宜州市城南新区项目开发可行性分析报告

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1、宜州市城南新区项目开发可行性分析报告目 录一、 宜州市房地产经济环境分析（一）宜州市城市概况（二）宜州市经济概况（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标（三四）宜州市宏观经济影响关系分析1、县域经济2、固定资产投资3、县域发展规划4、结论二、 当地房地产市场走势分析（一） 宜州市房地产开发现状综述（二） 所在区域住宅市场走势分析1、供求关系2、价格走势3、市场特点4、个盘素质 (三) 房地产开未来发展趋势预测三、 项目土地价值判断及项目地块优劣势分析（一）土地价值 1、地理位置 2、周边环境 3、环境污染 4、地块周围的交通条件 5、配套设施 （二）项目地块优劣势分析 1、SWOT分析

2、2、宜州竞争楼盘对比结论四、 可提升价值研判（一）类比土地价值（二）规划能力对于土地价值的提升（三）单体设计（四）市场细分及客户定位（五）项目现场包装（六）项目营销策划（七）物业管理结论五、 项目市场定位（一）项目的市场定位（二）消费群体定位六、 项目价值分析七、 项目定价模拟八、 项目开发成本及效益分析（一）项目开发成本及效益分析表（二）项目开发成本及效益分析明细九、 投资风险分析及其规避方式提示（一）风险性分析（二）规避方式十、 开发节奏建议一、宜州市房地产经济环境分析（一）宜州市城市概况宜州市是壮族歌仙刘三姐的故乡，这里山川秀美、景色如画，是观光旅游的好地方；这里历史文化源远流长，是山歌

3、、彩调之乡；这里人民热情好客、豪情奔放宜州市地处广西中部偏西北，总面积约3869平方公里，辖7镇14乡，总人口62万，居住有壮、汉、瑶、苗、水、毛南、仫佬等民族。宜州市是一座具有2100多年历史的文化名城。这里群贤云集、人杰地灵，境内有25处国家各级重点文物保护单位。宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距广西首府南宁市320公里，东距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂铁路贯穿宜州境内，形成了四通八达的交通运输网络。 宜州市水、电供应充足，工业基础良好，农业发达，物产丰富。蔗糖、桑蚕、畜牧水产、林果等成为农业支柱或主导产业，已成为全国最大的桑蚕生产基地

4、县（市）。宜州市有迷人的山水风光、美丽的民间传说、浓郁的民族风情，主要风景名胜有下枧河流域刘三姐歌谣文化生态保护区（含古龙漂、珍珠洞、民族村、刘三姐书院等），有白龙洞游览区、宋代铁城、宋黄庭坚逝世处遗迹、宋杨文广战事遗垒、明千户所古城、明惠帝云游宜山遗迹、太平天国王府故址、仙女岩、九龙岩、三门岩、多灵山、镇远峰等。（二）宜州市经济概况2008年，全市完成地区生产总值62.51亿元，同比增长12%，增长率连续五年保持10以上；工业生产总值50.2亿元，增长18.4%；全社会固定资产投资26亿元，增长12.3%；财政收入5.028亿元，增长11.7%；城镇居民人均可支配收入13438元，增长11%

5、；农民人均纯收入4033元，增长10%。产业结构调整加快，在确保粮食安全的前提下，加快桑蚕产业的发展步伐，平均每年以3万亩的速度递增，一跃成为全国最大的桑蚕生产基地（市）。2009年以来，国民经济继续保持较快增长。预计全市生产总值增长12%，达71.2亿元；全市工业总产值增长22%，达61.24亿元；全社会固定资产投资增长30.77%，达34亿元；财政收入预期增长13%，达5.68亿元；社会消费品零售总额增长16%，达21.58亿元；招商引资实际到位资金增长20%，达21亿元；城镇居民人均可支配收入增长12%，达15051元；农民人均纯收入增长12%，达4517元；城镇新增就业岗位4500个，

6、城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口自然增长率控制在9以内；万元生产总值能耗降低4%，二氧化硫排放量削减9%，化学需氧量排放量削减2.5%。 （资料来源于新华网）（表1）从上表可以看出，宜州市经济呈平稳增长态势，居民收入继续保持强劲的增长势头，短短5年内农民纯收入与城镇居民人均可支配收入均翻了一倍。2002-2007年宜州生产总值、财政收入、固定资产投资、农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入动态发展情况详见下表：（表2）（表3）宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力实施“工业强市、蔗桑富市”等发展战略，经济呈现又好又快的发展势头。去年，该市完成财政收入4.5亿元，同比增长10.3%。

7、（表4）（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标(2006年始)全市地区生产总值突破80亿元，年均增速13以上；工业总产值突破80亿元，年均增速20以上；财政收入超过8亿元，年均增速13以上；三次产业增加值分别为：第一产业增加值24亿元，年均增速6以上；第二产业增加值30亿元，年均增速20以上；第三产业增加值26亿元，年均增速14以上； 农林牧渔业总产值39亿元，年均增速6以上；全社会固定资产投资完成93亿元以上，年均增速15； 城镇登记失业率控制在4.5以下； 人口自然增长率控制在7以内； 社会消费品零售总额24亿元，年均增速15； 农民人均纯收入年均增速10，城镇居民人均可支配收入年

8、均增速8%。 （据2006年10月25日宜州市第十四届人大政府工作报告）（四）宜州市宏观经济影响关系分析1、县域经济工业经济在区域内制糖、茧丝绸深加工等工业支柱产业的“领航”下，宜州市“工业强市”战略进一步显现，工业经济质量效益稳步提高，工业经济总量不断扩大。同时，宜州市通过推进重点项目建设、加大对原国有企业的深化改革和创新、发展民营经济和加大招商引资力度，积极承接东部产业转移等举措，促进经济健康快速发展。2008年全市实现工业总产值50.2亿元，增长18.4%。1至3月，全市工业总产值完成14.75亿元，同比增长34.3%。其中规模以上工业产值11.99亿元，主营业务收入达到7.9亿元，实现

