经济信息管理毕业论文

《经济信息管理毕业论文》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经济信息管理毕业论文（17页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、河南经贸职业学院毕业论文河南经贸职业学院毕业论文郑州房地产发展以及房价变化论文作者：_郭军强_专 业：_经济信息管理_学 号：_710530410_班 级：_10技科四班_指导教师:_张桦_答辩委员会主席_ 评阅人_ _论文答辩日期_独创性声明 本人声明所呈交的毕业论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日毕业论文版权使用授权书 本毕业论文作者完全了解学校

2、有关保留、使用毕业论文的规定，即：学校有权保留并向有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权河南经贸职业学院要以将本论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本论文。 保密，在_年解密后适用本授权书. 本论文属于 不保密。（请在以上方框内打“”）毕业论文作者签名： 指导教师签名：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘 要近几年来，我国的房价一路攀升，住房问题已经成为市民热点关注的问题。房地产经济在我国国民经济中占有重要地位，保持房地产的健康有效地发展，合理控制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目标。因此，研究房

3、地产发展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。本文主要从房地产发展和房价变化角度探究房价。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究思路；其次房价的发展状况，接着分析房价变化的原因，然后分析房价变化以后的影响，最后在此基础上提出了几点思考性的应对措施。关键词：房地产发展状况，房价，原因，应对措施目 录1绪论IV1.1本文选题背景IV1.2文献综

4、述V1.2.1国外研究综述V1.2.2国内研究综述VI2中国房地产发展状况的概述VII2.1房地产的初步阶段（1978至1991年）VII2.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年）VII2.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年）VIII2.3.1第一次飞速发展（1998至2003年）VIII2.3.2、调控整合阶段（2004至2006年）IX2.3.3、二次飞速发展（2006年至现在）X3 对房地产中房价现存问题的原因分析XI3.1 从需求方面XI3.2从供给方面XI3.3从法律方面XII3.4从政府在建立保障性住房的动力方面XII3.5从房地产的主要利益主体方面XIII4.控

5、制房价上涨的措施XIII5.结论XIV6.参考文献XVI1绪论1.1本文选题背景 改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到“居者有其屋”的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富，积累到少数人手里的一种手段，更加的增大了贫富差距。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。

6、房价过高，不仅仅是一个经济问题，还可能会引发许多社会问题，比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程，也可能包含着许多社会问题，比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作，人民群众的无能为力。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌2008年回到记者的时候指出：十年来，我们虽然发展快势头猛，但是两个问题也悄然凸显出来了。一个是贫富差距逐渐拉大了；第二个资源分配不均匀，浪费现象严重。因此，对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。 本文从房地产的发展入手，着重研究房地产的发展以及房价变化，相应地提出调整的房价政策建议，从而保证未来经济持续、健康、稳定地发展。以期更快达到“居者有其屋”的

7、理念。1.2文献综述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。1.2.1国外研究综述 Geoffrey Meen（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列发现，无论是暂时性收入还是永久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于攻击弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。 Charles Kindleberger在为新帕尔

8、格雷夫经济学大辞典撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。” 而房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空

9、置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。1.2.2国内研究综述 2008年时寒冰中国房事黑皮书指出了房地产市场中存在政府和开发商的垄断，解决住房问题必须打破开发商的垄断。郎咸平在2008年在热点的背后一书中指出房地产的问题不仅仅在于房地产，也不是当时所谓的流动性过剩的结果，楼市泡沫是投资经商环境恶化的结果。在以“GDP为纲”的政策指导下所有的资金流向房地产造成楼市泡沫，还指出中国经济的宏观调控已经失效。要解决房地产的问题要从投资环境入手。 郎咸平在2010又提出“火山理论”。2010年4月17日政府推出比较严厉的宏观调控政策来控制楼市泡沫，但是这些调控本身对没有打击到楼市泡沫，反而

