汇达广场项目市场调查报告暨营销策划提案

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1、汇达广场项目市场调查报告暨营销策划提案 客户：辽宁汇达投资有限公司 撰写：杭州圣宝房产代理有限公司 2011年7月9日第一部分 营口宏观情况一、 城市基本情况1、 自然地理营口市距离辽宁省省会沈阳市179公里；南同“北方明珠”大连市接壤，距离220公里；东北与中国“钢都”鞍山市相依；东与中国最大的边境城市丹东市毗邻；北与辽河油田属地盘锦市隔河相望，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海，区域位置十分优越。营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。营口市地势自东南向西北倾斜，东西宽50.7公里，南北长111.8公里，市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%，海岸线长96公里，

2、近海难涂16万多亩。2、 行政区划截至2005年12月31日，营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区）、两市（大石桥市、盖州市）、41个建制镇（其中老边区4个、大石桥市15个、盖州市22个）、14个乡（盖州市）、27个街道办事站（站前区7个、西市区7个、老边区2个、鲅鱼圈区4个、盖州市2个、大石桥市5个）、14个国有农场、929个行政村。3、 交通情况营口天然具备着良好的地理位置，是环渤海经济带上的重要港口城市之一，是东北最重要的航运枢纽和物流中心。营口市中国北方离内陆最近的港口城市，营口一市三港（营口老港、鲅鱼圈港、仙人岛港），已经与50多个国家和地区的140多个港口通航，年吞吐量突

3、破2500万吨，成为东北第二大港、中国第十大港。 营口陆路交通亦是四通八达，东北铁路、电气化高速铁路、公路、高速公路构成的交通网络纵贯营口境内。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路（202国道）、庄林公路（305国道）纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港（包括鲅鱼圈港区和老港区）为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港（鲅鱼圈区），有一条跨省输油管道经过境内。营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。4、 人口结构营口全市共有26个民族，市域总人

4、口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。2010年，营口城镇人口有148.32万人，城镇化率为61.8%。第六次人口普查结果显示，营口全市人口中，居住在城镇的人口1429494人，占58.86%；居住在乡村的人口为999040人，占41.14%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加318265人，乡村人口减少186271人，城镇人口比重上升10.48个百分点，高于全省平均上升7.2个百分点的幅度。居住地区人口数量百分比城镇人口142949

5、458.86%乡村人口99904041.14%营口市第六次人口普查结果图表一营口市第六次人口普查结果图表二2010年末，全市总人口达到235.5万人，其中，非农业人口111.5万人。人口自然增长率2.37。年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.5%，比上年下降0.4个百分点。全年城镇居民人均可支配收入18055元，比上年增长13.9%，扣除价格因素，实际增长10.7%。农村居民人均纯收入8863元，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长10.9%（用全省平均农村居民消费价格指数扣除）。居民类型2010年人均可支配收入比上年增长（%）实际增长（%）城镇居民1805523.9

6、10.7农村居民886315.310.9人均收入增长一览表全年新增实名制就业8.9万人，比上年增长0.5%。全市城镇登记失业人员2.1万人，城镇登记失业率为3.4%，低于全省0.3个百分点。2010年末城镇职工基本养老保险参保人数44.7万人，比上年末增长5.3%。城镇职工基本医疗保险参保人数59.9万人，比上年末增长2.0%；城镇居民基本医疗保险参保人数42.1万人，比上年末增长2.0%。失业保险参保人数21.9万人，比上年末增长1.1%。工伤保险参保人数28.3万人，比上年末增长5.8%。生育保险参保人数19.4万人，比上年末增长9.0%。为8.3万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。全市

7、共投入扶贫款物980万元。保险类型参保人数同期增长（%）城镇职工基本养老保险44.7万5.30%城镇职工基本医疗保险59.9万2.00%城镇居民基本医疗保险42.1万2.00%失业保险21.9万1.10%工伤保险28.3万5.80%生育保险19.4万9.00%2010年末营口市参保情况二、 宏观经济环境营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地。全市拥有40多个行业，3000多家企业，主要产品700多种，省优、部优产品达300多种，轻工、纺织、机械、冶金、家电、电子、建材、乐器、绢纺、石化、印染、医药等门类齐全，成为营口经济发展的支柱产业，百家企业获得国际ISO9000质量体系认

8、证。针织、棉纺、锦纶、66#长丝生产居全国首位，营口名牌产品，驰名中外。2010年全年实现生产总值1002.4亿元，按可比价格计算，比上年增长17.8%。分产业看，第一产业增加值77.2亿元，增长6.0%；第二产业增加值554.8亿元，增长18.5%；第三产业增加值370.4亿元，增长19.0%。三次产业增加值占生产总值的比重为7.7:55.3:37.0。人均生产总值42604元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。“十一五”营口市生产总值及其增长速度“十一五”营口市粮食产量及其增长速度工业和建筑业行业，全年全部工业增加值497.8亿元，按可比价格计算，比上年增长18.0%。规模以上工业增加

