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1、广州地铁商业综合调研报告本次调研拜访了地铁有关人员，进行了实地考察，走访了当地地产代理公司，利用了深圳地铁的考察报告，收集整理了大量的书面材料。一、 地铁运营情况目前广州已建成地铁线 2条：地铁一号线全长18.497公里， 于1999年6月28日正式通车；二号线全长23.265公里，于2003年6月28日通车（图1）。图1：广州地铁线路图运营中的地铁一号线始于西朗，途经芳村、长寿路（上下九）、人民公园（市政府、北京路）、烈士陵园、体育西（天河广场）等，终点广州东站，共个车站，该条线路穿越和连接广州主要商业繁华区，设计日运营能力20万人，目前实际客运量为17万人，而高峰时刻可达到40万人。根据2
2、000年广州地铁总公司进行的万名乘客问卷调查显示：地铁乘客的主要构成是从业人员，占近八成；其中又以公司管理人员、公司职员所占比例最大。学生占了总乘客量的15%；其中，1824岁年龄段的占55%，多数是大、中学在校生。调查还发现，逾七成乘客年龄介于18至39岁之间，显示年轻人对地铁的特别偏爱。二、广州地铁站点地下商业基本状况1、地铁一号线沿线站厅 图2：站厅内的连锁报刊亭一号线的16个站点站厅绝大部分设置了零售网点，但除天河西站具有一定规模和比较集中以外，其他站点零售网点以零星分布为主，商业网点经营项目主要是书报刊（图2）、彩票、冲印、西饼店、银行、药品、洗衣店、便利店，也有少量皮具店、精品行等
3、。根据实地调查的情况，进驻地铁商业网点的主力商家，以连锁企业为主，如广州酒店利口福西饼、南方日报连锁、广州日报连锁、建设银行、天天洗衣、富士盈彩冲印、福临大药房、景田矿泉水等，进驻的商家有看好地铁商业前景的，也有如景田矿泉水这样是看中地铁广告价值的。目前一号线各站厅零售网点商铺的出租率接近100%，租金为200500元/平方米月（广州人气最旺的上下九步行街租金价格平均为2000元/平米），合同期一般是35年，租金年递增率为6%。根据现场调查，商家经营状况不太理想，福临大药房已经停业，有的商铺门口贴出招租广告。原因一是地铁客流并不饱满；二是消费者还没有习惯在地铁消费；三是商家的经营能力也存在一定
4、问题。以下是对重点站点的调查情况：终点站-广州东站站点位于火车东站地下一层，地面紧邻公交汽车总站，隔东站广场，与中信、中泰广场咫尺相望。图3：广州东站站厅商铺站厅内的商铺（图3）：广州日报、景田太空水、天天洗衣、利口福西饼、福临大药房（已停业），该站厅商业配置最具代表性。地铁站厅主要出口与东站广场地下层的中庭商场由连廊连通，该商场经营状况很不好，商铺大部分空置，寥寥商家在出售低档商品。地铁带来的人流，很少停留于此。不远处代表市中心标志性建筑的中信广场的写字楼聚集了大量白领阶层，却未能给此处带来人气。最多商业网点站-体育西站 此站位于广州天河区，三号线通车后，此站将为地铁一、三号线换乘站。周边建
5、筑多是多层居民住宅楼，地铁站上盖物业是天河区行政管理大楼，地铁站出口近旁有不少快速餐饮店：pizzahut、麦当劳、KFC等。图4：体育西站厅内商铺站厅商铺（图4）：在站厅主出入口处设置了一排商铺，每间面积15-30平米不等，共有13间，形成了一定的商业气氛，进驻的商家除富士盈彩冲印、广州酒家利口福西饼屋、顶好饰品、景田矿泉水等主力机构外，还有经营女性饰品、女式服装、内衣店、出国留学中介的商家，所经营的商品都以中低价格为主。地铁公司所在站-公园前站 位于现广州市旧城中心，是地铁一二号线换乘站。上盖物业是广州地铁有限公司，周边则分布着市人大、市政俯、人民公园、北京路商业街、广百广场、新大新百货商
6、厦。图5；公园前站换乘站内商铺站厅商铺（图5）：站厅面积较大，但商铺面积不大，尽管人流较多，商业气氛却很淡。商家有天天洗衣、深圳景田矿泉水、建设银行，礼品店（空置待租）。2、与一号线站厅相连的地下商业街与烈士陵园站相连的地下商业街 该站位于中山三路、较场东路附近，地面紧邻中华广场（电影、书城、酒家、广州视窗、家居装饰等）、广东电信大楼以及民宅区。该站连接地下商业街“流行前线”与南梦宫电子游戏世界。这两处地下商业设施是过去的人防地下设施开发改建而成地下商业街，不属于地铁公司。图6：流行前线入口流行前线是一处类似深圳东门新华城的流行时尚地带（图6）。聚集了大量追慕时尚的中、大学生及潮流青年，客流丰
7、旺。主要经营时髦服装、物件、饰品及特色食肆等。除了一些连锁经营的商家，个体商铺的面积在12平米左右。流行前线商品种类：e-base服装、碧珠作坊、小猪班纳（服装）、丽人坊（服装）、美甲社、明郎眼镜行、布衣斋、COMICO（服装）、佐丹奴等，附设美食世界麦当劳、大禾寿司、台湾牛扒等。广东电台音乐之声的DJ工作室也设于地下街中央，组织现场签售歌星个人专辑，成为带动客流的重要工具。南梦电子游戏世界商业街的另外一部分，青少年聚乐于此，与流行前线面对的是同样的消费群，具有较好的互补性。流行前线的租金价格是300-500元之间，与地铁站厅商铺租金价格相当或略高。芳村站-花地湾站区间的地下商业街 芳村站和花
