2021年房地产经纪人《业务操作》点睛提分卷2

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1、2021年房地产经纪人业务操作点睛提分卷2注意：图片可根据实际需要调整大小卷面总分：100分答题时间：240分钟试卷题量：100题练习次数：1次 单选题 （共61题，共61分）1.某商品房成交价为500万元，评估值为450万元，贷款成数为7成，则贷款额为（）。 A.350万元 B.336万元 C.315万元 D.460万元 正确答案： C 本题解析： 存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。本题中，某商品房成交价为500万元，评估值为450万元，贷款成数为7成，则贷款额为：4500.7315（万元）。 2.

2、 在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满（）工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。 A.50年 B.65年 C.60年 D.55年 正确答案： B 本题解析： 在房屋赠与的产权登记办理过程中，除了提交基本材料以外，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。 3.标的物所有权自（）时起转移。 A.产权交付 B.合同签订 C.标的物交付 D.房屋验收 正确答案： C 本题解析： 合同法第133条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定，即“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事

3、人另有约定的除外。”即根据合同法的规定，房地产开发商将房屋交付给买受人，不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房屋所有权转移给买受人的意思。 4.住房公积金贷款是一种（）担保委托代款。 A.强制性 B.政策性 C.商业性 D.自由性 正确答案： B 本题解析： 住房公积金贷款是指由各城市住房公积金管理中心及所属管理部门，运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。 5.借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（）年。 A.10 B.15 C.20 D.30

4、 正确答案： D 本题解析： 借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）。 6.企业抵押经营贷款的特点不包括（）。 A.循环授信 B.贷款金额足 C.提前还款灵活 D.贷款年限较长 正确答案： D 本题解析： 企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者以房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，

5、支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。 7.关于（），销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到将其熟记，有利于在销售过程中引导客户。 A.价目表 B.购房须知 C.销售导示牌 D.首期付款表 正确答案： A 本题解析： 最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。关于价目表，销售人员必须熟悉每个单位房号与实物的对应关系，以及不同房号之间的关系，最好能够做到熟记价目表，有利于在销售过程中引导客户。 8.购房者通过销售人员的介

6、绍，选定自己购买的房屋单元后，需要以缴纳定金并签订（）的形式，来确定对房号的认购权、成交价格等事项。 A.前期物业管理服务合同 B.房地产买卖合同 C.临时业主公约 D.房地产认购协议书 正确答案： D 本题解析： 购房者通过销售人员的介绍，对所购物业全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订房地产认购协议书的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式商品房买卖合同的时间等事项。 9.在（），因项目未正式发售，广告宣传力度较小，上门客户量相对较少，因此这个期间销售人员的数量也相应较少。 A.尾盘销售期 B.销售筹备期 C.预售洽谈期 D.销售调整期 正确答

7、案： B 本题解析： 项目销售阶段分为：销售筹备期、正式公开发售、持续销售期、尾盘销售期。在销售筹备期，因项目未正式发售，广告宣传力度较小，上门客户量相对较少，因此这期间销售人员的数量也相应较少。 10.关于签订商品房预售合同相关事宜的表述，错误的是（）。 A.房地产开发企业在制定商品房销售合同格式条款时，不得免除自己的责任、加重购房人的责任，或排除购房人的合法权利 B.商品房预售合同示范文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示 C.房地产管理部门应严格执行预售合同登记备案制度，落实购房“实名制” D.未满18周岁的人士购房，所签的合同书要经过公证或认证 正确答案： D 本题解析： D选项，境

8、外人士购房，所签的合同书要经过公证或认证。未满l8周岁人士购房，须开具监护公证。 11.商业地产项目收益和获利方式大致分为两类，其中之一是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为（ ）。 A.小型商铺、街铺 B.大型商业广场 C.商业街 D.专业市场 正确答案： A 本题解析： 商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够获得收益。商业地产收益和获利方式大致分为两类：房地产开发企业开发后直接销售后获得的收益，这类商业地产多为小型商铺、街铺。这种商业地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润。长期投资经营、业主自营、出租给他人经营等方式，主要获取经营利润。 12

