无锡市房地产市场调查

《无锡市房地产市场调查》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无锡市房地产市场调查（38页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、撰稿人：张蛟目 录：一、 现拟运行项目基本情况二、 调查目的三、 调查手段正文一、 环境分析1、 宏观分析（中国房地产市场环境）2、 中观分析（长三角房地产市场环境）3、 微观分析（无锡市房地产市场环境）4、 动态分析（历史、银行货币、竞争主体）5、 静态分析（政策、经济、交通）二、 市场分析1、 地域分区：（1） 中心区（2） 副中心区（3） 东区（4） 南区（5） 西区（6） 北区三、 供求分析1、 供（1） 土地供应（一级市场）（2） 房产产品供应（二级市场）（3） 房产产品供应（三级市场）（4） 供应特征2、 求（1） 二级市场（2） 二手房市场（三级市场）（3） 需求特征四、 综述及

2、建议一、现拟运行项目基本情况：1、 项目经济技术指标如下：总用地面积：220000总建筑面积：600000住宅建筑面积：550000公建建筑面积：50000容积率：2.5建筑密度：15%绿地率：52%2、 地块现状综述： 位于新区旺庄路、行创九路、新光路、春晖路合围中，项目地置身于无锡新区工业园靠东，与春潮园相距不远，项目地现已基本平整。二、调查目的：企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而

3、不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。本着中立、客观和专业性的原则，针对现阶段拟操作的房地产项目提供策划依据、销售铺垫和对市场供求情况的了解做以下范围的市场调查。由于调查的深度与广度在实际操作中基本呈现反比情况，故暂将无锡市市区范围内的现阶段正在推广期间的案场作为重点调查对象。并结合第一国际东片新区范围其他相关

4、联系做一次粗浅的分析。三、调查手段：访谈法（抽样访谈、经理专访、电话访谈）、观察法（间接观察、直接观察）、媒体调查法（报刊分析法、网络调查法）。正文：一、 环境分析自从摩根史丹利提出泡沫论以来各界围绕该主题提出过房地产生存环境的各方面论点，现笔者秉承具体事物调查研究的整体性原则和动态原则，既将事物放到现实环境中在特定的历史时期分析研究其生成原因及发展趋势。从以下几方面做切入，进一步探讨啤酒泡沫和肥皂泡沫的课题。1、宏观分析（中国房地产市场环境） 年月，诺贝尔经济奖获得者斯蒂格利茨（Stiglitze）在世界银行发表谈话说：世纪初影响最大的世界性事件，一个是高科技，另外一个就是中国的城市化。建设

5、部政策研究中心发表文章认为：全国城市房地产市场总体是健康的，只是局部地区发展不平衡。中国房地产金融风险在可控的范围之内。中国房地产市场增速放缓，2004年111月间投资增幅为29.2%，总体比一季度下降11.9%比去年同比下降3.3个百分点。城镇拆迁总量比上年下降50%以上。在投资形势方向方面，实力型房地产开发公司向全国各地发展业务，2004年万科、万达、顺弛、阳光100、上海绿地等多赴各地招标、拍地。无锡万科在无锡市场开发的万科魅力之城成为万科20年发展史上的最大的一个项目，总体量达到145万。同年年末天津顺弛董事局主席张桂宗宣布：2004年顺弛完成销售额100亿元人民币。2004年前三季度

6、，全国房地产销售价格同比上涨9.4%，土地交易价格上涨10.2%，房地产租赁价格上涨1.2%。另2004年111月全国商品房成交价格同比上涨12.5%。为2004年成为自1998年以来商品房价格上涨最快的一年。空置率同比下降12.9%。在今年的全国建设工作会议上对2005年提出三个转变：1、逐步实现住房从注重数量增长向满足住房需求和节约能源，保护环境并重转变。2、从低品质，频拆迁向重视住宅使用年限转变。3、从重视城市住宅向城市和农村并重转变。国务院提出2020年城市化率达到55。国家统计局在全国抽样调查显示，目前每年新增1的城市人口，大约为18002000万，新增城市人口的住房要求，按城市人均

7、住房22平方米计算，每年将需要4.4亿平方米的住房。根据无锡当地情况来看，2005年新增城市人口将达到3万人左右。假如按现有人均住房面积计算，市场产生有效购买及租赁需求将达到600000平方米。中国从农村流向城市的流动人口数量约为1.3亿人，按每人15平方米住房需求计算，仅在这个群体里存在着大量的住房市场需求。中国每年大约需要8亿平方米的住房。到2020年，人民生活水平达到小康，人均住房面积也将由现在的25平方米增加到3035平方米，将这个差额加进去，那么每年的住房需求将更大，此外还有很多公共活动场所的建设随着经济的增长，土地作为参与经济活动的要素，其分配 到的利润地租自然随之上涨。从经济学的

8、角度来看是合乎逻辑，所以在经济增长强劲的地方，房价一定上涨得快。这一点无论从世界各国的差异，还是国内各个区域之间的房价的显著差别都可以得到印证。比如，能够长期保持810以上的增长率，那么就不应该怀疑长期房价是看涨的。中观分析（长三角房地产市场环境）长江三角洲在行政上包括上海、南京、镇江、扬州、泰州、苏州、无锡、常州、南通、杭州、嘉兴、湖州、宁波、绍兴、舟山，土地面积99610km2，人口7371万，人口密度高达740人/km2，为全国平均的近6倍(1995年)。本区人地矛盾极为突出，长江三角洲土地面积约占全国的1%，人口占全国的6.1%，而GDP总值高达8799亿元，占全国的15.1%，人均G

