物权法培训讲稿范文(3篇)

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1、物权法培训讲稿范文1、物的概念。民法上的物是指人们能够支配的物质实体和自然力。2、物的特征。客观物质性、可支配性。3、雪不是物，商标不是物。人不是物。智力成果不是物，游戏币不是物，镶在人身体上的金牙不是物。4、物都是有形的。物都是有体的。5、物的种类：(1)动产与不动产。动产是能够移动并且不因移动而损害其价值的物。不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动会损害价值的物。土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定代附属设备为不动产。树、草为不动产。附属于不动产上的附属物为不动产。意义。两者的流通性和范围有区别。不动产中除土地、公路、铁路等禁止流通外，其他多为限制流通物，流通物种类很少，但

2、动产中大多数都是流通物或限制流通物，禁止流通物的比例比较小。物权变动的法定要件不同。不动产的变动一向以国家行政机关登记为要件(也有一些不动产物权的变动不以登记为要件的，具体参见相关部分的论述)。而动产物权的变动，一般以物的交付为要件。诉讼管辖不同。因不动产发生的纠纷适用专属管辖，即由不动产所在地的人民法院管辖。而因动产发生的纠纷，诉讼管辖的确定较为灵活。(2)特定物与种类物。特定物是具有独立特征或被权利人指定而不能以它物替代的物。包括独一无二的物和从一类物中指定而特定化的物。前者如一件古董、名人的一幅字迹乖。后者如从一批机器设备中挑选出来的某一台等。意义。有些法律关系只能以特定物为客体。意外灭

3、失时的法律后果不同。特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的将会义务，权利人只能请求赔偿损失。种类物在交付前意外灭失的，由于其有可替代性，故不能免除义务人的交付义务，义务人仍应交付同种类物。(3)主物与从物。主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。主物所有权转移时，从物所有权也随之转移。从物一定是一个独立的物，否则就不是从物。房屋的门、窗，不能脱离房屋而存在，因而不是从物，而是物的组成部分。球与球拍不是主从关系。(4)原物与孳息。原物是依其自然属性或法律规定产生新物的物。孳息是指物或者权益而产生的收益，包

4、括天然孳息和法定孳息。孳息一定是独立于原物的物。天然孳息，由所有权人取得；一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得。没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。6、物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权是和债权对应的一种民事权利，它们共同组成的民法中最基本的财产权形式。7、物权特征：(1)物权的权利主体特定，义务主体不特定。(2)物权内容是直接支配一定的物并排除他人

5、干涉。8、物权的分类：(1)所有权与他物权。所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。所有权是物权中最完整、最充分的权利。他物权是指所有权以外的物权，是所有权的部分权能与所有权人发生分离，由所有权人以外的主体对物享有一定程度的直接支配权。(2)用益物权和担保物权：用益物权是指以担保债权为目的，即以确保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。两者的区别表现在：用益物权注重物的使用价值；担保物权注重物的交换价值。用益物权一般是在不动产的成立的物权。动产用益物权留下了发展的空间，但物权法规定的具体的用益物权只是在不动产上设立；担保_既可以在不动产，也可以在动产上设立。

6、用益物权除地役权外，均为主物权；担保物权是从物权，需以主债权的存在为前提。(3)动产物权和不动产物权。9、物权法的基本原则：(1)平等保护原则(2)物权法定原则：物权种类法定。当事人不得自由创设法律未规定的新种类物权。如我国的担保物权只能是抵押权、质押权和留置权三类。物权内容法定：物权的方式、效力等内容都由法律明文规定，当事人不得在_中自由创设新的内容。如法律规定动产质押必须移转占有，当事人创设不移转占有的动产质押就不能产生物权效力。(3)公示、公信原则公示原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。公信原则：10、占有的属性：(

7、1)占有是物权的重要内容，是所有权产生的前提。(2)占有制度是以事实上的管领为规范对象，不以有权利来源为前提。11、12、准占有：对所有权以外的其他物权和债权的占有称为准占有。占有：民事主体对物进行管领形成的事实状态。占有的客体只能是物，对于物之外的财产权只能成立准占有，不能成立占有。(1)占有的适用范围：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。(2)分类：自主占有与他主占有。有所有的意思占有标的物的称为自主占有。不以所有的意思占有标的物的称为他主占有。小偷对赃物的占有是自主占有。直接占有与间接占有。有

