购房与抵押融资课件

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1、第九讲第九讲 购房与抵押融资购房与抵押融资学习目标学习目标v1 介绍最常用的抵债贷款融资方式并学习介绍最常用的抵债贷款融资方式并学习主要费用的计算方法。主要费用的计算方法。v2 探讨一个人能买得起多大的房子。探讨一个人能买得起多大的房子。v3 评价把买房当作一种投资的价值。评价把买房当作一种投资的价值。v4 介绍对房子评价的几种方法。介绍对房子评价的几种方法。v5 介绍一种比较租房和买房的模式。介绍一种比较租房和买房的模式。第一节第一节 抵押融资抵押融资v1 什么是抵押融资什么是抵押融资v2 什么是住房抵押什么是住房抵押v3 什么是抵押什么是抵押v4 什么是第二抵押什么是第二抵押抵押融资的概念

2、抵押融资的概念v抵押融资是一种传统的借钱买房的方式。抵押融资是一种传统的借钱买房的方式。v住房抵押是每个月要偿还相同金额的一种住房抵押是每个月要偿还相同金额的一种固定资产贷款。固定资产贷款。v抵押被定义为一种以还贷为前提条件的抵押被定义为一种以还贷为前提条件的.从从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是由借款人享有赎回权的债务偿还的权利是由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。保证。v换句话说，当你以抵押贷款方式购得住房换句话说，当你以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，你只能在贷款债务全部还清后才

3、能重新获你只能在贷款债务全部还清后才能重新获得对该房产的产权。这种从贷方重新获得得对该房产的产权。这种从贷方重新获得产权的权限叫做担保赎回权。因此，抵押产权的权限叫做担保赎回权。因此，抵押实质上并不是一种贷款，而是一种贷款的实质上并不是一种贷款，而是一种贷款的保证（见下面的列子）。保证（见下面的列子）。v约翰（约翰（John）和珍妮特（）和珍妮特（Janet ）夫妇从保罗）夫妇从保罗.埃文斯（埃文斯（Paul Evans）那里购得一处价值）那里购得一处价值20万万元的住房。库尔森夫妇首先付给埃文斯先生元的住房。库尔森夫妇首先付给埃文斯先生80 000元现金，剩下的元现金，剩下的12万购房款将以

4、第一抵债的万购房款将以第一抵债的方式贷款付清。抵债人方式贷款付清。抵债人 Nova Scotia 银行银行已经同意了他们的抵债要求，也就是说，银行已已经同意了他们的抵债要求，也就是说，银行已经允许库尔森以抵押的方式贷款。经允许库尔森以抵押的方式贷款。 v 像许多买房者一样，库尔森夫妇以为他们已经拥有了一所像许多买房者一样，库尔森夫妇以为他们已经拥有了一所新房子，包括房子的产权。然而，事实上房子的产权归银新房子，包括房子的产权。然而，事实上房子的产权归银行所有，库尔森夫妇拥有的只是对房屋占有和使用以及未行所有，库尔森夫妇拥有的只是对房屋占有和使用以及未来赎回产权的权利。来赎回产权的权利。v 抵押

5、交易的双方分别被叫抵押人和被抵押人。抵押人是提抵押交易的双方分别被叫抵押人和被抵押人。抵押人是提供保证以获得贷款的人，换句话就是买房人。抵押人得到供保证以获得贷款的人，换句话就是买房人。抵押人得到贷款，占有房产（但不是法律上所指的产权）。抵押权人贷款，占有房产（但不是法律上所指的产权）。抵押权人就是借钱给抵押人，并获得房产的产权直到贷款被完全清就是借钱给抵押人，并获得房产的产权直到贷款被完全清偿为止的贷款人。偿为止的贷款人。v 对于任何一处房屋只能有一次合法的抵押，因为房屋的产对于任何一处房屋只能有一次合法的抵押，因为房屋的产权只能被赚让一次。通常，包含房产产权转移的那次抵押权只能被赚让一次。