9、DP约为全国平均水平的2.5倍(1995年)。本区第二产业产值占GDP近60%，第三产业占30%强，为“二三一”型产业结构。本区城镇密布，法国地理学家戈特曼(JeanGottmann)称之为世界第六大都市带。目前区内已有2个超大城市(上海和南京，市区非农业人口分别为833.7万和226.1万)，1个特大城市(杭州)，4个大城市(无锡、苏州、常州和宁波)，14个中等城市以及33个小城市，若包括集镇在内，全区共有1600多个城镇型居民点，平均约每30km2分布1个。全区非农业人口约占总人口35%，其中上海市已高达70%。（资料来源：中国、江苏、浙江、上海统计年鉴，1996）江苏省委、省政府从推进全

10、省现代化建设的战略高度作出决定，今后一个时期，着力把无锡等四个城市规划建设成为特大城市。从一个中等城市，到大城市，再到特大城市，这是无锡城市发展的历史性转折，从江苏省城镇体系发展规划来看，无锡在“三圈五轴”的总体割据中具有十分明显的区位优势。“三圈五轴”是江苏省城镇体系的关键内容，无锡在其中“一圈两轴”中所处的特殊位置，突出地表现出无锡在全省城镇体系中的重要地位。在全省三个都市圈中，无锡恰好处于苏锡常都市圈的地域中心；同时，在五条城镇聚合轴中，无锡位于东西向的沪宁聚合轴和南北向的新宜聚合轴的交汇处。在南北轴线上，江阴长江大桥的建成，开辟了苏南、苏北大通道，地缘经济社会联系已全然消除了地理障碍；

11、即将建成的新长铁路，使苏北苏南的联系更加向纵深推进。在东西轴线上，南京与上海的中间位置，正好在无锡。尤其需要提到的是这两条轴线各自的一个特点：沪宁轴线聚合的城镇是区域范围内乃至全国比较发达的地区，在南京到上海311公里轴线上，有南京、镇江、常州、无锡、苏州等大城市、特大城市，而新宜轴线500多公里轴线上，只有无锡一个特大城市。其余10多个城市在区域发展中相对欠发达一些。无锡市先后于1980年、1985年和1993年编制过三轮城市总体规划，这三轮总体规划，从当时的经济社会历史条件出发，对城市建设发展作出了统筹安排，起到了一定的作用。但是，三轮规划有一个共同的缺憾，这就是规划的起点不高，手笔不大，

12、前瞻性不强，许多方面都落后于形势的发展。而造成这一问题的症结所在，是城市总体规划跳不出行政区的局限，城市空间布局受到束缚，城市骨架拉不开，因而，城市规模、城市功能、城市发展方向、城市功能分区以及城市基础设施布局等，都无法超前、科学规划，在一定程度上制约了城市有序发展和城乡一体化发展。按照建设特大城市的要求，在编制市域城镇体系规划的同时，必须从市域范围调整城市总体规划，形成“干”字形城市发展轴线。一是城市发展南北纵轴，顺应新宜轴线的方向，依托西成高速公路，新长铁路和运河，推进中心城向北发展，这样既可以扩大无锡中心城的对外开放程度，又可以增强中心城向城乡以北广大地区和向苏浙皖地区的辐射能力。二是城

13、市发展东西横轴，沿着沪宁轴线的走向，依托沪宁高速公路、沪宁铁路和312国道，向西拓展，呼应新长铁路藕塘编组站的物流、仓储等功能，进一步凸现无锡交通枢纽的功能定位；向东拓展，进一步加快建设新区，形成中心城高新产业开发区，从而更好地发挥无锡在苏锡常都市圈的节点和枢纽作用。三是沿江发展轴，充分发挥长江港口的独特优势，利用沿江腹地，建设现代化港口城市。总之要通过城市总体规划的合理安排和有效调控，促进实现无锡市城市化进程的战略目标就是，到2005年，市区建成区面积达到140-150平方公里，城市人口达到140-150万人；到2010年，建成区面积达到180-200平方公里，城市人口达到180-200万人

14、。把中心城做大，是建设特大城市的首要目标。最近一份江苏城镇居民购房能力分析报告显示， 2003年上半年： 苏州、无锡、常州、南京、南通 人均可支配收入：6500元、6055元、6017元、5130元、5024元 每平方米商品住宅单价：2500元、2040元、2200元、3265元、1700元 房价收入比： 5.5：1、4.87：1、5.24：1、9.2：1、4.88：1。人均可支配收入南京排在第四。南京每平方米商品住宅均价全省最高，比全省平均水平高出近1100元。2004年，南京市商品房预售均价达到创纪录的3676元，房价收入比最高。超过了江苏省房价收入比6.18：1的平均水平。房价的上涨超过

