安徽省广德县富通国际建机建材城项目可研报告书(专家审核版)

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1、安徽省广德县富通国际建机建材城项目 可行性研究报告安徽省广德县富通国际建机建材城项目可行性研究报告编写单位：合肥赛福节能科技有限公司二一三年四月目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 研究工作的依据与范围11.3 推荐方案31.4 结论与建议5第二章 项目建设背景及建设的必要性82.1 项目提出的背景82.2 项目的意义和必要性10第三章 市场分析143.1建机建材市场概况143.2建机市场分析183.3建材市场分析223.4项目市场环境分析273.5项目定位方案SWOT分析293.6项目营销推广32第四章 本项目建设规模334.1 确定原则334.2 建设规模334.3 营业方案34

2、第五章 厂址选择与建设条件355.1 地理位置355.2 厂址建设条件35第六章 项目建设方案406.1建筑设计指导思想及原则406.2总平面布置和功能要求416.3 建筑设计方案446.4 给水工程516.5 排水工程526.6 供配电536.7采暖通风方案546.8弱电方案54第七章 燃料动力供应557.1 燃料及动力供应55第八章 节能568.1 节能原则568.2 用能标准568.2 节能措施57第九章 环境保护589.1 执行的环境标准589.2 环境质量现状589.3 主要污染源和污染物589.4 “三废”治理措施599.5 环境绿化609.6 环境影响评估60第十章 安全、卫生与

3、消防6110.1 劳动安全6110.2 市场仓库卫生6110.3 消防安全62第十一章 组织机构及人员配置6311.1 组织机构与职能划分6311.2 经营管理措施6411.3 技术培训65第十二章 项目实施进度安排67第十三章 项目招标方案6813.1 招标依据6813.2 招标方式6813.3 招标程序6813.4 招标组织68第十四章 投资估算和资金筹措71第十五章 资金筹措和用款计划7315.1 资金筹措7315.2 用款计划73第十六章 财务评价7416.1 预测依据7416.2 成本预测7416.3 销售收入及税金预测7516.4 利润估算7516.5盈利能力分析7616.6 财务

4、生存能力分析7616.8 不确定性分析7616.9 评价小结78第十七章 社会效益评价8017.1 社会效益评价8017.2项目与所在地互适性分析81第十八章 风险估计与对策8218.1 市场风险与对策8218.2 管理风险与对策8218.3 经营风险与对策8318.4 工程方案风险与对策8418.5 综合风险评价84第十九章 结论及建议8519.1 结论8519.2 建议8685第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称安徽省广德县富通国际建机建材城项目1.1.2 项目建设地点安徽省广德县富通国际建机建材城地块1.1.3 项目建设单位建设单位名称：安徽XXXX公司1.2 研究工作的依

5、据与范围1.2.1 研究依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展十二五规划；（2）安徽省国民经济和社会发展十二五规划；（3）宣城市国民经济和社会发展十二五规划；（4）宣城市城市总体规划（2007-2020）；（5）宣城服务业发展规划；（6）城市用地分类与规划建设用地标准；（7）原国家计委建设部联合颁布的建设项目经济评价与参数；（8）民用建筑设计通则（GB50353-2005）；（9）建筑设计的防火规范（GB50016-2010 2011年修订版）；（10）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010 2011年版）；（11）建筑物抗震设计规范（GB 50011-2010）；（12）建筑物结构

6、荷载规范（GB50009-2001 2006年版)；（13）建筑物给水排水设计规范（GB50015-20032009版)；（14）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（15）室外排水设计规范（GB50014-2011）；（16）污水综合排放标准（GB8978-1996）；（20）环境空气质量标准（GB3095-2012）；（21）供配电系统设计规范（GB50052-95）；（22）投资项目可行性研究指南（国家发展计划委员会，计办投资20011153号）；（23）产业结构调整指导目录（2011年本）（发改委令2011第9号）。1.2.2 研究工作的范围本报告主要对安徽省广德县富通国际建

7、机建材城项目的建设条件、投资必要性、工艺设备、投资估算、经济效益等诸方面可行性作出分析。研究范围包括：（1）项目建设的背景和必要性（2）产品市场分析（3）项目建设生产规模和产品方案（4）工艺技术方案和原辅材料供应（5）工程建设方案（6）环境保护和节能（7）投资估算和资金筹措（8）财务分析与评价1.2.3 编制原则坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。1.3 推荐方案1.3.1 项目建设方案（1）建设及建筑机械、建材产品和相关配套服务功能为一体

8、的商品市场；（2）计划征地建设项目场地200亩；1.3.2 项目产品方案本项目为安徽省广德县富通国际建机建材城项目，主要为集中厂家销售建筑机械、建材产品等。1.3.3 项目建设规模与建设内容（1）建设规模项目场地占地200亩，建设及建筑机械、建材产品和相关配套服务功能为一体的商品市场。（2）建设内容：主要建设内容包括：总建筑面积183000m2，主要建筑物如表1-1所示；建机仓库50000m2，建材市场90000m2，物流配套服务用房40000m2，物业办公用房3000m2；与场地环境相适应和配套的给排水、供电、网络通讯、接线道路等设施，以及楼房周围景观绿化和广场等设施。表1-1 项目主要建筑