9、利税7077万元，同比分别增长39%、38.6%、22.1%。多年来，该市先后出台一系列鼓励和支持工业企业发展的文件，形成了以“蔗糖、茧丝、矿产、食品、建材、水电、机械加工”为核心和支撑点的工业体系，主导产业的高速增长，带动了全市工业经济的高速增长。目前全市规模企业增加到53家，2008年一季度，宜州市经济开发区实现工业总产值3.89亿元，实现税收1380万元，同比增长分别为62.9%、22.6 %，嘉联、茂源、旭辉饰盒等27户企业销售达到500万元以上；全社会固定资产投资达到5.55亿元，同比增长36.1%。（资料来源于新华网）农业结构“三农”工作政府的高度重视下，农业结构得到进一步的调整。

10、2008年甘蔗产值已占财政收入三分之一，为继续做大这块财政“蛋糕”，该市充分挖掘潜力，全面推进规模化、良种化种植。2008年甘蔗种植面积达45.15万亩，2007/08年榨季，全市甘蔗总产量实现218万吨，其中进厂原料蔗达到201.09万吨，上缴税金1亿多元。在甘蔗这个财政收入大支柱的“领唱”下，该市桑蚕、畜牧、蔬菜、林木、水果和劳务等产业经济也纷纷跟进“合唱”，为壮大财政收入总量“锦上添花”。全市实现渔牧业总产值8.08亿元，水果产量5.96万吨，增长5.1%；畜牧水产业总产值增长5.3%，林业总产值增长6.7%。全市养蚕农户9.2万户，养蚕105万张，蚕茧产量4万吨，同比增长4.4%，养蚕

11、收入预计达6亿元，农民人均养蚕收入1584元。桑蚕发展“128”计划稳步实施，蚕茧质量逐步提高，生产出了5A以上的优质茧丝，打破了江浙一带所谓的“广西的生丝不能作丝绸经丝”的行业偏见，树立了广西茧丝绸产业品牌，为打造“中国丝绸城”工作迈出了坚实的步伐。（资料来源于新华网）第三产业宜州市第三产业（服务业）的发展成为拉动全市经济增长的重要力量，各个行业对GDP增长都有不同程度的贡献。2007年对全市经济增长贡献率较大的行业有租赁和商务服务业、交通运输仓储及邮政业、教育、房地产业、信息传输计算机服务及软件业，贡献率分别为11.89%、8.07%、7.16%、4.84%、4.44%，五大行业总共对GD

12、P的贡献率达36.4%。第三产业（服务业）增加值179608万元，占GDP总量的35.1%，比上年155849万元增长15.24%，服务业增加值对年度GDP增长的贡献率达49.3%，拉动GDP增长5.14个百分点。第三产业内部传统行业比重大，新兴行业少,缺乏增长点。在宜州市第三产业中起重要支撑作用的是以交通运输业、批发零售业、住宿餐饮业、金融保险业、房地产业、教育以及公共管理和社会组织等这些传统产业，其比重就占了三产业的82.3%,而如信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、文化、体育和娱乐业等这些代表着高新技术和现代社会发展的新兴行业虽然发展较快，但比重仅有9.35%，特别是牵动第三

13、产业中多个行业发展的旅游和娱乐产业还开发不够，还没有形成大发展格局。（资料来源于桂经网广西经济之窗）支柱产业十一五期间，宜州把发展具有本地优势的蔗糖、桑蚕特色产业作为壮大市域经济和解决三农问题的突破口，促进了农民增收和财政增长。种桑养蚕是宜州市近年来发展最为迅猛的一大支柱产业，目前桑园面积达21万亩，已成为全国第一大桑蚕生产基地市也是宜州市继糖业之后的又一财政增长来源并成为广大农民群众脱贫致富奔小康的一个重要途径。（具体数据见农业结构）（资料来源于广西市域经济网）非公经济宜州市大力发展非公有制经济，取得显著成效，2008年17月，在非公有制经济的拉动下，全市实现国税收入4645.64万元，比上

14、年同期增长35.8%，占国税收入的37.89%。2008年以来，宜州市不断优化投资环境，进一步落实和完善非公经济发展的各项优惠政策和措施，大力发展非公经济，在培植民营大户的同时，引导个体私营企业创新制度，逐步培育一批拥有自主品牌和核心竞争力的非公企业，为非公经济又好又快发展创造了良好环境，今年上半年非公有制经济工业实现产值12.95亿元，占规模以上工业总产值比重70%，同比增长40%。（资料来源于广西广播网）2、固定资产投资 重大项目建设 高速公路建设：金宜高速是连接黔桂粤港澳的国际大通道。六寨至河池、宜州至河池高速公路全长179公里，项目批复总概算95亿人民币，建设工期3年。公路全线采用四车

15、道高速公路标准建设，采用沥青路面结构设计。公路起自河池市南丹市六寨镇龙里，止于宜州市莫村，连接贵州，与已经建成通车的桂海高速公路相接，直通沿海和粤港澳地区。 六寨至河池、宜州至河池高速公路是国家规划2010年“四纵四横”八条西部开发省际公路通道中阿荣旗至北海公路的组成部分，是国家高速公路“7918”网兰州至海口和汕头至昆明高速公路的重要路段，也是广西高速公路网规划“四纵六横三支线”的重要组成部分，建成后将成为桂西北地区乃至国家西部地区重要的出海大通道。（资料来源于广西电视网） 城镇市政设施 宜州投入2.8亿多元开工建设江滨路建设工程和污水处理工程这两大民生项目。江滨路项目是宜州市“十一五”规划

