大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告

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1、 大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 目 录第一章 总 论3第一节 项目建设背景3第二节 项目概况6第三节 问题与建议9第二章 项目建设的必要性和可行性10第一节 项目建设的必要性10第二节 项目建设的可行性13第三章 项目建设规模15第一节 需求分析15第二节 保障性住房现状16第三节 建设规模17第四节 主要经济技术指标18第四章 项目建设选址19第一节 场址建设条件19第二节 场址推荐方案21第五章 工程总体方案及技术方案23第一节 工程总体方案23第二节 技术方案24第六章 工程节能节水措施40第一节 工程节能40第二节 节水措施49第三节 能耗指标50第七章 环境影响

2、分析52第一节 环境影响分析52第二节 防治污染措施53第三节 相关建议58第四节 分析结论58第八章 劳动安全卫生消防59第一节 劳动安全危害因素及防护措施59第二节 消防设施60第九章 项目组织机构及实施计划61第一节 项目组织机构61第二节 项目实施计划62第十章 工程招标方案64第一节 概述64第二节 发包方式64第三节 招标组织形式65第四节 招标方式比选65第五节 本项目拟采用的招标方式说明67第十一章 工程投资估算及资金筹措69第一节 工程投资估算69第二节 资金筹措73第十二章 项目建设的效益74第十三章 社会稳定风险分析76第一节 编制依据76第二节 风险调查76第三节 风险

3、识别78第四节 风险估计78第五节 风险防范和化解措施79第六节 风险等级79第七节 风险分析结论80第十四章 结论和建议81第一节 结 论81第二节 建 议82附件、附表及附图83第一章 总 论 第一节 项目建设背景 一、基本概况项目名称：大悟县安康小区公租房（三期）建设项目建设单位：大悟县住房保障和房屋管理局建设性质：新 建工程地点：大悟县水厂以西、水厂规划路以北二、项目业主概况大悟县住房保障和房屋管理局是主管房产管理工作的是人民政府工作部门。主要职责有：一、贯彻执行国家、省、市、县有关房地产开发、住房保障、住房制度改革、房地产市场监管以及房地产行业管理的法律、法规、规章和方针、政策；参与

4、起草本县房地产开发、住房保障、住房制度改革、房地产市场监管、住房公积金归集与管理以及房地产行业管理方面的政府规章草案，经批准后组织实施和监督管理。二、根据本县国民经济和社会发展总体规划，组织拟订住房产业发展专项规划和住房建设年度计划，并组织实施和监督管理。三、负责建立和完善住房保障体系及住房保障制度，制定住房分配制度改革配套政策，组织拟定住房保障专项规划和保障性住房建设年度计划，并组织实施和监督管理。四、负责房地产开发企业的行业管理和房地产市场的监督管理，组织开展房地产市场预警预报、市场监测、市场分析和定期发布市场信息工作；会同县直有关部门对大悟城区房地产开发项目的用地规划、建设条件等进行审查

5、；核准大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区的商品房预售许可、商品房预售合同的登记备案。五、负责全县房地产开发、房屋拆迁、房地产中介、白蚁防治、房屋安全鉴定、物业管理等相关机构资质的审核审批和核准工作。六、负责大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区的房屋交易与权属登记、房屋权属档案的管理和用于房屋登记测绘成果的管理，统一颁发房屋权属证书、房屋登记证明；负责房屋登记簿和房屋权属信息系统的管理。七、负责城市房屋拆迁管理，制定本县房屋拆迁规章制度并监督执行，核准大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区房屋拆迁行政许可，组织协调拆迁违规行为的查处工作。八、负责全县物业管理的行业管理。负责全县物业服务企业资质和从业人员资格

6、的管理；负责大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区内住宅专项维修资金的归集和监督管理，参与制定物业服务政府指导价标准，指导、监督物业管理住宅小区业主委员会的运作、前期物业管理招投标备案和物业管理承接验收。九、负责住房保障、房地产开发、房地产市场监管、房屋管理的行政执法工作，协调处理涉及房地产管理的各类投诉和纠纷。十、参与住房保障和房屋管理有关资金的管理；参与公有住房租金标准的调整。十一、指导县住房资金管理中心资金的归集和管理。十二、承办上级交办的其他事项。近年来，县住房保障和房屋管理局紧紧围绕“保增长、保民生、保稳定、促发展”四大主题，有效地改善了居民保障体系，规范了各项职能管理，提高了工作服务水平

7、，促进了大悟县经济持续快速健康发展。连续多年被孝感市委市政府授予文明单位，被授予“党风廉政建设先进单位”等称号。被孝感市房管局授予“先进单位”和“权属登记管理先进单位”称号。 三、编制依据1、可行性研究报告编制委托书 2、大悟县“十二五”住房保障规划大悟县住房保障和房屋管理局3、大悟县城市总体规划4、大悟县统计年鉴（2013） 大悟县统计局5、建设项目经济评价方法与参数 发改委、建设部6、投资项目可行性研究指南（试用版）国家发改委、中国国际工程咨询公司7、国家现行的有关规范和标准8、项目业主提供的有关数据、资料、图纸和文件四、编制原则1、项目建设要统筹规划、合理布局，项目选址要充分考虑城市中等