15、了市民可支配收入的增长，而且超过100平方米的较高档住宅在商品住宅中所占的比例较大。如从平均购买能力来看，家庭年均收入3万元左右，如果购买一套面积为90平方米左右的商品住宅，需要付出30万元，花10年时间，购房者的经济负担相当重。这会限制购房者在其他消费品方面的支出，不利于经济的整体发展，最终会影响到房地产市场的繁荣。近期，一家名为中创的市场调研机构对苏州、无锡、常州等9大城市的房价偏离度调研结果显示，苏州为江苏被调查的9个城市中房价偏离度最高，为2250RMB/，南京为1750RMB/，扬州为1400RMB/，常州为550RMB/，无锡为400RMB/。该机构认为，出现这种现象的根本原因是双

16、方利益追求点的差异，可以一定程度说明城市房地产供求价格的差异（即市场供应主体价格和需求主体价格的差异平均值）。笔者认为，相比苏州的购买能力、市场消费习惯和需求主体数量无锡市都非常相似。笔者认为无锡市房地产上升动能还未得到完全释放。3、微观分析（无锡市房地产市场环境）一个区域的房价应该和该区域的经济发展水平相匹配。这应该是有关房价的一个基本命题。2002年上半年以来，我市房地产业总体上呈现稳定、健康、理性发展的态势：市场供求两旺，市场行为逐步规范，楼盘品质逐步提高。随着国家一系列宏观调控政策的实施，无锡的房市产生了新的动向：有效供给惯性增长，开发投资增幅回落、商品房需求量持续增加，二手房交易较为

17、低迷，价格涨幅趋缓。徐卫局长在2004房交会高峰论坛时说：无锡房地产的发展正进入阶梯性走高的调整期，减缓的幅度比较有限2004年10月提高存贷利率的举措实质是有效调控房地产需求，通过“压保并举”对房地产开发土地供应、贷款投放等方面加大“压”的力度，继续加大普通商品房的供应量，鼓励开发商建设老百姓买的起的商品房。“保”中等收入的群体的房源供应。到2004年2季度为止锡房住宅指数报告为2986 点：比上季度上涨 106点，涨幅为3.69%、比去年同期上涨580点，涨幅为24.11%。（基期为2001年2季度，基期指数为2000点） 。根据无锡统计局的资料显示：2004年无锡实际商品房住宅竣工量92

18、0000，加上前两年300000存量房，仍未达到无锡市场至少1800000的供求平衡点。从无锡经济与全国经济增幅有较稳定关联来看1990年至今无锡市经济与全国经济增长之比是1.772：1。按2005年全国经济增长底线为8%10%的合理区间，可以预测无锡经济增长底线在14.2%17.72%之间，从无锡富民工程目标看，2005年要在全省率先建成小康社会，城市居民和农民人均纯收入分别达到2000USD1000USD，用可支配总收入占GDP的比重，无锡2005年的增速要达到18.9%结合价格总指数计算，无锡市经济增长率会在15.3%左右。平稳的经济增长必定带动房地产业平稳发展。预计到2005年，中心城

19、建成区面积从2000年的101.5平方公里扩大至140-150平方公里左右，实际居住人口达到140-150万人左右。城市化水平达到60%以上。在2004年度的市委十届八次全会讨论的中共无锡市委、无锡市人民政府关于全面推进“创新工程”，加快经济增长方式有根本性转变的决定着力优化产业布局方面作了如下规划：江阴市：新材料、现代物流、电子信息、高档纺织等新兴支柱产业，建设为对外开放和新型工业化的先导区;宜兴市：电线电缆、纺织服装、环保产业、旅游业。新区：具备国际化特色的高新技术产业核心区。以新区、东亭开发区为核心，形成高新技术产业带；锡山、惠山区：先进制造业，现代物流的集聚区;崇安、南长、北塘区：中心

20、城的商贸集中区;滨湖区：科研、旅游、商务、和创意产业示范区。近日无锡市建设局出台加大推行住宅产业现代化文件，进程中将采取有计划，分阶段的方式，在今后35年内实现全市新建住宅基本全装修，对房地产业是新的要求，也是一次机遇。4、动态分析（历史、银行货币、竞争主体）无锡市房产在1996年全国房地产复苏时期各方面资金开始做有计划性的投资尝试，超过100000的项目寥寥无几，在1997年城市大规模定向规划后外资的涌入（包含购房资金和建设资金），并在上海和杭州等房产发达的周遍城市的带动下楼价一路走高，到2004年房地产秋季交易会进行统计时，无锡行政范围内商品房的平均交易成交价已达到了3650RMB/。分析

21、下来不外乎以下几方面因素：无锡市城区确定南迁计划，中心老城区改造工程上马，大大加大了城区的拆迁力度，人为增加了相当一部分的市场有效需求。1979年1984年人口高峰期出生的600000无锡人口进入婚育阶段，购置商品住宅奠定了丰厚的社会消费资源的基础。城市化的脚步和无锡就业环境的改善使得在锡流动人口将无锡作为置业的所在。由于市场的短期兴起，引发了市场流动资金进行投机或做长线投资。这一部分约占到总销售面积的12%15%。9年以来首次加息，其他各档次存贷利率也相应调整。对整个投资市场应该都有触动，单就房地产而言意向购房客户抱谨慎投资态度。反观国际金融形式，美国在2004年底升息2个百分点。对中国金融