8、权占有与无权占有善意占有与恶意占有。这是对无权占有的进一步分类。善意占有是指无权占有人在占有他人财产时，不知道且不应当知道其占有是非法占有的情形。恶意占有是指无权占有人在占有他人财产时明知或者应当知道行为属于非法但仍然继续占有的情形。(3)占有的推定效果：事实推定：一是推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意的、和平的及公然的；二是在占有前后的两个时期，有占有证据的，推定其为继续占有。权利推定。受权利推定的占有人，免除举证责任，由相对人就没有权利提出反证。(4)无权占有与返还请求权人的关系：在无权占有的情况下，权利人请求返还占有物的，无权占有人与返还请求人之间产生如下法律效果：不动产或者

9、动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产被侵占的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人应当赔偿损失。(5)占有的法律保护：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发13

10、、生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。物权变动：(1)不动产物权的变动：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。此条所指的不动产物权不限于所有权，还包括在不动产上设立的用益物权和担保物权。如依法属于国家所有的自然资源，其所有权虽然可以不登记，但如果在自然资源设定用益物权和担保物权，仍以办理登记为必要。法律另有规定的除外，主要是指个别不动产他物权的变动以登记为对搞要件的情形：土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。地役权自动役权合同生效时设立。未经登记，

11、不得对抗善意第三人。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件：因人民法院、_的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。上述三种情形的物权变动虽不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。(2)不动产权的

12、登记规则、不动产物权登记地点、登记方式等的具体规则是：登记地点：由不动产所在地的登记机构办理.登记簿与权属证书。不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记簿上的登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。更正登记与异议登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施

13、。异议登记使得登记簿上记载的权利失去权利推定效力，第三人不得主张基于登记产生的公信力。为了避免登记效力因异议登记而长期处于不稳定状态，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起_日内起诉，不起诉的，异议登记失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起_个月内未申请登记的，预告登记失效。不动产买卖合同与登记。在不动产买卖中，买卖合同的效力与办理登记

14、没有必然联系。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。登记机构禁止作为的行为：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。(3)动产的物权变动：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。动产物权的类型主要有动产所有权、动产质押、动产抵押、留置权等。船舶、航空器和机动车等贵重动产的物权变动采取登记对抗主义。交付是指将物或提取标的物的凭证移置给他人占有的

15、行为。简易交付。是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动。指示交付。又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三个占有，让与有可以将其享有的对第三个的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三个返还原物的权利代替交付。占有改定。是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付，并在双方达成物权让与合意时，视为已经将会。(4)所有权取得的特别规则：原始取得是指根据法律规定，

16、最初取得财产的所有权或不依赖于原有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、_遗失物、发现埋藏物等。善意取得。是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权或其他物权的法律制度。善意取得是原始取得。善意取得必须具备以下要件：a。受让人受让财产时主观上为善意。b。以合理的价格有偿受让。c：依照汗毛规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。善意取得涉及三方当事人，即权利人、让与人、受让人。善意取得成立后，在当事人间发生如下法律效果：a：在原权利人与受让人之间，原权利人丧

17、失标的物所有权，受让人基于善意取得制度获得标的物所有权。b。在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为发生债的法律关系，受让人承担向让与人支付价款的义务，不能基于让与人无权处分拒绝支付价款。c。物权法培训讲稿范文（二）在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包，互换，转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。承包经营权通过订立承包合同方式确立。耕地：_年草地：_年至_年林地：_年至_年根据物权法规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役登记；未经登记，不得对抗善意第三人。根据物权法规定，以土地承包经营权，建设用地

18、使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权，建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。根据物权法规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。如果双方在合同中约定债务人不履行到期债务时。抵押财产归债权人所有，则此条款无效。根据物权法规定，当事人以物权法规定的生产设备，原材料，半成品，产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。因此对这些财产是否进行抵押登记，完全由当事人决定。留置权成立的条件：1)债权人占有债务的动产2)债权人留置的动产，应