9、值按可比价格计算，比上年增长22.3%。轻工业增长速度为20.0%，重工业增长速度为22.9%，轻工业占全市规模以上工业增加值的比重比上年提高0.8个百分点。从经济类型看，国有企业增加值比上年增长18.9%，集体企业增加值增长29.9%，股份制企业增加值增长23.9%，股份合作企业增加值增长38.3%，外商及港澳台商投资企业增加值增长19.3%。六大产业集群实现工业增加值同比增长22.2%。装备制造产业增加值比上年增长33.9%，占规模以上工业增加值的比重达到17.2%。其中，通用设备制造业增加值增长38.6%，专用设备制造业增加值增长37.8%，交通运输设备制造业增加值增长46.0%，通信设

10、备、计算机及其他电子设备制造业增加值增长35.5%，金属制品业增加值增长22.9%，仪器、仪表及文化、办公用机械制造业增加值增长44.6%。冶金产业增加值比上年增长16.3%，占规模以上工业增加值的比重为14.4%。石化产业增加值比上年增长13.2%，占规模以上工业增加值的比重为10.4%。镁质材料产业集群增加值比上年增长20.5%，占规模以上工业增加值的比重为21.8%；纺织服装产业集群增加值比上年增长21.6%，占规模以上工业增加值的比重为7.7%；新型建材产业集群增加值比上年增长26.5%，占规模以上工业增加值的比重为6.8%。食品饮料及烟草业增加值比上年增长15%，占规模以上工业增加值

11、的比重为6.7%；电力、煤气和水的生产供应业增加值比上年增长27.4%，占规模以上工业增加值的比重为2.7%。2010年营口市规模以上工业产业构成固定资产投资方面，全社会固定资产投资完成982.9亿元，同比增长36.3%。其中，城镇投资完成880.8亿元，占投资总量的89.6%，增长31.6%。在城镇投资中，建设项目完成投资701.7亿元，房地产开发完成投资179.1亿元，分别增长26.3%和57.8%。新增固定资产507.0亿元，比上年增长8.4%。投资类型投资额度（亿元）同比增长（%）全社会固定资产投资982.936.3城镇投资880.889.6建设项目完成投资701.726.3房地产开发

12、完成投资179.157.8新增固定资产5078.42010年营口市固定资产投资情况第一产业投资1.2亿元（不含农户个人，下同），比上年下降25.0%；第二产业投资442.4亿元，增长15.4%；第三产业投资485.8亿元，增长53.8%。投资三次产业构成为0.147.652.3。制造业投资增长16.3%，批发和零售业投资增长71.8%，房地产业投资增长66.7%，科学研究、技术服务和地质勘查业投资增长8.7倍，水利、环境和公共设施管理业投资增长19.1%，居民服务和其他服务业投资增长28.8%，卫生、社会保障和社会福利业投资增长8.4%，文化体育、娱乐业投资增长67.5%。全年房地产开发投资1

13、79.1亿元，比上年增长57.8%。其中，住宅投资136.6亿元，增长42.0%；商业营业用房投资21.0亿元，增长94.1%。房屋施工面积1131.1万平方米，比上年增长72.3%；房屋竣工面积529.6万平方米，增长26.2%。商品房销售持续活跃，商品房销售面积532.6万平方米，比上年增长48.9%，其中，现房销售面积121.3万平方米，增长17.1%；商品房销售额184.3亿元，增长81.4%，其中，现房销售额38.2亿元，增长35.5%。全市施工计划总投资亿元以上建设项目由上年的227个增加到385个，完成投资623.5亿元，比上年增长39.0%；1000万元以上建设项目由上年的10

14、82个增加到1337个，完成投资924.0亿元，比上年增长35.4%。“十一五”固定资产投资及其增长速度“十一五”社会消费品零售总额及其增长速度“十一五”营口市进出口总额“十一五”营口市城乡居民储蓄存款余额及增长速度三、 城市规划及建设总体规划将原总体规划提出的主城区和老边城区合二为一，扩大老城区，发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区，实施统一规划。营口市城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，即盖州市的沙岗子、九垄地、归洲等3个建制镇，总面积约1130平方公里。城市性质：以工业、物流、

15、商贸、旅游为主的东北重要港口城市。城市规模：到2010年，城市人口规模将达到100万人，城市实际居住人口134万；到2020年，城市人口规模将达到134万，城市实际居住人口212万。市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区，构成“大三角”的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。城市发展战略规划：实施“南进”、“东拓”，近期重点发展“一带五区”。南进：老城区的“南进”，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的“南进”，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：从营口高新技术产业开发区，经

16、北部城区至大石桥新区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带；一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。这将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益。而汇达广场项目正好处于城市发展规划的沿海产业基地（沿海新城）的中心区域，盘踞新城行政、商业、文化、居住中心。南面紧紧依靠营口新市委行政中心、基地行政管理中心，而北面距离老城区仅仅1公里，举步即

17、可到达，距离奥体中心400米、文化艺术中心500米。周边的生活教育和休闲娱乐设施一一具备，地段牢不可撼，汇达广场的发展潜力和受投资商的欢迎是不言自明，繁华是早已被决定下了的，只等时间来验证。第二部分 营口房地产市场分析一、 营口房地产市场基本情况1、 开发规模保持增长。2010年全市房地产开发投资179亿元，同比增长57.8%。房屋施工面积883万平方米，同比增长6.5%。年份房地产开发投资额（亿元）同比增长（%）200855.5162009113.5104.3201017957.82、 房屋新开工量与竣工量情况。2010年全市房屋新开工面积1212万平方米，同比增长70.4%。房屋竣工面积5

18、30万平方米，同比增长26.2%。房屋新开工量与竣工量2010年同比增长（%）房屋新开工面积（万平方米）121270.4房屋竣工面积（万平方米）53026.23、 商品房销售持续放量走高。2010年全市商品房销售面积532万平方米，同比增长48.9%。全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%。全市商品房平均价格3460元/平方米，同比增长22%。年份商品房销售面积商品房平均价格商品房销售额销售面积（万平方米）同比增长（%）商品房平均价格（元）同比增长（%）商品房销售额（亿元）同比增长（%）2008179.977.2246121.241.2829.72009357.756.92839.

