某大厦物业管理投标书

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1、目 录2公司简介 11、 管理理念、目标与承诺2.1 世纪商业中心管理理念 22.2 管理目标 4 2.3 管理质量承诺 42.4 实现承诺的工作措施 62、 管理模式与机构组成3.1 管理的组织系统（基本架构） 83.2 各部门主要职责 83.3 运作程序系统 103.4 激励系统 213、 客户服务内容、标准及流程4.1 客户服务的总体要求和流程 234.2 客户入驻和二次装修服务 254.3 客户报修服务 254.4 便民服务项目 264.5 业主投诉处理 284.6 紧急事件处理 284、 日常管理内容、标准及流程5.1 房管事务管理 305.2 机电运行和保养 315.3 日常维修养

2、护 325.4 治安、消防、车辆管理 335.5 保洁管理 345.6 绿化管理 356、物业维修维修养护计划及实施方案6.1 公共设施的维修养护理工作 366.2 房屋主体公共部位的维修养护 397、管理处人员配备7.1 人员配备的原则 457.2 管理处人员配备表 457.3 人员的素质要求 457.4 人员的培训计划 467.5 人员管理 488、森南物业管理服务费测算8.1 世纪商业中心年度支出汇总表 508.2 世纪商业中心年度物业管理费成本单价确定 548.3 管理费使用的监督和审核 549、物业管理各阶段任务与要求9.1 交接验收管理 559.2 管理前期人员的招聘与培训管理 5

3、59.3 用户装修和搬迁期间的管理 579.4 遗留项目竣工验收的管理 589.5 正常运行前期的管理 5910、物业档案管理10.1 档案的建立 6010.2 档案的管理 50 结束语 61 附件汇编 62-85 平湖市世纪商业中心前期物业管理承诺书石琳置业（平湖）有限公司：我公司已全面阅读与研究了世纪商业中心前期物业管理招标文件及有关附件，并进行了周密的勘察。现按招标文件规定，根据本公司综合实力和本物业项目的实际情况，编制投标书。我公司愿意以招标文件规定的内容，承担本物业项目的管理及相关服务。如能中标，我公司保证按招标文件的要求履行投标书中的承诺，按时签订并认真履行前期物业服务合同。我公司

4、郑重承诺，若在投标书送达截止日期至定标过程中有违规、违纪行为，自愿放弃投标保证金的退还。 投标人：平湖市宏建物业管理有限公司 法定代表人或委托代理人： 日期： 年 月 日附件：投标保证金收据复印件营业执照复印件企业资质证书复印件授权委托书石琳置业（平湖）有限公司：我以平湖市宏建物业管理有限公司（公司名称）法定代表人身份授权姓名 、身份证号码 为我单位的法人授权代表，全权委托他签署 的投标书及其他书面文件，负责参加开标、询标、签署合同以及处理与此相关的其他事务，我单位均予以承认。代理人无权委托。特此委托。代理人： 性别： 年龄：单位： 部门： 职务：投标人：法定代表人：委托代理人：日期： 年 月

5、 日投标报价表写字楼高层物业管理服务费（元/M2月）（含设备运行费）4.50商商场及综合楼物业管理服务费（元/M2月）（不含设备运行费）9.00地下车位公共设施维护费地下车库公共设施维护费（元/月车库）150.00投标单位： 法定代表人或委托代理人：公司简介一、公司概况： 本公司是一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。公司实行总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接

6、为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。二、管理业绩：物业管理项目情况 序号 项目名称类型建筑面积（平方米）接管日期获奖情况1钟埭和盎新村商住2100O2005.10无2黄姑文化街商住楼 商住95662005.6无3广苑新村4#号商住楼商住23592005.l无4黄姑镇韩庙集镇商住47522005.4无1#2#商住楼林域林余商住楼商住61262005.6无56广陈振广路商住楼商住20092005.3无7黄姑建设路北侧商住39952005.5无商住楼8林埭镇虹市路商住楼商住38392005.9无9黄姑虎啸大桥l#、商住40452006.8无2#商住楼 管理项目总建筑面积(万5.8

7、平方米)世纪商业中心管理方案1.管理理念、目标与承诺世纪商业中心系平湖石琳置业（平湖）有限公司开发和建设的、位于平湖市新华路的商务办公楼和大型商场。开发商在规划、设计、建设及管理上都有全新的创意和理念。世纪商业中心追求“更加优秀”之立意，坚持以人为本，树立“业主永远是第一位”之理念，强调办公环境与周边环境的和谐美。每一个细节都能体现想业主所想，随业主所愿。无论从整体规划上还是从局部设计来看，世纪商业中心充分体现了高起点、高水准、高品位、高质量的智能化、公寓式办公和以人为本的舒适工作环境。针对世纪商业中心物业特点，我们展开了周密的市场调研。在深入挖掘规划和设计理念的基础上，充分把握世纪商业中心未