9、物一览表序号建筑物名称建筑面积（m2）占地面积（m2）备注1建筑面积183000910002建机仓库50000500003建材市场90000200004物流配套服务用房40000200005物业办公及配套用房300010006容积率1.377建筑密度68.25%8绿地率10%1.3.4 项目投资与资金筹措1、项目总投资项目总投资估算为41886.49万元，建设投资估算为40949.31万元：其中，工程费用33780.00万元，占总投资的80.65%；工程建设其他费用4065.94万元，占总投资的9.71%；项目基本预备费用3103.37万元，占总投资的7.41%；建流动资金937.19万元，占

10、总投资的2.24%。2、资金筹措项目总投资估算为41886.49万元，由企业自筹。1.3.5 项目实施进度安排项目的实施进度计划如下：（1）2013年4月完成可行性研究报告的编制论证和评审。（2）2013年5月底以前完成设计、施工计划及审批工作。（3）2013年6月开始土建工程基础施工。（4）2014年7月开始建材市场装饰工程。（5）2014年8月开始对购入设备进行安装。（6）2014年8月进行室外工程。（7）2014年10月竣工正式投入运营。1.4 结论与建议1.4.1 结论（1）项目符合国家广德县经济社会发展规划要求，符合国家相关产业发展规划和产业政策要求；（2）项目以科学技术为支撑，充分

11、利用广德县建机、建材市场及周边产业的优势资源，对增强广德县区域范围影响、促进广德县经济可持续发展是十分必要的；（3）建设以建机、建材市场，以配套服务资源为基础，采用合理的市场营销，优化市场运营方案，最大程度地提高市场需求。（4）项目建成后，可实现年均租赁收入36750万元，正常运营年均利润总额29177.97万元，年均营业税金2021.25万元，年均所得税7294.49万元。对劳动人员人均纯收入增长的贡献率提高明显，加工企业和核心基地直接安排本地人员就业100人，福利工资共计360.0万元。（5）项目财务效益好，投资回收期短。（6）主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标如表1-2所示。表1-

12、2 主要技术经济指标汇总表序 号 项 目单 位 经济指标备 注1占地面积亩2002建筑面积m21830002.1建机仓库m250000.002.2建材市场m290000.002.3物流配套服务用房m240000.002.4物业办公用房m23000.003主要经济数据3.1项目总投资万元41886.49其中：规模总投资万元41886.493.2建设投资万元40949.313.3流动资金万元937.193.4年均营业（销售）收入万元36750.003.5年均补贴收入和其他收入万元0.003.6年均营业税金及附加万元2021.253.7项目管理费万元551.253.8年均总成本费用万元5550.78

13、3.9其中：折旧万元1992.073.10年均利润总额万元29177.973.11年均所得税万元7294.493.12年均净利润万元21883.484评价指标4.1项目财务内部收益率%45.19%所得税前4.2项目财务净现值（ic=10%）万元76059.66所得税前4.3项目投资回收期年4.16所得税前（含建设期2年）4.4项目财务内部收益率%36.65%所得税后4.5项目财务净现值（ic=10%）万元52043.91所得税后4.6项目投资回收期年4.54所得税后（含建设期2年）1.4.2 建议项目的实施涉及到机械、物流、市场销售等诸多方面，建议在项目的实施过程中抓好以下几个方面：（1）创新

14、建机建材市场经营模式，不断完善经营机制，使之符合广德县发展及产业化经营的需要。（2）重视资金、技术和人才的引进，充分调研、精心策划，强化项目的组织工作；在实施过程中，把握好材料质量标准，依法实施；在资金使用和管理上保证资金安全和有效运行。（3）鉴于项目是以物流配套服务为主的建机建材市场，有利于改善民生，建议政府加大扶持力度，推进物流、机械、建材业在广德县的发展。（4）做好前期工作，抓住机遇，尽快上马。第二章 项目建设背景及建设的必要性2.1 项目提出的背景近几年，我国建机建材市场的发展形势呈现如下的特征。硬件上：壮大发展规模、丰富营销品种、配套服务设施、布局连锁网络、整合细化分流、提升实力水平

15、；软件上：整合人力资源、提升服务质量、实施强势举措、蓄势厚积薄发。近年来，国外名列前茅的建材市场经营商几乎都已经进军中国。洋建材超市的出现，给传统的建材市场带来了巨大的冲击和压力。洋建材超市背后大都是有着雄厚实力和良好信誉的大型跨国集团，所经营的产品在质量和科技含量上都具有相当的竞争力。尽管价格普遍比小型建机建材市场的高，但其货真价实的特点依然能赢得消费者青睐。由此可见，建机建材市场在宏观上充分竞争格局早已形成。1、建机建材企业向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材企业商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至

16、出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建机建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。2、渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。3、资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。4、资本给予更多关注风险

17、投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档建材产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。5、出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制

18、类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。6、跨界招募专业人才建机建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经提高了档次，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。2.2 项目的意义和必要性2.2.1 项目的建设产业政策重要体现根据产业结构调整指导目录（2011年本）中，本项目属于文中第三十二项商务服务业，1、租赁服务；第三十三项商贸服务业，1、现代化的农产品、生产资料市场流通设施建设。属于国家鼓励类，符合国家产

19、业政策。安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设得到了国家和地方政府的政策支持。在投资环境以及供水、供电、土地征用等方面，宣城市政府都给予了支持和帮助。2.2.2项目的建设是带动周边潜在建材市场需求的需要建机建材商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然宣城市及广德县区域内当前存在着的建材市场需求，但宣城众多建材市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中且重复定位，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中广德县建机建材专业的优势要素，力争成为具有一定影响力的建机建材市场的交易和仓储的集散中心、信