19、5101.6101.3201053248.934602218481.40%4、 二手房交易呈价增量跌趋势。2010年全市二手房成交面积112.19万平方米，同比下降43%。全市二手房房交额实现25.2亿元，同比下降24%。全市二手房平均价格为2246元/平方米，同比增长34%。年份二手房平均价格（元/平方米）同比增长（%）2008年145014.72009年167615.62010年224634二、 2010年及2011年营口市房地产市场运行特点（一）房地产开发投资增速稳健，各项建设指标持续趋好2010年112月全市房地产开发投资总额达到179亿元，其中市区投资总额为50亿元，同比分别增长57

20、.8%和172.5%，呈现明显增长态势。全年房屋施工面积已经将近2000万平方米，新开工面积突破1000万平方米。而2011年上半年的开发投资和施工面积又一次上了一个新的台阶，特别是在沿海产业基地（沿海新城），处处的建设工地让投资者看到了欣欣向荣的市场状况。其主要原因为：营口市房地产市场发展良好，购房需求持续稳定；沿海经济带建设和城市化步伐的加快，各区域更加重视房地产业对经济发展的拉动作用，城市经济快速提升；除了当地的开发商之外，国内一些知名开发企业，例如恒大、保利、佳兆业等，不断来营口进行投资，投资热情旺盛，促进了区域房地产发展。（二） 商品住房供应及销售均增幅明显，住房消费热点已经从首次置

21、业的自住购房转移为改善型自住购房在商品房供应方面，2010年112月全市批准商品房预售面积481.37万平方米，其中市区134.34万平方米，较去年分别同期增长45.12%、172%。112月全市商品房销售面积532万平方米，其中市区202万平方米，同期分别增长48.9%、106.4%，全地区中老边区增长最为明显，销售面积45.36万平方米，增长幅度为178%。据备案登记数据显示，2010年1-12月份市区商品住宅备案6410套，从登记套型状况来看，套型面积90120平方米的商品住宅是营口市消费的高峰段，占销售总量的39%。套型90平米以上的住宅占销售总量的64%，这说明目前营口市商品住房消费

22、的热点为改善型住宅。户型（平方米）销售量（套）比例（%）60以下251460902079329012024723912015010396150以上56592010年112月营口市区商品住宅备案登记户型结构表以上虽然是去年的数据，但是随着人们生活水平和自身的需求，这种趋势将在今年仍然有所持续。（三） 商品住房价格稳中有升2010年112月，全市商品房销售均价为3460元/平方米，市区商品住房销售价格为3553元/平方米，较去年同期分别增长22%、18.9%。今年虽然有严厉的宏观调控政策和不断的调息加息消息，但是仍然不见房价降低，而是有小幅度的上扬。其主要原因有四：一是购房需求基本以自住及改善性需

23、求为主，投资与投机需求相对较少，购房环境较好，消费者购房相对理性；二是商品住房供应量得到一定程度的释放，基本可以满足不同购房阶段与层次的需求；三是随着辽宁沿海经济带发展规划及沈阳经济区两个国家战略的实施，营口市作为其中一个重要城市，交通等基础设施配套不断完善，较好地提升区域房地产价值；四是当前投资渠道依然较窄且通胀预期较强，部分消费者选择房产作为投资及避险工具。（四） 二手房市场成交量下降2010年112月全市二手房成交112.19万平方米，其中市区成交24.53万平方米，较去年分别同期下降24%、59%。分析交易量下降原因：一是国家税费优惠政策的截止。从2010年1月1日，营口市二手房个人普

24、通住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，而契约的全额补贴也全面终止，此举增加了二手房交易成本，影响了市场的流通性。二是市场房源少。由于大量购房者为赶政策末班车已经在去年年底前集中置业，透支了相当一部分购房需求，不少房源被提前消耗。另一方面，一些二手房房主因预测房价上涨，则多数将出售转为出租，造成目前市场适销房源少。户型（平方米）销售量（套）比例（%）60以下94434609012244490120394141201501776150以上5222010年112月营口市市区二手住宅户型结构从以上数据看来，中小户型依然是最受欢迎的户型。各面积段中，60平方米以下住宅占总成交量的34%；6090平方

25、米住宅占总成交量的44%；90120平方米的面积段占总成交量的14%；120平方米以上房源占了总成交量的8%。从以上统计数据来看，90平方米以下的中小户型房源占总成交量的78%，仍居二手房消费主流。（五） 房屋租赁市场活跃由于预期房价上涨及国家税费调整等原因，二手房房主多数将出售转为出租。随着营口市招商引资的步伐加快，沿海城市优势地位的凸显，大量外来企业、外来务工人员及毕业生流的到来以及营口市拆迁进程的实施，房屋租赁需求量逐渐增加，每月租金也普遍上涨100元至500元不等。据了解，目前营口市的二手房租赁市场出现低端、中端和高端三级阶梯状。低端市场月租金在1000元以下，中端在10002000元