22、持续施压。可以视此次升息为一个转折的信号。预计总升息幅度在1个百分点左右。在竞争的主体方面如下表显示：无锡房地产企业基本情况表全 市市 区江 阴宜 兴合计2531515052按资质分：一级资质1100暂一级0000二级资质281675暂二级141301三级资质131784013暂三级231634四级资质182016其他3825013上海房地产一级资质企业有100多家，投资额和商品房销售量占全市总量的25%左右，无锡市区目前共有开发企业150余家，其中一级资质只有一家。从规模、功能、管理、业绩等方面综合评估，真正具有实力，有竞争力的为数很少。表现为“小”（经营规模小）；“少”（高素质人材少、市场

23、份额少）；“弱”（抗风险能力弱，竞争力弱）；“散”（经营秩序不规范，资本结构单一，缺乏网络）。无锡房地产业至今没有出现能引领市场发展的大型企业集团。无锡房地产企业整体势弱、小富则安、闭门守旧、交流意识薄弱，企业规模小，品位不高，与其从建筑包工企业转化而来有一定联系。自2000年无锡房地产步入快速发展期以来，火爆的房地产市场造就了许多百万、千万“富翁”，但他们一般小富则安，闭门守旧，与外界交流意识薄弱的观念没有多少改变。但其在项目操作时由于社会化和本土化的的程度较高，能够在无锡体现出成本、政策、人力方面较明显的优势。5、静态分析（政策、经济、交通）宏观为抑制固定资产投资过快增长，减少原料的需求，

24、抑制通货膨胀，保证国民经济平稳运行，实现国民经济的软着陆。自2003年出台121号文件后，2004年一季度出台一系列调控措施，财政政策，货币政策土地政策以及严肃行政纪律等多方面降温降速。2004年4月29日国务院办公厅发布关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，要求各地深入开展土地市场治理整顿，查处违规占地批地，控制新项目上马，减压农用地转用计划，积极参与宏观调控。 2004年3月31日国土资源部，监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法监察工作的通知即70号令，即进行土地，特别是经营性土地使用权拍卖、挂牌、出让情况进行全国范围内的执法监察，并要求各

25、地与2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，8月31日以后仍以历史遗留问题采用协议出让经营性土地使用权的要从严处理。2004年7月1 5日起施行的商品房销售管理实施细则对本市商品房销售管理实行商品房预(销)售许可证制度、商品房买卖合同登记备案制度和销售过程跟踪监管制度。细则首先规定房地产开发企业申请办理商品房预(销)售许可证、商品房买卖合同登记备案都应当通过无锡市房地产市场信息管理平台办理，并强调所打印商品房买卖合同登记备案证明将作为商品房买卖合同的附件。对房地产开发企业、销售代理企业的销售行为及房地产广告的发布，细则作了更为细致严格的规定：例如严禁销售人员利用职务之便炒卖房地产；严禁通

26、过发售有价会员卡、贵宾卡、选房号牌等形式变相预售商品房；禁止采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工的商品房等等。未取得商品房预(销)售许可证的房地产开发项目，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告并进行变相销售活动，不得以任何形式收取定金或预付款。在销售过程跟踪监管方面，细则主要采取监管房地产开发企业、销售代理企业所设立商品房预售款专控账户的方式，对商品房预售款专控账户资金流入、流出情况进行核查。 值得关注的是，细则首次规定，已办理了预售备案的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。由于房地产投资端和消费端都

27、是高负债的典型行业，因此加息对投资房地产而言是个重大变数。同时商业银行的贷款利率上限放开，商业银行的利率机制发生了很大的变化，央行的基准利率只决定商业银行的融资成本，开发商拿到贷款的最终利率由商业银行而非央行的基准利率决定，使根据风险的不同而调高利率成为可能。如持续加息会促使房地产的整合，优胜劣汰的结果就是进一步提升行业整体的投资价值。在2004年秋季房交会期间正式启动的商品房销售网上备案制度将对销售案场销售控制的实施产生颠覆的革命。交通方面无锡市将在2005年启动立体轨道交通计划，城市轨道线路将老城区中心与几处居住引导区组团相连。另外加大对惠山区堰桥板快的投入力度，增强无锡市与江阴市的连结程

28、度。二、市场分析1、地域分区：以无锡市建成区为调查范围，根据无锡目前城市建设的状况与特点将无锡市区分为中心、副中心、东、南、西、北六个区域，具体分区界限如下：（1） 中心区：解放环路以内的区域摩天360 T：2728222位置人民中路123号发展商无锡市三阳银辉房地产有限公司代理商新联康规模80004（336户）配套市区中央商圈、餐饮中心、娱乐中心开盘时间2004622交付时间200512工程进度封顶物管费（元/平方米/月）办公4.2住宅2.98得房率%74%装修标准毛坯最高价（元/平方米）￥12000最低价（元/平方米）￥7200卖点城市CBD超高层现销售率%剩7套点评：（2003）预售准字

29、第009号银辉房产盘活的一处烂尾房。采用八面桶型设计、206套办公房，面积133208。另132套公寓，面积175395，配套好。容积率13，十五部高速三菱电梯号称5A级智能大厦，第一天平戴维斯物业公司，车位400个，物业管理费1.82RMB/月，办公2.98RMB/月。主要公共交通：35、66、81、10、3、11、201、85、801、42路等。该案是目前为止无锡市第一高楼，从销售情况来看还是相当理想的，到2004年底时已经结案。销售率达到98以上。由于其地处市中心，具有丰富的配套资源，生活、服务、交通都成为卖点。再加上挺拔的外立面，成为中小企业进驻以期提高自身档次的首选办公场所。但相对低

