物业管理保安法律法规及案例培训课件

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1、物业管理保安法律法规及案例培训保安法律法规及案例培训物业管理保安法律法规及案例培训物业保安工作涉及法律法规民法消费者权益保护法合同法刑法物业管理保安法律法规及案例培训民法基本知识一、民法的概念民法，是调整平等的民事主体在从事民事活动中发生的财产关系和人身关系的法律规范的总称。民法通则第2条规定：中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间以及公民与法人之间的财产关系和人身关系。 物业管理保安法律法规及案例培训民法的基本原则 平等原则意思自治原则公平原则诚实信用原则守法原则以及公序良俗原则。 物业管理保安法律法规及案例培训民事法律关系的要素 民事法律关系由主体、客体和内容三部分构成。 物业

2、管理保安法律法规及案例培训（一）主体 民事法律关系的主体，亦称民事主体。民事主体包括两种类型，即自然人和法人。国家在特殊情况下，也可以成为民事法律关系的主体。可以成为民事权利主体的，民法上称之为“人”。民法上的人，指具有民事权利能力的主体，因此即包括自然人，也包括法人。因此通常所称“权利人”、“义务人”均包括自然人和法人，但成年人、未成年人特指自然人。根据我国民法通则的规定，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙也可以成为民事法律关系的主体存在。物业管理保安法律法规及案例培训（二）内容 民事法律关系的内容，指民事法律关系的权利主体所享有的权利，和义务主体所负担的义务，即民事权利和民事义务。民事法

3、律关系的权利、义务，是相互联系，相互依存的。而且在民事法律关系中占有重要的地位，对于许多民事法律关系类型、性质的划分，往往就是根据当事人之间的权利义务关系确定。而民事法律关系内容的实现，是民事主体参与民事活动所达到的目的。 物业管理保安法律法规及案例培训（三）民事法律关系的客体 民事法律关系的客体是指民事权利义务所指向的对象。民事法律关系因种类不同，可以有不同的客体。因此对于民事法律关系的客体不能一概而论。物权的客体是物（但担保物权的客体除物以外，还可以是权利）。债权的客体是债务人的行为，即给付。人格权的客体，为人格利益。知识产权的客体是智力成果。 物业管理保安法律法规及案例培训自然人的民事权

4、利能力 民事权利能力，指民事主体依法享有民事权利、承担民事义务的资格。自然人的民事权利能力，指自然人依法享有民事权利、承担民事义务的资格。具有民事权利能力是自然人享有主体地位的标志。所有自然人，无论年龄、性别、职业等差别，其民事权利能力一律平等。即使是无民事行为能力人、限制民事行为能力人，也享有同样的民事权利能力。物业管理保安法律法规及案例培训民法通则第民法通则第9条规定：公民从出生时起到条规定：公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。因此自然人的民事权利权利，承担民事义务。因此自然人的民事权利能力始于出生。基于出生这

5、一事实，自然人当能力始于出生。基于出生这一事实，自然人当然取得主体资格。然取得主体资格。出生时间的确定有一定的规则。最高人民法院出生时间的确定有一定的规则。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（以下简称民通意见）若干问题的意见（以下简称民通意见）第第1条规定：自然人条规定：自然人“出生时间以户籍证明为出生时间以户籍证明为准；没有户籍证明的，以医院出具的出生证明准；没有户籍证明的，以医院出具的出生证明为准；没有医院证明的，参照其他有关证明认为准；没有医院证明的，参照其他有关证明认定。定。”故在出生时间的认定上，户籍证明的效故在出生时间的认

6、定上，户籍证明的效力高于出生证明，出生证明的效力高于其他证力高于出生证明，出生证明的效力高于其他证明。明。 物业管理保安法律法规及案例培训胎儿利益的保护 既然自然人的民事权利能力始于出生，因此胎儿不具有民事权利能力。但胎儿毕竟具有成为民事主体的现实性，故法律上一般均设有特殊规定，以保护胎儿的的利益。我国继承法第28条规定：遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。需要注意的是，这只是给予胎儿的一种特殊保护，并非承认胎儿具有民事权利能力。另外胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。此处的“法定继承”是针对“被继承人”的法定继承，而非针对“胎儿”的

