行业比较ppt课件

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1、行业比较1第四章第四章 房地产开发企业会计房地产开发企业会计行业比较2第一节 房地产开发企业会计概述一 房地产开发企业会计概述1 房地产开发企业的含义指以营利为目的，专门从事房地产开发和经营活动的企业。房地产开发企业横跨生产和经营另个领域，因为它既是房地产商品的生产者，又是房地产商品的经营者房地产开发：符合城市建设总体规划和社会经济发展计划要求，根据市场需要，对土地和土地建筑物，构建物等按照统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理的原则，有计划、有步骤地进行开发建设行业比较32 房地产开发企业的主要经营业务（1）土地的开发与经营（2）房屋的开发与经营（3）城市基础设施和公共配

2、套设施的开发建设与经营（4）代建工程的开发行业比较43 房地产开发企业会计核算的特点（1）资金筹集渠道的多源性筹资的形式与渠道主要有：预收购房订金或预收建设资金预收代建工程款土地开发及商品房贷款发行企业债券与其他单位联合开发，吸收其他单位投资发行股票，筹集股本行业比较5（2）资金占用形态的多元性房地产开发企业资金运动：货币资金 储备资金 在建资金 成品资金土地开发项目在建资金商品房项目在建资金配套设施项目在建资金代建工程项目在建资金市政工程项目在建资金经营房、周转房项目在建资金储备-在建-成品这两个阶段中，资金表现为多向平行运动从而使开发经营资金在生产领域表现为多种不同的存在形态，具有多元性行

3、业比较6（3）结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性（4）核算周期具有长期性行业比较7第二节 房地产开发企业会计核算的具体方法一 会计科目的设置1 成本核算类会计科目 2 有内部独立核算单位的企业可增设“拨付所属资金”、“上级拨入资金”3 有施工队伍的企业，进行自营施工建设时，可增设“工程施工”行业比较8二 存货的核算（一）房地产开发企业存货内容1 原材料类-用于开发土地、房屋、建筑物等的各种材料物资2 设备类-建筑过程中使用的电气设备、卫生设备、通风设备、供气设备、供水设备3 开发用品类-开发经营活动中所必需的各种用品4 在产品类-尚未完工的各种土地、建筑物等5 开发产品类-已完成开发

4、全过程并已验收合格、可交付使用的各种开发品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施行业比较9开发产品已竣工验收的开发产品的实际成本月末结转的已销售、转让或结算的开发产品的实际成本尚未结转的开发产品的实际成本核算企业已完工开发产品的实际成本行业比较10（二）开发产品增加的核算1 开发产品竣工验收时借：开发产品 贷：开发成本行业比较11（三）开发产品减少的核算1 开发企业有偿转让或出售开发产品时借：主营业务成本 贷：开发产品例4-14行业比较122 开发企业采用分期收款方式销售开发产品移交开发产品或办妥销售合同时，将开发产品实际成本，从“开发产品”转入“分期收款开发产品”借：分期收款开发产品 贷：开

5、发产品例4-15行业比较133 开发企业出租开发的土地和房屋时签订出租合同时借：出租开发产品 贷：开发产品例4-16行业比较144 开发企业将开发产品用于安置拆迁居民周转使用借：周转房 贷：开发产品例4-17行业比较155 开发企业将开发配套设施作为本企业从事第三产业的用房，视同自用固定资产Eg 开发企业开发的底商借：固定资产 贷：开发产品例4-18行业比较16（四）分期收款开发产品的核算1 分期收款销售开发产品，移交开发产品或办妥销售合同时借：分期收款开发产品 贷：开发产品2 收款时借：银存/应收账款 贷：主营业务收入3 同时结转成本借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品例4-19按收入的比

6、例结转成本总成本*当期收入/总收入实际成本实际收到的价款行业比较17例4-19仁太房地产开发公司以分期收款方式销售一套公寓，售价为 600000 元。双方签订的合同规定，其价款分两次支付：房屋交付使用时支付70 % , 计 420000 元； 6 个月后支付余下的30% ，计 180000 元。该公寓的开发成本为 400000 元。根据上述资料，仁太房地产开发公司财会部门应作如下会计处理：（1）签订合同时：借：分期收款开发产品 400000 贷：开发产品 400000 行业比较18（2）在移交房屋、收到第一次房款时：借：银行存款 420000 贷：主营业务收人 420000 同时结转与上述商品

