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1、长沙市土地价格对商品房住宅价格影响的探讨_时差分析法论文导读:：土地价格的变化对于商品房价格的影响很大。而影响土地价格的因素对商品房价格的影响并不是同步的。论文关键词：土地价格，土地价格影响因素，房价，时差分析法2009年一部蜗居引发了我们对房地产价格的热议。当前房地产业已经成为我国的支柱产业，商品房的价格不仅是反映市场经济活跃程度的风向标，同时也是反映国民经济的晴雨表1,2。近几年来由房价上涨过快而引发的对房价与地价究竟谁影响谁的问题一直争论不休。土地价格的变化对于商品房价格的影响很大，通过对影响土地价格因素的宏观调控可以规范和稳定房地产市场的运行。而影响土地价格的因素对商品房价格的影响并不
2、是同步的，在一定程度上存在着“时差性”。本文旨在以我国的中部城市长沙作为研究对象，利用时差相关分析法来研究长沙市土地价格的影响因素对商品房价格的影响3。朱红梅，女，1967年，湖南慈利，教授，主要研究土地经济与土地利用方面。王浩，男，1989-2-26时差分析法，湖南长沙，湖南农业大学本科。1.方法选取时差相关分析4是利用相关系数验证经济时间序列先行、一致或滞后关系的方法，采用以一个重要的能够敏感反映当前经济活动的指标作为基准指标，一般选择一致性指标作为基准指标，然后使被选择指标超前或滞后若干期，计算其相关系数设：y=y1,y2,y3.yn为基准指标，x=x1,x2,x3.xn为被选择的指标，
3、r 为时差相关系数，则:=式中:l被称为时差或延迟数，l 取负值时表示超前，取正数表示滞后。L为最大延迟数n为数据取整后的数据个数。在选择景气指标时，一般计算若干不同延迟数的时差相关系数，然后进行比较，其中最大时差相关系数ri+=Max ri(-LlsL)认为反映了被选指标与基准指标的时差相关关系，相应的延迟数ls表示超前或滞后期。运用时差相关方法来测定长沙市土地市场中各类因素对房价影响作用的超前或滞后期，其中y 为房价，x 为各类影响土地价格的因素，r为相关系数，L与ls的正负性可以得到具体超前或滞后的年数。2影响地价的土地因素确定2.1土地的位置房地产价格体系是地产价格与房产价格组成的相互
4、联系、相互影响、相互制约的有机整体5。土地价格影响着房地产开发的成本，而土地的位置直接影响着土地的价格。长沙市的的房产按照约定俗称的东西南北中区域划分，各个区域不同年限的均价均有所变化龙源期刊。2.2土地出让面积调节土地出让面积是政府调整土地价格的一个重要手段。长沙市国土资源局从 1998年就开始了土地使用权招标拍卖的探索。2004年长沙市土地使用权招拍挂运作已进入一个稳定时期。2004年长沙市用于房产建设土地成交面积与上一年比有很大提高 ，2004年到2006年的成交面积一直处于上升状态，2007到2008年有所回落但基本处于一个稳定状态，2009年则出现大幅度的下降。2.3政策法规由于现阶
5、段我国市场经济体制处在过渡阶段，国家相关政策与法律法规对市场具有重要的影响作用。所以政策与法规对地价的影响也是不可忽视的。为了方便以后的调查研究，参照中华人民共和国国土资源部与长沙市国土资源和服务管理局门户网站上公布的2004-2009年各的类政策法规，整理并运用Dephli法6按照中央与地方这两个层次对其进行分级量化时差分析法，具体方法为：国家颁布的土地主体法规赋值为5，各类土地管理的具体办法等赋值为4，各类土地管理的暂行条例等赋值为3，各类土地管理的相关规定等赋值为2，特定对象的管理意见与通知等和土地法的修订赋值为1。受到其他指标时间序列的限制，将我国和长沙市2003年以前的所有相关政策法
6、规力度变量的总值作为基期力度变量的数值，按照时间序列对当年的力度变量数值求和且与上年的总值相加得到该年的力度变量总值，从而形成相应的土地政策法规力度变量表。表1土地政策法规力度变量表The land policy dynamics variables 年度 2004 2005 2006 2007 2008 2009 力度变量总值 196 245 298 311 387 431 32004-2008年长沙房产的价格变化 图1 2004-2009年长沙商品房均价的走势图Figure 1 2004-2009commodity price of Changsha simulations由图可以看出20
7、04年，2005年和2006年这三年长沙房地产市场还处于一个稳步发展、理性浮动的阶段。从2007年开始，长沙楼市突然发力，房价高速度发展。2008 年与2009年和2007年的房价快速增长相比房价呈现了平稳回调的态势。4时效影响的模型测算根据影响土地价格因素的数据以及2004-2009年长沙市商品房价格，结合时效分析法来确定影响土地价格的因素与房价的关系。建立时差相关性模型之前，采用方差标准化方法对变量进行标准化，以消除不同量纲对模型准确度的影响。通过时差相关性分析法，引用长沙市2004-2009 年的相关数据，计算房价与影响土地价格的因素指标之间在不同延迟数时的相关系数，得到影响土地价格因素对房价时差相关性影响因素表（表2）。其中的数据为选取的土地指标与房价在领先和滞后0-3年时的相关系数，相关系数最大时的时差相关关系即表明房价指标与土地市场中的各类指标之间的领先或滞后关系。表2 长沙市影响土地价格因素对房价时差相关性影响因素表Factorsof temporal impacts of land elements on estate price in Changsha
长沙市土地价格对商品房住宅价格影响的探讨_时差分析法