7、法定继承。 物业管理保安法律法规及案例培训权利能力的终止 自然人的民事权利能力终于死亡。死亡是自然人权利能力消灭的惟一原因，包括自然死亡和宣告死亡两种。公民一旦死亡，则丧失民事权利能力，不再是民事主体，其生前的婚姻关系消灭，其财产权利和财产义务按照继承法的规定发生移转，人身权消灭。需要指出的是，自然人死亡以后，自然人的某些权利仍然会得到法律保护，如名誉权、著作权中的人格权。对这些权利进行保护，其主要理由不是因为该自然人具有民事权利能力，而是出于社会公共利益的需要。 物业管理保安法律法规及案例培训完全民事行为能力人 民法通则第11条规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立

8、进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。当然，这里还要求自然人精神健康、智力健全，不属于民法通则第13条规定的精神病人。 物业管理保安法律法规及案例培训需要明确的一点是法律确定年满18周岁为完全民事行为能力人的主要考虑是自然人的智力状态，而不考虑自然人的经济状况。因此年满18周岁的自然人没有经济收入的，仍然属于完全民事行为能力人，如在校学习的大学生。这些人如果因为违法行为需要承担责任的，首先由本人承担民事责任；本人没有收入的，由扶养人垫付。 物业管理保安法律法规及案例培训16周岁以上不满18周岁的公民，以自己

9、的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。所谓“以自己的劳动收入为主要生活来源”，根据民通意见第2条的规定，指“能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地人民群众一般生活水平”。将这些人视为完全民事行为能力人，有利于他们从事生产经营活动，有利于保护他们的合法权益。需要注意的是，只要是已经参加工作的人，都应当视为完全民事行为能力人。另外只要被视为完全民事行为能力人，即使后来失去工作，也仍然属于完全民事行为能力人。 物业管理保安法律法规及案例培训限制民事行为能力人 限制民事行为能力人包括两类：分别是10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为后果的精神病人。民法通则第12条第1款规定：10周

10、岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动。第13条第2款规定：不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他精神健康状况相适应的民事活动。 物业管理保安法律法规及案例培训限制民事行为能力人具有部分民事行为能力。他们具有一定的智力水平，对事物有一定的识别和判断能力，因此他们可以从事一些民事法律行为。但是由于他们的智力水平和判断能力的影响，因此法律对他们的行为能力给予必要和适当的限制，一些重要的民事法律行为必须由其法定代理人代理或者征得法定代理人的同意。物业管理保安法律法规及案例培训根据法律规定，限制民事行为能力人依法不能独立进行的民事行为，

11、应由其法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意后独立进行。法定代理人由监护人担任。 物业管理保安法律法规及案例培训无民事行为能力人 民法通则第12条第2款规定：不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第13条第1款规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 物业管理保安法律法规及案例培训限制民事行为能力的精神病人与无民事行为能力的精神病人的区别在于：限制民事行为能力的精神病人是“不能完全辨认”自己行为；而无民事行为能力的精神病人是“不能辨认”自己行为。无民事行为能力人不能以自己的法律行为取得民事权利和承担民事义务。他们

12、要从事民事活动，必须由其法定代理人代理。无民事行为能力人的法定代理人由监护人担任。 物业管理保安法律法规及案例培训自然人无民事行为能力和限制民事行为能力的宣告 我国立法对精神病人的无民事行为能力和限制民事行为能力采取特别程序宣告制度。民法通则第 19条规定：“精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。” 物业管理保安法律法规及案例培训宣告自然人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，必须具备以下要件：(1)被宣告人须为精神病人(包括痴呆人)。(2)须经利害关系人申请。 没有利害关系人申请，人民法院不得主动进行宣告。这里所说的利害关系人，主要

13、是指精神病人的配偶、父母、成年子女以及其他亲属等。(3)须经人民法院宣告。（4）采用特别程序。 物业管理保安法律法规及案例培训自然人被宣告为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，其行为能力只是处于一时的中止或受限制的状态。所以，当他们智力障碍排除，具有辨认事物的能力时，可以根据其健康恢复的状况，经本人或者利害关系人申请，由人民法院宣告其为限制民事行为能力人或完全民事行为能力人。 物业管理保安法律法规及案例培训1.无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。这样规定目的在于保护未成年人和精神病人的利益，避免其在从事

