湘西北综合物流园工业新区基础设施配套项目可行性研究报告

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1、湘西北综合物流园津市市嘉山工业新区基础设施配套项目湖南三湘和达现代物流有限公司二一三年十月十三日目 录第一章总 论1一、项目概况1二、建设单位基本情况1三、研究依据及范围2四、主要技术经济指标3五、研究结论与建议4第二章项目建设的必要性7一、项目背景7二、建设的必要性9第三章市场分析15一、国际物流发展现状15二、我国物流发展现状17三、湖南物流现状21四、物流业的发展前景广阔23五、项目的市场分析24第四章建设内容及建设规模30一、建设内容30二、建设规模30第五章区域位置及建设条件31一、项目区域位置31二、自然条件31三、基础设施及投资环境32四、施工条件34第六章工程技术方案35一、总

2、平面布局35二、建筑设计36三、结构设计36四、供配电工程37五、弱电工程39六、给排水工程41七、消防42第七章环境保护及节能45一、环境保护45二、节能46第八章组织机构与职工定员48一、组织机构48二、职工定员48三、人员培训49第九章项目招投标50第十章实施进度计划51一、工程进度51二、项目进度51第十一章投资估算与资金筹措54一、投资估算54二、资金筹措55第十二章财务评价59一、经营收入及经营税金59二、总成本费用估算59三、财务效益分析61四、不确定性分析62五、经济评价结论63六、社会效益633 津市市嘉山工业新区配套项目湘西北综合物流园 第一章 总 论一、 项目概况1、 项

3、目名称湘西北综合物流园-津市市嘉山工业新区基础设施配套项目2、 项目建设单位湖南三湘和达现代物流有限公司3、 项目负责人陆立新4、 建设地点项目选址位于湖南津市市南部的经济开发区内，距城区约5公里，周围产业基础雄厚，北枕澧水，西接二广高速，有省道S302穿区而过，其交通较为便利，运输条件较好，区位优势明显。5、 建设规模项目规划建设的总建筑面积为24108平方米。其中一期用地面积18亩，建筑面积5325平方米，露天货场675平方米，停车场5700平方米，道路及绿化面积2400平方米；二期用地面积35.426亩，建筑基底面积18783平方米，露天货场2475平方米，停车场4000平方米，道路及绿

4、化面积7392平方米。项目容积率0.67，建筑密度37%，绿地率15.5%。项目建成后预计货运吞吐量达到100万吨以上，宏观物流产值2亿元以上。二、 建设单位基本情况建设单位：湖南三湘和达现代物流有限公司三、 研究依据及范围1、研究依据 遵照国民经济和社会发展第十二五年计划关于“传统服务业要运用现代经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。 按照国家经信委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。 结合我国加入WTO及对物流相关方面

5、的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。 以湖南省及津市市市目前国民经济水平，现代物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。 项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。 工业与民用建筑可行性研究深度要求 国家发改委、住建部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） 其他有关专业设计规范 建设单位提供的其他各项基础资料2、研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、市场营销、建设内

6、外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、组织管理、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、 主要技术经济指标根据项目的具体情况，其主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注1用地面积亩53.4261835.4262建筑面积亩241085325187832.1室内仓储亩111361125100112.2综合服务楼m29009002.3办公楼m2180018002.4商贸区m210272150087723建停车场m29700570040004露天货场m2315067524755道路及绿化m210467240073926容积率0.67

7、6.1建筑密度%376.2绿地率%15.57项目固定资产投资万元5493.767.1一期固定资产投资万元2097.147.2二期固定资产投资万元3396.628生产流动资金万元860.009主要经济指标9.1项目总投资收益率%22.939.2项目资本金净利润率%36.449.3项目投资利润率%21.909.4项目投资利税率%27.319.5税后项目投资财务内部收益率%17.789.6税后项目投资回收期年7.57含建设期五、 研究结论与建议1、研究结论 项目建设符合国家现行宏观经济政策和国家产业政策，是湖南三湘和达现代物流有限公司自身发展的需要，有利于广大生产企业降低物流成本、优化资源配置，从而

8、提高经济的运行质量和效率，提高企业的整体竞争力，促进企业可持续发展。 湘西北综合物流园项目建设用地符合津市市嘉山工业新区对该宗地的规划建设要求。湘西北综合物流园项目作为津市市嘉山工业新区基础设施配套项目之一，它的建设投入使用，对改善开发区的投资环境、促进津市市嘉山工业新区招商引资将具有重要作用。 该项目建设在津市市嘉山工业新区内，物流资源丰富，市场潜力巨大。 项目建成后，园区建三大平台-物流设施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备6大基本功能：物流信息港功能、货物零担专线功能、停车功能、仓储功能、综合服务功能、中小加工贸易企业办公功能。提供多式联运、货运代理、货运信息、零担专线、仓储中转、流

9、通加工、品牌展示、金融结算、等物流服务。整合常德及周边县市的物流资源，带动和提升相关产业及津市市市工商企业的发展与竞争力，推动津市市市工业化进程。 项目建设地点周边环境良好，项目的技术方案安全、经济、适用，并十分注意消防安全、环保、节能等配套措施，在技术上是可行的。 经测算，项目的建设投资为5493.76万元，所得税后项目投资财务内部收益率为17.78%，所得税后项目投资回收期为7.57年，所得税后财务净现值为5309.61万元。财务指标反映项目具有一定的盈利能力。 从项目的敏感性分析计算来看，项目具有较好的抗风险能力。2、建议 建设用地是项目实施的基础，建设单位应尽快与有关单位联系，落实好征