30、层的住户和朝北的房间在采光、污染方面的问题较难克服。另在住宅房型设计上面积偏大，加之实际成交价的总价相对较高。八面桶型的结构设计也使部分单元拼接顾此失彼。且购房后不能进行商业注册。优族联盟 T：8883388/2790688位置人民路大众剧院旁发展商益多投资集团代理商世嘉大成规模34500 总448套配套大众剧院、崇宁路小学、一院、城中公园、城中商圈、各银行开盘时间200451交付时间20052工程进度封顶、待外装饰施工物管费（元/平方米/月）￥182得房率%75%装修标准厨、卫装修，送空调、热水器，约700元/装修标准主要户型单身公寓均价（元/平方米）7000现销售率%90%主力户型43.6

31、66.3容积率5点评：（2004）预（销）售准字第027号由益多投资旗下金马房产盘活烂尾房，2004年中期预售成为中心区不多的销售项目之一，共17层，楼顶设会所，酒店式管理，号称精装修单身公寓，架空到4.25.2M，又66平方米小户型跃层式。着眼于市区投资型购买者和外来流动人口，挑高3.1米5.2米，少数复式动静分离，布局科学。地理位置优越但由于人民路现已实行禁摩令，所以出入稍有不便。结构采用四环包围布局，朝北中圈居户的采光和通风都成为难以克服的问题。单身公寓的厨房使用电磁炉，没有燃气入室。主要公交：10、15、19、25、30、215路等。整个中心区可供选择的商品房十分有限，而市场又表现出有

32、效需求，相对其他地区中心区的投资风险性较小。（2）副中心区：在由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域；盛世天下 T：5020229/5036442位置新江南花园86号之2 清扬路发展商无锡新江南实业股份有限公司代理商上海精稳房地产咨询有限公司规模35000配套家乐福、人民大会堂、图书馆、市民广场开盘时间2003、12、28交付时间2006、2工程进度地面以上17层物管费（元/平方米/月）18物业公司新江南物业有限公司装修标准毛坯主要户型一室一厅一卫 4071 商铺250350均价（元/平方米）住宅6200商铺15000现销售率%仅剩商铺卖点容积率4.

33、58，绿化率20%，车位200个，12层商铺，以小面积单身公寓结合商铺的导向。点评：（2003）预（销）售准字第070号，本案毗邻太湖大道，清扬路两侧为无锡市居住密度最高的地区之一，周遍生活配套成熟，交通便利，地理位置处于无锡市住宅引导区和老城区的中间，626F为普通住宅于SOHO公寓，35F为写字楼，写字楼面积从67.4163不等。现已售完。但商铺的布网结构为住宅布网，故相对进深，且面对不久就要开盘的太湖明珠数码大厦商铺的有力挑战。嘉德中央公园 T：2698222、2698666位置江阴巷2期，江尖大桥堍发展商嘉德置业代理商怡信天成规模150000、900套左右配套好又多超市，3院，江尖公园

34、开盘时间2004.10.30交付时间2006、6、30工程进度部分封顶，高层完成2/3物管费（元/平方米/月）1.5RMB/月得房率%高层78.5%物业公司深圳中海物业层差（元/平方米）￥100最高价（元/平方米）￥8000最低价（元/平方米）￥4500绿化率59容积率2.49车位与户数之比1预（销）售准字（2004）预（销）售准字第066号点评：该案属于江阴巷改造工程之一。由怡信天成代理销售，一室一厅（3631）作为近期主力户型，虽然在开盘时期销售方面制造紧张气氛，但销售情况来看不加上关系户定购案场销售仅60。但小面积单身公寓全部朝北布置，总价控制在40万以内，市场反应良好。主要公交：85、

35、313、96、90、33路。 中大颐和湾天琴座 T：2605188、2606188位置北塘大街和莲蓉桥发展商无锡中大荷花里房地产开发有限公司代理商无锡中大荷花里房地产开发有限公司规模115000、总880户配套北塘医院、九中、市北高中、诚隆超市开盘时间2004.11交付时间2006.6工程进度即将封顶物管费（元/平方米/月）1.3车位数600装修标准毛坯均价（元/平方米）5600绿化率50.4物业公司无锡金佳物业容积率2.7卖点近900套6种户型，并配置网球场、篮球场点评：（2004）预（销）售准字第026号，该案地处市区辐射范围内，距离三阳广场2站路的距离，天琴座是中大颐和湾的第四和第五期工

36、程。销售反应不错，尚余20多套，为三房二厅二卫，150。项目为北塘区荷花里建设项目，原属锡城有名的低洼地区。但从该项目目前的回土方情况来看，地势仍大大低于红线外道路标高。主要公交：313、29、90、57路等。（3） 东区：以沪宁铁路、通江大道(原名锡北路)为界； 现代之星 T：5105788、5115788位置广瑞路与锡沪路交界发展商无锡市现代置业发展有限公司代理商无锡市现代置业发展有限公司规模30000配套家乐福超市（拟建）、锡山医院开盘时间2004.9.5交付时间2005.12工程进度即将封顶物管费（元/平方米/月）3车位数130装修标准毛坯均价（元/平方米）4800（办公）108500

