房地产投资管理读书笔记

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1、第一章房地产投资概述第一节房地产的种类从房地产开发程度上划分,房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型一、土地土地是房地产的一种原始形态,它是房地产中最重要的组成部分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地,后者通常属于城市国有土地。国有土地或规划中可以转化为国有土地的农村集体土地是投资者关注的重点。依据土地所处的状态不同,土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外,土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间价格差异的主要原因。熟地因缩短了开发周期,减少了投资风险,成为许多投

2、资者愿意的选择方式。二、在建工程在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产,是房地产开发建设过程中的一种中间形态。三、建成后的物业所谓建成后的物业是通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建设物及其附属物。按其当前的使用状态,可分为空置和已入住允许有部分空置两种情况。按照建设物的用途不同这类房地产可分为下列四种形式：1、居住物业：居住物业最具有潜力,投资风险也相对较小,交易量十分巨大。2、商业物业：也称收益性物业或投资性物业。购买者主要以投资为目的,靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益,因涉及的资金数量巨大,常以机构投资为主,位置对于这类物业有着特殊的重要性。3、工业物业

3、：通常是为人类的生产活动提供入住空间,它既有出售的市场,也有出租的市场。4、特殊物业：其经营的容通常要得到政府的特殊许可。它的市场交易很少,这类投资多属于长期投资,投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性它是房地产资产最重要的一个特性。它要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力,也就是能使开发商通过开发投资获得适当的开发利润；使置业投资者能获得合理、稳定的经常性收益；使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。房地产投资价值的高低在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力,而不仅是看

4、其当前净租金水平的高低。二、寿命周期长房地产投资是一种长期投资。其权益通常在40年以上,还可以依法延长；建筑物及附属物具有很好的耐久性。房地产具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产产生的收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始,直至建筑物由于主要结构和设备的自然老化或损坏,不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。其较长的自然寿命可以因维护状态良好而使投资者获得几个经济寿命。一般而言,公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命为40年；厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命为45年；银行、商业零售用房的经济寿命

5、为50年；仓储用房的经济寿命为60年,农村建筑的经济寿命为25年。税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限,往往是根据国家的税收政策来确定的,并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。三、适应性房地产的收益只有在使用过程中才能产生。置业投资者及时调整房地产使用功能,使之既适合房地产市场的需求特征,又能增加置业投资的收益。按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要,这可以极增加对租客的吸引力,房地产的这个特性称为适应性。投资的房地产适应性强弱,意味着投资风险的大小。四、不一致性市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。五、政策影响性政

6、策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更,均会对房地产的市场价值和对房地产投资的经济效果产生影响。六、对专业管理的依赖性投资房地产就需要管理,无论是房地产开发投资、置业投资都需要进行管理。一般说来,物业管理的费用要占物业租金收入的10%。此外房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务,以确保投资的总体收益最大化。七、相互影响性政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资,能显著地提高附近房地产的价值。从经验来看,能够准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者都会获得巨大的成功。第三节房地产投资的形式与利弊一、

7、房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关的管理工作,包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。其中开发投资者主要是赚取开发利润,风险较大但回报亦丰厚；置业投资者则从长远投资的角度出发,期望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,它不需要直接参与有关投资管理工作,具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。二、房地产直接投资一房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始,通过在

8、土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和施工建设过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其向市场进行推销,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资获取开发利润的过程。它属于短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产用于出租或经营时短期开发投资就转变成了长期置业投资。二房地产置业投资房地产置业投资的对象：一是新建成的物业增量房地产；二是二手货存量房地产。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时,可将其转售给

9、另外的置业投资者,并获取转售收益。三、房地产间接投资一购买住房抵押支持证券所谓抵押贷款证券化就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为抵押支持证券MBS,然后通过出售证券融通资金,购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法就是将银行所持有的个人住房抵押贷款债权汇集重组成抵押贷款集合,每个集合贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致,通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保,转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。二购买房地产开发投资企业的债券、股票三投资于房地产投资信托基金REITs它是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。投