9、.房地产开发企业取得预售许可证后，应当在（）日内开始销售商品房。 A.5 B.10 C.15 D.20 正确答案： B 本题解析： 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知要求：房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认购、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。 13.首次置业，以满足刚性需求为购房目的的客户通常首选（）。 A.小户型 B.中大户型 C.大户型 D.别墅 正确答案： A 本题解析： 小户型客户特征是以首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的；家庭结构相对简单

10、，多为单身客、小情侣；对价格非常敏感，低价是促成购买的直接原因，其次为户型和装修。 14.写字楼的特性不包括（）。 A.与宏观经济正相关 B.客户非个体属性 C.项目运作专业性 D.高风险性 正确答案： D 本题解析： 写字楼的产品特性包括：与宏观经济的正相关性；客户非个体属性；产品技术性；销售商务性；项目运作专业性。 15.通过转让商业地产产权，短期内收回投资的赢利模式是（）。 A.只售不租 B.只租不售 C.租售并举 D.自行经营 正确答案： A 本题解析： 商业地产赢利模式有：只售不租。通过转让商业地产产权，短期内回收投资。只租不售。开发商拥有产权，租赁经营，通过收取租金等方式赢得利润。

11、租售并举。部分出租，部分出售，或以租代售，售后回租。自行经营。同时赚取投资开发利润和商业经营利润。 16.由于写字楼主流客户群的购买用途为企业办公场地使用，因此企业经营状况直接影响企业主或企业购置物业的面积需求与资金实力，体现的是写字楼项目代理销售的（）。 A.客户非个体属性 B.产品技术性 C.与宏观经济正相关性 D.销售商务性 正确答案： C 本题解析： 主流客户群购买写字楼用于企业办公，因此企业经营状况直接影响企业主或企业的资金实力和购置物业面积的需求。企业作为市场经济活动的主体，其经营状况与国家宏观经济走势密切相关，通常具有一定的正相关性。当国家宏观经济状况良好时，企业购买或租赁写字楼

12、的需求较为旺盛，相反，需求变弱。因此，写字楼销售市场发展走势与国家宏观经济形势基本保持同向变化。 17.促成小户型客户购买的直接原因是（）。 A.装修 B.低价 C.户型 D.便利 正确答案： B 本题解析： 根据购房面积大小，客户表现出不同的消费特征，可将住宅客户分为：小户型客户；中大户型客户；大户型及别墅客户。由于小户型总价低、容易出租和转售，很多客户青睐于此而购买小户型。 18.大部分客户购买写字楼往往要综合考虑（），而并非简单的个人购买行为。 A.企业发展需求与资金实力 B.企业购置物业的面积需求与资金实力 C.企业购置物业的面积需求与资金周转状态 D.企业发展需求与资金周转状态 正确

13、答案： D 本题解析： 与住宅市场客户最大的不同在于，写字楼的主流客户多数为法人单位，而非个人客户。大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，属于企业行为，并非简单的个人购买行为。 19.以二次或多次置业客户为主，家庭结构较为复杂，多为三代人同住；对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务的客户，依据购房面积该类客户被划分为（）。 A.小户型客户 B.大户型客户 C.中大户型客户 D.别墅型客户 正确答案： C 本题解析： 中大户型客户以二次或多次置业客户为主，家庭结构较为复杂，多为三代人同住；对居住面积、产品户型

14、及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。A项，小户型客户，首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的；家庭结构相对简单，多为单身客、小情侣；对价格非常敏感，低价是促成购买的直接原因，其次为户型和装修。BD两项，大户型及别墅客户特征是置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断；表现比较低调，很讲道理，容易沟通，对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。 20.从建筑设计、材料应用到硬件匹配等各个方面，销售策划代理人员均需要清晰了解细分产品技术的应用、功效以及市场反馈等，这反映了写