8、来业主的需求，确立了我们对世纪商业中心物业管理服务工作的整体设想和策划思路。1.1世纪商业中心物业管理理念1.1.1建立和实施完善的物业管理质量体系物业管理行业的发展过程证明了要达到高质量的物业管理服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系。近几年来，在国内物业管理行业逐渐推广实施的ISO9001质量体系标准被实践证明是行之有效的，这一点我们公司在导入ISO9001质量体系国际认证后，就深深地体会到其优越性。在世纪商业中心的物业管理工作中，我们将从前期介入开始就导入ISO9001系统管理的方法与标准，坚持做到高标准、高起点，用科学管理手段使管理服务规范化。1.1.2实施人性化管理“崇尚人性”将是

9、我们公司管理服务工作的精髓，在世纪商业中心的物业管理服务中，我们将广泛引入人性化物业管理的理念，关注员工的不同需求，在管理，环境，空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊重，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、精神上的需求得到满足，使我们的管理工作得到业主的理解，认可和支持，也使公司的经营管理理念得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，都要体现出对人的珍爱和关怀。1.1.3实施全方位服务社会在进步，时代在发展，人们的理念在不断地转变，人们对物业的各种需求也在不断地扩展，物业管理服务的深度和广度是没有止境的。我们认为

10、要满足广大业主日益增长的各种需求，物业管理企业必须树立全方位服务意识，实行多元化经营服务，积极主动开展特约服务，想业主所想，做到“业主想到的要做好，业主没有想到的也要做好”，坚持以社会效益，环境效益，心理效益为主，经济效益为辅的全方位服务理念。1.1.4营造安静文明、整洁舒适工作环境为使世纪商业中心的空间环境进一步活跃和更具活力，我们将利用商业中心内的有限空间和高层建筑的垂直楼层空间，放置盆栽植物和盆景点缀环境，并对各种植物进行标识、归类。使业主和访客真正感受到安居乐业的氛围。世纪商业中心人车流量较大，为保证车辆进出和停放安全有序，我们准备设置各类交通警示标识，加强对车辆进出行驶和停放的约束引

11、导，保障交通安全。同时在商业中心的治安防范管理上，我们将通过“人防、物防、技防”相结合的基本治安思路，确保商业中心的治安安全。“人防”上我们实施快速反应系统，由保安监控中心统一指挥调度，强调多重结合，即巡逻流动岗与固定门卫相结合，全面防范与重点防范相结合。“物防”上采用合理分段开关商业中心主要通道和大门通透式围提高防范能力。“技防”上运闭路摄像监控、电子警系统等，结合管理处的统一管理，快速调度，确保治安防范万无一失。世纪商业中心物业管理模式：物业管理模式以人为本业户之上品牌战略1.2管理目标世纪商业中心未来入驻的业主他们对物业管理企业所提供的物业管理服务水平和服务质量的要求是不言而喻的。平湖宏

12、建物业管理有限公司完全有信心、有能力承担世纪商业中心的物业管理及综合服务工作，如果我公司能在这次竞标中夺标，我们将凭借我公司的人才优势，管理优势，技术优势，把世纪商业中心建设成为体现现代都市风貌和文明时尚的优秀物业。管理目标如下：在管理合同期内把世纪商业中心管理成“安全、文明、整洁、舒适”的商务办公商业中心。根据委托管理事项和国家建设部、市物业管理优秀办公楼物业管理分项考核标准，在硬件设施达标后，承诺：管理合同生效后，全部正式竣工验收交付使用三年内，达到全省优秀物业管理标准。1.3管理质量承诺参照全国物业管理优秀标以及ISO9001质量标准，我们对世纪商业中心物业管理的各项指标承诺如下：序号指

13、标名称全国物业管理优秀标准公司指标管理指标实施措施房屋完好率98%99%落实责任人，实行巡视制度，建档记录，无违章搭建及损坏公共设施。2房屋零修、急修及时率98%100%接到维修通知10分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。3维修工程质量合格率100%100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。4绿化完好率95%98%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主管监督执行，以确保商业中心公共绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即修复。5清洁保洁率99%99%落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，建档记录，管理处主管监督执行，以确保商

