房地产项目质量管理论文

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1、毕业设计（论文）类 型：毕业设计说明书 毕业论文题 目：房地产项目质量管理的研究学生姓名：孙洋指导教师：王志磊专 业：房地产经营与估计时 间：2011年11月2012年4月摘 要本文首先简单地介绍了研究的背景及意义；然后简要地阐述了房地产项目质量管理的基本概念及其特点；接着介绍了房地产项目开发建设中可能遇到的开发或工程方面的质量问题及其影响因素。随后阐述了对此类问题的防治措施以及如何建立一个行之有效的质量管理体系控制房地产项目的开发建设。最后列举了一些国内知名房地产企业在房地产项目质量管理中是如何建立良好的品质的。关键字：房地产项目质量管理 影响因素 防治措施 AbstractThis pap

2、er briefly describes the background and significance; and then briefly describes the quality of real estate projects and characteristics of the basic concepts of management; then introduced the real estate development and construction projectsthat may be encountered in the development or engineering

3、 quality problems and The risk factors. Then elaborated on the prevention of such problems and how to establish an effective quality management system controlling the development and construction of real estate projects. Finally listed a number of well-known domestic enterprises in the real estate a

4、nd real estate project quality management is how to establish a good quality.Key Word: Real estate project quality management control measures factors 目 录摘 要1Abstract.21 引 言62 房地产项目质量的概述62.1房地产质量的基本概念62.2房地产质量管理的特点7 2.2.1项目质量的单一性.7 2.2.2 项目质量的过程性.7 2.2.3 项目质量的强制性.7 2.2.4 影响项目质量的因素多.8 2.2.5 质量波动比较大.8

5、 2.2.6 检测的局限性.8 2.2.7 质量的隐蔽性.8 2.2.8 评价方法的特殊.83 影响房地产项目质量的因素83.1人员素质的影响8 3.1.1 资质条件8 3.1.2 生理条件.9 3.1.3 心理因素.93.2项目前期决策与设计9 3.2.1 项目的决策.9 3.2.2 项目的规划与设计.9 3.2.3 项目施工工艺的选择.103.3工程材料93.4施工机械设备103.5施工环境10 3.5.1 工程技术环境.10 3.5.2 工程管理环境.103.6劳动环境104 房地产项目质量管理的措施114.1设计阶段的质量管理11 4.1.1 规划设计质量控制11 4.1.2 施工图纸

6、的设计质量控制.124.2工程建设阶段的质量管理12 4.2.1.房地产项目施工前期管理12 4.2.2房地产项目施工事中质量管理13 4.2.3房地产项目的事后质量控制154.3房地产项目成品交付后的质量管理164.4质量管理的三把利剑.175研究房地产项目质量的意义 196国内知名房地产企业是如何保证良好的质量 207 结 语25参考文献26致 谢27南通职业大学毕业设计（论文） 房地产项目质量管理1 引 言房地产行业是国民经济总量的比重较大，关系国计民生，关系经济发展，举足轻重。建国初期，我国民用建筑施工一般是由建筑施工单位总承包，几乎所有的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成，建筑施

7、工单位是整个工程管理的指挥调度中心，开发（建设）单位发挥监督检查作用。随着民用建筑功能的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向开发（建设）单位承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，开发（建设）单位控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到开发（建设）单位。 如今的中国经过改革开放和加入世界贸易组织的洗礼，经济发展已走上了快车道。在国家大环境一直向上的情况下，各行各业都呈现了一种加速发展的态势。建筑业作为一个关系民生影响巨大的行业自然也受到了国家经济发展带来的巨大推动作用，而房地产业作为建筑业中的上层建筑起到了

8、指挥棒导航灯的作用房屋随着城市化进程的加速，越来越多的楼盘悄然建起，政府的廉租房、经济适用房也随之出现。更多的居民迁入新家，房屋的质量也备受关注。毕竟房产是一个价值很大的商品，但是所不同的是，房屋不仅仅具有商品价值还具有非常大的民生价值，所以不论是人们的日常生活还是国家的国民经济稳定与发展都有着非常大的联系与影响。对于房地产开发商来说，楼盘开发的质量对他们也有着至关重要的影响。从房屋的商品性上来说，它具有大宗商品的共性，因此人们对于房屋的质量是非常看重的，如果楼盘质量不好，开发商很难将房屋销售出去。更有甚者，因为前期规划和设计的问题或是施工质量不过关，房屋销售不佳甚至发生事故，严重影响了房屋销