20、息服务中心。其核心的便捷的交通条件，使得本项目在承接以合肥为中心的经济圈的经济发展机遇，对广德县周边城市的建材市场有独特的辐射优势。增强宣城建机、建材企业和外地知名品牌建机建材商家对周边的销售市场开拓能力。通过联合规划与运营，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。随着宣城市整体经济的发展和城市定位的提升，本项目在广德县建立的建机建材市场产业带，必将促进物流等配套服务的需求，提升该地域第三方物流大型产业化发展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。2.2.3项目的建设是提高广德县建机建

21、材行业产业经济的需要广德县以宣城市为区域中心，建设本项目安徽省广德县富通国际建机建材城，对于广德县商贸物流业，是积极促进经济社会发展的主要作用。1、培育新的经济增长点工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸建机建材专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进广德自身建材行业的经济发展。促进宣城市现代服务业的进程。是宣城工业经济发展的重要支撑条件。 创造经济发展的环境安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设，将创造以广德县为中心的良好的区域内建材产业布局与发展环境；为广德县区域招

22、商引资，提高经济发展水平创造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。从广德县当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展势头较好，但程度并不十分突出。同时，与周边省份的城市相比较，其经济实力尚待加强。2.2.4项目的建设有利于推动建机建材专业市场的健康发展安徽省广德县富通国际建机建材城项目的建设和运营，是广德县建机建材市场积极前导和有益尝试，充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为广德县建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进广德县建机

23、建材市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高广德在周边的辐射带动能力。有效解决目前广德建机建材市场在商业化模式下运营成本的压力，提高经济危机对建机建材市场需求萎缩的抵抗力。在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使广德县在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流为平台的建机建材业，将更好的服务广德县发展目标，增强城市经济辐射能力。该项目能够为社会做出一定贡献，促进广德县社会经济的发展，是建设本项目重点之一。市场空间潜力巨大，项目建设在国家产业政策、社会发展需要上可行。第三章 市场分析3.1建机建材市场概况3.1.1建机建

24、材市场发展我国的住宅建设虽然历史悠久，但建筑材料制品的生产与供应却仍保留在原材料生产供应的概念上，品种少、不配套，而且施工机械装备率也较低，这就直接导致建设投入高，建设周期长而施工效率低的不利后果。然而，这种局面同时却为建筑机械行业的发展提供了较大的空间。从我国建筑机械产品的生产情况就可以大致了解我国建筑机械发展的整体状况。 一、我国建筑机械产品的生产情况一、混凝土制品机械1.砌块成型机。砌体是住宅建设中使用量最大的建筑材料，然而，实心黏土砖的生产毁田严重，对于我国这样一个耕地严重短缺的国家，问题 十分严峻。为此，国家已三令五申禁止毁田，并且力度逐年加大，许多城市已经不准使用实心黏土砖。同时，

25、对利用粉煤灰等工业废料生产砌块的厂家，实行减免所得税的鼓励政策，促使砌块生产加速发展。生产砌块的关键设备是砌块成型机。国际上砌块成型机的生产以美国、德国、日本为代表，他们的砌块成型机可生产填充砌体、装饰砌体、劈裂砌体、地面砖等多种砌体，而且这些砌体与实心黏土砖相比，强度更高（可达到25Mpa以上）由国家计委支持，专门立项攻关，完成了QM4-12模振高强砌块成型机的研发和生产。2. 空心墙板挤压成型生产线。空心墙板挤压成型生产线是一种用大量使用粉煤灰等工业废料生产墙板的成套生产线，这种生产线生产出来的空心墙板， 应用于隔断墙，不仅重量轻，安装方便，而且隔声、隔热性能也非常好。美国、德国、日本等国

26、家应用十分普遍。国内第一条空心墙板挤压成型生产线2007年在天津投产，未投产之前，大量的空心墙板需从日本进口。二、钢筋加工机械目前 ，我国的钢筋加工机械中钢筋网片自动生产线 、钢筋自动弯箍生产线、钢筋剥肋滚压直螺纹连接设备等都发展较快，仅钢筋网片自动生产线就是显著一例。钢筋网片是典型的建筑钢筋部品，与捆扎钢筋相比具有质量好、节约钢材、施工速度快等特点。生产钢筋网片的核心设备是自动焊接生产线。我国虽然刚刚起步，但起点很高，发展势头猛，已达到了国际同类产品的先进水平，而关键机、电、气动元件仍需从国外进口。三、装修机械在全部建筑工程中，随着生活水平对环境要求的提高，装修工程量占整个工程的比例越来越高

27、，目前普遍达到了40%50%.装修机械主要有泵送喷涂设备、涂料喷涂泵、高处作业吊篮、建筑用擦窗机等。就泵送喷涂设备而言，由于目前民用建筑普遍采用手工抹灰，其工作量约占整个建筑劳动总量的30%左右；在工期上，装修工期约占总工程的50%70%，占用劳动力多、机械施工程度是最低的，易受劳动大军冲击，至今仍是建筑工程施工中的最薄弱环节。国家科技攻关项目UB8.0型砂浆泵，可以完成砂浆的输送、喷涂作业，也可用于各种浆状材料的水平和垂直运输，喷涂效果好，粘着牢固、效率高，尤其适合于护坡、码头回填、石料的灌浆等施工。四、起重机械1.塔式起重机20世纪80年代中后期至今，是我国塔式起重机的兴旺发展时期。20多