14、业中心内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。6道路完好率及使用率90%99%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主管监督执行，以确保道路完好畅通。7雨水井、污水井完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主管监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期畅通、清理。8排水管、明暗沟完好率100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主管监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。9路灯完好率85%99%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，管理处主管监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。10停车库完好率98%落实责任人，实行巡查制度，建档记录，

15、管理处主管监督执行，以确保设施完好，方便使用。11公共设施完好率95%100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主管监督执行，以确保设施完好，美观清洁。12商业中心内治安案件发生率1以下0保安经培训考核后方能上岗，每周训练与每月训练相结合，以保障保安队伍的素质和状态，落实保安岗位职责，明确责任，实行24园时巡视制度，以确保商业中心的安全。13消防设施设备完好率100%100%落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主管监督执行，并定期维护和检修，以确保消防设施完好无损、正常使用。14火灾发生率1以下0管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加大宣传，设置专人负责

16、日常巡视，发现隐患，及时处理并通知管理处，确保商业中心内消防安全。15业主有效投诉率及处理率投诉率1%/月处理率95%1%98%按照政策规定，做好各项工作，同时加强与业主的沟通，定期举行业主肯谈会，了解客户的愿望和要求，满足客户的需要，发生投诉即使处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。16维修服务回访率100%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足用户的需要。17物业管理满意度80%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能地满足客户的需求，加强双方的沟通，以确业主对物业管理工作的满意。1.4实现管理承诺的工作和措施1.4.1主要工作 重点之一：智能化设施的有效运行、维

17、护与开发。世纪商业中心智能化设施提高了业主的工作质量，与此同时，也必将给物业管理带来革命性的变化。他将促进管理观念、管理机构、管理方式的现代化。智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、安防、通讯等方方面面。我们将在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制定科学合理、切实可行的智能化设施运行计划，设备养护与维修计划以及智能化开发的规划，以保证智能化设施的有效运作。 重点之二：确保因管理原因造成的治安事件发生率为零。世纪商业中心合理布点和安全警卫任务十分艰巨，智能化设施的高效率正常运转于需要一个过程。从我们长期管理的经验来看，治安的好环境是业主衡量管理绩效的关键。所以，我们将在现场勘察、实地

18、访问的基础上，根据智能化防范的条件，从实际出发，确立了入驻期治安防范思路。我们有理由相信，经过我们的管理，可以确保世纪商业中心因物业管理原因而造成的治安案件发生率为零。 重点之三：为世纪商业中心导入CIS形象识别系统，使世纪商业中心全体业主和物业管理处有一个共同的、统一的美好的品牌形象，配合发展商设计世纪商业中心的形象，使世纪商业中心内导向、环境和标识系统形成一体化。为世纪商业中心塑造出一流的高档次商务办公楼的优秀形象。1.4.2工作措施措施之一：智能化管理上，做到“二个到位”。我们将成立智能化技术小组，多方面培训并吸纳专业人才，在充分研究智能化系统的基础上运行方案、维护方案和发展世纪商业中心

19、智能化系统的规划。在具体操作上我们强调“二个到位”。一是业主培训到位，业主能否使用智能化设施是降低管理难度、提高管理效率的关键。为此，我们将与承办商联手编制世纪商业中心智能化手册，使业主扎扎实实掌握智能化的使用方法。让业主真正感受到智能化给工作带来的无限好处，并使之积极配合管理。二是专业技术操作人员到位。必须通过智能化培训与考核才能上岗。措施之二：治安管理上，运用现代化科技手段，“三防”结合，确保安全。世纪商业中心智能化程度高、功能涉及面广，“三防”结合是我们的基本治安思路。“三防”结合即是人防、物防、技防相结合。“人防”上我们实施阶梯式快速推进体系，在管理中心统一指挥调度，强调多重结合，即流

20、动岗相结合、全面防御重点防范相结合、整装与便装相结合、白天宽松夜晚严密防范相结合。“物防”上统一采用通透式围栏、防盗窗等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，以“技防”为主，运用世纪商业中心智能化保安设施如闭路电视、警卫和游动哨等，结合管理中心的统一管理、快速调度，确保治安防范万无一失。措施之三：运用科学手段，进行合理调度，有序停车。 随着入驻率的不断提高，车位上将相对紧缺，如不进行科学合理的调度，必将导致车辆停放的混乱和无序。我们将在车辆主要入口和停车场口，车管员现场指挥，加强对业主停车的引导。对乱停乱放的问题，我们将尽力向业主劝说，令其改正，以维护商业中心内的停车次序。2.管理模式

