旧城改造项目集合资金信托计划尽职调查及风险分析报告

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1、旧城改造项目集合资金信托计划尽职调查及风险分析报告 -1- 华融?贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划 尽职调查及风险分析报告 中信证券股份有限公司 注:本报告为中信证券内部研究资料,不作为客户的投资依据-2-目录 一、信托概况. 3 (一)信托要素3 (二)交易结构图. 4 (三)交易步骤4 (四)产品意见4 二、产品情况介绍5 (一)交易对手5 (二)项目情况5 (三)抵押物分析. 7 (四)还款来源安排 7 (五)贵阳房地产市场分析 7 三、产品风险分析7 (一)政策风险及分析7 (二)市场风险及分析8 (三)信用风险及分析9 (四)调研意见 11 附件 1:交易对手介绍12 附件

2、2:花果园项目情况. 17 附件 3:花果园项目与周边楼盘比较32 附件 4:抵押物情况 34 附件 5:还款来源安排37 附件 6:贵阳市房地产市场分析. 44 附件 7:参考资料. 48-3-一、信托概况 (一)信托要素 信托规模6 亿元(第一期发行 3 亿元) 信托期限1年 预期收益率 A 类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预期收益率为【9.00】%,在本信托计划的宽限期内的年预期收益率为【13.50】%; B 类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预期收益率为【9.90】%,在本信托计划的宽限期内的年预期收益率为【14.85】%; C 类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预

3、期收益率为【10.40】%,在本信托计划的宽限期内的年预期收益率为【15.60】%。 委托人/受益人合格投资者 管理运用方式信托贷款 受益人利益分配方式 按季分配 资金用途用于花果园项目一期建设 还款来源 第一还款来源为花果园项目一期销售收入,补充还款来源为花果园项目二期销售收入 担保措施 花果园项目二期土地使用权及“山水黔城”在建工程抵押,抵押率不超过 30%;股东宏立城公司提供连带责任保证;实际控制人肖春红提供个人无限连带责任保证。 资金归集 在第 12 个信托月度的首日,宏益公司将不少于 2 亿元资金归集至信托财产专户; 在第 12 个信托月度的第 8 日,宏益公司将累计不少于 3 亿元

4、资金归集至信托财产专户; 在第 12 个信托月度的第 15 日,宏益公司将累计不少于 4 亿元资金归集至信托财产专户; 在第 12 个信托月度的第 22 日,宏益公司将累计不少于 5 亿元资金归集至信托财产专户; 在第 12 个信托月度的第 28 日,宏益公司将累计不少于 6 亿元资金及相应利息归集至信托财产专户。-4-(二)交易结构图(三)交易步骤 1 华融信托设立资金信托计划募集资金,华融信托以信托计划资金向宏益公司发放项目贷款,用于花果园项目一期项目建设,期限 1 年,按季支付利息。 2 宏益公司用二期6号地的使用权及“山水黔城”的在建工程进行抵押,抵押物经评估后,抵押率不超过30%。

5、3 宏立城公司对该笔信托贷款提供连带责任保证。 4 肖春红对该笔信托贷款提供不可撤消的连带责任保证。 5 宏益公司以项目一期及二期销售收入支付信托收益。 6 信托终止后,由宏益公司偿还信托贷款本息。华融信托解除相关抵押和保证关系。 (四)产品意见 本信托计划的融资项目被列入贵阳市“十二五”规划的旧城改造项目,符合国家政策规定,项目第一还款来源充分,并且项目担保、抵押措施的运用较有力,项目风险低;信托计划的交易对手为贵州市第二大房地产开发商,企业管理能力较强,过往销售业绩较出色;信托发行机构为华融信托,其业务能力和风控能力处市场领先;综合来看,本产品在获得较理想收益的同时,能做到风险可控,具有可

6、行性。 -5-二、产品情况介绍 (一)交易对手 本项目的交易对手宏益公司是贵州花果园旧城改造项目的项目公司,具备二级开发资质,注册资金 5 亿元。公司股权、债权结构清晰,银行信用记录良好,有 8 亿授信额度尚未使用,无对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况。公司财务状况良好,由于部分项目销售款主要体现在预收账款中,因此项目公司实际财务状况好于财务报表所呈现情况。项目一期、二期销售情况良好,宏益公司的还款有保障。 宏益公司的母公司宏立城公司是贵州省第二大开发商。曾开发明星项目?“山水黔城”,大盘操作经验丰富。经实地考察,该项目开发品质优良,在当地口碑很好,证明了宏益公司的产品品质和大盘操作能力。公

7、司财务状况良好,由于公司部分项目销售款体现在预收账款中,而且大量资金投入到花果园项目,项目公司实际财务状况好于财务报表所呈现情况。公司的银行信用记录良好,无企业对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况。 宏立城公司成功的大项目操盘经验是本项目成功的有力保证,良好的银行信用、稳健的财务现状也保证了企业的综合融资能力,降低了本次融资的风险。同时,宏益公司的项目品质、营销能力让我们印象深刻,这些是其保证该项目顺利进行的关键。 (二)项目情况 花果园项目作为贵阳市“十二五”规划的民生工程,得到政策的大力支持,保障了项目的顺利进行。项目的选址、规划到营销工作都比较好的契合了消费者的需求,项目销售持续火爆。根