28、年来，通过测绘、仿制、设计创新和技术引进，使得塔机 企业 在设计和制造技术、企业管理和市场开拓等方面形成了一个较完整的体系。全国有300多个生产厂家中，取得生产许可证的就有230多家，年产量已经超过1万台，但产品结构极端不合理，上万台的产品型号不超过30种，且绝大多数大同小异。这其中一个重要原因是，上世纪80年代国家出台了一个产品型号分类标准，当初的目的是在于指导厂家规划产品，引导国内基础部件的配套发展，这虽然便于统一管理，但却影响了塔机的技术进步。在发达国家，塔式起重机产品型号非常多，小到1吨米、大到5000吨米，市场需要什么就搞什么。而我们却在“同一型号”上重复着大同小异的工作，其结果只能

29、是在市场上打得头破血流。比如塔机的生产，发达国家已研发出实现运行状态全参数监控与故障诊断智能化的智能型塔机，并已经开始批量生产，而我国目前还是空白。因此，对于建筑机械行业来说，也要具有开拓精神，要敢于冒风险，去尝试，去研发。2.施工升降机施工升降机是高层、超高层建筑施工必不可少的设备。存在的 问题 与塔机基本相同。最主要的原因仍然是品种和性能问题。目前，我国生产的升降机品种不超过10种，90%以上是1或2吨级的产品，在激烈的市场竞争中，集中使用的“武器”就是降价。企业要想突破，必须靠技术创新。3.1.2建机建材市场潜力巨大根据国家有关部门的数据统计，到2011年，建筑机械总产值突破1000亿元

30、人民币。我国建筑机械的发展道路基本有三种类型：一是引进合资；二是引进消化创新；三是借鉴国际先进经验，自主开发、创新。自主开发、创新不是简单的模仿别人的产品，而是必须要开发具有自主知识产权的产品。因此，就要建立和完善独立的研发体系，提高产品的设计和制造水平，这样才能赢得客户青睐，站稳市场。企业是开发、创新的主体，如今的很多企业都是由原先的科研院所转制而来，并且“转”得十分成功。经过转制，设计水平和制造水平有了明显提升，不仅保住了我国自己的市场，而且也使我们走出国门占领国际市场，变成了现实。这方面的例子很多，比如混凝土输送泵，以前，国外产品占据了我们的大部分市场，我们引进了以后，消化、吸收、创新、

31、适用性上就优于进口产品了。在二次开发上， 中国 有中国的特点，有自己的国情，因此，要针对国情搞开发。如果引进了新技术，不针对国情进行二次开发，解决不了适用性问题，谁也不会要这样的“小姐泵”！2005年10月，美国先锋公司的登机梯在三峡出了死人事故，三峡同时也使用我们自己的登机梯，现场还有国际名牌ALIMAK的登机梯，不到两年，传动和安全装置都坏了，我们的几台没毛病。这其中主要的原因就是他们不了解我们的国情，他们不知道我们的管理和人员素质。所以，二次开发重点要解决适用性问题。三峡购进的日本搅拌楼总出故障，日本专家伤透了脑筋，原来是中国的电网电压不稳造成的，最后通过中国专家研究，加个稳压器全解决了

32、。这些例子说明了开发和创新的重要性，而且开发一定要有创新，要解决实际问题。总之，自改革开放至今，中国的建筑机械行业成绩很大。尤其是塔机的生产，已经基本满足了建设的需要，并且已有部分产品打入了国际市场。将已有自主知识产权的产品，配用国际最好的配套件，打造我们自己的品牌，并以我们的低价优势，保住我们自己的市场，实践证明，是完全可行的。3.2建机市场分析3.2.1建筑工程机械行业受国际金融危机，2010年年初，工程机械受影响很大，从2008年上半年的高速增长到急聚下滑，2010年初降到谷底。由于应对经济危机。国务院确定的进一步扩大内需。促进经济增长的十项措施，对于建筑工程机械复苏起到了关键性作用。2

33、010年生产形势从年初底谷逐步回升，全年有12%左右的增长，从对铲运机械、工程起重机、工业车辆、路面机械等行业1-11月的增长情况分析，从同比504%逐渐上升到与2009年11 月持平，加入混凝土机械的统计数据到11月底同比增长17.1%。表3-1 2010年111工程机械销售收入与主要产品销量增长表工程机械内由于市场需求不同增长情况有明显差异：铲运机械(含推土机、装载机 平地机)工业车辆仍为负增长。工程起重机、路面机械、混凝土机械、挖掘机有较高的增幅 主要是由高铁、公路等需求带动。2010年11月底进口累计45.17 亿美元，同比下降17.3%；出口68.71美元。同比下降44.7%全年出口

34、额75亿美元，出口占总销售额从2009年的33%下降至2010年的16.5%。今年增长较低。主要是受出口的影响，4 万亿的扩大内需还是起到了积极的作用。今年的增长确实是由内需带动的。表3-2 2010年11月底各类产品增长情况表图3-1 2010年营收细分3.2.2相关产业分析2009年，在政府相关部门的大力监管及指导下，以及受季节性因素影响，2、3季度钢铁产量快速增长态势在4季度得到遏制，生铁、粗钢产量有所回落，但主要钢铁产品全年产量均创下历史新高。分产品看，全年生铁产量为54374.8 万吨，较上年增长15.87%，为历史最高生铁年产量。进入第4季度，生铁产量在10月份达到年内次高点后，1