15、字楼特性中的（）。 A.客户非个体属性 B.产品技术性 C.销售商务性 D.运作专业性 正确答案： B 本题解析： 写字楼属于城市公共建筑，一方面直观影响城市形象，一定程度上反映城市经济发展水平；另一方面，写字楼产品与入驻企业的运营成本等密切相关，侧面影响企业经济效益。因此相对于住宅，写字楼产品的技术性更为明显。写字楼的销售、策划、代理人员均需要掌握从建筑设计、材料应用到硬件匹配等各方面内容，清晰了解细分产品技术的应用、功效以及市场反馈等。 21.基于写字楼客户的非个体属性，以及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现（）。 A.产品技术性 B.项目运作专业性 C.

16、销售商务性 D.运营成本与效率的相关性 正确答案： C 本题解析： 基于写字楼客户的非个体属性及写字楼购买的企业行为特征，针对该类客户的项目销售各个环节均需明确体现商务属性。例如，在项目案名、广告画面、推广语、售楼处装修风格、活动主题、销售人员形象、销售流程与话术等方面均以突出商务属性为核心原则。 22.贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具（），并与借款人签订房地产抵押合同。 A.贷款期限说明 B.购房合同证明 C.贷款办理程序说明 D.贷款承诺书 正确答案： D 本题解析： 抵押贷款的办理程序为：借款人申请；贷款银行审查；借款人与开发企业签订购房合同；借款人办理抵

17、押房屋的保险；借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同；贷款银行划款。其中，贷款银行审查是指贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订房地产抵押合同。 23.房地产经纪人最重要的工作是（）。 A.信息传播 B.销售策略 C.客户积累 D.住宅项目价格制定 正确答案： C 本题解析： 房地产经纪人最重要的工作是客户积累，如果没有客户，就没有了买家。客户积累通常会借助某种渠道或工具。目前市场上积累客户的方式有两种：客户主动上门；通过渠道拓展的客户。 24.抵押贷款时采取等额本息还款方式的特点为（）。 A.可节省整体利息支出 B.每月还款额保持不变 C

18、.每月还款额递减 D.利息按本金余额逐月计算 正确答案： B 本题解析： 等额本息还款法（等额法）其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。等额本金还款法（递减法）其特点为：每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。 25.下列属于等额本金还款方式的优点是（）。 A.准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支 B.适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人 C.本金在整个还款期内双倍分摊，利息按贷款本金余额逐日计算 D.在整个还款期内，每个月的还款额保持不变 正确答案： B 本题解析： 等额本金还款

19、是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。其适合打算提前还贷者和当前收入尚可的中年人或公司。 26.房地产经纪公司在展开制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是（）。 A.进行市场调研 B.与开发商充分沟通 C.对客户的购买力进行研究 D.对预期价格进行验证 正确答案： B 本题解析： 作为房地产经纪机构，在制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发企业充分沟通，将房地产开发企业的回款目标、企业运营战略作为定价必须考虑的一个角度。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决开发商的

20、现金流压力，是合理定价的一个关键前提。 27.新建商品房形象楼书的构成要素不包括（）。 A.楼体形象 B.完整的户型资料 C.主力户型图 D.整体规划平面图 正确答案： B 本题解析： 形象楼书的主要构成要素：楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。 28.借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还抵押贷款本息，此时面临的是抵押贷款的（）。 A.房屋贬值风险 B.购房者房屋处置风险 C.利率变化风险 D.无力继续偿还贷款本息风险 正确答案： D 本题解析： 对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。这些风险包括：

21、无力继续偿还贷款本息风险，是指借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息。房屋贬值风险，导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。利率变化风险。购房者房屋处置风险。 29.验证价格策略是否合理的指标是（）。 A.价值最大化 B.客户价格敏感点的确定 C.稳定的销售速度 D.合理的价格信息 正确答案： C 本题解析： 同一类户型的产品因其位置不同，价格也会有很大的变化。不同房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程中有效地实现各类产品价格过渡是项目价值得以实现的关键。同时稳定的销售速度也是验证