9、售和开发商建设单位声誉，导致资金难以收回，进而二期或三期的工程项目不能开工或停工，形成了烂尾楼，造成了地段资源的浪费，是非常可惜也不科学的。从房屋的民生价值上来说，房屋是人们对于衣食住行这基本生存要求的诉求之一。担负着这样的民生需求，带来人们广泛的关注也不奇怪了。对购买者而言，房屋不仅仅是一个商品，它还提供了一个供个人生存发展的空间，它应该起到该有的防护作用，因此房屋的质量是他们关心的重中之重。综合以上两点来说，不论对开发商，建设商还是购买者来说，房屋质量的好还对他们都有着非常大的影响。2 房地产项目质量的概述2.1房地产质量的基本概念质量是指反映实体满足明确或者隐含需要能力的特性的总和。实体

10、在此作为质量的主体可以是活动或者过程的有形产品，比如建好的厂房，装修后的住宅；或者是无形的产品，比如某项工程的规划或解决方案；某些时候也可以是某个组织或者具体的个人。由此可以看出，质量的主体不仅包括产品，而且包括过程、活动、具体的人活着组织体系及上述的组合，透过这些大体可以得到质量要求的某些共通性的东西比如实用、安全、可靠、耐久等。2.2房地产质量管理的特点房地产项目的质量管理除了具有上述普遍意义上的质量含义外，自身还有一些特点需要去注意。这里的某些要求不仅仅是针对开发企业和购买者，同时需要考虑到社会的整体发展已经国家相关的法律法规的制约，因此房地产项目的质量具有以下的特点。2.2.1 项目质

11、量的单一性 这是由房地产建设项目施工的单一性所决定的，每个工程都对应了相应的一种情况，即使是同一施工单位同一种施工工艺，也不会有完全相同的工程质量控制。所以房地产质量的控制应精确到每个具体工程甚至具体的工序。2.2.2 项目质量的过程性 由于房地产即房子的建成是由工程上的一道道工序组成的，而每道工序的执行质量都对最终的质量有着很大的影响，因此房地产质量管理应该突出工程建设过程中的管理特点，即将管理深入到没到工序中。2.2.3 项目质量的强制性 前文已经阐述过，房产不仅具有商品价值，也具有民生价值。因此它关系到国民的最基本的诉求。因此房地产的建设开发有着政府的介入以及相关法律对于房屋质量，类型，

12、大小等方面的某些强制性规定。而且这种介入的力度往往远大于其他类的质量控制。2.2.4 影响项目质量的因素多 在开发项目的时间建设中，决策、设计、材料、机械、环境、施工方案、技术措施、操作方法、管理制度等等都会直接或间接的对工程项目的质量造成影响。2.2.5 质量波动比较大 工程建设因为复杂、单一的特性所以不想大部分的商品或工业制成品有着相对固定的生产设备和生产流水线。同时在质量检测上也受到人们的经验以及感官的影响，容易造成质量上的大的波动。2.2.6 检测的局限性 项目建成后，不能想普通产品一样进行拆卸来检查内部的构造或质量是否有问题。因此房地产项目在最后检验时某些环节检查可能不到位。2.2.

13、7 质量的隐蔽性 这一点和上一点是相辅相成的，由于施工过程中有很多道工序，同时加上隐蔽工程，需要在建设过程中及时发现问题，否则很容易出现质量问题。2.2.8 评价方法的特殊 工程质量的验收是按检验批、分项工程、分部工程、单体工程来进行的。在施工单位自行组织检查的基础上，组织相关的单位，人员确认验收。这种方法体现出了验评分离，强化验收，完善手段。过程式控制制的思想。3 影响房地产项目质量的因素3.1人员素质的影响人是项目质量活动的主体，泛指与项目有关的单位，组织和个人。包括建设单位、施工承包单位、勘察设计单位、监理及咨询服务单位、政府主管等。在此过程中人既是项目的监督者，又是实施者，因此，人员的