21、和机构组成我们对世纪商业中心的管理模式和机构组成的基本电路由如下部分构成：建立精干高效的管理组织系统；明确各部门的工作职责；实施规范的运作程序；强化完善的激励系统。2.1管理组织系统（管理架构图）管理处工 程 部客户服务中心保 安 部监控中心巡逻门卫车管消防档案管理财务出纳业务接待环境清洁绿化养护安防通讯管理自动化保 洁 部弱电系统（BAS）给排水系统强电系统2.2各部门主要职责2.2.1客户服务中心1) 接受客户种类服务信息；2) 协调突发事件、客户投诉的处理并做客户沟通；3) 检查各部门工作记录，以客户的角度时发现工作中存在的问题；4) 负责各业主/客户的入驻、装修、退租接待、管理、服务工

22、作；5) 负责种类费用的确定和收缴；6) 负责整理补充业主/客户的档案，管理区域内各类文档案；7) 完善和执行各类人事和劳动纪律。2.2.2工程部1) 负责工程管理, 编制设备设施维修、改造工程计划；2) 负责部门设备操作规程的制定和完善,保证运作良好；3) 制定本部门各岗位的工作职责、工作流程、操作规程和考核标准，加强培训，督导、检查部门员工的工作和技能；4) 准备及审核工程招标文件，分析回标提出建议，外发包工程的初审、监督和验收，并出具意见；5) 掌握公用设备、设施维修进度，组织落实维修、改造计划，及时处理安装、维修、保养工作中出现的问题和业主对维修的投拆；6) 对设备设施的运行安全和操作

23、人员的人身安全进行监督；7) 参与各类物业管理方案的编制。2.2.3保安部1) 负责日常治安保卫工作的安排、执行、培训，完整各类记录；2) 负责消防监控、消防安全检查；3) 负责出入登记，车辆道路管理；4) 制定本部门各岗位的工作职责、工作流程、操作规程和考核标准，加强监督检查；5) 负责管理商业中心内邮件、报刊的分发工作；6) 负责协调处理重大治安事件。2.2.4保洁部1) 负责管理商业中心内公共部位日常保洁工作的安排、执行、培训，完整各类记录；2) 负责管理商业中心内保洁工作的监督、检查，保持环境整洁舒适；3) 负责各岗位工作流程、操作规范考核；4) 负责管理商业中心内绿化、消杀、垃圾清运

24、外墙清洗等分包工作的监督检查，对不足之处，提出整改要求。2.3运作程序系统2.3.1管理处整体工作流程图人员聘用、培训、考核拟定管理方案订立规章制度事务服务物业管理处工作物业的接管、验收清洁管理绿化管理修剪、施肥垃圾清运公共环境楼层、道路除草、浇水车管、消防警卫、巡逻监控警戒设备管理维修管理日、周、月检、档案特殊服务咨询、投诉、接待保安服务环保服务维修服务日常管理预缴物业管理费及其它有关费用业主凭入驻通知书办理入驻2.3.2办理入驻程序1、 按验房表格内容陪同业主验检；2、 填写验收交房表，记录业主提出的维修要求，并约定维修时间；3、 抄电表数4、 汇总入驻资料，分类、装订、归档、输入计算机内

25、领取钥匙，管理人员陪同业主验收房屋填写资料，签订前期物业管理服务协议，递交有关入驻文件2.3.3商业中心装修管理程序7、装修人员进场前须到管理处办理入场装修出入证后方可进入大厦1、业主向管理处提出装修申请8、管理处定期按装修协议书和装修申请表内容要求进行安全、卫生、作业时间等事项检查2、业户按管理处要求认真填写装修申请，在装修指南书上签字承诺并签订装修协议书9、对检查出的问题应及时签发整改通知单限期及时整改，如有违章行为及进制止，并立即责成其停工3、管理处向业户提供该房屋平面线路图，并指明承重墙的布置10、装修结束时由管理处与业主共同按装修协议书和装修申请表内容及要求进行验收4、业户将房屋装修

26、的设计方案及平面图、管线图、施工图提交管理处审核11、装修后的管线走向等资料存档5、装修设计经审批后管理处通知业户，并签发装修施工许可证6、装修施工队凭签发的施工许可证到管理处提供有关资料2.3.4档案建立程序利用按规定借阅、利用归档根据档案类别保存，输入计算机管理整理分理1、产权资料 2、技术资料 3、业主资料(登记表、验房合同、协议书、证 件装修申请审批表等) 4、管理工作资料记录 5、管理处报告、总结、通知、会议记录 6、管理规章及内部管理制度 7、经济核算帐表 8、其它资料资料收集1、规划、产权、技术资料 2、业主资料、证件、合同、装修资料 3、历次管理活动的原始资料、音像记录2.3.