26、，高档租赁市场的月租金在2000元以上。地段优越、交通便利、配套齐全、小区环境不错的小户型房子目前呈现供不应求的“烫手”现象。（六） 外来人员来营置业有增无减虽然2010年国家房地产调控新政加紧出台，异地购房门槛提高，但外地人员来营购房置业并未受到抑制。去年营口市市区商品房备案7107套，其中市区（站前区、西市区）购房比例为70%；县区（大石桥、盖州、开发区、老边区）购买比例为17%；本省以内购买比例为6.8%，本省以外购买比例为6.2%，同比上升2个百分点。从来营口购房者来看，可分为三种情况：一是在营口工作、做生意或者投资的外地人；二是在外地工作的营口人为父母、子女等亲属购房；三是外地人看好

27、营口居住环境为养老和度假购房，以及看好营口房地产投资潜力而投资购房。三、2011年营口市房地产展望分析（一）2011年营口房地产市场展望为了充分翔实地掌握房地产市场实际情况，按照站前、西市、老边、产业基地等四个区域为统计口径，逐个开发商、逐个项目统计落实，就09年及10年结转的存量面积及11年的新开工面积进行了统计，这些不包括11年出让土地并开工的项目，大致取得了2011年营口房地产市场整体的待去化量，从而考量营口房地产市场的总体形势。1、2011年营口主城区房地产市场情况区域09年10年项目库存未施工面积（万平方）11年之后项目当年施工面积（万平方）2011年施工面积（万平方）站前区62.1

28、2101.9164.02西市区54.3787.48141.85产业基地145140.6285.6老边区85.35353.5438.85合计346.84683.481030.32营口市主城区房地产项目情况表区域2011年施工面积（万平方）2010年销售面积（万平方）两者面积之差（万平方）市区（站前区、西市区）305.87202.59-103.28产业基地285.65.55-280.05老边区438.8545.36-393.49合计1030.32253.5-776.82营口市主城区2011年施工面积与2010年销售面积对比表根据以上的统计数据大致可以看出2011年营口主城区总体的房地产态势：从区域

29、角度看，站前区、西市区可以称之为老城区，老边区（特别是营口东新城）、产业基地可以称之为新城区，从房地产市场的角度可以纳入到营口主城区的范围内进行考量和分析。从2011年的推向市场的开发量角度，主城区各个区域均呈现大幅度增长态势，但是各个区域增长不均衡，新城区的新开发量增长明显高于老城区，因此新城区的市场压力要明显高于新城区。从2010年的销售数据来看，无论哪个区域，市场供给远远大于市场需求，当然市场不能只做简单的加减法，但是供给与需求的巨大缺口是非常明显的。2、2011年营口主城区房地产市场需求分析2010年营口市区（站前区、西市区）商品房备案共7107套，下表为购房者的分布区域。区域比例（%

30、）市区（站前区、西市区）70县区（大石桥、盖州市、开发区、老边区）17省内各市6.8省外6.2合计100上表虽然是2010年市区的数据，但是对于2011年营口主城区的市场是一个非常重要的参考依据（市区与主城区的市场越来越趋于整体化，属于整体市场的版块之分），对于这四块市场，哪些是具有开发潜力的。市区市场部分是一个相对稳定的市场，不可能在短期内有大的增长性需求；县区市场是一个较大潜力的市场，取决于城市化进程的速度及营口的城市向心力，在这方面已经具备一定的条件，相信2011年会有较大的增长，但是制约这块市场的问题是支付能力问题，这部分客层对于价格的敏感度较高。省内和省外市场更加是一个潜力巨大的市场

31、，虽然目前处在一个比较低的比例，但是已经呈现明显的上升势头，并且这种势头是在自发、自然成长的情况下，如果对这部分市场进行精心的策划和推广，相信会取得明显的收效，当然一个城市的推介是一个巨大的工程，效果的实现和扩大需要一个过程，但是这个趋势已经是箭在弦上。（二） 政策分析营口的房地产市场面临巨大的市场压力的同时，2011年伊始，就迎来了更加严厉的宏观调控。“国八条”除了以往的信贷杠杆、保障房、问责之外，一个关键词就是“限购”。大的宏观背景看，2011年是本届政府交班前的最后一年，在通胀的压力下，保持宏观经济稳定和社会稳定是压倒一切的。那么就房地产市场而言，在通胀压力下，只能通过抑制需求，也就是“

32、限购”来保持房价的稳定。“国八条”会对营口的房地产市场带来哪些负面的影响呢？营口不属于文件中所列举的城市范畴。客观上，营口的房价也刚刚走上上升通道，与购房者得支付能力相匹配，没有泡沫。换句话说，营口不在房价过快上升的城市范围之内，但是它又不可能不受到调控的影响。首先是统一的一刀切的金融杠杆政策，购房者的首付和利息支付都随之增加，在宏观紧缩调控的环境下，购房者得积极性不可能不受到压抑；再就是政策对购房者心理上的影响，可能导致购房者在看不清市场走势的情况下采取持币观望的态度，那么这个市场就像是得了流感一样受到传染，从而引起市场形势发生变化，这一点更为严重。一件事情总有正反两方面，“国八条”会给营口