8、偏下收入住房困难家庭，就业职工及符合条件的外来务工人员对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局，方便居民工作生活；2、建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，确保供应；3、项目的建设应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。公共租赁住房项目外基础设施建设费用，由当地政府负担；4、规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。要积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备；5、贯彻节能方针，力求取得较好的社会综合效益。 五

9、、编制范围及编制目的1、编制范围本可行性研究报告编制范围为大悟县安康小区公租房（三期）建设项目。2、编制目的本报告编制的目的是对大悟县安康小区公租房（三期）建设项目进行技术可靠性、经济合理性及实施可能性的方案分析和论证，在此基础上选用科学合理、技术先进、造价省、运行成本低的方案，最终使得该工程的经济效益和社会效益达到最佳统一。 第二节 项目概况 一、项目地理位置大悟县位于大别山脉西段，湖北省东部，地处东经1140211435，北纬31183152。县人民政府驻地二郎店，西南距孝感专署驻地孝感市95公里，南偏东距省会武汉市151公里。县城东西距约42.4公里，南北相距约43.8公里，略成矩形，总

10、面积1985.71平方公里。县境北与河南省信阳市、罗山县、新县交界，南与武汉黄陂区、孝昌县接壤，东与红安县相邻，西与广水市相连。本项目建设地点位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北。该位置符合城市规划要求，交通便利，工程地质、水文地质条件及供电、给排水、通讯等市政条件较好。 二、建设规模和建设目标该项目总用地面积15913.74平方米（23.87亩），总建筑面积23794.56平方米，建筑占地面积3965.76平方米，规划户数408户，每户面积58.32平方米。项目设计按照项目建筑规划设计方案进行总体设计，力求总体布局合理，建成一个既经济实用、又具有现代气息的工程，以期实现“住有所居”的目标。同时

11、也能促进社会和谐发展，确保社会稳定。三、主要建设条件本项目选址在大悟县水厂以西、水厂规划路以北进行建设，可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地。材料运输均采用汽车运输。拟建地道路畅通，运输方便，场内活动空间宽阔，项目施工不会产生较大环境影响。项目建设所需的各种建筑材料能在当地购买，且项目为砌体结构，土建和安装工程可由地方施工单位承建。四、项目总投资及社会效益1、 项目总投资本项目建设总投资为3496.41万元，其中：建筑安装工程费2355.66万元；基础设施配套建设费804.86万元（其中红线内基础设施配套费618.86万元，红线外基础设施配套费186万元）；工程建设其他费用16

12、9.39万元；基本预备费为166.5万元。资金来源：由建设单位自筹，并积极争取国家相关政策资金支持。2、项目建设社会效益“衣、食、住、行”事关百姓民生。随着社会经济的发展和物价的上涨，住房问题成为重要的民生问题之一，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。近几年来，随着廉租住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到了较大改善。但是，由于大悟县住房保障政策覆盖范围比较小，部分商品房价格较高、上涨较快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着大悟县城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能

13、力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也需要改善，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭、新就业职工与外来务工人员需要的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。十二五期间，大悟县将加快保障性安居工程建设，建立合理的住房供给体系，满足不同收入家庭的住房需求，全面改善城市居民居住条件。加大公共租赁住房建设力度，着力解决城市夹心层住房困难。加强保障性住房配建管理，鼓励房地产开发企业在商品房开发中配建廉租住房、公共租赁住房等保障性住房。加大推进城市棚户区、国有工矿棚户区等各类棚户区和农村危房改造力度。进一步健全住房保障体系

14、，严格保障性住房后期监管，建立完善的准入退出机制。本项目拟建设公共租赁住房408套。通过项目建设和公租房制度的不断推进和完善逐步健全住房保障制度，大力发展公共租赁住房，切实解决中低收入家庭的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。 第三节 问题与建议 一、问题1、项目建设应注意环境保护,不要影响周围单位或个人的工作和生活；2、项目建设中应充分利用资源，注意节能、节水。 二、建议（1）项目工程应单独圈定施工区，应在不影响正常办公、学习和居民生活的前提下组织施工；（2）工程建设竣工后，要组织验收

15、，严把工程质量关；（3）公共租赁住房建设项目当地有关部门应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。建设部门应努力争取相关部门的支持，争取国家政策落实到位和创造一个有利于项目建设的环境，以利项目尽早发挥应有的效益。第二章 项目建设的必要性和可行性 第一节 项目建设的必要性 一、是坚持以人为本，全面建设小康社会的需要“以人为本，构建和谐社会”是国家新时期的发展目标，按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要

16、构成部分，建设公共租赁住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的措施，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着大悟县住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。与此同时，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也需要改善，大力发展公共租赁住房，是完善住

17、房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭、新就业职工及外来务工人员住房需要的重要举措。因此，建立包括公共租赁住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭、新就业职工及外来务工人员的基本住房需求，既关系到千家万户中的收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设公共租赁住房，让符合条件的中低收入家庭、新就业职工与外来务工人员住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭、新就业职工与外来务工人员的住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐大悟具有重要的意义。本项目以切实调整住房供应结构，规范发展住房保障制度，有步骤的解决社会低收入家庭困难为原则，是保证社会和谐稳定的利民

