全面正确理解和认识物业管理（建设部政策研究中心讲稿）课件

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1、全面正确理解和认识 物业管理 季如进季如进 教授教授20082008年年9 9月月2525日日全面正确理解和认识物业管理（建设部政策研究中心讲稿）一、物业管理在我国的兴起一、物业管理在我国的兴起 （一）历史的回顾我们共同走过从前 物业管理在我国出现和兴起的时代背景：党的十一届三中全会揭开了中国改革开放的序幕。回顾30年的历程，从“实行计划调节和市场调节相结合”（1979年）到“以计划经济为主、市场调节为辅”（1983年）到“有计划的商品经济”（1985年），直到中国特色的社会主义市场经济“的确立。 一、物业管理在我国的兴起一、物业管理在我国的兴起 （一）历史的回顾我们共同走过从前2.物业管理的

2、出现、兴起和发展是在中国改革开放的大背景下，与中国房地产业的发展、住房制度的改革一路同行的。但物业管理的发展滞后。3. 当前，物业管理已成为中国特色社会主义市场经济体制的组成部分，中国特色的物业管理是“中国特色社会主义理论”的组成部分。努力探讨和实践中国特色物业管理已是时代提出的历史性课题。一、物业管理在我国的兴起一、物业管理在我国的兴起（二）物业管理的出现与发展（二）物业管理的出现与发展1.1.住宅物业管理直接起源于住宅物业管理直接起源于“房荒房荒” 城镇人均住房使用面积 建国初期，4.5-4.6平方米 1965年，7.8平方米 （住房温饱） 1978年，3.7-3.8平方米（文革期间房子基

3、本没盖，但是人口增长了 ）一、物业管理在我国的兴起一、物业管理在我国的兴起 邓小平80年讲话住宅建设投资主体的多元化 房地产综合开发生产方式的出台 新形势下房管体制的探讨企业自管街道办事处房管所、处的探索一、物业管理在我国的兴起一、物业管理在我国的兴起2.2.社会化、专业化、市场化物业管理体制的确社会化、专业化、市场化物业管理体制的确定定 1981年3月深圳市物业管理公司的成立 两次研讨会简介 1994年4月城市新建住宅小区管理办法（建设部33号令）的颁布 2003年6月物业管理条例的颁布，2007年8月修订 2007年3月通过物权法，2007年10月1日实施 二、物业管理的现状及主要问题（一

4、）物业管理现状（一）物业管理现状行业已具有并确定相当的规模物业管理领域不断拓展，竞争日趋激烈物业管理企业增速快、差异大 物业管理运作规范化不够、问题、矛盾、纠纷多1. 物权法颁布后，物业管理的调整与规范二、物业管理的现状及主要问题（二）物业管理法制框架的形成与建立1.物权法与物业管理条例2. 相关的几个主要制度 业主大会制度 管理规约制度 物业管理专业人员职业资格制度 物业服务企业资质认定制度 物业管理服务招投标制度 物业承接验收制度 住房专项维修资金制度3. 注册物业管理师制度简介4. 各地方政府应出台的配套文件二、物业管理的现状及主要问题（三）当前物业管理存在的主要问题（三）当前物业管理存

5、在的主要问题1.全社会对物业管理全面正确的理解与认识还不到位。2. 二个错误倾向 我来管你物业公司角度 业主至上业主角度3.政府职能转变中的新问题。4.市场经济是个大学校，我们要重新学习。二、物业管理的现状及主要问题（四）发展趋势 1. 建管分离的必然趋势 2. 物业管理定位的调整 3. 物业管理市场的细分 4. 物业管理运作的规范二、物业管理的现状及主要问题（五）两点启示 1. 中国国情与国外借鉴 2. 改革与市场经济 三、物业管理的含义及定位（一）物业业管理的含义含义1. 最早的官方提法：城市新建住宅小区管理办法（建设部33号令） 第二条条：“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区内的房屋

6、建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。” 第四条条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”三、物业管理的含义及定位2.物业管理条例的提法 第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”三、物业管理的含义及定位3.物权法的说说法 第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” 第82条：“物业服务企业或者

7、其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”三、物业管理的含义及定位注意：物业管理始终没有定义，即其内涵与外延不清导致定位不准。当前，可将物业管理理解为：社会化、专业化、市场化的房屋管理模式。三、物业管理的含义及定位（二）物业管理的三个层次1. 物业的基本管理服务2. 物业的资产管理3. 物业的投资组合管理三、物业管理的含义及定位（三）基本管理服务的三个档次： 1. 保障型：适用于经济适用房、旧有公房，服务标准低、收费低（目前执行政府指导价）； 2. 服务务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档次协商确定； 3.

