亚星国际商业街区论证方案7

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1、 类别：方案类亚星国际商业街区论证方案第一章、商业街定位、及业态规划(一)、综合性精品商业街定位分析1、综合性商业满足区域综合消费需求亚星国际商业街区周边所处区域为新建居住社区方圆一公里内聚集着10余家大中型社区及政府家属院，常住人口有45万人，目前这些人群商业消费场所十分有限，主要集中在社区住宅底商，正常的生活消费需求都得不到较好的满足，休闲、娱乐、餐饮、文化等消费更是一片空白。整个西南区域的商业发展也明显滞后于区域人口增长速度，更是明显落后于其它区域，亚星国际商业街区就是在西南区商业设施匮乏，商业发展落后的状况下进行规划定位。区域性商业中心、综合性商业街区满足区域居民购物、休闲、娱乐、餐饮

2、、文化等的全方位消费需求。2、综合性全业态支撑庞大的商业体量亚星国际商业街上下两层，加9#北部，总建筑面积将近25000平米，任何一种业态不足以支撑如此庞大的商业体量。从商业体量的角度考虑，在商业街业态规划中必须根据周边消费需求，考虑多方面的业态配置，从日常生活消费如超市、精品服饰化妆品、便利店等，更有美容健身等休闲性高级消费，甚至具备一定规模的乐器专卖、渔具专卖、户外运动装备、工艺礼品、文化音像、体育用品等。3、精品商业匹配高消费层次亚星国际商业步行街固定消费群体多集中在周边数十家新建的高尚社区内，这些消费群体具有较高的消费水平和消费层次，亚星商业步行街作为最近的大型消费场所，所经营的商品档

3、次必须是与他们的消费层次相匹配的。商品档次只有与消费水平相匹配，亚星商业街才真正成为西南最具影响力的消费场所，因此商业街的商业档次一定是中高档精品商业。4、精品商业匹配高规格规划亚星国际商业街具有中原最高层次的建筑规划，四个方向六个入口的开放性，增强商业街的辐射范围；三部豪华手扶电梯，增加二楼的客流量；二楼连廊实现二楼客户资源商业资源的共享；4米的层高、大型停车场、休闲景观等系列高规格的规划建设，只有精品商业才能与之相匹配。（二）、业态规划分区及解析1、业态规划原则（1）、满足大众性生活消费作为区域性配套商业，大众生活性消费是商业街成活的基本支撑，在规划中将三成经营面积作为大众性消费场所，业态

4、生活大卖场、社区配套便利服务为主。（2）、体现商业街精品定位 大众性消费品的引进也要体现精品定位，以品牌消费品、名牌消费品为主；其他商品门类的引进，严把精品关，充分体现商业街的精品定位，如名品精品服饰鞋帽（3）、扩大商业街对外影响引进一些不常见较为稀缺的消费品，比如渔具精品专卖、乐器精品专卖等，这些目标客户相对比较狭窄但分布比较广泛，这些业态的引进能够扩大商业街的知名度，将商业影响力扩展到整个郑州市乃至全省。（4）、形成规模不恶性竞争商业街做为零售商业基地，同业种数量过多再加上周边消费群体有限，势必引起恶性竞争。每个业种在规划引进中坚持成规模造影响，但不过多地规划同业种，同业种做到差异化，避免

5、恶性竞争，比如渔具专卖的引进数量控制在1520家之内比较合适。2、业态分区及解析（1）、45#整体销控，暂不做业态规划规划说明： 45#处于嵩山路上，属于整条商业街最优良的地段位置，在销售中45#可根据市场情况做到单价最高、总价最高、销售速度最快，永远属于最畅销的位置。 从商业销售体量上看，销售面积近25000，十分庞大的体量，项目所处地段没有优势，意向投资客户比较有限，将45#整体销控，减少1/5的销售体量，将有限的客户资源集中于位置地段相对较弱的商业街东段，对地段较弱的东段集中消化。 45#地处嵩山路，招商的阻力相对较小，将有限的经营商户往位置相对较弱的东段靠拢进行填充，45#在东段部位招

6、商相对成熟之后，放出45#。45#的业态规划可以是多种形式，可以整体招租一家家电卖场，或分割招租35家商户，这些商户可以是银行、通信、酒吧、快餐厅、茶座、咖啡馆等。 45#只售不租，在今后的销售过程中只售不租，在不允许商户开中餐店的情况下自由经营（2）、一区 大卖场、快餐店 38#、9#北部业态分布：38#、9#相连做大型卖场，将38#、9#之间隔墙全部打掉连成一体；在38#一楼可以单独辟出500左右引进西餐厅、咖啡馆。规划说明： 兴华南街处社区众多，从沿航海路至长江路1公里内有大小社区10余家，分布最为密集的区域 临近兴华南街几个大的社区亚星盛世、锦绣江南、街坊5号、财政局家属院，消费群体最