10、地拆迁工作，为项目建设及时准备好场地条件。 物流业是一个占地面积大、投入大、回收周期长、收益相对较低的行业，是社会经济发展所必需的配套行业，因此建议政府在用地审批、出让金、税收等方面给予尽可能优惠的政策支持。 政府各部门应支持尽快完善该地块周边配套的道路、供水、排水、供电、通讯等基础设施建设，为企业创造良好的投资环境。 勘察设计是项目建设的基础工作，建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作，以便为工程施工创造良好的条件。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强建设过程中的投资与经营过程中的成本控制工作，狠抓工程建设质量，以确保项目预期社会效益和财务效益的实现。第二章 项目建设的必要

11、性一、 项目背景现代商品物流是对商品运输配套化、仓储自动化、包装标准化、配送效益化、信息管理网络化的综合体现，它是以铁路、公路、港口、航空运输等为依托，将运输、储存、中转、装卸、搬运、包装、分拣、整合、流通加工、配送、国内国际贸易、保税报关、信息处理、电子商务等基本功能有机结合的动作体系，涉及机电、汽车及工程机械、化工轻工、纸品建材、有色及黑色金属、矿产品、农副产品及原材料等生产生活资料的各个领域，为生产、流通、运输、贸易服务提供完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务，以专业经验效应和规模效应来运作，从而降低运行成本，服务于社会和经济生产。由于各级政府部门对物流业的重视和大力支持，

12、国内第三方物流企业正在蓬勃发展，许多大中型城市也纷纷出现各种物流配送企业。正是在这样的大环境下，为了进一步贯彻国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若干意见的精神，加快落实国务院领导关于“努力实现我国现代物流的跨越式发展”的指示，积极探索适合于我国企业发展的社会化物流服务体，尽快提高物流管理水平。由于物流企业发展较快，商业配送、社会化储运服务等多种形式的物流服务随着市场的变化而快速发展。主要表现在：一是许多实行连锁经营的零售企业建立了配送中心，为企业的连锁经营网点提供物流配送服务。二是出现了一批定位于全方位物流服务的物流企业，这其中既有大型国有企业，也有一些引入国际资本和物流管理经验的合

13、资企业，更有一批具有市场竞争力的私营企业。三是地方政府层面，目前一些经济发展较快地区的地方政府从提高地区经济的运行质量、增强地区的竞争优势、促进地区经济发展，乃至成为地区经济的支柱产业等方面，对促进物流产业发展给予高度重视，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和政策。四是宏观层面的中央政府有关部门，如国家经信委、国家发改委等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。21世纪，物流产业将成为中国经济发展的重要产业和新的经济增长点。在经济全球化和信息化的推动下，现代物流业己从为社会提供传统运输的服务，扩展到以现代科技、管理和信息技术为支撑的综合物流服务，成

14、为供应链管理中一个至关重要的环节。现代物流业已经成为一个重要产业，直接影响着企业生产和经济增长。津市市嘉山工业新区创建于2005年6月，经批准为省级经济技术开发区，主要 产业为化工与建材，建区7年多来，开发区坚持“以工业项目为主、吸引外资为主、出口为主和致力于发展高新技术”的方针，强调以产业发展为中心，走产业兴区之路，通过卓有成效的招商引资工作，目前相继已有投资1.2亿元雪丽高档纸品生产线的，投资4亿元的中联重科重型车底盘生产线及生物制药、中意糖果等数家企业落实工业园，入区企业基本上实现了有单个到群体的转变，区内产业也正由零散向集成的转变。到目前为止，区内完成基本建设投资近8亿元，各项基础设施

15、已基本完善，路网全面拉开，用电来自国家大电网，110万伏变电站位于园内，自来水主管道已入园，光纤通信网络畅通，各项管理与服务工作已日趋完善。区域经济迅速发展。但是，随着区域经济的发展、产业园区的建设、入驻企业的增加，对物流也提出了更高的要求，开发区内应建成具有一定规模的物流基础设施已势在必行。 湘西北综合物流园是由湖南三湘和达现代物流有限公司投资建设并运营的公路货运枢纽型物流中心，可以提供多式联运、货运代理、货运信息、零担专线、仓储中转、流通加工、品牌展示、金融结算等物流服务，同时可提供装卸、停车、住宿、汽车维修、娱乐等一系列配套服务，可吸引物流信息公司及中小加工贸易企业落户园区，为开发区及外

16、来企业提供仓储基地，带动园区的经济共同发展。“湘西北综合物流园”是津市市嘉山工业新区的重要配套基础设施，开发建设 “湘西北综合物流园”是完善津市市嘉山工业新区功能，促进开发区发展的重要措施。项目将建设一个现代化、规模较大、优质高效的物流园区，为企业提供更好的物流服务功能，促进地区经济的发展。二、 建设的必要性1、 国民经济发展的需要随着市场经济的发展和新经济时代的到来，被经济学家和有关学者称为“黑色地带”、“待挖掘的金矿”、“第三利润源泉”的物流业越来越受到人们的青睐和重视。根据国际经济发展趋势和国民经济发展的需要，我国政府将现代物流列入了重要的新兴产业发展计划，在政策上给予支持。国家经信委等

17、六部委早在2010年就联合发布了关于加快我国现代物流发展的若干意见，对物流业的发展提出了如下具体意见： 各地政府部门和有关企业要充分认识到：第三方物流将成为我国经济新世纪发展的重要产业和新的经济增长点，现代物流业在经济发展中将起到十分重要的战略性作用。 各地政府部门和有关企业必须以加快发展为主题，以结构调整为主线，坚持以市场为导向、以企业为主体、以信息技术为支撑，以降低物流成本和提高综合服务质量为中心，积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多层次的符合市场经济规律、与国际市场通行规则接轨，物畅其流、快捷准确、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网络体系。