16、实施的重点项目之一，也是2008年市政建设的重头戏，项目总里程为6.98公里，总投资1.69亿元，工程位于城区龙江河南岸，修建一条20米宽的道路，由城西收费亭段修建至规划三桥，是集防洪、休闲、旅游、夜市为一体的贯穿东西的商业新街区。当天开工建设的是第一期工程，为江滨路西段（龙江二桥至龙江一桥），全长为3.65公里，总投资6201.93万元，预计2010年竣工交付使用。江滨路工程的开工建设，对进一步加快该市城镇化建设步伐、改善投资环境、生活环境、生态环境都将起到极其重要的作用。 宜州污水处理项目总投资1.13亿元。项目完成后，日处理污水3万立方米，将有利于保护龙江河水资源及下游用水安全和生态环境

17、，从而也结束该市没有城市污水处理设施的历史。（资料来源于新华网）（宜州市市政建设包括以下内容：德胜镇小城镇建设，新建龙江三桥，城南60米大道改造工程，江滨路二期工程，城市安康小区市政配套设施工程，城市广场第一期工程，四牌楼修复工程，市体育场新观礼台及场地绿化工程，市妇女儿童活动中心，刘三姐喷泉广场传说城雕墙，市内老城区小街（巷）路面硬化工程，市体育馆。）（资料来源于政府网） 园区建设 以“工业强市”为发展战略，加快工业园区建设步伐，打造工业发展平台，形成产业聚集效应。打造大园区，就是要以园区为引领，打造工业强市。要把工业园区打造成为茧丝绸特色产业园和广西一流的特色工业园，构建养蚕-缫丝-织绸-

18、印染一体化工业体系。十二五期末，进驻园区企业达100家以上，园区工业总值60亿元以上。充分发挥资源优势，完善工业布局，优化资源配置，以资源换产业，增强企业产品精深加工能力，打造自主品牌，争创中国名牌产品、广西名牌产品和国家免检产品，提高产品市场竞争力，全市工业总产值实现250亿元以上，规模以上企业100家，实现工业新的腾飞。（资料来源于新华网）3、县域发展规划宜州市在经历了二千多年的城市化浪潮洗礼之后，城市格局和人居环境逐渐形成“东西南北”四大板块。宜州市房地产市场起步较晚，在2004年以前，宜州市的房地产业处于萌芽时期，房地产公司只有本地规模很小的两三家。随着旧城改造加快，城中东路、城中西路

19、、公园西路、山谷路、环城路、南北大道、塘中路的相继开通，以及政府南迁、承东启西发展工业等多项大计的制定和实施，新区开发建设步伐的加快，2005年开始，宜州市的房地产开始苏醒，房地产公司增加到八九家，企业规模慢慢扩大。随着城市的发展，政府加大了对城市建设的投资力度，相继大幅完成了刘三姐大道、中山大道等主要路网建设，不断完善了城市基础设施，城市格局基本定格，城市的服务等功能日益增强，伴随着第一、第二产业的发展，一批大型企业纷纷入驻宜州，2007年开始，注册资金1000万以上的房开公司增加到八九家，外地企业纷纷进驻，宜州市的房地产业开始成长。宜州东西南北四大板块的房地产市场相继全面爆发，逐渐呈现蓬勃

20、发展的局面。目前，在宜州市登记备案的房地产开发企业已有二十多个。宜州市总体规划（本案处于城南板块）宜州市总体规划 “五市六城四宜州”战略今后五年，是宜州市经济社会发展的重要时期。大力实施“五市六城四宜州”战略，即坚定实施工业强市、蔗桑富市、旅游旺市、城建美市、开放活市战略，全力打造工业城、甜城、丝绸城、旅游城、人居城和投资城，不断加快“富裕宜州、文化宜州、生态宜州、平安宜州”建设步伐，为建设富裕文明和谐新宜州而努力奋斗。（据2006年10月25日宜州市第十四届人大政府工作报告） 高起点规划推进城镇化 “延长城西、扩大城南、改善城东、改造城中、完善城北”发展战略宜州市城镇化的目标定位为“建设广西

21、综合实力领先城市、桂西北工业重镇、商贸中心、旅游服务中心和具有历史文化民族特色的生态型宜居城市”。到2020年，宜州城区人口由现在的15万增加到28万，城市化水平由现在的29.3提高到55。打造大城区。按照“延长城西、扩大城南、改善城东、改造城中、完善城北”的发展思路，以建好“一条线”（二级公路连接线）、“一座桥”（龙江三桥）、“一个公园”（浙大西迁主题公园）、“一片新区”（城南新区）、“两条路”（迎宾大道、江滨路）为重点，坚持统一规划、分步实施，尽快完善城市功能，提升城市档次。（资料来源于新华网）结论：综上所述（尤其从带重点符号的句子中透露的信息）分析可知，“广西区桑蚕产业强县”、“特色农业

22、十大强县”的宜州市坚持走“工业强市”的道路，大力发展蔗桑特色产业，以工业统领宜州经济加快发展的大局，并以工业园区为载体的发展思路，不仅带来了经济发展的强劲势头，还使经济发展后劲十足，富有活力；工业化的推进，必将带来大量的产业工人，居住成为头等大事。加之城区的扩建改造，城镇人口规模的扩大，城镇化步伐的加快，为房地产业的发展提供了百年难遇的大好机遇，并为房地产业的快速发展的带来利好环境。二、当地房地产市场走势分析（一）宜州市近几年房地产态势由于宜州市房地产市场起步较晚，起步于2001年，2004年后得到较快发展，发展形式和特点从合作开发、小规模、不够规范，逐步走向购地开发、上规模、上档次、比较规范

