国税发200931号解读汇报

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1、word国税发200931号文解析近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规X从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了房地产开发经营业务企业所得税处理方法国税发200931号。为了便于关注房地产行业税收的某某与时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。 *oCxof9JA 一、整体框架 ton1oq 熟悉房地产行业税收政策的某某看过国税发200931号文后应该不难发现，国税发200931号文是在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知国税发2001142号、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国

2、税发200631号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业的根底上进展重编修订、补充后而制定的。国税发200931号文充分吸收、借鉴了国税发200631号文的主要内容，并有机结合了国税发2001142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规X的局部内容予以了增删、合并调整。 sa*g+ 二、重要变化 a0PEU 对照国税发2001142号、国税发200631号两文，笔者关注到国税发200931号文有以下内容显得较为重要，需引起各位某某予以关注。 axb一“核定征收需慎用 P(&glr| 文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进展征收、

3、管理。企业出现中华人民某某国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收管理。据悉，目前仍有局部省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发200931号文对此种行为划上了“休止符。 ioxbf6 二计税毛利率“重生 HmMO*kwv+ 这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好吧！ ;r.ECm25 / 25三委“外销售 佣金标准统一 XFz(LWh 五明确了计税本钱对象确实定原如此。 YVqm 这是国税发200931号文的新规定，即企

4、业在确定本钱对象时要遵循：可否销售原如此、分类归集原如此、功能区分原如此、定价差异原如此、本钱差异原如此、权益区分原如此。需要注意的是，本钱对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变本钱对象的，应征得主管税务机关同意。这是比拟严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。 9%toboJn 六确定了本钱分配方法 /&W#U$4 国税发200931号文对于共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接本钱法、预算造价法。此外，国税发200931号文还明确规定：土地本钱，一般按占地面积法进展分配；单独作为过渡性本钱对象核算的公共配套设施开发本钱，应按

5、建筑面积法进展分配；借款费用属于不同本钱对象共同负担的，按直接本钱法或按预算造价法进展分配；其他本钱项目的分配法由企业自行确定。熟悉本钱核算的某某多数知道，不同的本钱分配方法计算出来的本钱计算对象的本钱可能会相差悬殊，如何选择科学、合理、有效的本钱分配方法，是业内人士值得深思的一个问题。 .UQE.? 七直面“预提费用 GDS! ) 多少年以来，“预提费用不论是对房地产企业工作的某某而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的人士而言，都是一个难以解开的“结，是个“言之不尽、挥之不去的“老大难问题，也是税收征纳双方分岐严重的地方。 Zy=sDO 为此，国税发200931号文第三十二条予以了明确：

6、其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承当的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提应付费用外，计税本钱均应为实际发生的本钱。 Mxl?z 同时，第三十四条规定：“企业在结算计税本钱时其实际发生的支出应当

7、取得但未取得合法凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税本钱。 /.1. MssQM 笔者认为，尽管按规定可以预提的费用X围非常小，但这毕竟是国税发200931号文一个非常大的进步，表现了总局“与时俱进、“实事求是的理念，实乃可喜可贺之事。 f-SuM% S_ 八历史遗留问题的解决 t*t+Vqw 国税发200931号文第三十八条规定：“从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本方法第九条规定的方法进展税务处理。 bB5UG| 众所周知，新企业所得税法自2008年1月1日开始实行，原外商

8、投资房地产开发企业在2007年12月31日前取得的未完工开发产品预售收入一般都已经按当时的规定以预售收入与预计利润率之积并入当期利润总额预交过所得税了，假如按国税发200931号文第三十八条规定，其在2008年是需要按相应的计税毛利率，重新计算其应预交的企业所得税了。哪么原来已经在2007年12月31日之前按预计利润率计算预交的所得税又该如何处理呢？有等总局日后发文明确。 yuhnYRm 三、不容无视的最后条款。 Qf$|_&| 国税发200931号文第三十九条规定：该文件自2008年1月1日起执行。这将对房地产开发企业2008年度的企业所得税汇缴工作产生非常大的影响。如前文所述，假如企业在进