8、享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。三、物业管理的含义及定位（四）（四）物业业管理的三个个目的 1.以物业为对业为对象没没有物业业就没没有物业业管理 确保功能的正常使用与完好；保值增值。 建筑物生命周期介绍。 三、物业管理的含义及定位2.以人为为核心物为为人用的要求 创创造和提供安全、舒适、文明、和谐谐的生活工作环环境与与秩序，满满足不同住用人全方位、多层层次的需求。 人对对居住的不同层层次的需求: （1）住面积积温饱温饱社会会的基本要求 （2）住功能小康社会会的硬件要求 （3）住环环境小康社会会的硬、软软件要求 （4）住服务务小康社会会的软软、硬件要求 （5）住品位后小康时时代的追求

9、 环环境与与秩序管理的基本要求:安全、安静静、安逸 现阶段主要努力方向三、物业管理的含义及定位3.社会责会责任 社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到同步增长。注意处理： （1）三个效益的联系与关系，谁为主（学生：政治挂帅、以学为主、身体第一）； （2）物业服务企业的社会责任与权利的某种不对称现 象； （3）业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不对 等情况。三、物业管理的含义及定位（五）（五）物业业管理在房地产开发产开发中的地位和作用与自然的和谐天人合一的理念人与物的和谐物为人用的原则人与他人的和谐群体生活、工作的需求四、 物业管理的性质和自身特点（一）物业管理的性质1. 社会会化 双向含

10、义，物业公司到社会上寻找物业，业主到社会上选聘物业公司。2. 专业专业化 指专门的机构，人员，设施技术等。3. 市场场化 指企业化、经营型。提供的产品是劳动服务、技术服务、管理服务，提供的方式是有偿。四、 物业管理的性质和自身特点（二）物业管理的自身特点（二）物业管理的自身特点1. 不仅仅是劳务劳务密集型行业业，更是管理密集型行业业，未来还将来还将是技术术密集型行业业。（1）物业业管理与与物业业服务务的区别与联区别与联系对管理与服务的认识无论哪类管理，都是通过服务来体现的。管理本身就是服务，服务需要管理。 四、 物业管理的性质和自身特点（二）物业管理的自身特点（二）物业管理的自身特点(2) 物

11、业管理服务的对象包括人和物：物业管理的服务对象包括全社会各行各业、各个阶层的人。 （党政军民学、工农兵学商、男女老少幼）从物的角度，科技的最新发展首先会应用于人们生活的各个方 面。物业管理的具体工作内容很复杂。 四、 物业管理的性质和自身特点2. 全天候、不间断间断的管理服务务工作（1）物业管理一旦开始，就不能停顿。在时间上是不能有间断点的。（2）容易出现间断点的时刻： 双方进入法律诉讼时期 物业服务合同到期到再次选聘之间 后合同义务义务四、 物业管理的性质和自身特点3. 销销售环节环节提前 市场化的物业管理，其本质是一种商品的生产和提供。物业服务公司提供的产品是管理服务和劳务服务，广大住用人

12、是这种产品的消费使用者。 生产 销售 消费四、 物业管理的性质和自身特点4. 产产品的生产产和消费费使用同时产时产生和结结束（1）物业管理的生产环节和消费环节具有和一般产品（包括其他服务行业）不同的一个突出特点：即物业管理的生产与消费是同时产生、即时消费。（2）由于物业管理生产和消费是同时产生和结束，导致物业管理提供的管理服务缺少质质量检验检验这一至关重要的步骤，无法剔除“废品”。这是由行业特点决定的。生产生产消费消费销售销售四、 物业管理的性质和自身特点4. 产产品的生产产和消费费使用同时产时产生和结结束（3）如何看待“废品”物业服务企业：1%和100%的关系加强全过程的质量控制业主：宽容、

13、支持、谅解注重监督改正过程与结果（不以追究责任为主）四、 物业管理的性质和自身特点5. 物业业管理服务务提供者直接面对对全体住用人 物业服务公司的每一个员工直接面对广大住用人。物业管理服务的这一特征决定了员工的基本素质与即时表现会直接影响到所提供的服务的质量。（1）服务的最高境界是满足服务对象的“心理需求”（2）员工的基本心态是搞好管理服务的基础（3）调整员工的情绪是物业服务公司各级领导者日常管理工作的重点（4）广大住用人对员工的尊重、理解是必要的四、 物业管理的性质和自身特点6. 服务质务质量与与价格之间间的弹弹性关关系一般产品的性价比是刚性或者半刚性的；物业管理服务的性价比是弹性的。物业管