23、的楼盘。近几年来，宜州市房地产业发展趋势良好。在宜州市城区的四大板块均有典型代表：城东区有五鸿公司开发的东方嘉园，城南区新区有罗城监狱迁建宜州市新址工程项目、浙江亚东集团开发的山水宜人公园城以及即将建设的龙港星城，城中区有铁源房地产开发的富丽源小区和绿江苑小区以及雅庭苑、城西区有金龙小区和即将建设的深圳南城百货和广西新富泰房地产开发的现代城，相对东南西三个板块而言，城北区的发展相对缓慢些，但泽庆房地产公司开发的紫馨园和市伟弘房产开发公司即将开发的“锦绣祺峰生态宜居小区”有后来者居上之势。从下表可以分析宜州市近几年来房地产业发展的态势。2008年1至12月份，宜州市房地产开发报建项目18个，经营

24、面积达50万平方米，投资近1.9亿元；竣工项目11个。时间（年）工程质量安全监督备案工程竣工验收登记合计（项）房 地 产其它行业（项）合计 （项）房 地 产其它行业（项）合计（项）投资额(万元)合计（项）投资额 (万元)20038461811.27800002004422586.440425496.437200555104950.9453751792.83220065952623.3543692731.727200761117762.76027522832220086818182865034117712.82320091061882.34宜州市房地产楼价呈现增长趋势。2003年房地产平均价格为

25、800至900元/平方米；2004年在900至1000元/平方米；2005、2006年在1100至1400元之间，特别是2007年到2008年宜州市房地产开发力度 更是攀到一个小高峰，楼价呈现上升势头，纯住房在1800至2700元/平方米，商铺价格从2003年的2000元/平方米窜涨到6000元/平方米，甚至从国际金融危机至今，只有三家小企业开发的比较偏僻的小区有降价的行为，山水宜人、富丽源等规范的楼盘价格还是一路飙升。最具有代表性的是江苏亚东集团宜州分公司开发的山水公园生活城，在整个河池也是佼佼者。面积为56645.06平方米山水宜人公园生活城小区一期工程（13幢456套）在2007年3月1

26、1日开盘后一年半的时间内，全部销售一空，还出现后来者失望的局面。当时楼盘平均售价1450元/ 平方米，最高售价1500元/ 平方米；目前该公司已开盘的二期工程（1418号楼）从2008年9月起已销售70%，最高售价达2600元/ 平方米；这个企业开发的所有商铺目前还没有开盘，但关注和期待这些商铺的人的数量会是商铺数量的数十倍，相信2009年5月1日开盘时会出现山花烂漫之景。随着宜州市城镇廉租住房管理办法的实施，经济适用房建设方式和廉租住房制度逐步完善，市场与保障共同发展的住房供给体系正在形成。纵观宜州市房地产发展态势，不难看出，房地产业已经成为带动宜州市经济发展的支柱产业，成为促进区域经济发展

27、增加财政收入的一个组成部分。而目前宜州市的房地产市场从两方面进行融合：首先是各个楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识。在今后的一段时期，还成为宜州市响应中央夸大内需系列政策行之有效的制高点，宜州市房地产业正在从小到大、由弱变强，快速发展成为宜州市经济社会和谐发展的一支重要力量，为满足宜州市居民住房消费需求，实现“居者有其屋”，改善居民生活质量，提供了强有力的保障。(二)所在区域住宅走势分析 1、供求关系表一：在售项目基本情况一览表序号项目名开发商项目地址建筑类型 项 目 规 模占地面积（）建筑规划总供应量（套）1山水宜人广西宜州亚东置业有限公司城南新

28、区中山大道西段多层/临街商住楼137亩37栋商住楼约1000多套2馨梦园馨梦房地产开发有限公司宜州市山谷路小高层(带电梯)20多亩4幢纯住宅206户3宜宝苑宜州庆远房产开发公司宜州市山谷路交通局大门对面多层、小高层（3月底推出）30亩5幢多层2幢小高层200左右4龙港新城旭辉地产龙溪路（铁路后面）多层、1幢11层带电梯小高层30多亩一期3幢多层（7层）一幢小高层150左右从市场调查结果可知，宜州仅4-5个在售楼盘，批准预售面积约96000，目前市场商品房供应量800余套左右，而商品房销售约110000（包含存量房销售），当地市场呈现“供不应求”的局面。 2、价格走势受着当地经济及人文环境的影响

29、，当地房地产项目的档次普遍不高，除山水宜人独树一帜，以大盘优势受到购房者青睐，当地其余项目的商品住宅开发水平均一般，缺乏包装和推广，营销手法落后。山水宜人的销售均价为2170元/；馨梦园的销售均价是2330元/；宜宝苑的销售均价是1968元/；龙港新城的销售均价是1860元/。表二：在售项目销售情况一览表序号项目名新推量 产 品 定 位销售均价（元/）销售率主力户型主导面积1山水宜人140三房128.54均价215080%2馨梦园200三房、四房121148均价233080%3宜宝苑200三房117122均价196875%4旭辉地产150三房125.66均价185775%5富丽源市政府原址起价