8、地湾站均位于芳村区，邻芳村大道、芳村区政府。此区属广州郊区，是由地铁通车之后带动发展的新拓展城区，社区尚处于发展当中，附近的居民的人消费水平相对较低。芳村站与花地湾站站厅之间，是一条地下商业街，长度估计超过1.5公里。其形成的原因和规模与深圳地铁福华地下商业街相似。目前有一个大型家居广场，其它部分尚在招租中。图7：芳村站好美居家居广场好美居家居广场（图7）位于商业街的前段，靠近芳村站一端，长度约600-800米。主营家具、橱柜、布艺、家居等用品，以中低档商品为主，经营方式是由一个商家整体承租后再分割出租。一号地带商业街位于地铁一号线与芳村站地下商业街后半段。全长500米，面积12000平方米，
9、投资商规划建成“全市最大的地铁购物商场”，主营“时装、精品”，商铺间隔成650平米不等，正全面招租，租金低廉，每平米月租金40-60元（含管理费、水电费），目前的入租率不到1成，客源较“好美居”更稀少，商气寥寥。主要原因是芳村非商业旺区，周边几乎没有大型的商场，人口密度也不高。与此段商业街相通的地面物业“好又多”百货将于两个月后开业，投资商希望以此为带动力，而进场商家也期待客流会因此增加。3地铁二号线沿线站厅地铁二号线尽管还没有正式运行，但所有站厅商铺均已满租，租约期均为5年。地铁二号线与一号线站厅商铺的经营模式相近，以引进连锁店的形式为主，引进的商家大致分为五类： 便利店。15间7连锁便利店
10、将相继在地铁二号线各站开张。这种业态在一号线是没有的，因为便利店经营的商品品种非常丰富，包括如胶卷、零食、饮料和常见家庭药品等，该类商店能对乘客需要也能作出迅速的反应。书报刊连锁店。据了解，二号线的商铺租金都比一号线高，但只有书报刊商铺的租金有一定的下降，地铁公司特意选择了中信集团旗下的一家专做书报刊的企业进行经营。冲印连锁。这次进驻二号线的，是北京长城国际集团旗下专营摄影产品的企业。洗衣店。一号线的“天天”洗衣店继续看好地铁商机，将再次在二号线上“露脸”。银行。仍以建设银行为主。此外，二号线还将在今明两年开通运营的16个站中至少设置8家自助银行，以解决市民以往在一号线车站内取钱难的问题。三、
11、广州地铁公司对地铁站厅商业资源经营管理基本对策1、 管理广州地下铁道总公司是市政府属下的大型国有企业，主要负责广州市快速轨道交通系统的建设、运营和管理，以及地铁沿线房地产物业的开发和经营。公司设立了八部二室一委员会，即建设事业总部、运营事业总部、资源开发事业总部、企业管理总部、财务总部、人力资源总部、监察审计部、党群工作总部、总公司办公室、总工程师室、技术委员会。其中资源开发事业总部负责管理多种经营业务，包括：房地产、商贸、广告、通讯、物业管理等。该总部下又设若干分部，分别负责各个事业单元。商贸部分管地铁公司自有商业资源的招商和管理。2、 经营。广州地铁对站厅零星商铺和站厅商业街采用不同的经营
12、手法，零星商铺是设定业种分别招商，规模较大达到商业街性质的则采取整体招商的办法，比如体育西站厅商业街、芳村站好美居广场与一号地带。在零星网点招标时，为方便管理，地铁公司倾向于选择比较有实力的知名连锁企业进行连锁经营；采用整体招商的，对商铺经营范围和形式也有诸多限制，如明火或有异味的食物、无盖的散装饮料、易燃易爆物品等都不能经营，所以小投资者一般不易获得地铁商铺的经营权。在经营手段上，规定获得经营权的商家也不能像地面的商铺那样，用拍手、发传单、吹喇叭等形式招客。四、经营业绩情况地铁站厅商铺出租率达100%，2002年全年租金收入超过200多万元。同年广州地铁经营收入（票务收入）为1.86亿元，与
13、前年持平，但在多种经营方面的利润大大超过前年，达到6118万元，多了1400余万元。2002年广州地铁总经营利润达227万元，这是广州地铁一号线自1999年正式运营以来该项指标首次出现盈利。说明地铁多种经营获取的利润为地铁实现盈利发挥了重要作用。地铁站厅商铺租金尽管在多种经营收入中所占比重不高，但是收入来源稳定，对地铁的收支平衡仍有不可忽视的地位。五、广州地铁站厅商铺经营的主要经验和值得关注的问题1、经验。引进连锁经营和知名商家；区分商场、商铺的不同情况，采用分别招商、整体招商相结合；2、值得关注的问题。地铁一号线兴建以后沿线商业发展并不兴旺，有的业种如药店已关闲；原因有三：客流量太小，一天只有17万左右 甚至更少；广州人搭乘地铁来去匆匆，未形成逛地铁站商铺的习惯；最后，商家在乘客中的吸引力及其经营策略方面的不足，也是不容忽视的原因，因此可以发现业态组合及商家选择搞好地铁商业的重要环节。2003/6/209
广州地铁商业综合调研报告（修改）