7、密集，更接近消费群体 38#、9#北部相连，上下两层面积6000余平米，空间开阔，适合大卖场的经营格局。 38#西部与商业街相连，上下层分开独立销售。内部楼梯问题： 须在卖场内部规划进行改造，规划建设楼梯或电梯，卖场入口设于38#一楼东北角，并配置电梯；出口位置设在9#南段，电梯与出口相连。（3）、二区 便利生活 39#、40#、41#一楼业态分布：蛋糕房23家、烟酒专卖35家、洗衣店23家、美发23家、数码冲洗12家、灶具专卖23家、厨具橱柜35家、鲜花店23家、擦鞋修鞋店12家、宠物医院12家、诊所12家、小家电零售23家、儿童摄影12家、婴儿游泳馆12家、装修公司35家、通信器材维修23

8、家、旅行社23家、送水站23家、音像影碟店23家 分区说明： 39#、40#、42#一楼商铺，在规划上可适当放松限制，以生活便利店为主，满足周边居民生活消费需求。禁止中餐店、洗车行的进入。 生活性便利店作为日常家居生活的必须配套，对人流的吸引力比较大，能为整条商业街带来相对稳定的人流，为商业街带来最基本的商业氛围，对商业街内部和二楼具有相当大的带动作用。 距离目标客户的距离近，兴华南街各大社区居民可以就近消费，增加消费的便利性。（4）、三区 服饰鞋帽 42#、43#、44#一楼业态分布：男女休闲服饰、正装、内衣、孕婴服饰、运动休闲鞋、皮鞋、包具分区说明： 靠近嵩山路主干道，街内景观规划、建筑规

9、划水准高于邻兴华南街的东段，必定吸引无数的人流参观休闲，增加商业街的聚客效应，这为服饰鞋帽经营带来人流支撑。服饰鞋帽对人流要求较高的同时，又能为整条商业街带来人流客流。 商业街一楼的服饰鞋帽设置规划，是商业街综合性的重要业态支撑，所谓的精品商业街也主要靠精品服饰鞋帽来做商业支撑。 40#、42#临街一楼服饰鞋帽区的引进，打造商业街的主流业态，形成商业街的一大特色。（5）、四区 美容健身区 40#二楼东段、38#二楼西段业态分布：美容院、美体馆、美甲、健身房、水疗馆分区说明： 周边社区入住人群较为高端，收入水平决定着这里有美容消费的市场，目前多个新建中高档社区内均有美容类消费场所，如鑫苑名家、2

10、1世纪、天下城等 美容类消费属于高端消费，对消费场所的“安静性”有一定要求，因此设于相对安静的二楼较为合适。其客户群体随着社区入住率的提高就会固定下来，客户对消费场所的位置要求不会太苛刻。将这些业态放置于二楼，可以提升商 业街档次，更是帮助解决二楼招商难的问题（6）、五区 健身器械区业态分布：医疗保健器械如中脉远红、助听器、华格纳等，健身器材如跑步机、哑铃等，老年健身器材如健身球、箜竹、剑、扇子等分区说明： 客户资源比较稀缺和固定，商户对经营地段要求不高，比较适合二楼经营。 区域内较好的居住环境是众多中老年人移居这里，健身保健器械具有较稳定的客户群和消费市场。(7)、六区 饰品礼品区 40#、

11、42#二楼业态分布：水晶、翡翠、玛瑙、玉饰、银饰、特色民族饰品、刀具、打火机、钢笔、手表、玩具、车饰、家居饰品分区说明：二楼的商业价值相对较弱，最明显的区分为人流量明显少于一楼，因此二楼商品的档次定位相对一楼要高端一些，这些商品所面对的目标客户比较稀缺和固定，对位置地段要求不是特别敏感 各类饰品、精致物品档次相对较高，客户对购物场所的安静性和私密性有一定要求，40#、42#二楼营造了一个安静私密的环境。 商铺进深小、开间大，商户容易装修出比较适合较为高档的商品经营的室内购物环境 (8)、七区 文化艺术 39#、41#、43#、44#二楼业态分布：乐器专卖、工艺品、文化用品、书店、音响设备分区说