30、1800元 3、市场特点 市场特点：作为县级城市，宜州房地产开发与推广处于起步阶段，供需相对平衡，房价不存在泡沫，房地产发展稳健，受金融危机影响较小。产品面 宜州目前在售的项目占地面积都不大，30亩左右，只有1个项目超过100亩（山水宜人）。项目的建筑形态85规划为68层的多层，只有12项目规划有小高层。楼房100为兵营式排列，有的楼距甚至较小，采光通风略受影响。除了山水宜人这个大盘外，项目在景观、园林、配套方面的规划都处于低级状态，基本不予考虑，仅仅为消费者提供一个可供居住的房子。建筑的外立面在色彩搭配上过于艳丽，涂料与磁砖的搭配不协调。每个项目都有商住楼的比例，住宅还是以3房2厅2卫为主力

31、户型，占到项目50以上，甚至更大比例；主导面积在 120150左右，130的舒适型的大户型占有相当比例。户型设计都顺应时代潮流，双阳台，飘窗，主卧带卫生间，动静分区，餐厨相连，户型设计趋于科学合理。客源面 在售项目的产品定位基本为中档盘，在规模上、品质上最具代表性的是山水宜人，在价格上首当其冲的是馨梦园的小高层，其余的面对的客户主要是县城区域的普通居民，富裕起来的新农民，小商贩，以及从事工业化生产的工薪阶层。目前宜州市的高端消费群主要以居住天地搂为主。可以明显地看到，宜州在售楼盘主要面对中高端客户为主，以中端客户为主流，客户一般对价格比较敏感。销售推广面 宜州市的房地产开发仍处于开发的初始阶段

32、，房开商在项目的开发以及项目的营销推广方面，还处于比较“随意”的状态。从下表可见：表三：在售项目宣传推广投入对比项目案名宣 传 推 广 投 入 量售房部装修沙盘折页户型单张工地围墙 广告户外广告 牌车体广告宣传单张宜宝苑20平米不到的小店，简陋杂乱无无简易复印无无无无山水宜人一般装饰、POP广告不大气有有精美制作无大型，多处无无龙港新城简易布置有无简易印制无小型，只项目地无无馨梦园简易布置有无简易复印无无无无 4、个盘素质山水宜人地理位置：城南新区中山大道西段项目规模：占地137亩，建有37栋商住楼，大约1000多户住户项目定位：中档住宅小区/宜州第一大盘项目配套：内部规划了会所、社区双语幼儿

33、园、篮球场、亲子乐园、康体园等生活配套小区规划：项目共37栋商住楼，沿中山大道街南北向兵营式排列。已售产品：一期1#13#楼13栋全部售罄，开盘价为1600元/，2008年12月交房；一期14#18#楼仅剩三套，开盘价为1900元/，目前售价已涨至2500多元/；现推出二期1926#楼7栋楼，均价在2200元/左右。近期在售产品主力户型供应情况表：2期在售产品主力户型供应情况主力户型面积（）户型比例 户型特点11156.3115方正实用，动静分区，飘窗设计，双阳台，户型多样，适应客户不同需要。22192.0620322128.5435422132.9143.0530注：111为一房一厅一卫；2

34、11为二房一厅一卫销售价格：均价在2200元/销售情况：1期一小期全部售罄，1期二小期仅剩三套，踩盘当时售楼处人气很旺，据悉，楼盘去化速度很快，在金融危机的背景下，一天可售出67套，可见项目地段潜力。 工程进度：1期1小期已交房，1期2小期目前在做园林绿化，预计今年5月份交房，在售二期今年11月底可以交房。项目动态：整个项目全部共37栋，78层，沿街为商住楼，12层商铺，37层住宅。一期13栋售罄，目前处于装修阶段，1、2层商铺目前尚未公开，商铺价格预计会在1万元/以内，一期车位价格2228元/，总价约在67万元。三房户型配带储藏间，但面积太小，不实用。 5、结论4个项目除了规模较大的“山水宜

35、人”有比较系统专业的推广宣传，其它项目在宣传方面都几乎很少投入，但事实是每个项目都有75以上的销售率，销势很旺。宜州市目前的经济发展的势头以及发展预期目标强有力地支撑着房地产行业的开发与兴旺，从以上表征可以得出结论：宜州市的房地产市场还处在卖方市场阶段。（三）房地产的未来发展趋势预测次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险，次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，因而国家采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能持续、健康、稳定的发展。为此，国家在次贷危机爆发后开始警觉起来

36、，并采取了多项紧缩政策来调控房市。受美国爆发次贷危机的影响，宜州市房地产市场销售压力增大，短期内前景不容乐观，但因为次贷危机爆发前宜州市房地产业刚得以发展，房地产业供给小于总体需求，中长期未来发展前景受到广泛看好。宜州市未来房地产业的发展预测将有如下趋势：（一）短期内前景不容乐观。因席卷全国的国际金融危机使全国房地产行业连受重创，行业领头羊万科地产从2008年下半年率先降价130%，深圳、广州、上海、北京等房地产风标城市，房价相继持续下跌，成交量严重下降，全国楼市进入严重疲软期。受此“波浪效应”影响，整个河池及宜州楼市也开始显现下降趋势，市场购买力不旺，楼盘销售周期增长。受外部信息影响，广大消

37、费者对楼市的投资在一个很长的阶段将处于观望期。但这几年来，宜州市委、市人民政府充分认识到城市规划、建设、管理的重要性。重视了宜州市总体规划的修编，努力为城市的建设提供蓝本和指导性意见；还通过强化整治措施，完善管理机制，加大城乡环境卫生整治力度环境，人居环境得到明显改善；城市路网、供排水、垃圾中转站、公厕、农贸市场、停车场、等公用基础设施已基本配套，布局日趋合理，城市服务功能大幅度提升；规划和建筑市场、工程质量和行业安全生产得到强化管理；引导房地产市场健康有序发展。特别是近三年来，房地产业投资达6亿多元。特别是总投资2.5亿元建筑总面积21.09万平方米的罗城监狱迁建宜州市新址工程项目建设和总投

