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1、制定关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物 权法若干问题的通知的说明 新颁布的物权法首次规定了建筑物区分所有权制度， 明确业主对建筑物的所有权既包括专有权，也包括共有权。但 目前建筑物共有权对应的共有建筑面积是通过分摊方式获得 的，此方式有违物权法的精神。为更好地实现与物权法 的准确衔接，保障业主和房地产开发企业的合法权益，特此拟 订关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题 的通知（以下简称通知 ），现就通知的有关问题说明如 下：一、通知起草的背景（一）共有建筑面积分摊执行标准不明晰。 目前有关商品房销售面积与公摊面积的法律规章，主要有 建设部 1995 年实施的商品房销售面积计算及
2、公用建筑面积分 摊规则以及国家质量技术监督局于 2000 年 2 月 22 日发布的 房产测量规范 （GB/T 17986-2000 ）（以下简称规范 ）。规范附录 B 对成套房屋的建筑面积和共有共用面积分 摊的原则、范围、方式等作了规定。对于套内建筑面积以及部 分非共有面积（如人防地下室、车库等）则是以独立单元计算 套内建筑面积并参与相关功能公设的分摊，而共有建筑面积按 照规范 所列共有建筑相关设施项目进行分摊。 其中，规范 要求在房屋权属证书附图中注明房屋套内建筑面积（在图上标 注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。但是规范缺少对这 部分内容的明文规定，为部分不良开发商的欺诈行为提供了可 能。
3、同时，规范对于房产面积测量和共有共用部位的分摊只 作原则性规定，缺乏可操作性。（二）分摊出现的问题 随着房地产业蓬勃发展，房屋的建筑类型不断推陈出新， 配套设施日渐多样化，使得业主对房产面积测算质量要求越来 越高，但现行分摊方式已不能满足业主的广泛需求。目前关于 共有建筑面积的分摊问题主要有： 1. 规范附录 B 作为推荐 标准而不是强制执行标准，且其关于分摊的规定在实际操作中 存在着不合理的地方。如首层外围商铺出入口直接临街而无需 使用商场室内公共通道；首层住户不需使用楼层的垂直通道等 情况均须按照规范规定“一起参与同一功能区域的共有建筑 面积的分摊”；同时，由于共有建筑面积使用功能范围的确
4、认比 较复杂，如何合理分摊在实际操作中很大程度上取决于测绘人 员对规范的理解和认识； 2. 由于申请人及带测人对测绘项 目不熟悉、指界不明、权属不清、使用范围不明晰等原因导致 公用面积多摊、少摊的问题屡见不鲜； 3. 房屋分摊面积中，参 与分摊的项目越多，面积差异比例受影响的程度越高。综上， 对共有建筑面积的分摊测算，因分摊的范围、比例规定得不明 确、不具体，产生了很多关于面积分摊的纠纷，一定程度上影 响了我市房地产市场的健康发展。二、制定通知的必要性和目的 业主的建筑物区分所有权已成为不动产物权中的重要权 利。建筑物区分所有权是将一幢房屋特别是楼房，按其本身结 构区分为各个独立单元，每一单元
5、均构成一个相对独立的所有 权客体（独立的物） ，由此在一幢房屋上成立了两个以上的所有 权。物权法第六章明确规定业主的建筑物区分所有权包括对 其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权 和共同管理的权利。对于各个住户而言，其所购买的房屋为其 个人专有，而公共设施、走廊、通道等为各业主共有。（一）贯彻执行物权法对专有、共有部分的规定 根据物权法第 70 条规定：“业主对建筑物内的住宅、经 营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分 享有共有和共同管理的权利” ， 最高人民法院物权法研究小组对 专有部分定义为：在构造和使用上能明确区分，具有排他性且 可以独立使用的建筑物部分；
6、共有部分定义为：本条对共有部 分的界定采取排除法的模式，以专有部分内容的确定为参照， 排除专有部分之外的其他部分为共有部分，其包括法定共有部 分与规约共有部分。从性质及用途分析，一方面建筑物内通道、梯廊、沟管等 是建筑物的共用部位、公用设施，其具有从属性和不可分割性， 故不属按份共有，而是共同共有，因此将含有附属设施的共有 建筑面积不分摊给大楼各业主，符合物权法规定。另一方 面，物权法规定业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共 有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共用部位与公用设 备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共 有部分的管理也负有相应的义务。若对建筑物内的共有建筑面
7、积进行分摊，这将削弱业主的共有和共同管理的权利和义务， 违背物权法保护业主共有权利和义务的精神。（二）协调规范与物权法规定相冲突的地方 根据物权法第 73 条规定，建筑区划内的道路、绿地、 其他公共场所、公用设施和物业服务用房作为建筑物的附属设 施原则归业主共有。 而规范 规定“独立使用的地下室、 车棚、 车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下 室都不计入共有建筑面积” ， 两者存在冲突。并且实际操作中， 如人防报警室、居委会、垃圾站、公厕、电信机房等配套设施 作为独立单元出图时，由于公用设施没有归入业主共有部分， 可能为开发商将该公设出售、出租提供机会，影响业主的合法 权益，