18、各级政府要积极培育现代物流服务市场，努力营造现代物流发展的宏观宽松环境。政府有关部门要转变职能，强化服务意识，积极帮助解决物流企业在跨地区经营中遇到的各种实际困难，逐步建立起与国际接轨的物流服务及管理体系，继续加强物流基础设施的规划与建设。在我国现代物流产业起步发展的新形势下，有关省市开始重视现代物流产业的发展，国内一些优势生产和加工企业集团开始重视企业物流管理，一批运输、仓储及货代等“类物流”企业逐步向现代第三方物流企业发展，涌现了一批民营专业化第三方物流企业，国际上一些老牌知名物流企业也开始进入我国。近年来，湖南省及相邻省份也开始认识到现代物流对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和

19、工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。湖南省把发展现代物流产业作为一项涉及经济全局的战略问题，建设大型物流园区已经成为区域经济布局的战略重点，这项工作尽管刚开始起步，但市场发展前景十分广阔。因此，项目的建设是国民经济发展的需要。2、 区域经济发展的需要随着我国国民经济的飞跃发展，物流业在国民经济中的作用日益重要，发展和完善物流业已成当务之急。物流的出现，为生产经营者提供了开放的、良好的物流服务体系，也为配送中心提供了新的发展机遇。津市市市是全省重工业基地，是全省的经济十强县市之一，本市企业运输量很大，如：盐业运输约300万吨；湖南雪丽造纸约50万吨、汽车底盘30万套；产纯碱约20万吨、纺

20、纱约50万吨；总共年运输量大约有450万吨，如按公路运输占总运输量的30%计算，约135万吨是汽车运输出去。近二年来，津市市市成立的经济开发区，成绩巨大，前景非常广阔，目前已在开发区范围内建设有益林纺织、湘澧盐矿、中联重科、雪丽造纸、中意糖果等一批全省或全市的重点项目，大大的增强了开发区的运输需求，加之开发区继续在加大引资力度，以后的运输需求前景非常巨大。而且项目区域内方便快捷的公、铁、水、空立体运输网络将为物流业的发展提供了良好的外部环境，项目的建设还可以促进项目区域的城市建设，带动区域经济的发展，对城市环境的改善、对城市功能的增强均具有现实意义。3、 城市发展的需要由于物流配送中心是一个投

21、资大，占地多，涉及方面广泛的系统工程，是区域或城市对外物资交流的中心和纽带，对于城市的经济、交通、环境以及城市品味等各方面起着深远的影响。因此物流配送中心的合理规划建设，是企业和区域经济可持续发展战略中一个不可缺少的因素。城市建设方面：津市市市是重点新兴工业城市，是常德市地区的宣传窗口，良好的市容环境和交通秩序是向外展示的第一窗口，而成立上规模、上档次的物流园，通过接纳外地和本市的闲散车辆到指定地点停放、等待配载，不但减缓交通压力，而且使城市交通变得安全有序。这样不仅树立了城市形象，提高了城市的文明度，同时也减轻了相关部门对城市的管理难度。城市交通方面：随着开发区招商引资的巨大成功，津市市市市

22、经济建设的得到了进一步发展，各种外地车辆来本市暂停配货的数量日益增加，由于目前没有大型货车停宿场，车辆随意停放，使现有狭窄的城市交通路面到处呈现交通安全隐患，车辆流通量降低。市民对现有交通状况怨声载道，而物流园设置的大型停车场能有效的解决此类问题。城市环保方面：随着城市健康发展的需求，城市环保已迫在眉睫，许多大城市都限制了货车出入城区，而津市市市也有所限制，但由于津市市市市区比较小，许多停车场都设在市区内，外来货车几乎没有停放点，只能在城市边缘地带随意停放或游弋，导致城市的汽车尾气污染和噪音污染变得越来越严重。为了适应城市的健康发展，许多城市都在郊区建立了大型物流园，所以湘西北综合物流园是适应

23、城市发展需求的。4、 应对国际竞争的需要在世界经济全球化趋势日益明显的今天，全球性的企业并购浪潮正推动着国际贸易货物流动加速向全球化方向发展，并带动了世界各国物流企业的联合、兼并与重组，大型跨国物流企业的出现，加速了物流产业与网络信息技术的结合，使物流产业的业态发生了革命性的变化。我国加入WTO以后，由于服务业市场准入的扩大，必然使国内物流产业融入全球性物流产业跨国化、大型化和信息技术化的潮流之中，并对国内的贸易及生产布局产生深远的影响，从而加速我国参与国际分工与经济全球化的进程，为物流业的发展提供持续扩张的市场空间。由于我国政府承诺在加入WTO几年内，逐步开放国内的市场，取消对外资企业直接进

24、入部分行业的限制，这就为国内物流企业的发展创造了良好的机遇。从当前的情况来看，我国物流业的当务之急是通过各种形式、渠道重新组建大型的第三方物流配送中心或大型物流集团，迎接和参与市场的竞争，而不是满足于现状的小规模、低层次、功能单一的某一方面市场，而必须随着市场的对外放开建设大的物流中心。根据西方发达国家物流企业的成功经验，他们已经开始在某些领域大规模进入国内的物流市场，为了应对挑战，国内的北京筹资150亿元、武汉筹资100亿元，上海、广州、深圳、天津、西安等都准备筹资在当地政府及国家相关部委的支持下打造现代物流园，从而促进、带动当地的工业生产和贸易的发展。目前，湖南省正积极探索有利于支持工商企

25、业参与国际竞争的现代物流服务系统，通过对现有物流基础设施进行更新改造和扩建，加快技术进步，以便尽快满足加入WTO对我国，特别是湖南省现代物流业提出的新的要求。通过物流园的建设，将各物流企业、港口、航空等服务机构和生产单位进行有序的整合，降低生产单位和物流企业的运营成本，使这些企业在未来的竞争中能够处于比较有利的地位。因此，项目的建设是应对国际市场竞争的需要。5、 企业自身发展的需要湖南三湘和达现代物流有限公司是常德市从事货运配载最早的企业，企业管理精良，在长沙、武汉、岳阳、株洲等地设有办事处，是津市市唯一全国联网的配载企业，承载了本市大部分的长途货运。对本市的经济发展起到了很大促进作用。对完善