12、明： 该区内业态消费群体比较特殊，消费群体面狭窄，分布比较散，对经营位置的地点没有过多的要求，这些业态比较适合在商业街二楼相对比较僻静的位置经营。 以上业态目前在郑州市来说，分布比较散乱，除工艺礼品外基本没有专业的成规模的经营市场。利用目标客户对经营地点要求不高的因素，在商业街内成规模的引进，形成有规模的经营市场，将商业街的顾客流扩散到整个郑州市甚至全省，扩大商业街的对外影响。（9）、八区 洗化用品 42#二楼东部 业态分布： 男士化妆品、女士化妆品、洗发沐浴系列用品 分区说明： 区内洗化用品的档次以中高档为主，与10区的精品服饰鞋帽相连，形成二楼精品专卖店的规模 视招商情况，如果商户过少可考

13、虑将单独洗化区取消，将意向商户与精品服饰混合。（10）、九区 特殊商品 44#二楼业态分布：渔具专卖、户外运动装备、军需装备等分区说明： 该类业态客户范围非常的狭窄，基本上每个店都有固定的客户群体，通过客户群进行信息传播，对地段好坏非常低，商业街二楼商铺开间大，适合这类特殊商品的摆放展示，再者租金低具有吸引力 这类特殊业态的分布比较分散，没有上规模的交易市场，引入商业街形成规模性市场。视招商状况可以适当放大该区的经营面积，令该类业态成为商业街的一大特色。（11）、十区 精品服饰鞋帽 42#二楼东部业态分布：精品男装、精品女装、精品男鞋、精品女鞋分区说明： 作为商业街最高端的业态，塑造商业街精品

14、形象 位于二楼电梯附近，靠近嵩山路，商铺价值不比一楼弱。 相邻的45#，位居嵩山路具有最高的商业价值，也将规划为精品区，共同形成精品商业规模。第二章、亚星国际商业步行街销售方案（一）、销售模式制定及分析1、销售模式制定策略（1）、把握投资客户心理，消除客户投资疑虑 大多数商铺投资客户最关注的是租金回报问题，担心商铺的空置影响正常的租金收益，尤其是商业相对落后的区域。因此在销售模式的制定过程中充分考虑客户投资心理，首先解决客户投资疑虑。（2）、最大限度促进销售，令滞销变畅销作为商业地产项目，每个项目中都会存在一定数量的滞销铺位，这些滞销铺位会占用大笔资金，影响资金回笼速度。在制定销售模式时，充分

15、考虑滞销铺位的销售，最大限度促进整体销售。（3）、为商业街经营红火创造良好基础 本项目所处地段较为偏远，区域商业处于发展阶段，商业氛围不够浓厚。作为区域内体量庞大的商业配套，销售不是最终目的，其结果必定是经营的红火，促进区域商业的发展，在销售过程中必须考虑后期经营，为后期经营的红火奠定基础。（4）、为后期开发项目塑造品牌 商业街作为16万商业街区的先期部分，商业界销售及运营状况直接影响嵩山路商业、长江路南区商业的销售和与运营，商业街的优良成果，必定为后期商业塑造市场品牌，促进后期商业的销售与运营。2、销售模式确定38#44#包租三年，年回报7%，三年回报21%，按季度返还租金； (45#前期实

16、行整体销控，本次销售范围为9#、38#-44#)3、销售模式可行性分析促进销售方面（1）、打消客户疑虑，增强客户投资信心亚星国际商业街区地处西南区域，地段相对偏远，商业发展由于历史原因比较落后，商业氛围不够浓厚，商铺投资回报率较低，尤其是新建社区较为集中的航海路以南区域。航海路以南区域房地产发展相对较快，新建社区的入住率普遍偏低，人气不旺，影响了区域内商业发展速度，各路商家对区域商业消费多持观望态度。商家的观望影响了商铺投资者的投资信心，投资客户对区域内商铺投资的前景普遍看好，但目前的租金回报率严重影响苦湖投资信心。亚星国际商业街区就处于这样的一个环境下，25000余平米的庞大商业体量，在销售

17、商具有很大的难度，客户对项目投资细心不足，其疑虑则集中在商铺未来35年的投资回报率上。目前区域内商铺租金在30元/月/，回报率在34%之间，并且具有一定的空置率，尤其是本项目长江路、兴华南街大量商铺空置更是增加客户疑虑程度，影响客户对商业街的投资信心。 在商业街的销售过程中，采取包租的形式，在租金回报上解决了客户的最大疑虑，增强了客户投资信心。在包租期限内，客户不须担忧商铺的空置问题，租金回报稳定可靠。年回报7%，高于区域内目前租金回报率的2倍，具有非常大的吸引力。35年后，区域内商业经营成熟，租金回报率上升到客户期许的高度，无需包租保证，客户就可获得高额租金回报。（2）、将滞销商铺变为畅销商