35、1月、12月两月连续回落。12月份生铁产量已降至4472.33万吨，属于年内月产量中低水平，但高于上年单月最高产量（4339.13万吨）。第4季度共计生产生铁13881.4万吨，较上一季度减少869.7万吨，环比降幅为5.90%，但同比大幅增长33.55%。3.2.3国际市场分析全球工程机械行业的产销重心正在向中国转移，国外企业着手进行跨国扩张的本土化，国内企业则面临着国际化的课题，新一轮的竞争拉开了序幕。在近日召开的BAUMACHI-NA2008(上海宝马展)暨第四届中国国际工程机械博览会上，业界谈论最多的是国家出台扩大内需的十项措施，总投资4 万亿元成为谈论的焦点。在4 万亿元“大蛋糕”的

36、刺激下，利勃海尔、沃尔沃、维特根、普茨迈斯特、小松、日立建机、斗山、现代等国际工程机械巨头纷纷抢滩上海宝马展。面对日渐看好的中国市场，国际著名的工程机械设备制造商纷纷在中国设立了销售办事机构。目前，如德国的边宁荷夫、阿曼(AM-MANN)、日本的日工(NIKKO)和英国的GEN-COR(原ACP公司)等公司都已在中国设立了办事处。有些企业甚至已经在中国直接投资建厂，如意大利的玛连尼(Marini)和加拿大的加隆(CA-LONG)公司就在河北建厂，就地制造、销售设备。在全球工程机械市场火热的发展态势下，预计其会以每年6的速度持续增长，到2013年销售额将达1310 亿美元。其中，中国、印度、墨西

37、哥和俄罗斯将成为全球需求量最高的国家，而仅中国就将占去41的全球市场份额；伊朗、马来群岛、印尼、乌克兰等国家和地区预计将保持7的增长速度；亚太地区增速最高，有望达到85，销售额为477亿美元；北美和欧洲预计增速为4.1和4.2，销售额分别为393亿美元和244亿美元；全球其他地区预计增速为6.9，销售额为197亿美元。3.2.4国内市场分析由于工程机械行业受固定资产投资影响较大，而我国“十二五规划”以及现行政策将推动固定资产投资的增长，从而刺激行业的发展。宽松的货币政策将刺激经济的发展，由于金融危机不断深入，实体经济的问题亦不断显现，致使现阶段我国以及周边国家都已进入降息周期。国家不断使用各种

38、货币工具推动经济发展，这必然会刺激需求的大幅上升。企业在低利率的环境下会选择以较低的成本进行各类固定投资，从而带动工程机械行业的整体需求。另外随着国内宏观调控有效的实施，主要经济指标都表明通胀已有下滑的趋势，并将导致国内电价、油价等走低，届时信贷放松将成为顺理成章之举。这必然会推动我国固定投资的增长，从而拉动工程机械行业的发展。3.3建材市场分析3.2.1建材工业发展2013年建材工业将向又好又快方向发展。预计建材工业增加值增长速度32%；水泥产量18.7亿吨，增长8%；平板玻璃产量6亿重量箱，增长15%。水泥制品、技术玻璃、玻璃纤维及制品、轻质建材等产品产量继续保持较快增长，产业结构继续优化

39、，主要行业先进生产力比重继续提高。水泥新型干法工艺比例可望达到56%，浮法玻璃比例达到85%。2013年建材行业的三大发展重点：着力推进技术进步和自主创新，加快产业结构调整，加快用先进生产力取代落后生产力；以节能减排为中心，大力发展循环经济，努力实现又好又快发展；加快产品升级换代，节约能源资源。近两年我国对部分建材产品出口退税调整幅度较大，企业还需有一个消化吸收的过程，但从长远来看，调整出口退税，有助于促进资源的合理配置和产品结构调整，提升质量档次，出口退税率降低带来的影响可以逐步消化。建材行业作为高耗能行业，其过热和不平衡发展，加大了节能减排任务实现的难度。建材行业落后生产能力依然较多，加快

40、推进淘汰落后产能的工作面临很多挑战。加之建材行业企业分散的格局，企业规模小、数量多，集中度很低，结构不平衡问题严重。过于分散的行业结构和异常激烈的市场竞争导致总体产能过剩。这些问题的存在阻碍了我国建材行业的健康发展。未来几年，我国建材工业发展速度可能略高于国民经济发展速度，但是与世界发达国家相比，中国建材工业总体水平还比较落后，高档产品需要进口。由于建材行业成本上涨，中低档建材企业处于盈亏边缘，造成了低档产品因为涨价涌入中档产品序列、中档产品涨价涌入高档产品序列的连锁反应，这样势必会使中高档产品的价格竞争更加激烈。国家将继续实施宏观调控，以达到建材行业产业结构优化升级的目标。根据建材行业“十二

