上海市青浦区XX大酒店可行性研究报告

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1、上海市青浦区某地块可行性研究目录第一部分：项目概况 1第二部分：市场分析 2第三部分：优势分析及市场定位 5第四部分：项目规划方案 8第五部分：项目进度安排 9第六部分：项目投资及销售估算 10第七部分：财务分析 11第八部分：结论 13第一部分 项目概况一、 项目基本情况1. 项目暂定名为XX国际大酒店。2. 项目位于青浦区XX镇中心沪青平公路与明珠路交界处，地块现状为农田。3. 基地总面积为41815m2，其中出让面积为23073 m2，绿化用地18742 m2，建筑容积率为2.5万平方米/公顷。4. 规划土地用途为公共设施用地，用于建造酒店及相关辅助用房。二、 投资商背景房地产开发有限公

2、司主要从事房地产开发、经营、景观设计、物业管理等。公司依托于专业技术人才，立足于竞争日趋白热化的上海市房地产市场，以建设优质精品房产为目标，极力开创21世纪房产的新篇章。房地产开发有限公司具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及公建的开发建设任务。作为本项目的法人单位，实行项目法人责任制，由项目法人对该项目进行策划，资金筹措，建设实施，营销全过程负责，精心打造“XX国际大酒店”项目。第二部分 市场分析一、 上海市酒店业市场总体形势1. 上海现有各类星级酒店家，客房总数万间（套）。从年起，上海旅游主管部门为加强对酒店业的宏观调控，对新建酒店项目停止

3、了审批。2. 2002年上海酒店的四星和五星级入住率分别达.和.，超过了的合理数值，其中五星级酒店占客源市场份额达.，比年增长.个百分点。今夏以来，上海酒店业重现火爆之势，平均出租率达，其中五星级酒店达以上，节假日更是达到了。上海良好的投资环境及旅游市场吸引了越来越多的国内外客商及游人。为缓解酒店紧张状况，市政府决定对“冷冻”年多的新建酒店项目实施“解冻”。3. 从目前来沪客源看，以三星级酒店为主要住宿地、驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对降低，而以高星级酒店为主要住宿地、支付房价高的商务散客（或称公司客）以及同样以高星级酒店为主要住宿地、驻留时间长、对酒店营收拉动大的会展旅游（商务）团

4、队比重明显增大。4. 上海市旅游事业管理委员会专家认为：年，上海接待入境旅游人数将由年的万人次增长到万人次，如按每人次住宿两夜计，年上海接待入境旅游者的客房需求为万房夜次，比年增加约万房夜次。由于入境旅客大多住宿三星级以上酒店，因此这部分客源增长主要将对三星级以上酒店客房产生需求。5. 据了解，受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家来自欧美的大型跨国公司来沪商谈合资合作发展酒店业事宜，着力发展酒店业和商贸中心。上海高星级酒店的发展前景一片大好。二、 青浦区域概况1. 青浦区地处上海西郊，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行50300吨货船，是江浙沪的重要水上通道。陆

5、路交通318国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与“318”国道并行。陆路交通十分便捷，是上海市通向江苏、浙江、安徽的西大门。2. 青浦区以朱家角古镇和环淀山湖旅游区为重点，去年旅游接待人数突破250万人次，增长35.1%。其中入境旅游者达10万人次。主要景点及旅游企业总收入达5.1亿元，增长64.5%。全区拥有3个国家AAAA级旅游区（点），是全市拥有国家AAAA级旅游区（点）数量最多的区。全区现拥有星级饭店总数已达13座，其中三星级有5家。三、 XX镇区域市场概况1. XX镇位于上海市区西近郊，是青浦的东大门。全镇总面积

6、3816平方公里，总人口为8万人。2001年，全镇完成国内生产总值1502亿元，比上年增长1107；人均GDP达8150美元。XX镇是青浦经济与社会发展的龙头镇和上海郊区展示改革开放成果的重要窗口，被评为上海市标兵乡镇，列为国家建设部小城镇建设试点镇。2. XX镇距虹桥国际机场6公里，离市中心为18公里。沪青平高速公路、318国道、北青公路自东至西，平行横贯全镇；徐华公路纵向贯通，构成“丰”字型国家级公路网。镇村级白色路面连接各村和开发小区，形成“镇外衔接，镇内贯通”交通网络。地理位置优越，交通便捷，使XX成为发展高新技术产业、房产业和物流业的风水宝地。3. 外向型经济成为XX工业新的支撑点，