26、津市市嘉山工业新区的功能，促进我省物流业的发展，特别是津市市嘉山工业新区、津市市市的经济发展和满足常德地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。项目的建设不仅可以提高现代物流配送能力、扩大企业规模、增加企业的经济效益与社会效益，而且在充分发挥企业自身所拥有的经营优势和影响力的条件下，凭借其区域位置和交通运输优势，再加上利用先进的管理模式来经营，从而降低经营费用，提升企业的整体实力，建设一个现代化的集运输配载、停车住宿、仓储汽修于一体的物流企业。第三章 市场分析一、 国际物流发展现状随着经济全球化步伐的加快和信息技术、通讯技术的发展，全球制造、采购、销售趋势的加强，现代物流产业的发展

27、呈现出新的特点，一是电子物流的兴起，据预测，到2012年底电子商务交易额将达到10000亿美元;二是物流规模进一步扩大，主要表现在物流园区建设方面;三是物流服务的优质化，定制服务、供应链管理成为代表性特征;四是第三方物流企业发展迅速，目前美国和欧洲的企业有60%至70%以上全部采用第三方物流服务;五是绿色物流的发展，使物流产业更加注重物流过程的环境保护和再生利用工作。物流园区是多种物流设施和不同类型第三方物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务的物流集结点。日本是最早建立物流园区的国家，至今已建立20个大规模物流园区，平均占地约74万平方米，荷兰设计的14个物流园区，平均占地4

28、至5平方公里，德国不莱梅货运中心占地在100万平方米以上，纽伦堡物流园区占地已达7平方公里。物流园区的建设，有利于实现物流企业的专业化和规模化，发挥其整体优势和互补优势。目前，美国、日本和欧洲等先进国家的物流园区已发展得十分完善，形成了以物流园区为基础的、以物流信息平台为依托的、以第三方物流服务为主导的规模化、专业化、网络化的社会化现代物流服务体系。1、仓储基地化在发达国家，绝大多数企业的生产原料和产成品都由物流园区负责仓储。物流园区内专门从事仓库管理的第三方物流企业，通过先进的库存管理技术，可以高效地进行订单处理、进货作业、搬运作业、储存作业、盘点作业、拣货作业、补货作业，物流园区仓储设施的

29、规模化和仓储功能的效率化，为企业提供了公共社会化的仓储基地。据报道，意大利的一个物流园区可同时为6000多家企业提供仓储及配送服务。2、运输配送社会化发达国家的物流园区一般均建在公路、铁路、港口、机场货运枢纽附近，以及靠近生产加工区或消费集中区货物集散地附近。由于物流园区能够通过集装箱运输将各种运输方式贯通，因而可以承担长距离干线货物运输物流。与此同时，物流园区与物流中心、配送中心、运输公司等整合形成了社会化配送系统，因而可以承担终端客户的配送物流。由于物流园区可以有效的整合利用社会闲置物流资源，因此不仅提高了社会资源的有效使用，同时也带来了巨大的经济、社会效益。据专家预测，国外这种以物流园区

30、为核心的社会化运输、配送形式将以每年5%至10%的速度增长。3、物流分工专业化随着物流园区规模的不断扩大，发达国家物流园区内部的分工日趋专业化。一般来说，有专门从事物流园区物业管理的园区运营商、从事仓库管理的仓库运营商、从事倒货及搬运业务的搬运公司、从事流通加工业务的加工企业、从事物流园区内部物流信息管理的IT企业以及入区的运输、配送企业。其中最为重要的是能够依托物流信息，为用户提供全面解决方案的第三方物流企业。例如，美国的i2公司，世界500强中有三分之二是在其客户名单上。i2公司通过供应链管理，每年可为其客户提供1600亿美元的增值空间。4、运输与仓储协同化在发达国家，分布在各个物流集结点

31、上的物流园区都与运输企业有着很好的协调关系。运输企业通过全球卫星定位系统、货物跟踪系统和车辆调度系统，将货物在途信息及时传递给物流园区。物流园区根据库存变化情况，将补货信息、配送信息及时传递给运输企业。例如，加拿大迪斯卡尔特公司协同化物流运输平台，不但整合了世界排名前60名的运输企业，而且对运输路线、配送路线上的仓储分布也非常了解，使运输与仓储业务达到了很好的协同。二、 我国物流发展现状1、我国物流发展阶段分析自1979年引入物流概念以来，经过二十年左右时间观念认识与实践的发展，我国现代物流业正处于起步快速发展时期，其间大致可分为三个发展阶段： 第一阶段：1979年之前，即计划经济时期。尚没有

32、物流概念与认识，只有分割的运输、仓储、批发、零售等。 第二阶段：80年代至90年代中期，我国商业流通体制发生重大变革，我国物流处于传统物流为主，逐步探索现代物流运作规律的阶段。 第三阶段：90年代中期以来，社会主义市场经济体制初步形成。至此，我国现代物流业进入起步发展阶段。近几年，随着中国加入WTO，我国现代物流业已处于快速发展时期。2、我国物流发展存在的问题我国物流业发展已走过了二十多年的路程，但正是在这几年，特别是跨入新世纪以后得到了快速推进。得益于三个条件：一是中国已具备了现代物流业发展的基本条件；二是出现并快速增长着第三方物流的需求；三是涌现了一批敢于拼搏的物流理论与物流实践探索者。随