27、5业主投诉处理程序业主来访投诉业主电话投诉管理人员根据反映内容填写投诉处理单管理人员接待业主来信投诉投诉处理单第一联交责任部门责任人签收责任人采取正确方法进行处理投诉处理单第二联办公室管理员保存备查管理员进行回访，并填写投诉回访表按编号装订投诉、处理单、回访表处理完毕反馈给管理处每年整理、汇总所有投诉，填写投诉统计表，分析投诉重点、类别、涉及部门等信息信息反馈至主任，主任采取有关措施，加强有关部门工作，减少投诉2.3.6消防应急程序接到报警判断地点,立即派人到警点严重报119,并通知管理处主任灾情轻,通知管理处自行处理误报,查明原因,记录在案组织人员疏散进行安全保护追究火灾责任人,并向有关部门

28、汇报监测火灾情况坚守岗位清理火灾现场,做好记录组织义务消防员到现场切断电源检查已起动的消防设备,必要时强行启动其他消防设施2.3.7保洁管理运作程序管理员日检巡视现场检查发现问题，填写保洁问题统计表，开出整改意见单，安排人员迅速整改环 保 组实 施 整 改管理员复查填写复查记录次日讲评提出要求2.3.8绿化管理程序补苗防治病虫保洁管理员日检巡视现场例检管理员复查填写复查记录灌木乔木修剪整改浇水施肥剪草除杂草发现问题填写绿化养护问题统计表，开出整改意见单，迅速安排人员进行整改次日讲评提出要求2.4激励系统2.4.1激励系统示意图激 励 机 制思想工作机制文化活动机制工资福利机制培养提升机制奖 惩

29、 机 制2.4.2激励系统示意图说明：l 激励机制是我们人性化管理的方式。尊重个体权利，保持团队精神。服务于业主和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一的标准。l 思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥群众效能和工作积极性。引导员工动机，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。工作方式有谈心、座谈、家访等等。l 奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励员工往前走，通过惩罚鞭策员工朝前走。做到人人有动力，人人有压力。奖励的类型有物质和精神奖励等。l 培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展的重要位置，培训的目标是使员工忠于

30、企业，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养、提升、培训、进修等。l 工资福利系统重在考核，依据贡献大小进行工资决策。既考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。l 通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。l 在以人为本的激励系统中，我们还将结合全面质量管理模式，进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人翁意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。3.客户服

31、务内容、标准及流程 根据招标书的管理目标及要求，结合国内外先进物业管理技术和公司的管理经验，我们将推出以客户服务中心为主体的客户服务模式。在服务程序规范化的基础上，加强服务响应时间，加强服务质量的监控，提高服务水平，与世纪商业中心内的业主建立起一种相互信任、相互配合和支持、共同满足的关系。3.1客户服务的总体要求和流程3.1.1客户服务需求分级根据所发生事件的紧急程度不同，分为以下三级进行处理：工作等级标准反应速度回访时间工 作 事 件13分钟内抵达现场事件处理完后一日内治安事件由于设备设施故障造成的停电、停水、停气电梯故障业主/租赁户紧急投诉业主/租赁户急修火灾自然灾害意外事故（施工伤害、交

32、通事故、中毒等）215分钟内到达现场事件处理完后1日内需现场处理的业主的一般投诉业主的常规报修需直接服务的便民服务3根据具体业务1日内到达完成后1日内客户入驻、装修、续租、退租需上门服务的便民服务3.1.2业务授权管理 客户服务中心作为客户服务机构，充分运用业务授权的管理模式，在授权范围内最大限度地开展工作，在第一时间内用最直接的方式为客户解决问题，省却了层层上报带来的不便。同时也发挥出部门人员的主观能动性和创造性，提高业务水平。3.1.3客户服务中心的质量监督功能 客户服务中心除了本身的基础服务处，另外还有监督检查的职能，要求对管理处各项管理、服务工作实施监督。包括：业主意见调查、业主投诉处

33、理、对各分包单位进行检查监督等。3.2客户入驻和二次装修服务管理阶段管 理 要 点质量记录和标准入驻准备l 接到入驻通知l 客户服务中心准备手续资料l 对入驻单元在日常管理的基础上增加清洁和检修一次量化指标：l 入驻准备1-2天内完成l 入驻手续1-2天内完成相关记录：l 入驻工作清单l 入驻文件资料收发清单l 泊位证申请表l 业主/使用单位基本情况登记表l 房屋验收交接书l 业主/使用单位清单入驻接待l 客户服务中心与客户签订物业管理合同、业主须知和物业服务指南等各类文件表格，并进行业务介绍，解释客户疑问，协助客户办理入驻手续；l 收取物业相关费用。验收交房l 客户服务中心、工程组陪同客户验