19、当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。3)债权已届清偿期且债务人未按规定期限履行义务。融资租赁合同：在融资租赁合同中，出租人和承租人对租赁期间届满租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。随时解除合同：1)定作人可以随时解除合同，但定作人因此造成承揽人损失的，应当赔偿损失。2)在不定期租赁合同中，“出租人或承租人”可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3)委托合同的委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。4)客运合同中的旅客可以自行决

20、定解除合同。5)在承运人将货物交付到收货人之前，托运人可以要求承运人中止运输，返还货物，变更到达地或将货物交给其他收货人，但应当赔偿承运人因此受到损失。_天异议登记。法律要求异议登记申请人在异议登记之日起_日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。_天1.股东会或股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违_律、行政法规或者公司章和，或者决议内容违反公司章程的，股东可以自决议作出之日起_日内，请求人民法院撤销。2.股权回购请求权。公司章和规定的营业期限届满或者章程规定的其他解放事由出现的，股东会会议通过决议修改章和使公司的。自股东会会议决议通过之日起_日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自

21、股东会会议决议通过之日起_日内向人民法院提起诉论。_个月预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起_个月内未申请登记的，预告登记失效。_个月1._遗失物。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知期领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领之日起_个月内无人认领的，遗失物归国家所有。_个人独资企业的法律责任。个人独资企业成立后无正当理由超过_个月未开业的，或者开业后自行停止连续_个月以上的，吊销营业执照。_公司名称核准。预先核准的公司名称保留期为_个月。_年1.占有。占有有返还原物的请求权，自侵占之日起一年内未行使的，该请求权消灭。2.股份有限公司股份转让。

22、公司法规定，发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起_年内不得转让。_年1.地役权的消灭。如果发役权人滥用役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。2.股东出资。公司的注册资本自公司成立之日起_年内缴足；其中，投资公司可以在_年内缴足。(有限责任公司和股份有限公司相同；另一人有限责任公司不允许分期缴付出资)。_年个人独资企业解散。个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在_年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。_%1.提名权。上市公司董事会、监事会、单独或者合并持有上市公司已发行股份_%

23、的股东可以提出独立董事侯选人，并经股东大会选举决定。_%单独或者合计持有公司_%以上股份的股东，可以在股东大会召开_日前提出临时提案并书面提交董事会，董事会应当在收到提案后两日内通知其他股东，并将该临时提案提交股东大会审议。_%关联交易：重大关联交易：指上市公司拟与关联人达成的总额高于_万元或高于上市公司最近经审计净资产值的_%的关联交易。_%公司股东注册资本的出资。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的_%(有限责任公司和股份有限公司相同)。_%_公司董事、监事、高级管理人员应当向公司申报所持有的栖公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的_%；所持

24、本公司股份自公司股票上市交易之日起_年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。2.用法定公积金转增资本时，转增后所留存的该项公积金不得少于转增前公司注册资本的_%_%_公司股东注册资本的出资。有限责任公司规定全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的_%。2.累积投票制。根据上市公司治理准则的规定，控股股东控股比例在_%以上的上市公司，应当采用累积投票制。_%股份有限公司募集。以募集方式设立股份有限公司的，发起人认购的股份不得少于公司股份总数的_%。_%公司按照公司税后利润的_%提取法定公积金，当公司法定公积金累计额为公司注册资本的_%以上时可以不再提取。2/

25、31.共有部分的共同管理权。对于筹集和使用建筑物及其附必设施的维修资金和改建、重建建筑及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。2.共有物的处分。按处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。_年-_年承包经营权。物权法培训讲稿范文（三）各位_、领导、同事们，大家好：今天我来跟大家一起学习新修订的物权

26、法。物权法在我国立法史上创下了多项记录，一部法律草案由全国_委会审议了_次，创下了法律审议之最；从起草到审议通过耗上时_年。由此可见，对这部关系人们切身利益的法律国家是何等的慎重。下面我首先介绍一下什么是物权。物权简单地说是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。所以物权首先是一种财产权，将一些有财产价值的权利都可以看作是财产权的内容，所以财产权又分为物权、债权、知识产权等等。物权只不过是财产权的一种类型，所以我们说物权法就是财产权法，但是它不能包括所有的财产权法，所以合同债权、知识产权就不是物权范畴。其次物权是一种有形财产权。它和知识产权这种无形财产权是区分开来的，不包括知识产权等无形财产权。