22、价格策略是否合理的指标之一。 30.一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。该情形属于抵押贷款面临的（）。 A.房屋贬值风险 B.购房者房屋处置风险 C.利率变化风险 D.无力继续偿还贷款本息风险 正确答案： B 本题解析： 购房者房屋处置风险是指一旦因购房者不能偿还贷款，银行对房屋进行处置时，银行往往为尽快回收自己的贷款，很可能将房屋低价拍卖。A项，导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。C项，市场利率的波动没有人能预料，故借款人需要有思想准备。D项，借款人有可能在抵押贷款购

23、房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息。 31.房地产项目在销售前，需要对售楼处、样板房等进行（）。 A.突出功能优势及专业包装 B.专业包装及定价 C.专业选址及系统定价 D.销售现场包装 正确答案： D 本题解析： 房地产项目在销售前，需要对包括售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行形象设计和装修，以将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。 32.以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为（

24、）。 A.写字楼 B.LOFT C.商务公寓 D.商务综合体 正确答案： C 本题解析： 办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：写字楼；LOFT，指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间；商务公寓；商务综合体。其中，商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。 33.在现代写字楼产品链中，（）是指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于创意产业类企业空间需求。 A.商务公寓 B.写字楼 C.LOFT D.商务综合体 正确答案： C

25、本题解析： 办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；LOFT；商务综合体。其中，LOFT办公室指由旧工厂或旧仓库改造而成的空间形式，少有内墙隔断的高挑开敞空间。在现代写字楼产品链中，指层高满足室内可灵活搭建为两层甚至三层的办公空间，适合于文化创意产业类企业空间需求。 34.业态组合定位需考虑的因素不包括（）。 A.能聚集人气，形成商气 B.要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况 C.要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争 D.要有利于企业发掘新的市场机会 正确答案： D 本题解析： 业态组合是目前商业地产项目的基本要求，合理的业态

26、组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利。业态组合定位考虑因素包括：要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；能聚集人气，形成商气；要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。 35.在写字楼项目产品类型中，（）通常以规模化、高端化、多元化为其核心竞争力。 A.商务综合体 B.写字楼 C.LOFT D.商务公寓 正确答案： A 本题解析： 办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；LOFT；商务综合体。其中，商务综合体以商务功能为核心，

27、将写字楼、商务公寓、商业、酒店、居住型公寓等产品类型有机结合为一体的综合物业类型。其通常以规模化、高端化、多元化为核心竞争力。 36.判断地块位置是否紧邻城市主要道路两侧，未来楼体位置是否便于吸引城市人流与车流的视觉关注，是指（）。 A.景观资源分析 B.项目四至分析 C.路网情况判断 D.区域属性判断 正确答案： B 本题解析： 项目四至分析是分析地块周边的现状情况、未来发展情况，同时寻找地块的主昭示面，判断地块位置是否紧邻城市主要道路两侧，未来楼体位置是否便于吸引城市人流与车流的视觉关注。A项，景观资源分析是判断地块周边视觉范围可达的景观价值；C项，路网情况判断是判断地块位置是否紧邻城市主

28、要干道或高速公路人口，地块附近地铁站点或其他公共交通站点设置状况，同时需要细致考虑步行或车行进入项目地块的人流动线与车行动线的便捷程度；D项，区域性判断是判断地块所属区域的商务属性，即地块位置是否归属于城市核心商务区、次级商务区、非主流商务区，或区域根本无商务氛围等。 37.根据现有市场产品的客户反馈制订适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力，这是基于（）的项目定位模式。 A.客户体验点 B.项目既定市场定位 C.项目运作模式 D.市场实操案例反馈 正确答案： D 本题解析： 基于市场实操案例反馈，是指根据现有市场产品的客户反

29、馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力。A项，基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级重要性排序，使每一分钱花在刀刃上。B项，基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。C项，基于项目运作模式是指根据市场经验，单一产权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。 38.根据购