14、民事行为时的利益受损。例如：无民事行为能力人、限制民事行为能力人从事了劳动，雇主事后不得以行为人的行为能力欠缺主张行为无效，拒绝支付报酬。 物业管理保安法律法规及案例培训行为人在神志不清的状态下所实施的民事行为，应当认定无效。依照该条规定，即使当事人成年且平时精神正常，属于完全民事行为能力人，但在神志不清状态下所为的民事行为仍然无效。这实际上强调行为能力与意思能力是有区别的。 物业管理保安法律法规及案例培训 宣告失踪与宣告死亡 （一）宣告失踪自然人离开自己的住所，下落不明达到法定期限，经利害关系人申请，由人民法院宣告其为失踪人的法律制度。这是对一种不确定的自然事实状态的法律确认，目的在与结束失

15、踪人财产关系的不确定状态，保护失踪人的利益和利害关系人的利益。 物业管理保安法律法规及案例培训宣告失踪的条件 （1） 失踪事实。包括两个方面的内容：下落不明；这种下落不明的状态持续满2年。2年的起算点是从下落不明的次日开始计算。如甲于1997年2月1日离家出走，杳无音讯。2年的起算点为2月2日，2年的最后截止日为1999年的2月1日。利害关系人从1999年的2月2日开始可以到法院申请宣告失踪。战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起计算。如甲于战争期间下落不明，假如战争结束之日为X年的2月1日。2年的起算点为2月1日，2年的最后截止日为（X2）年的1月31日。利害关系人从（X2）年的

16、2月1日开始可以到法院申请宣告失踪。物业管理保安法律法规及案例培训（2） 利害关系人的申请。利害关系人包括：近亲属、对该人负有监护责任的人、该人的债权人和债务人。利害关系人提起申请时应当具有完全民事行为能力。近亲属包括：配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。提起申请时，利害关系人没有顺序。 物业管理保安法律法规及案例培训（3） 人民法院的受理与宣告。宣告失踪的法律事实只能由法院通过特别程序确定，任何其他机关和个人无权作出宣告失踪的决定。宣告失踪的案件采用民事诉讼中的特别程序，由失踪人住所地或者最后居住地的基层人民法院管辖。人民法院在接到利害关系人的申请后，受理案件后，

17、应当发出寻找失踪人的公告，公告期为3个月。公告期满后，应当根据情况作出宣告失踪的判决或驳回申请的判决。 物业管理保安法律法规及案例培训宣告失踪的法律效力 自然人被宣告失踪后，其民事主体资格仍然存在，故不发生继承问题，也不改变与其人身有关的民事法律关系。宣告失踪产生的法律后果主要是为失踪人设立财产代管人。失踪人的财产由他的配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代管。财产代管人的指定没有固定顺序，亦非谁申请，谁是财产代管人。应当按照有利于保护失踪人的合法权益的原则确定财产代管人。物业管理保安法律法规及案例培训如甲被宣告失踪后，其妻子乙和父亲丙均主张对甲的财产的代管权，但其妻子乙在甲失踪前

18、就与甲闹离婚，甲失踪后长期住在娘家。在这种情况下，当然应当由其父亲作为财产代管人有利于保护甲的利益。 代管人管理失踪人的财产，应尽善良管理人的注意义务，不得侵害失踪人的合法权益。在涉及失踪人的诉讼中，由财产代管人作为原告或被告。 物业管理保安法律法规及案例培训宣告失踪的撤销被宣告失踪的人重新出现或者确知他的下落，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对他的失踪宣告。失踪宣告一经撤销，代管人的代管权终止。 物业管理保安法律法规及案例培训宣告死亡 自然人下落不明达到法定期限，经利害关系人申请，由人民法院宣告其死亡的法律制度。与宣告失踪制度设计不同，宣告失踪主要解决失踪人的财产管理问题，而宣告死

19、亡则主要解决失踪人的整个民事法律关系的状态问题。宣告失踪重在保护失踪人的利益，而宣告死亡重在保护被宣告死亡人的利害关系人的利益。 物业管理保安法律法规及案例培训（一）宣告死亡的条件 宣告死亡指自然人下落不明达到法定期限，经利害关系人申请，由人民法院宣告其死亡的法律制度。与宣告失踪相比，宣告失踪主要解决失踪人的财产管理问题，而宣告死亡则主要解决失踪人的所有民事法律关系；宣告失踪重在保护失踪人的利益，而宣告死亡重在保护失踪人的利害关系人的利益。 物业管理保安法律法规及案例培训宣告死亡的条件 （1）有失踪事实。有失踪事实包括两个方面的内容：（1）下落不明。（2）下落不明满一定期限。这个期限为4年，从