27、具体地说物权就是针对房屋、土地、车辆等动产以及不动产。第三，物权是一种对财产的支配权，支配权指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利。我们简单地举一个例子来进行区分：比如说买卖，如果我要买一批货物，今天签订了合同，规定交货期在_月_日，合同一旦成立买受人就享有债权，但并不是实际占有货物，因为货物并没有交付，他享有的权利是请求债务人在规定的交货期交货的权利，这是请求权。货物在交货前仍然是由出卖人控制，到了交货期之后，出卖人交付了货物，根据物权法一个重要的规定“因交付而移转所有权”，出卖人因为交付而移转了物权、支配权，相应地取得了对价金的请求权，所以交易过

28、程就是支配权和请求权相互转化的过程。民法就是采用这种通过将各种交易的元素提炼出来用物权、债权、支配权、请求权这样的概念来进行解释，所以最本质地概括了交易的基本规律，故支配权和请求权是对各种交易中最基本要素的高度概括。下面再学习一下物权法的三项原则：第一项原则是物权法定原则。按照法律规定，物权的种类和内涵要由法律规定。具体包括两个方面，一个是物权的种类必须要由法律规定。任何行政法规、司法解释都不能创设物权。但是在物权法通过之后，如果收费人质押没有写进物权法，那么司法解释就有问题了，就没有依据了。同时当事人的合同不能自由创设物权，也就是说在法律没有明确规定哪一种权利是物权的情况下，当事人不能通过合

29、同约定这一种权利是物权，因为种类必须法定，物权法和合同法的重大区别就表现在合同法有所谓的无名合同，物权法中是不存在无名物权的。合同法中规定了买卖、租赁、承揽合同，这些合同都叫做有名合同，但是在这些合同之外如果当事人创定的合同和有名合同规定不相吻合，在法律上仍然是有效的。按照合同自由原则，当事人可以自由创设任何法律没有规定的任何原则，只要不违_律的规定、强制性规定以及公序良俗就都是有效的。但是物权法不是这样的，如果当时约定的类型不符合法律的规定的物权类型它不能产生物权的效力，是不受保护的。另一方面物权法规定的物权内容必须法定，我个人理解这可以从两个方面考虑。第一个方面是物权的基本权能必须由法律规

30、定，当事人不能自由创设；另一方面是必须遵守法律在物权法中对物权禁止性的规定。法律明确规定当事人不能约定债务人一旦不履行债务，债权人不通过拍卖、变卖的程序就将抵押的东西全部拿走，这是被禁止的。物权法定原则违反了以后能够产生怎么样的效果。是否违反了物权法定整个合同就没有效力了。在法律没有承认是物权的情况下，是否所有的约定都是无效的。究竟怎么理解违反物权法定的效果呢。在合同法里面，违_律规定会导致整个合同无效，在物权法中，如果物权法没有承认当事人约定的物权是物权，这时合同仍然是有效，只不过导致当事人约定的权利不能产生物权的效果，在这种情况下只能将这种权利看成债权。所以我们没有承认按揭是物权，但是银行

31、仍然可以根据合同来进行安排，如果不涉及到其他债权人购房人所购买的房产主张的权利，这时银行仍然可以根据合同来行使按揭的权利，所以合同仍然是有效的，仍然可以在当事人之间产生拘束力，只不过不能享有优先于其他债权的效力，不能产生物权的效果。这就是我们说的违反物权法定的效果。物权_要法定。法定的原因是什么。在物权法中概括起来主要有几点：1、物权大多涉及到社会的基本经济制度，反映了社会的基本财产关系，是非常重要的，所以只能用法律来明确规定，而不能由当事人随意创设。2、为了保护交易安全。假如一个债务人只有一套房产，他却欠了很多人的债务，可是他房产的价值远远不能清偿所欠的这些债务。那么这套房产究竟怎么分配。如