8、据我们调研,对项目情况做如下介绍: 项目本身的政策风险小。本项目是贵州省最大的旧城改造项目,是贵阳市委领导牵头主抓的贵阳市“十二五”规划重点项目。社会意义深远,因此项目的政策风险非常小。-6-位?优良,利于销售。项目位于贵州省贵阳市中心南侧二环内,距离一环1.5 公里,是贵阳市比较中心的地段。重要的是,项目所处交通方便,区域内将修建多条支路,且是贵阳未来的轻轨三号线和四号线(2015 年完工)的换乘站,将对销售产生积极影响。 项目按照贵阳市区基础设施最好、配套设施最完善的住宅小区标准进行开发建设,小区环境优美。虽然项目的容积率较大,但实地考察打消了我们对容积率数据的担忧。贵阳市房地产项目普遍存

9、在高密度的现象,是由于贵阳市可用地稀少,人口密集大的原因。实地考察发现,本项目的密度在当地可比楼盘中并不特别高,且以高层为主,楼间距得到保证。另外,本项目由国际知名机构设计,建筑依湖而建,大面积的湖面和绿地保证了社区住宅环境的舒适性,从社区环境看是不可多得的好项目,其他项目不可比拟。 项目开发、销售皆进展顺利。一至五期项目地价款全部缴清。与融资相关的一二期项目拆迁完毕,五证齐全,达到预售条件,而且销售状况良好。一期项目预计总投资 43.32 亿,实际投入已经达到 39.56 亿,预计 2012 年 1 月可提前竣工。二期项目预计总投入 94.98 亿,当前实际投入 20.98 亿,预计 201

10、2 年 12 月竣工。宏益公司的项目宣传和销售能力突出,项目当前销售火爆,截止 2011 年8 月 2 日,花果园一期住宅已销售 7189 套,销售面积 67.80 万平方米,二期住宅销售 3027 套,销售面积 23.19 万平方米,一、二期成交金额合计 53.47 亿元,连续七个月排名贵阳房屋销售榜第一。 与周边其他项目对比,花果园项目在环境设计、交通出行、配套设施等各方面花果园项目优于其他楼盘;在容积率方面,花果园项目次于其他楼盘。但综合而言,花果园项目略优于其他楼盘。参考其它可比楼盘的均价 6943 元/平,花果园项目的住宅均价定位为 60007000 元/平,是合理的。这点在项目销售

11、速度上也得到了印证。 本项目受限购政策影响的风险小。根据贵阳市限购实施细则,限购区域为市一环内,花果园项目不在限购范围内。从实际销售数据看,限购令出台前后,花果园项目房屋销售未出现大幅波动。而住建部近期可能出台的限购政策重点将放在扩大限购的城市范围,贵阳市作为第一批实行限购的城市出台进一步限购政策的可能性较低。本项目销售受限购政策影响的风险较小。-7-(三)抵押物分析 抵押物由花果园项目二期 6 号地及“山水黔城”在建工程两部分组成,抵押值共计 25.49 亿,抵押率为 24.4%,风险控制严格。 抵押物之一的二期 6 号地块在信托期间将有部分销售,会造成抵押物价值减损1。但除非极端情况发生,

12、房屋出售造成的抵押值减损不影响项目的风险控制。即使极端情况发生下,华融信托将依托华融资产的强大背景和广泛资源成为一道有力的风险隔离墙,保证投资者利益。 (四)还款来源安排 一二期项目可售房源充分,在正常情况下,企业未来一年现金净流入为28.64 亿元,项目的偿付风险低。经过敏感性分析,在销售价格下降 10%、20%、30%的情况下,企业未来一年净现金流入分别为 19.33 亿元、9.81 亿元、0.28 亿元。而如果售价下降 30%的情况下,二期住宅价格为 3780 元/平,远低于贵阳市经济适用房 4200 元/平米的价格,因此我们认为项目的偿付风险较低,还款来源比较有保证。 (五)贵阳房地产

13、市场分析 虽然国家出台一系列房地产政策的出台,对房地产行业带来了一定影响,但贵阳房屋均价一直稳中有升,房屋销量虽然有波动,但整体为上行趋势,而且贵阳房屋限购令仅针对市一环内,贵阳房价未来一段时间下降的可能性较小。“花果园项目”紧邻一环,对该项目来说,限购令在一定程度上反而促进了房屋销售。 三、产品风险分析 (一)政策风险及分析 近期,国家连续出台了多项房地产调控政策,多个省会城市及计划单列市推出“限购令”,一定时期内房地产行业价格过快增长的情况将被遏制,市场的不确1带抵押销售的情况在房地产信托项目中比较普遍,无实质风险。-8-定性进一步加大。 2011 年 2 月 20 日,贵阳市按国家要求推

14、出房屋限购实施细则,限购区域为一环内,花果园项目地处一环外,不在限购范围内。花果园项目距离一环仅1.5 公里,属目前在售的最靠近一环的楼盘之一,地段优势得天独厚,某种程度上说,限购令的出台成为花果园项目楼盘的利好消息。限购令出台前一个月及后一个多月的日均销售套数说明:限购令对花果园项目销售基本没有影响。 住建部近期可能出台的限购政策重点将放在扩大限购的城市范围,贵阳市作为第一批实行限购的城市出台进一步限购政策的可能性较低。 另外,花果园项目是市委领导牵头主抓的贵阳市“十二五”规划重点项目,且牵涉近 11000 户村(居)民的危旧房、棚户区改造,项目的社会意义更重于其经济意义。故我们判断本项目政

