区(大厦)考评标准及评分细则

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1、吉林省物业管理住宅小区（大厦）考评标准及评分细则一、 基础管理（32分）检 查 标 准检 查 内 容评 分 细 则1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用（1分）a.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划图纸等与规划不符的发现一处扣0.5分（有批准文件的除外)；材料中每缺一项扣0.2分 b.其它竣工验收资料c.临建房屋批准手续（如有临建房屋）2、已办理接管验收手续（2分）a.物业公司验收记录及问题处理情况无验收记录的扣1份；接收资料每缺一项扣0.2分.b.物业公司接收资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备安装竣工图，配套设施、管网竣工图，各单项工程竣工验收证明材料；(2)共用设

2、施设备明细，出厂合格证明和保修协议、安装使用维修养护资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)供水、电、气、热合同；(5)业主资料及房屋面积清册；(6)实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造的技术资料；(7)其它3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理（1分）a.企业营业执照、物业服务企业资质证书每缺一项扣 0.5 分；没有分承包项目的不扣分b.服务项目分承包合同、分承包方营业执照、资质证书4、签订（前期）物业管理合同，双方责权利明确（2分）a.与开发单位或业主委员会签定的（前期）物业服务合同有合同但内容不完整扣1分，没有（前期）物业服务合同扣2分b. 在房屋销售合同中含

3、前期物业合同约定内容5、建立维修资金制度，使用维修资金符合规定（1分）a. 受业主委托使用物业专项维修基金符合有关规定不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使用的不扣分）,未建立扣1分b.维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）6、业主规约(临时管理规约)、房屋使用手册、装饰装修管理规定完善(2分)a.业主规约或临时管理规约每缺一项扣1 分b.房屋使用手册、装饰装修管理规定7、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责（2分）a.成立业主委员会的备案资料每缺一项扣0.5分b.业主大会议事规则、业主委员会工作规则c.业委会工作记录8、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准

4、，并制定具体的落实措施和考核办法（4分）a.各项管理制度：房屋管理、零维修、大中修、回访、供水、供暖、电梯、消防、收费、保洁、绿化、公共秩序维护（保安）、车辆、财务、档案等管理制度每缺一项制度扣1分；岗位职责具体落实措施每发现一处不符合扣1分b.各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法9、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨（2分）a.物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）管理人员、专业技术人员无证上岗，每发现1人扣0.1分；无统一着装、标志扣0.5分;发现有1人不符合扣0.1分b.各

5、类专业人员的专业上岗证书（电工、会计等）；分包项目从业人员上岗证书c.员工统一着装d.员工佩戴工作牌10、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率（2分）a.计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分；可查询资料中有一项得0.2分b.计算机查询资料包括：房屋、设备的档案，分户档案，费用收支情况，房屋、设备普查资料、修缮资料11、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少半年公开一次物业管理服务费用收支情况（2分）a.各类收费标准（物业

6、管理费收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布。收费标准未公布扣1分；无凭证或报表的扣0.5分；公开无照片或记录的扣0.5分（包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。b.有费用收支的凭证和各类财务报表c.物业费公开有记录或照片12、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便（2分）a.房屋及设备基础资料：房屋总平面图，地下管网图，规划批准文件，竣工和接管验收档案资料每缺一项扣0.2分；未分类成册扣0.5分，查阅不方便扣0.5分b.物业管理经营管理资料：分户管理记录，房屋分类统计表，小区情况表，大、中、小修和检查记录，设施设备运行记录，共用设施设备台账，

7、物业费收缴和使用记录等c.资料分类成册，有目录并查阅方便。13、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便（2分）a.住用户档案未建立档案、清册各扣 1 分，内容与实际情况不符的每发现一处扣 0.2 分b.房屋及配套设施产权清册14、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主报修、求助、建议、问询、质疑、投诉及各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访和记录（2分）a.执行值班制度情况（值班表和值班记录）每缺一项扣0.5分，发现一处处理不及时扣0.2分b.设立服务电话、在明显位置公布电话号码c.来电、接待记录和处理记录d.回访记录，并按月统计、装订15、定期向业主发放物业服务征求意见单