6、通常，包含房产产权转移的那次抵押被叫做被叫做“第一抵押第一抵押”。第二抵押第二抵押v对于一处特定的房产如果只能有一次合法的抵押对于一处特定的房产如果只能有一次合法的抵押（因为房产的产权只能被转移一次），那么第二（因为房产的产权只能被转移一次），那么第二抵押和第三抵押提供的担保又是什么呢？从前面抵押和第三抵押提供的担保又是什么呢？从前面的讨论，我们应该清楚，当一个人将房产抵押，的讨论，我们应该清楚，当一个人将房产抵押，他就得到一种叫做赎回权（在安全偿还贷款后获他就得到一种叫做赎回权（在安全偿还贷款后获得房产产权的权利）的权利。很显然，这种权利得房产产权的权利）的权利。很显然，这种权利也是一种资产

7、，本身也有价值，也可以作为另一也是一种资产，本身也有价值，也可以作为另一种贷款的担保。因此，第二抵押的条款就包含了种贷款的担保。因此，第二抵押的条款就包含了使用赎回权作为贷款保证或担保的内容。使用赎回权作为贷款保证或担保的内容。基本概念和术语基本概念和术语v 本金：借款的金额。本金：借款的金额。v 利息：是借款人因使用贷款人的资金所付的价格。利息：是借款人因使用贷款人的资金所付的价格。v 摊还：通过定期部分偿还本金，以逐渐清偿债务的一种方摊还：通过定期部分偿还本金，以逐渐清偿债务的一种方式。式。v 摊还期：通过定期偿还本金，以至最终完全清偿债务所需摊还期：通过定期偿还本金，以至最终完全清偿债务

8、所需的整个期间。的整个期间。v 混合还款：每期还款为固定金额（包括利息和部分本金）混合还款：每期还款为固定金额（包括利息和部分本金）的还款方式。的还款方式。v 贷款期：这是以某一特定利率的真正贷款期限。通常住房贷款期：这是以某一特定利率的真正贷款期限。通常住房抵押贷款的贷款期有六个月抵押贷款的贷款期有六个月.一年一年.三年三年.四年和五年期。四年和五年期。v 到期日：抵押贷款期的最后一天叫到期日。到期日：抵押贷款期的最后一天叫到期日。v 传统抵押：这一术语是指由机构贷款人，如银行传统抵押：这一术语是指由机构贷款人，如银行.抵押公抵押公司司.贷款公司或信托公司提供到款，并且贷款额不超过房贷款公司

9、或信托公司提供到款，并且贷款额不超过房产评估价值的产评估价值的75%的第一抵押的第一抵押v 高比率抵押贷款：是一种贷款额超过房产房产评估价值的高比率抵押贷款：是一种贷款额超过房产房产评估价值的75%的抵押贷款。这种贷款方式必须经国家住房贷款机的抵押贷款。这种贷款方式必须经国家住房贷款机构或私营保险公司保险，保费由借款人支付。保险要以贷构或私营保险公司保险，保费由借款人支付。保险要以贷款人为受益人，以防其因借款人违约而遭受损失。款人为受益人，以防其因借款人违约而遭受损失。v 违约：指没能履行与债务有关的义务（例如：抵押人没能违约：指没能履行与债务有关的义务（例如：抵押人没能按月偿还贷款）。按月偿

10、还贷款）。v 剥夺抵押品赎回权：指当抵押贷款合同发生违约时，抵押剥夺抵押品赎回权：指当抵押贷款合同发生违约时，抵押权人所采取的补救性法律行动，以使抵押人丧失对抵押品权人所采取的补救性法律行动，以使抵押人丧失对抵押品的赎回权。的赎回权。v 处置权：当违约发生时，抵押权人（如银行）强行处置抵处置权：当违约发生时，抵押权人（如银行）强行处置抵押房产的权利叫处置权。押房产的权利叫处置权。抵押融资的数学计算抵押融资的数学计算v抵押融资计算五大要素：抵押融资计算五大要素：v1 本金本金v2 贷款期贷款期v3 利率和计复利的频率。利率和计复利的频率。v4 还款期还款期(通常一个月通常一个月)。v5 摊还期摊