15、策风险较低。 (二)市场风险及分析 市场风险指市场出现价格下降的风险。市场价格下降将直接导致商品房滞销,不利于销售回款,从而影响贷款的偿还。 分析:近期周边 6 个可比楼盘的均价为 6943 元/平,与周边楼盘对比,花果园项目无论在位?上,还是居住品质上均有一定优势,但花果园项目定价并未高于周边楼盘,价格下跌的可能性较小。 花果园项目与周边可比楼盘 项目名称 项目地点 项目类型 2011 年 3月均价元/? 容积率 绿化率 卖点 中天?会展城 A10 组团 金阳新区长岭北路 高层住宅 6619 2.80 31.20% 湖景 贵阳神奇商住楼 云岩区贵乌中路 高层住宅 7684 - - 靠近一环,

16、生活便利 都市国际 南明区南厂路 高层住宅 7554 4.00 30.00% 靠近一环,生活便利 兴隆?誉峰 南明区蟠桃宫路 高层住宅 7222 3.04 37.70% 东山山脉自然景观-9-万科劲嘉?金域华府 小河区长江路 高层住宅 6805 1.60 30.00% 有社区人造山体公园 中国铁建?国际城B 组团 南明区太慈桥青山路 高层住宅 5771 3.00 52.10% 3 山 2 水 1 公园的自然景观 平均值 6943花果园项目 南明区彭家湾 高层住宅 6500 6.87 32.20% 紧邻一环,轻轨换乘,最高标准住宅小区,配套齐全,人造中央湖景,自然山景(三)信用风险及分析 本次融

17、资金额较大,宏益公司存在违约的可能,到期不正常履行其还款义务。现对信用风险进行分析: 1、企业经营正常,现金流可以覆盖信托本息。 宏益公司成立至今经营稳健,社会口碑良好,银行信用状况良好,没有任何不良记录。其控股股东宏立城公司房地产开发经验丰富,资信情况良好,多次被农业银行贵州分行评为特级(AAA)信用企业,贵州省、贵阳市守合同、重信用企业,系农业银行在贵州省房地产企业中唯一一家特级(AAA)客户。 经测算,正常情况下,项目一年净现金流入为 28.85 亿元,即使在销售价格单边下降 10%、20%、30%的情况下,企业未来一年净现金流入分别为 19.33 亿元、9.81 亿元、0.28 亿元。

18、而如果售价下降 30%的情况下,二期住宅价格为 3780元/平,远低于贵阳市经济适用房 4200 元/平米的价格,因此我们认为项目的偿付风险较低,还款来源比较有保证。 2、抵押物足值,抵押率不超过 30%。 宏益公司拟用花果园项目二期 6 号地及“山水黔城”在建工程作为抵押物。经由中国华融备案的评估事务所-贵州瑞普房地产资产评估事务所于 2011 年 8 月对 6 号地作出的评估,评估价值约为 17.19 亿元。山水黔城”在建工程价值合计约为 7.4 亿元,本资融资抵押率不超过 30%。 经查阅贵阳市近期土地成交情况,近期其周边的土地成交均价为 800 余万/-10-亩,如果我方按照市场价的一

19、定折扣价格进行处?,应该可以在短时间内变现。 近期贵阳市区内成交地块情况 位? 成交价 (万元) 用途 面积(?) 面积(亩) 折算单价(元/? 折算单价 (元/亩 成交日期 南明区都司路70号(原省监管局办公用地) 17170 商业、办公、居住用地(居住仅供回迁安?) 13244 19.87 12964.36 864.29 2011 年 1月 28 日 云岩区大营坡 129070 商业、办公、酒店、住宅 105133 157.7 12276.83 818.46 2011 年 1月 26 日 3、担保企业宏立城公司具备一定的担保能力 第一,宏立城公司实力较强,截止2010年12月31日,宏立城

20、公司资产总计365,288.39万元,其中流动资产272,514.28万元,负债总计253,049.63万元,净资产112,238.76万元。由于公司一组团销售收入15.58亿元主要体现在预收账款中,未进损益核算销售收入、成本及利润。 第二,宏立城公司作为宏益公司的控股股东,已为该项目投入 4.80 亿元的资本金及 11.62 亿股东借款,其资产变现的收入还将继续为花果园项目提供自有资金支持。 4、信用风险的防范措施 综上,企业的信用风险基本可控。在此前提下,华融信托与企业商谈项目监管方式,达成以下一致意见: 第一,就资金监管问题,为防止宏益公司到期不履行还款义务,华融信托与宏益公司达成以下一

21、致意见:将第 12 个信托月度设?资金归集期,如果在任何一个资金归集时点,企业归集的资金未达到华融信托要求,即刻启动抵押物处?程序,最大限度保障信托计划的资金安全。 第二,金额超过 5000 万元的企业对外投资计划和再融资计划,必须经过华融信托的书面同意。 第三,对抵押物办理强制执行公证,确保企业在发生违约事项后,华融信托可在最短的时间内实现信托本息的回收。-11-(四)调研意见 经过项目的充分调研我们认为: 1本信托的贷款项目被列入贵阳市“十二五”规划的旧城改造项目,为该项目提供融资符合国家政策鼓励的方向; 2用款项目四证齐全,开发商具备二级资质,自有资金投入比例符合规定,项目交易结构合法合