41、五”结构调整目标，我国将鼓励支持建材行业的大企业集团发展，提高产业集中度；大力发展新型干法水泥等先进工艺和玻璃深加工业务，淘汰落后产能工艺。3.2.2建材行业相关产业政策1. 作为传统行业的建材行业，一直以来被称为“两高一资”行业。2009年，建材工业能源消耗总量占全国能源消耗总量的7%，2010年，建材工业能耗总量约占全国能耗总量和工业部门能耗总量的7%和10%，因而备受国家重视，被列为国家重点关注的行业。 2. 国家及行业相关部门先后推出十多项建材行业环保政策。节能减排对建材行业未来的发展是十分有利的。其积极影响主要体现在以下几个方面：第一，能够加快落后产能的退出，降低由落后生产工艺产生的

42、较新型干法工艺更高的能耗；第二，促进行业结构调整，改善供求关系；第三，推进行业并购重组，进而提高行业集中度，并促进行业竞争模式由低价无序竞争转向增强区域控制力的竞争；第四，通过建设余热发电、循环经济等项目，在降低行业自身成本的同时，产生较好的社会效益。3.2.3建材市场的主要问题首先，摊位制仍然占据绝对的主导地位。目前，摊位制大约占国内市场流通形式的8090。摊位制存在的几大弊端包括：第一，经营与管理相分离，没有强有力的质量与服务监督制约机制，很难保障商品质量，致使价格欺骗、劣质服务成为痼疾。第二，摊位制批发市场的商品价格透明度较差，卖方出价、买方砍价，常常出现同一商品价格差异很大的情况。目前

43、，我国传统建材市场大多采取摊位制的销售方式，由于价格不稳定、质量档次悬殊、售后服务不利等因素，影响了消费者对商家的信任，市场竞争处于较低水平。其次，建材企业的规模还相对较小。企业规模小、数量多、工艺设备落后、环境污染严重等，在相当大的程度上影响了我国建材产品在市场上的竞争力，特别是在产品质量和档次方面，本土建材与国际品牌相比有很大差距。第三，缺少具有相当知名度的品牌。巨大的中国建材市场，没有几个叫得响的知名品牌。品牌意识较差，对质量、管理持淡薄态度，谋求一时的利益等，是我国建材业不可回避的问题。由于缺乏知名品牌，目前我国建材产品在市场上面临着双重夹击。在国内市场，我国的建材正面对国际知名建材品

44、牌的激烈挑战。目前，世界前几大建材商已纷纷落户北京、上海、深圳等地，随着我国履行加入WTO的承诺，必然还有更多的国际知名建材品牌要进入我国市场，还有更多的建材市场经营商要到我国开店。第四，服务概念抽象而不具体。大多数建材企业在售前服务方面做得太过笼统，把售前服务仅仅理解为送一本或几本产品资料。推销商品的时候把商品或服务说得天花乱坠，一旦货物出手，商家自己就变成了“上帝”。甚至很多建材市场连准时送货上门都做不到。（三）我国建材市场的发展趋势我国建材市场发展至今，急需提高整体素质，整合规范市场秩序，适度提升硬件设施的档次和扩大市场规模，特别是要寻求发展的新思路、新突破、新模式。这些都是完善建材市场

45、功能的必要条件，是建材市场可持续发展的必然要素，也是客观时代发展需求的推动。目前我国建材市场发展的大趋势应该是：正步入创造精品品牌的提升阶段。为此，提出了几点建议。第一，建材市场的规模要大、实力要强。建材超市要有连锁规模，摊位制市场要有经营规模。做大规模，一靠实力，二靠联合。第二，建材市场的市场定位要准确。现在的建材市场充满变数，各种业态相互竞争。市场投资人要针对市场需求的变化，及时调整好经营定位。定位准确是扩展服务方式、提高服务质量、丰富服务功能的前提。第三，团队要精明强干。团队的执行力，决定了企业的命运。组织一支反应灵敏、善于应对、执行力强的经营团队是强化市场竞争力的重要条件。目前，在我国

46、建材流通领域已经出现了一批有能力的策划人和经理人。只有好的团队才能打造好的市场。第四，提升经营管理和服务水平更趋迫切。建材市场在硬件条件普遍达到一定水准后，市场的管理模式、经营理念、营销策略成为当前需要提高的重要软件条件。经济发展的深入、市场需求的细化，要求建材市场的服务档次有所提高。建材市场营销人员的培训学习、持证上岗是不可或缺的重要一环，也是提升行业整体素质的重中之重。第五，求发展不要冒进。硬件设施提升的档次和发展布局的规模必须要有一个度，要适合客观现状的需求，既不要落伍，又不可盲目乐观地超现实攀升。事实上，现在已有一些具有一定实力的建材市场，开始了超大范围的扩张，特别是硬件设施的档次提升

47、相当快。但是，对于建材市场来说，决不是越“豪华”，其经营的利润空间就越大，因为建材市场经营的不是类似宾馆、饭店那样单一的享受服务，而是融会各种相关因素的卖场。这里高投入的硬件设施未必会带来理想的回报，反而会加大投资风险。建材工业发展速度在一段时期内将高于国民经济发展速度，预计到“十二五”末，仅装饰建材工业产值将达万亿元，成为国民经济的重要增长点。由此可以毫无疑问地说，建材市场的发展前景非常乐观，但我们必须要朝着创造精品品牌的提升阶段发展。3.4项目市场环境分析3.4.1建机建材市场发展历程与现状如今，中国已成长为全球最大建材生产和销售市场，截止到2009年16月份，国内建材行业累计实现利润总额

