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1、不动产估价教学课件 第10章 基准地价系数修正法n 10.1 基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法的基本原理n 10.2 基准地价系数修正法的应用基准地价系数修正法的应用学习目标n 通过本章的学习，读者应了解基准地价系数修通过本章的学习，读者应了解基准地价系数修正法的基本思路与适用范围，培养熟练应用基正法的基本思路与适用范围，培养熟练应用基准地价修正系数表，并按照基准地价系数修正准地价修正系数表，并按照基准地价系数修正法评估不动产价格的能力。法评估不动产价格的能力。10.1 基准地价系数修正法的基本原理n 10.1.1 基准地价系数修正法的概念基准地价系数修正法的概念n 10.1.2
2、 基准地价系数修正法的理论依据基准地价系数修正法的理论依据n 10.1.3 基准地价系数修正法的适用范围与条件基准地价系数修正法的适用范围与条件n 10.1.4 基准地价系数修正法的基本公式基准地价系数修正法的基本公式n 10.1.5 基准地价系数修正法的操作步骤基准地价系数修正法的操作步骤10.1.1 基准地价系数修正法的概念n 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并
3、对照修正系数表，处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价时点价格的方法。而求取待估宗地在估价时点价格的方法。10.1.2 基准地价系数修正法的理论依据n 基准地价系数修正法的理论依据是替代原则，基准地价系数修正法的理论依据是替代原则，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的不动产市场中，应使用功能的土地，在正常的不动产市场中，应当具有相似的价格。当具有相似的价格。10.1.3 基准地价系数修正法的适用范围与条件n 基准地价系数修正
4、法适用于完成基准地价评估基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估的城镇所进行的土地估价。的城镇所进行的土地估价。n 基准地价系数修正法可在短时间内进行宗地地基准地价系数修正法可在短时间内进行宗地地价的批量评估。价的批量评估。n 基准地价修正系数法估价的精度，取决于基准基准地价修正系数法估价的精度，取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。一种辅助方法。n 在评估城市某区域地价走势变化时，基准地价在评估城市某区域地价走势变化时，基准地价修正系数法并
5、不适用。修正系数法并不适用。10.1.4 基准地价系数修正法的基本公式n 基准地价系数修正法的基本公式可以简单的表基准地价系数修正法的基本公式可以简单的表示为：示为：容积率修正系数日期修正系数年期修正系数基准地价宗地地价iK110.1.5 基准地价系数修正法的操作步骤n 1 收集、整理土地定级估价成果资料收集、整理土地定级估价成果资料n 2 确定基准地价修正系数表确定基准地价修正系数表n 基准地价修正系数的测定途径基准地价修正系数的测定途径n 基准地价修正系数的测定步骤基准地价修正系数的测定步骤n 3 调查宗地地价影响因素的指标条件调查宗地地价影响因素的指标条件n 4 制定待估宗地修正系数制定
6、待估宗地修正系数n 5 确定待估宗地使用年期修正系数确定待估宗地使用年期修正系数n 6 确定日期修正系数确定日期修正系数n 7 确定容积率修正系数确定容积率修正系数n 8 评估待估宗地地价评估待估宗地地价n 按照上述的分析和所计算得到的修正系数，按按照上述的分析和所计算得到的修正系数，按下式求算待估宗地地价。下式求算待估宗地地价。待估宗地所处级别的基准地价待估宗地地价宗地修正系数日期修正系数容积率修正系数年期修正系数本章基本概念n 基准地价系数修正法基准地价系数修正法 基准地价修正系数表基准地价修正系数表 均质地域均质地域 批量评估批量评估思考与练习n 1 简述基准地价系数修正法的基本思路与操作简述基准地价系数修正法的基本思路与操作步骤。步骤。n 2 基准地价系数修正法在怎样的情况下适用，基准地价系数修正法在怎样的情况下适用，在怎样的情况下不适用？在怎样的情况下不适用？n 3 简述应用基准地价修正系数表所应注意的事简述应用基准地价修正系数表所应注意的事项。项。
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