德思勤：东莞樟木头新城广场前期策划报告课件

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1、德思勤：东莞樟木头新城广场前期策划报告1 11 11 1东莞城市总体规划：东莞城市总体规划：东莞城市空间布局以交通为轴线，以发达区镇带动欠发达镇，最终实现共同协调发展。东莞城市空间布局以交通为轴线，以发达区镇带动欠发达镇，最终实现共同协调发展。石龙石龙常平常平樟木头樟木头塘厦塘厦长安长安松山湖松山湖莞城莞城麻涌麻涌虎门虎门东莞城市发展战略目标：东莞城市发展战略目标：以国际制造业名城为特色的现代化中心城市市域城镇空间布局：市域城镇空间布局：形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，石龙、塘厦、长安、樟木头樟木头、麻涌为中心镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一个中心连接东西两翼”的城镇发

2、展形态。樟木头被列为东莞市重点发展镇和中心镇。樟木头被列为东莞市重点发展镇和中心镇。0707年东莞楼市年东莞楼市“冰火两重天冰火两重天”，上半年价格追高上半年价格追高，成交量持续增长；，成交量持续增长；受一系列宏观调控的影响，受一系列宏观调控的影响，8 8月份价格开始出现松动，月份价格开始出现松动，1010月黄金周成交月黄金周成交量跌倒最低量跌倒最低。1212月各项目价格开始复苏月各项目价格开始复苏，同时成交量也有所上升。，同时成交量也有所上升。0707年东莞市月度住宅成交面积年东莞市月度住宅成交面积0707年东莞市月度住宅成交价格年东莞市月度住宅成交价格东莞房地产住宅市场东莞房地产住宅市场商

3、品房成交价格分析商品房成交价格分析均价在均价在7000-90007000-9000元元/ /的区镇有长安、东城、厚街、虎门、万江等；的区镇有长安、东城、厚街、虎门、万江等；5000-70005000-7000元元/ /的区镇有莞城、黄江、茶山、的区镇有莞城、黄江、茶山、樟木头樟木头、大岭山、塘厦、大岭山、塘厦、大朗、凤岗、常平、清溪等。大朗、凤岗、常平、清溪等。20072007年全年新增商品房供销比为年全年新增商品房供销比为1.851.85：1 1，总体销售率为，总体销售率为 53.9%53.9%，樟木头樟木头新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。

4、商品房消化及存量分析商品房消化及存量分析总面积：总面积：66.6平方公里人口人口: :户籍人口2.5万人，外来人口13万多 人,港人约15万,人口总计约30.5万.行政：行政：九村石新村、圩镇村、樟洋村、樟罗村、百果洞村、官仓村、古坑村、裕丰村、柏地村。中国百强镇广东省政府确定的中心城镇、卫生镇广东省民间艺术之乡麒麟艺术之乡有“小香港”之称的美誉香港人在内地最为集中的地方东莞唯一的国家级森林公园观音山森林公园 樟木头镇位于东莞市东南部，毗邻港澳，地处广州、深圳、惠樟木头镇位于东莞市东南部，毗邻港澳，地处广州、深圳、惠州、东莞四市的中心地带，交通优势得天独厚。州、东莞四市的中心地带，交通优势得天

5、独厚。 距惠州距惠州40公公里里距东莞城区距东莞城区38公公里，广州里，广州100公里公里距深圳距深圳38公公里里距香港距香港80公里公里优越优越环境环境政策政策倾斜倾斜 便利便利交通交通港商港商开发开发吸引港人置吸引港人置业原因业原因为何如此多港人来此置业为何如此多港人来此置业樟木头地处四城市的交通枢纽位置，交通四通八达，为港人和珠三角的周边樟木头地处四城市的交通枢纽位置，交通四通八达，为港人和珠三角的周边城市客户置业提供了极大的便利，但是城市客户置业提供了极大的便利，但是樟木头本身的公交系统不完善樟木头本身的公交系统不完善，存在，存在着较大的隐患。着较大的隐患。铁路铁路：京九（北京至九龙）

6、、广深（广州至深圳）、深梅汕铁路（深圳至梅州汕头）火车站每天有46次列车停靠公路：公路：东深（东莞至深圳）、莞惠公路（东莞至惠州）在此交汇高速公路：高速公路：龙林高速、常虎高速、博深高速轻轨轻轨:未来有东莞R1、R2与R3线第二、第三产业在经济结构中所占的比例分别达到第二、第三产业在经济结构中所占的比例分别达到49%49%和和50%50%；第二产业以电子、塑胶第二产业以电子、塑胶 、五金为主；、五金为主；第三产业以房地产产业，商贸服务业主为主。第三产业以房地产产业，商贸服务业主为主。房地产业、工业产业和商贸服务业房地产业、工业产业和商贸服务业已成为樟木头镇主要经济支柱。已成为樟木头镇主要经济支

7、柱。v：樟木头 1992 年成立东莞市第一家房地产商会樟木头房地产香港商会，面向香港市场大力发展以外向型为主房地产业；v 快招商立项、快规划、快设计、快报批、快办手续、快推出、快在香港宣传争夺市场、快动工建设；v政府积极利用当地港商资源、资金共同开发房地产项目；v实施对外商宽松和便捷政策，吸引投资商，给港商足够信心；v：给项目顺利竣工提供了保障，给购房者足够信心。代表楼盘代表楼盘 代表楼盘代表楼盘代表楼盘代表楼盘代表楼盘代表楼盘产品品质不断提升1992199519921995代表楼盘代表楼盘 199519961995199619971999199719992000200220002002200

8、3200620032006翠怡花园、怡华花园、翡翠花园 龙腾花园、爱都花园、万豪花园帝豪花园、御景花园、天龙居欧陆庭院、皇朝阁嘉多利山花园、绿茵豪庭、碧河花园、帝雍园 第一代第一代 第二代第二代 第三代第三代 第四代第四代 第五代第五代20062006至今至今 第六代第六代代表楼盘代表楼盘满足基本居住需求产品品质有所提升樟木头的房地产现在处在更新换代的阶段，产品呈现多元化，不断创新。樟木头的房地产现在处在更新换代的阶段，产品呈现多元化，不断创新。中惠香樟绿洲、星耀国际地块编号土地位置面积（）总成交价（万元）容积率买方公告时间20044045樟木头振兴976571.3樟木头广开花园酒店2004