33、房地产市场带来不小的机会。对于一线城市及热点城市的“限购”更加主要的是针对外地购房者，这可能会使以前从营口流出的一部分人回流，选择回营口安家就业。这部分人大多数属于高素质人才，但是这部分的市场份额比较有限。还有就是大量的投资客层，一些选择在北京等一线城市投资的人群在遭遇“限购”后，会不会把资金转移到营口这样有发展潜力的、不受“限购”限制的三线城市呢。理论上，是很有这种可能性的，并且一旦成为现实，这部分的市场份额会很大。但是要赢得这些投资，需要政府引导多方合作才能促成。四、 营口部分项目情况楼盘名物业类型物业地址、电话装修标准均价开盘时间开发商备注（最高最低价）营口义乌小商品城商业营口市鲅鱼圈区

34、青龙山大街与闽江路交界处。0417-6196166/6196266毛坯16000元/平方米2011.07营口营城房地产开发有限公司一层是18800、二层是15800、三层是13800万隆广场商业鲅鱼圈昆仑大街中段26号。0417-3216666/8205555毛坯分层不详中冶置业（营口）万隆广场有限公司地下一层为2.4万元/平方米，五层为13000元/平方米营口居然之家商业老边渤海大街东段路南，庄林路东500米。0417-3900777/3926666毛坯1.5万/平方米不详华联（营口）房地产有限公司无沿海天地商业沿海产业基地城市主干道博文路与营盖路交汇处。0417-2133888/21336

35、66毛坯未定不详高迪（营口）房地产开发有限公司无凯宾国际酒店公寓鲅鱼圈辽东湾大街与长江路交汇处。0417-6182345/6183777精装修6000元/平方米2011.06.25营口中世房地产开发有限公司无国宝壹号住宅西市渤海大街与清华路交汇。0417-3511111/3533333毛坯5000元/平方米不详营口智达房地产开发有限公司无天赐家园住宅鲅鱼圈闽江路与桃花潭路之间。0417-6199955/6202777毛坯5000元/平方米不详营口天赐房地产开发有限公司无海韵明珠住宅鲅鱼圈昆仑大街中段万隆广场西30米。0417-6207387/6227191毛坯4600元/平方米2011.6 营

36、口东都房地产有限公司2011.05.17，5000元/平方米；2011.05.30，4999元/平方米金禾旺族家园住宅鲅鱼圈山海大道中段，嘉和山海/金禾百货南侧。0417-6896888/6896999毛坯3688元/平方米2011.4.18营口金禾实业有限公司无福旺桃源阳光住宅鲅鱼圈青龙山大街与桃花谭路交汇处。0417-6716666/6716789毛坯待定待定营口旺福房地产有限公司无丰华伊嘉园住宅大石桥市农村信用合作社北。0417-5387777/5388888待定3500元/平方米待定辽宁丰华发展集团房地产有限公司无中天桃花住宅站前区盼盼路与青花大街交汇处。0417-2978888/29

37、77888精装修均价4100元/平方米待定辽宁中天企业集团有限公司永安嘉园住宅盖州市大景城正门道北。0417-7386888毛坯3300元/平方米待定盖州市宝泰隆地产开发有限公司2011.05.31，3300元/平方米；2011.03.18，2980元/平方米蟠龙山水居住宅大石桥市哈大北路西三角里。0417-5652222/5650777毛坯3200元/平方米待定大石桥市中鸿基房地产开发有限公司2011.05.31，3200元/平方米；2011.03.18，2500元/平方米东方新天地住宅营东新城渤海大街东段，营口实验学校南面。0417-2166666/3255555毛坯3750元/平方米待定

38、营东新城渤海大街东段，营口实验学校南面2011.06.09，3750元/平方米；2011.05.31，4900元/平方米；2011.04.03，3700元/平方米世贸皇冠花园住宅鲅鱼圈平安东街和日月大道交汇处。0417-6187555/6204177毛坯4380元/平方米2011.3.27营口世贸地产开发有限公司无御海明珠住宅鲅鱼圈区辽东湾大街南段月亮湖公园、皇家园林酒店东侧。0417-6711111/6722222毛坯5500元/平方米2011.5营口兴辰实业（集团）-御海房地产开发有限公司无渤海钰珠住宅鲅鱼圈青龙山大街与闽江路交界处。 0417-7262333待定4700元/平方米待定营口

39、营城房地产开发有限公司2011.04.22，4500元/平方米；2011.05.31，4700元/平方米怡景湾壹号住宅盖州市市政路7号。0417-7329999毛坯3800元/平方 米待定营口弘鼎房地产开发有限公司2010.10.20，3480元/平方米、3580元/平方米名泉河畔住宅盖州市双台子镇鲅孔路。0417-7283777/999毛坯3350元/平方米待定盖州市泉城房地产开发有限公司无富甲天下住宅站前盼盼路南湖公园南侧。0417-2923888/2934888毛坯 3900元/平方米2011.10.23 营口奕亨房地产开发有限公司无碧海阳光住宅春华海鲜城西50米。15714176304

40、无待定待定无无东海岸学府新城住宅芦屯中街道口。0417-7299999毛坯2880元/平方米待定无无金御蓝湾住宅鲅鱼圈平安大街以东/蝴蝶泉路以南/红海河北岸。0417-6857555/888毛坯5000元/平方米2010.9.29营口经济技术开发区华誉房地产开发有限公司2010.10.12 ，3700元/平方米；2011.05.27 3950元/平方米昆仑三号酒店式公寓，住宅鲅鱼圈昆仑大街与营港路交汇处/世纪广场东北角。0417-8888188精装修6000元/平方米2010.10.23 营口正丰房地产开发有限公司2010.10.25 ，5700元/平方米和6790元/平方米；2011.02.