33、着我国经济的发展和市场对物流需求的激增，我国的物流产业得到了迅速提升，但总体上讲，我国物流业还刚刚起步。我国现代物流发展存在的问题主要表现为“三大矛盾”： 体制方面，条块分割，计划经济影响下的多头管理现状与现代物流业发展必需的系统协调要求相矛盾 市场供需方面，短期实际需求不足和远期潜在需求巨大相矛盾，低水平供应能力过剩与高水平供应能力不足相矛盾。 技术与人才方面，物流技术与设备水平低下现状与现代物流业对技术的高要求相矛盾。低层次传统物流人才过剩与高层次现代物流人才紧缺相矛盾。 从我国现状来看，我国物流企业数量少、规模小，物流服务的准确性与及时性差，物流的社会化、市场化程度也较低。因而大力发展和

34、建设物流园区对促进经济增长，实现流通产业现代化转变有重要意义。我国现代物流的发展趋势将是以大型综合物流园区或物流基地、物流中心为主枢纽，以一大批中小物流企业为子节点的物流网络体系，以形成高效、快捷、优质、安全、优化的社会物流总供应链。3、我国物流市场总量估测我国社会物流总额自2010年开始进入快速增长期，目前，中国大约有2.6万家物流服务行业公司，行业产值超过1390亿元，有关专家预测，2012年中国物流行业的产值将达到22000亿元。2012年我国社会物流总额达58.4万亿元，同比增长39.9%，增幅比上年同期提高10.9个百分点。在我国物流需求迅速扩张的同时，物流供给明显不足。如剔除价格因

35、素，2012年需要运输的实物量增长率约为30%，而实际完成的货运总量只增长了10.6%，供给与需求增幅之间存在19个百分点的差距。根据中国物流与采购联合会发布报告指出，2013年上半年，我国物流运行保持较快增长。全国社会物流总额达 122.5万亿元，同比增长25.4%。报告显示，2013年上半年我国社会物流总费用增速有所减慢，我国社会物流总费用为11.4万亿元，同比增长13.5%。这一增幅比去年同期回落了3.5%，也比GDP增长幅度低1.2%。另外，配送、流通加工、包装等现代物流业务继续快速增长。其中，流通加工费用1722亿元，同比增长25.8%；配送费用1146亿元，增长27.3%；包装费用

36、1138亿元，增长28.5%，表明我国现代物流正在快速发展。4、我国物流市场发展空间分析2010年，发达国家社会物流业产值占GDP总值的比例如表3-1所示，美国2010年全社会物流费用支出不足GDP总值的10%。因此，如果我国能达到同一水平，按照2010年的GDP水平，将可以为全社会节约8940.4亿元的物流成本，或者说可以多产生近9000亿元的利润。如果我国物流费用降低到占GDP总值的15%，每年将为全社会直接节约4500亿元左右的物流成本。表3-1发达国家社会物流业产值在GDP中的比例（2010年）国 别GDP（亿美元）物流产值（亿美元）物流业比例（%）日本3363366.5710.9美国

37、5673658.0711.6英国1015123.8312.2法国1200140.411.7德国1566184.7811.8加拿大59369.9711.85、我国物流市场的需求环境分析目前，我国物流市场的需求主要来自： 境内的三资企业。 外资企业在进入中国以后一般都不建立独立的物流部门，而是选取若干专业的物流供应商，获得必要的物流服务。 国内新兴的中小企业。这些企业产品大多具有多品种、小批量、高增值的特点，对物流服务的及时性、准确性的要求较高。面临着激烈的市场竞争，为了最大限度地降低成本，也对物流服务提出了迫切需求。 国有大型企业。面对激烈的国际国内竞争，打破大而全、小而全的传统观念，开始着手对

38、企业传统物流活动进行重新改造，力求最大限度地获取竞争优势。6、物流市场的供应环境分析我国物流市场供应方主要有传统物流相关企业和新兴物流企业。主要有： 交通运输企业。拓展业务范围，逐步向专业物流供应商方向转化。如中远集团、中外运集团、中海集团、中铁集团等。 商业仓储企业。在推行商业连锁、配送制过程中逐步向现代物流企业发展，如中储、中商、中物资等。 大型生产制造企业的物流部门。在保障本企业物流业务的同时，向社会化物流服务拓展。如海尔、宝钢等。 国际物流公司。采取合资或独资形式，在国内开展物流业务。 迅速发展建设的物流中心。以交通运输枢纽、产品集散地点、居民消费区域为依托，开展系统化现代化信息化的物

39、流服务。三、 湖南物流现状党的十八大以来，湖南着力构建适应新型工业化的产业服务体系。按照大市场、大流通、高效率、低成本的要求，发挥区位和综合交通网络等优势，加快发展现代物流业，打造“物流湘军”。交通运输网络不断完善，物流园区建设亮点频现，物流规模快速扩大，效益不断提高，对经济发展的贡献越来越大。1、交通运输网络不断完善 铁路布局渐趋合理。交通运输业是国民经济的先行官，也是现代物流业发展的基础。2012年底，全省已形成以铁路、公路为主干，民航、水运为补充的立体交通运输网络。其中，省内铁路营运里程已达3806公里。京广、焦柳铁路纵贯南北，浙赣、湘黔、湘桂、石长铁路连接东西。境内还有地方铁路醴（陵）

40、浏（阳）铁路、郴（州）嘉（禾）铁路、益阳铁路和专用铁路2200余公里，并与国家铁路相连接。在长沙、岳阳、株洲、怀化建有大型货运编组站。2012年，全省铁路货运周转量951.66亿吨公里，比2011年增长30.2%；铁路客运周转量562.48亿人公里，增长31.2%。 公路运输逐步完善。全省现有4条纵向、3条横向国道经过省境，与70多条省道和多条县、乡（镇）公路相连接。2012年底，公路线路里程达到171848公里（包括农村公路）；全年公路货运周转量592.37亿吨公里，比2011年增长66.4%；公路客运周转量512.24亿人公里，增长33.1%。2012年底，全省民用载货汽车29.46万辆，