20、下落不明事实的次日起算。战争期间下落不明的，从战争结束之日起算。意外事故下落不明的，期限为2年，从事故发生之日起起算。同时根据民事诉讼法第168条的规定，如果意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存的，可以马上申请宣告死亡。 物业管理保安法律法规及案例培训（2）有利害关系人的申请。根据民通意见第25条的规定，申请宣告死亡的利害关系人有一定的顺序，如果前一顺序的利害关系人不宣告死亡，则后面顺序的利害关系人不得宣告死亡。利害关系人的顺序为：（1）配偶；（2）父母、子女；（3）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；（4）其他有民事权利义务关系的人。宣告失踪不是宣告死亡的必经程序，所以

21、被申请宣告死亡的自然人，既可以是被宣告失踪的人，也可以是未经宣告失踪的人。如甲下落不明已经满5年，其妻子乙提出要求离婚，甲所在单位丙要求宣告甲死亡。由于妻子只是要求离婚，说明乙不打算宣告死亡，而配偶是第一顺序的利害关系人，所以甲所在单位申请宣告甲死亡的请求不能得到法院支持。 物业管理保安法律法规及案例培训无效民事行为的种类 （一）无民事行为能力人实施的民事行为 （二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的单方行为 （三）受欺诈而为的民事行为 （四）受胁迫而为的民事行为 （五）乘人之危所为的单方民事行为 （六）恶意串通损害他人利益的民事行为 （七）违反法律或者社会公共利益的民事行为 (八)以合法形

22、式掩盖非法目的的民事行为 (九)违反国家指令性计划的民事行为 物业管理保安法律法规及案例培训 诉讼时效 1.短期诉讼时效。短期诉讼时效，指时效期间不足2年的诉讼时效。如民法通则第136条规定，下列请求权的诉讼时效期间为1年：（1）身体受到伤害要求赔偿的；（2）出售质量不合格的商品未声明的；（3）延付或拒付租金的；（4）寄存财物被丢失或者毁损的。需要注意的是，根据产品质量法第45条的规定，因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为2年。故因为产品存在缺陷造成人身损害的诉讼时效为2年，而非民法通则第136条第1项规定的1年。 物业管理保安法律法规及案例培训长期诉讼时效2. 长期诉讼时效，指时效

23、期间比普通诉讼时效的2年要长，但不到20年的诉讼时效。如合同法第129条规定，涉外货物买卖合同及技术进出口合同争议提起诉讼或者仲裁的期限为4年。需要注意的是，这两种合同都是涉外合同，如果是买卖合同或者技术合同，则诉讼时效仍应当按照普通诉讼时效处理。物业管理保安法律法规及案例培训最长诉讼时效3. 期间为20的诉讼时效。民法通则第137条规定，权利被侵害超过20+年的，人民法院不予保护。与其他诉讼时效相比，最长诉讼时效期间从权利被侵害时计算，而非从权利人知道或者应当知道之时起算。最长诉讼时效期间可以适用诉讼时效的延长，但不适用诉讼时效期间的中断、中止等规定。 物业管理保安法律法规及案例培训物权 （

24、一）流通物、限制流通物、禁止流通物 （二）动产与不动产 （三）特定物与种类物 （四）原物与孳息 物业管理保安法律法规及案例培训以物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可以将物分为动产与不动产。动产是能够移动并且不致损害价值的物，如桌子、电视机等。不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动则会损害价值的物，如土地、房屋。民通意见第186条规定，土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。 物业管理保安法律法规及案例培训区分动产和不动产意义在于：（1）流通性质和范围有区别。不动产中除土地、公路、铁路等相当种类的物为禁止流通物外，其他一些物多为限制流通物。流通物种类很少，

25、但动产中大多数的物都是流通物或限制流通物，禁止流通物的比例比较小。（2）物权变动的法定要件不同。不动产物权的变动，以向国家行政主管机关登记为要件，否则不受法律保护。动产物权的变动，一般以物的实际交付为要件。（3）管辖不同。因不动产发生的纠纷，一律由不动产所在地的人民法院或者仲裁机构管辖。动产纠纷的管辖就比较灵活。 物业管理保安法律法规及案例培训所有权的取得 所有权的取得，是指民事主体依法获得所有权的方式和根据。根据民法通则第72条的规定，所有权的合法取得方式可分为原始取得与继受取得两种。 物业管理保安法律法规及案例培训一、原始取得 （一）先占 （二）拾得遗失物 （三）发现埋藏物 （四）添附 （