9、展2008年度企业所得税预缴时，对于取得的预售收入已经按国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知国税函2008299号规定的方法与预计利润率预缴了2008年度的税款，那么在年度汇算清缴时，务必要按国税发200931号文规定的方法与要求，计算预售收入应税的预计毛利额，再合并计算2008年度应纳税所得额，以此计算申报缴纳企业所得税。 #2Y e7+ 四、完毕语 o*rQP!8,oy 国税发200931号文虽然是姗姗来迟，但终归没有错过“企业所得税汇缴的好时节，这对于从事房地产企业所得税征、纳的双方而言应该都是个“好消息。只不过在实务工作过程中要注意该文与原来文件不一致的地方，尤其是发生重

10、要变化的局部，更是值得重视。 OTDg5:房地产开发企业所得税处理新旧对照表 房地产开发企业所得税处理新旧对照表 2006年31号文 2009年新31号文 异同点分析 一、已经完工开发产品的条件二、关于完工开发产品的税务处理问题一符合如下条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品本钱对象； 2、已开始投入使用的开发产品本钱对象； 3、已取得了初始产权证明的开发产品本钱对象。 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以与其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合如下条件之一的，应视为已经完工： (

11、一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。共同点：三个条件一样。不同点：新31号文对企业房地产开发经营业务X围进展了界定，并明确上述三个条件适用“除土地开发之外的开发产品。并且将完工开发产品认定条件由原来的一般表述上升到“总如此。二、核定征收方式的认定九、关于征收管理问题二开发企业出现如下情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收、管理并逐步规X,同时按中华人民某某国税收征收管理法等税收法律、法规的规定进展处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进展征收、管理。 1、依照法律、行

12、政法规的规定可以不设账簿的； 2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3、擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的； 4、虽设置账簿，但账目混乱或本钱资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第四条 企业出现中华人民某某国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收管理,并逐步规X,同时按中华人民某某国税收征收管理法等税收法律、行政法规的规定进展处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进展

13、征收、管理。 共同点：依据中华人民某某国税收征收管理法第三十五条规定的情形对以往应缴的企业所得税按核定征收方式进展征收、管理，这是为防止房地产税收流失的一种征管补救措施，新旧两个文件都明确“不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进展征收、管理。 不同点：新31号文直接依据中华人民某某国税收征收管理法规定的情形，取消原31号文的列举方式，这样执行起来依据更加充分。并且将征收管理问题提升到“总如此里来加以表述，依法治理房地产开发经营业务企业所得税的意图可见一斑。三、开发产品销售收入的X围认定 二、关于完工开发产品的税务处理问题四开发产品销售收入的X围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现

14、金等价物与其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展管理。 第五条 开发产品销售收入的X围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物与其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进展管理。共同点：六、开发产品先出租再出售问

15、题 二、关于完工开发产品的税务处理问题5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。 不同点：新31号文取消此项规定。七、视同销售问题六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权

16、利时确认收入或利润的实现。确认收入或利润的方法和顺序为： 一按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 二由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 三按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现。确认收入或利润的方法和顺序为： 一按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；二由主管税

17、务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；三按开发产品的本钱利润率确定。开发产品的本钱利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 共同点：1、视同销售的X围都是将用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为； 2、以开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现；3、确认收入或利润的方法和顺序一样。 不同点：新31号文中“开发产品转作固定资产不作为视同销售X围。八、计税毛利率确实定 一、关于未完工开发产品的税务处理问题一经济适用房项目必须符合建设部、国家开展改革委员会、国土资源部、中国人民

18、银行关于印发经济适用房管理方法的通知建住房200477号等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进展初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以与其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以与其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。 二非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： 1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。 2、开发项目位于地与地级市城区与郊区的，不得低于15%。 3、开发项目位于其他地区的，不得低于10。 第八条 企业销售未完工开发

19、产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按如下规定进展确定: 一开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。二开发项目位于地与地级市城区与郊区的，不得低于10%。 三开发项目位于其他地区的，不得低于5。 (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 共同点：1、两个文件都规定了计税毛利率；2、经济适用房的计税毛利率不得低于3%；不同点：1、新31号文取消了原31号文对经济适用房的有关规定；2、新31号文对非经济适用房计税毛利率的三个级次分别调减5个百分点；3、新31号文增加了“限价房和危改房不得低于3%规定。4、新31号文