14、素质和质量意识以及管理能力是非常重要的。这主要反映在人的思想意识，文化水平，技术能力，工作经验，身体状况等等。这些都会直接或间接的影响到工程的质量。应从人大资质条件，生理条件和行为等方面进行控制。3.1.1 资质条件制定领导者和主要管理人员的素质要求对项目的质量控制有着非常重要的作用。在设定岗位时应该对各不同岗位的集体要求，人员的能力要求，身体要求进行详细的说明后择优选择。同时应该对参与人员的相应的专业技能专业证书提出要求，必要时可以进行上岗前的考核，力求人员对所参与项目的了解。3.1.2 生理条件 这里主要指的是建设者是否有身体上的疾病或是生理上的缺陷，比如精神疾病，影响工作的各种疾病等。同

15、时在某些特殊工种中还应考虑特殊情况。比如有恐高症心脏病的人不应从事高空作业或水下作业。视力和听力不好的人不要从事测量，指挥等方面的工作。3.1.3 心理因素 人是情绪恶化的动物，在进行房地产开发特别是工程项目建设时对人的心理因素也有着很高的要求。如果人们不能集中精力或者在作业时嬉戏打闹，粗心大意就很容易产生工程质量方面的问题。3.2项目前期决策与设计3.2.1 项目的决策 项目的前期策划阶段是一个房地产项目能否良好的开发建设成型的重要基础，它是一个导航灯，这一阶段的内容关系到整个全局。前期对于房地产开发涉及的领域，技术可行性，经济上的承受能力，社会影响等多方面要有一个全面的评估。否则盲目的进行

16、开发很容易到后期难以继续，更谈不上品质要求了。3.2.2 项目的规划与设计 项目的规划设计是建设过程中的一个关键环节。资源是否合理的利用，总体布局是否达到最优，施工组织是否科学在很大程度上都依赖于前期的设计是否科学合理。在设计时应该满足项目开发所针对的功能和使用价值。同时还有兼顾环境，资源，经济和技术等方面的制约影响。另外，国家的相关法律法规，环境保护，城市规划等综合因素的考虑也会对项目开发，工程建设的质量带来影响，所以项目的规划设计是不可马虎行事的。3.2.3 项目施工工艺的选择 作为房地产项目开发中耗时最长的工程建设阶段，这一段的质量对整个项目的影响不言而喻。建设质量的好还直接影响项目的开

17、发与销售，因此在工程建设时的施工方法与施工工艺选择也非常重要。相应的施工工艺，技术措施，检测方法等都会影响到工程质量，还会对工程预算等方面有巨大影响，因此在施工前期应做好设计规划工作。 3.3 工程材料项目工程材料包括原材料，半成品、成品、构配件、仪器生产设备等等。材料是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料的质量控制，是提高工程质量的重要保证。很多的项目在工程建设时由于忽视了材料上的选用或者选用不当造成对工程工期的延误，使得开放商，建设单位和消费者都承担了本可以避免的损失。此外不仅仅是材料本身的质量，材料的保养，存放，运输等

18、环节也可能产生问题，如在运输过程中的损耗，或者存放过程中的老化变质等等。在平时必须加以控制。3.4 施工机械设备施工机械和机具是实现项目施工的物质基础和手段，是高质量的完成施工任务所不可缺少的设备。施工工具设备是否合理科学，先进与适用直接影响施工的最后进度与质量。因此在施工前对机械设备应有严格的选择和控制。合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。3.5 施工环境环境因素对于房地产项目开发中特别是工程建设过程中的质量和进度有着较大影响，主要有施工环境和劳动环境（自然环境）两个方面。施工环境主要有以下几方面：3.5.1

19、工程技术环境 影响质量控制的工程技术环境有工程地质、地形地貌、水文地质、工程水文和气息等。这些都或多或少的影响到工程最后的质量。3.5.2 工程管理环境 工程管理环境的主要影响因素有质量的管理制度，管理体系是否健全、工作制度、质量保证活动、各方面的协调管理能力等。如总承包单位和各分包单位的管理协调能力。施工过程中各工种各专业的共同协调施工等等。这些会对项目的质量产生大的影响。3.6 劳动环境劳动环境主要包括施工现场的气候，通风，照明和安全卫生防护设施等等。在房地产项目的开发与质量控制中，环境的影响是一个不断变化的变量。比如技术措施，施工方法，人员调配等随着施工进度的不同会不断的变化，这样也会引