7、房销售收入相关的销售成本 280000（ 40000070 % ）元：借：主营业务成本 280000 贷：分期收款开发产品 280000 （3）6个月后，收到余下的 30 价款时：借：银行存款 180000 贷：主营业务收入 180000 同时结转与上述商品房销售收人相关的销售成本 120000（ 40000030% ）元：借：主营业务成本 120000 贷：分期收款开发产品 120000行业比较19（五）出租开发产品的核算出租开发产品：开发企业对于开发完成的土地和房屋，用于出租经营出租开发产品-出租产品出租开发产品的原始价值减少出租开发产品的原始价值实际原始价值出租开发产品-出租产品摊销减少

8、出租开发产品时，冲销的已摊销价值计提摊销的价值累计摊销价值核算出租开发产品的原始价值核算出租开发产品的摊销价值行业比较201 出租开发产品增加的核算（1）签订出租协议时借：出租开发产品-出租产品 贷：开发产品例4-20行业比较212 出租开发产品摊销的核算计提摊销时借：主营业务成本 贷：出租开发产品-出租产品摊销月摊销率=1-净残值率/摊销月份月摊销额=原值*月摊销率例4-21行业比较223 出租开发产品修理的核算（1）出租期间发生修理费用时借：主营业务成本 贷：银行存款例4-23行业比较23（2）对出租开发产品进行装修、装饰及增补室内设施时发生装修装饰支出借：开发成本 贷：银行存款/原材料/

9、应付职工薪酬等装修装饰工程完工结转时借：出租开发产品 贷：开发成本行业比较24例4-22永安房地产开发公司出租的花园小区 5 号楼，出租后的第 2 年，承租单位要求对该房屋进行修复、装饰，共发生费用 136 000 元。其中，人工费 50 000 元，材料费 70 000 元，其他费用 16 000 元，用银行存款支付。其财会部门应作如下会计处理：费用发生时：借：开发成本 136000 贷：银行存款 16000 库存材料 70000 应付职工薪酬 50000 工程完工后，增加出租产品价值：借：出租开发产品出租产品 136000 贷：开发成本 136000 行业比较25（3）改变出租开发产品的用

10、途，将其作为商品房出售借：销售费用 贷：银行存款行业比较26Eg：明华房地产开发公司将出租开发产品收回后，改变其用途准备对外出售，并对其进行修理，共发生修理费用100000元，用银行存款支付。据有关凭证，企业所做的会计处理为借：销售费用 100000 贷：银行存款 100000行业比较274.出租开发产品减少的核算-视同开发产品销售（1）销售时借：银行存款/应收账款 贷：主营业务收入（2）期末结转成本借：主营业务成本 (摊余价值) 出租开发产品-出租开发产品摊销 （累计摊销） 贷：出租开发产品-出租产品 （原值）行业比较28例4-24承前例，永安房地产开发公司出租的花园小区 5 号楼，出租使用

11、 5 年后，企业改变用途对外销售，收取价款 5000000 元。该房屋摊销额为 540000 ( 9 000 x 12 x 5）元，原值为 4636000 ( 4500000 + 136000 ）元。其财会部门应作如下会计处理：借：银行存款 5000000 贷：主营业务收入 5 000000 借：主营业务成本 4096000 出租开发产品 出租产品摊销 540000 贷：出租开发产品 出租产品 463 000 行业比较29 六）周转房的核算 周转房指用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋。行业比较301.周转房增加的核算周转房交付使用时借：周转房-在用周转房 （实际成本） 贷：开发