7、2001年完成外贸出口成交额3160亿元，占工业总产值的6720。XX镇被国家农业部和对外经济贸易合作部评为全国乡镇企业出口创汇十强乡镇和全国乡镇企业出口创汇先进管理单位。全镇三资企业总数已经达到140家。4. XX的第三产业主要是房地产业。房产开发已形成一定气候，国道线XX段两侧已建成小高层、多层公寓房和别墅房70多万平方米，康虹花园、海天花园、豪都国际花园等在市区都有一定的知名度。随着 “工作在市区，休闲居住在近郊”的新观念的确立，XX的房产销售普遍看好。从而又带动了服务业、餐饮业等的发展。四、 同类型项目比较分析1. 通过对XX镇实地调查了解到：目前XX虽然有为数不少的餐饮酒家，但都是规

8、模较小。星级酒家只有一家，其标房单价达到158元/套，但入住率几乎达到100，显示此区域市场需求远远大于供给。2. 青浦区的星级酒店共有13家，其中三星级别5家。主要沿各旅游景点分布在沪青平公路周边，其价格大致为三星级330450元/间，两星级150250元/间，酒店入住率都很高。详细如下表：青浦区星级饭店名录星级标房实际价格地址/电话青浦宾馆450上海市青浦镇城中北路79号上海静安置业集团淀山湖森林度假村400上海青浦区沪青平公路8185号上海淀山湖日月岛度假村400青浦沪青平公路8700上海实业家化培训中心有限公司34059248100上海南华苑度假村330青浦区华腾路969号上海佳景大酒

9、店250青浦区外青松公路6969号上海财苑宾馆23059246666上海和欣苑休养所20059263800上海虹桥机场培训中心25059242880上海燎申大酒店15059766100上海园湖苑宾馆20059263117上海淀山湖宾馆20059262757青浦民防培训中心150592000053. 从以上的分析来看，XX镇乃至青浦区已经初步形成了一定规模的宾馆。但目前还没有高档的星级酒店，这显然不符合青浦发展的规划。我们这个项目可以说是具有很大的唯一性和超前性，将成为该地区标志性的住宿娱乐中心。第三部分 优势分析及市场定位一、 项目开发优势分析1. XX沿318国道有相当数量的别墅群，且别墅的

10、数量在不断增长中，新开盘的价格已经达到8000-12000元/平方米。这部分人群具有相当强的消费能力和消费欲望。案名地址类别均价康虹佳园 青浦老沪青平公路185弄别墅7200元/平方米盈湖三岛 青浦胜利路500号 别墅6500元/平方米久事西郊花园（三期）青浦老沪青平公路168号 别墅7000元/平方米绿洲江南园 青浦青浦朱家角 别墅13000元/平方米绿波花园别墅 青浦青浦前云路222弄 别墅8500元/平方米虹康花园别墅 青浦沪青平公路3316号 别墅5000元/平方米湖畔佳苑 青浦沪青平公路1517弄 别墅12000元/平方米居礼 青浦沪青平公路高泾路 别墅400万元/套天外翠湖君安乡村

11、别墅青浦苏州长虹南路668号 别墅4500元/平方米叠翠别墅二期青浦沪青平公路1481号 别墅8000元/平方米西郊名邸 青浦XX中路858弄(沪青平沿线) 别墅70万元/套西郊景园 青浦上海高泾路1001号 别墅230万元/套西郊华城(石涛园) 青浦青浦高泾路818弄 别墅5000元/平方米海天花园（叠翠别墅） 青浦沪青平公路1481号 别墅500万元/套九溪十八岛 青浦高泾路399弄 别墅11000元/平方米2. 青浦这片区域在表面上看起来还不是很华丽，但这个地方有山有水有文化，也有旅游，这是最大的优势,是其他地区所不具备的。同时周边的高档娱乐场所如高尔夫球场据统计就有4家，但相应的特色休