20、将计税毛利率确实定作了授权规定。九、预计毛利额与实际毛利额的调整 一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以与其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金与附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整。 二、关于完工开发产品的税务处理问题三开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以与税务

21、机关需要的其他相关资料。 上述差异调整情况鉴定报告的根本内容包括：开发项目的地理位置与概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积与已售面积、预售收入与其毛利额、实际销售收入与其毛利额、开发本钱与其实际销售本钱等。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应与时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情

22、况的报告以与税务机关需要的其他相关资料。 共同点：1、企业销售未完工开发产品必须分季(或月)计算出预计毛利额并计入当期应纳税所得额； 2、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告。 不同点： 1、原31号文规定按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金与附加后再计入当期应纳税所得额，新31号文规定按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额后直接计入当期应纳税所得额； 2、新31号文对实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告不再强调“须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的

23、税务鉴定报告。 十、开发产品预租收入实现确实认三、关于开发产品预租收入确实认问题开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进展税前扣除。 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 共同点：出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 不同点：新31号文取消“承租方支付的预租费用同时按租金支出进展税前扣除规

24、定，在此无须赘述。 十一、开发产品本钱、费用的扣除问题八、关于开发产品本钱、费用的扣除问题开发企业在进展本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品本钱、开发产品会计本钱与计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱的界限。 第十一条 企业在进展本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱。 共同点：对本钱、费用的核算与扣除作了原如此规定。 不同点：新31号文取消区分“开发产品会计本钱与计税本钱的规定。一开发企业在结算开发产品的计税本钱时，按以下规定进展处理： 1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际

25、发生的，应按权责发生制的原如此计入本钱对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期本钱对象的外，一律不得计入当期本钱对象。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金与附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 不同点：新31号文对扣除项目原如此规定更加清楚。二如下项目按以下规定进展扣除： 1、已销开发产品的计税本钱。当期准予扣除的已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按如下公式计算确定： 可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱总可售面积 已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售

26、面积单位工程本钱 第十四条 已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按如下公式计算确定： 可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱本钱对象总可售面积 已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱 共同点：可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱计算公式一样。 不同点：新31号文确定的可售面积单位工程本钱计算公式中的分母在原31号文确定的公式中的分母“总可售面积前加了定语“本钱对象，这样更加工吻。 4、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品包括共用部位

27、、共用设施设备进展日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品包括共用部位、共用设施设备进展日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 一样点：维修费用的扣除X围一样。不同点：单列条款，表述更加准确。5、共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交

28、时扣除。 不同点：新31号文取消“代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除规定。6、开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进展处理： 1属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进展处理。 2属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除开发企业自用应按建造固定资产进展处理外，其他一律按建造开发产品进展处理。 第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管

29、理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进展处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进展处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企业自用应按建造固定资产进展处理外，其他一律按建造开发产品进展处理。 一样点：配套设施的处理规定一样。 不同点：新31号文将“停车场库建造单列为第三十三条，不再按照是否属于营利性标准划分，并作了明确规定。 十二、计税本钱的核算第二十五条 计税本钱是

30、指企业在开发、建造开发产品包括固定资产，下同过程中所发生的按照税收规定进展核算与计量的应归入某项本钱对象的各项费用。 不同点：新31号文增加条款，对计税本钱进展原如此定义。 八、关于开发产品本钱、费用的扣除问题一开发企业在结算开发产品的计税本钱时，按以下规定进展处理： 1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原如此计入本钱对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期本钱对象的外，一律不得计入当期本钱对象。 2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分本钱对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接本钱、间接本钱和共同本钱。 4、计入开发产品本钱的费

31、用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提或应付费用不得计入开发产品本钱。 5、计入开发产品本钱的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进展调整。 6、开发产品完工后应在规定的时限内与时结算其计税本钱，不得提前或滞后。如结算了会计本钱，如此应按税收规定将其调整为计税本钱。 第二十六条 本钱对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项消耗而确定的费用承当项目。计税本钱对象确实定原如此如下： 一可否销售原如此。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱对象进展本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱对象进展归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售