34、房，抄录电表，协助解决问题；l 验收结束，客户在房屋验收交接书上签字确认，并交付钥匙；l 客户服务中心将相关资料输入电脑，建立客户档案和业主/使用单位清单3.3客户报修服务 日常维修服务是客户服务中心最基础、最繁重、频率最高的一项业务。成绩的好坏，直接关系到客户对物业工作的评价。因此，要求做到及时、高效、返工率低，并及时跟踪服务结果，不断自我改进。管理阶段管 理 要 点质量记录和标准报修接受与确认l 客户服务中心按报修信息，确认报修人、地址、联系电话、报修内容、预约时间，并记录；l 填写派修单，传到工程组。相关记录：l 报修服务登记表l 报修单l 付款通知单实施服务l 维修人员接到单据，于15

35、分钟内（或预约时间）到达现场；l 出示证件，核对报修单；l 明确收费标准，记录开工时间；l 实施维修服务；l 完工后记录消耗材料、工时、完工时间，客户确认；l 不能解决的问题，报工程组领班，并将结果反馈客户服务中心。维修回访l 客户服务中心事后回访业主，听取意见并记录费用结算及收取l 客户服务中心根据相关内容开具付款通知单于报修业主联一并交与业主；l 收取费用，开具发票，记录相关收费数据。3.4特殊服务项目3.4.1 无偿服务项目及责任部门类别编号项目内容责任部门日常服务1配合搬运物品保安部2介绍清洁工3代租汽车4无偿配备急救箱、急救药品商务服务5代购车船票客户服务中心6代办旅游手续7代寄、代

36、领邮件8代订报刊、杂志9临时代办保管小件物品10代订酒店客房礼仪服务11配合代办庆典客户服务中心12摄影、摄像13代购礼品、鲜花3.4.2 有偿服务内容及责任部门类别编号项目内容参考价格责任部门日常服务1铺贴面砖45元/平方米工程组2铺贴普通地砖55元/平方米3安装洗手盆20元/个4安装坐厕50元/个6安装分体式空调150元/台7移装空调200元/台8安装窗式空调100元/台9安装吊灯20元/套10安装灯具、门铃10-20元/次11家用电器检查、小修10-20元/次12更换门锁（材料自备）10元/个13更换、检查开关及插座10元/次14空调加弗利昂150元/次16换整流器15元/个20清洗空调

37、过滤网1元/张24修理窗帘架、拉窗等（不含材料）10-50元/次25修理家俱配件（不含材料）10-100元/次30打扫卫生20-30元/次.套31木质地板打腊0.50元/平方米38盒饭供应6元/盒礼仪服务39租售鲜花、盆景市场价客户服务中心40代接代送客人面议商务服务41电话市场价客户服务中心42传真（市内）5元/张43打字（A4纸）15元/张44复印0.50元/张45洗车10-20元/辆46车打腊面议47租车服务保本价3.5业主投诉处理 业主投诉要求迅速妥善处理，最大程度避免损失。事后更要研讨预防及处理措施，以提高商业中心的管理水平和服务质量。管理阶段管 理 要 点质量记录和标准投诉接收l

38、客户服务中心接受投诉信息，明确投诉人、地址、联系电话、内容概要、接待人，并记录；量化指标；l 严重投诉3分种内响应l 一般投诉15分种内响应l 在管理处能力范围内的，12小时内处理。相关记录：l 客户投诉登记表；l 客户投诉处理单；l 纠正预防措施报告；l 客户投诉处理情况报告。投诉处理l 客户服务中心根据投诉内容和紧急程度进行事件分级，将投诉信息分别传送到相关部门；l 相关部门主管接单后，明确处理意见，在12小时内采取相应措施，记录在客户投诉处理单上，并反馈与客户服务中心；l 客户服务中心负责回访，并记录结果。纠正和预防措施l 管理处主任组织客户服务中心对每宗投诉的责任单位进行原因分析，并对