26、五）善意取得 物业管理保安法律法规及案例培训先占（一）先占指因事实行为而取得动产所有权。构成先占须符合一定的条件：（1）标的物为无主物。抛弃物属于无主物。发现的文物属于国家所有，不是无主物。遗失物、漂流物等也不属于无主物。（2）标的物须非法律禁止占有的物。（3）须有依所有意思占有标的物的行为。 物业管理保安法律法规及案例培训拾得遗失物 遗失物，是指他人不慎丧失占有的动产。失散的饲养动物，通常也被视为遗失物。使得遗失物指发现他人遗失物而予以占有的法律事实。拾得遗失物后，应及时同志遗失人或所有人。不知所有人或所有人不明时，应当交给有关部门处理。发出招领公告经过一段时间，无人认领的，即归国家所有。拾

27、得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人在占有遗失物期间，因故意行为造成其毁损灭失的，应承担民事责任。拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。 物业管理保安法律法规及案例培训发现埋藏物 埋藏物，指埋藏于他物之中的动产。埋藏物分为两种类型，一种是所有人明确的埋藏物，这种物在发现以后，其所有权仍属于原所有人。一种是所有人不明确的埋藏物，根据民法通则第79条第1款的规定，所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。 物业管理保安法律法规及案例培训添附 添附是指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，如果恢复原状在事实上

28、不可能或者在经济上不合理的情况下，形成另一种新形态的财产。添附主要有混合、附合和加工三种方式。混合是指不同所有人的财产互相混合，难以识别而形成新财产。附合，是指不同所有人的财产密切结合在一起而形成新财产，虽未达到混合程度但非经拆毁不能达到原来的状态。附合既可以是动产与动产的附合，也可以是动产与不动产的附合。加工，是指一方使用他人财产加工改造为具有更高价值的新的财产。 物业管理保安法律法规及案例培训在上述情况下，关于新所有权的归属，应由当事人协商处理，或归一方所有，或归当事人共有。如果不能达成协议，应当比较添附价值与原财产价值，由价值量高的一方所有，但其应当向另一方给付适当的经济补偿。如果添附行

29、为出于恶意，则原所有人有权要求添附人恢复原状，并赔偿损失。需要注意的是，在动产与不动产的附合中，一般由不动产所有人取得新财产的所有权，但应当给动产所有人以补偿。 物业管理保安法律法规及案例培训善意取得 善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，即可依法取得对该动产的所有权的法律制度。受让人在取得动产所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。 物业管理保安法律法规及案例培训根据我国司法实践，赃物、拾得遗失物、发现埋藏物等都不能适用善意取得制度。另外受让人无偿取得某项财产的，则不论其取得财产时是善意

30、还是恶意，亦不能适用善意取得制度。由于善意取得的适用将使得原所有权的权利丧失，发生所有权的转移，因此，各国法律都对善意取得规定了严格的条件。从我国学理和司法实践来看，善意取得应具备如下条件： 物业管理保安法律法规及案例培训第一，让与人必须是基于所有权人的意思占有动产。因此赃物、所有人不明的埋藏物、隐藏物、遗失物、漂流物等不适用于善意取得。第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的，则即使是赃物、遗失物，仍然适用善意取得制度。 物业管理保安法律法规及案例培训第二，财产必须是依法可以流通的财产。法律禁止或限制流转的物，如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等，不适用善意取得制度。国家专有的财产以及法律

31、禁止或限制流转的国有财产，也不适用善意取得制度。国有企事业单位占有的，依法可以由这些单位处分的国有财产，与集体组织和公民个人所有的财产一样，适用善意取得制度。 物业管理保安法律法规及案例培训第三，必须是动产。善意取得只适用于动产。不动产所有权的移转采用登记制度，不适用善意取得制度。第四，受让人必须通过交换取得财产。受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现。如果通过继承、遗赠、赠与等行为取得财产，不适用善意取得。 物业管理保安法律法规及案例培训第五，受让人取得财产时出于善意。受让人善意，是指受让人相信财产的让与人为财产的所有人。受让人在让与后是否为善意，并不影响