41、18 4500元/平方米圣丰明珠家园住宅鲅鱼圈区青龙山大街与闽江路交汇口。0417-7245111/7244111毛坯4500元/平方米2010.10 营口圣丰房地产开发有限公司2011.04.02 3499元/平方米；2011.05.31 4600元/平方米聚合城住宅站前区渤海大街东段十六中东侧，泰和公园对过。0417-3525555/3526666毛坯4000元/平方米未定营口巨和房地产开发有限公司无金街领郡住宅站前学府路、建设街口站前学府路、建设街口。0417-2885111毛坯4200元/平方米未定营口大安房地产开发有限公司无城上城住宅站前区新兴大街，站前区区政府正对面。0417-35

42、09999毛坯待定未定营口市巨和房地产开发公司无枫合万嘉住宅站前渤海大街与光华路交汇处（原天力电机厂）。0417-2888888/2883111无4000元/平方米未定营口国合汇邦房地产开发有限公司无湖海假日住宅鲅鱼圈区辽东湾大街南 月亮湖公园对面。0417-6856888毛坯5700元/平方米2011.10.2营口红兴房地产开发有限公司2010.09.26 4310元/平方米；2011.02.24 4810元/平方米、6000元/平方米庆营嘉和苑住宅西市金牛山大街南，得胜路东。0417-4845555/4846666无3900元/平方米2010.9.29 营口庆营置业有限公司2010.10.

43、25，3800元/平方米；2011.05.31 3900元/平方米新丰园住宅站前区金牛山大街南。0417-2882555毛坯4000元/平方米2010.8.28无2010.10.25，3350元/平方米、4050元/平方米玄水云山住宅站前区公园路气象局东。0417-2159999无3900元/平方米2011.5 营口弘逸房地产开发有限公司无紫文苑三期住宅西市新兴大街北行200米，辽南育才学校南行100米。0417-2608888/2627777无4300元/平方米2009.11.22辽宁翰鸿置业有限公司无华城花园住宅西市渤海大街南，镜湖西路西。0417-4845999/4845666无3080

44、元/平方米2010.7.10 营口华城置业有限公司2010.10.25，4580元/平方米；2011.05.31 3080元/平方米永江裕华园住宅西市渤海大街与得胜路交会处北行300米。0417-2805555/2806666毛坯3600元/平方米无营口永江金誉房地产开发有限公司2011.04.22，3200元/平方米；2011.05.31 3600元/平方米第三部分 本项目的市场分析一、 关于汇达广场项目虽然营口的商业已经发展很久了，但是营口的商业模式还仅仅停留在继商店、百货商场后的第三代产品，存在诸多问题。该状况与营口人们的生活水平和生活需求相比，已经脱节。2010年以来，红星美凯龙、居然

45、之家等家居连锁企业以及沃尔玛、家乐福、乐购、新玛特等大型品牌超市入驻营口，为营口的商业模式和商业的发展带来了新的机遇。而汇达广场就是在这样的情况下横空出世，必然吸引了大量的眼球和关注。汇达广场占地面积210000平方米，建筑面积为530000平方米，是温州资本在营口30亿元的巨大投资而建。该广场力求打造一站式家居购物专业的市场，立足辽宁、辐射东北，甚至是整个北方，集会展销售、仓储物流、信息商务、生活配套于一体的一站式家居、灯饰集散地。汇达广场包含4个板块和8个主题。4个板块分别为商业区、商务区、公寓区、商业街区；8大主题分别为汇达灯饰广场、汇达家居广场、汇达家电广场、汇达建材广场、汇达购物广场

46、、汇达美食广场、汇达时尚广场、汇达休闲广场，成为营口首个国际化的多功能复合型的城市综合体。二、项目优劣分析优势：（1）该项目属于政府支持的工程；（2） 汇达广场位于营口新城的行政、商业、文化、居住中心；（3） 项目的专业性和大体量决定了其后期对整个东北的影响力，发展潜力巨大，成为城市商圈中心；（4） 项目周边大量的在建建筑会给项目前期带来很大的影响；（5） 项目濒临海边，周围环境优美，吸引大量的人流和客流。劣势：（1）项目在沿海新城，周围的生活配套和设施不完善；（2）该项目所在地目前的区域氛围不足。三、周边可参考项目情况1、营口义乌小商品城物业地址：营口市鲅鱼圈区青龙山大街与闽江路交界处开发商

47、：营口营城房地产开发有限公司项目概况：第一期已经在2010年7月1日开的盘，1000多个铺子售罄。现在是第二期工程，仍然是1000多个铺位，13万平方米体量的超大市场集群；出售的是纯套内面积，一个铺子在1020方，总价在20万30万。项目价格为一层是18800，二层是15800，三层是13800。2、万隆广场物业地址：鲅鱼圈昆仑大街中段26号开发商：中冶置业（营口）万隆广场有限公司项目概况：A座不出售，只做出租使用。现在出售的是B座的地下一层和地上五层。地下一层，价钱在2.4万，计划是当做特色餐饮业态；地上五层，均价在1.3万左右。每个铺在30100平方，40年产权。3、营口居然之家物业地址：