10、影响到股市，而且房价也没有太多的下跌，只是交易量大跌，并且房租金上涨等现象。由此郎咸平教授根据背后原因推出“火山理论”，火山需要岩浆流入，形象解释了房地产的资金来源。一是企业家面临的投资经营环境全面恶化，严重产能过剩，企业家大量的钱流入房地产领域；二是近年政府的银行信贷天量增长造成通货膨胀。大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市。当企业家的资金、逃避通胀的避险资金流入楼市之后形成大量岩浆。岩浆总要爆发的，这就是楼价上涨的根源。由于政府没有有效的措施阻止资金流入，反而由于两个原因是房价猛烈增长。原因一：地产开发商和当地政府的联合垄断，缺乏竞争机制。原因二，中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房，包

11、括经济适用房和廉租房。 由于这两个原因的存在，资金流入房地产的结果就是不断上升的房价，政府过去所有推出的楼市宏观调控政策只强调“堵”管口，然而这样做的结果只能是这些政策被岩浆全部熔化，这就是为什么这么多年来房价调控政策总是没效果，原因就是治标不治本。2中国房地产发展状况的概述2.1房地产的初步阶段（1978至1991年） 改革开放以深圳为发展特区，商品房就是从这里开始。首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成

12、功，后来就小范围的开始试点开发。 随着经济的进步，物质水平的提高，人们对房子的需求开始提高，这就对商品房产生了需求。由于改革开放前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力，但是毕竟房地产是大宗商品，能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。2.2非理性

13、炒作与调整阶段（1992至1998年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。同年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市。在一片大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数，尤其是海南最明显。1993年朱镕基总理到海南视

14、察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。这对当时的房地产市场的打击是致命的。在当时的情况，很多投资者都是跟风的投机以为，看着楼市行情好，就马上跟进，缺乏对风险的应对能力。所以当银根一收紧，资金链条一段，一旦不能从其它地方挪来资金，马上就死掉形成烂尾楼。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。 在这段时间，虽然已经开始房地产商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，

15、购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。2.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年） 这一阶段分

16、为三个部分。第一个部分是1998至2003年这是房地产的第一次飞速发展的阶段，第二个部分是2003至2006年这是调控整合阶段，第三个部分是2006年到现在房地产第二次飞速发展阶段。2.3.1第一次飞速发展（1998至2003年） 1998年对中国房地产来说是不平凡的一年。此前一年，亚洲金融危机席卷而来，东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。而当时全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下，仍有3300多万平方米的危房需要改造，住房问题亟待破解，房改迫在眉睫。即使这样的情况下再1

17、998年上半年房地产开发商的日子一点也不好过，很多开发商熬不下去了把土地纷纷卖掉退出市场。转机很快就来临了。 1998年在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30、20，有的银行甚至提出零首付

18、。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。 表1 全国城市地价平均水平历年变化情况（元/平方米）综合商业住宅工业2000年99816159234442001年103316669654542002年1078174910134602003年1129186410704722004年1198198811664812.3.2、调控整合阶段（2004至2006年） 经历了一轮高速增长，房地产业成为社会关注的焦点。同学房

19、地产的发展暴露出了许多问题：比如房价过高、结构不合理，导致严重的社会矛盾。随着市场经济的快速发展，贫富差距日渐拉大，使广大收入处于中低水平的民众住房问题矛盾突出。 看到这些问题政府自然没有置身事外2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。 2006年的宏观调控主要

20、特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。 在这一阶段房价得到一定的抑制，各地的房价还是比较稳定。同时也给房地产下一阶段的爆发埋下了伏笔。2.3.3、二次飞速发展（2006年至现在）政府从2004年开始对房地产的调控措施抑制都没有断过，但是房价到2006之前还算稳定。从2006年借着2008年奥运会这个东风的作用。房价又进入了一个高速发展阶段，在2006年房

21、价的基础上继续大幅增加，仅2006年和2007年上海的房价就翻了一倍，各地房价也有不等的增长。经历了2006年2007年的一波爆发以后，由美国次贷危机而引起的全球金融海啸的影响，我国房价在2008年开始了一波短暂下滑背景上海杭州，下降约20%，但这仅仅是一波短暂的下调。虽然在09年中国经济一直在次贷危机的阴影下一直不是很景气，但是进入2009年中国楼市一改2008年的疲软，高歌猛进量价齐升，同比2008年，很多楼市销量翻了一倍例如厦门杭州天津深圳仙等。有的地方甚至翻了两倍，有的地方甚至翻了三倍，经历了2008年的下挫后，进入2009年中国楼市在上半年波澜不惊。从2009年下半年房价上涨的势头开

