昆山商业地块市调

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1、昆山商业地块市调一 土地情况介绍 本宗地位于玉山镇城北路北侧、环庆路东侧，面积为35940.9平方米（合53.911亩），按批准总体规划是商业建设项目，土地用途是商业用地。如图所示红色区域为本项目宗地。二 昆山调研1、昆山当地的商业板块调研A昆山目前商业中心人民路为最重要的商业街街道繁华、商铺林立，也为昆山最热闹的夜市。区内成熟该地块较多，区域配套设施十分发达。前进路为酒店、娱乐一条主干道，昆山著名的酒店大都在此附近，如昆山宾馆、华利大酒店、君豪酒店等。北部地区（近项目地）以朋德大酒店为中心的休闲娱乐区域。B昆山目前商铺价格，现昆山人民路商铺商业气氛较强，目前是只租不售。商铺其他区域价格差距大

2、，价位在6500元/平方米-15000元/平方米不等。其原因是跟商铺所处位置有相当大的关系，位置较差离中心商圈较远，消费能力弱，商铺价格销售自然就低，而周边有大型商业物业能聚居人气，有些开发商还有惜售心态并不急于销售，这些楼盘价格在13000元/平方米不等。如：江南名珠苑，整个小区有别墅、高档公寓等组成，小区仅有28套商铺做社区配套且离易初莲花大卖场很近，因此开发商非常有惜售心理，项目已完工但销售价格迟迟未公布，估计价格应在每平方米万元以上。 . 2昆山当地的住宅调研 目前昆山房地产也正在发生着日新月异的变化。这些可以从它每年的商品房竣工量、开发项目的产品附加值以及销售模式上体现。目前，昆山还

3、处在一个成长阶段，虽然，在产品形态上与上海、苏州、无锡还有一段差距，但其良好的地理位置、优惠的政策、不断增加的人口及日益提高的收入水平已经吸引了许多资金比较雄厚的开发商与代理商来到昆山。目前昆山市中心公寓的价格已在40005000元/平方米之间，其周边开发区公寓价格在2500-4000元/平方米之间。别墅价格在6000-9000元/平方米之间。现昆山在售楼盘间述： 华城美地（销售热线57503111 57503222 售楼处：前进西路100号） 由昆山华地房地产有限公司开发，位于昆山陆杨镇长江北路两侧，占地共1200亩，分三期开发，开发期五年。规划为一期多层，二期别墅，三期多层等，其中环绕长江

4、路中点一圈有“城”的概念。目前价格未定，多层均价约2500元/平米，别墅4000-5000元/平米，下半年推出。本次房展会上以展示公司及楼盘形象为主，安排有小知识有奖问答、华英会入会等内容。 绿洲山语（57790288 57500333 花园路1285号，亭林路256号） 由苏州江南房地产开发，上海诚品房产营销，该盘为老盘推新房。位于昆山城北花园路南，水秀路西，规划为多联排别墅，分二期推出。其中一期沿花园路，全部为六至八联排别墅，去年销售，均价5000多元，已全部售罄；展会上推二期，为三至八联排别墅，290-320平米，开间6.2-6.6米，价格5800-6000多平米，今年6月销售。二期沿河

5、一圈规划9栋独栋别墅，价未定，约7000多元。青城之恋（57088888 57088880 紫竹路与萧林路口向北200米） 由昆山盛荣房产公司开发，金达利行销企划，位于城北萧林路北，紫竹路东，总占地300亩，规划为小高层多层住宅及部分社区型商铺，分二期开发。小区建筑风格为现代风格，与我司东苑相近，平屋顶，大面积玻璃幕墙运用，并有天然小河贯穿东西，自然将小区分为南北两区，并利用河流营造占地约1万平方米的中庭花园，成为楼盘主要卖点。一期位于小区南侧，将于6月中旬推出，价格未定，约3000元/平米以上（邻近希望之城最高价探至3800元，满庭芳均价3200元）。嘉禾花园（57765127 柏庐北路12