38、资 2.5 亿元建筑总面积 21.09 万平方米的山水宜人公园城以及即将建设的龙港星城、深圳南城百货和广西新富泰房地产等一批房地产工程将成为宜州特色和标志性建筑。目前，宜州市城镇的集聚能力显著增强，城市面貌发生了巨大变化，房地产业蓬勃发展，但房地产业供给还远远满足不了城市发展的总体需求。（二）中长期未来发展前景乐观。宜州市房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好，虽然短期内宜州市房地产市场因为价格原因导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。宜州市房市主要受以下长期因素影响：一是人口因素。宜州市城市规划是2020年前宜州市人口规模为28万人。即随着城市人口的增加，对

39、住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。特别是罗城监狱整体的搬迁入驻和山水公园城一二期工程的顺利交付使用以及新火车站的投入使用，整个城南新区将增加近两万人，将可一大大地带动整个城南新区人流、物流的发展；二是收入因素。随着人们生活水平的提高，收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。三是城市化因素。到2020年宜州市城市用地规模将从现有的11平方公里扩大到27.93平方公里。随着城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是房地产业快速发展的过程。而今大批房开企业的贡献，使得宜州市城市化水平得以大幅度提高。特

40、别值得一提的是，深圳南城百货和广西新泰富公司联合开发的现代城才半年时间，就以强盛的势头在宜州掀起不小的浪潮。宜州市房地产业未来的发展前景有较大的空间。（三）市场秩序会逐渐改善。在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。（四）价格会逐渐趋于合理。据2007、2008年两年购房消费人群分类表明：55%购房者为本市居住人群；33%购房者为本市周边乡镇人群；12%购房者为外来人员。目前，宜州市的房地产业处于理性的阶段，几乎不存在泡沫，不会影响全市房地产业的健康持续发展。今年住房销售价格和销售

41、面积出现小幅下滑，主要原因为前期国家出台多项利市政策、潜在购房者有持币观望的心理，并不代表房地产市场的饱和。随着各种利市政策逐步出台，预计宜州市的房地产业将会继续稳定、健康、有序地发展，宜州市房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。随着迎宾大道、江滨路、污水处理工程等一批重点项目的开工建设和中山大道基础工程的顺利完工，河池运达公司宜州一级客运站、新火车站、宜州监狱生活区等项目及山水宜人公园生活城等项目的完工使用和江滨路、黄莺路、南山路、龙岗路、九龙路等新旧城区连接线道路网建设，将形成宜州市中心城区的基本框架。这个框架的搭建和交通瓶劲的突破，极大地提高了宜州市城市化程度，使

42、其能够更好与我区整体发展融为一体，给宜州带来了无穷的生机和活力！到那时，龙溪大道（原铁路既有线）的开发无疑给宜州的房地产业锦上添花！同时，随着人们地人居环境要求的提升，宜州市未来房地产业的发展势不可挡。目前，已有不少具备前瞻眼光的房地产开发商屯兵宜州，蓄势待发。三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好坏。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。（一）土地价值一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套

43、、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。本案的土地价值各要素如下： 1、地理位置 本案地处黄莺路与龙溪路交界处，中山大道以北，市政中心的正北侧。项目用地面积54153平方米（包含A、B、C、D四个地块），建筑面积135383平方米，地形整体条件较完备，部分用地在利用山水宜人基础设施方面，可以满足“七通”条件；土地现状为桂星焊材厂，工厂附近为菜地、池塘、旧铁路、工厂员工宿舍，土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。2、周边环境 自然景观A、 前方景观（南方） 近处是山水宜人、市政广场，中山大道南侧市政中心，远处为火车站、连绵起伏的青山。前方视线开阔明朗，给人清新的视

44、觉享受。B、后方景观（北方） 后方还是处于尚未规划建设的田地、菜地、池塘，是本案视线较为不佳的地方。C、左方景观（东方） 紧邻山水宜人小区近景视线极佳，绿草环抱、建筑色彩明快；稍远处还有市政广场的喷泉水景、雕塑石廊。D、右方景观（西方） 本案西方是二桥路（迎宾大道）、城西工业园，视野较为开阔，连绵起伏的青山，缺乏近景，远景有梦幻般色彩。 人文、历史景观A、 公园等自然景观 100多亩的市政公园，是城市稀有的中央公园，绿色生态、休闲写意。B、历史古迹、人文景观：；较远 景观综述 从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、西、南、北四个方向景观中东南边方景观不错，西北边景观因尚未开发、场地空旷

45、杂乱等景物而大打折扣。总之，地块周围景观观景性不强。但本案地块规整，占地面积大，可通过环艺设计来弱化周围景观不佳的弱项。 3、环境、污染 水、空气、土地污染情况 本案所用地范围外，荒草布满地表，苍蝇、蚊子及其他虫子较多，居住环境一定程度受到影响。 噪音污染 本案属于市政道路交界处，车流量大，噪音会影响到小区的宁静。 社会治安状况 本案由于地块被分割成五块，无法实现封闭式管理，社区居民感到居住环境私密性差。 4、地块周围的交通条件 城南的公共交通条件 中山大道上有多条公交线路2、8、9、10、12直达市区各地。中山大道南侧有汽车总站和火车站。 地块与公共交通的连接 本案所处地块距中山大道有一段距