37、（商铺）绿化率25物业公司无锡金鼎楼宇管理公司容积率2.16卖点办公结合商铺的组合，对生活配套相对要求较低。点评：（2004）预（销）售准字第051号，该案是作为多功能写字楼定位进行推广，结合沿街店面销售，有商铺141间、办公234间，距离市中心和火车站都比教方便。主要公交线路：3、55、45、61路等。楼宇采用智能化系统配置。在商铺方面73的得房率，6米挑高。电梯6部，内部人流规划成为 “双横一纵”，可以有效地延长商铺人流滞留时间。且该案销售人员给笔者较好的精神面貌和进取精神。但在案场所处位置一直是无锡市城郊接合部，治安情况和外来人口相对较复杂。历史上在此经营也罕有发达得验证。赛维拉假日花园

38、（橙园） T：8701345位置二泉路东亭路交汇处发展商无锡赛维拉房产开发有限公司代理商无锡赛维拉房产开发有限公司规模127000、750户配套天一中学分校，锡州宾馆（四星级）、原锡山市中心配套主力户型3446交付时间2005.12工程进度即将封顶物管费（元/平方米/月）0.581车位数130装修标准700元标准装修、送电磁炉、空调、六面装修、洁具均价（元/平方米）4200绿化率40%得房率81容积率0.97卖点低容积率，小面积单身公寓加精装修点评：该案是以单身公寓的形式作推广，前期的销售工作做的相对十分成功，在最后一期单身公寓方面主要做了以下几方面诉求。1、公寓设计师是原埃菲尔铁塔设计师斯塔

39、夫埃菲尔的后裔。2、一改以往多层牺牲容积率，作120主流户型的风格，作小高层一梯16户的布局。3、酒店式服务，一周作一次卫生，并有其他收费服务。4、以投资者作为主观认同对象，提供一整套解决方案。主要公交：42路。交通方面不如临近的春江花园，桑达园，但有不在少数的业内人士在此置业，笔者认为迎合了相当一部分人的心里感受。属于较成功项目。 长江金岸 T：5222888、5222000位置长江路与旺庄路交汇处发展商太湖世家、无锡市政建设综合开发规模65000、约800户配套新区原有配套新地假日、新区医院、后期配套尚未跟上开盘时间2005.1.18竣工时间2006上半年工程进度地上三层物管费（元/平方米

40、/月）未定得房率%高层79物业公司太湖世家层差（元/平方米）2050最低价（元/平方米）3360最高价（元/平方米）4500绿化率30容积率7.8车位数（个）250楼盘形态高层点评：作为无锡新区规划的贸易第一站，准备就近日开盘，原有开价3900元/平方米的宣传，但市场调查的结果证明该案准备跳高开盘。靠近科技园和软件园，斜对面是新区管委会。该案共两栋高层，酒店式管理，24小时热水。面积58160，共双塔32层。主力户型为：6080一房二厅和二房二厅。采用400元/平方米800元/平方米的菜单式装修，以迎合投资购房者的心态。主要公交：53、30路。 金锡帝景园 T：8211550、8211770位

41、置华夏路与东亭路交汇处（城中接待地址：复兴路121号）发展商无锡金锡房地产开发公司代理商无锡中山凯捷规模200000配套社区幼儿园、天一中学、易初爱莲超市、麦德龙超市主力户型3446开盘时间2005.1.2工程进度即将封顶得房率75绿化率40%装修标准毛坯均价（元/平方米）3650价格范围（元）33003950物业公司未定容积率1.5点评：主流户型90120，毗邻赛维拉假日花园，最高层为11层，售楼处位置尚未开业，装修十分简陋，有损形象。推广形象方面与赛维拉假日花园反差鲜明。 格林春天野花园 T：2457888、2413088位置广瑞路野花园附近发展商无锡市中天房地产开发有限公司规模80000

42、、总600户配套天惠超市、广勤小学、广丰小学、广瑞中学、锡山医院、新华书店开盘时间未定预计竣工时间2005.12.31工程进度部分2层物管费（元/平方米/月）不超过1车位数306个均价（元/平方米）3900层差（元/平方米）70绿化率39容积率1.76得房率85主推面积（平方米）90110设计单位无锡民用设计院推广企划吾家置业点评：该案所处地块在城郊结合部，但老居民区密集和以往几年广瑞地区轻工业发达，国营企业基建多选址此处，故配套相对较完善。新华书店、超市较齐备。距离市区2公里，闹中取静。规划为11幢多层和高层建筑。户型紧跟市场，公交线路多。主要公交：3、17、45、61、311路等。星洲映象

43、 T：35119221位置行创四路西侧、锡新二路南侧发展商无锡市仁信实业总公司、无锡市星海房地产有限责任公司规模182000 总1298户配套生态园、国际学校、棒球场、高尔夫俱乐部开盘时间2005.4竣工时间2006.12工程进度桩基工程物管费（元/平方米/月）未定主要公交5路物业公司未定 销售情况余10余套均价（元/平方米）3400 车位数比例1绿化率52容积率2.5点评：规划设计为14幢住宅，其中11幢高层，三幢多层。由于该案毗邻足球场，高尔夫球场等体育设施的优势，成为有体育特色的健康概念。 盛业嘉园 T：5222189、5222199位置行创四路西侧、锡新二路南侧发展商无锡市盛业房地产开