6、3-125号） 由昆山嘉禾房地产开发，位于青阳北路与新浦路西北交汇，占地19066平米，总建面56000平米，规划为三幢18层点式高层和一幢L型11层板式小高层，有中高档住宅房、单身公寓，沿新浦路两层为中型大开间商铺，地下层为大型车库，中央为温馨的大型欧陆式庭园。户型面积40-135平米，价格及单身公寓交房标准未定，6月中旬推出。景轩（57506161 前进路） 由昆山爱派尔置业有限公司开发，苏州德丰仓代理，位于马鞍山路鹿城路交界处（枫桥半岛西侧），总占地面积13400平米，其中沿街商铺总占地2000多平米，规划为1栋四层商务商铺楼、2栋11+1小高层、1栋18+1小高层，面积从50平米至20

7、0多平米不等，主力面积136平米，楼中楼250平米，3月15日对外预定，价格3650元/平米，现已动工，明年年初交房。现在一二期推出的房源已全部售完，展会推三期房源，价格3850元/平米。部分单身公寓沿马鞍山路，约4000元/平米，未开始销售。知心花园（57710808 ） 由昆山正欣房产公司开发，上海泛城房地产经纪有限公司行销，位于青阳北路以西，339省道以北周市镇境内（镇政府旁），主要规划为别墅，带三栋四层多层住宅。一期首推三栋多层，面积80-125平米，均价2400-2500元/平米，别墅价未定。以上是部分昆山在售楼盘的价格以下个区域为2004年调查报告（以平均价计）市区开发区域北周市综

8、合配套区独体别墅90006550叠加别墅5500联体别墅5500小高层3900-400035004500多层55003500-450040002500-由图表可见，昆山多层住宅占据主要位置，小高层与别墅项目较少，联体与叠加别墅出现断档，整个市场去化不平衡，各区域的价格较之前都有一定程度的上涨，市场购买力的利用仍不充分。以刚过去的2004年为例，昆山房地产的投资同比增长虽然超过了66，但需求的增长也同比增长了48.9。实际上，从去年开始，昆山的房地产供求关系已经发生了根本的变化，产品的供应已明显大于产品的需求。在这种背景下，一些有眼光、有实力的开发商开始引领昆山房地产的新一轮转向：由期房销售转向

9、现房销售。目前通过昆山多家房产中介了解，现上述所售的楼盘在中介挂牌价要比现场售楼处价格要低10%-15%左右。这说明现在昆山的房产市场新盘太多许多投资客有利就抛售，造成接盘的客户较少。三，市场需求与消费行为分析首先，昆山每年都会引进大量人才，预计在接下去的5年中将相继会有30万人入住昆山，届时，昆山的总人口将突破90万，这将使未来整个市场的需求量增加，潜在客户群变得非常庞大。其次，由于政策的开放及其本身地理位置的特殊性，也使得许多外地开发商竞相来昆投资，竞争也变得日趋激烈，把整个房地产市场推向高潮。最后，消费者购房的观念正在改变。这个消费群体基本由一些当地人与外企的外地员工或来自境外的高级职员

10、组成，集中分布在市区、开发区与其他，而他们选房的标准也从00年之前买房只讲究地段、楼层逐步转化为对房型、物业管理、小区规模、地段、楼层等各方面的综合考虑。黎明清境、都市新象等推出的房子都在昆山引起了比较大的轰动，销售情况非常好，这些都强烈地刺激了昆山人的感官，使得个案的产品力更大程度地成为目前消费者的现实需求。房产作为一个耐用消费品来说，消费者对它的整个认购过程也非常仔细，而不同类型的客户由于其本身购房目的的不同，造成了其考虑的着重点也各不相同。根据其购屋习性，现昆山客源层大体可分为三种类型：（1） 固定型：台湾人、二次购房者、买房投资者分析：他们消息来源广，需求档次高。因此，产品力对他们尤其