41、比2011年增长10.9%；农用运输车和拖拉机15.04万辆和17.14万辆，分别增长47%和18.9%。2012年，公路货运量7.25亿吨，占全省货运量的85.2%。 民航水运发展迅速。2012年底，湖南省共建成千吨级泊位52个，通航里程11968公里。岳阳港城陵矶港区3个2000吨级泊位改扩建工程基本完工。机场数量增加到5个。管道线路里程168公里。近年来，随着公路建设的快速发展，公路运输量大幅上升而水路运输运量则逐年减少，并由客运、货运并举，转变为货运为主。2012年，全省水运货运量6894万吨，比2010年增长83.4%；货运周转量236.66亿吨公里，增长74.7%，分别占全省总量的

42、8.1%和13.3%。民航货运周转量4200万吨公里，比2010年增长162.5%，民航货运量为3.74万吨，增长87%。2、物流园区建设亮点频现区域物流中心大布局初具规模。全省重点培育形成长株潭、怀化、衡阳和岳阳等四大区域物流中心，力争把长株潭建设成为国家级区域现代物流中心。2012年，长株潭三市客运周转量182.47亿人公里，货运周转量189.46亿吨公里，分别比2010年增长56.7%和84%，占全省的比重分别为16.4%和10.6%，比2010年提高2.3个和2.2个百分点。岳阳、衡阳、怀化作为湘北、湘南、湘西的交通枢纽和中心城市，发展现代物流具备了得天独厚的优势。2010年，衡阳市客

43、运周转量为32.96亿人公里，怀化市客运周转量为25.87亿人公里，分别比2010年增长5.5%和13.8%；岳阳市货物周转量为121.24亿吨公里，衡阳市货运周转量为43.74亿吨公里，怀化市货运周转量为26.96亿吨公里，分别比2010年增长81.8%、86.8%和63%。目前加快建设的现代化物流园区还有长沙货运北站新址的湖南现代粮食物流园、新一佳“华中物流配送中心”、首家仓储式连锁企业博港工业品超市、怀化粮油交易中心等。四、 物流业的发展前景广阔1、物流的规模越来越大。湖南北靠长江，南临粤港澳，经济发展腹地广阔，处在“珠三角”和“长三角”开放带之间，铁路、公路、内河、航空等交通运输网络贯

44、通南北、连接东西，物流业发展潜力巨大。2012年，全省货运量8.50亿吨，货运周转量1781.11亿吨公里，分别比2010年增长63%和45.6%。独立核算工业企业产品销售收入为5968.67亿元，批发零售贸易业销售额为5302.11亿元，进出口总额73.53亿美元，分别比2010年增长2倍、1.66倍、1.63倍。初步测算，2012年湖南省社会物流总额在10000亿元以上。2、物流业发展潜力大。党的十六大以来，湖南经济的健康平稳发展，人民生活水平的提高，市场交易方式的不断创新，带动了物流需求的扩大。工商企业作为物流市场的主要需求者，有效承接了不断扩大的物流规模。2012年，全省规模以上工业企

45、业生产原煤4097.87万吨、钢材1151.38万吨、水泥4375.49万吨、汽车10.07万辆、配混合饲料407.34万吨、卷烟1443.52亿支、机制纸及纸板214.24万吨。农业生产粮食2901.18万吨、肉类650.5万吨、蔬菜2526.82万吨、水果907.16万吨。随着经济朝着又好又快的方向发展，物流需求仍将持续扩大。3、社会物流总费用节约空间大。经测算，2012年湖南社会物流总费用1413.62亿元，相当于全省地区生产总值的比例为18.68%，比2011年下降0.24个百分点，但仍比全国平均水平高0.38个百分点。相对于美国、日本、欧洲仅相当于其GDP10%左右的比例，湖南社会物

46、流总费用仍有较大的下调空间。五、 项目的市场分析1、中部各省的宏观物流业产值比较根据我国国家统计局和国家标准局1994年制定的国民经济行业分类标准，物流业包括第三产业中交通运输、仓储及邮电业中的货运和仓储部分。因此选用交通运输、仓储、邮电业产值（宏观物流产值）来代表物流业产值进行分析。2、湖南省及津市市市物流市场总量分析据湖南统计年鉴，湖南省2012年的物流产值占GDP总值的7.2%，为240.4亿元人民币，以此为湖南省物流市场总量的低值。参照我国物流费用占GDP总值的20%平均水平来计算，湖南省物流市场总量的高值是665.36亿元人民币。3、市场预测 总体预测在国际上，现代物流产业被认为是国

47、民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为经济发展的加速器。美国著名咨询公司麦肯锡公司对中国物流业进行调查后，认为“现代物流业将在未来中国的经济发展中起到关键作用”（麦肯锡 中国物流市场白皮书）。2010年美国的物流成本为9210亿美元，占GDP比重为9.9%（2000年美国年度物流状况报告）。而欧洲、日本等发达国家物流成本占GDP比重一般为10%左右。中国的物流成本占GDP的比重，据世界银行估计，占到18%。而实际情况，据国内权威专家分析，至少要占到20%以上。2012年我国GDP为8.26万亿人民币（可比价格），按20%计算，物流成本已达到

48、17800亿元人民币，可挖掘的“第三利润来源”的潜力很大。如果我国能够在今后若干年的时间里，建设一个社会化现代物流服务体系，从粗放物流经营向集约物流经营转变，将物流成本降到国际先进标准10%左右，将会产生巨大的经济效益。总的来说，我国发展现代物流产业的市场空间巨大，近年来，我国很多省市政府开始认识到现代物流产业对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。一些国内优势企业开始重视企业物流管理，认识到物流是降低物质消耗、提高生产效率以外，能够使企业增加效益的“第三利润来源”。我国计划经济体制下形成的运输、仓储企业已经开始向第三方物流企业转变，同时对支持