44、发有限公司规模17500 总114户 商铺37套配套新区医院、华润超市、欣望商贸中心（农贸市场）、新地假日广场开盘时间2004.7.28竣工时间2005.6.30工程进度主体结构封顶物管费（元/平方米/月）未定主要公交30、35、41、51、65、69、70路物业公司新联发物业 物业费未定均价（元/平方米）3660（住宅）7600（商铺） 车位数地下51个地面30个绿化率25容积率3.3点评：（2004）预（销）售准字第042号，位于新区商业中心江汉北路沿街。规划为4幢联体建筑，南北朝向。提供24小时热水，配套智能卡安全系统。对面是新地商业步行街。新区新光路和老312国道，出行相对比较便利。新

45、都会花园 T：2722968位置行创四路、旺庄东路99号发展商新世界房地产开发（无锡）有限公司规模131952平方米配套新区医院、华润超市、无锡卫校销售商上海同策房产咨询物业类型住宅主要公交19、21路均价（元/平方米）约4000 车位数地下400个地面50个绿化率46.5容积率2.6点评：该案尚属于预告楼盘，无任何文本资料，但现场显示主体已到标准层六层以上。诸多数据不祥。东区分成四个板块，一个市东亭板块，由于在2002年前后，东亭板块集中土地拍售，所以在上市方面目前这一块的楼盘相当多，但在吸收相当一部分有效需求后销售的速度放得很缓慢。东亭板块新盘在赛维拉和格林春天野花园比较有代表性。老居民小

46、区有两块范围，第一个板块是上马墩板块，即原来得风雷新村、塔影新村这一块。目前房源较缺，居民得密度很大，像风光里、风华里一带，与市中心得位置相对非常近，如果这一区域有房子还是可以投资的。第二个是广益板块，相对来说，这一板块比上马墩地区稍微差点。现将新区也放在东片的延伸范畴参考，有新都会花园、盛业嘉园、星洲映象、长江金岸可以在地域范畴看作是第一国际项目的竞争楼盘。（4）南区：以沪宁铁路、太湖大道为界；逸景园 T：8835858、8836868位置南长区永丰路，接待地址永丰路99号发展商上海新家园房地产开发公司、无锡南长区房地产经营公司代理商上海斐询地产咨询规模占地6000、总建面积13000、总7

47、8户配套家乐福、图书馆、市民广场、规划中的医疗中心、南禅寺开盘时间2004.8.28交付时间2005.12.31工程进度主体封顶，外立面装饰物管费（元/平方米/月）11.5RMB/月得房率%83物业公司南长德良物业层差（元/平方米）70最高价（元/平方米）￥8000最低价（元/平方米）5380绿化率35容积率2.7车位与户数之比0.9预（销）售准字（2004）预（销）售准字第047号点评：在南阳花园和金乐华庭相继售罄后推出的一处小体量的住宅双子星座。全部为精装修住宅，装修标准为大金家庭中央空调、室内国内合资品牌六面装修、一线品牌电气零件安装。估计集团施工价值850RMB/，对外宣称1100 R

48、MB/。在促销手段方面小面积（110）的送厨卫，大面积房型（135170）送车位。主要公交：15、23、24、27、53、67、81、89路。 金色维也纳 T：2852008 位置健康路与运河东路交汇发展商无锡市滨湖区房屋建设综合开发公司代理商上海普润规模4000206套配套成熟的副中心配套，距离无锡市体育公园2000米开盘时间未定交付时间未定，约2005。12工程进度至地面六层物管费未定得房率%80主要户型三房两厅两卫139左右卖点容积率2 车位103 绿化率30.7% 车位103个点评：规划设计为7幢住宅，10中户型，面积从106261，交通情况为3、4、10、11、29、33、40、52

49、、88等。由于尚未开盘，所以价格不明朗。但该案地处梁溪大桥北堍，梁溪大桥车流量相当大，不免对小高层在噪音、声光、废气有较大污染。又因为地处十字交接处，故三面采光，通风良好。万科魅力之城 T：2795888位置青祁路和高浪路交汇处发展商无锡万科房地产有限公司代理商新联康规模1340000、10000套左右配套江南大学区，太湖中学（小区内）：幼儿园，银行，超市，医疗中心，街道行政，托老所开盘时间2005.1.1交付时间2006初工程进度隐蔽工程施工物管费（元/平方米/月）高层无电梯1.5高层有电梯1.95物业类型多层、小高层、高层物业公司上海万科物业车位与户数之比1.1均价（元/平方米）4550最

50、低价（元/平方米）￥4500绿化率40以上容积率1.4以下点评：该案位于无锡未来的新城市中心滨湖新城地块，项目占地1098000是万科20年以来最大的一个项目。万科一向以住宅著称，这个项目在整体规划和房型设计方面都有颇多亮点。小区以组团为单位做到安全、景观、舒适度可圈可点。开放式的街区设计结合超前的理念，灌输在规划的教育、生活、购物、休闲、交通方面。在2004年111月的销售统计指标来看，体量排名前五位的楼盘成交量竟占全市成交量的47，说明大盘的核聚效应越来越明显。主要交通：95、36、77路。规划有城市轨道交通线1号、5号贯穿。顺弛。天鹅湖 （天鹅湖花园一期） T：5186666、51886