9、年 6 月 18 日20044070樟木头柏地5393642402富盈房地产开发有限公司2004 年 9 月 21 日20044072樟木头柏地5000436162富盈房地产开发有限公司2004 年 9 月 21 日20064034樟木头柏地村64954.598502中惠房地产开发有限公司2006 年 6 月 2 日20064035樟木头柏地村65956.399002中惠房地产开发有限公司2006 年 6 月 2 日20064036樟木头柏地村5509683002中惠房地产开发有限公司2006 年 6 月 2 日20064037樟木头柏地村56206.184502中惠房地产开发有限公司2006

10、 年 6 月 2 日20064047樟木头圩镇居民9097.651325.590.64明基纬业商业有限公司2006 年 7 月 31 日20064048樟木头百果洞村373333681.03裕纬商业发展有限公司2006 年 7 月 31 日20064049樟木头新兴街2391355.061.02三星商业有限公司2006 年 7 月 31 日近年樟木头土地供应偏少，所交易土地均已动工，部分项目已经面世，大型近年樟木头土地供应偏少，所交易土地均已动工，部分项目已经面世，大型开发商的土地储备不足以支撑其在樟木头的长期发展战略。开发商的土地储备不足以支撑其在樟木头的长期发展战略。近几年土地供应量偏少，

11、近几年土地供应量偏少，07 年成交年成交 4 幅土地，总面积只有幅土地，总面积只有 37822 ；小幅土地占主要交易市场，基本无大宗地块成交，说明大规模的高端项小幅土地占主要交易市场，基本无大宗地块成交，说明大规模的高端项目在樟木头也将减少。目在樟木头也将减少。土地均价大幅提升，土地均价大幅提升，2007 年到今成交的几幅地，容积率都在年到今成交的几幅地，容积率都在 2.5 以以上，均价达到上，均价达到 2539.34元元/，楼面地价，楼面地价 729 元元/。商品房供需同步增长,樟木头2006年商品房空置面积为12万平方米，当年商品房竣工面积为20万平方米，空置率为26%，空置率处于空置积压

12、区，存在极大的风险。樟木头的房屋空置率较高，充分说明购房用途多为渡假性居住和投资性，樟木头的房屋空置率较高，充分说明购房用途多为渡假性居住和投资性，符合香港客户及深圳投资客的特质。符合香港客户及深圳投资客的特质。 0707年年1818月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，逢重要节假日销逢重要节假日销售量俱增；售量俱增；一系列地产新政后，成交量明显下降，一系列地产新政后，成交量明显下降，1212月跌到谷底月跌到谷底仅成交仅成交3434套，成套，成交价格下滑。交价格下滑。春春节节后后元元旦旦劳劳动动节节国国庆庆节节项目项目项目规划项目规划香樟绿洲项目分二期开发，第

13、一期规划了别墅、小高层洋房，高层公寓及商业部分；二期以高层洋房为主；星耀国际项目由 23 层写字楼和 18 层酒店式的公寓组成；御景花园项目分很多组团，分别为：“加州豪园一二期、夏威夷 豪园、御花苑、罗马苑、棕榈苑、巴黎豪园、御豪峰”， 分别由独栋别墅、积联排别墅、多屋洋房、高层洋房组成；碧河花园由 69 幢 4 至 11 层高的洋房组成；皇朝阁单体楼，楼高二十九层，地下至二楼是购物商场；三楼是活动层。大部分规模都相当大，产品丰富，以别墅、多层、小高层、高层洋房为大部分规模都相当大，产品丰富，以别墅、多层、小高层、高层洋房为主，也有少量公寓供应；主，也有少量公寓供应；当前市场上产品多以现代欧式

14、风格为主，项目外立面、色彩、层次比之当前市场上产品多以现代欧式风格为主，项目外立面、色彩、层次比之前项目有很大提升。前项目有很大提升。项目项目项目外立面项目外立面香樟绿洲西班牙风格，外立面色彩鲜艳以乳白色立面、橙色屋顶为主。外立面线条也因阳台和大飘窗也非常丰富；星耀国际外立面采用简洁的现代风格,设计前卫,外形俊秀、挺拔；御景花园现代欧式风格，近期所推巴黎豪园的御豪峰外立面是乳白色的外墙及蓝色的大落地玻璃。采用了丰常少量的飘窗，外立面比较单调；雅翠花园 外墙采用马赛克，给人感觉项目陈旧； 规模大的项目注重园林和社区规划，多集中于河景资源或山景资源较规模大的项目注重园林和社区规划，多集中于河景资源

15、或山景资源较丰富的区域，园林规模大，丰富的区域，园林规模大，以异域风情为主，风格国际化以异域风情为主，风格国际化；中小户型楼；中小户型楼盘无园林或简单设置盘无园林或简单设置 ；前期所开发的项目园林设计相对简单（如御景花园），基本都前期所开发的项目园林设计相对简单（如御景花园），基本都以自然以自然的山体为依附的山体为依附。项目名称项目名称园林风格园林风格内容内容中惠香樟绿洲西班牙风格利用外部山景，打造项目内部园林， 选取用热带树种，高低错落。在项目的中间修建了大面 积的人工湖。项目的西侧规划有大面积的休闲广场也为小区添色； 雅翠花园现代简约风格树种搭配简单，主要与社区配套相结合碧河花园现代简欧风

16、格绿化率达 56%的亚热带绿化园林规划； 御景花园欧陆风格园林比较单调，基本没有搭配； 富盈山水华府南加州风格/项目名称项目名称容积率容积率开发周期开发周期推售量推售量中惠香樟绿洲1.73分二期开发第一期分3批推出一期1、2批共12万平方，第3批雅翠花园1.5分五期开发目前开发到第四期第四期推出约8万平方米碧河花园1.40分3期开发一期45万平方米，二期23万平方，三期23万平方米。御景花园1.30多期开发目前新推四栋高层，但前期还余少量联排别墅和多层单位富盈山水华府1.70多数项目规模较大，在多数项目规模较大，在2050万平方米，容积率较低普遍在万平方米，容积率较低普遍在2.0以下，以下，每

17、期盘量在每期盘量在46万平方米。万平方米。 早期针对香港客户所开发项目的户型相对较小，如二房主要集中在早期针对香港客户所开发项目的户型相对较小，如二房主要集中在 5578、三房主要集中在、三房主要集中在 88110 。 后期开发楼盘因香港客比重减小，后期开发楼盘因香港客比重减小，07 年新增普通住宅供应为舒适型年新增普通住宅供应为舒适型二房和三房，面积分别集中在二房和三房，面积分别集中在7190 、91110 。主力户型及面积分析主力户型及面积分析新增普通住宅供应以新增普通住宅供应以实用型二房、三房为主实用型二房、三房为主，且户型面积不断增大，且户型面积不断增大近期推出产品大多带有近期推出产品