22、始慢慢复苏。2010年政府下放4万亿贷款帮助恢复经济，我国经济全面复苏，房价也跟着经济形势继续上升。2009年和2010年又在2008年的基础上翻了一倍，上海杭州等地达到17000.2010年5月1日政府开始执行“限购令”，被称为史上最严厉的楼市调控政策。但收到的效果甚微，房价还是持续的增长。3 对房地产中房价现存问题的原因分析3.1 从需求方面房地产的需求是指消费者在一段时间内愿意并且能够购买的房子的数量。影响我国消费者对住房需求的因素主要有：（1）居民收入。随着经济的持续增长，居民收入也普遍提高了，个人可支配收入上升，对住宅的支出增加，使得对住宅的需求上升。（2）城市化进程的推进。城市化进

23、程加快了房地产市场的日益蓬勃发展，城市化进程带来的对住房条件和环境的改善的需求，城市拆迁改造带来的被动需求，也促进了房地产业的发展。（3）消费者对房价的预期。房屋作为一种正常品，连续几年房价的走高，使得消费者对房地产价格的预期越来越高，这一定程度上刺激了价格的上升。房地产商的惜售，减少了房屋的供给，价格进一步被抬高。（4）国家的信贷政策。中国宽松的信贷标准，增加了居民购房的支付能力，直接拉动了对房屋的需求，提高了房屋的价格。3.2从供给方面房地产的供给是指房地产开发商在一定时间内，以某特定的价格所愿意且能够出售的房屋的数量。开发商的供给受很多因素影响，其中最主要的是成本因素。成本是推动房价上涨

24、的内在原因。成本主要包括土地价格和劳动力价格。土地是一个比较特殊的要素，它的总量是一定的，即土地的总供给是一定的。随着工业化和城市化的进行，能用来建房子的土地数量在逐年减少，城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的目标。这也一定程度上形成了卖方的垄断。因此土地的价格不断上涨。地价的上涨，推动了房价的上涨；而房价的上升，又使得一部分人被房地产的利润驱动，进入房地产业，在有限的土地资源面前，进一步推动了土地价格的上升。因此，地价与房价是相互影响，相互推高。随着人们生活水平的不断提升，劳动力的价格也逐年上升。有些地方甚至出现了“民工荒”的现象。劳动力成本的大增，导致生产成本的增加，房价必然会提升。3.3

25、从法律方面主要体现在对土地的相关条例上。不少人都认为中国的法律在支持中国房价的暴涨。国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，物权法第一百四十三条：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的“有期限的所有权”。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓

26、励不动产炒卖的制度“炒卖”皆因“处分权”而来如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的“使用”而已。3.4从政府在建立保障性住房的动力方面政府在建立保障性住房的动力不足。全国人大报告指出，保障性住房建设进度缓慢，截至2009年8月底仅完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%。当然，地方政府的这种做法，是可以理解的。试想：如果地方政府建设足够多的保障性住房，会拉低当地的房价，进而拉低地价，这不仅会减少地方政府的财政收入，更会直接拉低当地的GDP指标。因此，在GDP而不是民生指标来考核干部政绩的大背景下，地方政

27、府官员这种牺牲民生来实现GDP指标的做法，直接导致了保障性住房进度的缓慢和商品住房的大面积增加，进一步推动了房价的快速上涨。3.5从房地产的主要利益主体方面房地产中的主要利益主体是：政府官员，开发商，银行和一些投机者。大量的普通的购房者，由于信息不对称等原因，很难真正的影响到房地产事业。房地产业是很容易滋生腐败的领域之一。其中一个很重要的原因是土地的来源。众所周知，土地是国家所有的，在土地的交易环节很容易出现权钱交易现象。土地资源的紧缺性决定了政府会把它出让给能给自身带来最大利益的开发商。寻租行为在房地产业也越来越盛行。管理土地资源的部门和官员很容易成为寻租的对象，在暴利的诱导下，房地产商和政