51、66位置滨湖新城2号地块，高浪路与青祁路交汇，展示地点：五爱路19号发展商无锡顺弛地产代理商天启开启，销售自售规模占地730000、总建1100000、约7000套配套自建商业配套、小学、幼儿园开盘时间2004、9、25交付时间2005、12、31物管费（元/平方米/月）0.91.2得房率%多层89%高层85%装修标准毛坯主要户型130（三室二厅）均价（元/平方米）4500层差（元/平方米）100最高价（元/平方米）4700最低价（元/平方米）4300卖点作为城市居住引导区在全新地区的造城运动，具有十足的发展空间，低容积率多层结合小高层的业态，少量高层。销售口号顺弛的方向,无锡的方向物业公司天

52、津顺驰物业容积率1.4绿化率58物业管理费未定点评：面积类型（单位：）二室二厅（90101）、三室二厅（118137）30户左右、四室二厅（140160）20户、跃层式（160200）24户。一期共推出120套左右作试探性推广，其中含部分成品房（装修标准不祥），一期建筑面积为300000。从规划来看该案规划庞大，毗邻大学城，有着号称终身教育的周边配套。一期工程预计2005年10月完工。销售许可证号（2004）预销准字第58号。主要公交：95、36、77路。综合点评：南区也就是滨湖新城板块，有一定的上涨潜力，目前有3个楼盘。以万科、顺驰两个超百万平米的大盘作为代表，还有一个楼盘在华庄。从目前来看

53、，滨湖新城的概念还远远没有发挥，这一板块规划整齐、路网畅通、空气非常好、不像其它板块里面有很多的建筑物，这里是重新建设一个新城，投资的潜力较大。（5）西区：以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界；西区山水资源最佳，楼盘供应量大：阳光城市花园 （一期） T：5450588、5450688位置建筑路和红星路口发展商无锡阳光置业有限公司代理商无锡阳光置业有限公司规模290000 总1500套配套家乐福、人民大会堂、图书馆、市民广场开盘时间2003、12、28交付时间2006、2工程进度封顶，处理外装饰物管费（元/平方米/月）1.2得房率%87装修标准毛坯主要户型户型面积主打130左右的三房和二房二大厅

54、均价（元/平方米）4400现销售率%一期售罄，二期已经开始预售物业公司陆家嘴物业车位与户数之比1卖点太湖广场的优秀地理位置，突出的自然景观点评：（2003）预（销）售准字第070号，该案规模较大，是阳光置业发展无锡市房地产的初次尝试。土地拍卖价格曾创下天价，当时三钢厂地块阳光置业以13亿多拍下，容积率为1.8，单位楼面成本较高。计划分三期开发，以红星路和建筑路作为划分开发阶段。阳光城市花园二期，引入享誉锡城的三所著名学府无锡市江南中学、无锡师范附属小学、无锡市机关幼儿园，在家门口实现从幼儿园、小学到中学的全程名校教育体系。倾力引进国际零售业巨头沃尔玛购物广场，全面提升业主生活品质，为整个片我商

55、业和居住文化注入了强大的活力。主要公交：53、41、86、51、68、211、11、56、73、33、1路。红山半岛（三期）（又称红山西花园，红山花园） T：5105788、5115788位置青祁路和建筑路口（接待地址：青祁路108号0发展商无锡红山置业有限公司代理商无锡红山置业有限公司规模66000 约360套配套天润发超市、四院、水秀中学开盘时间2004.9.18交付时间2005.12工程进度封顶，处理外装饰物管费（元/平方米/月）未定得房率%88装修标准毛坯主要户型户型面积主打130左右的三房和二房二大厅均价（元/平方米）4100绿化率50物业公司无锡港力物业车位数（个）180卖点运河的

56、水景和项目的低容积率点评：（2004）预（销）售准字第053号，该案位于青祁桥，是原天安宝界置业公司推出的以现代化规划的生活社区，三期全是小高层，较小的容积率使楼间距更大，住户的采光和空气都可以说不错，且前两期销售火爆，积聚相对较好的口碑。但三期小区封闭管理难度较大，有一条公共道路穿越小区，且路面宽度较大。可能在噪声和废气对低层住户会产生不利的影响。主要公交线路：20、27、53、59路等。新梁溪人家 T：5802888、5803888位置青祁路和建筑路交汇处发展商无锡市房地产开发有限公司代理商无锡典创规模占地200000、302000、总1986套开盘时间2005.1. 8交付时间2005.

57、12工程进度样板房已建好，现场已开工物管费（元/平方米/月）未定物业类型多层、小高层、高层、别墅配套天润发、新体育中心网址WWW.XINLIANGXI.COM物业公司高力国际车位与户数之比0.8楼间距1：1.2销售情况一期完成60绿化率40容积率1.5点评：2004预（销）售准字第044号、无锡市房地产开发公司是无锡市唯一的一家一级资质的房产企业，在无锡经典的项目不少。是一个能够融入无锡城市文化的企业，对巫溪市场的了解和把握有一定的经验。该案以133左右户型为主力户型。小高层4980元/平方米起价，联排别墅7180元/平方米起价，多层为5500元/平方米。其中高层为32层，楼层差价在50元/5层，从10楼开始计算差价。市场调查销售情况了解到高层销售的抗性不在与楼层高度，面积成为高层局部单元抗性的根源。双拼别墅12000元/平方米。主要公交：53、27、21