8、，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上（2分）a.征询意见单业主满意率每降低1个百分点扣0.1分；每缺一项扣0.5分b.业主满意率统计（满意率达到95%）c.整改措施d.整改措施落实情况记录16、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录（2分）a.在明显位置公布对维修服务的承诺未建立扣1分；及时率每降低1个百分点扣0.1分；返修率扣0.5分b.服务承诺的落实情况c.派工单和统计表（及时率、返修率）d.回访记录二、房屋管理及维修养护（14分）检 查 标 准检 查 内 容评 分 细 则1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，分区及幢、单元（门）

9、、户门标号标志明显（2分）a.小区平面图无示意图扣0.5分，无路标扣0.3分，幢、单元、户号每缺一处扣0.1分b.路口设路标c.楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（2分）a.对照规划图现场查看发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍（2分）a.外墙清洁每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分 b.外墙完好，无破损、脱落c.外墙无张贴物4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损（2分）a.经主管部门审批未按规定设置（未办理审批）扣0.5分；设置不整齐、不

10、清洁或有破损每发现一处扣0.1分；有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分b.室外广告牌、霓虹灯完好、无破损c.室外广告牌、霓虹灯保持清洁d.室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装户外防盗网、遮阳蓬等（2分）a.阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一每发现一处不符合扣0.2分 b.除首层外，无安装防盗网现象c.无伸出户外的安装物6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀（2分）a.统一安装，排列整齐每发现一处不符合扣0.5分7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利

11、益的现象（2分）a.装修协议每发现一处不符合扣0.5分b.装修验收记录三、共用设施管理（6分）检 查 标 准检 查 内 容评 分 细 则1、共用配套设施完好，无随意改变用途（1分）a.现场查看每发现一处不符合扣0.5分2、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（2分）a.现场无外露、架空管线发现一处不符合扣0.1分3、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象（1分）a.排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录没有记录扣0.5分，发现一处堵塞或外溢扣0.5分4、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行（2分）a.道路无堆积物，路面无破损发现一处不通畅、不平整、积

12、水扣0.2分；发现井盖缺损或丢失扣0.5分,路面井盖发现一处不符合扣0.5分四、共用设备管理检 查 标 准检 查 内 容评 分 细 则住宅小区共用设备管理（10分）1、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范（2分）a.运行、巡视、维修记录维修、巡视、运行、定期保养记录, 每发现一处不符合扣 0.5 分；无事故隐患，每发现一处不符合扣 0.5分；遵守操作规程（操作情况检查记录）, 每发现一处不符合扣 0.2 分b.定期保养记录c.对操作情况的检查记录d.设备（安全）普查记录2、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活

13、用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案（2分）a.设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）设备运行发现一处不符合扣0.2分；无保障措施或措施不严0分；没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0.5分；无处理预案扣0.5分b.保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）c.水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）d.供水紧急情况处理预案3、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好（1分）a.供电管理措施维修、巡视、运行、定期保养记录, 每发现一处不符合扣

14、0.5 分；无处理预案的扣0.5分；其他项发现一处不符合扣0.2分b.设备定期保养记录c.设备运行、日常巡视、维修记录d.有防、灭鼠及防火措施（有防鼠板）e.有紧急情况处理预案4、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案（2分）a.电梯年检证明维修、巡视、运行、定期保养记录, 每发现一处不符合扣 0.5 分；无处理预案的扣0.5分；其他项发现一处不符合扣0.2分b.电梯运行、保养、安全事故记录c.机房、轿厢、井道清洁，轿厢内照明良好d.轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）e.电梯故障应急方案，措施到位f.设备层配

15、备灭火器等设备和防灭鼠措施5、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案（2分）a.消防器材及其标志完好、有效设施设备无法正常使用扣0.5分，无预案扣0.3分，其他项每发现一处不符合规定扣0.2分b.消防设备分布图c.消防设备保养、维修记录d.消防通道通畅e.消防人员培训记录f.消防安全预案6、供热供暖管线、设备、泵房运转正常（1分）a.运行记录，维修养护记录没有记录的扣0.5分，没有供热锅炉或供热泵房的不扣分大厦共用设备管理（40分）（一）综合要求（7分）1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行（2分）a.设备运行

16、记录每发现一处不符合扣0.5分b.操作人员岗位责任制c.设备巡回检查记录d.设备维护记录和定期保养记录2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（2分）a.机房内房间、设备清洁无杂物每发现一处不符合扣0.5分b.机房有挡鼠板，无鼠、虫c.有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程（2分）a.配备所需专业技术人员（职称证明）发现一处不符合扣1分b.操作记录4、设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故(1分)a.设备运行、重大事故发生情况发生重大事故的扣1分（二）供电系统（3分）1、保证正常供电，限电、停电有审批权限并按规