39、重要问题提出纠正和预防措施报告。投诉处理汇报l 每月统计客户投诉处理单，分析相关趋势和深层次原因。形成客户投诉处理情况报告,上报公司物业管理部。3.6紧急事件处理应急服务管理内容相关紧急预案应急服务要求火警事故应急服务管理火警事故应急预案l 发生应急状态，管理处以第一时间介入，开展应急服务；l 在应急状态现场，专业管理和专业服务应统一调，服从指挥调度；l 超越管理处职能的如火警、治安事件，应立即与相关主管部门联系，不得擅自主张和延误时机；l 每一次应急服务之后，应召开事故或事件分析会，并做到：事故或事件未经分析不放过，事故或事件防治措施、整改措施不落实不放过，事故或事件责任人未受教育和处理不放

40、过；l 每一次应急服务之后，须将所有记录资料收集和归档备案。电梯故障应急服务管理电梯故障应急预案停电停水事故应急服务管理停电停水应急预案水浸事件应急服务管理水浸事件应急预案治安事件应急服务管理治安事件应急预案4.日常管理内容及运作规范 日常管理原则：大楼内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化、设施维护保养统一纳入公司规范运作范畴，严格执行机电设备管理工作手册、电梯工作手册、消防工作手册、维修工作手册、房管工作手册、保安工作手册、车辆管理工作手册、商业中心清洁工作手册、绿化工作手册、社区文化工作手册，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。日常各项工作主要包括房管事务

41、、机电设备运行与保养、日常维修养护、治安车辆管理、保洁服务、绿化管理。4.1房管事务 管理处对商业中心区的日常房管事务管理，按照公司质量体系房管工作手册规范运作，具体详见表5-1。表4-1 日常房管事务运作规范工作安排8：309：00处理业主申报投诉；9：3010：00巡视；10：0011：30跟踪监督；12：3014：30学习、培训、整理档案；14：3016：00巡视；16：0017：00走访、回访。考核标准工作内容跟踪监督日常：3遍/天；入伙期间：8小时/天日常周检、月检考核按国家优秀示范商业中心”标准考核。巡 视日常：2遍/天；入伙期间：8小时/天走 访2次/周；1遍/季回 访处理率：1

42、00%，回访记录100%检查内容及处理方法日检项目1、装修巡视；2、投诉接待；3、违章检查；4、车辆管理；5、治安；6、清洁；7、绿化；8、维修；9、机电设备；10、内务巡视。处理方法1、记录巡视发现的问题，搜集业主的反馈意见；2、对巡视中发现的问题，分类进行处理；1）填写意见表；2）发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；3）即行关闭轻微不合格项目；4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；5）发现的严重不合格，填写纠正措施报告。周检项目全面检查商业中心区各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。处理办法管理处主任组织房管员、班组长，对发现的不合项及时整改，严重不合格项制定纠正措

43、施并上报物业部。考核标准平时日检、周检、月检按质量体系考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范商业中心”的考核验收标准。4.2机电运行与保养大楼及公用设施机电运行、养护运作按照公司质量体系机电设备管理工作手册规范运作，具体见表5-2。表4-2 机电运行、养护运作规范主要内容及责任部门工程组值班：保障大楼供水供电、电梯空调等正常运作并做好记录；巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；秩序：搞好设备的物品管理，加强安全安全防范工作工程组负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。检查项目及处理

44、方法检查项目1、水泵；2、防盗监控系统；3、火灾报警控制系统；4、消火栓；5、干粉灭火器处理方法按照公司标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报机电部经理并提出纠正措施。考核标准日常周检、月检考核按质量标准；年终考核按国家“优秀示范商业中心”标准考核。4.3日常维修养护大楼及公用设施维修、养护运作按照公司质量体系维修工作手册规范运作，具体见表5-3。表4-3 公用设施维修、养护运作规范工作安排机电运行：24小时8：008：30处理申报投诉；8：3010：00跟综监督；10：3012：00维修养护；14：0015：30巡视维修养护；15：3017：0018：30回访。主要工作房屋本体室内小

45、修30分钟，一般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷漆一次。天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。公共设施室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。道路车场：每天检查1遍，随坏随修；天线：每月检查1遍，随坏随修；明暗沟：每周检查1遍，随坏随修；供水电：每月细查1遍，零修时，中型维修通知水电部门；楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。检查项目及处理方法检查项目1、地基基础；2、梁柱板主体；3、墙体；4、顶棚；5、楼梯扶手；6、公共门窗；7、隔热层、防水层；8、水箱水池；9、天面扶