20、起管理环境的变化，所以应该根据项目的特点以及具体的问题采取相对应的有效的措施来预防可能的外部环境的变化。将这一变量降到最低。比如平时要保证材料堆放的整齐，在雨季或冬季施工时进行必要的防滑防冻措施等等。4 房地产项目质量管理的措施房地产项目是有地段的选择、可行性研究、项目的前期策划、设计、工程实施、物业管理等一系列相互关联、相互制约的过程所购成。因此想要完整全面的对所开发的项目进行控制应该是全过程控制，包括施工前的设计阶段的质量控制，全过程的工程施工控制以及竣工后的质量控制物业管理以及后期的保修等质量等，这其中的重点是全过程的工程施工控制。这几方面相辅相成，缺一不可。4.1设计阶段的质量管理想要

21、控制好项目开发的质量，首先应该从设计方面着手。这其中包括规划和施工图设计质量。4.1.1 规划设计质量控制房地产的开发经营涉及面很广，有多家协作单位，市政园林、通讯、供水、供电、供气等部门都要有涉及，因此要协调好和各部门以及政府主管的关系，进而保证规划的质量。规划设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。开发过程中可以向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询，在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，综合考虑各方案的优缺点，最终选定一个最优方案。 除此以外应注意正确地编制设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的

22、规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计档进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，审核人员应以设计招标档(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计档进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系档情况，确保设计产品和

23、服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计档。明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。 建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相

24、结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。4.1.2 施工图纸的设计质量控制房屋质量控制的第一步是从设计开始的，如果前期的设计没有做好则必然导致后面的施工过管理过程中出现问题，不仅浪费了人力物力也

25、会对进度有不好的影响。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术档(图纸)和经济档(概预算)，其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。4.2 工程建设阶段的质量管理工程建设过程是整个房地产项目开发过程中耗时最长，投资最大也是影响最大的一个阶段。这一阶段的质量高低直接影响了最后项目成型的质量，因此应该把这一过程作为主要

26、矛盾来抓。对施工过程进行全面的质量督察与控制。这其中包括了施工之前的各项准备工作，施工过程中的控制以及各工程完工后对后期安装及整体质量的控制。4.2.1.房地产项目施工前期管理审核有关技术档、报告这个过程是对整个的工程质量进行全面的监督、检查的重要途径。其中包括对分包单位的资质证明档的审查；对施工单位的开工申请书，施工计划或者施工方案进行审查。审查有关材料和构配件质量证明的档，以及施工组织设计，反应施工质量的动态统计表格，工序交接记录，有关设计变更等。以及工程的质量缺陷报告或者事故处理报告等，力求对工程有一个全方位的认识。制定项目建设实施的质量管理计划制定实现质量目标的措施和方法，正确的使用计

27、划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。做好质量保证工作质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户对项目质量的信心。 比如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行

28、标前说明会，在会上公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到透明公正；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。 现场质量监督检查主要有开工前的检查；工序施工中的质量跟踪控制；工序产品、交接检查及隐蔽工程的检查。分项分部工程的检查和对某些难度较大的关键部位的检查。同时做好现场的质量检验工作。检测工程产品的各项数值和有关数据并将其与标准数值进行比较

29、，对其质量进行评估。安排好合格的原材料等，同时对不符合的产品进行处理。4.2.2房地产项目施工事中质量管理房地产项目工程施工事中控制是指施工过程中的质量控制，实际就是程控和过程偏差控制。它的主要内容包括协调承包商单位完善工序，严格的工序检查，重要工程部位的专业检验，已完成的分部分项工程的自检验收，审核设计变更途中等等多方面的内容。在房地产开发项目的建设过程中的过程式控制制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，运用各种手段进行控制，主要有以下方法：旁站监督 这是一种常用的现场检查形式，在施工的过程中安排专业人员到现场进行施工过程的观察监