18、铺38#临街位置相对较好，从理论上讲属于畅销位置，高价位置，但其30米的进深，单层1000以上，影响单价提高，总价超高增加了销售难度，使其成为滞销铺位。对该类商铺进行面积分割，单价不降低，单位总价降低减少销售阻力。对该类商铺进行包租五年，每年返租7%，回报率远远高于区域目前租金回报水平，回报既高且稳定直接促进给类商铺的销售，由滞销变为畅销。商业街二楼，从商业经营的角度出发经营价值明显弱于一楼，一般为一楼的1/2，投资商铺的客户一般不看好二楼，再加上目前区域内的商业发展状况，二楼空置率必定较高，所以二楼成为商业街销售的死角，最多最大的滞销位置。对商业街进行包租，二楼在三年之内旱涝保收，相对一楼更

19、低的租金回报转变为与一楼相同的高租金回报，三年后随着商业界的经营红火，二楼的租金回报也会上升到一个比较高的点数。商业街经营方面（1）、两权分离为商业街红火打下牢实的根基商铺本身的产权和经营权一般是捆绑在一起的，也就是说产权持有人同时持有商铺经营权。亚星商业步行街将每间铺位的产权进行独立出售，也就意味着商业街将有188个产权持有人（不含9#、45#）。每间商铺的产权持有人均可对商铺实行自主经营权，随心所欲的在自己的商铺上经营任何业态，或者是由承租人任意经营，这样一来势必引起商业街经营上的混乱，最终结果是商业街始终不能红火经营，应有的商业价值达不到体现，商铺产权持有人的租金回报受到严重损失。在商业

20、街包租的情况下，商铺产权持有人的商铺经营权统一收归到开发商或开发商委托的管理公司上，管理公司对商业街进行科学的业态规划，将适合经营和区域内紧缺的商业业态引入商业街，并对商家进行专业化的管理运营。一个上规模的新商业至少需要23年的市场成熟培育期，商业街39#44#包租三年，正好是商业街的市场培育期。三年期间统一招商、统一管理、统一运营，三年后商业街真正成熟起来，红火起来，成为大西南区域商业中心，借助便利的交通辐射整个郑州市，商铺产权持有人真正开始自然获取高额稳妥的投资回报。（2）、统一经营引进主力店、带动商业街发展38为临街商铺,进深较大内部空间较大,比较适合主力店经营.但整层商铺划分为多个产权

21、就意味着商铺的经营权的分散.主力店租赁协议要与每个产权持有人分别签署,容易产生单个位置租金高低的纠纷.对该类商铺进行包租三年的政策,商铺经营权统一划归开发公司所有,主力店租赁协议直接与开发公司或其指定的管理公司签署,具有统一的租金标准,减去不必要的租金纠纷.38#、9#商铺包租三年统一经营整体出租能够引进一些大型主力店，比如大型超市卖场、大型娱乐中心，这种业态种类并且受地段位置影响不很大，本项目的交通条件及充足停车位恰好满足该类业态入住经营。最关键的是这些业态最吸引人气，将该类主力店引入商业街，必将对商业街整体的商业气氛起到很好的带动作用，带动商业街的整体发展。带动后期商业开发运营亚星商业步行

22、街商业虽然有22000的庞大商业体量，但也仅为整个亚星国际商业街区的一小部分，2007年进入销售阶段的嵩山路沿街商业体量更为庞大，后期更有长江路南侧亚星商业的庞大体量。作为系列商业开发的前期，商业街的销售及后期运营直接影响着嵩山路商业、长江路商业的开发运营，商业街成功开发运营将为后期商业开发运营塑造强大的品牌效应，不仅促进后期商业的开发，更能促进后期商业的成功运营，反之则直接改变后期商业开发思路，或者影响销售，或者使后期商业变为大量的空置商铺。商业街的包租销售模式，直接促进销售，更重要的是位商业街成功运营奠定坚实的基础。12年商业街逐渐经营红火，正值嵩山路商业、长江路商业进入开发阶段，位置地段

23、明显优于商业街，更多的商铺投资客户将后期商业与红火的商业街进行对比，大量投资后期开发的商铺。 （二）、销售节点与目标1、项目销售节点与目标项目正常亮相接受咨询阶段：6月16日8月26日项目开始认筹，进入认筹期阶段：8月26日9月16日项目开盘，开盘：9月16日，热销期阶段：9月16日12月热销期认 筹 期经 营开 盘开始认筹 接受咨询 6月 8月26日 9月16日 12月 07年5月1日2、销售优惠措施8月26日正式VIP认筹，10000元抵20000元，根据认筹号段实施不同优惠。150名，一次性付款优惠200元/平米，按揭优惠150元/平米51100名，一次性付款优惠150元/平米,按揭优惠