18、之举。二、是解决“夹心层”住房问题的主要手段一般意义上的住房保障体系偏向中低收入困难家庭，住房保障即意味着政府要对那些在住房市场竞争中处于极端不利地位的部分群体实行“托底”和倾斜性扶持，保证收入最低、条件最困难的居民在准市场的住房供应中能享受到基本的住房条件。但像廉租房、棚户区改造这样财政托底的住房保障的覆盖面必然有限。然而，当前的现实是广大中间收入甚至中高收入家庭都面临较大的住房压力，既进入不了住房保障体系，也无法独立从市场购房或租房，即所谓“夹心层”。当前住房保障体系往往重点关注中低收入家庭，忽视“夹心层”利益诉求，现行的保障房政策还存在牺牲“夹心层”利益为代价的情况，如保障房的供应经常挤

19、占了市场化住房供应，加大“夹心层”住房压力，那么会为社会和谐稳定带来很多复杂问题。为此时任国务院副总理李克强在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座谈会上明确提出，“要加强公共租赁住房建设，使处于夹心层的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。” 三、是调控高房价，促进地区经济健康发展的需要随着我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但是，蓬勃发展的房地产为了追求较高经济利益或规避风险，不断抬高房价，或者开发高端住房，满足高端消费，忽视了中低收入人群的住房问题，买房住房变成了他们的

20、一种奢望，或是长期的经济和精神压力，住房体系非正常发展现状已严重影响到国民经济的可持续、健康发展与社会和谐。大批公共租赁住房进入市场，可以成为政府调控房价的“稳定器”，调节房价供求的“缓冲器”，公租房的建设给大悟县提供了一个房价调控利器，可以“间接地抑制房价过快上涨”，同时推动建立“低端有保障，中端有市场，高端有约束“的城市住房供应体系。过去几年，由于房价飙升，一些城市投资环境变差，“逼”走了众多的就业者和创业者，从而转走其他城市寻求机会。从这个意义上来说，公租房的建设即相当于改善投资环境，可吸引更多的企业到大悟县投资，进而有利于大悟县的经济得到健康和可持续的快速发展。长远来看，由于改善了投资

21、环境，吸引了更多的企业投资从而增加的财政收入，将远远超过在公租房方面的支出。 四、是逐步实现大悟县“十二五”住房保障规划的需要大悟县坚持把住房保障建设作为民生工程、德政工程来抓，科学规划，超前拟定住房保障目标，健全机制，努力营造住房保障推进氛围，拓宽渠道，多方筹措住房保障建设资金，规范运作，全面落实住房保障政策。为深入贯彻落实党中央、国务院关于加强住房保障建设的政策要求，进一步推动孝感市住房保障工作的发展，建立和完善住房保障政策体系，切实改善住房困难家庭居住条件。按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010

22、10号）、住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局关于做好住房保障规划编制有关问题的通知（建保201091号），关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）等文件的要求，结合大悟县当前住房保障的实际规划，本项目将新建408套公共租赁住房，是落实公共租赁住房房源的具体措施，为完善住房保障体系，维持社会稳定作出贡献。 第二节 项目建设的可行性 一、国家政策支持国家先后推出多项政策，扶持和规范公共租赁住房的建设和分配，如关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发2011

23、1号）、国务院关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）、国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）、公共租赁住房管理办法（住建部第11号令）等。本项目的建设，符合国家相关政策。二、项目的场地条件，符合城市发展总体规划本项目位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北。该地域地势平坦，适宜于项目建设，符合城市发展总体规划。 三、供电与供水大悟县电力设施齐备，容量满足项目要求，可直接对项目供电；县自来水厂供水主干管从项目区门前经过，并有支管引入项目所在院内，满足项目供水要求。 四、排污及环保该区排水系统已形成，建成后仅生活污水入化粪池沉淀后进入城市污水管网；雨

24、水可直接排到市政设施内流走，不会滞留；生活及建筑垃圾可倾倒在指定地点有垃圾车运走。 五、交通条件大悟县区位独特，条件优越。城关西距京广铁路广水站7公里，107国道5公里，南距武汉市110公里，北距郑州市400公里。京珠高速公路过城区直贯县境，国家“十一五”规划建设的京广高速铁路途径大悟，即将建成的西安至南京铁路离大悟仅50公里。境内公路建设已形成“三纵三横”的交通网，大悟已融入全国东南西北交通主干网。交通区位得天独厚，经济发展优势明显。该项目位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北。项目建设可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地。材料运输均采用汽车运输。 六、施工力量及材料供应项目建设

25、所需的各种建筑材料能在当地购买，土建和安装工程可由地方施工单位承建。 七、资金来源本项目总投资为3496.41万元。资金来源：由建设单位自筹，并积极争取国家相关政策资金支持。第三章 项目建设规模第一节 需求分析湖北省已连续多年把城镇居民住房保障列入“十件实事”。“十一五”期间，湖北省启动棚户区改造17.02万户，完成公共租赁住房1.08万套，全省保障性住房达42.69万户，经济适用房解决了16.74万户低收入家庭的住房困难问题。2011年湖北省将通过发放租赁补贴、棚户区改造等多种方式，拟解决城镇低收入和中低收入家庭18.59万户住房困难问题；计划统筹完成8万户农村危房改造任务，实现住房保障；实