10、资者将资金投入到REITs有很多优越性：第一、收益稳定,REITs的投资收益主要来源于其所拥有的物业的经常性租金收入；第二、REITs投资的流动性很好,投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。第三、投资收益水平通常高于一般的股票收益。四、房地产投资的利弊一房地产投资之利房地产投资的一些优点包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益外,还有如下优点：第一、相对较高的收益水平：在寿命周期获得每年15-20%的股本收益率也是很平常的事。第二、能够得到税收方面的好处：置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固

11、定税率征收的。税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。第三、易于获得金融机构的支持；第四、能抵消通货膨胀的影响；讲房地产投资能够增值是从长期投资的角度来讲的,短期房地产价值的下降,并不影响其长期的增值特性。第五、提高投资者的资信等级。拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。二房地产投资之弊第一、变现性差；第二、投资数额巨大；第三、投资回收周期较长；第四、需要专门的知识和经验。第四节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念一风险的定义从房地产投资角度讲,风险可定义为获取预期投资收益的可能性大小,风险是预期未来收益可能有多种结果和某一特定结果相互比较形成的。

12、当实际收益超过预期收益时,就称为投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时,就称为投资面临着风险损失。较预期收益增加的部分常常被称为风险补偿金。二风险与不确定性变动常常又可用标准方差来表示,用以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来,标准方差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小；反之,标准方差越大,各种可能收益的分布就越分散,风险就越大。如果某件事具有不确定性,则意味着对于可能的情况无法估计其可能性,在这种情况下,对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。三风险分析的目的进行风险分析的目的是辅助投资决策过程,尤其是要帮助投资回答下列问题：一是预期收益率是多少,出

13、现的可能性有多大？二是相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说,产生损失或超过目标收益的可能性有多大？三是预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性等四个方面。通常人们把风险划分为无法控制的系统风险和能够控制的个别风险。二、系统风险房地产投资者首先面临的是系统风险,投资者对系统风险不易判断和控制,如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。一通货膨胀风险也称购买力风险是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过其他人

14、分期付款的方式获得时,投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长,投资者所承担的购买力风险就越大。置业投资者以固定长期租金的方式承担了本来应由租客承担的风险。通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率,因此房地产投资者非常重视此项风险因素的影响,并通过适当调整其要求的最低的收益率来减轻该风险对实际收益率的影响程度,但房地产投资的保值性又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准收益率的直接相加。二市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。房地产市场是地区性市场,也就是说当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影

15、响要大得多。只要当地经济的发展是健康的,对房地产的需求就不会发生大的变化。房地产市场投资的强度取决于潜在的投资者对租金收益、物业增值可能性的估计,也就是取决于对未来收益的估计。三周期风险周期风险是指房地产市场业的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场的周期可分为复与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。四变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。当投资者有偿债或其他原因急于将房地产兑现时,常常蒙受折价损失。五利率风险利率的升高会对房地产投资产生两个方面的影响：一是对房地产实际价值的折减,利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减少,甚至出现负值；二是利

16、率升高会加大投资者的债务负担,导致还贷困难。利率提高还会抑制市场上的房地产需求数量,从而导致房地产价格下降、房地产投资者资金压力加大。六政策风险在房地产投资过程中,政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响,从而给投资者带来风险。避免这些风险的最有效的方法是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。七政治风险房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。八或然损失风险投资者可以将火灾、风灾或其他自然灾害引起的置业投资损失转移给保险公司,但并不是保险公司就包罗万象。最好的办法是加

17、强物业管理工作,定期对建筑物及其附属设备的状况进行检查。三、个别风险一收益现金流风险；二未来经营费用的风险：这类风险主要是对于置业投资来说的。未来会遇到的经营费用都可能是风险。三资本价值风险物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平。预期的资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险在很大程度上影响着置业投资的收益。四比较风险投资者将资金投入房地产后,就会失去其他投资机会,同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益,这就是房地产投资的比较风险。五时间风险房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资,这样才能使其获得最大投资收益的同时使风险降至最低

18、限度。时间风险包括：选择合适的时间进入、持有时间和长短、持有过程中对物业的重新改造时机的选择、转售时间的选择、转售所需要时间的长短。六持有期风险持有期风险与时间风险相关,一般来说,投资项目的寿命周期越长,可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多,置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。四、风险对房地产投资方向选择的影响风险对投资者选择房地产投资方向的第一个影响就是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平。由于投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望,所以不论投资的风险是高还是低,只要同样的投资产生的期望收益相同,那么无论选择何种