24、100元/平米101200名，一次性付款优惠100元/平米，按揭优惠50元/平米201名以后，一次性付款优惠50元/平米，按揭无优惠.（三）、定价和价格策略1、定价策略38-44号楼面积段分布统计表楼体楼层50平米以下50-80平米80-100平米101-150平米151-200平米200平米以上总计（间）38号楼一层32312112二层0122319总计3353522139号楼一层448二层448总计4481640号楼一层121224二层1212总计1212123641号楼一层516二层336总计3811242号楼一层4040二层2121总计40216143号楼一层110213二层94013

25、总计101422644号楼一层2248二层4318总计65516总计一层360182451111二层0542263177总计365605082188占总比例2%35%32%27%4%1%100%分析：以上数据统计可以看出，商业集中面积段在50-80平米、80-100平米、100-150平米，三者分别占总数量的35%、32%、27%，三者之和为94%，100平米以下占总量的69%，50平米以下3间，150平米以上10间，集中在38号，占比例相对较小；商业价值利益最大化，不同的商业位置和户型，不同的价位前期试控价位，最终价位确定在开盘前表现：实行一区一价，一间一价，同一区域小面积单价比大面积高50

26、-200元；同一区域根据楼梯和电梯出口位置、人流量预测大小不同，实行差价100200元； 临嵩山路一层整体价格高于均价600元/平米左右，临亚星路商业（如40号、42号楼）北侧比南侧价位高500元/平米左右。 总体价位汇总表楼体楼层面积销售额均价包租销售额销售额差包租均价均价差38号楼一层1274.361045041682011161157311611579112911二层1207.757404088613082267648226766812681整体2482.11178545047193198383381983834+799379939号楼一层694.31497518071665527978

27、+5527987962796二层864.03524090160665823223+5823226740674整体1558.3410216081655611351201+1135120728472840号楼一层1839.93613819193751115354659+15354668345835二层1396.92825346959089170521+9170526565656整体3236.85622072662681924525180+2452518757775841号楼一层792.24567295971616303288+6303297956796二层627.62392945262614366

28、058+4366066957696整体1419.869602411676310669345+1066935751475142号楼一层2358.2818053246765520059162.2+20059168506851二层2063.39212448965603313832183.1+13832186704670整体4421.67230502211689833891345.3+3389135766576643号楼一层1611.12811526574715412807304+12807307949795二层1277.608786303461548736704+8736706838684整体288

29、8.73619389607671221544008+2154401745874644号楼一层815.526599194773476657718+6657728164816二层648.452404868662444498540+4498546937694整体1463.97810040633685811156258+11156267621762总体一层9385.7870489514751078321682+78321688345834二层8085.77249188594608354653994+54653996759676总体17471.5521196781086850132975675+1329

30、75687611761注：按总体优惠3%，一层优惠后均价8095元/平米，二层优惠后6556元/平米，总体优惠后均价7383元/平米；通过包租后销售额比原价销售额增加1329万元，可以增加前期现金流量，可增加开发融资，同时此销售额将作为返租额的一部分，在未来三年内返给客户，保证客户投资收益！根据三年返租21%，总计需要返租2792万元，依3年返限计算，平均每年约需返租775万元； 2、调价策略1、认筹调价根据认筹量和认筹需求的位置和户型，进行价格调整，关注多、认筹量大的价格要高，认筹量小的价位调低。拉大价差，促进位置较差商业销售。2、开盘后调价：开盘后整体均价上调100-200元，同时根据认购

31、情况调整位置价格，挖掘价格潜力，实现利益最大化。3、销控策略（1）、分批推出第一批推出：38号楼、39号楼、40号楼、41号楼第二批推出：42号楼、43号楼、44号楼两批推出的量和产品基本类同，同时先推出临兴华南街位置商业，作为商业市场检验期，为第二批商业推出市场定价和上调均价提供基础；（2）各楼商业均推出各楼栋局部单元式销控，销控50%，推出50%，视认筹情况逐渐解控；(四)、客户商铺投资收益分析38号楼、39号楼、40号楼、41号楼、42号楼、43号楼、44号楼采用包租三年方式，每年返租6%、7%、8%，三年返租21%；作为投资者最关注的投资收益、回本年限，直接关系到项目销售进度，通过举例

32、，具体分析客户投资商铺的收益情况如下：举例一：42号楼一层55.336平米包租三年方式序号面积（平米）售价（元/平米）总价包租单价包租总价三年返租返租额租金（元/平米/月）租金（月租）年租金回收期西北2间55.3367900437154877848573921%9894948265631873元9年返租额10%通过提高价位和11%通过租金收益进行返租买受人，多余部分为出卖人收益；包租提高价位=8778-7900=878元/平米通过包租售价提高：485739437154=48585元按正常优惠3%计算，包租优惠后单价8515元，优惠后总销售额：471186元，优惠后提高售价：34032元三年内返