18、大多带有凸窗、大露台、多阳台凸窗、大露台、多阳台 ，创新化产品已经成为片区，创新化产品已经成为片区市场主流，最具代表性的楼盘为中惠香樟绿洲。市场主流，最具代表性的楼盘为中惠香樟绿洲。多阳台多阳台空中花园空中花园露台露台入户花园入户花园富盈山水华府御景花园客厅挑高客厅挑高碧河花园雅翠花园中惠香樟绿洲转角窗转角窗凸窗凸窗项目名称项目名称项目项目项目近期价格项目近期价格香樟绿洲6700 元/（25F 公寓、带 500 元标准装修）；6900 元/（邻湖美宅）；7500 元/（邻湖美宅楼王）；10500 元/（花庭美墅）；星耀国际5000 元/（带装修）御景花园5200 元/（高层洋房带简单装修）；4

19、6004700 元/（无电梯洋房）；9000 元/（别墅）；嘉多利花园5000 元/（带简单装修洋房）；碧河花园5500 元/平方米（带精装修洋房）；雅翠花园4800 元/（带简单装修洋房）帝豪花园4200 元/（带简单装修）皇朝阁3500 元/ （带简单装修）针对客户群体不同，价格差别较大，地理位置相同的中惠香樟绿洲与御针对客户群体不同，价格差别较大，地理位置相同的中惠香樟绿洲与御景花园，因前者针对深圳客户而后者瞄准港客，价格相差景花园，因前者针对深圳客户而后者瞄准港客，价格相差 1500 元元/。项目项目物业管理公司物业管理公司物业管理费物业管理费香樟绿洲深圳市开元国际物业管理公司2 元/

20、月御景花园港中物业代理有限公司2.40 元/月嘉多利花园丽晶物业管理有限公司2.90 元/月碧河花园不详2.50 元/月雅翠花园威顿行物业管理有限公司130 元/套帝豪花园不详1.90 元/月皇朝阁不详1.50 元/月樟木头物业管理基本都是聘用了专业的管理公司，整体都非常负责，樟木头物业管理基本都是聘用了专业的管理公司，整体都非常负责，对小区的治安、环境卫生做得非常到位，管理费集中在对小区的治安、环境卫生做得非常到位，管理费集中在 1.902.50 元元/月。月。东城区：东城区：新行政中心区新行政中心区东城区（柏地板块）东城区（柏地板块）: :该区域规划良好，楼盘规模大，开发周期长，产品创新度

21、高，品质过硬，成为置业者看好的区域。西城区（老城区板块）西城区（老城区板块）: :生活便利、配套完善，住宅开发时间较早,形象较陈旧,为早期香港人置业区域。西城区西城区（老城区板块）（老城区板块）南城区南城区: :处于工业区，交通不便，配套缺乏，产品陈旧，三级市场极不活跃。南城区南城区项目名称项目名称星耀国际星耀国际开发商泰安城房地产开发有限公司项目地址莞深大道与蓓蕾路交汇处物业类型公寓、写字楼占地总面积13622 总建筑面积60890.79 容积率3.95绿化率35.20%总套数474 套车位数138 个车位配比029主力户型及面积315 销售价格5000 元/楼层状况写字楼 23 层、酒店式

22、公寓 18 层开盘时间2007年10月14日销售率约90%物业公司之平管理有限公司项目定位项目定位：酒店式商务公寓；项目总体结构：项目总体结构：其中写字楼共 23 层、酒店式公寓 18 层，建筑面积约 14574 采用小户型结构；园林景观：园林景观：公寓中庭花园；外立面：外立面：简洁现代风格, 前卫、俊秀、挺拔；户型：户型： “U”型回廊、三梯 26 户、大凸窗、精装修， 主力户型面积 31.2，其中赠送面积约 7 ；客群分析客群分析：客群丰富，深圳客户占70%，港客占10%，周边投资客占15%，本地客户只占5%；形象包装与推广渠道：形象包装与推广渠道：；以“宫寓”作为其形象包装，打造东莞东首

23、席商务旗舰。主要以户外广告、电视广告及手机短信为主要传播方式。星耀国际星耀国际项目名称项目名称碧河花园碧河花园开发商泰平（香港）有限公司项目地址樟木头镇樟木头大道物业类型高层、小高层占地总面积75000 总建筑面积107000 容积率1.40绿化率56%总套数1600 套车位数130 个主力户型及面积二房 55 、三房 96 楼层状况由 69 幢 4 至 11 层高的雅致洋房组成物业管理费2.50 元/月销售价格2007-09-04，5500 元/（带精装修洋房）；2007-07-02，5100 元/（带精装修洋房）；2005-06-03，3800 元/；项目总体结构：项目总体结构：由69 幢

24、 4 至 11 层高的雅致洋房组成；园林景观：园林景观：绿化率 56%，亚热带绿化园林；销售状况：销售状况：一、二期已经售完，三期目前已封盘；户型：户型：以两房、三房为主；客群分析客群分析：一期香港客户占80%，二期深圳客户占50%，三期大部分90以下的单位为深、港客户选购；推广主题：推广主题：闹市中的河畔居庭。碧河花园碧河花园项目名称项目名称雅翠花园雅翠花园开发商香港广礼投资有限公司项目地址樟木头镇南城区先威大道火车站对面物业类型小高层占地总面积88000 总建筑面积132000 容积率1.50绿化率58%总套数1198套主力户型及面积二房 65 、三房 88、96 物业管理公司威顿行物业管

25、理有限公司物业管理费130 元/套销售价格2007-09-22，4800 元/（带简单装修洋房）；2007-06-25，4500 元/；2007-04-20，4500 元/；2005-06-03，3200 元/；项目名称项目名称皇朝阁皇朝阁开发商冠和国际集团有限公司 项目地址樟木头镇维多利大道物业类型商住楼 商住楼、商铺 楼层状况楼高二十九层，地下至二楼是购物商场；三楼是活动层物业管理公司威顿行物业管理有限公司物业管理费1.50 元/月销售价格均价 3500 元/（带简单装修）总套数667 套项目定位樟木头最早的公寓项目项目特征二十楼及二十二楼设置空中花园主力户型及面积2 室 2 厅 2 卫