49、其物流活动的物流基础设施提出了更高的要求，物流园区建设将有利于第三方物流企业开展物流业务。国际上一些著名物流企业已经进入我国，开始积极开展物流服务。我国政府对WTO关于物流服务及相关业务的承诺，基本上是全面开放物流市场。国际物流企业进入我国的主要业务模式是充分利用现代物流基础设施，开展第三方或第四方物流服务。国际物流企业开展物流服务，对诸如物流园区等物流基础设施建设，提出了明确而具体的要求。可以说，我国现代物流产业的市场基础开始形成，市场主体开始显现。而就我国目前物流基础设施和装备的发展现状和总体规划而言，应该说是具备了一定的基础条件。但是，由于缺乏先进的物流基础设施对现有物流资源进行整合，现

50、有物流基础设施及物流服务处于分散状态，没有形成一个有效的系统。因此，开发建设现代物流园区，是有效整合资源、发挥系统优势，为工商企业提供社会化现代物流服务的有效手段，其市场前景和发展潜力巨大。 湖南省及津市市市物流产业预测据统计，湖南省目前各类企业总数达到64万家以上，其中99%以上是中小企业，2006年湖南省货运量达到8.6亿吨，货物周转量967.4亿公里，交通运输、仓储、邮电生产总值240.4亿元，工商企业销售收入总额6947.6亿元，销售费用5801.4亿元。津市市市现有商品市场9个，商业网点89个，从业人员3万人。2012年常德市完成全社会货物周转量55.94亿吨公里，增长11.4%。津

51、市市市是一座老工业城市，货运量和货物周转量在常德地区占主要地位，因而提供了巨大的物流市场，其中，蕴含着巨大的物流成本节约空间和巨大的物流增值服务空间。按照国际通行标准计算，到2012年，湖南省国内生产总值达到6900亿元，物流成本占20%以上，以20%计算，成本节约空间将达到1380亿元。从建立起社会化现代物流服务体系即改进后的社会物流系统进行考虑，如果资金周转率从目前行业的年平均1.2次至1.5次提高到5至8次，6032.9至7539.29亿元的流动资金将相当于48263.2亿元至60314.32亿元流动资金所起的作用。假设我国在今后5年经济发展取得长足进步，物流发展快速高效，物流费用达到占

52、GDP总值15%的水平，津市市市的物流市场发展空间是相当大的。 项目经营预测 项目经营有利条件：湘西北综合物流园坐落于津市市嘉山工业新区，地理位置优越，是进出津市市市的门户，相邻二广高速、S302公路，交通十分方便，车流、物流、信息流、人流都比较集中快捷。因此，经营潜力大，极有发展前景。津市市嘉山工业新区大力支持，制定了各种优惠政策，为经营者创造良好宽松的经营环境。湘西北综合物流园定位好、起点高，配套设施齐全，管理手段先进。可为客户提供全方位的物流服务。 项目租赁预测湘西北综合物流园有仓储近1.5万平方米。随着城市东扩发展，原有小型运输、物流公司会逐渐东移，津市市仓储需求面积在20万平方米左右

53、。湖南三湘和达现代物流有限公司已和中联重科车桥、湘澧盐矿公司等大型公司洽谈了意向合同书，意向租赁面积5000平方米左右。开发区很多企业仓储能力不足，如开发区内年产中意糖果、雪丽造纸公司等自身仓储有限，仅此一家的仓储需求就达2万平方米；因此，项目的租赁是有很大市场的。第四章 建设内容及建设规模一、 建设内容项目总占地面积53.426亩，主要建设内容包括：仓储、办公楼、综合服务楼、货物堆场、停车场以及项目配套的设施（道路、供水、排水、供电、绿化等市政设施），同时购置运输车辆及相应的物流信息设备。二、 建设规模项目规划建设的总建筑面积为24108平方米。其中一期用地面积18亩，建筑面积5325平方米

54、，露天货场675平方米，停车场5700平方米，道路及绿化面积2400平方米；二期用地面积35.426亩，建筑基底面积18783平方米，露天货场2475平方米，停车场4000平方米，道路及绿化面积7392平方米。项目容积率0.67，建筑密度37%，绿地率15.5%。预计项目建成后货运吞吐量将达到100万吨，宏观物流产值达2亿元。表4-1 项目建设规模序号项目单位一期二期合计1用地面积亩1835.42653.4262建筑面积m253251878324108其中：室内仓储m211251001111136综合服务楼m2900900办公楼m218001800商贸区m215008772102723建停车场

55、m25700400097004露天货场m2675247531505道路及绿化m22400739210467第五章 区域位置及建设条件一、 项目区域位置本项目的选址充分考虑津市市物流发展现状以及津市市嘉山工业新区产生的物流需求。同时，项目选址将充分考虑物流园区是公路货运枢纽和物流结点的特点，考虑园区作为物流信息服务的重要汇集中心的要求，考虑本物流园以津市市嘉山工业新区为重点，通过S302线逐步向常德、岳阳辐射的发展目标。本项目拟选址在津市市嘉山工业新区、运输条件较好、周围产业基础雄厚并且离火车站和市区又不远，区位交通优势明显。项目占地较规则，场地地势相对落差较小，场地内无大型建筑物需要拆迁，是建

56、设物流中心的一块理想场地。二、 自然条件津市自然地理条件优越，气候温和，日照充足，无霜期长，是澧水上游山区与洞庭湖区结合部；湘鄂边省际经济协作结合部。津市交通便捷，是湘西北水陆运输枢纽，洞庭湖区著名商埠。市区公路四通八达：207国道贯市而过，北通鄂南，南接湘中，西抵湘西，与石长铁路、枝柳铁路和京广铁路相连；湘北公路连接常德机场，可飞抵京、沪、闽、粤等地的重要城市。傍市而过的澧水东入洞庭，西接长江，常年可通航300至500吨级船只，是湖南6大良港之一。津市是湘北的工业重镇。全市仅城区现有工业企业170余家，形成了以食品、纺织、机械、电子、造纸、化工为主体、多种门类配套的工业体系。主要工业产车桥、