33、租额：471186X21%=98949元 月返租额：2749元三年内租金收益：31873X3年=95619元买受人收益分析按正常的租金收益上涨规律，租金4-5年平均每年上涨12%，6-7年平均每年上涨约15%，8-10年平均每年上涨16%，前三年48元/月/平米，买受人前三年收益98949元，4-5按租金60元/月/平米推算，租金额79684元；6-7年按80元/月/平米，租金额106245元；8-10年按120元/月/平米，每年租金额79684元；前8年累计租金收益额364562元，前9年累计租金收益额444246元；年限月租金（元/平米/月）平均年增长率阶段年租金额阶段租金额累计租金收益额

34、1-3年48265618733989494-5年6012.5%3320796841786336-7年8015%44271062452848788-10年12017%66402390515239291、一次性付款（1）、不考虑商业升值情况：投资回收期=9年（总投资额前9年租金收益额）/年租金收益额=9+（471186444246）/79684=9.3年投资收益率为10.8%（2）、考虑存款利息和商业升值影响,即净升值额：存款利息影响，以最长5年期定期存款3.6%的利率推算，假如存入银行471186元，一年银行利息为16963元，商业升值影响，商业每年每平米升值800元推算,每年升值金额为4426

35、8元，商业升值额与银行存款利息之差为27306元；每年商业升值额与存入银行利息之差为27306元，7年内净升值额191142元投资回收期=7年（总投资额前7年租金收益额-前7年商业净升值额）/年租金收益额=7年投资收益率为14%2、按揭贷款方式假如买受人通过银行按揭购买，需首付236186元，贷款23.4万元，月供2559元，前三年返租额(2749元)多于月供约200元，保证了买受人月供还款额,三年后的月租金收益(3320元)最低高于月供600元，返租额不变，但增加回收年限，即增加贷款额利息（72080元）需要不到一年租金收益额，（1）、回收成本需增加约一年，即收回投资成本需要10年，（2）、

36、考虑商业升值收益额收回成本约需要8年;3、开发商收益：通过包租可获取利润=34032-98949+95616=30699元此收益来源于通过三年内的租金与提高售价之和大于需要返租额的收入举例二：40号楼二层西6间序号面积（平米）售价（元/平米）总价包租单价包租总价三年返租月返租额租金（元/平米/月）租金（月租）年租金回收期西6间116.415900686819655676313221%43182225613073212返租额10%通过提高价位和11%通过租金收益进行返租买受人，多余部分为出卖人收益；包租提高价位=6556-5900=656元/平米按优惠3%计算，优惠后单价6359元，优惠后总价：

37、740289元，优惠后提高售价：53470元三年内返租额740289X21%=155460元 月返租额：4318元三年内租金收益：30732X3年=92197元买受人收益分析：买受人前三年租金额22元/月平米，收益额155460元，4-5年收益增长率12%，6-7年租金增长率15%，8-10年租金增长率18%，11-12年20%，13-15年年均增长率22%,租金收益表如下:年限月租金（元/平米/月）平均年增长率阶段平均月租金额阶段租金额累计租金收益额1-3年22256192197921974-5年2610%3027726481648456-7年3415%3958949902598358-10

38、年5218%605321791947775411-12年7220%838120115667891013-15年12022%139695028911181801（1）、若不考虑商业升值收益额与存款利息：投资回收期=12+（740289-678910）167630=12.4年，投资回报率8%（2）、若考虑商业升值收益额与存款利息因素 按每年升值500元/平米计算，平均每年升值额58205元，年存款利息26650元，两者之间的差额为31555元，即每年收益额增加31555元，前10年增加收益额315550元；投资回收期=10+（740289-477754-315550）75636=10年 投资回报率

39、10%2、按揭贷款方式假如买受人通过银行按揭购买，需首付370289元，贷款37万元，月供4029元，前三年月返租额(4318元)比月供多约300元，保证了买受人月供还款额,三年后的月租金收益(3492元)低于月供约500元，返租额不变，但增加回收年限，即增加贷款额利息（113480元）（1）、若不考虑商业升值收益额与存款利息：投资回收期=12+（740289-678910+113480）167630=13年（2）、若考虑商业升值收益额与存款利息：投资回收期约为10.5年 总 结总体统计计算分析，通过三年包租、五年包租两种结合方式，总计需要返租额为2792万元，通过提高售价增加销售额为1329