26、现对低收入家庭的应保尽保。同时，积极开展“夹心层”、“新生代”的住房保障工作，不断扩大住房保障的覆盖面，让城镇居民实现住有所居。此外，为了推动保障性住房的建设，湖北省还将积极探索政府投入与市场参与、社会投入相结合的投入机制，减轻政府资金筹措压力，并加强住房公积金归集、监管，积极发挥其对住房保障的支持作用。“十二五”期间，湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改造住房100万套，基本解决中等偏下收入家庭住房困难，使住房保障覆盖面达到城镇人口的15%以上。2014年1月12日从全省住房城乡建设工作会议上获悉，今年湖北省加大保障性安居工程建设力度，计划开工建设各类保障性住房45.81万套，基本建成

27、24万套，分配入住16万户，完成农村危房改造5万户。“十二五”时期，大悟县以加快转变经济发展方式为主线，着力推进新型城镇化、农业现代化和新农村建设，统筹推进“两型社会”综合配套改革试验区建设，全面发展社会事业，切实保障和改善民生，基本建成城乡一体化的社会保障体系，公共服务基本实现均等化，市域生态安全格局基本形成，城市生态空间进一步优化，奋力实现经济社会跨越式发展，为全面建成小康社会打下坚实的基础。根据国务院关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）、国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）、公共租赁住房管理办法（住建部第11号令）等文件要求，以及

28、“十一五”期末大悟县不同收入水平家庭结构比例，“十二五”规划期内，大悟县将新建保障性住房67.6万平方米，改造棚户区住房23.8万平方米。其中：2014年，解决2850户中、低收入家庭住房困难，建设（含购买、新建、改建和租赁）廉租住房100套（0.5万平方米）和公共租赁房400套（2.4万平方米）；2015年，解决2650户中、低收入家庭住房困难建设（含购买、新建、改建和租赁）廉租住房100套（0.5万平方米）和公共租赁房200套（1.2万平方米）。本项目的建设是急切需要的。第二节 保障性住房现状保障性住房建设是我国重大的民生工程和发展工程，包括廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、限价房、危旧

29、房改造、城市棚户区改造和煤矿、林区、垦区的棚户区改造等。保障性住房建设能够帮助城市低收入家庭改善居住环境、实现幸福安居和提高生活质量，能够有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。2007 年，国务院、住建部、国家发改委等部门先后发布了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）、廉租房保障办法、经济适用住房管理办法、关于加快发展公共租赁住房的指导意见，制定了我国住房保障制度和框架，使得城镇低收入家庭住房困难者优先获得了住房保障。2008 年，国务院发布了国务院办公厅关于促进房地产市场健康

30、发展的若干意见，明确要求加大保障性住房建设的力度，争取用三年时间基本解决城市低收入家庭的住房困难和棚户区改造问题。根据住房城乡建设部信息，“十一五”期间，在国家政策的有力支持下，我国初步形成了以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度，使得全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏低收入家庭住房困难问题得到解决。“十二五”时期，保障性住房建设被列入重点工程和主要任务之一，国家“十二五”规划纲要明确提出建设3600万套保障性住房的任务。根据大悟县“十二五”住房保障规划，结合大悟县住房保障现状，2014年，大悟县要解决2850户中、低收入家庭住房困难。其中新增发放住房租赁补贴100户

31、，建设（含购买、新建、改建和租赁）廉租住房100套（0.5万平方米）和公共租赁房400套（2.4万平方米），经济适用住房1300套（11.7万平方米），棚户区改造950户（5.2万平方米）。 第三节 建设规模根据国家及地方相关规划，本项目拟建408套公共租赁住房，解决408户住房问题。根据关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）文件的规定，新建公共租赁住房，应将单套的建筑面要严格控制在60平方米以下。本项目公租房建筑面积为23794.56平方米，总计408户，每户面积约为58.32平方米。第四节 主要经济技术指标主要经济技术指标表序号名称单位主要数据备注新建1总用地面积1591

32、3.742总建筑面积23794.563建筑占地面积3965.764容积率1.55建筑密度%256绿地率%317规划户数户4088停车位个120第四章 项目建设选址 第一节 场址建设条件 一、地形、地貌、地震情况1.地形、地貌大悟县位于大别山脉西段，湖北省东部，地处东经1140211435，北纬31183152。县人民政府驻地二郎店，西南距孝感专署驻地孝感市95公里，南偏东距省会武汉市151公里。县城东西距约42.4公里，南北相距约43.8公里，略成矩形，总面积1985.71平方公里。本项目建设地点位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北。项目区地势平坦，适宜建设。2、地震根据建筑抗震设计规范GB50

33、011-2010，大悟县抗震设防烈度小于六度,属于非抗震设防区。二、水资源大悟县雨量充沛，河溪纵横，库塘密布，径流量大，地表水源丰富，多天然淡水，水质较净。但地下水较贫乏。境内有环河、滠水、竹竿河3条主要河流，共有大、小支流324条，总长1216.46公里。环河、滠水南流汉水，竹竿河北注淮水。三、气候条件大悟县属亚热带季风气候区，冬季受西北冷气团的影响，夏季受东南、西南季风控制，形成冬冷、夏热、冬干、夏湿，雨量充沛、光照充足、四季分明、无霜期较长，严寒酷暑短的气候特征。年平均气温：14.9-15.7年平均降雨量：1114.9mm（19611986年）年最大降雨量：1172.9mm年最小降雨量：