57、食品、味精、糖化酶、蚊香、丝绸、风味小食品等五十多种分别荣获国优、省优、部优。随着对外开放的步伐加快，先后成立九澧长麻纺织有限公司、蓝寿银光食品有限公司等多家中外合资企业，与40多个国家和地区建立了经济、技术合作关系。津市各种基础设施齐备。装机12000千瓦、供气70吨/时的热电站已经配套；220千伏变电站已竣工投产，邮电通迅已实现交换管理程控化，传输数字化，内部管理微机化；同时还是湘西北地区邮政处理中心；建成了全省第一个县级政府网站。文化发达，商业活跃，购物方便，医疗设施健全；投资者无后顾之忧三、 基础设施及投资环境工业基础雄厚。工业是津市经济的主体和优势。上个世纪70年代，津市就是湖南省有

58、名的工业重镇，斑马蚊香、麦穗味精等工业产品曾经红遍全国，本地上缴的税收曾占整个常德地区的50%。其后一段时期，因水运优势不再，体制机制僵化，津市经济发展停滞不前。2000年后，津市大力推进改革创新，改制后的国有、集体企业甩开体制束缚，焕发出了新活力。特别是近年来，津市坚持“工业立市”战略不动摇，加快园区建设，狠抓招商引资，发展产业集群，工业经济快速发展。目前，全市有规模工业企业78家，园区规划面积达到18平方公里，是省级工业集中区，已形成汽配、盐化工、纺织、造纸、食品五大工业支柱产业，生物医药、新型建材等战略性新兴产业快速发展，中意糖果、“雪”牌食盐全国驰名，“梅花牌”糖化酶远销美国。 基础设

59、施完备。建有日处理能力2万吨的污水处理厂、总库容为256.3万立方米的城市生活垃圾无害化处理场。城区孟姜女大道和车胤东路改造、东湖综合治理等工程相继完成，车胤文体公园、法治广场成为城市建设的新亮点，日供水能力15万立方米的大洼水厂建设基本完成，城市配套功能日趋完善。防洪、排涝、灌溉水利设施不断发展完善，农村公路硬化超额完成任务，7个乡镇集镇功能增强，灵泉综合示范片、渡口现代农业核心示范区成为省、常德市新农村建设样板，沿S205线现代农业示范区基本形成。过境津市的“二广”高速有望年底通车，“安慈”高速提上日程，涔水大桥新建通车，千吨级码头建设即将启动，津市交通和区位优势日益凸显。 物产资源丰富。

60、津市卤水储量、食盐产量居湖南之首，附近的雄黄储量、品位和产量为全国之冠。津市粮、棉、油等农副产品资源富足，形成了优质稻、棉花、油类、水产、蚕桑、蔬菜、藠果、蘑菇、肉兔、生猪等多个产业基地。湖泊湿地资源得天独厚，水、渔、林资源丰富，尤其盛产鲜鱼，畅销全国。“津市藠果”获得国家地理标志产品认证，保河堤镇中南村被评为全国循环农业示范点，蚕桑种养殖标准化示范区通过国家验收，八宝湖水产养殖专业合作社被农业部授予水产健康养殖示范场，灵泉镇杨家村、锦绣兰苑休闲农庄和半岛农庄被评为全省首届百佳魅力村（农）庄。 发展势头强劲。近年来，津市坚持“工业立市”核心战略，坚定不移促发展、全力以赴惠民生，成功实现了“后发

61、赶超”，呈现出经济跨越式发展、工业跨越式崛起、城乡跨越式进步、民生跨越式改善、党建跨越式推进的态势。2012年，实现地区生产总值87.07亿元，增长10.5%，三次产业结构比18.3:48.3:33.4；完成固定资产投资47.77亿元，增长43.5%；完成财政总收入5.16亿元，增长20.0%；完成规模工业产值107亿元，增加值30亿元；城镇居民人均可支配收入19498元，增长12.0%；农民人均纯收入8170元，增长21.4%。还先后荣获了全国平安建设先进县市、全国科技进步先进县市、全国平安畅通县市、全国道路交通管理优秀城市、全国法制宣传教育先进县市、全国养老服务社会化示范县市等诸多国家级荣

62、誉，以及湖南省作风建设先进县市、常德市农村环境卫生整治工作先进单位等诸多省、常德市级荣誉。产业定位科学，以承接珠三角产业梯度转移为主，发展高新技术产业、新材料产业和平衡津市市工业产业结构的轻工、机电等产业；以驻市大中型企业产业链延伸为主，发展规模型加工制造产业。园区规划合理，开发区共规划为六园：盐化工工业园、汽车工业园、造纸工业园、食品工业园、高新技术工业园、纺织工业园。每个园区既自成体系，又有机联系，构成一幅完美的园区图画。用地政策优惠，凡在开发区投资兴办企业，项目只要符合国家产业政策和环保政策，可以以出让方式获得土地使用权，土地出让金在成本价以下根据项目固定资产投资额和年度税收额双方商定。经省级以上科技部门认定的高新技术产业，或固定资产投资额在1亿元以上的工业项目，采取更加灵活的优惠政策或视情况一事一议商定土地出让金。对首期投资开发的项目可在上述基础上再降低土地出让金。项目用地由开发区负责办理国有土地使用权证。工业用地由开发区负责完成“五通一平”。同时，实行实惠的总收政策和全免的规费政策。保障服务称心，开发区设立投资服务中心，对引进的企业实行一条