40、万元，期间的租金收益额为1758万元，通过包租提高售价与期间租金收益额之和为3087万元，大于返租额为295万元，约相当于三年免半年租金金额；通过以上包租方式的分析，本方式对于提高售价约761元/平米，返租给买受人金额总计为2792万元，这部分金额可以通过提高售价和收取租金额获取，还略有盈利，对于客户前三年取得相对预期的收益21%，让客户投资有了保证，同时也保证后期的稳定收益，形成了投资商、经营商、管理商、开发商的多赢局面，降低了各方的风险，比较符合项目市场开发需要，是相对合适的运作方式。 三、亚星国际商业街招商方案（一）、招商原则1、严格遵照业态规划要求亚星国际商业街区作为一条高定位高规格的

41、商业步行街区，业态规划比较严格，各业态在商业街内合理分区，科学规划。因此在招商的同时，保证各业态经营商家在指定区域经营，只能在规划区内挑选铺位，不得随意挑选经营铺位，更不允许规划业态之外的其他业态进入经营。2、实行商家准入制，引进精品商业在招商过程中严格遵照品牌商家进驻原则，实行商家准入制，无论是服饰、美容、休闲，各业态均引进知名品牌，精品商业以此保持商业街的高规划，高定位，提升商业街的品牌影响力，从而更好的坚持招商原则：服务第一 诚信为本（二）、招商策略1、先易后难，保证一楼的招租率商业街全长400米，上下两层，各铺位商业价值不均，目标商户均看好价值高的铺位，尤其是一楼位置。亚星商业街具有2

42、5000的商业体量，整条商业街的成熟至少需要一到两年的时间，不可能所有的铺位一起成熟。因此在招商过程中保证好位置商铺（比如一楼亚星路一侧商铺）的出租率，快速将这些商铺进行招商，促进这类商铺的快速成熟，对位置较差的商铺起到带动作用。2、将人气最旺的业态集中于好的位置区域内商业氛围较弱，在营商业整体人气不旺，但相对人气较旺的业态集中在干洗、美容、烟酒专卖等社区配套性业态。在商业街一楼划出单独的配套商业区，将这些目前能聚人气的商业引入商业街，为商业街营造最基本的商业氛围。3、稳住前期进驻商户，带动后期商户进驻利用具有吸引力的招商政策吸引商户进驻，对前期进入较早的商户给予特殊的优惠措施，降低商户经营成

43、本，使其快速持久盈利，稳住这些商户在商业街内长期经营，从而带动后期商户的进驻量。（三）、后期管理建议商业街开业后的后期管理运营是商业街成熟的关键点之一，因此专业化的商业管理不仅是商业街成熟的保障，更是为商铺投资客户带来强大的信心保障。商业街后期管理可从两个方面入手：1、直接聘请专业的商业管理公司，将商业街的管理运营委托给管理公司进行管理 优势分析： 客户租金回报协议可以与管理公司直接签署，开发公司可以在返租问题上回避部分责任 专业管理公司的运作经验可以使商业街的市场培育期2、物业公司成立商业管理部，外聘商业管理人员进行专业管理优势分析： 开发公司方便对商业街的管理进行指导调整 开发公司承担的商

44、业管理费用相对较低，费用集中在人员工资上。（四）、招商推广渠道 1、媒体渠道： 在大河报、东方今报等全省性大众媒体上发布招商信息 利用广播媒体的低费用可大量投入时间段 利用网络发布信息，网站范围可以是大众网络如商都宽频或专业网络如河南服装网 2、人力渠道 招商专员直接上门与商户进行面对面沟通 在目标商户集中的区域散发宣传单页，招商手册 3、通信渠道 利用传真给目标商户传递信息 利用邮政直邮快递投递宣传手册 电话招商，将商户约进招商现场 4、活动渠道 组织针对性的公关活动，如联合省服装商会与各服装品牌代理商进行集中沟通对话(五)、租金制定1、租金制定标准 外侧高于内侧临亚星路一侧商铺的北侧高于南

45、侧，整体高于靠社区的商铺。外侧商铺接触人流多于内街，营业时间相对来说比较长，因此租金高于内街并拉开差距。 两端高于中间两端临街或距离相对较，接触客户尤其是流动性客户的几率高近，客户量大，租金相对较高。 入口电梯处高于其他位置入口是人流进出的必经之地，人流量大，电梯为客户上二楼的首选地点，入口和电梯位置的商铺租金相对要高一些。 进深小的高于进深大的进深小的商铺，尤其是像亚星商业街的这种以零售为主的小店铺，小进深更利于经营者经营空间的发挥2、租金具体分布 详见租金分布图（六）、招商政策1、 2007年5月1日开业前，签订3年租赁协议可获得半年免租权2、 2007年5月1日开业前，签订两年租赁协议可