48、26.61亿元，比上年同期增长24.71亿元。中国建材工业发展速度高于国民经济发展速度34，2010年，建材工业产值预计达到一万多亿元人民币。目前，发达国家95的建材零售通过连锁超市的渠道，而目前国内水平最高的上海这一比例只有20。预计未来3至5年，上海、北京、广州等中心城市，建材连锁店的销售额将占到50至80。3.4.2商业物业投资市场发展现状与趋势1、各类零售型物业的面市给予投资者数不胜数的投资机会，而投资者对于这种单一型态的投资形式也表现了对利润空间最大化的质疑。投资客户的投资心理趋于理性，使全产权式商铺购买投资成为目前小型投资客的首选。2、应于市场的发展需求，专业型零售市场（如建机、建

49、材、家电、百货等）将成为投资者的首选对象，而更多的投资者则表示他们选择投资专业市场的理由是看中未来发展趋势及良好利润空间。而目前还未出现以建材卖场作为投资载体的市场出现。3、由于传统的摊位制建材市场已经不能满足目前市场需求，新兴建机建材城在近期也将成为抢滩宣城市民投资的主流市场，实现了跨越式发展，且正逐渐成为房地产市场的主力物业类型之一。4、现有安徽省广德县富通国际建机建材城则是经营者为主体，他们主要是购买经营权或实施租赁权的方式进行经营。这类市场而对于投资者的投资空间存在着一定的限制性，一方面来源于各大物业没有产权式销售的权利，另一方面则局限于经营户对产权式销售的认识存在着不足。3.4.3建

50、机建材城消费观念与消费文化1、自主选择消费者主导下的市场模式：一边是现代化建材超市，一边是传统建机建材市场；一边是先进零售业态，一边是的批发模式。由于消费群体的多层次性，在建材流通领域，多元化分销模式并存的建材“生态商圈”正在逐步形成。为了共同做大建材城，在这个建材“生态商圈”中，中外建材流通企业应该错位竞争,共同和谐生存、有序发展，而不应该今天你倒闭一批、明天他再倒闭一批，使整个建材市场处于波动状态。2、在另外一部分消费者眼中，则出现了消费观念的更新，更希望在建材城享受到一站式的服务。3、消费者注重品牌，一是建材市场的自身品牌：规模、环境、服务、品种等；一是市场内的产品品牌：质量、信誉、价格

51、、服务、知名度、品位等。3.5项目定位方案SWOT分析3.5.1项目发展机会 Opportunity1、建机建材经营户和消费者、市民均看好并支持具有服务配套的建机建材城项目的出现；2、目前广德县建机建材行业正在逐步发展，为项目发展提供了市场资源的支持；3、宣城市、广德县两级政府均看好并支持项目发展，并能提供相关政策性的优惠、鼓励措施；4、经营户和市民对商铺投资仍保持着一定的热情，存在引导空间；5、大型建材超市的连锁发展趋势，为本项目的主力店招商提供了契机；6、未来商品房市场的发展，将有利于本项目的销售、招商和后期经营；7、目前建机建材经营户的分布凌乱、商铺配套设施落后，均期待有具有服务配套的建

52、机建材城填补市场空白。3.5.2项目发展威胁 Weakness1、业态与周边的建材市场部分重叠，可能会有相关方面的利益冲突；3、行业商铺租赁价格多少，对项目销售价格的高低存在一定的压力，需要大力引导，并采取一定的返租、免租政策；4、周边存在的自发形成的市场地位难以撼动，项目招商面临不小的压力；5、经营户大多不愿意进驻楼上，项目楼上的销售和招商面临困难，需通过主力店设置进行良好的规避和化解；6、部分商家在市场竞争中会丧失行业信心，可能在项目发展过程中起负面作用；7、失败商铺投资案例使部分市民丧失了投资信心，市民对商铺投资已经更为谨慎和理性。3.5.3项目发展优势 Strength1、地理位置优势

53、；2、临街面可以在建筑规划上进行适当延长，有利于提高整体商业价值3、地块规模适中，体量不大，适宜于快速消化；4、受行业及周边市场影响明显，未来升值前景可观；5、本项目为填补市场空白的项目，发展机会和空间较大；6、项目总体成本不高，从而降低了销售单价，有利于中小客户的投资；7、项目引进主力店的营销策略，将有利于本项目刷新建机建材行业格局，成为市场领袖。3.5.4项目发展劣势 Threat1、项目所在地街区面貌有待改善；2、人流量有限；3、商业气氛尚不浓厚；4、部分经营户和市民对本项目地段抱怀疑态；5、增加了项目宣传推广难度；6、推广、招商难度加大；7、推广、招商费用增加；8、地块规模有限；9、市

54、场对项目预计的销售价格和租赁价格存在接受难度。3.6项目营销推广以严格缜密的推广设计、紧密衔接的推广步骤以及最具爆炸力的推广方式，快速提升安徽省广德县富通国际建机建材城的知名度与美誉度，实现发展商锻造顶级建机建材城品牌的终极目标。1、选择适当媒体，为创意提供最佳的演出舞台与发挥空间，使广告对经营商户及消费者产生最佳的说服效果。2、通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的前提下，吸引经营商户前来咨询，感受现场氛围，产生入驻本项目的欲望。3、树立发展商及项目形象，增强经营商户的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过市场推广，有力配合招商工作，

55、使本项目尽可能短的时间内打开局面，迅速实现回笼资金。4、发展商与经营商户精诚合作，共同锻造项目品牌，实现双赢的目标。并以可持续发展的经营理念，确保为项目以后的经营发展夯实基础。第四章 本项目建设规模4.1 确定原则安徽省广德县富通国际建机建材城项目，属于商贸业项目，建设规模与产品方案确定原则为：（1）符合国家产业政策，以及广德县经济发展的需求；（2）在满足市场需要的前提下，适应市场竞争的需要；（3）充分考虑项目商家的信誉、产品质量及供货渠道；（4）充分考虑项目建设的可行性，综合分析项目业主本身的管理水平、资金筹措等综合能力；（5）符合资源综合利用与环境保护的要求；（6）符合技术经济的要求。4.