32、果不存在物权的话，那么就在债权人之间平均分配，但是只要其中一个债权人涉及到了物权、抵押权，要优先受偿的话，可能他一个人可能就将这套房产全部拿走了，其他的人都得不到了，所以优先性就直接关系到其他债权人利益的保护，而不仅仅只是涉及到一个特定债权人和一个特定债务人之间的问题。假如物权不能法定，抵押权的设定完全可以由当事人通过合同自由设定，那就会产生很多麻烦，交易就没有秩序了。物权的优先性、对抗性的问题涉及到其他人就超出了当事人通过合同所能安排的内容和范围，如果当事人通过合同安排的事务只能约定他们自身、两个人之间的事务，如果涉及到第三人，而他们再来安排就会妨害交易的秩序。这就是_物权要法定的一个重要原

33、因。3、要充分发挥物权法的基本宗旨。物尽其用。这是物权法的一个宗旨，也就是如何使物权更有效率。比如说我们的空间权是具有非常大争议的一个问题，我国法律目前还没有承认空间是一种权利，那么登记机关对根本不会对涉及到空间的问题进行登记，这种结果就造成了空间不能有效利用，如果想利用地下的空间建造成停车场或者想单位买下地下的空间建造地下停车场，都会在法律上遇到障碍。如果单独买下地下的空间，地上的土地使用空间是别人的，一旦发生了转移，那么新的受让人就不一定会允许在地下继续开设停车场。如果我们承认它是一种权利，可以单独登记的话，那么土地所有权人要将土地使用权转让就可以对资源进行一种非常有效力的利用和安排。所有

34、的物权，特别是像土地承包经营权、海域使用权等等，物权法要承认它是一种物权，要形成为一种长期稳定的财产权利，才能鼓励人们全力地投资，才能形成合理的利益的期待，才能鼓励人们大胆地投资，才能真正使它成为一种稳定的财产，受到法律的保护。这就是_要物权化的一个重要好处。第二个原则是公示、公信原则。物权法明确规定物权必须公示，这就确定了物权的公示原则。所谓公示就是应当将物权设定、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道。比如说设定抵押权必须要办登记，把抵押权设定的事实向社会公开，使第三人能够查阅。物权_要公示。首先是由物权的性质、属性所决定的，物权是一种对世权，对世就是要对抗除权利人之外的所有

35、人，那么这种权利的设定也应该要让大家都能知道，从理论上说也应该公开，合同债权是不需要公开的权利，但是物权是一个需要向社会公开的权利。2、是要维护交易安全。只有通过公示的方法公开才能维护社会秩序，才能维护交易安全。很多企业在兼并其他企业时根本不知道被兼并的企业的什么财产被抵押了，而且也查不到，当抵押权人来追诉时就将财产都拿走了，支付了几千万可能都血本无归了，风险非常大，这是因为我们的登记制度很不健全。这就影响了交易的顺利进行。还有一个原因是从效力考虑。只有通过公示才能最有效力地利用资源。比如说企业的名称、品牌。当将整个企业担保的时候，这些价值就可以计算进去，整个企业的价值就提高了，如果是整体的担

36、保，最后可以整体拍卖、变卖，财产的整体出售一定要比拆散的财产价值更高，而且整体的出售可以形成整体的接管，买受人可以整体利用这个企业。企业担保的前提是要有一套良好的登记制度来配套，但是我们目前还做不到，所以我们现在的登记制度是分散的，有十几个登记部门，如果要担保的话，到什么登记部门去登记都会遇到麻烦，很难操作，所以这次物权法写上必须要实行不动产统一的登记制度，也是为了更有效率地统一登记，有效力地利用资源。这一次专门规定了预售商品房的登记，其效力如下：1、按照现在物权法的规定，首先是使登记权利人取得优先购买的效力，也就是说在预售期间没有办预售登记的情况下，即便支付了实际价款，但是实际上还是一个合同

37、债权，不是物权。如果在预售期间，即使交付了房款，如果没有办理预售登记还不能取得优先购买的效力，在办理了预售登记之后，如果出卖人要将房屋一物数卖，那么前手可以对抗后面所有的买受人。2、可以对抗其他人。预售登记还不能说取得了物权，但是可以产生对抗其他人(包括出卖人及其他的买受人)、其他物权的效力。3、如果预售登记和现房登记发生了冲突，应当以预售登记为准。现在讲一下公信原则。所谓公信实际上是对信赖力的保护。就是说如果依据一定的公示方法公示以后，对于公示出来的权利状况产生了一种信赖，对这种信赖力的保护就是公信，对于信赖力的保护也常常用公信力来表述。举个简单的例子：有单位花了几百万在_买了一套房子，后来