12、闲文化和餐饮却没有跟上。3. 交通方便：紧邻318国道，规划中的R2线路站点也临近本案，将为本案到来大量市区消费人群。此外，嘉金高速公路及嘉金北青和嘉金沪青平两座立交的建成将使该区域成为连接沪浙、嘉金的道路枢纽，为本区带来大量的消费人口。本案注：红色块状为本案所在地，黄色圆圈为轨道交通站点。到市区公交线路有7条，到县（区）内线路5条，是与市区及其他各镇联系的主要枢纽，到达市中心人民广场仅需要45分钟。线路名称终点站起始站沪青线青浦镇人民广场沪青专线青浦镇人民广场旅游4号线大观园上海体育场申商专线商塌西区汽车站沪朱线朱家角西区汽车站徐梅线XX动物园4. 项目地块南向沿318国道有大片市政绿化带，

13、北向有天然河流XX港。构成了得天独厚的自然景观。二、 项目开发劣势分析1. XX镇市政设施虽然比较完善，但作为大酒店配套的娱乐场所不多。2. 酒店的开发和运营需要一定的培养期，要对消费进行宣传和引导。3. 公司品牌知名度不高。三、 项目市场定位1. 根据前面的分析，本项目拟建为一座四星级大酒店和相应的配套娱乐场所。2. 我们的目标是成为XX镇乃至上海市的集休闲娱乐为一体的标志性餐饮住宿中心。3. 由前面的分析可知，我们目标客户群如下： XX镇外资企业高级主管及企业来往人员； 周边别墅居住的消费能力较强的群体； 市区周末休闲消费人士； 沿318国道和嘉金高速公路所带来的流动人口； 来青浦度假旅游

14、和青浦区有消费需求的人群。第四部分 项目规划方案一、 规划设计总目标1. 通过中国传统园林建筑和现代简约风格完美结合，使整个建筑成为318国道沿线的一道新的亮丽风景线，吸引来往沪上的外地人士，提升XX整体区域形象。2. 通过规划布局，以及餐饮业态功能的定位选择，使之成为周边别墅群体日常消费娱乐的场所，并进而吸引市区人士前来消费，成为餐饮娱乐中心。3. 餐饮中心和商务会议办公辅助设施将满足在此投资的外资公司接待客户，商务办公的需求。4. 通过举办各种文娱活动敛聚大量人气，使之成为周边文化娱乐中心，吸引文艺界人士的参与，提升区域品味。二、 规划设计要求1. 建筑艺术化：本项目吸收中国传统建筑艺术的

15、精华，采用中国传统宫殿式建筑建构立面，内部则按照江南园林来进行空间布局。建筑内部的配套和装修是则简约和现代化的，使传统与现代完美融合。2. 质量标准化：本项目要求达到上海市的优良水平，并争取获得一个奖项。3. 建材环保化：将选用环保节能材料，满足环保和健康要求。4. 生活科技化：导入先进的智能化设置，按照四星级宾馆的标准来配套内部设施，使居住舒适方便。5. 餐饮娱乐特色化：餐饮娱乐区域设置将根据餐饮业态的要求来布局，秉承中式餐饮隔断的效果，达到餐饮人气爆棚但又相对安静的效果。三、 规划构思1. 功能分块：本项目共有三大功能区： 客房区提供约200套客房及相应的配套辅助设施； 餐饮区大型餐饮不仅

16、满足住户的需求，也吸引周边居民及其他客户； 休闲娱乐区用来举办各种文艺活动和商务活动，如拍卖会，字画展，各种表演活动等。2. 道路系统规划：由于本项目地块为狭长型，要形成一个完善的交通系统。需要道路规划进行充分考虑。区域道路分为三级网络： 第一级为主入口的通道，设在明珠路口。将地块与绿化带东西隔开。 第二级为次入口的通道，与主入口与市镇道路相连构成整个地块的外部交通系统。 第三级为地块内的人行小道和空间布置。将按照四合庭院的概念和传统园林建筑来布置。3. 停车场规划：考虑到宾馆和餐饮对停车位的需求量比较大，地面可使用面积不能要求要求。因此设计在绿化带前垫高，然后在其下方设置专用车库来停放车辆，

17、这样设计使得车辆进出更为便捷。4. 绿化系统规划：区域的绿化系统使我们重点关心的，主要规划如下： 绿化带将设置成为开放式的大型欧式绿化，使消费者能够漫步其间。 建筑内部的绿化将选用江南特有的园林植物以竹、柳为主。 道路的绿化以花卉、观赏性植物和建筑小品组成。5. 公建设施规划：配合市政河道建设，将进一步改善沿河的道路及绿化。第五部分 项目进度安排建设形象进度表序号内容建设周期2003年2004年2005年2006年12341234123412341可行性研究2初步设计3施工图设计4地上工程5安装工程6调试及竣工第六部分 项目投资及销售估算一、 项目投资估算1. 根据容积率要求，拟建总面积553