22、规; 3融资企业管理能力较强,财务状况良好,无不良信用记录; 4用款项目销售情况良好,第一还款来源充分; 5担保方宏力城公司财务状况良好,无不良信用记录,具备相应的担保能力; 6抵押率仅为 24.4%,保障倍数较高; 7华融信托依托强大的股东背景,具备较强的风险控制和应变处?能力,作为风险第一承受人将起到充分的隔离作用。 因此,我们认为本信托计划在获得较理想收益的同时,能做到风险可控,具有向投资者推介的可行性。-12-附件 1:交易对手介绍 (一)项目公司?宏益公司的基本情况 要点: 宏益公司是花果园项目的项目公司,具备二级开发资质,注册资金 5 亿元。 公司股权、债权清晰,银行信用记录良好,

23、有 8 亿授信额度尚未使用,无对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况。 公司财务状况良好。由于部分项目销售款主要体现在预收账款中,因此项目公司实际财务状况好于财务报表所呈现情况。 项目一期销售情况较好,宏益公司的还款较有保障。 结论:调研中,宏益公司的项目品质、营销能力让我们印象深刻,这些是其保证该项目顺利进行的关键。公司稳健的财务现状也降低了本项目的风险。1、 宏益公司简介 公司于 1999 年在贵阳市工商局注册成立,注册资金为 2000 万元,其中肖春明出资 1333.34 万元,彭家恒出资 666.66 万元。成立之初的目的即为专门从事花果园项目开发,后由于政府的原因项目未实质启动,公司无

24、经营活动。到 2009年 5 月,将花果园项目重新提上日程。2010 年 4 月 10 日,宏立城公司增资,将注册资金增加到 5 亿元。公司 贵阳宏益房地产开发有限公司(简称“宏益公司”) 住所 贵阳市南明区朝阳洞路 78 号 法定代表人 肖春明 企业类型 有限责任公司 注册资本 5 亿元 实收资本 5 亿元 经营范围 房地产开发、销售,物业管理,室内装饰装潢。 成立日期 1999 年 11 月 29 日 营业期限 2009 年 3 月 10 日至 2037 年 12 月 23 日 房地产开发资质 二级资质 企业法人营业执照号 5200 组织机构代码证号 71437342-3 税务登记证号 税

25、黔字 5203 号-13-房地产开发资质证书编号 黔房开字 A0512-1 房地产开发资质证书有效期至 72013 年 9 月 11 日 贷款卡号 52025 2、宏益公司银行信用与借款情况 (1)借款情况 截至 2011 年 8 月 3 日,宏益公司只有 2 笔银行借款,建行 3.5 亿,工行 1亿,均为正常贷款(工行有 1 亿贷款,是 7 月份才下放的,6 月末财务报表中仅反映出建行 3.5 亿。宏益公司在银行总计还有 8 亿的授信额度。 (2)资信情况 宏益公司在农行有 AAA 级信用水平,建行有 AA 级信用评级,工行有 A+评级。 3、企业对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况 无对外

26、担保。 无其他或有负债,无重大违约、违法或涉诉涉案等不良记录。 宏益公司银行授信及评级情况(截至 2011 年 8 月 3 日) 银行 授信额度 已使用额度 银行评级情况 工商银行贵溪支行 8 亿 1 亿 A+ 建设银行河滨支行 4.5 亿 3.5 亿 AA 合计 12.5 亿 4.5 亿(二)融资企业控股股东?宏立城公司基本情况 要点: 贵州省第二大开发商。 曾开发明星项目?山水黔城,大盘操作经验丰富。经实地考察,该项目开发品质优良,在当地口碑很好,证明了宏益公司的产品品质和大盘操作能力。 公司财务状况良好。由于公司部分项目销售款体现在预收账款中,而且大量资金投入到花果园项目,项目公司实际财

27、务状况好于财务报表所呈现情况。 公司的银行信用记录良好,无企业对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况。 结论:宏立城供公司成功的大项目操盘经验是本项目成功的有力保证,良好的银行信用也保证了企业的综合融资能力,降低了本次融资的风险。1、企业基本情况-14-宏立城公司成立于 1998 年,注册资金 1 亿元人民币。股东为肖春红(持股比例 90%)、张黔(持股比例 10%)。宏立城公司具有二级开发资质,正在申报一级。宏立城公司是贵州省本土第二大的房地产开发商,成功开发“山水黔城”一至五期,累计开发面积 219.98 万平米。融资公司控股股东 贵州宏立城房地产开发有限公司(简称“宏立城公司”) 住所 贵

28、阳市南明区四方河路 1 号 法定代表人 肖春红 企业类型 有限责任公司 注册资本 1 亿元 实收资本 1 亿元 经营范围 房地产开发、销售,物业管理,酒店投资及管理;销售建材、装饰材料。 成立日期 1998 年 12 月 3 日 营业期限 2008 年 9 月 5 日至 2037 年 12 月 19 日 房地产开发资质 二级资质 企业法人营业执照号 5201002240562 组织机构代码证号 71430256-1 税务登记证号 税黔字 52056-1 房地产开发资质证书编号 黔房开字 A0525 房地产开发资质证书有效期至 2013 年 6 月 30 日 贷款卡号 520032、过往开发业绩