17、定时间通知住用户（1分）a.有关通知及记录每发现一处不符合扣0.5分b.限电、停电审批资料2、制订临时用电、停电应急处理措施并严格执行(1分)a.临时用电管理措施临时用电措施、停电应急预案不符合的各扣0.5分b.停电应急处理预案3、备用应急发电机可随时起用（1分）a.备用应急发电机的维修保养记录每发现一处不符合扣0.5分b.备用应急发电机的试运行记录（三）弱电系统（2分）1、按标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作（1分）a.弱电系统分项巡视记录每发现一处不符合扣0.4分（含变电室防鼠板高60公分以上，放鼠药）b.弱电系统维修记录2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保

18、存（1分）a.系统运行正常每发现一处不符合扣0.4分b.监控录影带按规定保存c.系统运行、测试记录（四）消防系统（7分）1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用（2分）a.消防控制室值班情况（排班表、值班记录）每发现一处不符合扣0.5分b.灭火器材配置有效情况c.运行、维修、保养、测试记录2、组织开展消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人，消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题（2分）a.消防管理人员培训计划、培训记录，消防宣传资料、消防宣传活动记录每发现一处不符合要求扣0.5分b.重点工种及其他员工消防知识掌握情况c.消防设备故障处理记录

19、d.各区域消防责任人名单，消防安全责任书3、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通（2分）a.火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况照明设施发现一处不符合要求扣0.1分，无应急预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道有杂物扣0.1分b.疏散通道、标识或示意图在醒目位置明示c.消防标识设置齐全、完好有效情况d.消防通道内照明设施完好，配备应急灯和安全出口情况e.消防通道开通，通道内无杂物等4、无火灾安全隐患（1分）a.消防设施设备完好每发现一处扣1分b.易燃易爆危险品和场所防火防爆措施的落实情况,其他重要物资的

20、防火安全情况c.防火巡查情况及消防重点部位管理情况（五）电梯系统（7分）1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备（1分）a.电梯准用证（安全许可证）每发现一处不符合扣0.4分b.电梯年检合格证c.电梯维修保养合同2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持清洁（2分）a.电梯运行时间明示(全天运行可不公布)每发现一处不符合扣0.2分b.电梯机房通风情况c.电梯轿厢照明情况d.电梯保养记录e.电梯检修记录4、电梯由专业队伍维修保养（1分）a.维保人员上岗证书每发现一处不符合扣0.5分b.维保方的企业营业执照5、电梯故障后，维修人员在规定时间内到达维修(

21、1分)a.接到故障报修20分钟内到达现场发现一处不符合规定的扣0.5分6、运行出现险情后，有排除险情的应急处理措施（1分）a.电梯出险应急预案有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案的扣0.5分（六）给排水系统（9分）1、建立大厦用水、供水管理制度，协助用户安排合理的用水和节水计划（1分）a.大厦节水计划每缺一项扣0.5分b.大厦节水措施2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（2分）a.设备日常巡视记录每发现一处不符合扣0.2分b.设备现场工作正常3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，

22、无二次污染（2分）a.蓄水池清洗记录每发现一项不符合扣0.3分b.蓄水池消毒记录c.二次供水卫生许可证d.水质化验单e.操作人员健康证f.水箱间卫生检查记录g.现场水箱间清洁，水箱加锁5、限水、停水按规定时间通知住用户（1分）a.限水、停水通知每发现一处不符合扣0.5分b.停水的临时供水预案6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生（2分）a.排水系统清淘记录每发现一处不符合扣1分b.地下室、车库等设施设备的检查记录7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（1分）a.派工单20分钟到达现场有投诉或未在规定时间内到达现场的扣0.5

23、分b.无关于严重跑水、长时间停水的投诉8、制定事故应急处理方案（1分）a.供水事故应急处理预案无处理预案扣0.5分,有预案内容不完善扣0.5分（七）空调系统（3分）1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无滴漏水现象（1分）a.运行记录有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分b.巡视记录c.水塔噪声测试报告2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修（1分）a.派工单的到达现场时间符合相关管理制度管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分3、制定中央空调发生故障应急处理方案（1分）a.中央空调发生故障应急处理预案无应急处理