30、房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具是（）。 A.销售导示牌 B.户型手册 C.置业计划 D.价目表 正确答案： C 本题解析： 客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。A项，销售导示牌是将项目楼书的核心卖点进一步提炼抽取，或将销售信息以展板的形式在销售现场展示。B项，户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子。D项，最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。 39.集中销售的方式适用的楼盘是（）。 A.常规楼盘 B.产品、客户均少的楼盘 C.对性质要求较高的楼盘 D.客户少的楼盘 正确答案

31、： A 本题解析： 集中销售是指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。集中销售适用的楼盘是常规楼盘。 40.写字楼项目进行目标客户定位时，根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为（）。 A.重要客户群锁定 B.项目核心客户群 C.游离客户群界定 D.无效客户群 正确答案： B 本题解析： 写字楼项目目标客户定位分为：核心客户群锁定；重要客户群锁定；游离客户群界定。其中，核心客户群锁定是指根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主导行业、产业发展规模、主流来源区域的企业作为项目核心客户群。 41.写字楼销售项目策略制定的出

32、发点不包括（）。 A.以市场竞争优势为主导 B.以目标客户需求为主导 C.以项目差异化特点为主导 D.以投资回报率为主导 正确答案： D 本题解析： 写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：以市场竞争优势为主导的销售策略制定；以目标客户需求为主导的销售策略制定；以项目差异化特点为主导的销售策略制定。 42.对销售人员进行模拟讲解培训，属于（）。 A.项目培训 B.项目本体分析 C.公司背景培训 D.宣传资料培训 正确答案： B 本题解析： 销售人员的培训是一项系统工程，既包括房地产领域的专业知识，同时也是一项与人沟通的策略与技巧，专业领域的培训主要包括：市场调研培训；竞争项目分析；购房客户分析；

33、项目本体分析；销售资料学习；其他培训内容。模拟讲解培训是项目本题分析的重要内容，模拟讲解培训是让销售人员更真实地学习和体验面向客户全面介绍项目特点的过程。主要是针对项目地理位置、区域整体规划、项目本身等方面，采用指导或模拟的方式进行培训。 43.关于“个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的贷款政策和房款方式的表述”，错误的是（）。 A.抵押消费贷款无论贷款额多少都要求打入第三方账户 B.抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款 C.个人住房抵押经营贷款的最低利率为基准利率上浮20 D.抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为基准利率上浮l5 正确答案： A 本题解析： A项，银行

34、对于企业经营贷款采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户；而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是30万元以下的个人小额消费，银行可以直接将抵押款打入借款人账户，贷款额在30万元以上时银行才要求打人第三方账户。B项，从贷款年限来看，因为个人住房抵押经营类贷款资金回收周期一般较短，贷款年限通常最长为5年，而抵押消费贷款一般是个人或是家庭用于生活消费，个人还款能力与企业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，最长可贷10年。CD两项，从贷款利率来看，企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮20；抵押消费贷款利率则略低于企业经营类贷款，贷款利率

35、最低为10，最高为2530左右。 44.房产可通过购买、赠与、继承等方式获得。下列关于房产继承的描述，错误的是（）。 A.房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有 B.如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续 C.办理过户不用交费 D.只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承 正确答案： C 本题解析： 房屋继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到

36、主管部门办理过户手续，并按照相关规定交费。 45.根据规定，首次购房人的贷款首付款为_，再次置业者的贷款首付款为_。（） A.30；70 B.35；60 C.35；70 D.30；60 正确答案： D 本题解析： 首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60，利率在基准利率的基础上上浮10l5。 46.下列关于中大户型住宅客户的表述，错误的是（）。 A.以二次或多次置业客户为主 B.置业目的多为改善居住条件 C.对价格非常敏感 D.家庭结构较为复杂，多为三代人同住 正确答案： C 本题解析： 中大户