29、?“山水黔城”项目 宏立城公司过往只开发过“山水黔城”项目一至五期。“山水黔城”项目是2007 年 1-6 月的全国单体楼盘销售面积冠军、销售套数冠军,在贵州省内有着极好的口碑。 “山水黔城”项目 2002 年 7 月开工,2011 年 6 月竣工,合计建筑面积 219.98万平米,整体销售率为 92%,“山水黔城”获得许多项殊荣,取得了良好的经济和社会效益。截止 2011 年 3 月 31 日, 山水黔城项目整体已基本销售完毕,实现销售收入共计 67.3 亿元,实际收到现金 65.3 亿元。 宏立城公司及“山水黔城“项目历年获得荣誉: 1 2010 中国房地产最具影响力价值品牌企业。 2 2

30、010 年中国房地产最具影响力开发实力企业。 3 2010 年贵州省最佳雇主。 4 2010 年中国诚信名牌企业。-15-5 2007 年获 1-6 月全国单体楼盘销售面积、销售套数冠军。 6 博鳌?21 世纪房地产论坛“2007中国地产金砖奖年度人居经典大奖”。 7 2007 年获得建设部颁发的建设部颁发的“阿波罗城市建设桂冠案例”。 8 2006 年获有“中国地产奥斯卡”和“中国房地产第一榜”称号的第五届CIHAF 中国房地产“名企名盘名人”活动的“中国名盘”称号。 9 2006 年 9 月在“香港?中国国际地产周”上荣获“中国国际品典范楼盘”大奖。 10 2002 年、2003 年、20

31、04 年、2005 年、2006 连续五年被授予“十强纳税企业”。 11 2005 年在博鳌房地产论坛被评为 2005 中国十大风尚名盘。 12 2004 年“中国地博会”上,由国际公园协会主办,联合国环境规划署认可的“国际花园社区”评选活动首次在我国开展,山水黔城再获殊荣成为首批“中国国际花园社区”。 13 2004 年“中国住交会”CIHAF上获 2004 年度中国“贵阳名盘”、“贵阳最佳别墅”。 14 2003 年获中国市场研究中心“中国质量 服务信誉 AAA 级企业”称号。 15 2003 年在深圳“中国住交会”(CIHAF)被建设部等单位授予“2003年度中国名盘 50 强”。 16

32、 2003 年中国贵阳循环经济首批试点单位。 17 2002 年 9 月被国家环保总局列为全国首个“循环经济生态环保型住宅小区”示范基地。 3、宏立城公司银行信用与借款情况 (1)借款情况 宏立城公司目前没有银行借款。 (2)资信情况 宏立城公司多次被农业银行贵州分行评为特级(AAA)信用企业,贵州省、贵阳市守合同、重信用企业。系农业银行在贵州省房地产企业中唯一一家特级(AAA)客户。 4、企业对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况 (1)对外担保情况 除了为宏益公司 1 亿元工商银行拆迁贷款提供担保外,无其它对外担保。 (2)涉诉涉案及其他或有负债情况 无其他或有负债,无重大违约、违法或涉诉涉

33、案等不良记录。 5、宏立城公司财务情况-16-截止2010年12月31日,宏立城公司资产总计365,288.39万元,其中流动资产272,514.28万元,负债总计253,049.63万元,净资产112,238.76万元。由于公司一组团销售收入15.58亿元主要体现在预收账款中,未进损益核算销售收入、成本及利润,使资产负债率上升到69%。 企业2007年至2009年资产规模、销售收入和净利润一直呈现增长态势,2010年净利润仅为2,488.12万元,原因主要为企业开发的一组团项目在2010年底才开始预售,销售收入主要体现在预收账款中,未进损益核算销售收入、成本及利润。企业2010年的经营活动现

34、金流增长较快,回现能力较强。企业投资活动现金流量为-48,091.01万元,主要是企业将资金投入“花果园项目”的开发建设中。从企业2010年现金流量表分析,企业经营活动现金净流量为75,030.95万元,投资活动现金净流量为-48,091.01万元,筹资活动现金净流量-31,080.74万元,表明企业目前企业正处在高速发展阶段。-17-附件 2:花果园项目情况 要点: 项目政策风险小。本项目是贵州省最大的旧城改造项目,是贵阳市委领导牵头主抓的贵阳市“十二五”规划重点项目。社会意义深远,因此项目的政策风险非常小。 位?优良,利于销售。位于贵州省贵阳市中心南侧二环内,距离一环 1.5 公里,是贵阳

35、市比较中心的地段。重要的是,项目所处交通方便,区域内将修建多条支路,且是贵阳未来的轻轨三号线和四号线(2015 年完工)的换乘站,将对销售产生积极影响。 高端规划,小区环境优美,楼群密度高但不影响整体感官和销售。项目的容积率较大,但实地考察打消了我们对容积率数据的担忧。贵阳市房地产项目普遍存在高密度的现象,是由于贵阳市可用地稀少,人口密集大的原因。实地考察发现,本项目的密度在当地可比楼盘中并不特别高,且以高层为主,楼间距得到保证。另外,本项目由国际知名机构设计,建筑依湖而建,大面积的湖面和绿地保证了社区住宅环境的舒适性,从社区环境看是不可多得的好项目,其他项目不可比拟。 项目进度。一至五期项目