19、投资途径都是合理的,只是对于不同的投资者,由于其对待风险的态度不同而采取不同的投资策略。风险对投资者选择房地产投资方向的另外一个影响,就是使其尽可能归避、控制或转移风险。为了规避风险,分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据。对于易变或把握性低的数据,最好能就其在风险的条件下,对反映项目投资经济效果的主要指标的影响进行分析,以供决策参考。第五节风险与投资组合一、投资组合理论投资组合理论的主要论点是：在相同的宏观经济环境变化下,不同投资项目的收益会有不同的反应。项目是有一个固定的预期收益下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。风险是由系统性市场风险和个别性风险所组成。通过投资组

20、合理论的原则,虽然可以将个别性风险因素减少,但系统性风险因素仍然存在。公式见第28页二、资本资产定价模型资本资产定价模型分析下,一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。在房地产投资评估中,一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。确定折现率的理想方法是采用机会成本加适当的风险调整值。所谓机会成本是资本在某一段时间最高和最安全的投资机会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益。风险最大的是零售商业用房。这也是大多数房地产市场的一个现象,这是因为零售商业用房对于宏观经济变化的

21、反应是最快的和最大的。第二章房地产投资分析基本知识在进行投资决策时,都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点,通过一系列投资效果评价指标的计算,在各种可能的投资方案之间进行比较分析。因此进行房地产投资分析时,必须准确把握与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标。第一节现金流量的构成一、现金流量房地产开发活动可以从物质形态和货币形态两方面进行考察。从货币形态上看,房地产开发活动则表现为投入一定量的资金,花费一定量的成本,通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于房地产这一个特定的经济系统而言,投入的资金、花费的成本和获取的收益都可以看成是货币形式体现的资

22、金流出或流入。在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。房地产投资分析的目的就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件,考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入,选择合适的运作模式或技术方案,以获取最好的经济效果。对于房地产开发投资活动来说：投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量,是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素,也是进行投资分析最重要的基础数据。二、投资与成本一广义投资与成本的概念房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的,是指人们在房地产开

23、发或投资活动中,为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。成本是指人们为达到一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。二房地产投资分析中的投资与成本对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质,所有投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营,则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。1、开发项目总投资开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发项目总投资的构成：开发项目总投资包括两大部

24、分：一部分是经营资金；二部分是开发建设投资土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用,在二部分中12项中又可分为固定资产及其他资产和开发产品成本。这个开发产品成本与一部分的经营资金共同组成开发经营成本。2、开发产品成本开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时,按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时,可以通过开发建设投资的合理分摊,分别估算每种产品的成本费用。3、经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财

25、务和会计制度结转的成本,主要包括：土地转让成本；出租土地经营成本；房地产销售成本；房地产出租经营成本。对分期收款的房地产项目,房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率,计算本期应结转的经营成本。三、经营收入、利润和税金1、经营收入是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入销售房屋面积房屋销售单价出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价自营收入营业额商业营业成本自营中的商业经营风险回报2、利润是企业经济目标的集中表现,企业进行房地产开发投资的最终目标是获取利润。其经营收入扣除经营成本

26、和销售税金后的盈余部分就是经营利润。根据财务核算与分析的需要,企业利润可分为利润总额、经营利润、税后利润净利润和可分配利润等四个层次。利润总额经营利润营业外收支净额经营利润经营收入经营成本期间费用销售税金税后利润利润总额所得税可分配利润税后利润法定盈余公积金法定公益金未分配利润3、税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：一是销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加又称两税一费。营业税的税率是5%,城市维护建设税和教育费附加分别是营业税税额的7%和3%。营业税税额应纳税销售出租收入税率。二是土地使用税和房产税。土地使用

27、税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税,这二种税在企业所得税前列支。三是企业所得税。它是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业,按其应纳税所得额征收的一种税。房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。所得税税额应纳税所得额税率应纳税所得额收入总额准予扣除项目金额第二节资金的时间价值与资金等效值计算一、资金的时间价值客观地评价房地产投资项目的经济效果,必须考虑每笔现金流量发生的时间,以某一个相同的时间点为基准,把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上,才能得出正确的结论。在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不