26、1 厨 78.06 ；3 室 2 厅 2 卫 1 厨 108.01 ；4 室 2 厅 3 卫 1 厨 113 ； 2007年，国内生产总值达到24.66万亿元，比2002年增长65.5%，年均增长10.6%，从世界第六位上升到第四位；2007年进出口总额达到2.17万亿美元，从世界第六位上升到第三位；过去五年，中国经济跨上新台阶，国内生产总值年均增长10.6%。 解读：过去五年，中国经济持续高速上升的趋势不减，预计在今后解读：过去五年，中国经济持续高速上升的趋势不减，预计在今后相对长的一段时间内，将维持这种稳定的经济增长趋势，而相对长的一段时间内，将维持这种稳定的经济增长趋势，而房地产作为国民

27、房地产作为国民经济的支柱性产业之一，房地产市场仍会呈现长期向上的发展趋势。经济的支柱性产业之一，房地产市场仍会呈现长期向上的发展趋势。今年国民经济和社会发展预期目标是：在优化结构、提高效益、降低消耗、保护环境的基础上，国内生产总值增长8%左右；居民消费价格总水平涨幅控制在4.8%左右；城镇新增就业1000万人，城镇登记失业率控制在4.5%左右；国际收支状况有所改善 。解读：解读：0808年的国民经济和社会发展将以稳为发展目标，故房地产宏年的国民经济和社会发展将以稳为发展目标，故房地产宏观政府会控制在一定的范围内，观政府会控制在一定的范围内，暴跌的可能不存在，只是房产销售将进入到暴跌的可能不存在

28、，只是房产销售将进入到传统营销时代以及价值的理性回归。传统营销时代以及价值的理性回归。中国经济大坏境好，房地产作为现在和未来的国民经济支柱之一，中国经济大坏境好，房地产作为现在和未来的国民经济支柱之一，国家宏观调控以及从紧的货币政策只会令其规范化、稳健发展，其国家宏观调控以及从紧的货币政策只会令其规范化、稳健发展，其目的不在于让房价暴跌；目的不在于让房价暴跌；市场不可能无限走高，亦不可能持续低迷，深圳自住购房的刚性市场不可能无限走高，亦不可能持续低迷，深圳自住购房的刚性需求量大，结合国家的经济发展趋势，我们可以预测，需求量大，结合国家的经济发展趋势，我们可以预测，09年开始，年开始，市场在度过

29、了漫长的严寒期后，将逐步回暖，后市强劲。市场在度过了漫长的严寒期后，将逐步回暖，后市强劲。v0 07 7年波动较大：年波动较大：上半年涨幅达到10.26%, 楼市年底遇冷，出现了量价齐跌的情况，部分楼盘甚至封盘暂停销售，楼市理性回归；v房屋空置率高：房屋空置率高：樟木头房地产市场是高度依赖外来置业者的市场，港人购买用于渡假型居住和及内地人购买用于投资的比例较大；v户型有放大趋势：户型有放大趋势：随着客户结构的改变，樟木头畅销户型由实用型小户港式住宅转变为舒适型居家住宅；v产品创新升级：产品创新升级：产品品质和创新度有很大提高，如赠送入户花园、阳台、挑空阳台等；v大盘占据市场主流：大盘占据市场主

30、流：不同时期的代表性项目有帝豪花园、御景花园、中惠香樟绿洲、中惠香樟半岛等。片区为樟木头老城区，片区为樟木头老城区，早期住宅小区与农民房交织早期住宅小区与农民房交织，如早期的豪屋花园、，如早期的豪屋花园、帝豪花园、万辉花园、万豪花园等等住宅小区，帝豪花园、万辉花园、万豪花园等等住宅小区，房屋空置率较高房屋空置率较高，业主，业主多用来出租，租金低廉。多用来出租，租金低廉。西城区现有商品房均为早期面向香港客户销售所建，西城区现有商品房均为早期面向香港客户销售所建，该片区为樟木该片区为樟木头乃至大陆香港人最为集中的区域头乃至大陆香港人最为集中的区域，标识、度量单位以及早期住宅，标识、度量单位以及早期

31、住宅户型尺度等等均以香港标准打造。户型尺度等等均以香港标准打造。片区可开发土地少，农民房、厂房林立，商品房因开发年代久远，建片区可开发土地少，农民房、厂房林立，商品房因开发年代久远，建筑立面、建筑风格等都相对落后，筑立面、建筑风格等都相对落后，形象陈旧，旧改难度大，片区前景形象陈旧，旧改难度大，片区前景不被看好。不被看好。片区为樟木头中心地带，拥有大型商业、酒店、银行金融配套等，片区为樟木头中心地带，拥有大型商业、酒店、银行金融配套等，配套醇熟，生活氛围浓厚配套醇熟，生活氛围浓厚 。大面积商业广场空置、临街商铺关闭招租，中心繁华区域人流稀少，大面积商业广场空置、临街商铺关闭招租，中心繁华区域人

32、流稀少，经济发展萎靡，经济发展萎靡，商业经营惨淡商业经营惨淡。项目项目名称名称主力主力户型户型销售均价销售均价（元（元/ /）帝豪花园两房、三房2824万豪花园两房3797翠景花园两房、三房4273绿茵豪庭两房、三房6154翠怡花园两房、三房2842爱都花园两房、三房2615片区均价片区均价3724注：片区早期开发商品房主要针对香港客户，以面积偏小的两房、三房的港式住宅为主，因开发年代久远，建筑风格及形象相对落后，目前销售均价为不足2000元/，故不作为本项目的参考依据。近期开发翠景花园、绿茵豪庭等近期开发翠景花园、绿茵豪庭等项目产品档次较高，成交活跃，项目产品档次较高，成交活跃，拉伸片区价格

33、。拉伸片区价格。v 宜居性高：宜居性高：位于樟木头生活、娱乐、文化核心地带，商业、交通等各项生活配套成熟完善，居住氛围浓厚；v 港人集中：港人集中：作为香港人早期置业的聚集地，港人的生活习性影响整个区域；v 房屋空置率高：房屋空置率高：港人置业多以投资、度假为目的，使得片区大量房屋空置；v 商业经营惨淡：商业经营惨淡：樟木头经济地位下滑，使大面积商业广场空置、临街商铺关闭招租；v 区域形象陈旧：区域形象陈旧：厂房和民居林立，可利用土地资源稀少，商品房开发年代久远，与市场新产品差距较大，客户接受度较低。 我司在长期跟踪樟木头市场信息的基础上，先后两次派项目组抵我司在长期跟踪樟木头市场信息的基础上