12、产品行业比较31例4-25兴华房地产开发公司为安置新安小区的动迁居民，将其建造的 2 号楼作为周转房，实际成本为 3000000 元。根据房屋交付使用等凭证，其财会部门应作如下会计处理：借：开发产品 3000000 贷：开发成本 3000000 借：周转房 在用周转房 3000000 贷：开发产品 3000000 行业比较322.周转房摊销的核算（1）能确定是为某项开发项目承担的借：开发成本 贷：周转房-周转房摊销（2）不能确定是为某项开发项目承担的借：开发间接费用 贷：周转房-周转房摊销=1月摊销率净残值率摊销月份=月摊销额 原值月摊销率行业比较333.周转房修理费用的核算（1）能分清成本受

13、益对象借：开发成本 贷：银行存款/应付职工薪酬（2）不能分清成本受益对象借：开发间接费用 贷：银行存款等 （数额大，可通过“待摊费用“科目）行业比较344.周转房减少的核算-视同开发产品销售借：银行存款/应收账款 贷：主营业务收入同时借：主营业务成本 （摊余价值） 周转房-周转房摊销 （累计摊销） 贷：周转房-在用周转房 （原值）行业比较35例4-28 2 号楼周转房使用 20个月后，公司将其作为商品房对外销售，售房收入 4000000 元已存人银行。该房累计摊销额为 100 000 ( 5 000 x 20 ）元。根据有关凭证，财会部门应作如下会计处理：根据售房结算账单和银行结算凭证：借：银

14、行存款 4000000 贷：主营业务收人 4000000 根据有关“周转房”明细账记录：借：主营业务成本 2900000 周转房 周转房摊销 100000 贷：周转房 在用周转房 行业比较36（七）房地产开发企业“存货“项目的披露房地产开发企业资产负债表中“存货“项目，反应企业在库、在用、在途、在建和加工中的各项存货的实际成本。包括：库存材料、库存设备、低值易耗品、开发产品、分期收款开发产品等“存货”项目下，应单列“在建开发产品”项目，反应期末尚未完工开发产品的成本，该项目应根据“开发成本”科目，期末借方余额填列。行业比较37 Eg：某房地产开发企业年末各存货科目余额合计数为借方余额元，其中，

15、“开发成本“科目借方余额为元。则该企业资产负债表中有关存货的披露如下： 存货 其中：在建开发产品 行业比较38三、开发成本的核算（一）开发成本的内容房地产开发企业开发产品的成本按其用途可以分为：1 土地开发成本-房地产开发企业开发土地所发生的各项费用支出2 房屋开发成本-房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房）所发生的各种费用支出3 配套设施开发成本-房地产开发企业开发的各种配套设施所发生的费 用支出4 代建工程开发成本-房地产开发企业接受委托，代为开发除土地、房 屋意外的其他工程（如市政工程）所发生的各种费用支出行业比较39 以上四类开发成本，在会计核算上将其费用分为

16、如下六个成本项目： 1.土地征用及拆迁补偿费-房地产开发企业进行土地开发而发生的各种费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等 2.前期工程费-开发项目前期所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水利、地址、勘探、测绘、“七通一平”等支出 3.建筑安装工程费-开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装工程支出，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费用和自营方式发生的建筑安装工程费用行业比较40 4.基础设施建设费-开发企业在开发过程中发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫

17、、绿化等工程发生的支出 5.公共配套设施费-不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，包括居委会、派出所、热电站、自行车棚、公共厕所等设施支出 6.开发间接费用-房地产开发企业所属的直接组织、管理项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、水电费、办公费、劳动保护费、周转房摊销等行业比较41（二）开发成本的核算成本类账户，核算企业在开发产品过程中所发生的各项费用 成本类账户，核算开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各种间接费用行业比较42A. 发生开发直接费用时借：开发成本 贷：银行存款/应付账款B发生开发间接费用支出时借：开发间接费用 贷：应付职工薪酬/累计折旧/周转房/库

18、存材料C期末按一定分配标准进行分配借：开发成本 贷：开发间接费用行业比较43注：1.对于间接费用较少的企业，可将“开发成本”和“开发间接费用”账户合并为“开发费用”账户2.对于规模较大、开发项目较多的企业，可将“开发成本”账户分解为“土地开发”“房屋开发”“配套设施开发”“代建工程开发”四个账户进行核算行业比较441.土地开发成本的核算 土地开发是房地产开发企业的主要业务之一，其开发产品为建设场地。土地开发的目的和用途有两个：一为销售或有偿转让而开发商品性建设场地二为直接为本企业兴建商品房和其他经营性房屋而开发自用建设场地行业比较45（1）土地开发的直接费用（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、