11、重要，昆山如果一有综合产品力强的个案出现，他们都会争相抢购，且购房过程不是很长。（2） 理智型：乡镇居民、大多数外企/民企职员分析：价格对他们很重要，其次为地段，由于收入不是很高，因此任何方面都要精打细算，这一客源层是目前消费的主体，他们的特点是考虑时间长，买房周期长。（3） 冲动型：市区居民、少数外企高级职员分析：地段、交房期是首选，买房比较迫切，一般有急用，价格抗性不是很大，购房时间短。综上所述：他们买房侧重点虽不同，但从购房过程看欲望都很强烈，市场反映好。昆山近年的国民生产总值连年呈上升趋势，平均增长率保持在14%以上，银行贷款额度放宽，这从正反两方面增加了居民的购买力，使得目前昆山买房

12、刮起了一阵旋风，市场放量非常大。四，项目地快分析 本项目是地处20万平方公里民营科技圆区的核心位置，整个地快目前还出于开发阶段，项目地块北靠规划中的水族生态圆，南对正在施工中的温州工业圆。本项目地块项目地快南面在施工的温州工业园五，项目地快交通分析 本地快处于城北路、环庆路交接口，连接苏州饶城高速公路。自架车非常方便，但本区域尚未完建成，公交系统不发达，离本项目最近的公交线路18路公车站有一公里多路程。市区内的消费群体较难来此消费。六，本项目地快 SWOT分 析 项目优势该地块位置佳，是民营科技园的核心位置，该地块紧邻水族生态园，附近开发逐步完成，未来远景升值可期。项目劣势：该区域为市郊结合部

13、，本地市民接受度地块区域较差；目前区域内各项配套尚不成熟；项目机会：该地块是民营科技园唯一的商业用地，园区内有大量的知名企业，而企业员工是本项目的最大潜在客户。项目威胁：本项目威胁点是目前所在售昆山的各类房产包括酒店式公寓的市场价格和二手房的价格差距；同时市场对同类产品的接受程度也有一定问题。七，项目区域市场分析由于本区域商业尚未完全开发成熟，取离本项目最近的北门路酒店式公寓做分析： 案名区位主力面积主力价格主力总价装修程度销售状况尚城北门路与339省道交汇47挑高4米5。446821万精装修销售40%皇家花园萧林路与北门路交汇处7151370027万600销售86%都市现代城长江北路与萧林路

14、交汇603200192万200-300销售40%东方华庭前进路与青阳路交汇35400014万600销售30%日月星城长江路南路80挑高5米350028万毛坯销售85%利得国际长江南路中华园区79挑高4米93500276万毛坯销售85%由上表可以看出影响楼盘价格和总价的主要是如下几个因素：地段条件优越1，如上所统计的小户型公寓楼盘的地段主要有三个特征：靠近城市主干道、位于城市商业中心等。对于都市上班族来说，交通是他们购房首要考虑的因素，而住在城市的商业中心地段，可以充分享受都市的繁华生活，这样他们在心理上会有一种优越感。总而言之，地段对小户型公寓具有先天的决定因素。2、高单价，低总价目前昆山市区

15、小户型公寓的平均价格在4600元/平方米，而小高层的均价在3500元以上，多层住宅价位在3000元以上，小户型公寓的建筑成本和装修成本决定了其单价比大户型公寓的单价高，而小面积则降低了其总价。一般小户型公寓是利用低总价攻击市场，这与其客层定位有关。小户型公寓主要针对收入高但积蓄不多的单身青年或同居青年，以及一般的投资客。3、装修程度由于酒店式公寓面积小，总价低，采用精装修不仅可以提高产品的档次和品质，同时也可以提高均价。在上图所对比的几个区域楼盘中，长江南路的两个项目都没有做精装修，所以其单价相对来说比较低，而目前昆山市区最北段的尚城，同样是挑高产品，却因为带精装修而使其单价达到4468元。4