14、理服务的收费内容分为两种： 一种是常规的公共服务，根据政府指导价在一定的范围内根据服务内容和质量浮动或双方协商定价； 另一种是不限价的专项服务和特约服务，这类服务一般是根据服务质量和服务方式的不同由业主和物业管理公司协商定价。四、 物业管理的性质和自身特点6. 服务质务质量与与价格之间间的弹弹性关关系 物业管理服务是一种体验商品，事前不易准确评价 特点： 客观评价的专业性 主观评价的模糊性 在物业服务合同洽谈期间，对基本价格的准确把握始终是业主与物业服务公司双方协商的重点与难点。五、房地产开发与物业管理的关系五、房地产开发与物业管理的关系（一）房地产开发企业与物业服务企业的关系1.早期开发商成

15、立物业管理公司起到推动物业管理普及、发展的作用。青春不解风情2.社会各界尤其是开发商及其下属的物业管理企业对物业管理的不了解、不熟悉是各类问题产生的主要根源。 初恋时，我们不懂爱情3.房地产开发与物业管理的相分离是今后的发展方向与要求。 离婚了，别再来烦我五、房地产开发与物业管理的关系五、房地产开发与物业管理的关系（二）从物业管理角度，开发商应注意的几个问题产权界定与清晰物业管理早期介入的必要性售楼广告宣传中的问题规划、设计调整的问题分期建设的问题配套设施不完善的问题各种功能设计、设施设备选型要考虑日后运行、使用、管理费用的问题住房质量责任保险制度与担保介绍1.诚信建设与和谐社会五、房地产开发

16、与物业管理的关系五、房地产开发与物业管理的关系（三）房地产开发企业与前期物业管理1. 前期物业管理的起始点2. 开发商、物业管理公司、业主三方的关系3. 前期物业管理服务是物业管理的矛盾、纠纷、问题集中出现的时期 六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识 （一）业主的三个层次（一）业主的三个层次 1. 单个业主 2. 全体业主业主大会 3. 业主委员会 六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识（二）业主的三种意识（二）业主的三种意识1. 权利意识 （1）有何种权利 （2）如何行使权利 （3）怎样维护权利 (1)有何权利单个业主的权利成员权（包括义务） 知情权 行

17、使权力的前提 参与权 行使权力的基础 *选择权 行使权力的关键 监督权 行使权力的保障六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识 *选择权的含义 表明你的选择 意味你将接受选择结果，即大多数人的选择 对选择的代价的承受六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识 （1）有何权利业主大会的权利 决定权 物业管理的一切重大事项由业主大会决定业主委员会的权利 执行权 注意：大多数人的命运不能由少数人决定六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识 （2）如何行使权利民主不仅仅是工作作风、工作方法，民主是现代社会的基本制度之一；民主的程序，即游戏规则；民主需实践、

18、提高；民主的代价。六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识 （3）怎样维护权益合法 理性的维权意识，合法的维权途径、手段。 注意：不要打错板子，有理也不能搅三分。六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识 2.自治意识(1)“权在业主” 及业主议事规则 这个业主是指全体业主。这是自治的体现(2)付费的概念 这是自治的必要条件(3)自治的途径 群体中集体思想的归纳、表达与实施六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识 3.自律意识自律的内涵(1)法律的底线(2)社会整体利益的服从(3)少数服从多数的理解六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三

19、种意识六、业主的三个层次与三种意识六、业主的三个层次与三种意识（三）业主大会制度简介（三）业主大会制度简介1.业主大会2.业主委员会3.管理规约与临时管理规约4.业主大会议事规则七、物业管理招投标七、物业管理招投标（一）为什么要搞招投标（一）为什么要搞招投标 市场经济的要求 行业规范发展的要求 企业自身建设的要求1. 广大业主自身利益的要求 七、物业管理招投标七、物业管理招投标（二）招投标的性质和目的（二）招投标的性质和目的 1. 招投标性质是市场经济的必然产物 2. 招投标的目的不是要最好的，而是要最适合的 七、物业管理招投标七、物业管理招投标（三）物业管理招投标法规（三）物业管理招投标法规

20、 1. 中华人民共和国招标投标法（自2000年1月1日起施行） 2. 政府采购法 (自2003年1月1日1起施行) 3. 物业管理条例（国务院）（自2003年9月1日起施行） 4. 前期物业管理招投标管理暂行办法（建设部）（自2003年9月1日起施行） 5. 各地物业管理招标投标办法 七、物业管理招投标七、物业管理招投标（四）物业管理招投标的自身特点（四）物业管理招投标的自身特点 1. 最适合的物业管理方案不易确定 2. 物业管理服务的行业特殊性七、物业管理招投标七、物业管理招投标（五）物业管理招投标的分类及要点（五）物业管理招投标的分类及要点 1.按招标主体分类 (1)开发建设单位（开发商）