28、相等的,也就是说资金的价值随时间发生变化。不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。它可以从两方面来理解：首先随着时间的推移,资金的价值会增加,这种现象叫资金增值,它实质上是劳动者在生产过程中创造了剩余价值,从投资者角度来说资金增值的特性使资金具有时间价值。其次,资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。资金时间价值的大小取决于多方面的因素,从投资的角度来看主要表现为：投资利润即单位投资所能取得的利润、通货膨胀率即对因货币贬值造成的损失所应作的补偿、风险因素即对风险可能带来的损失所应作的补偿。资金时间价值的计算方法与银行利息计算方法相同。二、利息与利率1、利息与利率利息是指占用资金所

29、付的代价或放弃使用资金所得的补偿。FnPIn本利和=本金利息Fn表示本利和；P表示本金In表示利息,n表示计息周期的利息。利率是在单位时间所得的利息额的利息额与借贷金额本金之比,用i表示。iI1/P100% I1表示一个计息周期的利息,式中利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。利率可分为基础利率、存款利率、债券利率和货款利率等。前两者的高低取决于社会平均利润率、资本供求状况、国家的宏观信贷政策和通货膨胀率水平；其他各种类型利率的高低取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等。2、单利计息与复利计息单利计息时的利息计算公式为：InPnI利息=本金计息周期利率n个计息周期后的本利和公

30、式为：FnP1in 本利和=本金1+利率计息周期按复利方式计算利息的公式为：InP1in1n个计息周期后的本利和公式为：FnP1in复利可分为间断复利和连续复利。但在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方法。3、名义利率与实际利率名义利率周期利率每年计息周期数。当按单利计算利息时,名义利率和实际利率是一致的,当按复利计息时,实际利率就不等于名义利率。设名义利率为r,若年初借款为P,在一年中计算利息m次,则每一计息周期的利率为r/m,一年后的本利和为：F=P1+r/mm,其中利息为I=FP=P1+r/mmP实际利率i与名义利率r的关系式为：i=FP/P=1+r/mm1可以得出名义利率与实际利率

31、存在如下关系：一是实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；二是名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率差异就越大；三是当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等；四是当每年计息周期数m大于1时,实际利率大于名义利率。三、资金等效值与现金流量图1、资金等效值的概念资金等效值是指在考虑时间因素的情况下,不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。或者说与某一时点上一定金额的实际经济价值相等于另一时点上的价值。在资金等效值计算中,人们把资金运动起点时的金额称为现值,把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值,而把资金运动过程中某一时点上与现值等值的金额称为时值。2、现金流量

32、图现金流量图是用以反映项目在计算期流入和流出的现金活动的简化图示。现金流量图的垂直箭头,通常是向上者表示正现金流量收入,向下者表示负现金流量支出。现金流量图是协助评估人员进行复利计算和投资分析的有效工具。四、复利计算公式与系数1、复利计算中的常用符号P现值；F终值未来值；A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额,简称年值；G每一计息周期收入或支出的等差变化值；s每一计息周期收入或支出的等比变化值；n计息周期数；i每个计息周期的利率。2、复利计算公式与系数一次支付的现值系数和终值系数：FnP1in1/1in称为一次支付现值系数。等额序列支付的现值系数和资金回收系数等额序列支付是指现金流量图上的每

33、一个计息周期期末都有一个等额支付金额A。公式：等额序列支付的终值系数和储存基金系数公式：等差序列的现值系数和年费用系数等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列,这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化。公式：等比序列的现值系数和年费用系数等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列,这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。公式：3、复利系数的标准表示法4、复利系数的应用复利系数在房地产投资分析与评估中的应用非常普遍,尤其是在房地产抵押贷款、房地产开发项目融资活动中,经常涉及到利息计算、月还款额估算等问题。详见课本第5056页。第三节房地产投资经济效果评价指标一、

34、房地产投资经济效果的表现形式一置业投资对于置业投资来说,房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。二开发投资房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入,其经济效果大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。二、投资回收与投资回报房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。投资回收和投资回报对于投资者来讲都是非常重要的,投资回收通常是用提取折旧的方式获得；而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来讲,投资回收主要是指开