34、，先后两次派项目组抵达樟木头进行为期五天的市场调研，在调查中，我们对市场区域进行达樟木头进行为期五天的市场调研，在调查中，我们对市场区域进行细分，通过对客户取样访谈了解客户需求，以问卷调查的方式采集消细分，通过对客户取样访谈了解客户需求，以问卷调查的方式采集消费者数据，对各个楼盘实地考察熟悉市场环境，以及走访各职能部门费者数据，对各个楼盘实地考察熟悉市场环境，以及走访各职能部门收集相关信息，并通过科学的统计分析，最终得出消费者调研结论。收集相关信息，并通过科学的统计分析，最终得出消费者调研结论。200420052006200720%40%60%80%100%香港客户变化状况 香港客户逐年减少香

35、港客户逐年减少: :樟木头地位下滑，港人置业热情消褪，加之周边优质项目分流部分香港客户，港客置业比例逐年下滑； 内地客户不断增加内地客户不断增加: :珠三角核心城市房价高企，投资客利润空间缩小,迫使投资客转战其它地区，处在价格洼地的樟木头成为热点之一，深圳投资客占据市场主流，因受近期楼市寒流影响，近期进入持币观望阶段。200420052006200720%40%60%80%100%内地（本地及外地）客户变化状况樟木头塑胶原料批发市场以及店铺生意人，有自住购房需求的家庭年收入10万以下约占58%，相对于本地房价，尚具有一定购买力相对于本地房价，尚具有一定购买力。从购房经历来看，从未买过商品房的占

36、67%，有过一次购房的占33%；从置业目的来看，72%为纯居住用途，此外存在少量的投资兼自住的过渡性需求，基本不存在商住、办公用途需求。u樟木头本地购房需求以樟木头本地购房需求以自住和换房自住和换房为主：为主：樟木头客户了解楼盘信息的主要途径为路过项目，户外和电视广告也占到一定比重。此外，他们往往比较注重销售现场包装，通过对通过对卖场气氛的渲染，可以引导客户对楼盘的认可度的提升卖场气氛的渲染，可以引导客户对楼盘的认可度的提升。在众多购房关注因素中，价格占到了价格占到了50%50%的比例的比例，是客户最为关注的因素，其次，园林、升值潜力、地段、物业管理以及户型设计业将在一定程度上左右客户的购买决

37、策。约有83%以上的受访者选择面积为100100以上的三房以上的三房，对两房的需求比例为11%。对于建筑风格没有明显的偏好，缺乏比较深入的了解，客户需求易于引导，仅有6%的受访者接受岭南风格建筑，表明樟木头绝大部分客户善于接受新事物，渴望脱俗善于接受新事物，渴望脱俗。客户对于带装修销售产品认可度较高，约为客户对于带装修销售产品认可度较高，约为83%83%左右左右樟木头客户对车位需求较大樟木头客户对车位需求较大，约有44%的受访者拥有私家车，约22%的受访者计划近期购买，约有72%的受访者认为有必要为自己在小区内购买一个车位。某先生某先生外地生意人：外地生意人：（塑胶批发市场小老板） 希望能落户

38、在这里，对区域没有太大要求，现在住店铺里，房子最好离店铺近，好照看生意，价格要合适，“不能太老土，赶得上潮流就行了”。某女士某女士本地原住居民：本地原住居民：（原来在一家工厂做财务，现辞职在家当家庭主妇） “住商品房哪有自家盖的房子住起来舒服，房子又大、并且楼上楼下都是认识的，商品房小区里谁也不认识谁”，至于买房嘛，“肯定不会在樟木头买，首先考虑莞城、深圳、上海这些城市化高的地方，那房子买得才保值”。一对老年夫妇一对老年夫妇香港游客：香港游客：（来樟木头玩，在帝豪花园买了一套72平方米2房） “在樟木头已经买了房子，主要是平时过来玩的时候住住，够住就行了，省下住旅店的钱，不考虑再买”。v 近年

39、来深圳客户占据市场主流：近年来深圳客户占据市场主流：近年来因市场大势趋好，樟木头主力置业群体发生改变，深圳客户占据市场主流；但随着07调控的深入影响，目前深圳客已大幅减少，远期有增长的可能；v 本地购房需求偏向舒适性和居家性：本地购房需求偏向舒适性和居家性：樟木头客户尚具有一定购买力，多为外来生意人，以自住和换房需求为主，大多需求为100以上的三房，善于接受新事物，大部分认可带装修出售的产品，本地原住民对商品房的认可度不高；v 价格关注度较高：价格关注度较高：樟木头客户对于价格比较敏感，对于建筑、园林风格等不慎了解，易于引导；v 注重现场感觉：注重现场感觉：樟木头客户通常通过路过项目了解楼盘信

40、息，其购买决策的形成易于受到现场包装和销售气氛的影响。1 1项目地块西南部现有一处民房用于做汽修和废品收购，项目在前期开发施工中已做好了地基，为节省人防成本，建议在重新规划设计后，打掉底板，根据需要适当增加基桩打掉底板，根据需要适当增加基桩。 项目北靠莞樟大道，南邻先威路，西侧为新城街，东侧有一条区间小道，通达性好，但因莞樟大道为快速干道，存在严重的单边交通问题，项目存在严重的单边交通问题，项目直达性受到制约，进而影响商业人流直达性受到制约，进而影响商业人流。v 商业：商业： 先威路沿街有百兴百货、惠家百货等大型购物超市；v 学校：学校： 莞樟大道北面设有樟木头百顺小学；v 医疗：医疗： 莞樟

41、大道北面设有百果洞工业区卫生站、先威路东段有樟木头人民医院百果洞门诊部等；v 交通：交通： 地块北端、新城街与先威路交汇处皆设有公交车站，有十几趟公交车经过；v 其它：其它： 农村信用合作社，百果洞村委等。地块周边遍布民房，为百果洞居民居住区，生活氛围纯粹；地块北面受到快速干道的噪音影响，宜居度较低，南面面向居民房，视野开阔、安静，适合居家，因此建议沿北面布置中小面积户型沿北面布置中小面积户型。宜居宜居度高度高宜居宜居度低度低地块北侧临莞樟大道，昭示性强，具有较大的商业价值昭示性强，具有较大的商业价值，而东西两侧虽然临街，但因其昭示性差，人流、车流稀少，商业价值较低，地块南侧正对民居，基本不具

42、有商业价值；地块所在区域商业档次较低商业档次较低，莞樟大道沿线多为汽修、塑胶化工原料批发等低端服务性商业，周边二层商业出租率极低，难以经营二层商业出租率极低，难以经营；结合地块特性以及开发商快速回款以结合地块特性以及开发商快速回款以及低成本运作模式，我司建议在地块及低成本运作模式，我司建议在地块北侧沿莞樟大道地带建单层沿街商铺北侧沿莞樟大道地带建单层沿街商铺交通便捷，临靠主干道，昭示性强，项目整体通达性高交通便捷，临靠主干道，昭示性强，项目整体通达性高1 13 3周边为村民聚居区，生活氛围纯粹周边为村民聚居区，生活氛围纯粹核心优势：交通便利、成本较低核心优势：交通便利、成本较低2 2片区土地资