16、、投资价值大小户型公寓地段升值潜力大，总价低，投资十分方便，且投资回报率高。昆山市区售价在4600元/平方米，面积60平米的全装修套房平均租金在15002000元/月，年回报在810年，相对46万的首付，这样的投资回报是相当高的，所以小户型公寓的投资价值比较大。据调查，目前昆山小户型公寓客层中投资客占到90%5，在售楼盘面积配比分析A：5059是平层小户型公寓的主力面积如果按照70%的得房率，则目前市场上的小户型公寓的套内面积在3541.3，超过国内小户型公寓的标准面积35，在某种程度上讲也属于舒适型的。而销售面积在4049的面积则偏小，舒适程度难于满足，而6069的虽然舒适程度较好，但经过装

17、修后总价偏高，降低了产品的市场竞争力，如皇家花园的主力面积在71，而总价达到28万。所以综合考虑小户型的性价比，今后小户型公寓的主力销售面积仍在5065之间。B：4049是挑高小户型公寓的主力面积以65%的得房率计算，挑高小户型底层使用面积应该在2631.85，加上夹层部分和一楼走廊面积，实际使用面积最多在5263.7。挑高小户型公寓在使用上比平层小户型占有一定的优势，且能以其产品的新颖迅速赢得市场，但该类产品的弊端在于，一是其舒适程度不够，如层高在22.3米，垂直投影面积在2635平米，对人有一定的压抑感；二是对于开发公司来说，挑高小户型的利润空间相对偏小。八、酒店式物管分析图8：2004年

18、昆山部分在售酒店式公寓酒店服务对比分析表案名物业管理公司物业管理费服务内容备注东方云顶美国拉斯维加斯环球酒店管理五星级酒店服务皇家花园温沙堡假日广场2元/平米休闲、医务、健身美容、宠物护理、衣物送洗、送餐、商务、物业服务等尚城深圳鹏基1.9元/平米衣物送洗、送餐、商务、物业服务、休闲等假日高乐夫美亚物业3元/平米享受四星级酒店服务通过对上表的对比分析可得出如下结论：1、酒店式服务是小户型公寓的基本内容，同时也是主要卖点小户型公寓由于面积小，许多辅助的生活功能都需要分化出去，如做饭、洗衣、会客、商务、休闲等。另外小户型公寓的居住者都是单身青年或同居青年，他们把主要精力用在工作、学习和交际上，所以

19、没有多少时间处理家务，或者因为短期居住，没必要配置各类生活设施，而酒店式服务正好满足了他们的这种需求。但目前存在的问题是，酒店式公寓所承诺的服务内容在多大程度上能够兑现是开发公司难于向消费者说明的问题。 2、聘请知名物业管理公司成为一种销售策略酒店式服务不是现成的，它只有在入住后才能真正感受到，所以再好的服务承诺对于消费者都是不可能一时相信的，但如果有知名物管公司的介入，则可以在很大程度上打消消费者的疑虑，所以这也就成为一种销售策略。3、酒店式公寓物业管理费相对较高相对其他住宅物业，酒店式服务的物业管理费是偏高，但与业主实际享受到的服务相比，该费用不算高，事实上物业管理费并不对销售有很大影响。

20、九、本地块总体定位依据本项目所处地段的优势以及地块的实际状况，建议本项目可配备商业、酒店公寓和高级俱乐部三项基本功能，并将本项目塑造成为科技园区的商业中心、休闲娱乐中心、企业白领生活大本营。1， 在本项目小户型酒店式公寓的功能定位上，公寓仅是个人独立生活空间，一个卧室一个卫生间即可，在大面积户型中可增加客厅，其余的生活功能则完全可以由商场和高级俱乐部承担。小资料 酒店式公寓的一般特征：1.主要客户群定位于2535岁左右的单身或同居青年；2.户型尊重客户以往生活模式，强调个性化界面；3.每套建筑面积在3555平方米左右；4.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧

