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1、两类底商3个特点3项注意 种种数据显示，由于商品房供应量的逐年加大，使得买房投资者的回报率呈逐年下降趋势。相比住宅公寓、商住楼、写字楼而言，商铺投资可谓高投入高回报。当北京人初尝商铺投资的甜头后，全城发展商掀起一股商铺开发热。北部天创世缘和财智中心、东部建外SOHO、后现代城和昆泰国际中心、西部左岸公社等商铺都受到投资者的追捧。商铺投资缘何有如此之大的魅力？普通投资者又将如何把握这一投资领域呢？底商投资优于商场商铺投资 我们时常听到这样的说法：“比一比，算一算，投资商铺更划算”。底商投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。近年来，商铺投资风由南而北，从广州、深圳、上海直奔北京。但目前
2、而言，在北京真正有旺铺感的，不是大型商场、超市，而是作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商。据昆泰国际中心有关负责人分析，北京早有建设百家万平方米以上大商场的计划。过去十几年，大型商场供应量一直居高不下，网点密布，所以投资大型商场风险大于收益。相反，底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，且天然就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。这样的底商，无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。底商的三个特点就北
3、京底商市场可投资的品种而言，可分为两类底商，一是居住类底商，一是商务类底商。相比而言，大多数底商都是居住底商，几乎任何一个住宅项目都有不同数量的底商。如“第五大道”就属于高档住宅项目“天创世缘”的底商、后现代城的底商也属此类。而商务底商，只是为数不多的几个，如“朝外中环”则属于昆泰国际中心的底商，建外SOHO也是商务类底商。但无论是居住类底商，还是商务类底商都有其共同特点。据“第五大道”有关负责人介绍，其一，底商一般都是最后销售，往往是上面的住宅公寓和商务楼已基本售完之后才开始销售底商。如“天创世缘”住宅部分目前已基本售罄入住后才开始“第五大道”的销售，后现代城一期已成为准现房，所以人气足，投
4、资客户多。其二，由于底商一般都是最后销售，所以往往都是现房销售。其三，底商售价一般都定在其上层物业售价的200%至300%。如，“天创世缘”的售价在6800至7800元每平方米，“第五大道”则将售价定在2万至3万元每平方米。昆泰国际中心公寓均价每平方米1.2万元，“朝外中环”均价为3万元。一般居住类底商是一层物业价格的200%左右，商务类底商为上层物业的300%左右。相比之下，“朝外中环”定价为公寓的250%，在朝外商圈则属于期房让利了，难怪30个底商铺位吸引了上千人排队认购。如何投资底商据昆泰国际中心有关负责人分析，尽管两类底商都是全天候面对所有人开放，但实际上，居住类底商因服务对象是社区居
5、民，所以主力消费时间是晚上，可谓夜间收益。而商务底商因服务对象是楼上商务办公的企业和员工，所以，主力消费时间在白天，可谓白天收益。如何让居住类底商在白天火起来，让商务类底商在夜间亮起来，就成了底商投资的关键。作为商务类底商“朝外中环”为了解决夜间收益问题，在设计上借鉴国外SHOPPINGMALL的模式，吸收环绕步行街概念。建成后的“朝外中环”将是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身为一体的大型商业中心街区，而并非传统底商的翻版。而居住类底商“第五大道”则是借助亚奥商圈核心区每天10万人次的流量以及星巴克、钱柜、麦当劳等精品名店吸引外围客源来弥补白天经营的弱势。做底商投资除了要把握不同类型底商各自的特点外，其中也有一些共同的规律需要遵循。有关人士建议投资者首先应选择有发展潜力的地区和商业集中区作为重点参考。其次，在计算租金回报时，如果投资收益少于10%应视为投资不佳。其三，要了解周边人口结构的组成，来明确投资多大面积的商铺。因为面积决定租户的行业类型，各行业根据其利润水平决定对租金的承受能力。所以商铺面积会对租金水平造成很大影响。周宏
两类底商3个特点3项注意