34、1070.8mm最大日降雨量：355.2mm（1968年7月13日）常年主导风向：以偏北风为主，多年平均风速为3.2米/秒，次为偏南风。累积年最大风速19.7米/秒，为湖北省风速最大区之一。无霜期：227-242天灾害性天气：春季的低温阴雨和早春的冻害；夏季的高温干旱和暴雨洪涝；秋季的寒露风和和连阴雨；冬季的寒潮、冰雹、雨凇等。龙卷风、冰雹是偶发性的，仅在局部发生。四、交通运输条件京珠高速公路直贯大悟县全境，石武铁路客运专线大悟段及孝感北站正在加紧建设，麻竹高速公路大悟段开工建设，全县交通基本形成“三纵三横”（三纵即黄土线、张界线、三里至芳畈线，三横即宋应线、悟宣线、三宣线）的公路网络，实现了

35、乡乡通油路、村村通公路，通车总里程达到1739.4公里，其中省道128.8公里、县道221.9公里、乡道92公里、通村公路1296.7公里。 本项目建设地点位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北，交通十分便利。本项目可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地。材料运输均采用汽车运输。五、公用设施社会依托条件项目所在区域电力、电信资源充足有保障，供水条件好。 六、防洪、防潮、排涝实施条件项目建设地附近有城市下水道，排水方便；项目区已纳入城市总体防洪、排涝实施规划。 第二节 场址推荐方案 一、场址推荐该项目在大悟县水厂以西、水厂规划路以北进行建设，符合大悟县发展规划。项目场址选地交通便利，项

36、目总体规划中已做过规划，经现场勘察，建设场地平整，可以满足施工需要，场址适宜；该地水、电供应充足；附近有城市下水道，排水方便；区外是城区主要交通道路，运输方便，建设便利。二、拟选场址技术经济指标见下表：序号 建设经济指标项 目 技 术 指 标1总用地面积23.87亩2建址地貌特征前后无障碍物，场地平整3工程地质较好4交通运输条件运输方便5供水用城市供水管网6排水用城市排水管网7供电稳定充足8生活、福利设施条件公共设施配套齐全9周围环境及相互影响无明显不利影响第五章 工程总体方案及技术方案第一节 工程总体方案 一、指导思想1、“以人与自然和谐为本”的思想以建设生态型绿色住宅楼为设计目标，以节约资

37、源、健康环保为原则，力求创造一个高效有序、宁静、舒适、优质、适用、经济的住宅小区，营造一种和谐的邻里交流空间。 2、规划设计贯彻生态、景观、效益相统一原则塑造一个具有特色的生态景观和人文景观空间环境，以获得特定消费群体的认同而达到良好的社会效益。3、住宅楼建设以科技为先导按照发展节能省地环保型住宅的要求，要积极推行应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。4、经济、适用性项目的建设应严格执行国家有关住房建设的强制性标准，方案及施工图设计时，应充分考虑特定群体的实际需求和经济情况，保证住宅既经济又适用，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。 二、总体方案1、功能布局强调户型“均

38、好性”让每位业主都充分享受到自然和人工的安全舒适与便利，均好性落实到每一栋楼的每一户人家中。具体体现在日照、采光、通风、景观、建筑本身的美观、居室户型功能及道路交通和生活服务设施中。合理布置小区物业服务用房小区配套服务设施结合环境合理布置，方便服务及管理。2、立面设计本方案推荐用简洁明快、主题化的手法诠释建筑形体的美感,塑造二十一世纪的居住建筑形象。设计中应根据每种户型的具体位置和方向安置凸窗,于建筑处理中尽量避免对视,争取好的朝向和景象,同时外观上亦有虚实对比。3、景观设计景观设计其主要功能除基本的休憩、美化需求外，还有联系各区的效用，整个景观设计以几何式造景手法为主，力求将人文景观点缀在自

39、然中，在设计上讲究心灵的自然回归。在景观环境的营造上，结合绿地与硬质景观的曲直变化，以及环境小品等人性化设计，创造一个绿色的小区“共享庭院”。空间景观节点等的设计则更多的强调人性化的设计，从人的行为、人的尺度、人的情感上进行细致入微的思考，力求创造一个舒适、亲切的小区景观环境。第二节 技术方案 一、设计原则1、设计原则采用适合实际情况的工艺、设备和材料，节约能源。因地制宜，就地取材。本设计方案在技术上满足相应国家建筑、结构技术规范、标准2、设计依据城市居住区规划设计规范 （GB50180-93（2002年修订版）；民用建筑设计通则 （GB 50352-2005）；住宅设计规范 （GB50096