56、2 建设规模项目占地200亩，建设及建筑机械、建材产品和相关配套服务功能为一体的商品市场。主要建设内容包括：总建筑面积183000m2，主要建筑物如表1-1所示；建机仓库50000m2，建材市场90000m2，物流配套服务用房40000m2，物业办公用房3000m2；与场地环境相适应和配套的给排水、供电、网络通讯、接线道路等设施，以及楼房周围景观绿化和广场等设施。4.3 营业方案根据项目建设规模及相关实际情况，现对项目中建材市场及建机仓库进行对外租赁销售。详见下表。表4-1 营业方案表序号产品租赁单价规模（m2）总 价1建材市场4000元/m29000036000万元2建机仓库1500元/m2

57、50007503合计36750万元第五章 厂址选择与建设条件安徽省广德县富通国际建机建材城项目选址于安徽省宣城市广德县，占地200亩。5.1 地理位置广德县位于安徽省东南部，宣城市东境，苏浙皖三省交界处。东邻浙江省长兴县和安吉县，东北与江苏省溧阳市和宜兴市交界。东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。广德县位于安徽省东南部，苏浙皖三省八县（市）交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有

58、上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。总面积2165平方千米。总人口49万人（2011年），物流畅通，经济发展条件优越，广德县已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心5.2 厂址建设条件5.2.1 气候条件广德县属亚热带季风气候，干湿冷暖，四季分明，雨量充沛，无霜期长，日照充足。全年平均温度17.5，其中：一月份3.2，七月份31.1。年均降水量1149.7毫米。其中，一月份42.2毫米，七月154.1毫米。大约日照时间，一月份137.6小时，七月份

59、229小时。5.2.2 经济发展电力设施完善，供应充沛可靠，年内将新开工新建500千伏变电所1座，现有 220 千伏变电所 2 座， 110 千伏变电所 4 座， 35 千伏供电主网覆盖全县，是安徽省唯一拥有 2 座 220 千伏变电所的县级城市。道路运输四通八达，全县乡乡通油路，村村通公路。县城供水日产已达 2.5 万吨，日产 10 万吨的新水厂已投入使用。城市建设日新月异，按照加快建设现代化中等城市的要求，修订完善了广德县城市总体规划。广德经济开发区位于县城东郊，规划总面积 43 平方公里， 2006 年 2 月被批准为省级开发区，按照建设长江三角洲一流开发区的目标，坚持高起点规划、高标准

60、建设，开发区区内设有外贸加工、特色工业、高新技术产业和商贸综合服务等多个功能区，区内主干道按省级经济开发区标准设计，供水、供电、供气、排水、排污、通讯管线均已一次性铺设到位。目前开发区已成为吸引长三角投资者创业的腹地。 广德县被评选为 长三角最具投资价值县市。广德开发区被评为长三角最具投资价值开发区。 新杭开发区也被评为省级开发区。5.2.3 旅游资源广德位于风光秀丽的皖南山区，属北亚热带湿润气候区，年平均气温15.4，年均降水量1328毫米，无霜期近300天，是休闲度假的理想场所。国家重点风景名胜区太极洞，是华东地区最大的天然溶洞，与“钱塘江潮、登州海市、雷州换鼓”齐称“天下四绝”，素有“桂

61、林山水、广德石洞”并相媲美之说；始建于公元979年巍巍壮观的天寿寺塔、古朴典雅的鼓角楼、闻名遐迩的岳飞抗金遗址、灵秀甲东南的桃姑迷宫、万顷碧波的卢湖竹海及富有浓郁祠山文化的横山国家森林公园，各以其独特风姿吸引着四海宾朋、八方游客。广德已经编制了全县旅游总体发展规划，正致力于把广德建设成为长三角发达地区旅游休闲的“后花园”。5.2.4 创业投资广德投资环境日趋优化，出台广德县承接转移、加快发展二十条等一系列政策文件，公开承诺让利于商、取信于商。开发区对国家鼓励类项目用地给予再优惠和扶持。打造高效、务实、廉洁的服务型政府，是历届县委、县政府孜孜追求的目标。高质量、快速度完成全县电子政务工程，在全省县市区率先实现办公自动化，行政效率和服务水平进一步提高。一年一度的公开评议机关活动，彻底扭转了机关作风。县行政服务中心建成行政审批办证、招投标交易、县长热线投诉受理三个平台，提供快捷、高效和方便的 一站式 全程服务，帮助外商开展全程代理服务和投诉受理服务，坚决为外商在广德发展保驾护航。5.2.4 公用设施依托条件（1）基础设施电力设施完善，供应充沛可靠，现有 220千伏变电所 2座， 110 千伏变电所 4座， 35千伏供电主网覆盖全县，是安徽省唯一拥有 2 座 220 千伏变电所的县级城市。道路运输四