35、发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发商利润。三、收益率收益率是一个投资回报率,它通常表示为一个复合年百分率,表明了投资项目在某一计算周期的连续收益能力投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比。在收益率计算中,要考虑物业预期可获得的所有收益,尤其包括物业持有期末投资者转售时所获得的净转售收入,这也是与投资回报率之间的最大区别。折现率是收益率的一种类型,是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率,因此投资者希望的收益率应该等于一个特定的折现率。部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。部收益率反映了所有的预期收益,包括投资者在持有期末转售其投资

36、时所获得的收益,它可用来衡量任何资本投资的回报水平,包括所得税前和所得税后。全部投资收益率可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。它是投资者在资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。权益投资收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标,它是相对借贷资本回报率而言的,借贷资本的回报率通常指利息率。权益投资收益率是投资者在投资项目中所投入的自有资本的部收益率,它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。四、其他投资经济效果评价指标现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系,该指标与存款模型所形成的年现金收入类似。在数值上等于扣除折旧前的净收入除以业主的初始现金

37、投资。还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额,某物业投资的还本付息比率越高,表明该投资的还贷能力越强。五、通货膨胀的影响在通货膨胀的情况下,现金的购买力会下降,投资者常提高对名义投资回报率的预期,以补偿购买力的损失。也就是说,投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响,因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时,房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通货膨胀和房地产增值是两回事。房地产增值往往是由需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的。通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失,

38、增值则不能影响折现率,除非与物业投资有关的风险因素发生变化。第三章房地产开发的程序与管理第一节房地产开发的主要程序一、概述房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间,并改变人类生存的物质环境的一种活动。二、房地产开发的主要程序一般说来包括八个步骤：一是投资机会寻找；二是投资机会筛选；三是可行性研究；四是获取土地使用权；五是规划设计与方案报批；六是签署有关合作协议；七是施工建设与竣工验收；八是市场营销与物业管理。八个步骤又可分为四个阶段：一是投资机会选择与决策分析；二是前期工作；三是建设阶段；四是租售阶段。第二节土地使用权的获取一、概述政府机构的开发活动主要集中在对土地的开发或为房地

39、产开发提供必要的土地。最好的办法是先研究政府部门征用和处置土地的活动,然后再来分析开发商获取土地使用权的方式但并不全按此顺序。二、开发商获取土地使用权的方式目前存在着土地配置双轨制,即政府行政划拨和市场机制并存。有关概念土地使用权出让：指国家将一定年限的国有土地使用权出让给土地使用者,由使用者向政府支付土地使用出让金的行为。土地使用权转让：指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为。土地使用年限：指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。按规定：居住用地为70年；工业用地为50年；教科文卫体育用地为50年；商旅娱乐用地为40年；综合或其他用地为50年。土地使用权出让

40、金：指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。毛地价：政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地毛地或未进行征地补偿的新区土地生地时所收取的金额。通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。熟地价：是指当政府出让已经具备七通一平、三通一平或五通一平建设条件的土地熟地时所收取的金额；或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括：土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费。土地使用费：指土地使用者因使用国有土地而需要按规定每年支付给政府的费用。二获取土地使用权的方式总的说来：开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时,又有协议、

41、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地,开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。三、旧城区房地产开发的特点一旧城区的开发前景好的获利前景吸引着众多的开发商,不断上涨的地价正显示着这一点。但居民愿意在旧城区愿意支付的住房价格越来越低,导致城市中心区住宅价格明显下滑。二旧城区状况与开发条件第一、旧城区人口密集,建筑密度高,这给前期拆迁安置带来很大困难。第二、旧城区的建筑物多是危旧房,本身无多大使用价值,但还必须补偿,这笔费用不少,清理拆除物也难。第三、历史原因,路窄管线杂乱,容量小而难以满足开发新建的需要。按国家有关旧城改造统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则,这些项目的费用最终均会