38、让公司的办公室主任去看房子，可是办公室主任通过各种关系将房子登记在其名下，后来又卖给了第三人，买受人相信了登记就买了这套房子，后来被单位知道了就到法院打官司要求收回这套房子，单位已经付了房款，第三人是查了登记相信登记的公信力，对此利益是否要保护就涉及到公信力的问题了，公信原则主要是通过善意取得制度来实现的。我国善意取得制度的特点：1、统一适用动产和不动产的善意取得制度；2、强调要支付合理的代价。这和国外的很多规定都不一样，对善意取得的适用是有严格限制的。比如说从公开市场购买了一辆小汽车，但是这辆车可能不是出卖人的，如果买车的价格远远低于市场价格，不受善意取得的保护。3、强调要求交付和办理登记才

39、能是善意取得。之前所举的例子中，尽管买受人的房子已经交付了，但是当事人是正在办理变更登记时被单位发现了，这种情况下不能得到善意取得的保护。可能将来会极大限制适用善意取得适用的范围。在这里我们讨论关于赃物的问题。一些公安机关强烈要求必须要坚持一追到底的追赃政策，但是也是有要例外的。假如拍卖行拍卖一幅字画，贴了拍卖的公告，大家都来竞标，经过拍卖的程序之后买到了，结果公安说是赃物，要收走，而且没有任何补偿，那么没有人会相信拍卖行了。例外的情况是：1、从公开市场购买的，支付了合理的对价，也有合法的手续，应当受善意取得的保护，不能再追赃；2、如果是从拍卖行买的，如果拍卖行确实有合法的经营资格，经过了合法

40、的拍卖手续购买的，应当受善意取得的保护不能再追赃。不能将拍卖行_不严的风险转嫁到买受人的身上，这样对买受人非常不公平，因为拍卖行可以_，买受人是无法_买到的东西是否赃物，如果从买受人那里追走，这样的话对交易安全非常不利。所以既要打击犯罪，也要注重维护交易的秩序、安全。善意取得是全世界普遍采纳了一个通行规则，现在一些人对善意取得非常强烈地_，但是如果去掉了善意取得制度那么会有很多麻烦。假如说我买了一件棉衣，有人说棉衣里面的棉絮是赃物，要将衣服拆掉把棉絮拿走，这是不可能的。公司盖了一栋大楼，有人说公司盖楼的材料是偷来的，要将整栋楼拆掉把材料拿走这也是不现实的。都可以无限追缉，那么社会就会乱套了，交

41、易确定的是生活的秩序，如果一旦被打乱那么社会就会乱套，所以物权法的善意取得制度就是要确立这样的秩序。第三个原则是平等保护原则。这可以说是物权法最重要的原则，但是引发了很多人激烈的争论，有人认为平等法是违宪的，理由有两个：1、我国宪法只规定了“公有财产是神圣不可侵犯的”，没有说私有财产是神圣不可侵犯的，如果说是平等保护就是违宪；2、现在社会两极化比较严重，平等保护只是针对富人。第一个理由完全是对宪法的误解，这并不是对我们经济制度的基本表述，我国宪法对经济制度的表述是“以公有制为主体，多种经济形式共同发展”。只能通过平等保护才能实施共同发展，平等保护是市场经济的规则，只有平等保护才能有公平的交易、

42、市场的竞争，才能维护市场的秩序。现在衡量我们国家是否市场经济也要看是否平等保护。平等保护也是我们的基本司法原则，所以我们首先要讲平等保护。如果法官不搞平等保护，那就意味着损坏了公共财产与损害私有财产的后果是不一样的，这就不能体现司法公正了。而且说只保护富人是完全错误的，实际上穷人是更需要保护的，我们的物权法专门规定了建筑物区分所有，其实就是保护广大城市居民最基本的产权。因为对于我们广大城市居民来说，最基本的财产、财富就是我们的房子，房子就是安身立命之本。下面讲一下关系人们切身利益的几个问题：1、建筑物区分所有权问题。我们将所买的商品房称为建筑物区分所有是因为现在在城市里买的商品房与过去独门独户