36、地价款全部缴清。与融资相关的一二期项目拆迁完毕,五证齐全,达到预售条件,而且销售状况良好。一期项目预计总投资 43.32亿,实际投入已经达到 39.56 亿,预计 2012 年 1 月可提前竣工。二期项目预计总投入 94.98 亿,当前实际投入 20.98 亿,预计 2012 年 12 月竣工。 销售进展顺利。宏益公司的项目宣传和销售能力突出,当前项目销售火爆,截止 2011 年 8 月 2 日,花果园一期住宅已销售 7189 套,销售面积 67.80 万平方米,二期住宅销售 3027 套,销售面积 23.19 万平方米,一、二期成交金额合计 53.47 亿元,连续七个月排名贵阳房屋销售榜第一

37、。 限购政策。根据贵阳市限购实施细则,限购区域为市一环内,花果园项目不在限购范围内。从实际销售数据看,限购令出台前后,花果园项目房屋销售未出现大幅波动。而住建部近期可能出台的限购政策重点将放在扩大限购的城市范围,贵阳市作为第一批实行限购的城市出台进一步限购政策的可能性-18-较低。本项目销售受限购政策影响的风险较小。 结论:项目作为十二五规划的民生工程,得到政策的大力支持,保障了项目的顺利进行。项目的选址、规划到营销工作都比较好的契合了消费者的需求,项目销售持续火爆。项目面临的限购的风险非常小,而且即便发生限购,对销售的影响也有限。(一)项目背景“花果园项目”地块位于贵州省贵阳市中心南侧(彭家

38、湾)贵阳市二环内,距离贵阳市中心 1.5 公里,改造前,治安状况差,民房危旧,农房、棚户乱搭乱建造成建筑密度极大,是贵州省最大的棚户区、贵阳市最大的“城中村”,也是贵阳市有史以来,拆迁户数和拆迁面积最大的项目,涉及花果园、彭家湾、小坪冲、五里冲、野猫井等村(居)民近 11000 户,面积 110 万平米,约需拆迁资金 30亿元。 未动工前原貌:-19-2009 年 5 月,贵阳市委、市政府将花果园后街及彭家弯相邻区域进行统一规划、成片开发,并将其列为市政府危旧房、棚户区改造重点项目。2009 年 10月,宏益公司通过“招、拍、挂”方式取得彭家湾棚户区、危旧房片区地块开发权,并与贵阳市国土资源局

39、签订国有建设用地使用权出让合同,土地转让价款 4.58亿元,已全部缴清。项目拆迁工作于 2010 年 7 月 20 日正式启动,截止 2011 年 3月末,宏益公司已对该项目投入拆迁、安?、补偿金 28.07 亿元,拆除比例已达到总体的 95%以上,涉及一、二期项目土地的拆迁已全部完成。 本项目拆迁规模大,难度大,但整个拆迁仅用三个月时间完成,这样的拆迁速度创造了贵阳市拆迁工作的“神话”,证明政府对项目的支持力度和宏益公司的项目把控能力。 由于本项目规划是按照贵阳市区基础设施最好、配套设施最完善的住宅小区标准进行开发建设。整个项目完成后,花果园、彭家湾片区将成为贵阳市新的居住中心和商业中心,小

40、区内中小学、医院、酒店、商业、休闲等生活设施一应俱备,路网发达,出行便捷,生活方便。 此外,将新增公建、商业、酒店等用房 40 多万平方米,可解决社会闲散劳动力就业上万人,并可产生各类税费约 20 亿元。 项目的建设还将解决花果园片区交通瓶颈问题,使市政府 2007 年提出的乌金路道路畅通工程(彭家湾、花果园后街)得以尽快落实。 项目相关政府批文如下:-20-(二)地理位? 项目地块位于贵州省贵阳市中心南侧(彭家湾)贵阳市二环内,距离贵阳市中心 1.5 公里。南邻花溪大道,西邻五里冲水果批发市场(贵黄公路),东接花-21-果园后街。 在交通规划上,将修建一条连接甲秀南路及花溪大道的隧道、修建

41、3 条分别为 40 米或 30 米宽的市政道路横贯该片区,同时,区域内还将修建多条支路,轻轨三号线和轻轨四号线(两条轻轨 2015 年完工)在本项目设换乘站,在方便附近群众出行的同时,有效缓解城市中心区的交通压力。项目区位图轻 轨规划线路图 (三)项目规划及总体控规指标 “花果园项目”整体占地面积 943800 平方米,其中包含市政道路用地 134617平方米,建设用地 809183 平方米,土地用途为商业、居住,容积率不大于 6.87,建筑密度不大于 35%,总建筑面积 6099087 平方米,其中地上建筑面积 5559087平方米,地下建筑面积 540000 平方米,公建及市政配套设施 3