43、源稀缺，易于树立区域价值标杆片区土地资源稀缺，易于树立区域价值标杆4 4开发商拿地较早，开发成本较低开发商拿地较早，开发成本较低1 1位置偏偶，地处老城区最偏远地带，片区正逐渐被边缘化位置偏偶，地处老城区最偏远地带，片区正逐渐被边缘化地块面积较小，地块面积较小，5.275.27的容积率较高的容积率较高核心劣势：区域陈旧、容积率高核心劣势：区域陈旧、容积率高2 23 3工厂、农民房林立，区域形象陈旧，影响社区档次和居住环境工厂、农民房林立，区域形象陈旧，影响社区档次和居住环境4 4周边小型企业分布零散，人口密度低，房屋空置率较高周边小型企业分布零散，人口密度低，房屋空置率较高5 5施工中断长年，

44、造成市场负面印象施工中断长年，造成市场负面印象2 2莞深同城发展，莞深同城发展，3030分钟生活圈形成分钟生活圈形成 区域市场新产品缺位，易于占据区域市场先机区域市场新产品缺位，易于占据区域市场先机1 1核心机会：市场空白，先入为主核心机会：市场空白，先入为主3 3产业规划带来的常住人口增加产业规划带来的常住人口增加, ,镇区自住性需求增加镇区自住性需求增加 政府后续宏观调控政策出台以及从紧的货币政策对于市场的影响政府后续宏观调控政策出台以及从紧的货币政策对于市场的影响 低迷的市场环境引发房地产行业的竞争加剧，楼市拐点显现低迷的市场环境引发房地产行业的竞争加剧，楼市拐点显现2 2核心威胁：市场

45、风险，政策风险，竞争威胁核心威胁：市场风险，政策风险，竞争威胁1 1 未来两年的巨大推盘量，将导致市场供过于求未来两年的巨大推盘量，将导致市场供过于求3 3 周边二手房隐性市场的分流周边二手房隐性市场的分流4 4交通便利、成本较低交通便利、成本较低区域陈旧、容积率高区域陈旧、容积率高市场空白市场空白先入为主先入为主市场风险、政策市场风险、政策风险、竞争威胁风险、竞争威胁l细分市场，强化核心客户群营销细分市场，强化核心客户群营销l抢先占位，引导市场消费观念抢先占位，引导市场消费观念l走产品路线，增加附加值走产品路线，增加附加值l利用市场空白，树立价值标杆利用市场空白，树立价值标杆l锁定目标客户，

46、精准定位锁定目标客户，精准定位l走差异化路线，规避竞争风险走差异化路线，规避竞争风险l实行利润最快化，降低市场风险实行利润最快化，降低市场风险l把握入市时机，降低未知风险把握入市时机，降低未知风险 从成本控制来看本项目的建筑类型从成本控制来看本项目的建筑类型由于本项目已有基桩，根据建筑学原理，项目在成本控制的基础上实现价值最大化的建筑类型为：17+1。 从消费者需求来看建筑类型从消费者需求来看建筑类型根据消费者调研结论，樟木头本地尚具有一定购买力，购房需求大多为100左右的三房，在本地有购房需求的多为外来人口，他们对区域的概念比较模糊，期望能在生意经营地周边购置物业，故项目最适宜实现的类型为：

47、居家型两房、三房。居家型两房、三房。 从用地现状来看本项目的建筑类型从用地现状来看本项目的建筑类型地块体量小，虽三面临街，但从昭示性和人流量等方面分析，项目地块真正具有商业开发价值的仅为临靠莞樟大道一侧，结合片区商业的档次来看，故适宜开发临临街商铺街商铺。综上，项目适宜实现综上，项目适宜实现“小高层小高层+ +居家两房、三房居家两房、三房+ +临街商铺临街商铺”为主的物业形态。为主的物业形态。 从目前市场发展情况来看从目前市场发展情况来看目前楼市观望气氛已至冰点，后市将面临更严峻调控；高档大户型项目总价高，而小户投资型项目受市场和政策影响太大，市场风险大，回款速度慢开发商资金面将经受考验。不论

48、后市如何发展，主打自住需求市场风险最小。 从客户承受能力看从客户承受能力看作为外向型的市场，外地抄家的大量介入造成市场繁荣的假象，使价格与实际价值脱钩，令本地有购房需求的客户购买力打折，因此，通过产品创新，提高性价比，通过高赠送还原客户真实需求。 从片区主要供求来看从片区主要供求来看目前投资客弃市，樟木头的自住客户从心理和实际购买力方面均难以接受大额资金的住房投入，而对于总价较低的二手房，却在档次方面难以接受，因此，以高于周边物业却又不至于令客户望而止步的档次入市，能最大限度的契合客户需求 。综上所述，综上所述，中、高档居家型超值物业中、高档居家型超值物业能实现项目收益回款最快化。能实现项目收

49、益回款最快化。1 1樟木头外来人口达13万人，以三口之家需求100计算，理想状态市场需求量将在400多万以上；片区二手房均价不足4000元/，以100三房首付两成计算，家庭年收入8万以上即具备支撑片区房价的购买力；67%的客户为从未有过置业经历，市场刚性需求强劲；50%左右的客户将价格作为第一考虑因素，只要定价合理，客户购买需求将得到极大的释放；可行可行可行可行可行可行可行可行区域地标区域地标专业市场专业市场快速干道快速干道价格洼地价格洼地占据樟木头桥占据樟木头桥头堡位置，昭头堡位置，昭示性强，可辐示性强，可辐射长年在本区射长年在本区域经营的外地域经营的外地生意人，满足生意人，满足其就近、便捷

50、其就近、便捷需求。需求。毗邻专业市毗邻专业市场，可满足场，可满足周边塑胶原周边塑胶原料批发市场料批发市场小老板自住小老板自住购房需求。购房需求。便利的交通便利的交通，可为莞深，可为莞深两地在樟木两地在樟木头有业务往头有业务往来的企业主来的企业主，提供商、，提供商、住需求。住需求。可利用与莞可利用与莞深两地价差深两地价差优势吸引深优势吸引深、港及周边、港及周边镇区置业群镇区置业群体。体。 渴望在樟木头置业的外来人口：经渴望在樟木头置业的外来人口：经营店铺的生意人、塑胶原料批发市营店铺的生意人、塑胶原料批发市场的小老板等。场的小老板等。深圳、香港两地投资客户；莞、深深圳、香港两地投资客户；莞、深两