8、与物权法规定公用设施业主共有的要求相悖。此外，根据规范中建筑物幢的划分原则以建筑物幢占 地范围或幢围墙范围确定为一宗地。这样将造成各幢宗地范围 外区划范围内的剩余用地（如绿地、道路）权属无法确认，使 得对区划内宗地的划分及现行作业规则与物权法的规定不 相符。因此，为进一步协调规范与物权法的衔接问题，制定了建筑物专有部分与共有部分的构成明细表。（三）强化业主的知情权 目前存在业主虽履行公摊面积付费义务却无法知道其所购 公摊面积范围的尴尬局面；而且测量单位多数是受开发商的委 托，业主没有独立的委托程序。在形式和内容两方面看，购房 人对具体的公摊内容和对应的面积都会心存猜忌，矛盾容易激 化。公摊面积
9、产权属于业主，如果落实不到位，影响今后小区 业主的生活质量。针对各种公摊面积问题，从物权法保护 业主共有权的精神和要求综合考虑，建议共有建筑面积不作分 摊，而以“另共有面积”方式注记，并将建筑物的共用部位面积分 项列明，使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成 要素，并合法有效地运用自己的专有权和共有权。（四）减少纠纷，促进和谐 住户之间可以根据实际需要以协议、契约等形式对相邻公 用设施在使用等方面进行约定，更好地利用公用设施，实现双 方对物的支配权，促进友好睦邻关系与和谐社区的建设。（五）降低了房产交易的复杂性和不确定性 虽然国家出台了不少关于面积测量与分摊方面的规范性文 件，但共有建
10、筑面积产生的问题越来越复杂，此起彼伏的面积 纠纷使得国家行政管理部门及业主、开发商渴望从旷日持久的 面积纠纷中解脱出来， 开发商以腾出时间和精力打造精品楼盘。 同时，开发商的信誉被人质疑，影响了其房产的后期销售。共 有建筑面积不作分摊的新规则不仅对开发商是一种很好的保 护，还开发商以清誉，对各方也是一种共赢的方式。三、通知的主要制定依据1. 2007 年 3 月 16 日颁布的中华人民共和国物权法 ；2. 2000 年 2 月 22 日发布的房产测量规范 （ GB/T17986.1 2000 ）。四、通知的主要内容 本规则的制定以上位法律法规为依据，以细化国家和省相 关法律法规的内容为重点，以
11、本市的实际测绘情况为出发点， 以统一测绘管理、保障各方合法权益为目的，分别从 建筑物专有部分、共有部分的界定、测算及其表示方式等方面 制定相关操作细则：第一， 规定了建筑物区分所有的测绘适用范围。 通知从物权法建立的建筑物区分所有权制度的立法精神，规定 了涉及区分所有的建（构）筑物应当进行专有部分和共有部分 的测绘。建筑物区分所有的测绘既适用需进行建（构）筑物区 分所有的单栋建筑物，也适用于建筑区划内的建（构）筑物群。第二， 规定了建（构）筑物专有部分与共有部分的划分标 准及其构成。根据物权法对专有部分和共有部分的界定， 首先从专有部分的构造和使用上进行明确规定，确定了专有部 分后，共有部分的
12、界定采用排除法，即专有部分以外的即为共 有部分。专有部分包括了住宅、经营性用房以及有归口接的单 位公建配套设施。其中有归口接的单位公建配套设施参照市建 委关于征求对 广州市储备开发地块中公建配套设施建设、 移 交与确权办法（征求意见稿） 意见的函（穗建开函 2007 826 号）进行归类。第三，规定了建（构）筑物专有与共有部分面积测算方法。 分别对建（构）筑物专有与共有部分（共用地和共有建筑物） 面积的测算进行国标房产测量规范 （GB/T 17986.1-2000 ） 中未明确和没有规定内容的补充和确定。根据物权法对独 立建筑空间包括范围确定的规定，房产测绘中，需对建（构） 筑物空间范围进行测
13、绘，在专有建筑部分（包括地下空间）测 绘中增加了建（构）筑物空间高度（层高）的测绘规定，其中 地下建（构）筑物还需进行高程测量。同时对现场无法施测建 （构）筑物结构体厚度的，规定可以实测室内边长、界址点、 楼层净高，结构体厚度如外墙体、楼层顶板、地板厚度等则取 经有关部门审批的建筑施工图的设计值。其中楼层净高的标准 参照建筑工程建筑面积计算规范 （GB/T 50353-2005 ）净高 的相关规定，取 2.10 米（含 2.10 米）。第四，规定了测绘成果报告书的表示方式。由于测绘规 则的变更，测绘成果报告书的内容也需相应调整。主要规定了 共用地 （宗地 ）面积、 建基面积、 总建筑面积的填写； 增设了宗地 界址点和建（构）筑物角点点位坐标表、共有建筑面积分层汇 总表；附图的注记方式也有了改变，共有建筑面积注记本栋的 总的共有建筑面积，或加注栋外的共有建筑面积。原图还需对 共有建筑面积进行分类注记，包括水平通道、垂直通道、设施 设备、物业服务用房等类共有建筑面积。第五，规定了通知的执行时点以受理日期为准， 所有建（构） 筑物区分所有权的测绘均按本通知执行。对于变更测绘同样采 用不分摊共有建筑面积的作业模式，需将整幢房屋的共有面积 重新核算一次，建筑区划内的共用地面积也需重新核定，最终 实现与物权法的有效衔接。特此说明。二OO七年九月二十五日7
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