42、分摊到房地产开发成本中。第四、城市的总体规划不能违反,规划往往决定了项目是否可行。一般情况下,由于旧城区土地费用较高,开发商希望能够在有限的用地面积,尽量多建建筑面积,以降低单位建筑面积所分摊的土地费用即楼面地价。四、新区房地产开发的特点一新城区的开发前景新城区一般处于城市的外围,和旧城区相比,其在城市中所处的位置并不优越。新城区往往不适合于开发商业中心、写字楼、餐馆及娱乐用房,适合建造高级住宅和公寓以及配套的商业物业。新城区也有其特有的优势。二新城区状况与开发条件第一、居住人口少,一般为耕地和农民,拆迁安置较容易,补偿费用也较低；第二、受环境制约少,城市规划限制少,允许建筑高度和容积率不严格

43、；第三、政府对征用耕地进行开发建设的控制措施越来越严格,使得开发商获得政府的征地审批非常困难,征用农地所必须支付的费用也不断提高；第四、新城区开发用地是不具备建设条件的生地,配套市政管线均需要开发商自己建设,部分设施在建设项目开工前就需完成,以满足项目施工的需要；第五、道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用。五、土地一级开发及其模式土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域围的城市国有土地毛地或农村集体土地生地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域围的土地达到三通一平、五通一平、七通一平建设条件熟地,再对熟地进行有偿出让或转

44、让的过程。土地一级开发的模式,对房地产投资者获取土地使用权的途径和价格有重大影响。1、以政府为主的模式1将开发的熟地以成本价交土地管理部门,再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让。其优点是政府容易控制土地价格,有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。2由政府或人大授权,在开发区管委会领导下,代行政府职能,将开发成的熟地直接出让。这较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。3城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权,政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限,将已出让的待开发土地为开发为熟地,交投资者使用。2、以民间为主,政府辅助支持的模式组建土地发展股份公司,

45、该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。此模式下土地开发者出于利益的驱使,可能会尽量抬高土地转让价格,使政府不易控制地价。3、土地一级开发的操作程序：第一、做出开发区域的近期、中期和长期发展规划；第二、对开发区域的土地利用状况进行详细调查,掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；第三、制定开发区域发展的控制性规划和详细规划；第四、按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；第五、由土地管理部门协助办理土地出让或划拨手续；第六、制定拆迁安置补偿方案,并获得政府主管部门批准；第七、进行现场土地开发工作,达到相应的建设条件；第八、核算土地开发成本、厘定

46、土地价格,进行熟地转让或出让。第三节城市规划对房地产开发的影响一、土地出让和房地产开发过程中的规划管理一土地使用权出让过程中的规划管理出让土地使用权之前应当制定控制性详细规划。出让的地块,必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图,是城市国有土地使用权出让合同的重要附件,不得随意变更。确需变更的必须经城市规划行政主管部门批准。土地使用权受让方在办理建设用地规划许可证时,必须持有附具城市规划行政主 管部门提供的规划条件及附图的土地出让合同,取得建设用地规划许可证后,方可办理土地使用权权属证明。二房地产开发过程中的规划管理主要体现在

47、：1、开发项目的选址、定点审批阶段；2、申请建设用地规划许可证阶段；3、规划设计条件审批阶段；4、设计方案审批阶段；5、建设工程规划许可证阶段；6、竣工验收阶段。开发商应首先委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计。总平面图比例：单位建筑1：500；居住区1：2000；各层平立剖面图、街景立面图的比例：1：100或1：200。二、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标一居住区开发项目技术经济指标1、居住区总用地：指居住区围的总用地面积,包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。2、居民每人占地：是居住区人均用地指标,包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用

48、地。3、居住区总建筑物面积：指居住区围的总建筑面积,包括居住和公共建筑面积两部分。4、总户数、总人口、平均每户人口：指居住区可容纳的总数。5、平均每户居住建筑面积：指居住区居住建筑面积与总户数之比。6、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率居住建筑密度居住建筑基底面积居住建筑用地面积。7、容积率居住建筑面积密度：容积率居住建筑面积居住建筑用地面积8、人口毛密度：指居住区可居住的总人口与总用地面积之比。9、人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。10、平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。11、高层比例：一般七层以上为高层住宅,即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。12、

49、住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。13、居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。14、建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。二非居住区开发项目技术经济指标1、建筑容积率：项目规划建设用地围全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在,但注明不计算面积的附属建筑物除外。2、总建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。3、地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。4、建筑密度：即建筑覆盖率,指项目用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。5、规划建设用地面积：指项目用地规划红线围的土地面积。6、建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度