21、室，所有的生活空间设定来源于居住者本身；5. 特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型简易厨房，酒店式公寓户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率；6. 酒店式公寓不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等；7.提供一定程度的全装修；8.可以提供委托出租和包租业务。9、酒店式公寓是典型的过度性产品和投资型产品2，面积配比综合考虑总价、市场竞争力、房型舒适性和居住人数因素，建议本项目酒

22、店式公寓产品面积配比如下：3、产品设计建议（1）户型面积分层规划每层仅提供一种面积规格的房型，不同楼层可以有不同面积规格的房型。这样可以使产品多样化，以适应不同客户的需求，同时也不会给建筑设计增加难度。（2）房型个性化酒店式公寓无论是出租还是自住，其所针对的客层都是年龄在2535岁的单身青年或同居青年，个性化房型的多变性必然给他们的生活带来一定的趣味性，也比较容易赢得市场。（3）布局灵活仅可能做到室内空间方正易于家具布置。（4）配大面积景观窗以大面积景观窗的开阔视野营造一种心理上的大空间如下几个房型仅供参考：房型一：3039l 生活功能齐全，布局合理l 厨房为简易操作平台，可使用供电设备l 入

23、口可放置衣帽间、小冰箱等l 卧室朝南，采光效果佳房型二：4049l 功能间布局合理l 门口设置卫生间和简易厨房，其中厨房操作平台可用于放置小件生活用具l 可在卧室和客厅之间挂起半透明拉帘，保证卧室的私密性装修建议所有产品建议采用精装修房，装修内容包括：天花板、墙面、地板、空调、厨卫设备。公寓装修标准（参考建议，实际情况由开发企业自行定夺）A、公用范围外墙：清水混凝土墙面或高档外墙环保涂料，局部采用金黄色装饰大堂：入口不锈钢玻璃门；地面、墙面铺制进口大理石配灯饰。电梯间及公共走廊：地面铺制高档抛光地砖；墙面使用高档环保涂料（立邦漆或同档次）；天花板使用高档环保涂料配灯饰。B、公寓单位户门：合资高

24、档三防门室门：高档实木门套，高档实心木门外窗：高档铝合金双层玻璃落地窗厅室地面：环保复合地板（圣象或同档次）；高档配套复合木踢脚板厅室墙面：高档环保涂料（立邦漆或同档次）楼梯：钢木楼梯客厅：采用窗帘盒，其余各居室采用窗帘杆厨房：橱柜（海尔或同档次）；抽烟机、水盆、龙头、灶具、天花使用铝合金抠板吊顶，地面、墙面使用高档面砖（诺贝尔或同档次）插座面板：TCL或同档次卫生间：高档洁具（美标、TOTO或同档次），主卫配浴缸，玻璃洗面台。次卫配柱盆淋浴花洒，高档毛巾杆浴巾架及车边镜面；地面、墙面使用高档面砖（诺贝尔或同档次），天花使用铝扣板吊顶阳台：地面铺制地砖或海洋石，墙面使用高档环保涂料（立邦漆或同

25、档次）4、酒店服务内容建议保姆型服务：为业主和用户提供家政式的服务，为业主和用户在生活上排忧解难，如衣物送洗、送餐、上门清洁、家电维修、叫醒、宠物保养、医疗等。商务型服务：传真、打字复印、分送文件、预定机票、预定酒店、代送礼品鲜花、电招的士、代定水、委托服务、综合服务等多方面的办公服务。休闲型服务：针对小区的住户群体，定期组织社区文化活动，例集体旅游、文艺晚会、体育比赛、艺术汇展等。自助型服务：自助洗衣房、体育健身设备等。注：自助型设备均设在顶楼或户外空中花园内。5、商场物业建议 在本项目商场产品上可以邻里中心的概念出现，它包括了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药