51、地在樟木头有业务往来的私营企两地在樟木头有业务往来的私营企业主；业主；樟木头周边镇区置业者；樟木头周边镇区置业者；外地客户。外地客户。投资客投资客年龄年龄年龄不限区域区域深圳、香港、周边构成构成企业中高层管理、公职人员、私营业主、收入较高的白领家庭年收入家庭年收入30万元以上出行特点出行特点私家车购房能力购房能力购房能力强，但意愿不确定首期来源首期来源自己支付置业目的置业目的价差优势价差优势对物业的要求对物业的要求看重区域价值优势，看重区域价值优势，希望物业带基本装修希望物业带基本装修客户类型客户类型特征描述特征描述自住客户自住客户30-4030-40岁岁樟木头镇区樟木头镇区长年在樟木头长年在

52、樟木头经营的生意人经营的生意人1010万元左右万元左右私家车私家车自住居家、兼顾生意自住居家、兼顾生意价位适中，偏重建价位适中，偏重建筑风格和户型设计筑风格和户型设计自己支付自己支付30-5030-50万万城市门户城市门户N+1N+1百变空间百变空间优品尚筑优品尚筑 莞樟大道衔接香港、深圳、东莞的门户位置；莞樟大道衔接香港、深圳、东莞的门户位置； N+1户型设计，不仅超值赠送，而且实现超实用；户型设计，不仅超值赠送，而且实现超实用； 打造时尚、潮流、品质的物业。打造时尚、潮流、品质的物业。低成本低成本新形象新形象创新型创新型中高档中高档中高档次城市精品物业中高档次城市精品物业 靠产品说话，不仅

53、做好产品，还要做城市居靠产品说话，不仅做好产品，还要做城市居家精品；家精品； 中高档次，既能区别于周边早期二手房，而中高档次，既能区别于周边早期二手房，而又不至于因曲高和寡令目标客户望而生畏。又不至于因曲高和寡令目标客户望而生畏。百变空间百变空间创享城市未来创享城市未来 创享者，那些曾经孜孜不倦的奋发者，畅享苦创享者，那些曾经孜孜不倦的奋发者，畅享苦尽甘来后的惬意；尽甘来后的惬意； 项目打造出能代表城市未来的优质、空间创新项目打造出能代表城市未来的优质、空间创新型生活方式。型生活方式。辅推案名：辅推案名： 流金岁月、欧雅华庭、泗海宜家流金岁月、欧雅华庭、泗海宜家 客户形象和品味的拔高；客户形象

54、和品味的拔高； 与新古典主义建筑风格的无缝对接；与新古典主义建筑风格的无缝对接； 为被遗忘的区域注入的新活力。为被遗忘的区域注入的新活力。标准一标准一交通位置便利多种公共交通设施遍布周边，紧邻大型生活、商业圈或成熟社区。标准二标准二具有较高投资回报开发商具有一定的实力，楼盘紧邻或位于大型商业和生活圈，人群聚集，购买能力强。标准三标准三配套设施完善真正高质量精品社区，小区自身配套和周边配套设施齐全完善，使用方便。标准四标准四销售价格适中每套的总价适中，首付月供低。标准五标准五户型分布合理户型分布要求为并列式设计，曲折阶梯状布局，具有自然通风和采标准采光。标准六标准六使用空间舒适主卧室使用面积不小

55、于12平方米，客厅不小于17平方米，卫生间不小于4平方米等、其它空间配比舒适，满足需要不损失空间。标准七标准七居住功能完备独立燃气厨房，适中活动空问，观景阳台或飘窗，随意组合储藏室等。标准八标准八公共空间宽敞建筑类别为板式，一梯四至六户，梯户比适中，走道宽敞明亮，通行顺畅轻松。 本项目已经具备开发畅销居家型产品的基本条件本项目已经具备开发畅销居家型产品的基本条件，只要在规划方面设，只要在规划方面设置合理就可以实现较高的价值。置合理就可以实现较高的价值。 项目客户定位以生意人和投资客为核心，项目客户定位以生意人和投资客为核心，控制总价控制总价是本项目开是本项目开发的重要策略，由此建议项目主力户型

56、面积区间在发的重要策略，由此建议项目主力户型面积区间在4585 4585 之间。之间。普通阶层普通阶层可承受可承受富裕阶层富裕阶层可接受可接受16040006419.212.8150400060181214040005616.811.213040005215.610.412040004814.49.611040004413.28.81004000401289040003610.87.2804000326.46.47540003066654000265.25.2554000224.44.4454000183.63.6约有72%的客户购房目的为纯居住，此外存在少量的投资兼自住的过渡性需求，基本不存

57、在商住、办公用途需求；解读：解读：自住型客户要求户型设计舒适、实用。自住型客户要求户型设计舒适、实用。约有83%以上的受访者选择面积为100以上的三房，对两房的需求比例为11%；解读：解读：本地强劲的三房购买意愿占据市场需求主流，同时考虑到客户本地强劲的三房购买意愿占据市场需求主流，同时考虑到客户对于购房目标存在一定理想化，适当增加部分两房和小三房，也能顺应远对于购房目标存在一定理想化，适当增加部分两房和小三房，也能顺应远期可能的投资市场。期可能的投资市场。从市场数据来看，从市场数据来看，部分项目户型部分项目户型有放大的迹象有放大的迹象，但小面积的，但小面积的2房、房、3房房较受置业者青睐：较

58、受置业者青睐：港人购房多用于度假，不需要太大的房子；而本地生意人、工薪阶层经济支付能力有限，对总价比较敏感；而深圳投资客则习惯买小户型。香樟绿洲第一组团一、二房公寓4080 3F 花庭美墅160228 6F 花庭美墅108135 第三组团公寓5190 组合式邻湖美宅156 星耀国际酒店公寓31.2 御景花园高层洋房二房、三房94108 嘉多利花园二房95 三房103139 复式255 碧河花园二房55 三房96 雅翠花园二房65 三房88、96 帝豪花园二房70三房87112 别墅229346 皇朝阁两房78.06 三房108.01 四房113 一房两厅一房两厅40454045两房两厅一卫两房

59、两厅一卫21421430%30%两房两厅两房两厅80898089三房两厅两（一）卫三房两厅两（一）卫25125170%70% 控制总价：控制总价：家庭年收入与项目首期款对等； 客户需求：客户需求：主打自住客户，同时保留对将来投资客户的预期； 市场环境：市场环境：市场主流产品为两房、三房； 规划设计：规划设计：三栋点式塔楼、两梯九户设计； 户型创新：户型创新：通过花架（计一半面积）或户内花园（计一半面积）隔成次卧，实现实用型超值赠送。楼盘名称楼盘名称规模规模容积率容积率供应产品供应产品上市时间上市时间 中惠香樟绿洲二期占地 10 万别墅、高层洋房08 年下半年富盈山水华府建面 206700 1.