42、50000 平方米,托幼、中小学 30000 平方米,停车位 21000 个。-22-项目整体控规指标 总体指标 总占地面积 809183 总建地面积 943800 市政用地面积 134617 总建筑面积 6099087 住宅面积 5559087 商业面积 配套公建 350000 地下停车库、人防 / 总停车位 21000 托幼、中小学面积 30000 总居住户数 / 容积率 6.87 绿地率 32.2%项目建成后,在花果园项目中央将出现 16 万平米的大型水域(比贵阳市人民广场大 2.7 倍,比黔灵公园的黔灵湖主湖大三分之一),一至五期建筑环湖而建。项目规划图项目总投资 300 亿元,共分五

43、期开发。其中一期、二期项目情况如下:-23-一期、二期项目情况 项目 一期 二期 一、二期合计 总建筑面积平方米 1,266,645.00 2,636,300.00 3,902,945.00住宅面积平方米 1,120,182.18 1,999,200.00 3,119,382.18商业面积平方米 12,353.02 161,600.00 173,953.02车位个 1,757.00 18,845.00 20,602.00容积率 6.80 C 区 9.75,D 区 11.27一期、二期项目建筑面积合计 390 万平方米,其中,住宅面积 312 万平方米,商业面积 17.4 万平方米,车位共计 2

44、0602 个。(四)项目合规性 1、项目一期及部分二期已经五证齐全,达到预售条件。一期于 2010 年 11月 27 日开始销售。二期于 2011 年 4 月开始销售。 2、项目公司宏益公司、项目公司控股股东宏立城公司均具备二级开发资质。 3、资本金比例达到 32%。 截止 2011 年 7 月末,企业已对整个项目投入资金 60.54 亿元。其中一期已投入资金 39.56 亿元,资金来源主要为:自有资金 13.56 亿元(包括资本金和股东借款),银行贷款 4.5 亿元,信托贷款 4 亿,其余为销售收入滚动投入。一期项目总成本为 43.32 亿,据此测算资本金比例为 32%(13.5642.32

45、),远高于政策规定的资本金下限 20%。(五)项目总体进度 1、进度表期数 栋号 开工日期 竣工日期 总建筑面积(平方米) 一期 一期 1#楼21#楼 2010-7-20 2012-6-30 1266645 二期 C 区 C1C39 2010-10-30 2012-12-30 1249671 D 区 D1D26 2012-6-30 2013-9-30 936521 三期 A 区 A 南 1A 南 6,A 北 1A北 10 2012-7-30 2013-12-30 335041 B 区 B 南 1B 南 13,B 北1B北10 2012-11-30 2013-12-30 575947-24-四期

46、 E 区 E1E16 2012-12-30 2014-12-30 357876 F 区 F1F12 2013-3-30 2014-6-30 345773 五期 G 区 G1G6 2013-7-25 2014-9-30 408488H 区 H1H10 2012-9-30 2014-12-30 621391 合计2012-7-20 2014-12-30 6,097,352.00 2、当前进度 一至五期项目土地拆迁已全部完成。一、二期工程截至4月 15 日形象进度如下: 序号 分部、分项工程名称 期数 栋号 1 地下室结构 一期 1#楼、10#楼、11#楼、18#楼、19#楼 2 主体结构 一期 2

47、#楼、3#楼、8#楼、9#楼、13#楼 3 基础结构 一期 4#楼、5#楼、7#楼、 4 平基土石方 一期 6#楼、14#楼、15#楼、16#楼、17#楼、20#楼、21#楼 5 地质勘探 二期 C15 6 边坡支护 二期 C18、C19 7 平场开挖 二期 C13、C14、C16、C17、C18、C19、C20、C21 8 未动工 二期 C1C12,C22C39 2011 年4月 19 日工程现场照片:-25-(六)一期项目情况-26-1、一期控规情况 一期项目建地面积 205658 平方米,其中市政道路用地面积 17931 平方米,教育用地面积 37080 平方米,建设用地面积 15064

48、7 平方米。项目总建筑面积1266644.61 平方米, 其中,住宅建筑面积 1120182.18 平方米,商业建筑面积12353.02 平方米,车位 1757个,中学建筑面积 14400平方米,小学建筑面积 11420平方米。 一期项目于 2010 年 7 月全面开工,原计划 2012 年 6 月竣工。由于中建四局进度超前,拟于 2011 年 10 月主体封顶,于 2012 年 1 月竣工交房。 一期控规指标 一期项目指标 单位:平方米 总占地面积 187727一期建地面积 205657.99 一期市政用地面积 17930.65 总建筑面积 1266645 一期住宅面积 1120182.18

49、 一期商业面积 12353.02 一期配套公建 12660 一期地下停车库、人防 256781,81 一期停车位 1757 个 一期托幼、小学面积 24300 一期居住户数 11904 一期容积率 6.8 一期绿地率 33.47% 预计销售期 2010 年 11 月 27 日至 2011 年 6 月2、一期成本情况 一期项目预计总投入 43.32 亿元。截止 2011 年 7 月 31 日整个项目已投入资金 39.56 亿元(详细情况见下表),包括用于土地成本 26.03 亿,建安费用 10.49亿等。 一期项目实际投入情况 单位:万元一期实际投入土地成本 260,287.14前期工程费 14