32、其取得所有权。 物业管理保安法律法规及案例培训另外需要指出的是，货币和无记名证券是一种特殊动产，持有者就是货币和无记名证券上所记载的权利的主体，因此在适用善意取得制度时，不考虑受让人主观上是否属于善意，也不考虑让与人获得占有时基于所有权人的意志。记名证券则不适用善意取得制度。善意取得制度在保护善意的受让人的同时，对于原所有人的利益，可以要求让与人承担侵权责任，也可以要求让与人返还不当得利。 物业管理保安法律法规及案例培训不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件 根据城市私有房屋管理条例第6条的规定，“房屋所有权移转或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更登记手续”。

33、在达成私有房屋买卖协议后，卖方须持房屋所有权证明和身份证明，买方须持购买房屋的合同和身份证明，到房屋所在地的房管机关办理所有权移转登记手续，才发生所有权的移转。因赠与和其他方式移转房屋所有权时，也适用这一规定。所以，房屋所有权应从登记过户手续办理完毕时起移转。另外一些特殊的动产，如车辆、船舶等所有权的移转，也应当到有关部门办理登记过户手续 物业管理保安法律法规及案例培训请求返还原物 请求返还原物是指所有人在其所有物被他人非法占有时，可依法请求不法占有人返还原物，或请求人民法院责令不法占有人承担返还原物的责任。非法占有两种情况，一是无权占有所有物。如甲的房屋被乙租用，租期届满后，乙不返还承租的房

34、屋。二是非法侵占。如甲抢夺乙的财产据为己有。这两种情况都构成非法占有，所有人可以通过提出请求或诉讼，要求返还。在适用这一方法保护所有权时，应注意如下问题： 物业管理保安法律法规及案例培训1.在共有的情况下，每个共有人都可以请求不法占有人返还共有物。但各共有人必须要求不法占有人将共有物返还给全体共有人。2所有人只能针对非法占有人提出返还原物，而不能要求合法占有人返还原物。3.如果原物被他人合法占有，占有人在合法占有期间，将原物非法转让第三者。所有人能否向第三者提出返还原物的要求，要依具体情况而定。4所有人请求返还原物，必须原物依然存在。如果原物已经灭失，返还原物客观上已经不可能，所有人就只能要求

35、赔偿损失，而不能要求返还原物。 物业管理保安法律法规及案例培训1、物业管理公司按车位每晚收取3元汽车停车案费，某晚一辆汽车被盗，业主要求物业管理公司给予赔偿，你是如何看待这一索赔事件的？理由？答：3元钱如注明是场所占用费、泊位费等就不赔付，如注明是保管费就必须赔付。理由是根据民法第三十八条规定，货物在储存期间，由于货物丢失，负责赔偿损失，本案中如当初书面契约、收据中有明确的注明属保管费应赔付。物业管理保安法律法规及案例培训某实施物业管理住宅小区内五楼一住户的花盆下雨天被五级风刮下，砸在行人头上，不幸身亡。该由谁承担责任？理由？答：应由五楼住户承担相应责任。理由是民法一百二十六条规定，建筑物或者

36、其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外；民法一百零六条规定，没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任；民法一百五十三条规定，民法所称的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合本案，五级风是属于可抗拒、可避免的，所以根据民法一百二十六条、一百零六条、一百五十三条，应当承担相应责任。物业管理保安法律法规及案例培训某住宅小区内业主委员会委托宏图物业管理公司对小区实施物业管理。该区内六楼一住户夫妻俩吵架，女主人发怒之中把金鱼缸从六楼摔出窗，砸伤行人。女主人该不该承担法

37、律责任？法律依据是什么？ 物业管理保安法律法规及案例培训答：女主人该承担法律责任，应承担民事法律责任。女主人应该赔偿费用医疗费因误工减少的收入。法律依据是民法通则九十八条公民享有生命健康权，一百一十九条，侵害公民身体造成伤害的，应当赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用。具体到本案女主人是在发怒中发生的，定为无过错行为，根据法律相关规定，应当赔偿相关费用。物业管理保安法律法规及案例培训某住宅楼三楼一住户厕所漏水，脏水流入二楼住户卫生间，致使二楼住户无法使用卫生间，要求三楼修理。但三楼住户强调不是他家责任损失，不肯请人修理。你对这一事件如何看待？理由？物业管理保安法律法规及案例培训应当由三楼住户承担维修。根据民法八十三条规定不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。建设部令城市异产毗连房屋管理规定第九条第三款楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责：其结构部位由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。结合本案，三楼住户厕所漏水，已侵害公民个人的房屋财产权，应当停止侵害，负责维修。