40、-2011）；住宅建筑规范 （GB 50368-2005）；无障碍设计规范 （GB50763-2012）；建筑结构可靠度设计统一标准 （GB50068-2001）；建筑结构荷载规范 (GB50009-2012）；建筑地基基础设计规范 （GB50007-2011）；混凝土结构设计规范 （GB500102010）；砌体结构设计规范 （GB500032011）；建筑抗震设计规范 （GB50011-2010）。3、总体设计项目整体设计中，强调功能的完善和布局的合理，充分体现“环境美、功能全”的特点，考虑到项目建设的开发成本及对环境的要求，寻求最佳的结合点，设计时坚持和体现以人为本的基本准则，采用现代化

41、住宅的设计思路和方法，创造独特优美的景观，提高整体环境水平。二、交通流线原则统一性原则：遵循组织交通，合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划。便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达，以车流为主适度的曲折，达到减整限速提高环境的完整性。经济性原则：结合景观处理，尽量减少土方工程。舒适性原则：道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，移步换景，步移景异，对景生情，营造停留空间。三、建筑设计1、门、窗本工程门：住宅分户门拟为乙级防火门，所有内门拟为木门。本工程外窗拟为白色塑钢推拉带纱门窗，外窗玻璃采用中空玻璃窗（5+9A+5）。所有单块大于1.5平方米的玻璃、玻璃门、落地窗等到玻璃采用安全玻璃。所有

42、窗台距楼地面低于900mm高的，内侧加做安全栏杆。根据98ZJ401-25-48，一层所有窗均设防护网。所有外门窗立樘均逢墙中安装，内门窗立樘位置均平开启方向内侧安装。建筑物16层的外窗及敞开式阳台门的气密性等级，不应低于国家标准建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T71062008中规定的4级；7层及7层以上的外窗及敞开式阳台门的机密性等级，不应低于该标准规定的6级。2、楼地面厨房、卫生间建筑标高比同层楼面低30mm。厨房、卫生间及阳台地面均设0.5%坡度坡向地漏。厨房、卫生间地面及墙面高300mm处加做一层聚氨脂防水涂膜。除公共部分外，各住宅户内楼地面均为粗装修。（具体由有

43、关设计规范及业主要求确定）3、其他（1）本工程室内外墙面，楼地面及所有线角均应按设计要求，做到平整、光洁、顺直。所有管线应预留洞口，避免事后打凿，影响质量，管线安装完毕后边缝应封实。（2）在一层楼梯口安装一套与住户号数相适应的信报箱供楼房住户接收报刊、邮件使用。（3）严禁布置存放和使用火灾危险性为甲乙类物品的商店，车间和仓库, 并不应布置产生噪声,振动和污染环境卫生的商店，车间和娱乐设施。并应符合GB50096-1999(2003年版)4.5.1要求。四、结构设计方案1、设计等级标准根据本项目的特点与用途，拟采砌体结构，现浇钢筋混凝土楼板，楼板厚度不小于100mm。本工程所采用的材料类型、规格

44、、等级等由设计单位确定。建筑结构的设计使用年限为50年，其安全等级为二级。各构件的耐火极限均按建筑设计防火规范GB 50016-2006执行。2、设计荷载风荷载：0.35KN/m2，雪荷载：0.5 KN/m2楼面主要活荷载标准值取值如下： （KN/M2）住宅 2.0阳台 2.5厨房 2.0卫生间 2.5上人屋面 2.0不上人屋面 0.5楼梯 2.03、主要结构材料本工程结构材料为钢筋砼，梁、板、柱强度等级C25；钢筋级别I级(HPB300，fy=270N/mm2)，级(HRB335，fy=300N/mm2)，级（HRB400， fy=360N/mm2）。 0.00m以下采用MU15蒸压灰砂砖，

45、M10水泥砂浆； 0.00m以上采用MU15蒸压灰砂砖，M10-M7.5混合砂浆。 4、结构选型 多层结构为砌体结构，采用纵横墙混合承重方案，楼面荷载通过梁板传给纵横墙，由纵横墙传给基础。结构受力均衡，楼板可根据建筑使用功能不同灵活布置，结构整体性好。 5、基础设计本工程拟采用柱下独立基础或条形基础，地基基础设计等级为丙级。 五、 给排水设计方案1、设计依据建筑给水排水设计规范 GB50015-2003（2009年版）室外给水设计规范 GB50013-2006室外排水设计规范 GB50014-2006（2014年版）建筑专业提供的方案图。建设单位提供的环境给水排水现状图。2、给水设计方案水源：

46、本建筑全部用水均取自市政给水管网,从市政供水干管引两条DN200引入管至本建筑，并且采用DN200给水管在本建筑物室外形成环网。给水系统：根据市政给水管网的供水压力、建筑物各部分的使用功能及卫生器具对静水压的要求将生活给水系统分为两个区：一层至三层利用市政给水管网压力直接供水。四层至六住宅用水变频调速供水设备供给。生活供水泵由变频控制器控制其运行。生活储水池及消防储水池进水管上均设电磁-遥控浮球阀，当水池水位超过溢水水位达紧急水位时，电磁阀关闭切断水源，并将进水阀损坏的信号传至物业管理中心。用水量预测小区综合用水标准取250升/人d，小时变化系数2.5，使用时间24小时。绿化用水一次/日、1.