50、,076.95基础设施建设费 5,144.49-27-建筑安装工程费 104,924.84公共配套建设费 2,637.11物业前期介入费 0管理费用 271.134销售费用 1,992.57财务费用 540.18销售税金 5,738.43投入小计 395,612.85 3、销售情况 (1)销售数据花果园一期住宅 11318 套,建筑面积 112 万平方米。自 2010 年 11 月 27 日开盘以来销售火爆。截止 2011 年 8 月 2 日,花果园一期住宅已销售 7189 套,销售面积 67.80 万平方米,成交金额合计 40.85 亿元,排名贵阳房屋销售榜第一。 花果园一期住宅月度销售情况

51、(宏益公司提供) 月份 成交套数 成交面积(平方米) 成交金额(元) 成交均价(元/平) 2010 年 11 月 4 444.46 2,714,762.00 6,108 2010 年 12 月 1,725 166,817.23 1,128,812,451.90 6,722.41 2011 年 1 月 2,054 184,723.95 1,025,906,120.22 5,589.11 2011 年 2 月 577 52,293.12 291,790,996.64 5,571.42 2011 年 3 月 1,008 95,600.66 535,606,959.05 7,550.59 2011 年

52、 4 月 535 49,860.68 296,380,928.89 5,944.18 2011 年 5 月 434 42,526.52 264,055,100.06 6,209.19 2011 年 6 月 438 43,738.16 276,807,657.51 6,330.19 2011 年 7 月 397 40,126.36 251,099,774.26 6,257.73 2011 年 8 月 17 1,880.43 11,975,260.56 6,368.36 小计: 7,189 678,011.57 4,085,150,011.09 6,025.19 剩余住宅 4129 套,面积 44

53、.20 万平方米,占商品房总面积比为 39.46%。根据目前销售情况,保守预测一期项目在年内销售完毕。 根据宏益公司提供数据,截止 7 月底,宏益公司销售房屋的银行贷款总额达28.7 亿元,已放款金额达 19.6 亿元,未放款金额达 9.1 亿元,总放款率达 68.38%。从放款上率分析看,呈现(上升?下降?上升)的态势。项目初期,银行贷款未受到国家宏观调控的影响,合作的银行数量、相应的贷款规模及银行放款速度呈现出快速良性的增长态势,从数据上看在 2011 年 4 月放款率达到峰值-28-(83.79%),后期受到国家宏观调控的影响以后,各家银行的规模有所收紧,但是后期银行的放款率均能达到 6

54、5%以上。 截止 2011 年 7 月止花果园银行按揭情况表 时间 按揭贷款总额 已放款金额 未放款金额 已放款/按揭贷款总额 开盘至 11 月底 2,311,000 - 2,311,000 0.00% 开盘至 12 月底 595,660,000 323,879,000 271,781,000 54.37% 开盘至 1 月底 1,234,646,000 688,857,000 545,789,000 55.79% 开盘至 2 月底 1,421,266,000 970,065,000 451,201,000 68.25% 开盘至 3 月底 1,632,292,000 1,350,885,000

55、281,407,0002 82.76% 开盘至 4 月底 1,845,622,000 1,546,454,000 299,168,000 83.79% 开盘至 5 月底 2,198,650,000 1,678,514,000 520,136,000 76.34% 开盘至 6 月底 2,686,503,000 1,780,890,000 905,613,000 66.29% 开盘至 7 月底 2,871,942,000 1,963,727,000 908,215,000 68.38% 银行按揭的放款速度主要取决于按揭贷款的客户数及按揭贷款的总量。以宏益公司在建行和农行两大银行办理按揭放款为例,一

56、般情况下 15 个工作日内完成放款工作,如客户量较多并且金额较大,银行在次月可完成放款工作。其它银行放款时限,一般情况下在次月均可完成放款工作,最迟不超过两个月。各家银行办理放款的前提条件是客户准备的相关资料必须准确无误,如无误,银行便可按照上述时限予以放款。 综合以上分析,宏益公司的银行按揭情况运行正常,未放款部分主要由信贷收紧的政策影响产生,按照当地银行政策,这部分一般在两月内完成放款,不会对整个项目的现金流情况产生重大影响。 (七)二期项目情况 1、二期整体规划 二期指标单位:万/平方米 总占地面积 24.23 二期建地面积 12.82C 区 二期市政用地面积 3.1C 区 总建筑面积

57、263.63 二期住宅面积 199.922截止 7 月份销售数据中, 3 月银行未放款金额为 2.8 亿元,与之前(3 月上报的数据)2.95 亿元差异额为 0.15 亿元,主要是由于客户退房所致。-29-二期商业面积 16.16 二期配套公建 2.52 二期地下停车库、人防二期停车位 18845 二期托幼、小学面积二期居住户数 15233 二期容积率 C 区 9.75,D 区 11.27 二期绿地率 C 区 30.84%,D 区 35% 开盘时间 2011 年 4 月 二期项目总建筑面积 263.63万平方米,其中住宅建筑面积199.92万平方米,商业建筑面积 16.16 万平方米,车位 18845 个。二期项目 C 区容积率 9.75,D 区容积率 11.27。 2、二期成本情况 二期项目预计总投入 94.98 亿元,其中 C 区总投资为 54.50 亿元,D 区 40.48亿元,当前二期实际投入 20.98 亿元。根据企业最新的开发安排,C 区于 2012年 1 月主体封顶,