26、店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所），这是我们有别于普通商业中心的重要特点。构成这12项必备功能的基础是“三满意”原则，即顾客满意、经营者满意、政府满意，其内涵则是综合性、全方位、多功能。小资料：和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，每个邻里中心都是创建在没人入住的新社区。依靠邻里中心的集聚效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓。简单的说，邻里中心的经验就是：功能定位在先，开发建设加后续管理。6、休闲娱乐定位：尽管项目周边生活、教育、卫生、交通等各项配套都并不非常完善，但不代表高级俱乐部可以忽略。俱乐部的功能和存在，恰恰是酒店式公寓产品是否能够创造市场高价位关键之一，同时在建

27、筑上也可以起到将商场、休闲娱乐区与酒店式公寓之间的有机隔离。所以本项目的会所在功能方面应该强调“专业性和特色性”。具体建议如下：A、采取会员制度所有购房业主在办理好产权后，自动成为10年会员，对吸纳贵宾会员，入会必须填写相关申请和交纳相应费用。其中对外经营以销售会员卡为主，可根据消费档次和内容将会员卡分为不同的级别，以适应不同层面的消费群体。会员优惠使用会所中的设施和场所，免费参加在会所举办的相关活动，定期举行会员PRIVTE PARTY。B、健身美容在现代都市生活中，都市人对健康的重要性认知越来越深入，但目前项目周边欠缺这样的较系统正规的配套，同时该部分内容设计的消费层面较宽，增加了对外吸纳

28、会员方面的可塑性。C、水疗水疗作为一种独特的养生方式，对于现代人的许多病症都有良好的疗效，作为一个高级会员制俱乐部，必须坚持健康生活的时尚，所以提供一种行之有效的养生方式的必须的，同时也可以增加本案的关爱生命的高尚形象。D、咖啡厅+书吧在项目周边缺乏书店、图书馆等文化设施，所以在会所中建设书吧具有特别的意义。一般情况下，书店的书要买了才能看，图书馆有固定呆板的作息时间，所以提倡“将读书进行到底”的宣传口号，将图书馆+咖啡屋的休闲组合移植到会所，进一步提升项目的特色和人文色彩。E、商务服务中心配套包括多功能会议室（能容纳50人），打字复印室，代定水、礼品、车票、宾馆，商务器材租赁多功能服务等。F

29、、其他可根据俱乐部空间选择增设如高尔夫推杆区、棋牌室、兵乓球室等传统的俱乐部服务项目。十、项目地块客源分析房地产产品作为现代消费品中相当有特色的一类，在对消费对象的研究方面可以理解为长期操作项目对消费群体认知的经验积淀和不断对消费群体充分挖掘其消费意识的结合。 1、产品客源分析（1）、客源来源：科技园区域内：70%科技园区域外（昆山）：30%（2）、购买动机：l 具有投资意识和资金，看好房产市场l 彰显个人经济实力，提升社会地位l 享受独立自由的单身生活或同居生活l 想在昆山置业，离公司较近（3）、客源属性区域内：单身青年高收入私营业主、园区企业高层主管、本地投资客区域外：长期驻外的工作人士、

30、外地投资客2、商用物业产品客源分析（1）、客源来源：区域内：45%区域外：55%（2）、购买动机：看中地段商业氛围和发展潜力，有相应经营需要具有投资意识和资金，看好房产市场扩大已有经营影响力和范围（3）、客源属性：区域内：高收入私营业主、有实力的商家、本地投资客区域外：来昆山投资者、投资客十一：项目整体规划建议本案是“小户型全装修财富中心，园区白领生活大本营”，是“昆山民营高科技工业园区”的标志性商业中心和休闲娱乐中心。所以在建筑形象上，本项目需要特别的建筑气质，要能够成为该区域繁荣的见证，成为昆山向着国际化大都市迈进的里程碑。建筑效果参考图：1，大楼垂直空间分布地下层：地下式停车库，高低压变