24、预案扣1分,有预案但不完善扣0.5分，记录与预案不符合扣0.5分b.相关记录与方案相符（八）供暖供气系统（2分）1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常（1分）a.设备检修记录每发现一处不符合扣0.3分b.设备运行记录c.值班记录、投诉记录d.值班电话、报修地点公布2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患（1分）a.巡视、保养记录每发现一处不符合扣0.5分b.现场符合要求五、公共秩序维护、车辆管理（10分）检查标准检查内容评分细则1、小区实行封闭管理（1分）a.小区基本封闭小区已封闭但各出入口无人值守扣0.5分b.各出入口有人员值守2、有专业公共秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度

25、；公共秩序维护员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责（3分）a.专业公共秩序维护队伍或组建内保队伍无专业队伍扣0.1分（已组建内保队伍的除外）；其它每发现一处不符合扣0.2分b.实行24小时值班记录（交接班记录）c.公共秩序维护员名单、排班及岗位分工d.巡逻路线图及巡逻记录e.公共秩序维护员培训及考核记录f.各种突发事件处理预案3、危及人身安全处有明显标识和具体防范措施（2分）a.变配电设备、施工现场处有明显警示标识有标识但无防护措施的扣 0.5 分，无标识的扣1 分b.现场有防护措施4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记（2分）a.停车管理服务协议制度不

26、完善扣1分;因管理责任造成车辆丢失扣0.5分，车辆损坏扣0.2分；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分,出入无记录扣0.2分 b.固定车辆登记表c.固定车辆出入证发放记录d.临时出入车辆登记e.小区内交通安全预案5、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序（2分）a.车辆登记制度不全或不落实的扣 1 分 , 乱停放每辆车扣 0.2 分，无预案扣 0.3 分 c.车辆在停车区域内摆放整齐d.管理区域内无随意停放车辆六、环境卫生管理（14分）检 查 标 准检 查 内 容评 分 细 则1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（2分）a.设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集

27、设施不齐全扣1分，未保持清洁扣0.5分；垃圾未分类收集扣0.1分b.设施保持清洁2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁（2分）a.保洁员名单每缺1项扣0.5分b.保洁区域实行责任制，分工明确c.保洁工作标准、时间安排d.保洁检查巡查记录3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀（2分）a.垃圾按规定时间清运未达到垃圾日产日清的扣0.5分，每发现一处垃圾扣0.1分；未定期（无计划和记录）的进行消杀的扣0.5分b.有消杀计划c.定时消杀d.消杀记录4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物（2分）a.现场符合要求每发现一处不符合扣0.2分5、房屋共用部位保持清洁，

28、无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净（2分）a.现场符合要求每发现一处不符合扣0.2分6、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象（2分）a.现场符合要求每发现一处不符合扣0.2分7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（1分）a.管理措施（宠物放养时间、地点、范围）无管理措施的扣0.5分，有管理措施不执行的扣0.5分8、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染（1分）a.现场符合要求每发现一处不符合扣0.2分b.居民投诉七、绿化管理（6分）检 查 标 准检 查 内 容评 分 细 则1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（2分

29、）a.符合绿地规划图，无改变使用用途现象改变绿地用途扣1分；破坏绿地0.5分；有占用绿地现象扣0.5分b.绿地内无践踏痕迹c.无占用现象2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（2分）a.绿地裸露面积不超过1平方米,无死树长势不好扣1分，其它每发现一处不符合扣0.2分b.绿化养护措施3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（2分）a.现场符合要求每发现一处不符合扣0.2分八、精神文明建设（3分）检 查 标 准检 查 内 容评 分 细 则1、开展有意义、健康向上的社区文化活动（2分）a.小区内设宣传栏等设施无设施和内容的扣0.5分，未举办活动的扣0.5分，无记录或照片的扣0.2分

30、b.各类宣传资料及宣传栏内容c.举办各类活动的计划、记录、照片等2、创造条件,积极配合支持并参与社区文化建设（1分）a.社区文化活动建设的介绍及记录无文字材料介绍或无记录各扣0.5分九、管理效益 （5分）检 查 标 准检 查 内 容评 分 细 则1、物业费收缴率90%以上（2分）a.物业费收缴情况报表无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.1分2、提供便民有偿服务，开展多种经营（1分）a.多种经营项目未开展多种经营扣0.5分，没有便民服务记录的扣0.5分b.提供便民服务的相关记录3、本物业管理区域经营状况（2分）a.财务报表（盈亏报表、纳税记录）每缺1项扣1分b.物业管理经营状况对业主委员会公开8