19、基础设施建设费）借：开发成本-土地开发 贷：银行存款等（2）发生开发间接费用时借：开发间接费用 贷：银行存款等（3）期末分配间接费用时借：开发成本 贷：开发间接费用行业比较46（4）结转完工建设场地成本时 为销售或有偿转让而开发商品性建设场地，开发完成时借：开发产品-土地 （实际成本） 贷：开发成本-土地开发 为本企业兴建商品房和其他经营性房屋而开发自用建设场地，开发完成投入使用时借：开发成本-房屋开发 （实际成本） 贷：开发成本-土地开发行业比较47例4-1方达房地产开发公司开发长兴路建设用地 5000 平方米，计划 25 % 作为商品性建设用地对外销售， 75 用于本企业进行商品房开发用地

20、。用银行存款支付征用土地拆迁费、耕地占用税、劳动力安置费等 1500000 元。根据有关凭证，财会部门应作如下会计处理：借：开发成本 土地开发 1500000 贷：银行存款 1500000 例 4 - 2方达房地产开发公司结算应付承包单位长兴路建设用地“三通一平”费用 50 000 元。根据有关凭证，财会部门应作如下会计处理：借：开发成本 土地开发 50 000 贷：应付账款 xx 单位 50 000例 4 - 3期末分配结转开发间接费用，长兴路建设用地应负担15 000 元，财会部门应作如下会计处理：借：开发成本 土地开发 15 000 贷：开发间接费用 15000 行业比较48例 4 -

21、4长兴路土地开发工程完工，并验收合格，其中， 1 250 平方米直接对外销售， 3 750 平方米用于企业开发商品房，结转其成本，财会部门应作如下会计处理：计算各成本核算对象应分摊的土地开发成本：土地开发总成本 1 500 000 + 50 000 + 15 000 = 1 565 000 （元）对外销售土地应分摊额=1 565 00025 = 391 250 （元）自用土地应分摊额 1 565 000 75 % = 1 173750 （元） 结转土地开发成本：借：开发产品 土地 391250 开发成本 房屋开发 贷：开发成本 土地开发 行业比较492.配套设施开发成本的核算（1）房地产开发企

22、业配套设施可分为两类 不能有偿转让的开发小区内公共配套设施如居委会、派出所、热电站、自行车棚、公厕等 能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目包括 A. 开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局 B开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院 C. 开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压设施及交通道路（这类配套设施如没有资金来源不能有偿转让、即将其归为第一类）行业比较50（2）配套设施的会计处理 能够分清成本核算对象的第一类配套设施支出-直接计入有关房屋开发成本“开发成本-房屋开发” 不能够分清成本核算对象的第一类配套设施支出-先在“开发成本-配套设施开发”中归集

23、，开发完成中按一定标准分配计入有关房屋成本 能有偿转让的第二类配套设施-先在“开发陈本-配套设施开发”中归集，再转入“开发产品-配套设施”行业比较51例 4-5正大房地产开发公司开发建设住宅小区配套的商店和自行车棚工程，用银行存款支付工程款 67 000 元，其财会部门应作如下会计处理：不能分清成本核算对象借：开发成本 配套设施开发 67 000 贷：银行存款 67 000 例 4-6接例 4-5，商店和自行车棚工程完工，实际成本分别为 120 000 元和 2 000 元。自行车棚是为商品房开发工程所建，商店则作为小区内第三产业经营用房，其财会部门应作如下会计处理：结转商店开发成本：借：开发

24、产品 配套设施 120000 贷：开发成本 配套设施开发 120000结转自行车棚开发成本：借：开发成本 房屋开发 2000 贷：开发成本 配套设施开发 2000行业比较523.房屋开发成本的核算（1）房地产开发企业开发的房屋，按用途分类： 为销售而开发的商品房 为出租经营而开发的商品房 为安置拆迁居民周转用的周转房 受托代为开发的代建房这些房屋用途不同，但性质大体相同，成本核算时可采用相同的方法进行核算，其开发成本均在“开发成本-房屋开发”中核算行业比较53（2）房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费能分清成本对象的-计入相应成本项目不能分清成本对象的-先计入“开发