31、配电室、风机房及辅助用房。13层：邻里中心45层：高级娱乐区6层： VIP高级俱乐部7层以上：酒店式公寓。在6楼和酒店式公寓顶楼设置休闲型空中花园。2，交通组织规划A、商场、公寓和俱乐部主入口相互分离建议将商场与高级休闲娱乐场所的主入口设在大楼东南朝向，即在城北路和环庆路拐角处；酒店公寓主入口设在面向城北路一侧；俱乐部主入口设在环庆路。同时在邻里中心、酒店式公寓、高级休闲娱乐区、VIP俱乐部四者之间的通道处设置警卫室。 B、车道出入口分别设立依据本案周边的交通动线，建议在环庆路设置车辆入口，城北路设置车辆出口。同时在大楼最南端设自行车、摩托车停放地点。C、公寓内实行楼层管制除6楼公寓顶楼的空中

32、花园和VIP俱乐部外，其他楼层的电梯均实行楼层管制，所有持门禁卡者只能通过电梯进入限定的楼层。对于不同楼层之间通道则需走楼梯，在楼梯的底层入口设置警卫室。3、景观规划建议A、引入水族生态园景观在建筑设计中采用板楼结构巧妙地将水族生态园景观引入酒店式公寓。板楼可以做到双面采光，最大限度提高房型的舒适性，同时可以避免普通酒店式公寓单面采光、中间走廊的种种弊端，进而提高产品的市场竞争力。B、单边景观走廊建议在不影响交通的情况下，在廊道一侧布置各类景点或玄关，如日本枯山水、盆景、花坛、小桥流水、雕塑等，使公寓内的生活充满趣味和生机。同时建议将景观走廊设置在靠近街道一边，这样可以降低街道上的噪音污染。景

33、观走廊不会增加开发企业的经济投入，但可以增加居住环境的舒适度和趣味性，可以使产品形成新的卖点。固定呆板的作息时间，所以提倡“将读书进行到底”的宣传口号，将图书馆+咖啡屋的休闲组合移植到会所，进一步提升项目的特色和人文色彩。示意图一示意图二4，、物业管理建议建议在项目开始建设初期即明确与专业、知名物业管理公司合作。这样不仅可以在项目推广之初立即创造良好品牌形象和物业价值感觉，更加可以帮助炒热整个项目，加快价格体系的走高调整。具体合作对象建议如下：深圳万科物业、深圳金地物业、深圳鹏基物业、上海中远物业、上海华侨物业。十一：项目地块的经济效益分析 本文将对开发机会进行初步的成本及收益估算。土地价格按

34、53万元/亩计算，土地面积按照54亩计算；由于本地块所属区域没有可比照的房地产项目，因此销售均价根据不同的产品定位参照相近区域内类似项目价格进行计算；其他计算基数均依据行业的普遍规律给出，其中的前期费用包括：勘探、规划设计、市场调研、可行性研究、临时设施等。产品的定位是低密度、较高容积率的以小高层、多层为主的舒适型酒店式公寓社区。为便于计算，容积率定为1.5。序号名称单位计算基数(平方米/元)备注一土地53 666二建筑面积平方米5391015基数为容积率三酒店式公寓销售收入万元166903800*43910基数平均单价四商铺销售收入万元55005500*10000基数平均单价五总销售税金万元

35、12200.055基数为税率六开发成本及期间费用万元1土地万元28685工程费万元91651700元/平方米6装修费用万元3513800元*43910六税前利润万元5424七所得税万元178992八税后利润万元363408销售利润率%23%结论 以上表格是在完全销售前提下制成的，按照昆山当地的市场情况来看数千套的酒店式公寓在当地销售有一定的难度，周期较长，由于昆山本地的二手房市场较新房价格低10%-15%难以吸引投资客进入，同时本地客户群对酒店式公寓接受度较差，因此此产品目标消费群较单一，主要是当地开发区企业的管理人员。虽然我们可以通过一些营销手段能够去化产品但销售到300套左右时可能遇到销售瓶颈。由以上数据分析出，此项目是投资较多、回收周期长、利润低、风险较大的标的。因此我司建议1、土地等到二年后昆山房产市场的动向再行决定是否开发2、建议将项目土地卖给其他公司。来规避不必要的风险。