30、督，在此过程中主要并及时发现施工中存在的错误或者质量隐患，随时加以制止指正。在隐蔽工程的建设过程中旁站监督显得非常重要。进行技术交底 做好技术交底记录是保证施工质量非常重要的措施之一。项目技术人员应认真负责的编制技术交底并经项目技术负责人批准。在施工前向承包方或作业方提供技术交底方案并存档。明确施工方法、质量标准和验收标准。测量控制 项目开工前编制测量控制方案，项目技术负责人批准后方可实施。对相关部门提供的测量控制点应做好复核工作，审批以后才可进行测量放线，同时保存测量记录。在施工时应对设置的测量点进行保护。注意施工过程中产生的偏差并及时纠正。计量控制 这是保证房地产工程质量的有一个重要的措施

31、。包括施工时产生的投料计量、施工测量、监理计量以及对项目、产品或过程的测试、检验、分析计量等等、计量控制的工作重点是：建立计量管理部门和配置计量人员；建立健全和完善计量管理的各项规章制度；同时严格的按规定控制计量器具的使用、保管、维修、检验等、保证计量过程的精确性。对监理单位的控制建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，建设单位要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。建设单位对监理的控制主要通过监理报

32、告和现场质量监督、检查来实施。监理工程师应实行以单元工程为基础，以工序控制为手段的标准化、程序化管理，从源头上控制工程建设质量。建设单位及时进行现场勘察和施工资料抽查，积极参与工程质量检测，参与隐蔽工程、单元工程和分部工程的质量评定与验收，发现问题，由监理单位督促施工单位限期整改，确保工程资料能够反映工程建设的实际，杜绝事后补资料现象的发生。工序施工质量的控制 施工过程是一系列相互联系又相互制约的工序连接而成的，工序是人，材料，机器，施工方法和环境因素对工程质量起综合作用的过程。因此对施工过程的质量控制必须精确到对相应的每道工序的质量控制。工序施工质量控制主要有工序施工条件质量控制和工序施工效

33、果质量控制两个方面工序施工条件是指从事工序活动各生产要素的质量及生产环境的条件。在此过程中药控制工序活动的各种投入要素质量和环境条件质量。此时的主要依据为设计质量标准，材料质量标准，机械设备性能标准。操作流程以及施工工艺标准等等。工序施工效果主要是工序产品的质量特征和特性指标。最终的目标就是产品的质量特征最终能否达到设计的质量标准以及验收标准。指令档 指令档指的是运用甲方指令控制权的具体形式，表达开发商对施工承包单位提出指示和要求的书面档，用以向施工单位指出施工中存在的具体问题，提请施工单位加以重视。这样可以很好的起到沟通和交流的作用，在此过程中做好记录便于日后的查阅调取。特殊过程式控制制 在

34、施工过程中某些施工过程或工序施工质量是不易察觉或者后期难以补救的。对于这一类的特殊工序在施工过程中应该特别注意。特殊过程的质量控制与管理是施工阶段的重点，在项目计划设定时对于特殊的工序应进行特别标注并进行强化控制。在此过程中选择那些难以保证质量，难度很大的控制点进行强化监控。具体可以选取如对工程质量形成过程产生影响的核心部位，或者核心工序以及各类隐蔽工程。施工过程中的薄弱环节或质量不稳定的工序，部位或对象；在施工中对下道工序有较大影响的上一道工序以及采用了不熟悉的技术或者新工艺部分的工程。特别对于隐蔽工程或者重要的工程部分可以设置旁站监理进行监督，确保合格后方可进行下一道工序。不仅仅是技术上，

35、在经济手段上亦可以对工程质量进行控制，比如可以采取支付手段控制的方法。可以通过对施工承包商采取支付手段要求其必须达到某种质量标准才可获得工程款，此外还应该让承建方承担处理品质缺陷的责任并使其达到设计标准，否则有权不支付剩余的工程款，这种方法是非常有效的一种办法。通过以上可以看出，工程建设阶段在房地产开发项目中所支出的比例最大，所占时间最长，对实现预期开发的效益是非常重要的。在此过程中工程质量管理和成本管理，进度管理一样具有同等重要的地位。无论开发人员还是建设人员都应该持着负责的态度去对待质量安全这一问题，真正的做到万无一失，预防为主。4.2.3房地产项目的事后质量控制房地产项目开发过程中除了施