47、5升/ m ;用水量统计见下表：序号名称用水标准用水单位用水时间时变化系数最高日用水量最大小时用水量L/(人.d)人h(m/d)(m/h)1居民用水2501280242.532033.332绿地用水1.5L(次.)4933.26743未预见水量按总用水量的10%39.4合计433.43、排水设计方案雨水：（1）屋面雨水：建筑屋面雨水均采用外排水系统排放。（2）场地雨水：大部分雨水经雨水口排入雨水管沟，再排入城市雨水干管。污水、废水：生活污水经立管收集后下至一层出户，经三格化粪池处理后，排入市政排水管。化粪池根据实际使用人数计算，根据小区周边道路上预留的排水接口位置及小区地形标高情况，本设计在室

48、外多处设钢筋混凝土化粪池，化粪池污水停留时间12小时，清掏周期90天。雨水量雨水设计流量按下式计算：（L/S）其中设计暴雨强度采用武汉市暴雨强度公式：地面迳流系数；F场区雨水面积；P设计重现期。雨污水均采用暗管（沟）组织排放，污水管管径为d200mmd400，雨水管管径为d300d700 mm，排入市政雨污水管。六、消防设计方案1、设计依据建筑设计防火规范 GB50016-20062、室外消防给水水源：为确保消防供水安全可靠，拟采用供水干管作为本工程供水水源。消防给水管道：沿建筑四周设环状消防、生活共用给水管网。消防设施：在室外给水环网上设室外消火栓，火灾时消防车或消防人员取水扑救火灾。严格按

49、照国家民用建筑消防规范及湖北省有关部门的要求进行消防设计。建筑的四周按规范规划了消防环道并预留了未来施工图阶段设置室外消火栓的位置。建筑高度在24米以下，属多层建筑，消防规范执行建筑设计防火规范GB50016-2006。多层建筑外围道路宽度均大于3.5m，消防车道均能环通，满足消防要求。建筑物内疏散楼梯间的间距小于70m；袋型走廊小于22m。各单体建筑防火分区面积均严格控制在消防规范规定的范围内。按建筑设计防火规范GB50016-2006规定，每防火分区面积2500平方米，有自动灭火系统部分加倍，即5000平方米。按建筑内部装修设计防火规范GB50222-95(2001年修订版)规定，内部各部

50、位装修材料的燃烧性能等级，不低于建筑内部装修设计防火规范的规定。七、电气设计方案1、设计依据民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008建筑照明设计标准 GB50034-2013各专业提供的设计条件国家现行规范规定和建设方所提的设计要求。2、设计范围本设计包括大楼的供配电、照明、用电设备自动控制、防雷接地、网络、电话等系统的设计。3、负荷分类本项目单体工程负荷等级为三级负荷。4、供配电设计变压器采用干式变压器。高压选用环网开关柜，采用负荷开关与熔断器联动的方式保护变压器，低压选用组合式开关柜。本工程对每台变压器设置了计度装置,照明和动力分别计度。5、电力设计a、负荷指标住宅：6KW/户b、负荷估

51、算用电负荷需要系数取0.7，负荷同时系数取0.6，则项目用地内计算负荷为：项目用电负荷估算表序号名称用电数量负荷指标设备容量（）需要系数计算负荷1住宅4086KW/户24480.71713.62负荷同时系数0.61028.163补偿后功率因数0.921117.57供电方式本工程拟由附近低压变配电所引来一路380/220V三相四线电源引至首层总配电箱，再分别引至各用电点；本工程接地系统采用TN-C-S方式供电，进户处零线重复接地，设专用PE线，接地电阻不大于1。进户线选用电缆穿钢管埋敷设至总配电箱；支线选用塑料铜芯电线BV穿钢管或阻燃硬塑料管PVC沿建筑物墙、地面、顶板内暗敷设。照明、插座均由不

52、同的支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。线路敷设所有电力线路均采用地埋电缆，穿管直接埋于地下，埋深度0.7米以下，局部地段多跟电缆并排敷设时可设置在专用电缆沟内。路灯照明小区内路灯以低杆圆球柱灯为主，沿小区内道路单侧设置，杆距30米左右，路灯线路全部采用地埋电缆直接埋于地下。照明系统照明支路为BV-2X2.5-PVC16,普通插座回路为BV-3x2.5-PVC16,厨卫、空调插座回路为BV-3x4-PVC20。卧室、客厅的插座均选用单相五孔安全型；单相空调机、电冰箱、厨房电器、卫生间电热水器插座、洗衣机均选用带指示灯及开关的三孔插座；抽油烟机插座选用带指示灯及开关的三孔插座

53、；厨房和卫生间的灯具、开关、插座均采用防水防尘型。首层总计量电表箱嵌墙暗装，底边距地0.8m。楼梯间平台处照明灯具采用声光控制，以利于节能。本工程要求气体放电灯(如荧光灯)就地单管补偿，要求补偿后的功率因数不小于0.9。八、弱电工程1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；住宅设计规范GB50096-2011；住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范GB50846-2012；有线电视系统工程技术规范（ GB50200-94)；2、设计范围有线电视系统、电信系统、门禁系统、数据通信系统。(1)有线电视配合有线电视网要求，本工程仅做预埋管及插座的设计。同轴有线电缆及各设备元件均由