28、府官员会相互勾结。这些寻租费用，也被房地产商列入成固定成本中。4.控制房价上涨的措施（1）在房地产供应房屋的结构方面，政府应增加中低档的普通商品房和经济适用房的建设，完善廉租房制度。廉租房制度在法国得到了很好的实施，按照法国HLM制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。在我国，保障性住房的供给要由政府部门严格的监督完成，在各地政府提供保障性住房动力不足的情况下，中国政府可以借鉴法国的做法，建立一个完善的廉租房制度。优先保证中低价位，中小套普通住房和廉租住房的土地供应。减少别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度，大套房住房的土地供应，构建起多元

29、化的市场供应主体。（2）实现一个全透明交易平台。搭建一个全国性的网络楼盘交易平台，以地方分类，全国所有地市的所有楼盘都收列其中。从房产商拿到土地、楼盘规划开始，都在网上显示出来，接受公众的监督，这样可以减少腐败寻租行为。当楼盘完工后，所有套型户数等相关信息，都公示在该平台，彻底杜绝开发商捂盘惜售行为。同时，对每一套住房的交易也都公布出来，不仅房屋所在位置，连购房者本人的姓名等信息也都公开。这种做法在一些人看来可能比较理想化，但其实这并不难实行。因为在美国，已经实行了高度透明化的房产交易，所有交易记录都可以在美国法院查到的。（3）调整考核政绩的制度。不再把GDP作为衡量政府官员的唯一标准，应该把

30、民生放在第一位。正如上述原因分析中提到，房价上涨的一个原因是政府官员希望通过房地产业来拉动他的政绩，来保证GDP指标的实现。这无疑进一步抬高房价，并且政府也没有降低房价的动力。温家宝总理说：“我们确实需要一些仰望星空的人，心里装着整个国家和世界，同时又需要一些脚踏实地的人，踏踏实实地去做苦功夫。最重要的是民主，只有民主才不会出现人亡政息。”所以，当务之急是要把考核干部业绩的GDP至上，彻底改为民生第一。应该真正实行民选官的制度，高度透明化，让民众的选举权，监督权和问责权真正落到实处。（4）对地方政府的职能的重新界定。在每次房价上涨过快的时候，中央政府都会出台一些相关房地产政策来稳定房价。但殊不

31、知“上有政策，下有对策”，所以这些政策的效果很不理想，因此房价问题仍然得不到有效的控制。主要原因是房地产商和地方政府之间有共同的利益，这是导致房地产政策执行不利的关键原因。因此对地方政府职能进行重新的定位显得很必要，可以打破政府官员与房地产商勾结的利益集团，有利于房地产政策的实施。5.结论相对于其他市场来说，房地产市场是一个正在发展中的，极其复杂的，有着众多不同参与者和多种利益冲突相连的复杂领域，同时又关系到人民群众的切身利益，关系到国家的稳定和发展。本文通过对房地产业的现状，房价上升的原因以及解决方法的探讨中得出，抑制房价上涨还需要一个很长的过程。现今，我国房地产业出现的问题还没有得到解决，

32、房地产利益主体的相互勾结，政府建立保障性住房的动力不足等问题，经过对以上原因的分析，提出了调整房地产供应结构，实现全透明交易平台，调整考核政府官员政绩的制度等建议，使房价能够在不久的将来慢慢的“回归”“理性”。 6.参考文献1邱收。房地产价格控制对策探析J.苏州大学商学院。2陈尧。试析政府视角下的房地产业健康发展J.宝鸡文理学院学报。3邢孝兵，徐洁香。迪拜危机对我国房地产发展的启示J.宏观经济管理，2010（3）。4岳晓。从房价高涨透析地方政府官员行为J.重庆科技学院学报，2010（5）。5司云娜。浅谈如何控制房价过快过高增长J.赤峰学院学报，2010（1）。6王春华。我国房地产价格高涨根源探析D.浙江省社科院经济研究所。7周光源。北京地价和房价数据分析。 XVII