36、工过程式控制制外，在完工后的保护工作也是非常重要的。主要是进行已完成施工的成品保护、质量检验和不合格产品的处理，最终确保验收房产的质量的过程。已完成施工成品保护 成品保护，一般是指在项目施工过程中，某些部位已经完成，而其他部位还在施工，在这样的情况下，施工单位必须负责对已完成的部分采取妥善的措施予以保护，以免成品因为缺乏保护或养护不当而造成损伤或者污染，影响工程的实体质量。已完成的施工成品保护问题和措施，在工程生工坐在设计和计划阶段就应从施工的顺序上进行考虑，这是为了防止施工顺序不当或者交叉作业造成的相互干扰。污染和损坏。在成品成型后可以采取防护、覆盖、封闭、包裹等相应的措施来进行保护。施工质

37、量的检查验收 施工质量检查验收作为事后控制的途径，强调按照施工质量验收统一标准规定的质量验收划分，从施工作业工序开始依次做好检验批，分项工程、分部工程以及单位工程的施工质量验收。通过多层次的设防把关严格验收，控制建设工程项目的质量目标。房地产项目竣工质量验收 房地产项目竣工质量验收分为3个阶段，即竣工验收的准备阶段、初步验收阶段和正式验收阶段。参与项目建设的各方应该做好竣工验收的准备工作。包括房地产企业、监理工程师、施工单位、设计单位等。当房地产项目达到竣工验收条件后，施工单位在自检合格的基础上填写工程竣工报验单，同时将全部资料报送监理单位申请竣工验收。监理单位检查合格后将有总监理工程师签署竣

38、工报验单。竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的重要环节。竣工验收前，建设单位应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程验收，对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。建设单位应加强对工程扫尾工作的管理力度，由监理单位督促施工单位按期完成，确保工程完整。缺陷责任期的质量控制缺陷责任期是工

39、程内在的、隐蔽的质量问题容易暴露的时期，通过试运行，有些质量问题会暴露出来，形成质量缺陷。在实际工作中，要加强这一阶段的质量控制，发现问题，查找原因，分清责任，限期处理。对各种修补工作进行监督、检查和验收，保证修复质量，向运行管理单位交送一个合格的工程。4.3 房地产项目成品交付后的质量管理房屋交付以后并不意味着它的质量管理以及结束，对于房屋的管理还有某些工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，

40、广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。4.4 执行力、细节管理、持续改进是质量管理的三把利剑执行力是质量管理目标实现的有力保障在大多数房地产企业里，项目质量管理制度和流程在形式上没有问题，而是在执行中表现出不合理或不力，不合理的主要原因是责权利不对等，责权利不对等则造成了工作互相推诿，人人都管，人人都管不了。执行力自然差，执行力差要把项目质量管理做到位，谈何容易。要提升项目质量管理团队执行力起码要做好下面的五项工作：目标明确：目标明确就是要落实指标，指标定的准确、能落

41、实，是质量管理实施、激励、考核的基础。方法可行：岳飞靠发明钩镰枪，教给士兵钩马腿而大破金兀术的拐子马。如果没有这个可行的方法，岳家军再勇猛也未必能取胜。执行层的任务既然是执行，管理者就应该假设他们没有思想，从而对其提供具体的操作方法。制定一个可行的方法需要决策、支持、反馈三个环节有效配合。首先决策不能是根据领导的意愿拍脑门决定，而是要结合项目总体或项目不同阶段的特点充分论证；支持是专业的内部或外部培训，传授工具和方法，解决问题更多是靠方法而非热情；任何一个方法总有不足之处，执行中的反馈有助于使其进一步完善。流程合理：要想使流程合理，要转变管理思想，适度放权，强化部门之间配合、支持功能。激励到位

42、：所谓的激励到位有三层意思：力度到位、描述到位和兑现到位。通过细分质量目标，建立有竞争力、有吸引力、公司能承受的激励机制，项目质量管理会得到有效的落实。考核有效：考核有效要做到三点：一是考核要真正发挥导向作用；二是避免人为因素干扰；三是处罚措施要严格执行不能估息。通过管理工具的建立、健全，使项目团队具有良好的执行力，是项目质量管理目标的有力保障。 质量的细节管理是房地产项目品质提高的必经之路项目质量管理就像一次素描绘画的过程，质量策划可以视作一个构思、构图的过程，质量控制是一个绘画实施的过程，质量的细节管理就象是一个个细部刻画的过程。质量的细节管理应该贯穿于项目质量管理的全过程：在设计阶段，它