50、上限。7、绿地率：规划建设用地围的绿地面积与规划建设用地面积之比。8、停车位个数：指在规划用地围设置的地面和地下停车位的个数。9、有效面积系数：指建筑物可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。第四节政府对房地产市场的干预一、政府制定干预房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。一目标的确定性这些目标通常包括：1、使存量房地产资源得到最有效的使用；2、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间；3、引导新建项目的位置选择；4、满足特殊群体的需要。二政策的连续性与协调性首先要体现新旧政策的衔接；其次要体现与相关政策的衔接配套；最后要体现多元性与系统性

51、的统一。三政策的针对性和导向性四政策的公平性和效率政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定,又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。公平性和效率常常是矛盾的,如何处理好其相互关系,是政府制定政策的重点和难点。二、房地产市场的宏观调控宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。一土地供应计划的调控我国土地由政府垄断出让,这就使得土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能。实施土地供应计划宏观调控的必要条件是政府拥有足够的土地储备。尽量减少用地单位的土地存量,也是增强土地供应计划调节有效性必不可少的措施。二城市规划的指导城市规划以合理利用土

52、地直辖市城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任,对土地开发利用起指导作用。三地价的杠杆作用地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极影响着房地产市场上的供给价格。四税收的功能房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。五租金的控制租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分,租金作为房地产的租赁价格同样是政府调控房地产市场的主要对象之一,合理的租金水平应与整体经济发展水平相适应。在运行正常的房地产市场,租金还与房地产价格保持合理的比例。畸高的租金和租金回报率,往往意味着调控手段的无力和级差地租的流失,不利于房地产市场和整体经济的运行。六金融杠杆的作用金融业的支

53、持是房地产业繁荣必不可少的条件,房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。房地产开发建设贷款利率的下调,使房地产开发尤其是住宅建设投资有了显著的增长。七住房政策的影响市场和非市场的结合才是解决住房问题的有效途径。目前我国城市住宅的供给主要有三类：一是廉租房；二是经济适用房；三是市场价商品房住宅。三、房地产市场行为的规一资质审查为保证竞争的规和政府管理的有效性,建立完善的资质审查制度,确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则：首先是公开化,只有透明度高,才便于社会监督；其次是标准化,即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格都作了明确的规定。二产权登记房地产产权登记不仅要发挥保障

54、投资者业主权益的基本功能,还要发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动态跟踪管理的功能。三建立房地产价格评估制度价格的确定是房地产市场交易的另一个核心容。房地产估价在政府土地出让、拆迁安置补偿,房地产翌、租赁、抵押、保险、征税,房地产产权转让、投资入股、公司上市、兼并、收购,房地产诉讼、纠纷调解、仲裁等方面,为社会提供了广泛的专业服务。四交易程序的规化用法律的形式规主要的房地产交易方式,是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。商品房预售的规定：必须向城市房地产市场管理部门申请,申请时必须提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售

55、款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%的验资证明等文件,预售合同须经公证,必须办理预购登记,以防止房地产预售中的现象。第四章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、市场的一般概念任何能使买卖双方接触的安排都可以叫做市场。市场包括市场的主体和客体,市场主体是通常指参与市场交易的买家和卖家；市场客体通常指买卖双方交易的对象。在市场经济条件下,交易的基础是市场供求相互作用下形成的市场价格。市场的定义：能令买卖双方走到一起,并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排。二、房地产市场的含义房地产即土地和地上建筑物是一种特殊的商品,不可移动性是其与劳动力、资

56、本以及其他类型的商品的最大区别。房地产市场可被认为是房地产的买家和卖家在某个特定的地理区域于某一特定的时间段达成所有交易的总和。三、房地产市场的参与者房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。一土地所有者或当前的使用者政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场,当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响,同一开发地块上的当前使用者越多,对开发的影响也就越大,因开发商要逐一与他们谈拆迁、安置、补偿方案,遇上钉子户,不仅会使开发周期拖长,还会大大增加房地产开发的前期费用。二开发商开发商是指通过