21、 a. 开发商招标和物业管理企业投标的心态 b. 草拟制定相关文件 c. 政府部门的参与与监管 d. 提前进行 (2)业主大会 (3)产权人（单一产权为主） 七、物业管理招投标七、物业管理招投标 2. 按招标方法分类 (1)自行招标 (2)委托招标 (3)自行招标与委托招标相结合 3. 按招标形式分类 (1)公开招标 (2)邀请招标 七、物业管理招投标七、物业管理招投标( (六六) ) 编制招标文件的要点编制招标文件的要点1. 本物业有无特殊性要求2. 保修期费用的测算3. 报酬的取费形式 八、物业服务合同八、物业服务合同（一）物业服务合同的地位与作用（一）物业服务合同的地位与作用（二）物业服

22、务合同的种类（二）物业服务合同的种类1前期物业服务合同2前期物业管理服务协议3物业服务合同八、物业服务合同八、物业服务合同1. 1. 前期物业合同前期物业合同（1 1）甲、乙方： 甲方：开发商 乙方：经招投标选聘的物业服务企业（物业管理公司）或其他管理人（2）签订日期 在开发商取得销售证（现房）或预售许可证（期房）之前。八、物业服务合同八、物业服务合同（3） 合同期限 物业管理条例规定，到业主大会成立，选出业主委员会，并选聘物业管理公司，签订新的物业服务合同时止。 应有最长期限，如不超过23年。保护业主利益。 也应有最短期限，不短于1年。保护物业公司利益。八、物业服务合同八、物业服务合同（4）

23、几点说明 从业主入住到成立业主大会这段时间，以及物业建设阶段，都需要物业服务企业提供物业管理服务。这个阶段的物业管理为前期物业管理。 前期物业管理与通常情况下物业管理的不同特征。 前期物业服务合同对日后物业管理能否正常实施的影响。八、物业服务合同八、物业服务合同前期物业服务合同的特征由建设单位和物业服务企业签订；前期物业服务合同是一种过渡性质的合同；前期物业服务合同是一种要式合同. 要式合同是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。八、物业服务合同八、物业服务合同2. 2. 前期物业管理服务协议前期物业管理服务协议（1 1）甲、乙方 甲方：开发商；或开发商选聘的物业服务企业或其他管理人；或开

24、发商和开发商选聘的物业服务企业或其他管理人 乙方：购房人八、物业服务合同八、物业服务合同（2）签订时间： 购房人在签订购房合同前。（3）协议期限： 同前期物业服务合同。八、物业服务合同八、物业服务合同（4）几点说明 购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合同时，应同时签订前期物业管理服务协议，或包含在买卖合同中。物业管理条例第二十五条规定 该协议的目的是保障前期物业管理活动当事人（包括业主、物业服务企业双方）的合法权益，减少物业管理纠纷。 前期物业管理协议有效期：从房屋出售之日起，至业主委员会成立后与其选定的物业服务企业或其他管理人签订新的物业服务合同生效为止。八、物业服务合同八、物业服务合同前

25、期物业管理服务协议的基本特征：购房人在购房时必须同时签订协议；协议的基本内容应与前期物业服务合同一致；协议应经政府主管部门审定；协议的内容必须对所有购房人一致. 八、物业服务合同八、物业服务合同3. 物业服务合同（1）业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。 （2）业主委员会应听取广大业主的意见，决定是续聘还是另行选聘其他的物业服务企业或其他管理人，并签订物业服务合同。（3）合同的双方为业主委员会和物业服务企业或其他管理人。委托管理期限由双方协议商定。（4）物业服务合同签订后，前期物业服务合同与前期物业管理服务协议同时终止。（5）委托期满，需要再次决定是续聘还

26、是聘用其他物业服务企业或其他管理人。八、物业服务合同八、物业服务合同（三）专项服务的委托合同（三）专项服务的委托合同1.物业服务企业可以将绿化、保安、保洁等服务委托给其他专业的服务公司承担。 2.这些专项服务的委托合同不属于物业服务合同，虽然它们和物业管理活动相关。八、物业服务合同八、物业服务合同（四）物业服务合同的签订要点（四）物业服务合同的签订要点1“宜细不宜粗”的原则2不应有无偿无限期的承诺3合同的签订既要实事求是，更要留有余地4要明确违约责任的界定及争议的解决方式八、物业服务合同八、物业服务合同1. “宜细不宜粗”的原则一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：（1）针对