43、可能是一次关于卫浴挂件的细致选择与安装位置、高度的思索，也可能是一次关于卫生间门洞位置和尺寸的探讨与制定；在施工阶段，它可能是一次对地漏通水试验与检验的细致到位的控制，也可能是一次房间归方问题的专项检查；在首尾阶段，它可能是一次细致的交接验收过程，也可能是一个一对一针对性质量整改过程。房地产企业项目质量管理的质量管理是基于合作伙伴都具备很高的专业水平的基础上的质量管理，是一个资源整合优化的过程，这些资源整合在一起，不应只是满足要求而已，而应该是创造精品，创造精品必须一点一滴的积累，从每一个细部刻画做起。只有关注到质量管理的细节，才能强化出更高的质量目标，并实现它。这是房地产企业项目品质提高的必

44、经之路。持续改进使房地产项目质量管理越做越轻松 项目质量持续改进是一次次发现、总结、提高的过程，在一次次发现、总结、提高的过程中项目管理团队在质量管理方面形成了自己的组织积累，这种组织积累作为团队的一种财富不断地传承改进，使得项目管理团队的质量管理知识水平和实施水平，不断地从一个高度迈向另一个高度。而且这种积累会不断扩大和完善，最终使房地产项目质量管理走上一条越来越轻松的路。5 研究房地产项目质量的意义房地产质量管理是一个涉及广泛的课题，它包含了房地产项目的前期开发设计管理，中期的施工过程工程质量管理，以及后期的保修维修管理。可以说是管理学的分枝与升华。房地产建设项目质量已逐渐成为房地产企业的

45、生命线，评价房地产项目质量管理的优劣，了解企业项目管理存在的缺点与劣势，提高房地产开发企业的项目管理水平，增强开发项目的竞争力，更好的为市场和人民服务，这已经成为我国房地产企业亟待解决的问题。通过对房地产开发过程中的质量控制，目的就是为了最大限度的利用人力、物力资源， 尽可能的满足顾客的要求， 以提高经济效益。质量是企业的生命。提高质量是企业在竞争中取胜的保证， 是企业经济效益不断增长的基础; 提高质量水平， 能从根本上改善企业管理， 全面提高企业的素质; 提高质量水平， 有利于员工的发展， 提高员工的自豪感， 使员工的努力得以回报; 有利于实现全社会各类资源的有效配置和合理利用， 提高整个社

46、会的经济效益， 增强社会财富。以质量为核心的管理方式也是现代企业管理的要求， 更好、更快的满足顾客的要求是企业生存和发展的目标，也是质量管理的目标。进行这方面的研究，不仅可以带动房地产企业以及房地产市场的发展，进而推动我国社会经济的发展。另一方面由于质量管理上的某些共性，也可以带动管理学科的进一步发展，使得目标提出，目标控制，目标完成的模式在相关领域进一步深化，在实践中形成具有共通性的行之有效的管理方法。 23 6 国内知名房地产企业是如何保证良好的质量首先借用一句话：只有品质，才是未来生存发展的方向在中国地产品质高峰论坛上万科、金地、万达达成的共识 一个房地产项目，如果有良好的口碑，就需要一

47、个良好的品质，建立一个良好的项目品质需要怎样才能做到呢？抛砖引玉吧，看中国房地产头牌万科如何建立良好品质： （1）产品标准化 万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。做主流产品与做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。万科的住宅标准化分为几个部分：第一步是分区域建立万科的住宅使用标准和住宅性能标准，这是保证产品品质的前提。第二步是标准化设计，就是按万科住宅标准完成住宅产品体系的标准化设计，同时形成标准化部品体系。万科以前的项目开发，从立项到销

48、售，通常需要3年左右的时间，而通过标准化的运作，今后的目标是将时间缩短至一年半的时间，这无疑将大大提高公司的运行效率。（2）磐石行动“磐石行动”是在克劳士比的帮助下通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。“磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估，严格过程管理制度，根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。“磐石行动”将质量观念进行细化，譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规范。这种关注质量的深度在万科以前的质量管理史上是没有的。 早

