物业管理基础知识培训范文课件

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1、物业知识培训DTZ课程内容戴德梁行介绍戴德梁行介绍物业基础知识物业基础知识物业基本法律、法规物业基本法律、法规物业管理费的构成物业管理费的构成售楼员应答技巧售楼员应答技巧 DTZ戴德梁行介绍戴德梁行介绍DTZ公司的历史及背景介绍公司的历史及背景介绍戴德梁行为国际著名的专业房地产服务公司，为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。在物业市场和客户需求日趋国际化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司能够有效的照顾客户横跨欧洲、美洲及亚太区的服务需求。戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名，由旧金山至上海、斯德哥尔摩至雪梨，均家传户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。DT

2、Z公司的历史及背景介绍公司的历史及背景介绍戴德梁行在欧洲市场的覆盖率堪称同业之冠，在二十七个国家九十四家分公司共有三千四百余名员工为客户服务。在亚太区，公司在澳大利亚及新西兰等主要市场，以至中国（包括香港和台北）、印度、日本及新加坡等东南亚地区，均设有办事处。在中国内地，戴德梁行是首家独资的境外房地产专业服务公司，在北京、上海、广州、深圳、大连、天津、重庆、杭州、西安、成都、武汉等地均设有正式领有营业执照的全资拥有附属公司。DTZ大连分公司负责区域与主要项目大连分公司负责区域与主要项目负责区域：东北三省、内蒙古、山东主要负责项目：沈阳 银河湾 昌鑫置地广场 五里河城 理想新城 翔凤山水国际 运

3、恒国际广场DTZ主要服务形式主要服务形式物业顾问服务驻场顾问服务物业全委托服务DTZ物业基础知识物业基础知识DTZ物业管理的起源物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，Octavia Hill女士为其出租的房物制定一套规范约束租户行为。同时也对损坏的设备设施进行修缮收到良好效果，使得当地人纷纷效仿，并逐渐得到政府重视，推广到其它西方国家，因而被视为最早的物业管理。DTZ物业管理在我国的发展物业管理在我国的发展20世纪80年代 物业管理从香港传入内地1981年3月 全国第一家物业管理公司成立 1994年3月23日建设部第33号令颁布1994年6月18日第一部地方性物业管理法规出台20

4、03年9月1日国务院颁布物业管理条例DTZ物业的含义物业的含义建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。它可以是一个住宅小区、一栋公寓，或是一个写字楼、商场和宾馆等。DTZ物业的分类物业的分类根据使用功能的不同可分为：居住物业：如住宅、公寓、别墅等；商业物业：如商场、写字楼、酒店；工业物业：如厂房、仓库等；其 它：如车站、医院、学校等DTZ 物业的特性物业的特性固定性耐久性多样性高值性权益性DTZ物业管理的概念 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。DTZ物业管

5、理的特点物业管理的特点覆盖面广服务性强专业性强业主处于主导地位物业管理与社区管理相结合DTZ物业管理基本原则物业管理基本原则物业管理原则服务第一公平竞争业主主导依法管理统一管理收费合理专业高效责权分明DTZ物业管理工作的宗旨物业管理工作的宗旨物业保值升值。降低管理成本。建立良好关系（物业所有人、物业公司、开发商、政府）。提供24小时不间断优质服务。有求必应，尽善尽美。DTZ物业服务的内容物业服务的内容常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务DTZ常规性服务内容常规服务常规服务房屋主体设施设备卫生绿化代办服务对外联系社区工作保洁治安消防车辆投诉处理费用DTZ针对性服务主要有针对性服务主要

6、有日常生活类衣、食、住、行商业服务类小型超市、理发、修理、饭店等文化、教育、卫生、体育类金融服务类中介服务社会福利类DTZ委托性的特约服务委托性的特约服务满足产权人、使用人个别需求受其委托而提供。该服务并非必须存在，物业公司有权决定是否提供。DTZ物业管理的基本过程物业管理的基本过程l签订物业服务合同l验收接管物业l履行服务合同l终止合同、做好交接DTZ物业管理企业权力的来源物业管理企业权力的来源物业管理条例等相关法律、法规。物业建立起来，投入到市场，有了使用人（包括业主、租户及其受让人，继承人，合并人、接办人、承租人、占用人，还包括管理人、访客等）这就需要一份大家认可的合约去规范、约束使用人

7、的行为，明确使用人的权力和义务，达到自律自治的理想效果。这个合约称之为 “xx业主临时公约”，此公约在开发商申请“商品房销售证”时同时呈交给房管局，并在签订转让合同时连同物业管理合同一并交给小业主签署认可。物业管理的权力来源于全体业主DTZ业主公约的主要内容业主公约的主要内容总则物业的基本情况物业的使用物业的维护物业费的交纳业主的权力与义务违约责任DTZ业主自治与自律业主自治与自律物业的法定所有人是业主物业公司是受全体业主委托来管理物业业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主自治。物业在使用过程中，既有全体业主的共同利益，又有单个业主的个人利益。单个业主的利益要服从公共利益，即业主自律

8、。DTZ业主大会与业主委员会业主大会与业主委员会业主大会：由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。业主委员会：是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举长生的，是业主大会的执行机构DTZ优质的物业管理服务优质的物业管理服务完善的日常公共服务个性化的配套服务品质优良的有偿服务优秀的服务意识优质的服务标准DTZ优质物业管理服务标准（一）优质物业管理服务标准（一）DTZ优质物业管理服务标准（二）优质物业管理服务标准（二）DTZ物业管理法律、法规物业管理法律、法规DTZ中华人民共和国民法通则中华人民共和国合同法物业管理条例业主