32、的本钱对象。 二分类归集原如此。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个本钱对象进展核算。 三功能区分原如此。开发项目某组成局部相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的本钱对象进展核算。 四定价差异原如此。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为本钱对象进展核算。 五本钱差异原如此。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象进展核算。 六权益区分原如此。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原如此分别划分本钱对象进展核算。 本钱对象由企业在开工之前合理确定,并报主

33、管税务机关备案。本钱对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变本钱对象的，应征得主管税务机关同意。 共同点：表现了权责发生制和收付实现制的统一。不同点：新31号文将计税本钱对象确实定原如此归纳为可否销售原如此、分类归集原如此、功能区分原如此、定价差异原如此、本钱差异原如此、权益区分原如此六原如此，更具可操作性，并增加了企业在开工之前合理确定本钱对象的备案管理规定。 十三、开发产品计税本钱支出的内容 八、关于开发产品本钱、费用的扣除问题 2、开发企业发生的应计入开发产品本钱中的费用，包括前期工程费、根底设施建设费、公共配套设施费、土地征用与拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际

34、发生额按以下规定进展分摊： 1属于本钱对象完工前发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定直接计入本钱对象。 2属于本钱对象完工后发生的，应按计税本钱结算的规定和其他有关规定，首先在已完工本钱对象和未完工本钱对象之间进展分摊，然后再将应由已完工本钱对象负担的局部，在已销开发产品和未销开发产品之间进展分摊。 第二十七条 开发产品计税本钱支出的内容如下： 一土地征用费与拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价与相关税费、拆迁补偿支出、安置与动迁支出、回迁房建造支出、

35、农作物补偿费、危房补偿费等。 二前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 三建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 四根底设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 五公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 六开发间接费。指企业为直接

36、组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以与项目营销设施建造费等。 共同点：开发产品本钱支出的内容包括前期工程费、根底设施建设费、公共配套设施费、土地征用与拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。 不同点：新31号文具体规定了上述各项费用支出核算的内容，属于本钱对象完工前后发生的费用支出如何归类分摊在下面第二十八条企业计税本钱核算的一般程序有具体规定。 十四、企业计税本钱核算 八、关于开发产品本钱、费用的扣除问题 3、应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭

37、合法凭证计入开发产品计税本钱或进展税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 第二十八条 企业计税本钱核算的一般程序如下： 一对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途与发生的地点、时间区进展整理、归类，并将其区分为应计入本钱对象的本钱和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进展计量与确认。 二对应计入本钱对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接本钱、间接本钱和共同本钱, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工本钱对象、在建本钱对象和未建本钱对象。 三对期前已完工本钱对象应负担的本钱费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进展分配，

38、其中应由已销开发产品负担的局部，在当期纳税申报时进展扣除，未销开发产品应负担的本钱费用待其实际销售时再予扣除。 四对本期已完工本钱对象分类为开发产品和固定资产并对其计税本钱进展结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程本钱，据此再计算已销开发产品计税本钱和未销开发产品计税本钱。对本期已销开发产品的计税本钱，准予在当期扣除，未销开发产品计税本钱待其实际销售时再予扣除。 五对本期未完工和尚未建造的本钱对象应当负担的本钱费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。 共同点：企业计税本钱都强调是“实际发生的，对预提费用和待摊费用都作了明确规定。 不同点：新31号文在企业计税本钱核算

39、的一般程序中对“当期实际发生的、“应计入本钱对象中的、“期前已完工本钱对象应负担的、“本期已完工本钱对象等都作了核算的程序性规定，并强调对本期未完工和尚未建造的本钱对象应当负担的本钱费用，应分别建立明细台帐。 八、关于开发产品本钱、费用的扣除问题一开发企业在结算开发产品的计税本钱时，按以下规定进展处理： 3、开发产品完工前发生的直接本钱、间接本钱和共同本钱，应按配比原如此将其分配至各本钱对象。其中，直接本钱和能够分清本钱负担对象的间接本钱，直接计入本钱对象中；共同本钱以与因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接本钱，应按各个本钱对象项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配