11、还期例子例子v王先生刚刚买了一套房子。他从王先生刚刚买了一套房子。他从B银行获得了利银行获得了利率为率为7%（每半年计一次复利），金额为（每半年计一次复利），金额为10万元万元的三年期第一抵押贷款。贷款分摊在的三年期第一抵押贷款。贷款分摊在25年中以按年中以按月混合还款的方式还清。王先生每月的还款额是月混合还款的方式还清。王先生每月的还款额是多少呢？多少呢？v在这笔抵押贷款交易中，五大要素分别为：在这笔抵押贷款交易中，五大要素分别为：v1 本金本金 =10 万元万元v2 贷款期贷款期 =3 年年v3 利率利率=7%一年（每半年记一次复利），相当一年（每半年记一次复利），相当于月复利率为于月复利

12、率为0.575%。v4 还款期还款期=1个月个月v5 摊还期摊还期=25年或年或300月月答案答案v月还款额为月还款额为700.41元元v下面是你从计算器上得到这个答案的过程：下面是你从计算器上得到这个答案的过程：v10 000 PVv300 Nv0.575 I/YvCPT PMT 答案：答案：-$ 700.41抵押融资数学计算小结抵押融资数学计算小结v 在抵押交易中有五大要素，它们是：在抵押交易中有五大要素，它们是：本金、利息、贷款期、还款期（一个月、一周等），以及（一个月、一周等），以及摊还期。所有这些要素。所有这些要素都可以很容易地在抵押货款合同中找到。都可以很容易地在抵押货款合同中找到

13、。v 基于这五大要素，我们可以计算：基于这五大要素，我们可以计算：v 1 等值月复利率；等值月复利率；v 2 定期抵押还款额；定期抵押还款额；v 3 在任意时间的未尝本金；在任意时间的未尝本金；v 4 当利率或摊还期发生变化时新的还款额（这种变化通当利率或摊还期发生变化时新的还款额（这种变化通常发生在贷款期末）。常发生在贷款期末）。你能买得起多贵的房子？你能买得起多贵的房子？v 于很少有人能一次付清房款，所以一个人所能承受的房产于很少有人能一次付清房款，所以一个人所能承受的房产价格要很据他所能得到的抵押贷款的多少而言。传统的抵价格要很据他所能得到的抵押贷款的多少而言。传统的抵押贷款由银行和信托

14、公司这样的金融机构来提供。金融机押贷款由银行和信托公司这样的金融机构来提供。金融机构用一定得标准器衡量借款人的资信。构用一定得标准器衡量借款人的资信。v 通常的标准之一就是总债务（通常的标准之一就是总债务（GDS）比率。你的抵押贷）比率。你的抵押贷款月还款额加上财产税必须低于你月收入的一定比例（通款月还款额加上财产税必须低于你月收入的一定比例（通常是常是30%）v 最低首付款最低首付款v 为首付款而攒钱为首付款而攒钱v 应该做到以下几点：应该做到以下几点：v 1很据你的收入、现行很据你的收入、现行GDS率率(30%)或或TDS率率（40%）、抵押贷款利率，估计你能得到的抵押贷款额。）、抵押贷款

15、利率，估计你能得到的抵押贷款额。v 2抵押贷款的金额应该约等于房屋价值的抵押贷款的金额应该约等于房屋价值的75%。由此，。由此，你可以找到理论上你能买得起的房子。你可以找到理论上你能买得起的房子。v 3最低首付款等于上述房产价值的最低首付款等于上述房产价值的25%。v 4为攒够最低首付款设定一个期限。为攒够最低首付款设定一个期限。v 平衡预算平衡预算v 其他融资和抵押贷款来源：其他融资和抵押贷款来源：v 到目前，我们已经阐述过传统的抵押贷款方式。这种方式到目前，我们已经阐述过传统的抵押贷款方式。这种方式中，银行和其他金融机构是第一抵押贷款的主要来源。中，银行和其他金融机构是第一抵押贷款的主要来

16、源。v 卖方收回（卖方收回（VTB）抵押是指房屋的买方将所购房产重新）抵押是指房屋的买方将所购房产重新抵押给卖方用作部分购房款的抵押方式。有时，这种抵押抵押给卖方用作部分购房款的抵押方式。有时，这种抵押方式又叫做卖方信贷方式又叫做卖方信贷小结：你能买的起多贵的房子？小结：你能买的起多贵的房子？v 一个人能买得起多贵的房子要看他能从银行或信托公司借一个人能买得起多贵的房子要看他能从银行或信托公司借到多少钱，而这又要看你是否符合这些金融机构的评估标到多少钱，而这又要看你是否符合这些金融机构的评估标准，如准，如GDS、TDS等。影响贷款人决定的主要因素有家等。影响贷款人决定的主要因素有家庭收入、房屋