46、栏；10、消防设施；11、标识；12、散水坡；13、楼板地面砖；14、上下雨污水管；15、设备房；17、道路；18、电缆沟盖板；19、踏步台阶；23、给排水；24、路灯；25、清洁设备。处理方法按照标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报主任并提出纠正措施。考核标准日常周检、月检考核按标准；年终考核按国家建设部考核标准。4.4保洁管理保洁管理按照公司质量体系商业中心清洁工作手册规范运作，具体见表5-4。表4-4 保洁管理运作规范工作安排7：008：00地面清扫；7：308：30垃圾清运;8:3010:30楼道清扫、喷药；13：0015：30楼面清扫；15：3017：00垃圾清运。工作内容

47、道路清洁2次/天；每月用水冲刷一次；保洁8小时/天楼间保洁清扫3遍/周；清洗2遍/月垃圾清运清运2遍/天；洗车1遍/天消杀1遍/周检查项目及处理办法检查项目1、 道路、绿化、散水坡、排水沟；2、 停车场、岗亭；3、 垃圾箱；4、 污、雨水井和沙井；5、 宣传栏、标识；6、 电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；7、 墙面、窗、扶手、消防栓、管、电表箱等；8、 裙楼、天面；9、 值班室、办公室、卫生间；10、 除虫害。处理办法按公司质量体系标，对轻微不合格项关闭，严重不合格项上报主管房管员和主任并提出整改方案加以纠正。考核标准日常日检、周检、月检按质量考核标准；年终按国家建设部规定的考核标准。4.5

48、绿化管理表4-5 绿化管理表运作规范工作安排6：309：30浇水、施肥；9：3012：00除杂草、整形、保洁、剔除枯技叶；14：0016：00杀虫、补缺、保洁；16：0018：00浇水、施肥。工作内容整形造型2次/年施肥春秋各一遍浇水因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜除杂草中耕1遍/季；平时1遍/天，下雨天除外补缺视缺苗情况及时补缺杀虫1遍/周，发现害虫立即消灭保洁8小时/天检查项目及处理办法检查项目1、乔木整技、造型修剪；花卉、树木施把；2、灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水；3、除杂草；4、补栽补种5、治虫杀虫6、清理枯技落叶、绿地石块7、松土8、防风防涝处理办法按公司

49、质量体系标，对轻微不合格项行关闭，严重不合格项上报主管房管员和主任并提出整改方案加以纠正。考核标准 日常按质量考核标准；年终按国家建设部规定的考核标准。5.物业维修养护计划和实施方案 公共设施和房屋本体的维修养护是物业管理的重要内容。宏建物业十分注重这项工作。在世纪商业中心的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们将确立管养合一的方针，制订合理的养护计划，建立和健全科学的服务制度，切实做到为业主服务，保障房屋始终完好，达到保值、增值的目的，实现业主满意、社会满意、企业满意。5.1 公共设施维修养护5.1.1公共设施日常维修计划及实施方案序号类别项 目日 常 维 修计 划方 案标 准实施效果1道路砼路

50、面、人行道每天检查2次，随坏随修由专业维修工按项目维修规程实施1路面修缮质量标准；2人行道铺设修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。2室外照明道路灯每天检查一遍,随坏随修由专业维修工按项目维修规程实施1电气作业安全操作规程；2灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。其它照明3沟渠池井雨水口每周检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1井内无积物，井壁无脱落；2井盖上标志清晰。1井盖完好率达100%；2无缺损，无污积；3无堵。雨水井污水井阀门井4园林绿化绿化每天检查一遍,发现问题及时维修综合办负责协调绿化补种,园艺

51、维修绿化工作标准1绿化设施齐全完好；2绿化及时补种率达99%以上。草坪5停车库车库每天检查两遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1砼路面修缮质量标准；2停车场修缮标准。平整、无积水、无缺损、完好率达99%以上。6消防设施排水管网排水管每周检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1排水管施工技术标准；2消防设施施工技术标准。1管道畅通，无堵塞；2无泄漏；3消防设施正常有效。室外消防栓水泵7公用标志设施标识牌每周检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1标示清楚，无污积，破损；2安放牢固。1标志设施完好率达100%；2标志无损坏。警示牌序号类别项 目日 常 维 修计 划方 案标 准实施效果8其它公共设施全封闭垃圾房每周检查一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1无破损；2无脱落；3泻水畅通。1确保垃圾房正常使用。9公共智能系统摄像监控系统报警系统每天对摄像系统监控器、控制器、摄像头等的外观及控制性能检查一遍，检查性能由专业维修工按项目维修规程实施按系统维护保养标准。1系统性能良好，正常运行。2设施完好，整洁有序，无破损。5.1.2公共设施定期维修养护计划及实施方案序号类别项 目定 期 维 护计 划方 案标 准实施效果1道路砼路面进