43、的房子是不同的，这套商品房是把建筑物进行了纵向、横向的区分，在区分中形成一套一套的房子。之所以叫区分所有权是要与一般的所有权、共有权区分开。这种权利不同于一般的所有权，是在区分的基础上形成集合的权利，由于专有部分的所有权、共有权和成员权组合在一起形成了特殊的财产权或者特殊的所有权。一家一户的所有权就是一般的所有权，不存在共有的问题，我们买的商品房的产权关系是非常复杂的，首先对套内面积有一般的所有权，又享有对建筑物共有财产(如楼梯、走道、绿化地)的共有权，同时还享有管理小区的共同财产、共同事务的环境，它是一种新的物权。“建筑物”这三个字严格地说是不太确切的，因为我们国家商品房的开发不像国外仅仅是

44、建筑物的开发，而是成片小区的开发，业主的权利已经不限于建筑物内，而是小区，但是找不出更好的词来表述，而且这种专有权、共有权主要是附随在建筑物内的，所以就称呼为“建筑物的所有权”。2、关于地下车库的归属问题。目前我国的物权法采用约定的方式这种模式，理由是：首先考虑到这样会缓解停车难的问题，如果简单地规定车库归业主所有，那么就不利于鼓励开发商建更多的车库。如果车库建得少，停车难的问题不能得到缓解，那么最终还是业主的利益受到损害。其次考虑车库的归属问题很大程度上是与房屋的销售市场联系在一起的，如果房子好卖，车库的价值就会升值；如果房子不好卖，车库本身没有什么价值，开发商不会建那么多的车库，可能将车库

45、搭送或者以比较低的价格送给业主。所以这个问题相当程度上是取决于房屋的销售市场，至于开发商能否将车库卖给第三人可以在物权法上作出限制，如要求开发商必须将车库、车位满足业主需要，也可以通过有关的行政管理的办法来解决，通过物价部门价格管理的限制，管理部门对车库转让的限制，也可以考虑规定业主有优先购买权来保障尽量不使车库卖给第三人，但是从权利的归属上由当事人约定比较好。至于绿地、道路以及道路上的空地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。首先是因为绿地的共有到业主的重大利益，很多业主购买房子都是冲着绿地来的，如果绿地可以由当事人约定所有权的话，那么开发商就会保留所有权，之后再进行改变，就会严重损害业主

46、的利益；其次是从环境的角度考虑，绿地是和城市的环境是非常密切的，如果改变了绿地对环境的破坏也是很大的。如果由开发商保留所有权，随便改变道路的用途，对业主的损害也是非常大的。空地是共有的财产，将来是否可以作为停车场应该由业主通过业主大会来决定，而不是由开发商决定。物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。3、保护“阳光权”问题物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。

47、物权法规定：“建造建筑物，不得违_有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。所谓相邻关系，简言之就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发

48、生的权利义务关系。4、征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿物权法规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产应给予补偿近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，私权利与公权利出现摩擦与碰撞，物权法出台之前，私权利处于两难境地；物权法诞生之后，私权利将拥有一道保护墙。对于_亿农民来说，其最大的私权利便是_所有的土地，以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言，房屋是其私权利之一。在物权法中，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收，一旦被征收征用，如何补偿成为人们_的焦点。公共利益如何界定物权法第四十二条明确规定“为了公

49、共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收_所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”何为公共利益。尽管界定各有标准，但房地产商开发楼盘，绝不是为了公共利益。补偿标准如何确定物权法第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。“之所以称之为补偿，而不是补贴，是因为其中含有赔偿的意味”，对于征收_所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭

50、无钱的“三无农民”的出现。补偿标准则依照土地管理法第四十七条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前_年平均年产值的_至_倍。_根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。对于征收居民房屋的情况，物权法中规定应当保障被征收人的居住条件，这个居住条件起码不低于原居住条件。5、住宅建设用地的年限问题。满_年住宅建设用地使用权将自动续期。“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是物权法作出的明确规定。随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“_年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限。居住用地_年；工业用地_年；商业用地_年；综合用地_年。物权法关于_年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。第26页共26页