60、70别墅、洋房08 年 3 月左右佳利星城占地 16.33 万20小高层、高层洋房08 年下半年绿茵山庄占地 20 多万08 年底新动力能源项目占地 1.1 万多中惠香樟半岛占地 1600 亩08年底预计09年前至少将有四个大盘面世，加之先前碧河花园三期、御景花园、中惠香樟绿洲一期等项目尚未完全被市场消化，未来两年樟木头市场将呈现严重消化不良的现象。为避开目前低迷大势、规避当地新推盘入市带为避开目前低迷大势、规避当地新推盘入市带来的冲击，同时考虑本项目前期各准备工作的来的冲击，同时考虑本项目前期各准备工作的时间，建议项目入市时间约为时间，建议项目入市时间约为09年年10月月挖掘产品核心价值，保

61、证销售风险的最小化，稳步快速的销售速度，合理的利润。 销售临近阶段的市场环境； 周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况； 市场二手房价格； 楼盘自身客观条件：地理位置、周边环境、自身品质、工程进度等； 发展商的销售目标。在充分把握市场的情况下，比较具有关联性、参考性楼盘的价格，确定本项目的核心均价。不考虑政策等不可预测因素影响，预测入市均价约为：不考虑政策等不可预测因素影响，预测入市均价约为：住宅均价约住宅均价约4000460040004600元元/ /（具体价格策略在开盘前一月根据市场情况制订并提交）（具体价格策略在开盘前一月根据市场情况制订并提交）地理位置、交通状况地理位置、交通状况周边配套、

62、项目规模周边配套、项目规模建筑密度、自然环境建筑密度、自然环境停停 车车 位、噪音视野位、噪音视野户型特色、外户型特色、外 立立 面面内内 装装 修、物业管理修、物业管理营销策划、供求状况营销策划、供求状况发展商品牌、工程进度、发展商品牌、工程进度、市场大势影响、市场大势影响、客户心理价位等客户心理价位等决决定定售售 价价新楼盘比同区域新楼盘比同区域二手楼盘高出二手楼盘高出10%10%项目入市时机及项目入市时机及物业类型物业类型为本项目增值为本项目增值5%5%目前片区二手目前片区二手房参考价格房参考价格约约38003800元元临靠快速干道，存在严重的单边交通问题，直达性不强；地处老城区边缘，房

63、屋空置率高，人口密度低；占地面积仅为6072，建筑面积仅为32000；地块狭小，若底层商业满铺，地面停车位难以保证；infeasibleinfeasibleinfeasibleinfeasible通常开发商自有经营，消费人群高端；酒吧、夜总会、卡拉OK，环境噪杂，影响周边；高档咖啡店、西餐厅，消费以商务交流为目的；特色餐饮，知名火锅城等，招商难度较大。infeasibleinfeasibleinfeasibleinfeasible住宅定位：城市精品居家物业住宅定位：城市精品居家物业居住人群：务实、消费观念滞后居住人群：务实、消费观念滞后周边商业现状：中等偏低档次周边商业现状：中等偏低档次昭示性

64、：临靠干道、昭示性强昭示性：临靠干道、昭示性强核心优势：交通便利核心优势：交通便利临街散铺临街散铺 符合莞樟大道沿线商业业态发展趋势； 利用项目的核心优势资源，实现了核心价值的最大化； 市场风险最小，保证销售快速稳步。注：商业价格根据市场情况在销售前一个月最终确定。注：商业价格根据市场情况在销售前一个月最终确定。月租金月租金40元元/12月月 6% = 约约元元/u根据当前市场租金情况，结合项目入市时机，并按照年回报约根据当前市场租金情况，结合项目入市时机，并按照年回报约6%6%换算，建议销售均价为：换算，建议销售均价为：1 1北北西西南南东东西、南边是建成村民居住西、南边是建成村民居住小区，

65、居住氛围较浓。小区，居住氛围较浓。北临莞樟大道，受噪音影响，北临莞樟大道，受噪音影响，宜居度较低，却因其交通和昭宜居度较低，却因其交通和昭示性，具有较高的商业价值。示性，具有较高的商业价值。当前市场主流产品以现代欧式风格为主；客户对于建筑风格概念较为模糊，要求产品能符合潮流；周边商品房因开放年代久远，建筑风格较为老旧；中高档城市精品物业要求有一定档次，同时又有细节可寻；新古典主义风格：新古典主义风格：高贵优雅，是一种运用现代技术、材料融入古典元素的设计风格；青出于蓝，是对古典主义细部的简化和创新，当今新古典主义已成为时尚的代名词 。典型案例：凯旋国际典型案例：凯旋国际“”:可在产品前期户型设计

66、时，考虑加入（计一半面积）或者（计一半面积），将其改造成实用的，同时通过赠送阳台、露台、入户花园、转角凸窗等传统偷面积手法，最终实现平均每户左右赠送面积，增加产品附加值。 客户对园林风格概念较为模糊，其需求易于引导，故本案园林建议走客户对园林风格概念较为模糊，其需求易于引导，故本案园林建议走“精致精致”路线和路线和创意路线，体现创意路线，体现“少即是多少即是多”的意境。除了地表园林外，建议架空层花园。的意境。除了地表园林外，建议架空层花园。架空层空中花园（裙楼架空层空中花园（裙楼/ /架空）：景观性、细部雕琢、灵动、雅致架空）：景观性、细部雕琢、灵动、雅致聘请知名物业管理公司，提供聘请知名物业管理公司，提供 安全、经济、周全到位的人性化物安全、经济、周全到位的人性化物业服务，提升物业管理形象和档次。建议聘请业服务，提升物业管理形象和档次。建议聘请花样年花样年担任前期物业担任前期物业管理（形象和客户口碑好，物管费用经济且专业素质好）。管理（形象和客户口碑好，物管费用经济且专业素质好）。入户大堂和电梯厅是首要体现项目档次和品质的地方，也是入户大堂和电梯厅是首要体现项目档次和品质的地方，也是