9、大会规程前期物业管理招标投标管理暂行办法物业服务收费管理办法DTZ中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则民法：是调整平等主体的自然人之间、法人之间、自然人与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范总称。物业管理法律关系种民事法律关系占多数，民法是物业管理活动种最常用的法律规范。民法通则：1986年4月12日由全国人民代表大会第四次会议通过；1987年1月1日起施行。 它概括的确定了我国民法的基本原则，基本制度和主要内容，为从事民事活动提供了共同遵循的法律规范，是进行民事活动必须遵守的基本准则，也是物业管理法规必须遵守的准则。共9章、156条。DTZ中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通

10、则民法通则中常用的法律规定内容分类： 1、民法的基本原则 2、对公民（自然人）和法人民事权利能力和民事行为能力的规定 3、对民事法律行为和代理的规定 4、对民事权力的规定 5、对民事责任的规定 6、对诉讼时效的规定 DTZ中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法合同法：是调整平等民事主体之间的交易关系的法律。立法过程：1999年3月15日，第九届全国人民代表大会第二次会议通过中华人民共和国合同法，1999年10月1日起施行，同时中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国涉外经济合同法、中华人民共和国技术合同法废止。共23章428条。 DTZ中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法 合同法中常用法

11、律规定内容分类： 1、约定优先原则。 2、平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会公德原则。 3、订立合同时的注意事项。 4、关于合同效力的规定。 5、对履行合同的规定。 6、对合同的变更、转让和终止的规定。 7、对违约责任的规定。DTZ物业管理条例DTZ条例遵循的立法原则（一）物业管理权利和财产权利相对应的（一）物业管理权利和财产权利相对应的 原原则则（二）维护全体业主合法权益的原则。（二）维护全体业主合法权益的原则。（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（四）从实际出发，实事求是的原则（四）从实际出发，实事求是的原则DTZ 条例共七章，七十条。 第一章 总则

12、 第二章 业主和业主大会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用和维护 第六章 附则 第七章 法律责任条例条例的主要内容的主要内容DTZ十项制度十项制度10项制度告知备案招投标交接保修资质人员资格专项基金报告招投标DTZ四项授权四项授权四项授权物业区划分投票权确定维修基金收、用、管资质管理制度DTZ两项书面合同两项书面合同 1前期物业服务合同。“在业主、业主大会选聘物业管理物业之前。建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”(第二十一条)。 2物业服务合同。“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同”(第三十五条)。DTZ业主权

13、力业主权力业主权力接受服务管理事项建议权公约、规则建议权投票权被选举权监督业主委员会监督物业管理公司其他权利监督维修资金管理和使用知情权监督权DTZ业主义务业主义务遵守公约 议事规则 遵守 规章制度 执行决定交纳专项维修资金 其他义务 交纳物业服务费用 业主义务DTZ业主大会职责业主大会职责业主大会职责制定、修改公约 议事规则 选举、更换业主委员会委员 选聘、解聘物业管理企业 维修资金使用、续筹 制定、修改规章制度 其他有关物业管理的职责DTZ业主委员会职责业主委员会职责业主委员会职责召集会议 报告情况 代表签订服务合同 业主大会赋予其他职责 监督业主公约的实施 监督和协助 DTZ 前期物业管

14、理 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明，保护新入住的业主的利益，条例作了五个方面的规定： DTZ 一是，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 对于其他物业的建设单位，国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。二是，建设单位应当销售物业之前，制定不得侵害物业买受人合法权益的业主临时公约； 并应当在物业销售前，将业主临时公约向物业买受人明示，予以说明。 DTZ 三是，建设单位与物业买受人签订的买卖合

15、同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 四是，为了防止因物业开发建设质量的问题影响以后的物业管理，条例规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。 五是，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 DTZ物业服务费用物业服务费用 物业管理是一种有偿的经营性服务，其价格的形成应当遵循等价有偿的市场原，由业主和物业管理企业通过合同协商确定。 但考虑到目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对物业管理收费进行必要的指导和规范，因此，条例规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务

16、水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 针对目前存在的个别业主拖欠物业服务费用，损害全体业主的利益，影响物业管理企业正常管理活动的问题，条例规定： 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 DTZ关于法律责任 条例涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为，但更多的是属于民事违法行为。 对前一类违法行为应当给予行政处罚，对后一种违法行为，则应当由行为人承担民事法律责任

17、。 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则； 确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，条例在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则； 确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。 DTZ业主大会规程 (主要内容)DTZDTZDTZDTZDTZDTZDTZDTZDTZ前期物业管理招标投标管理暂行办法( (主

18、要内容）主要内容）DTZDTZDTZDTZDTZDTZ物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法主要内容主要内容DTZ物业费的构成物业费的构成物业费工资、保险福利运行维护费清洁卫生绿化养护秩序维护办公费资产折旧责任保险业主同意其它费用DTZ物业服务费的收取物业服务费的收取原则：合理、公开以及费用与服务水平相适应。物业使用人、空置房收费办法业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（标准可与建设单位根据实际情况进行协商）DTZ其他服务费用的收取 物业服务合同约定以外的服务收费。服务报酬由双方约定。水、电、气、热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户

19、收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。DTZ物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定DTZ物业费公开要求物业费公开要求物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 DTZ 业主不交物业费情况处理 业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。DTZ结 束谢谢大家