40、。 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造本钱法进展计量与核算。其中，应计入开发产品本钱中的费用属于直接本钱和能够分清本钱对象的间接本钱，直接计入本钱对象，共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，应按受益的原如此和配比的原如此分配至各本钱对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： 一占地面积法。指按已动工开发本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例进展分配。 1.一次性开发的，按某一本钱对象占地面积占全部本钱对象占地总面积的比例进展分配。 2.分期开发的，首先按本期全部本钱对象占地面积占开发用地总面积的比例进展分配，然后再按某一本钱对象占地面积占期内全部本钱对象占地总面积的比例进展分配。 期内

41、全部本钱对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱对象共同负担的占地面积。 二建筑面积法。指按已动工开发本钱对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进展分配。 1.一次性开发的，按某一本钱对象建筑面积占全部本钱对象建筑面积的比例进展分配。 2.分期开发的，首先按期内本钱对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进展分配，然后再按某一本钱对象建筑面积占期内本钱对象总建筑面积的比例进展分配。 三直接本钱法。指按期内某一本钱对象的直接开发本钱占期内全部本钱对象直接开发本钱的比例进展分配。 四预算造价法。指按期内某一本钱对象预算造价占期内全部本钱对象预算造价的比例进展分配。 共同点：1、规

42、定应计入开发产品本钱中的费用属于直接本钱和能够分清本钱对象的间接本钱，直接计入本钱对象；共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，应按受益的原如此和配比的原如此分配至各本钱对象。 2、分配方法有按占地面积、建筑面积等方法计算分配。 不同点：新31号文详细介绍了占地面积法、建筑面积法的分配方法，同时还列举了直接本钱法、预算造价法共企业在本钱计量和核算时选择。 二、关于完工开发产品的税务处理问题二开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原如此，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税本钱，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛

43、利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税本钱，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进展纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税本钱，据此进展纳税调整，并按中华人民某某国税收征收管理法的有关规定对其进展处理。 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税本钱，主管税务机关有权确定或核定其计税本钱，据此进展纳税调整，并按中华人民某某国税收征收管理法的有关规定对其进展处理。 共同点：规定对已完工开发产品在完工年度要

44、按规定结算计税本钱，未按规定结算的主管税务机关将依法作出处理。 不同点：将31号文强调企业“在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日，不得滞后。 十五、特定事项的税务处理四、关于合作建造开发产品的税务处理问题开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按如下规定进展处理： 一凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税本钱，其应分配给投资方即合作、合资方，下同开发产品的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，如此将投资方的投资额视同预售收

45、入进展相关的税务处理。 二凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进展处理: 1、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因承受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。 第五章 特定事项的税务处理 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按如下规定进展处理： 一凡开发合同或协议中约定向投资各方即合作、合资方，下同分配开发

46、产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税本钱，其应分配给投资方开发产品的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，如此将投资方的投资额视同销售收入进展相关的税务处理。 二凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进展处理： 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因承受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进展相关的税务处理。 共同点：1、按约定分配开发产品的税务处理方法一样； 2、按约定分配项目利润的所得税

47、处理方法一样； 不同点：新31号文规定对“投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进展相关的税务处理与新所得税法规定相一致，不再强调原31号文“凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税的规定。五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题一企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进展处理： 1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进展所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品包括首次取得的和以后应取得的的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使

48、用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进展处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进展所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品包括首次取得的和以后应取得的的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 共同点：将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的税务处理方法一样。 十六、其他规定十、关于适用减免税政策问题根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售包括代理销售开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 取消此条规定，税收优惠政策统一于新企业所得税法规定。十一、关于本通知适用X围和执行时间问题本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以与从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施方法，并报国家税务总局备案。 本通知自2006年1月1日起执行 第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本方法第九条规定的方法进展税务处理。 第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。 不同点：1、新31号文适用于企业，包括内资、外资等企业；原31号文仅适用于内资企业；2、执行时间不同。