57、开发的过程获取利润。房地产开发商的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。小型开发商一般是将开发的物业出售,以迅速积累资本,而大型的开发商则开始可租可售。三政府及政府机构政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中,既有制定规则的权力,又有监督、管理的职能,在有些方面还会提供有关服务。房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。房地产开发投资者必须认真考虑政府的政策和对开发的态度,以评估其对自己所开发或投资项目的影响。四金融机构房地产开发过程中需要两类资金,即用于支付开发费用的短期资金或建设贷款和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或抵押贷款。房地产的生产过程和消费过

58、程均需要大量资金,没有金融机构所承担的风险,房地产市场就很难正常运转。五建筑承包商六专业顾问主要包括：建筑师；工程师；会计师；造价工程师；估价师及物业代理；律师。估价师在某一宗房地产进行估价时要能够准确把握该宗房地产的自然和法律属性,掌握充分的市场信息,全面分析影响房地产价格的各种因素。在房地产交易过程中,估价师要提供估价服务,在房地产的租售之前进行估价,以确定其最可能实现的租金或售价水平。七消费者或买家支付能力是对自用型购买者的主要约束条件；而对投资型购买者来说,其拥有物业后所能获取的预期收益的大小,往往决定了其愿意支付的价格水平。第二节房地产市场的分类一、按地域围划分一般说来,市场所包括的

59、地域围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。二、按房地产的用途和等级划分按房地产的用途可将其分解为若干子市场如：居住物业市场含普通住宅市场、别墅、公寓市场等；商业物业市场；工业物业市场；特殊物业市场；土地市场等。按物业档次或等级细分为甲乙各级楼市等。三、按房地产交易形式划分按规定房地产交易形式包括房地产转让；房地产抵押和房屋租赁。从土地市场的角度来说,包括国有土地使用权出让子市场土地一级市场和转让子市场土地二级市场；新建成的房地产产品交易,存在着销售含预售、租赁含预租和抵押等子市场；面向存量房屋的交易,则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。四、按房地产购买者目的

60、划分房地产市场上的买家购买房地产的目的的主要自用和投资两类。自用型购买者将房地产作为一种耐用消费品,目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要,其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面的影响。投资型购买者将房地产作为一种投资工具,目的在于将购买行为购买的房地产出租经营或转售,并从中获得投资收益和收回投资,其购买行为主要受房地产投资收益水平、其他类型投资工具的收益水平以及市场使用者的需求特点、趋势和偏好的制约。根据购买者购买目的不同,可以将房地产市场分为自用市场和投资市场。五、其他划分方式根据市场分析的特殊目的,房地产市场还有其他一此划分方式。按照房地产产权的特点划分为完全交易市场和部分产

61、权交易市场；商品房租售市场；公有房屋租售市场。按照房地产进入市场的时间顺序将其划分为一级市场土地使用权出让市场、二级市场土地转让、新建商品房租售市场、三级市场存量房地产交易市场；增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性房地产市场的特性主要表现在以下几个方面：一房地产市场是房地产权益的交易市场。房地产交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益而不是土地或物业本身。人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的。二地区性市场三要求高素质的专业顾问服务虽然估价师对房地产价值的评估带有主观的因素,但由于专业从事此项工作,又受过专门训练,而且相

62、对来说,他们所获得的较多新的市场资料,并能通过其市场分析工作,较准确地预测出市场的变化趋势。越是缺乏市场信息的地方,估价师和物业代理在房地产市场运行中的作用就越显重要。四易于出现市场的不均衡和垄断进入房地产市场是自由的,也有足够的买家和卖家,在某些情况下会出现少数物业持有人垄断、控制市场的情况。这些情况包括：1、房地产市场的区域性导致地区市场间的不完全竞争；2、资本市场的不完全性可能会阻碍潜在的房地产投资者融入必要的资金以购买某些大型物业；3、房地产空间位置的固定性,容易使某些物业的持有者在房地产交易过程中处于比买家更有利的地位。房地产市场的信息不充分特性,使开发商在预先生产以满足未来可能市场需求的过程中,很容易产生误差；房地产市场运行周期与宏观经济运行周期的不一致等,都很容易导致房地产市场出现供求失衡的现象。二、房地产市场的功能1、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求的变化3、指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由两个因素引起：第一是开发建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式；第二是某类物业或可替代物业间租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平,同类型的物业都存在一个适当的