54、有线电视管理部门确定并负责安装，调试。电视电缆由室外弱电手孔井穿钢管埋地引入至首层的弱电接线箱，再分配到用户各点，电视出线口底边距地0.3m，分支线选用SYKV-75-5型，穿钢管沿建筑物墙、地面、顶板暗敷设。干线放大器电源从就近的照明回路引来,用BV-500-3*2.5导线穿SC暗敷。(2)电话及计算机配线系统电话及数据电缆由室外弱电手孔井穿钢管埋地引至首层的弱电接线箱,经二次配线后引至各个用户点电话,干线电缆穿钢管或PVC管埋地或沿墙暗敷；户内支线选用穿钢管沿建筑物墙、地面、顶板暗敷设；电话出线口及信息插座底边距地0.3m, 电话及网络布线系统各设备元件均由专业部门确定并负责安装，调试。（

55、3）光纤入户方案从建设、运行、维护、管理的角度进行分析比较后，项目采用FTTH宽带接入技术。 整个FTTH宽带接入网由OLT、小区光纤网络、ONU三部分组成。OLT为多业务集中控制单元，主要负责带宽控制、鉴权管理、故障捕捉，并将数据及视频广播信号变为光信号以后进行分发；OLT支持虚拟专网(VLAN)的划分。小区光纤网络采用单模光纤。ONU为多业务用户单元。在用户家中完成光电信号转换，为用户提供高速数据、旁路语音和视频服务。（4）楼宇对讲安全门系统在各栋一层住宅入口处安装自动控制安全门。楼内住户可采用自由出入。而来访人能在大门前按下被访问住户的门牌号码，此时，被访问住户的对讲机振铃通知住户。当住

56、户拿起对讲机与来客对讲通话确认后，按下开门指令按钮，此时大门自动开启，来客进门后，大门自动关闭。（5）数据通信系统每户设数据通信终端 l-2只，分别设于在主卧室及起居室。由CAT6-UTP TC20DA 至每个终端。每栋楼各设置一个数据分配箱 ，于各单元一层嵌墙安装 。由住宅区局域网引入一根光缆进入该箱， 经光电转换后， 引出多对数干缆连接至各用户。九、防雷设计本工程属民用建筑，预计年雷击次数0.0613次/年，年预雷击次数大于0.06次/a，同时结合孝昌县防雷办相关要求，确定本工程按第三类防雷建筑物采取防雷设施，采用装设在建筑物上的接闪网、接闪带或接闪杆。接闪网、接闪带应按规范的规定沿屋角、

57、屋脊、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，并应在整个屋面组成不大于 20 m20 m或 24 m 16 m的网格。接闪器之间应互相连接。 防雷装置的接地应与电气和电子系统等接地共用接地装置，并应与引入的金属管线做等电位连接。外部防雷装置的专设接地装置宜围绕建筑物敷设成环形接地体。建筑物宜利用钢筋混凝土屋面、梁、柱、基础内的钢筋作为引下线和接地装置。十、接地1、本工程接地系统采用TN-S制，工作、保护接地及防雷接地共用一个接地体，接地电阻不大于1欧。2、接地体：利用基础、地梁内主钢筋（直径不小于16mm）焊接成闭合回路。3、各栋建筑均设总等电位联结。4、各机房、泵房、卫生间等做局部等电位联结。十一、

58、室内环境污染控制1、设计依据民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-20102、本工程为类民用建筑工程3、本工程所选用的建筑材料和装修材料必须符合民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2010的有关规定。4、本工程所使用的无机非金属装修材料，包括石材、建筑卫生陶瓷、石膏板、吊顶材料、无机瓷质砖粘结材料等，进行分类时，其放射性限量应符合表312的规定。5、本工程室内用人造木板及饰面人造木板，必须测定游离甲醛含量或游离甲醛释放量。6、民用建筑工程中所使用的能释放氨的阻燃剂、混凝土外加剂，氨的释放量不应大于0.10，测定方法应符合现行国家标准混凝土外加剂中释放氨的限量GB 1858

59、8的有关规定。7、住宅室内空气污染物的活度与浓度应符合下表的规定。十二、环保、卫生防疫项目区自然环境好，空气清新，不会对空气、水源造成污染。生活用水和雨水采用分流排放，生活污水经化粪池处理达到国家二级排放标准后沿主要道路敷设的污水干管，依靠重力排放，集中后进入城市污水管网。雨水通过雨水干管顺地势布置，集中后排入城市雨水管网。十三、无障碍设计1、居住建筑 （1）居住建筑进行无障碍设计的范围应包括住宅及公寓、宿舍建筑(职工宿舍、学生宿舍)等。 （3）居住建筑应按每100 套住房设置不少于2 套无障碍住房。本工程共建设408套，则无障碍住房套数为8套，建议设于建筑物首层。2、无障碍住房 （1）户门及户内门开启后的净宽应符合无障碍设计规范第3.5 节的有关规定。（2）通往卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、储藏室及阳台的通道应为无障碍通道，并按照无障碍设计规范第3.8 节的要求在一侧或两侧设置扶手。（3）浴盆、淋浴、坐便器、洗手盆及安全抓杆等应符合无障碍设计规范第3.9 节、第3. 10 节的有关规定。（4）无障碍住房的其他规定单人卧室面积不应小于7. 00m2，双人