49、在1995年，王石就已撰写质量是万科地产的生命线一文，在1996年将“质量管理”确认为公司这一年的主要工作之后，2001年，万科为规范工程质量管理，启动“合金计划”，将万科各地公司各阶段优秀管理经验熔合起来，锻造出一套集团内统一的工程质量管理规范，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2003年，万科又全面推行了旨在全面提升房屋质量的“磐石行动”。这一系列对建筑质量的持续关注行动，也给万科带来非常实质的好处：20022005年间，万科已售住宅的返修数量从月均每百户32.1条降为每百户11.8条，3年内返修量下降了63%。而在当前的施工技术下，这一比率已基本是一个极限水平。同年，万科启动了“珊瑚

50、虫计划”建立万科自己的高于国家要求的质量标准，以及“比目鱼计划”战略监理实施计划。此后，万科再次提出，“质量是我们的底线”。当质量与速度发生冲突时，质量第一；当质量与成本发生冲突时，质量第一的原则。万科集团总裁郁亮对此强调，对万科来说，底线意味着坚定不移的信念，毋庸置疑的原则和毫不犹豫的选择。市场对万科的努力也给予了极高的回报，2005年，平均每个老客户曾向6.28人推荐过万科的楼盘，实际成交率为20.4%，而客户对万科产品质量的满意度也从2002年的53%提升到82%。万科工程管理的宗旨是树立一套高效的管理流程，建立一支专业化的工程管理团队，使工程质量管理成为万科品牌的支撑点。而万科目前正在

51、推行的住宅产业化，以及全面家居解决方案，最终的落点都与提高住宅质量有关。万科认为，任何忽略质量的行为都会加大企业的动作成本，更会造成对企业品牌的巨大负面影响，质量是企业长期稳定发展的重要推动力。 案例：以金地集团为例，金地集团具有三大系统运作保障：ISO9000质量保证体系，网络化的开发进度控制机系统，动态投资控制系统，都是一个房地产企业比备的基本功，但金地集团为何凭此形成竞争优势。第一操作环节：房地产开发项目管理成功的关键一支队伍和三个系统以金地集团为例。金地集团在产品设计、成本控制和施工质量上达到全国一流水准。金海湾的设计要拿全国甚至国际上的优秀设计奖。工程质量上已经获得区全优、市样板、省

52、样板，下一步要取得全国工程质量最高奖鲁班奖。怎样才能实现上述目标呢？靠一支队伍和三个系统。金地集团已经拥有一支高素质的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技术队伍，这是我们最宝贵的资本，要实现上述目标首先要靠他们下狠工夫。在管理上，金地集团已建立健全了三大系统动作保障即：ISO9000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统和动态投资控制系统，它们可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标，这在全国都是处于领先水平。ISO9000质量保证体系的实施，使金地集团对质量控制的浓度和广度加大了很多。网络控制系统严密、周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。动态投资控制系统彩限

53、额设计的方法，在开发过程中严格控制总指标，有效降低成本，保证取得最大利润。设计、管理与战略伙伴的选择在设计上，金地集团的设计师们精益求精，对方案不断进行深加工，以达到最好的效果。在管理上，还将加强中间管理力量。另外，经过几年的地产开发，金地集团还在各有关专业找到了比较好的合作伙伴，这也是实现目标的有力保障。第二操作环书：房地产开发项目管理阶段分析 对于作业管理入员来说，大型工程是艰难的桃战，经常是一次性的，风险很大，如果工程现划不妥，那将使成本超过预算，浪费巨额资金。调度不当将导致不必要的延误，而且管理不善将使企业破产。那些需要几个月或几年完成的特殊项目往往在正常生产系统之外进行开发。企业内部设立项目组来处理此类工作，项目完成后，该组织即解散。大型项目的管理由三个阶段组成：第一阶段：项目规划该阶段包括设定目标、明确项目和团队组织。此阶段甚至在项目开始之前就已完成。项目通常是指一流产出一致、相互关联的任务。成立项目组是为了确保整个建设项目成功完成的同时，能继续顺利地进行现行的计划。项目组可以有效地集中在规定时间内完成具体项目所需的人力和物力。第二阶段：项目排程项目排程指的是排出所有项目活动的先后次序并确定相应的完成时间。甘特图是项目排程常用的一种方法。这种方法成本低，能帮助管理人员弄清楚（1