事实。5、在安置房价格的确定上存
5、在的问题众所周知，安置房是由拆迁人（一般由开发商）提供的，其价格的确定应是由开发 商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢？当然是有差距的，首先在房屋的 拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房（因存在着开发期）， 不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失公正、 公平性。6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；但是，城市的居民经济存 在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下 岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接 济，就是屋子很破，也能起挡风
6、避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原 有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他 们又起什么作用呢？ 一小套住房都购不起的。二、造成上述问题的主要原因1政企不分首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政 府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有 关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其次， 表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞形象工程，有意 压低补偿价，降低成本费用，至使难以实行的项目得以实行（如安徽省五河县一文 化休闲广场）。2、市场体系尚未
7、完全健全，还处在一个发展阶段这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型 房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料；另外房地产交易信息还很不规范， 还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。3、城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超 出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障（住房） 所决定的。4、没有与城市房屋拆迁管理条例相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措 施千姿百态。目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有
8、土 地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分，那么，势将 导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。我国城市土 地使用权是有偿有限期使用制度（城市房地产管理法明确规定的一项制度），但 是，土地使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢？是将地上 建筑物连同土地一起无偿收回呢？还是有所补偿收回呢？这些都没有法律条文明确 规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值（即残值） ，也 无法测算出其价值的减损。三、建议1完善有关配套文件，确定科学的估价方法在基准价格的确定上，应以房地产估价规范为依据；在房屋的使用性质的认定 上，应充分
9、考虑实际用途和使用价值；在估价方法上，应以房地产估价规程来 确定估价技术路线。2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合 齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。结语：借用拿破仑的一句名言：播下一个行动，你将收获一种习惯；播下一种习惯， 你将收获一种性格；播下一种性格，你将收获一种命运。事实表明，习惯左右了成败，习惯改变人的一生。在现实生活中，大多数的人，对学习很难做到学而不厌， 学习不是一朝一夕的事，需要坚持。希望大家坚持到底，现在需要沉淀下来，相信 将来会有更多更大的发展前景。
专业知识工程合同辅导知识房屋拆迁补偿价应如何评估