46、离，紧邻的黄莺路可贯通至中山大道，由于龙溪路建设施工尚早，黄莺路可作为小区车行、人行的主干道。 交通条件综述 城南地块的公共交通可谓便利。60米宽中山大道，是宜州少有的城市形象主干道，56条公交路线直达老城区，随心切换城市与自然，坐拥黄莺路与龙溪路四通八达的交通干线。 5、配套设施 菜市场 中山大道以南规划了一个菜市场，城南新区居在买菜购物的消费需求上不假外求。 商店、购物中心 新区的商店、超市匮乏，但本案商业街与山水宜人商业街可为社区与周边居民提供便利。 学校、医院 附近有第六小学、实验学校和中医院，教育、医疗配套齐全。 银行、邮局、酒店 建设银行、农业银行、中国银行、邮政局林立中山大道。

47、休闲、娱乐场所等区域内拥有100多亩超大市政公园，小区有高级会所提供休闲娱乐。 （二）项目地块优劣势分析（SWOT分析） “知己知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。 1. 优势(S)分析区位：本案所处区位是未来的城市中心，将发展成为宜州的政治中心、商业中心、金融中心、文化中心。区位先天优越，尤其是政府引资三亿修建的龙溪路贯穿本案，与黄莺路交汇，将形成繁华的商业金融区。地块：该地块近邻山水宜人，山水宜人已在宜州购房消费群体内心成功塑造“宜州第一盘”的高品质形象，我们项目在规划上完全有能力超

48、越其品质，在此基础上成功打造“宜州首席富人区”。（宜州第一城）交通：交通网络四通大达，出行购物极其便利。配套：菜市场、学校、医院、银行遍布周围，配套设施一应俱全。2. 劣势(W)分析及化解策略 2.1 劣势分析1）本案地段成熟大致需要五年左右时间，先期入住的客户生活较不便，影响其对本案的评价。2）本案通过置换变性的地块，虽相对规整，但周边空地还是农田荒地，一定程度上影响小区的品质。3）本案被龙溪路与黄莺路分割成4个小地块，项目提高了整体规划的难度，同时无法从整体上实现封闭式管理。2.2化解策略对1）的化解：为提高住户生活上的便利，可充分利用沿街900米商业规划，在交房时配备满足业主日常生活需要

49、的商业设施。对2）的化解：通过建筑的退让与围合，将小区与周围环境形成一定的区隔，不至于影响小区生活品质。对3）的化解：建议通过智能化管理，四个地块分别采取一个入口，最大程度地确保小区住户的安全。3. 机会(O)分析 项目的开发的时机正处在宜州市经济快速发展、城镇化步伐加快的历史阶段，房地产业的开发也在一个起步初期，还处在卖方市场状态。随着中山大道、黄莺路、龙溪路市政工程的完工，项目交通形象将大大改观。宜州市已实现了从农业主导型向工业主导型的历史性转变，今后5年的工作要点中，强调要坚持走新型工业化道路，强化工业主导地位。工业化的不断深入，人们的居住观念和居住习惯也必将随之发生转变。宜州市地级市的

50、成立，将脱离河池市的代管，在经济发展的道路上，特别是旅游经济的道路上实现质的飞跃。宜州旅游市场活跃，外来人口增加，必将带动当地的消费，从而带动居住需求的增长。 关于商业金融区与龙溪路的规划，暨逐步把龙西路一带打造成为集商贸、金融、餐饮、娱乐、休闲、居住于一体的现代商业金融中心，呈现一片欣欣向荣的商业繁荣景象。4. 威胁(T)分析及规避策略 4.1威胁分析1）本案周边及中山大道两侧尚有56块已被拍出的地块，预计几年内不少楼盘将陆续入市销售，城南房地产市场竞争日趋剧烈。2）宜州市外来人口较少，客源有限。老城区的楼盘与城南新区楼盘差价不大，甚至持平。一些客户受到老城区成熟配套的吸引而放弃城南，不可避

51、免地分流了一些优质客户。4.2规避策略1）项目力求做好差异化，明确市场定位，在配备较完整的推广营销方案的前提下做好执行，以专业化的营销手段让本项目一经推出，便以鲜明、醒目的形象吸引客户眼球，给客户以信心，赢得到目标客户的认同和购买，从而在市场竞争中处于主导地位。2）突出性价比，注重楼盘定位与产品细节规划，加大整体形象包装、营销推广，在宜州树立起多个第一，赢得消费者口碑，最大化吸引宜州城乡绝大多数潜在购房客群。（三）结论从项目地块性质来看，本案地块符合住宅建筑用地。根据SWOT分析，该地块在区位前景、地块、交通、配套方面具明显的优势，但从区位成熟度、地块用地状况来看，项目不可避免存在劣势，但随着

52、城市化进程的加快和商业用地价值的最大化，项目开发前景相当可观。四、 可提升价值研判美食家评判厨师的水准，常以“家常菜”为依据。珍禽野味不算数，把萝卜白菜“做出来了”才叫真功夫。其意就是：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。房地产项目的可比性并不简单在于价格和利润。如果听说哪个开发商将住宅楼卖出了每平方米3万元的天价，也不必急于钦佩得五体投地。若项目本身的潜在价值是每平方米3.5万元，那么该开发商就并非一个高手了。相反，假如某地段公认只能盖出3500元每平方米的房子，而你却能做到4500元每平方米，而且卖得不错，才称得上是真正的成功。那么，如何最大提升项目的价值？如

53、何进行可提升价值的研判？利润就象是海绵里的水，只要愿意挤总是会有的。要想深入挖掘房地产项目的潜在价值，必须“从头压挤每一个环节”。如下： （一）类比土地价值如前所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等多方面综合判断，本案地块的单位建筑面积类比价值在2600元（均价）左右。 （二）规划能力对于土地价值的提升1、 小区整体风格本案的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上，作为13万平方米的大规模社区应突出以下特点：注重小区布局合理性、均好性，交通组织人车分流，小区内营造水景，户车比要有一定的超前意