37、型客户特征有：二次或多次置业客户为主，目的多为改善居住条件；家庭结构较为复杂，多为三代人同住；对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。大户型及别墅客户特征：置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断；表现比较低调，很讲道理，容易沟通，对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。C项属于小户型住宅客户特征。 47.一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（）。 A.5l0 B.1520 C.3045 D.7080 正确答案： D 本题解析： 商圈有以下三个

38、层次构成：核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的7080，顾客的集中度高，消费额也高；次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的1520%，顾客比较分散；边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的510，顾客非常分散。 48.某楼盘有800套住房，按照2个月销售40的目标，当设计平均成交率为12时，按每名销售人员每天平均接待5批客户，每天大约需要（）名销售人员。 A.67 B.78 C.89 D.910 正确答案： C 本题解析： 两个月内要销售的房屋套数为：80040%=320（套），两个月内要接待的客户总人数为：32012=2667（人），所以，按每名销售人员每天平均接待5批客户计算，每天至少需要

39、的销售人员为：2667605=8.899（名）。 49.核心商圈的研究指标不包括（）。 A.主要商业分析 B.附近商业的租金 C.交通状况 D.生活配套设施 正确答案： A 本题解析： 商圈研究指标具体情况如表2所示。 表2商圈研究指标 50. 任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特色，因此商业地产项目的定位要（）。 A.与城市发展方向一致 B.适合本土化 C.适合商业模式发展态势 D.坚持差异化原则 正确答案： B 本题解析： 本土化即要求商业定位本土化，因地制宜。尽管商业地产在中国发展时间不长，但国外新兴的商业模式大量涌入中国。但是任何商业地产都不能忽略当地的经济发展水平和地域特

40、色，因此不能简单照搬国外先进的经验或模式，而是要根据项目所在城市或区域的经济环境、商圈结构、消费水平、生活方式、生活习惯和城市发展规划等现实情况来作为定位大前提，不能脱离本土市场。要坚持以下本土化原则：符合中国人的生活居住行为特点；符合中国人的购物消费特点；建筑风格最好符合本土特色。 51.甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司

41、接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。3.乙公司根据资源状况和市场形势准确的对项目进行定位。准确的项目定位可以锁定项目的（）。 A.最高利润 B.目标市场和目标消费者 C.工作计划 D.营销策略 正确答案： B 本题解析： 准确的项目定位可以锁定项目的目标市场和目标消费者。在项目有了明确的市场定位之后，该项目所面向的消费者一般来说就很明确了。该类消费群体是哪些人，他们的年龄、性别、职业、收入、文化层次、喜好及未来需要是怎样的，以及由此而引起的一些消费倾向等。市场主题即从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要紊加以描述，突出“卖给谁、

42、给谁享受”。 52.某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式，2013年2月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。2.下列房源信息推荐方式中，（）是指卖方代理经纪人在告知买方代理经纪人房源信息时，保留了该业主的联系方式，买方代理经纪人负责寻找客户，之后若需要看房，则需要由卖方代理经纪人负责联系业主，并参与客户看房的服务工作。 A.专业推荐 B.一般推荐 C.合作推荐 D.特别推荐 正确答案： C 本题解析： 合作推荐是业主受托经纪人将房源信息（仅房源基本信息，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托

43、经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50。 53.李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。1.李某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（）。 A.指向性 B.时效性 C.潜在性 D.发展性 正确答案： A 本题解析： 指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或

44、希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。即便不是唯一的，也是有明确的选择范围。 54.李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。3.相对于开发新客户，李某这类客户直接给甲公司带来的好处为（）。 A.提高佣金水平 B.节约客源开发成本 C.增加公司业务来源 D.缩短业务成交时间 正确答案： B 本题解析： 据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力

45、图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。 55.刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。在利润贡献方面老客户是新客户的（）倍。 A.4 B.5 C.10 D.16 正确答案： D 本题解析： 据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。而不是只顾眼前利益，做一单算一单。 56.刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。2.刘某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（）。 A.指向性 B.时效性 C.潜在性 D.发展性 正确答案： A 本题解析： 客源具有以下三个特征：指向性。客户是客源