46、获得3个月免租权（租赁期至少为两年）3、 租金付款方式为一次性交付一年租金4、 租赁面积在100平米以上（含100）协议期限内租金优惠1%。5、 租赁面积在200平米以上（含200）协议期限内租金优惠2%。6、 租赁面积在300平米以上（含300）协议期限内租金优惠3%。7、 租赁面积在500平米以上（含500）协议期限内租金优惠5%。8、对于未售商铺可采取三年后经营商户买断产权的措施，根据三年后市场进行定价，商户前三年的租金可充抵总房款。（七）、招商工作实施（一）、前期筹备工作1、分工明确职责到人按照业态分区，每个业态分区设定1名或两个区设定1个招商专员，全权负责该区商户的引进工作。建立个人

47、业绩考核制度，工作操行出台，制定严密的招商进度计划，按照计划进行业绩考核。2、招商准备工作的明确细化招商的租金政策确定，租赁协议文本的制定，商户管理协议文本的制定，制定商户准入标准、引入原则、操作规则，制定招商工作倒计时表3、招商宣传物料的制作印刷亚星国际商业街招商公告、招商手册、宣传单页、内外效果图、业态规划图张贴4、招商推广媒体计划利用报纸、广播、直邮等媒体进行招商信息传达，制定推广计划。5、规章制度的建立对招商部的日常管理制度、业绩考核制度、考勤制度等进行确定，确立。（二）、招商工作时间安排招商前期准备工作阶段为：2006年7月1日2006年8月10日正式招商时间确定为：2006年8月1

48、0日2007年12月31日后招商期暨开业庆典筹划阶段：2007年1月1日2007年4月30日开业时间：2007年5月1日1、人员到位7月20日完成招商人员招聘及培训工作，同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、合同文本印刷制作 7月25日完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等，制作名片、信函封面等视觉系统。3、推广物料及推广计划 8月5日完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预算。4、准备工作完成招商开始8月10日前完成所有准备工作5、公关活动造势组织公关活动，针对对象为郑州市市场发

49、展局、河南省服装行业商会，争取政府支持、争取省内服装鞋帽品牌代理商及制造商在商业街内实力品牌展示店。6、招商第一阶段第一阶段时间8月10日9月10日，主要工作为招商信息传达，配合媒体广告，招商人员上门赠送招商手册、直邮招商手册，快速将招商信息传达给目标商户7、招商第二阶段 第二阶段时间为9月10日10月1日，主要工作为选择意向商户，为下阶段签约作准备。8、招商第三阶段 第三阶段时间为10月1日12月31日进入招商签约阶段，快速促成意向商户签约，同时进行新目标商户的信息传达根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。9、招商第四阶段第四阶段工作时间为1月1日4月

50、30日，工作集中在招商收尾、查漏补缺阶段，尽可能的将剩余铺位进行出租。同时组织已签约商户集中装修上货，筹备开业。 10、统一开业庆典 商业街内所有商户集中在2007年5月1日统一开业，媒体报道、领导剪彩等。第四章、商业街交房标准及有关问题建议（一）、公共部分路面步梯台阶、二楼走廊地面、二楼连廊地面、外露廊柱立面全部采用花岗岩铺设，提升商业街整体档次。（二）、走廊扶手栏杆为突出商业街整体品质，二楼走廊扶手栏杆、连廊扶手栏杆建议采用铁艺扶手（三）、商铺墙面地面由于各品牌商户内外装修有自己的固定模式，如果对商铺内外墙面地面进行装修，届时商户还要重新装修。建议不进行装修，地坪为毛地坪，同时开发方节省大

51、量费用。为突出商业街销售时氛围营造，外墙面建议磨平用涂料简单刷白（四）、商铺隔墙由于商铺进行包租，开发方要进行统一管理统一招商，建议商铺不打隔墙，根据租赁商户所需求面积开发方进行统一实墙割断。（五）、水电下水安装建议商铺内电路安装到位，为商户装修后其经营提供便利，同时预留下水管道口，但不进行卫生间建设，商户可根据实际情况自行建设安装。（六）、有线电视、宽带、电话线路安装每间商铺预留有线电视接口、宽带接口、电话线路安装。（七）、公共卫生间设置建议在商业街东西两端各设一处公共卫生间，作为商业街必要配置。（八）、广告位、霓虹灯设置建议在街内、商铺外立面开发户外广告位、霓虹灯广告位增加后期经营管理方的收入。第 55 页 共 55 页