18、68m2，其中客房面积19330 m2，裙房辅助面积36038 m2。宾馆部分的投资如下：宾馆建设成本估算成本项目单价（元/m2）建筑面积（m2）总价（万元）1.楼面地价250.0 19330.0 483.3 2.前期费用75.0 19330.0 145.0 3.建安费用5700.0 19330.0 11018.1 4.配套费用250.0 19330.0 483.3 5.综合管理费125.5 19330.0 242.6 6.财务费用576.0 19330.0 1113.5 7.不可预计费201.8 19330.0 390.1 8.开办费717.8 19330.0 1387.6 9.成本合计78

19、96.2 19330.0 15263.3 2. 餐饮娱乐设施的投资成本估算如下：餐饮建设成本估算成本项目单价（元/m2）建筑面积（m2）总价（万元）1.楼面地价250.0 36038.0 901.0 2.前期费用75.0 36038.0 270.3 3.建安费用2500.0 36038.0 9009.5 4.配套费用250.0 36038.0 901.0 5.综合管理费61.5 36038.0 221.6 6.财务费用282.3 36038.0 1017.3 7.不可预计费95.1 36038.0 342.6 8.开办费351.4 36038.0 1266.3 9.成本合计3865.2 360

20、38.0 13929.5 3. 由上面的估算可以得出项目总成本。宾馆部分：15263.3万元餐饮娱乐部分：13929.5万元项目总成本：15263.3+13929.529192.8万元二、 项目销售收入估算酒店餐饮营业收入、成本、费用、利润测算表单位：万元营业收入项目营业额营业成本税金营业费用营业利润营业利润率%金额金额客房收入2861.60 30.00 858.48 5.05 144.51 801.25 1057.36 36.95%餐饮收入9207.70 20.00 1841.54 5.05 464.99 2578.16 4323.02 46.95%合计12069.30 2700.02 60

21、9.50 3379.40 5380.38 44.58%注：1.客房收入：200套*560元/套*0.7*365天2861.6万元2.餐饮收入：7元/M2*36038M2*365天9207.7万元3. 餐饮营业成本按营业额20测算4. 客房营业成本按营业额30测算5. 营业收入税按5.05估算。6. 以上营业收入、成本、税金、利润为第四年测算数据7.营业费用按照营业收入的28分摊第七部分 财务分析一、 资金来源与运用表投资来源与投资支出表单位：万元投资来源投资支出项目金额项目金额1.自有资本10000.01.固定资产29192.82.股东借款5192.83.银行借款14000.04.合计2919

22、2.8合计29192.8说明：自有资本1亿，占总投资34.1固定资产包括房产、各种辅助设备、开办费2588.4万元二、 投资回收期1. 宾馆：由前面的收入计算可知投资回收期为：15263.3 /1057.36317.43年2. 餐饮娱乐：13929.5/4323.02+36.22年3. 据此总的投资回收期计算如下：投资回收期单位：万元项目13456781011131420213031401.现金流入税后利润580.7 1901.5 3604.9 3965.3 13085.6 13085.6 30533.1 39653.4 39653.4 折旧583.9 583.9 583.9 583.9 17

23、51.6 1751.6 4087.0 5838.6 5838.6 回收固定资产余值8123.2 合计1164.6 2485.4 4188.7 4549.2 14837.2 14837.2 34620.1 45492.0 53615.2 2.现金流出固定投资-29192.8 净现金收入1164.6 2485.4 4188.7 4549.2 14837.2 14837.2 34620.1 45492.0 53615.2 累计盈余资金-28028.3 -25542.9 -21354.2 -16805.0 -1967.8 12869.4 47489.5 92981.5 146596.7 说明：固定资产折旧：按照40年计算，年折旧率2，年折旧额：29192.84*0.02583.86余额回收：29192.84-569.45*378123.198123.19 投资回收期：10.28年第八部分 结论通过对该项目市场分析以及投资销售估算，我们认为本项目宾馆部分将通过长期经营来得到效益，而餐饮娱乐部分将快速收回成本，成为项目盈利的关键。因此该项目可行。综合考虑经济、社会和环境的因素，我们更加确定了该项目的潜在效益是巨大的，存在着进一步升值的可能，我们对项目的前景是充满信心的。13