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1、物业拓展流程一、获取信息：1、定期做市场调查；2、客户主动联系；3、经协会或他人推介。二、甄选信息，确定目标客户（适用于全委项目）1、综合楼（高层）面积少于20000平方米项目不接，小区（多层）面积少于50000平方米项目不接；2、物业管理费用过低的不接；3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）；4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）；5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接；6、档次过低的项目不接；www.372 中国 最大 的资 料 库 下载7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接；8
2、、开发商或大产权主超过二家的项目不接；9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。三、项目调查（适用于全委项目）1、要从多方面尽可能掌握项目信息，了解开发商的实力和主要目的，这是确定是否接手、采取哪种方式的基础，否则很有可能为他人作嫁衣；2、知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短。四、制作方案的具体步骤1、明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方案的构想奠定基础；2、与开发商作进一步沟通，细化方案内容；3、制定方案：方案内容将根据招标文件要求或项目的实际情况制作，招标项目（全委）的方案大体包括以下几个方面：uA、公司简介B、项目管理机制架构，包括：提
3、高管理服务水平的新设想。（针对实际情况，提出一些如何提高该小区社会、经济、环境效益的措施和同场经营的设想及投标单位的合理要求，既要务实，又力求创新）。拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况。管理方式，包括（但不限于，下同）：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈处理机制。工作计划，包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防范装备及办公用品等。管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备，包括：管理处正副主任简历，各类人员数量、文化素质和专业素质、各岗位人员的配置等。管理人员的培训，包括：对各类人员的培训计划、方式、目标及言行规范、仪容仪表、公众形象等。管理
4、人员的管理，包括：录用及考核，淘汰机制，协调关系，服务意识，量化管理及标准化运作等。C、物业项目的前期介入：需制订有相应实施方案，列明前期人员、工作方式、工作内容等。D、经费收支预算，包括：应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定，无文件规定的按市场价测定。另外应列出年度盈亏情况测算和增收节支措施。E、物业项目的维修、养护和管理，包括：1）机电设备设施的管理制定有详尽的设备设施年、季、月、期等定期维修保养检修以及日常维修计划、方案、标准；制定有各类应急抢修、处理方案；制定有详尽的设备设施经济运行方案，保证设备设施高效经济地运行。2）物业维修养护计划和实施：根据房屋各部分的使用年限和
5、房屋本体维修基金的建立情况，提出对房屋各部分的定期维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果。根据公共设施的使用年限和公共设施公共设施专用基金的建立情况，提出公共设施的定期维护和日常维护计划、方案、标准和实施效果。3）各项管理指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施。各项管理指标，包括：房屋及配套设施完好率、房屋零修、急修及时率、维修工程质量合格率及回访率、绿化完好率、清洁保洁率、停车库完好率、公共设施设备完好率、主要机电设备完好率、治安案件发生率、火灾发生率、有效投诉率与处理率、管理人员专业培训合格率、维修服务回访率、使用人满意率、其他有关指标。以上各项指标均需注明有关规范标准依据和计算测定依据以
6、及承诺所采取的措施。F、管理规章制度和档案的建立与管理1）管理规章制度，包括：公众制度、单位内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。2）档案的建立与管理，包括：竣工验收资料、房屋的单体竣工图、物业使用人档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其它管理服务活动记录及档案。G、公共秩序的维护结合项目的具体情况和环境特点，提供行之有效的维持物业管理区域公共安全及周围秩序的方案；对消防、公共安全、公共卫生等方面的突发性事件有应急预案。H、保洁服务根据项目的特点和实际情况，制定有合理的公共区域日常清洁保洁、消杀、垃圾处理的工作计划及区域工作标准、规程等。
7、I、绿化养护管理根据项目的特点和实际情况，制定合理的绿化养护方案，有区域工作标准、规程和对故意损坏植物的预防性措施。J、社区文化便民服务包括社区文化建设、社区服务与特约服务。顾问项目的方案包括以下几个基本方面（不限于）u1）项目的物业管理策划2）项目物业管理顾问服务范围及内容3）项目物业管理制度建设顾问服务4）项目物业管理顾问模式及顾问酬金5）项目物业管理主要顾问人员简介五、谈判要素1、中标（全委）项目的谈判内容：a、确定物业管理办公用房及员工宿舍的面积；b、物业办公用品及管理工具、用具的购置（一般办公用品由物业公司自行购置，费用自负；物业管理所需的管理工具和用具配备、公共配套设备用品，由物业
8、公司根据实际需要列出计划送交甲方审核后，由甲方一次性购置投入配套，日后使用维护由物业公司负责。）；c、确定小区内配套设施、设备（包括交通标志、楼号门牌标识、安全防护栏、保安岗亭、出入口道闸、楼层垃圾桶等，由开发商配备）；d、房屋交付使用后保修期内的返修及费用问题e、前期介入的费用标准f、项目入伙后，小区入住率在50%以下时，公用水、电费分摊方法；谈判中，如对方提出的要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使自己陷入被动。2、顾问项目的谈判内容：a、根据开发商的主要需求确定公司所提供的方式，包括：驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价标准主要依据项目类型、规模、市场行情及开发商的目的、要求而采取不同的价格策略。b、在开发商不能确定应采用哪种管理模式时，应正确分析、引导并向其解释采取某种模式的原因，尽量注重实效。c、签订顾问合同时应同时正确引导对方，明确顾问内容及条款（尤其是我方的义务、费用标准）。六、合同签订根据谈判结果，明确双方的权利与义务后，与开发商或委托方签订合同，并根据开发商要求，制定相关工作计划。
物业拓展流程分析