17、的价值、现行抵押贷款利率和该机构所使用庭收入、房屋的价值、现行抵押贷款利率和该机构所使用的信用评估标准（如的信用评估标准（如GDS率为率为30%）。同时，还要看借）。同时，还要看借款人能否支付首付款。款人能否支付首付款。1房屋的评价。房屋的评价。2把房产作为一种投资。把房产作为一种投资。3无论什么投资都有两个重要特征：投资回报、风险。无论什么投资都有两个重要特征：投资回报、风险。4房产所有权的非金融含义房产所有权的非金融含义如何评价一套房子？如何评价一套房子？v市值市值v 估价方法：直接市场比较法和成本法。估价方法：直接市场比较法和成本法。v 直接市场比较法是通过比较在市场上出售的相似房产的价

18、直接市场比较法是通过比较在市场上出售的相似房产的价格来估价的方法。不可能有两套房子是完全一样的。所以格来估价的方法。不可能有两套房子是完全一样的。所以要很据它们之间的差别作适当调整。要很据它们之间的差别作适当调整。影响房屋估价的主要因素影响房屋估价的主要因素v1土地面积土地面积v2建筑面积建筑面积v3房间数房间数v4浴室数浴室数v5房屋的结构（例如：全砖、砖护面、铝襟面等）房屋的结构（例如：全砖、砖护面、铝襟面等）v6车库数车库数v7壁炉数壁炉数v8家庭间或休息室家庭间或休息室v9地面装潢地面装潢v10这一地区近期的房屋售价这一地区近期的房屋售价v11其他因素其他因素v 用直接市场比较法对房屋

19、进行估价时，你必须先找一些近用直接市场比较法对房屋进行估价时，你必须先找一些近期在当地市场上出售的与你的目标房（即你要评估的房子）期在当地市场上出售的与你的目标房（即你要评估的房子）尽可能类似的房子。最好的解释直接市场比较法的方法就尽可能类似的房子。最好的解释直接市场比较法的方法就是通过实例。是通过实例。关于买房的其他问题关于买房的其他问题v 何知道买房是否得不偿失呢？何知道买房是否得不偿失呢？v 你无法知道。你必须在家做好准备工作，但这一切都无法你无法知道。你必须在家做好准备工作，但这一切都无法保证。对于像位置、房间类型和数目这样的问题因人而异，保证。对于像位置、房间类型和数目这样的问题因人

20、而异，你要根据你家庭的喜好来判断。你要根据你家庭的喜好来判断。几个律师，还是更多的律师几个律师，还是更多的律师v 你可能不需要律师帮你处理买房或卖房的事，但我们建议你可能不需要律师帮你处理买房或卖房的事，但我们建议你还是请一个的好。很多律师是靠房产地产交易为生的，你还是请一个的好。很多律师是靠房产地产交易为生的，他们了解其中所有的他们了解其中所有的“猫腻猫腻”他们所做的最重要的工作就他们所做的最重要的工作就是产权检索。他们会检查土地记录以确认卖方拥有该房产是产权检索。他们会检查土地记录以确认卖方拥有该房产的产权，并且没有与该房产有关的未尝债务或其他限制。的产权，并且没有与该房产有关的未尝债务或

21、其他限制。在多数情况下，他们可以保证产权交易的有效性。一旦事在多数情况下，他们可以保证产权交易的有效性。一旦事后发现该房有债务、质押或产权问题，并因此给你带来损后发现该房有债务、质押或产权问题，并因此给你带来损失，你可以要求他们赔偿。失，你可以要求他们赔偿。v 另外，律师还可以帮你整理大量所需的法律文件，并且就另外，律师还可以帮你整理大量所需的法律文件，并且就有关土地转让税或省政府强制的其他税赋问题给你提供建有关土地转让税或省政府强制的其他税赋问题给你提供建议。由于现在法律界竞争很激烈，你可以多走几家，选择议。由于现在法律界竞争很激烈，你可以多走几家，选择一个合理的价格。一些律师可以就标准的房