48、老边渤海大街东段路南，庄林路东500米 开发商：华联（营口）房地产有限公司 项目概况：居然之家带租约的产权商铺，只租不售的，为营口地区投资者开创了全新的投资模式。项目均价为1.5万，合同20年。对购买者，开发商进行一定的返祖回报，第1年5年为每年7%租金的回报；第610年为每年9%的租金回报；第1120年为每年12%的租金回报。4、沿海天地物业地址：沿海产业基地城市主干道博文路与营盖路交汇处 开发商：高迪（营口）房地产开发有限公司 项目概况：该项目属于一次性付款，不可以按揭贷款。商铺面积在30300平方之间。现在价格未定。出售之后，开发商不负责市场的管理。5、凯宾国际物业地址：鲅鱼圈辽东湾大街

49、与长江路交汇处 开发商：营口中世房地产开发有限公司 项目概况：该项目属于酒店公寓，由于是政府重点支持和照顾的项目，所以公寓产权为70年。周围生活圈和商业圈都很成熟，是鲅鱼圈最早有人居住的地方，该市场前景不错。该项目6月25日开盘，开盘当日卖掉100多套。户型面积在2873平方，其中40多平方的居多。单价在50006000之间，一套大概就是在20万左右。6、 国宝壹号物业地址：西市渤海大街与清华路交汇 开发商：营口智达房地产开发有限公司项目概况：该项目位于渤海大街城市核心地段，占地面积为65240平方米，总建筑面积约26万平方米，绿化率为45%，容积率为3.31，最大楼间距达到200多米。项目总

50、户数1317户，一梯两户，高层共8栋，小高层2栋。项目周边生活、教育和商业配套齐全。项目均价为5000元/平方米。7、 天赐家园物业地址：鲅鱼圈闽江路与桃花潭路之间 开发商：营口天赐房地产开发有限公司项目概况：目前卖的是第一期产品，属于多层；后会有第二期的高层住宅。本项目的商铺已经售完，剩下的是住宅，价格在48005200元/平方米。对于付款方面，当地户口人买房子首付为3成；非本地户口首套房子为5成，第二套为6成。第四部分 我司简介杭州圣宝房产代理有限公司、杭州圣宝投资管理有限公司（简称：圣宝投资Saint Bow）成立于1999年9月，凭借诚信为本、严谨务实的工作态度，为客户提供包括融资服务

51、、房地产投资与发展顾问、产品规划与营销策划、土地市场分析、商用物业定位、网上交易平台等全程服务，整合“资源、经济、品牌、客户”四大价值体系。2010年公司成立圣宝置业有限公司，全面进入房地产开发领域。 公司致力于房地产代理销售及房地产相关领域的经营管理及服务，通过为客户提供符合其要求的高品质的房地产物业产品及增值服务，以改善和提高人民工作生活环境品质，取得经济效益和社会效益，为股东创造良好的投资收益，为社会发展做出贡献。我司致力于房地产代理销售及房地产相关领域的经营管理及服务，通过为客户提供以“VIP客户转介绍模式”和“网络团购模式”为突出亮点的销售模式，帮助合作伙伴最快速度的去化速度。我们在

52、此方面有着丰富的理论基础和扎实的实践经验，我司的大量的客户资源，使得我们形成了“定向团购模式”的特色销售模式，更是为我司的高质量锦上添花。圣宝房产以人为本，以诚立业；引用国际化的经营管理理念，创立了符合市场规律的更为规范、更为专业的运营分享机制，使得圣宝投资不断发展，规模逐渐壮大。圣宝投资坚持圣宝专业化服务模式的“三公”原则，公开、公正、公平，做到服务不打折，满意百分百。圣宝投资以专业、诚信、安全、高效、周到为宗旨为广大的客户提供便捷、热情、优质的房地产综合服务。 在我司专业和成熟的运营组织构架中，圣宝置业有限公司致力于公司总部大楼的建设，为公司上市提供硬件基础；金融服务部是圣宝投资旗下之专业

53、融资服务平台，有着深厚的房地产从业背景，快速解决客户的资金需求和评估等问题；而营销策划部倡导的“资源有限，创意无限”与创新思维，持续提升项目经济价值，形成“高效执行，超值服务”的核心竞争力，凭借专业深度的房地产知识，通过10年来对近160个项目营销策划的资源沉淀，不断自我超越，追求卓越；代理销售部则是让圣宝公司具有明显的资源领先优势、人才领先优势和平台优势；市场信息部是圣宝公司的优质客户资源数据库（3500万份存款50万以上的客户名单以及120万份意向投资地产客户名单）和大型呼叫中心（250席），为商业地产投资商、开发商、运营商，提供“高效率、高质量、高满意度”的销售服务；招商服务部为商业地产