27、委托项目的约定（2）各个委托项目的具体内容（3）管理服务的质量标准（4）管理和服务费用（5）要对物业服务企业的奖惩约定条款八、物业服务合同八、物业服务合同2不应有无偿无限期的承诺（1）物业管理本质上讲是有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物，不是市场经济的要求。（2）无偿服务会导致住用人之间享受到的服务不一致。（3）无偿提供服务在实践中证明是有害、行不通的。（4）物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是行不通的，实践中也是难以做到的。八、物业服务合同八、物业服务合同3合同的签订既要实事求是，更要留有余地（1）物业服务企业要量力而行。（2）对分期建设项目、分期建成使用时的物业管理的承诺。

28、（3）各项承诺要恰到好处，留有余地；宁可不足，不可过头。八、物业服务合同八、物业服务合同4要明确违约责任的界定及争议的解决方式（1）明确各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件。（物业管理公司代人受过分析）（2）要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。（3）三层解决方式：协商；调解；仲裁或诉讼。九、物业服务的费用问题九、物业服务的费用问题 物业管理是要花钱的。凡是和钱有关的问题牵扯到收和支两个方面，即物业管理服务经费的来源和物业管理服务费用支出的成本构成。 需要提请注意的是，这不仅仅是物业服务费的问题。九、物业服务的费用问题九、物业服务的费用问题(

29、 (一）物业管理经费的来源一）物业管理经费的来源 物业服务费 共用部位、共用设施设备维修资金 多种经营的收益与利润 政府的扶持 开发商的支持1.业主的赞助九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题（二）物业服务费（二）物业服务费物业服务费的收费原则物业服务费的收费原则物业服务费的构成物业服务费的构成物业服务费的定价形式和计费方式物业服务费的定价形式和计费方式1.1. 物业服务费的收缴物业服务费的收缴九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题1.1.物业服务费的收费原则物业服务费的收费原则 合理 公开 费用与服务水平相适应 竞争 双方协商 政府监督九、物业管理服务的费用问题九

30、、物业管理服务的费用问题2.2.物业服务费的构成物业服务费的构成（1）包干制 物业服务费(X) =物业服务成本(X1)+法定税费(X2)+物业服务企业的利润(X3)（2）酬金制 预收的物业服务资金(X) =物业服务支出(X1)+物业服务企业的酬金(X4)九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题物业服务成本或物业服务支出的构成： 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施及公众责任

31、保险费用； 经业主同意的其他费用。九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题3. 3. 物业服务费的定价形式和计费方式物业服务费的定价形式和计费方式（1）物业服务费的定价形式 政府指导价 有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。 市场调节价 由经营者自主定制，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题（2）物业服务计费方式 包干制 业主缴纳的物业服务费是固定的，管理过程中无论盈余还是亏损都由物业管理公司承担。 适用于小型物业管理公司，省

32、去了对物业服务企业进行账目监督和审计的问题，简便易行。前提是事先双方对物业服务费标准要有约定和承诺。九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题 酬金制 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均有业主承担的计费方式。 由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制，这笔支出不需要交纳相关税金。九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题（3）注意事项： 物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用。应当通过专项维修基金予以列支。 在物业管理区域内，由物业管理企业接受委托代替收取供水、电、

33、热、通讯、有限电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题（三）维修资金（三）维修资金维修资金的性质维修资金是物业的“养老金”维修资金属于物业，从而属于业主，不属于物业服务企业。1.维修资金要专款专用，专项用于大、中修、更新、改造九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题2. 维修资金的筹集维修资金的筹集（1）商品房单向筹集 为每平米建安造价的5-8%（2）公房 出售出售双向筹集：售房单位、购房者各出一部分 分析：售房款： 理论售房款 实际售房款提取比例：多层20%；高层30%为何是下限？上限是多少？九、物业管理服务的费用问题九、物业管理服务的费用问题3. 维修资金的使用维修资金的使用（1）存在指定的银银行，专专款专专用 （2）如果不够够再收（3）如果房子拆了大家再分十、怎样学习、掌握、实践物业管理十、怎样学习、掌握、实践物业管理1.紧紧把握时代发展的脉络 社会转型、体制转轨、企业转制、观念转变2.学习、工作的三个原则 责任一是责任，二是责任心 激情热爱是最好的老师，把学习、工作当事业做。 真招？3.谈谈片面性问题4.发现问题、分析问题的三个层次 弄清事实真像 因果关系的分析，掌握规律性 哲学层次的上升谢谢！