54、识。建议小高层与多层相结合,与多层为主,沿街黄莺路与龙溪路交汇的四个点布置小高层(也可作为写字楼用途),每个地块建筑间呈半围合布局,留下较大空间布置中庭景观,达到建筑与景观交融。2、建筑风格 顺应消费者对人性化住宅的心理需求，采用现代派建筑形式，树立小区形象。 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的西方古典建筑符号和线条，凸显建筑外檐设计的出色及亮丽；凸窗弧线设计，落地式飘窗， 丰富室内空间和提高室内采光度；加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。 在小区轮廓设计上，讲究住宅的错落有致，摆布有序，三个组团的顶部造型要丰富，突出整个小区的轮廓线丰富、优美。一定要优于周边所有楼盘，窗套、

55、门廊等细节的处理上，步步要到位。新古典主义立面形态，强调细节，强调尺度，强调构件之间的比例，强调外墙及屋顶材料的色彩、线脚、竖形窗、简约柱式、丰富的光影变化。建筑群体之间考虑高低错落，赋予建筑以层次和韵味。2、 小区配套小区的配套设施要求时尚、齐全。基本做到既能满足小区业主日常生活的需要，又能满足现代人对现代化住宅的消费需求。 针对周边生活环境，设立商业配套（超市、综合商场、文教用品商店、美容美发院、餐饮店等）。 区内配业主会所，丰富小区文化，如：健身房、棋牌室、图书室、品茗室） 时尚齐全的配套，如多重智能安防系统、老年人活动中心、社区医务室、托儿所、露天架空层康体园、亲子乐园等，提升小区的附

56、加值。3、 景观环境充分发挥小区的建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。水景喷泉、雕塑景观、组团式绿化、欧式亭廊、下沉式广场、木栈道、花架、景墙、乔灌木等，注重景观的生动性、趣味性和参与性，人景交融，将景观营造成一种文化。 （三）单体设计本案户型设计要求经典实用，功能多样。单体采用经典平面，大厅小卧室，明卫明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。主力户型以120150平方米的三、四房为主，并引入入户空中花园等创新户型设计（在当地暂时没有同类产品出现）户型设计方面：建议1）入户空中花园设计，开门见绿，引景入室，景观从公共空间延伸至私密空间；2）注重

57、户型设计的私密性，邻里之间的窗户错开，避免对视；3）大起居厅小卧室双阳台设计，主卧面积可稍大，其余空间紧凑一些；4）适当配比少量小错层，提高居室空间的层次感；5）顶楼均做为复式户型单元；6）全明户型设计，力求采光通风俱佳；7）厨房设计尽量方正，若长方形规格，进深不能超过3.7米。1、其户型比例建议如下：（1）按户型分户 型平层或错层复 式合 计一室一厅两室两厅三室两厅四室两厅比 例5%15%50%20%10%100%（2） 按面积分面积40-6090-110110-130130-150150-250合计比例5%15%50%20%10%100%2、建筑单体高度建筑单体高度控制在12层以下，912

58、层的小高层控制在4-5幢，其余为78层的多层住宅，建议均配带电梯。（因人口步入老龄化，基于人本关怀设计理念，县级城市高档社区配备电梯是一种趋势。）将建设建议归纳为一句话，即：商住结合，户型设计应顺应市场需求。由于处于交通干道内，商业面积较大，力求商业价值最大化。规划业主会所、足量停车位和主题广场等。其中，依据目标消费群体的定位，车位占总户数比例：约为30%。 （四）市场细分及客户定位 准确的客户定位，有利于项目的市场定位、市场细分，从而使项目规划设计到位，吸引更多潜在客户群购买，促进项目销售。 客户在哪里？ 1、项目处在县城职能部门汇聚区，目前没有与事业单位高级领导层身份相匹配的居住、商务、餐

59、饮、娱乐和休闲的高档物业。2、2008年17月，在非公有制经济的拉动下，全市实现国税收入4645.64万元，比上年同期增长35.8%，占国税收入的37.89%。今年上半年非公有制经济工业实现产值12.95亿元，占规模以上工业总产值比重70%，同比增长40%。非公经济在全县工业发展中占据主力军的地位，成功的个体商人、民营企业家在成倍增加。3、2008年全市实现工业总产值50.2亿元，增长18.4%。1至3月，全市工业总产值完成14.75亿元，同比增长34.3%。其中规模以上工业产值11.99亿元，主营业务收入达到7.9亿元，实现利税7077万元，同比分别增长39%、38.6%、22.1%。这样的

60、发展带来更多的高级管理人才及越来越多的中高收入人群。4、社会消费品零售总额增长16%，达21.58亿元；第三产业（服务业）增加值179608万元，占GDP总量的35.1%，比上年155849万元增长15.24%，服务业增加值对年度GDP增长的贡献率达49.3%，拉动GDP增长5.14个百分点。这样强劲的经济推动力，更成就了金融、保险、证券、通讯、电力等特殊垄断行业高收入者。5、2008年甘蔗产值已占财政收入三分之一，其中进厂原料蔗达到201.09万吨，上缴税金1亿多元。全市养蚕农户9.2万户，养蚕105万张，蚕茧产量4万吨，同比增长4.4%，养蚕收入预计达6亿元。蔗桑两大支柱产业造就了一批先富的农民。我公司建议本项目的客户定位为：1) 民营企业主2) 部分个体经营从商人员3) 国家公务员及事业单位人员4) 企业单位高级管理人员5) 金融、保险、证券、通讯、电力等特殊垄断行业高收入者7）乡下先富农民极有可能购买本案的客户：1） 城西工业园区管理人员2） 周边乡镇进城购房人士（包括教师、基层公务员、先富农民）3） 罗城监狱狱警