25、成本-土地开发”，再转入“开发成本-房屋开发”中行业比较54（3）房屋开发过程中的建筑安装工程支出工程施工方式不同，可采用不同的核算方法采用自营方式建造房屋时企业自行组织工程物资的采购，自行组织施工人员进行施工发生的建筑安装工程支出-计入有关房屋开发成本借：开发成本-房屋开发 （实际数） 贷：银行存款/应付职工薪酬/库存材料/库存设备等采用出包方式建造房屋时借：开发成本-房屋开发 （预算数，工程价款结算单） 贷：银行存款/应付职工薪酬/库存材料/库存设备等行业比较55（4）配套设施费用 配套设施与商品房同步建设分清成本受益对象-计入“开发成本-房屋开发”不能分清成本受益对象-计入“开发成本-配

26、套设施开发”，再转入“开发成本-房屋开发” 配套设施与商品房非同步建设（商品房已建成出售，配套设施尚建设中） 为及时结转商品房成本，对应负担的配套设施费，采用预提法，预先计入商品房成本，待完工后，按配套设施实际支出数，冲销已预提配套设施费。行业比较56（5）开发间接费用 发生时借：开发间接费用 贷：银行存款等 期末，按一定比例分配借：开发成本-房屋开发 贷：开发间接费用行业比较57例4-7 万华房地产开发公司将清园开发小区中的一幢商品住宅工程出包给市建二公司。工程已全部完工，市建二公司提交“工程价款结算单”，工程价款共计 8 000 000 元，已预付 5 000 000 元。经审查同意，支付

27、余款，其财会部门应作如下会计处理：借：开发成本 房屋开发 8000000 贷：银行存款 3000000 预付账款 5000000 例4-8清园开发小区中的公共配套设施工程尚未开工建设，为及时结转已完工程实际成本，经批准预提配套设施费180000元，作如下会计处理：借：开发成本-房屋开发 180000 贷：预提费用 180000行业比较58例4-9期末分配结转该商品住宅开发工程应负担的开发间接费用 12 000 元。根据费用分配凭证，其财会部门作如下会计处理：借：开发成本 房屋开发 12 000 贷：开发间接费用 12 000 例4-10结转完工商品住宅开发实际成本 8192 000 元（见表

28、4 - 1 ) ，其财会部门应作如下会计处理：借：开发产品 房屋 8192 000 贷：开发成本 房屋开发 8192 000行业比较594.代建工程开发成本的核算开发企业接受委托代为开发的建设场地和房屋，其建设内容和特点与土地开发、房屋开发基本相同，可比照二者的核算方法（1）发生代建工程支出时借：开发成本-代建工程开发 贷：银行存款/ 应付账款/库存设备（2）代建工程竣工验收借：开发产品-代建工程 贷：开发成本-代建工程开发（3）移交委托单位后借：主营业务成本-代建工程开发 贷：开发产品-代建工程行业比较60例 4-8盛达房地产开发公司接受市政建设指挥部委托，代为建设灵山风景区，发生了下列经济

29、业务：用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费 3 000 000 元，前期工程费 300 000 元，基础设施费 400 000 元，结算应付建筑安装工程费 8 700 000 元，应负担的开发间接费用 100 000 元。根据有关费用支出凭证，其财会部门应作如下会计处理： 用银行存款支付拆迁补偿费等：借：开发成本 代建工程开发 3 700 000 贷：银行存款 3 700 000 结转应付建筑安装工程费：借：开发成本 代建工程开发 8 700 000 贷：应付账款 8 700 000 分配结转开发间接费用：借：开发成本 代建工程开发 100 000 贷：开发间接费用 100 000 行业比较61例 4 - 9 接 例 4 8，盛达房地产开发公司开发建设的灵山风景区完工，验收合格，结转其实际成本 12 500 000 元，其财会部门应作如下会计处理：借：开发产品 代建工程 12 500 000 贷：开发成本 代建工程开发 12 500 000