54、投资商、开发商、运营商，提供招商执行层面的系统化解决方案；网络交易平台是我司自行开发设计圣宝投资专业的综合服务网站，建立以房产评估、房产上市销售策划、房产金融贷款、房屋产权交易、物业手续交接服务的一站式客户服务流程。公司致力于企业机制规范的完善和人性化。公司倡导广大员工“快乐生活，快乐学习，快乐工作”。我们坚信人才是圣宝竞争的最强大武器。企业经营理念中“关爱伙伴：让每一块金子发光，给予事业发展空间”。一直坚持“企业精神：携手同进，共创辉煌”的理念，晋升培训、分享成功为员工的发展提供广阔的事业空间，不遗余力与员工共同打造全国最规范的房产综合服务公司。（一） 服务原则原则一：提供完整、规范、稳定的

55、专业服务原则二：提供有创意和策略性的营销模式原则三：保持服务人员的积极参与和高度责任感原则四：搭建客户与开发商之间双赢的桥梁（二） 服务团队主要成员董事长：朱云德 总经理：朱玉彬市场总监：蒋赛红 女士 任地产公司市场总监及地产策划公司首席运营多年，深度参与多个商业、住宅项目的全程行销整合，形成了独特、完整而实效的地产行销思想体系。 曾服务项目：银沙联合市场、亿丰银座家居、广饶时代广场、五道庙商业街、常州-新阳光国际食品城、泰州-锦天汽配城。案场总监：胡雅琴 女士 8年地产公司营销管理及代理公司项目销售运作管理经历，擅销售组织及客服规划。熟悉市场，洞察客户，实战经验丰富；多年独立运作多项目销售代

56、理管理、执行。 曾服务项目：杭州银沙联合市场（义务小商品城）、宜家时代、潮人汇、金龙大厦、乐清金茂家居市场、等各个类型项目。 销售部：多年的代理业务积累，圣宝已形成了以商用型物业、长三角外销型物业、城市核心高密度大盘物业、多功能综合体物业、住宅物业等多元化的优势专业线，并在投资型物业营销、活动营销、媒体推广等方面，具有明显的资源领先优势、人才领先优势和平台优势。（三） 曾经服务项目浙江地区项目名称物业业态状态销售面积销售金额销售目标完成度杭州-宜家时代单身公寓售完2万3.6亿85%杭州-义乌小商品城商业售完30万35亿70%杭州-潮人汇写字楼单身公寓售完3.8万6.5亿90%德清-南方家园商住

57、售完4万3亿75%杭州-盛泰名都住宅售完18万3.2亿85%杭州-华富金座写字楼销售中4万4亿40%杭州-宏丰家居单身公寓销售中75万6亿65%温州乐清-金茂家居广场商业销售中5万7亿35%杭州-金龙大厦写字楼售完4万5亿80%山东地区项目名称物业业态状态销售面积销售金额销售目标完成度亿丰银座家居广场商业一期售完10万4亿100%商业二期筹备10万5亿广饶时代广场商业销售中100万60亿10%五道庙商业街商业销售中40万8亿55%江苏地区项目名称物业业态状态销售面积销售金额销售目标完成度常州-新阳光国际食品城商业销售中16万12亿75%泰州-锦天汽配城商业销售中20万15亿65%第五部分 营销

58、阶段划分 蓄水期/内部认购期：2011年8月1日2011年8月15日利用两周时间进行内部认购，消化首批客户。同时，用项目的各种优势和发展动态点为由头与出发点，利用多种媒体和销售渠道，配以现场的展示，打动消费者，激发购买欲望，积累首批客户资源。此阶段是比较重要的一个阶段，蓄水期成绩的好坏与开盘期和强销期的销售额度有着一定的关系。开盘期/公开发售期：2011年8月16日利用前期的推广工作和积累的客户，在开盘时间对项目进行大规模和集中的宣传与推广，尽量让每一位有意向的客户和周边群众对项目都有一个初步和理性的认识，使其对该项目感兴趣。在开盘时期，尽量努力有不错的去化量，取得令同行和客户羡慕的成绩。只有

59、这样，才可以引起注意，并且为后期的宣传和销售做铺垫。强销期：2011年9月2011年10月末承接开盘期的热潮，抓住“金九银十”房产销售旺季，适当地调整推售安排，结合一些媒体广告给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。清盘期：2011年底利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知客户此时已是入住汇达广场的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。第六部分 定价策略针对本项目圣宝房产建议采取以下的定价原则及方法：第一步：统计分析统计分析营口房产市场价格走向，结合本项目的建安成本以及同期竞争楼盘房源数量和其它因素的数据来初步估算本案的基本价格。第二步：价格实验初步价格出台后，做出针对性

60、较强的市场调查问卷，探知消费市场的接受程度。第三步：询问判断在“蓄水期”内试开盘，反咨询到场客户群体，探知这类人群的心理理想价位；再结合传统的定价方式，浮动调整不同营销阶段的具体价格。在进行市场调查之后，我们发现营口市的人们对市场认可度是比较高的，并且本市场的发展潜力很大，人们对市场现在所存的项目价格都可以接受和理解。对于商业店铺和临街商铺来说，单价在1.3万2万的价格都可以被认可，所以我司初步把汇达广场的价格定在均价为1.5万左右。 商铺返租建议通常商业市场的培育期为3年时间，回报率为5-7%左右，根据项目现状，返租年限不宜过长，建议返租期为3年，返租回报率直接影响到开发商后期的招商压力，因此参照目前项目制定的售价，确定项目回报率为：按照第一年7%、第二年8%、第三年9%，共24%的年回报率进行返租。第