22、地产交易向你一个合理的价格。一些律师可以就标准的房地产交易向你收取固定的费用，但这仍然需要几百元。收取固定的费用，但这仍然需要几百元。v 如果你打算自己处理这些法律事务，那就要准备花一些时如果你打算自己处理这些法律事务，那就要准备花一些时间去看一些书，然后走访一些机构。任何一家商务书店都间去看一些书，然后走访一些机构。任何一家商务书店都会有几本详细指导你自己去处理这些法律事务的书。不过，会有几本详细指导你自己去处理这些法律事务的书。不过，就我个人的意见，还是建议你请一个律师。就我个人的意见，还是建议你请一个律师。小结小结v 本章内容涉及到了许多人理财事务中最大的两项本章内容涉及到了许多人理财事

23、务中最大的两项买买房和抵押贷款。最常用的抵押形式是由银行、贷款和信托房和抵押贷款。最常用的抵押形式是由银行、贷款和信托公司提供贷款的传统抵押方式。这些机构用公司提供贷款的传统抵押方式。这些机构用GDS或或TDS率这样的资信去衡量借款人的资格。通常的做法是贷款人率这样的资信去衡量借款人的资格。通常的做法是贷款人只贷房屋价值的只贷房屋价值的75%的借款人，并且借款人的的借款人，并且借款人的GDS率不率不能超过能超过30%。在抵押贷款交易中有五大要素：本金、利。在抵押贷款交易中有五大要素：本金、利息、期限、还款期和摊还期。息、期限、还款期和摊还期。v 这些要素可以很容易地从抵押贷款合同中找到。基于这

24、五这些要素可以很容易地从抵押贷款合同中找到。基于这五大要素，我们可以进行所有关于抵押融资的计算。我们可大要素，我们可以进行所有关于抵押融资的计算。我们可以计算等值月复利率、月还款额和剩余本金等，我们还可以计算等值月复利率、月还款额和剩余本金等，我们还可以计算当利率和摊还期变化后月还款的变化情况。以计算当利率和摊还期变化后月还款的变化情况。v 你能买的起多少钱的住房要看：你能买的起多少钱的住房要看：1有多少钱可以用来支付有多少钱可以用来支付首付款；首付款；2你能借到多少贷款。你能借到多少贷款。v 房屋的市值是一眼看不出来的，估计房屋市值的过程叫评房屋的市值是一眼看不出来的，估计房屋市值的过程叫评

25、估。我们已经介绍过两种评估房屋市值的方法：直接市场估。我们已经介绍过两种评估房屋市值的方法：直接市场比较法和成本法。比较法和成本法。v 最后，房子不仅仅是一种投资，它也是一种可以享受的资最后，房子不仅仅是一种投资，它也是一种可以享受的资产。房子还有许多其他用途，并且可以为你带来对其本身产。房子还有许多其他用途，并且可以为你带来对其本身及其设施拥有的骄傲感。一栋房子可以两种方式投资回报：及其设施拥有的骄傲感。一栋房子可以两种方式投资回报：转移租金收入和潜在的资本收益，这两种收入都是免税的。转移租金收入和潜在的资本收益，这两种收入都是免税的。不过，住房抵押贷款应付的利息是不能扣税的。投资房产不过，住房抵押贷款应付的利息是不能扣税的。投资房产就像做其他投资一样是有风险的，谁也不能保证这种投资就像做其他投资一样是有风险的，谁也不能保证这种投资一定能获得回报。一定能获得回报。讨论题讨论题v在第一抵押、第二抵押、第三抵押中的担在第一抵押、第二抵押、第三抵押中的担保分别是什么？保分别是什么？v分析一下几种情况分别会对月混合还款产分析一下几种情况分别会对月混合还款产生怎样的影响：生怎样的影响：v（1）抵押贷款利率上升）抵押贷款利率上升v（2）摊还期缩短）摊还期缩短v（3）利率不变的情况下贷款期增加）利率不变的情况下贷款期增加v 谢谢观赏谢谢观赏